21 C 9/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl samosoudkyní Mgr. Petrou Blažkovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 1 361 566 Kč,

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 1 361 566 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení 108 428,10 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobce.

1. Žalobce se žalobou domáhal uložení povinnosti žalované zaplatit mu částku ve výši 1 361 566 Kč (po připuštění změny žaloby dle usnesení ze dne [datum] a po částečném zastavení řízení dle usnesení ze dne [datum]), která představuje neuhrazené nájemné z titulu Smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání uzavřené dne [datum], která byla uzavřena na dobu určitou od [datum] do [datum], se sjednaným nájemným ve výši 140 000 Kč, neuhrazené náhrady za služby určené v paušální výši 6 000 Kč měsíčně, a to za rok 2021 a 2022, a nedoplatek na službách dle vyúčtování záloh za roky 2019, 2020, 2021 sjednaných ve výši 3 000 Kč měsíčně.

2. Dle tvrzení žalobce dluh za období roku 2021 činí na nájemném 680 580 Kč a na náhradách na služby určené v paušální výši 24 000 Kč, za období roku 2022 dluh na nájemném činí 560 000 Kč, a na náhradách na služby určené v paušální výši 24 000 Kč. Nedoplatek na vyúčtování záloh na ostatní služby za období roku 2019, 2020 a 2021 činí 72 986 Kč.

3. Pokud jde o výši nájemného, požaduje žalobce v tomto řízení méně, než je stanoveno ve smlouvě, neboť dle tvrzení žalobce došlo s ohledem na situaci spojenou s Covid19 ze strany žalobce k jednostrannému snížení nájmu od měsíce 5/ 2020 do 12/ 2020 na částku 28 210 Kč; následně od měsíce 1/ 2021 do 11/ 2021 na částku 84 000 Kč; následně od měsíce 12/ 2021 měla dle tvrzení žalobce žalovaná hradit nájemné v plné výši, tedy ve výši 140 000 Kč měsíčně sjednané v nájemní smlouvě. Žalovaná však řádně a včas nehradila (ani snížené) nájemné a náhrady za služby. Pokud jde o nedoplatek na službách dle vyúčtování záloh, k jejichž hrazení byla žalovaná povinna dle nájemní smlouvy ve výši 3 000 Kč měsíčně, dle provedených vyúčtování k datu [datum] a [datum] činí nedoplatek na službách celkem 72 986 Kč.

4. Žalovaná ničeho neuhradila ani po zaslání předžalobní výzvy, nárok jako takový neuznala, i když tvrzení žalobce o výši žalovanou uhrazených částek na předmět sporu nečinila sporným. Žalovaná zejména namítala, že došlo k dohodě o snížení nájemného (nezahrnující paušální náhradu za služby a zálohu na služby celkem ve výši 9 000 Kč) na částku 28 210 Kč i pro období od 1/ 2021 do 2/ 2021, dále pak na částku 47 000 Kč pro období od 3/ 2021 do 6/ 2021 s tím, že pro období od 7/ 2021 měla být výše nájmu předmětem jednání, když zároveň bylo dohodnuto, že pokud nedojde ke shodě o výši nájemného, bude platit dosavadní stav. Žalovaná dále namítala, že prostor byl se souhlasem žalobce pronajat třetí osobě.

5. Smlouvou o nájmu prostor sloužících k podnikání ze dne [datum] má soud za prokázané, že smlouva byla uzavřena mezi žalobcem jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemcem. Dle čl. 4 smlouvy se nájemce zavazuje hradit pronajímateli paušální náhradu služeb spojených s užíváním předmětu nájmu a společných prostor v domě, které ke dni podpisu této smlouvy činí 6 000 Kč měsíčně, a kterými se pro účely této smlouvy rozumí pouze kontroly a čištění spalinových cest, osvětlení společných prostor domu, provoz výtahu. Dále dle čl. 4 smlouvy se nájemce zavazuje hradit pronajímateli zálohu na další služby spojené s užíváním předmětu nájmu, kterými je vodné a stočné, které ke dni podpis této smlouvy činí 3 000 Kč měsíčně. Výše této zálohy na další služby se bude upravovat podle skutečné spotřeby. Vzhledem k měnící se sjednané výši nájemného bude nájemce hradit zálohy na služby a paušální náhradu služeb odděleně od úhrad nájemného, a to ve sjednané výši nebo výši vyplývající z této smlouvy, a ve stejném termínu a na stejný účet pronajímatele jako v případě úhrady nájemného. Dle čl. 4 smlouvy nájemné, zálohy na další služby a paušální náhrada služeb dle odstavců 4.1 a 4.2 jsou splatné vždy nejpozději do každého 10. dne kalendářního měsíce, na něž je nájemné, paušální náhrada služeb nebo zálohy na další služby určeno, a to na účet pronajímatele uvedený v záhlaví této smlouvy nebo na jiný účet, který pronajímatel oznámí písemně nájemci nejméně deset dní před dnem splatnosti nájemného, paušální náhrady na služby a záloh na další služby. Za den úhrady se považuje sjednaný den splatnosti nájemného. Dle čl. 4 smlouvy skutečnou výši nákladů za služby spojené s užíváním předmětu nájmu vyúčtuje pronajímatel nájemci oproti uhrazeným zálohám na další služby vždy za zúčtovací období poskytovatele dalších služeb a vyúčtování doručí nájemci nejpozději do 6 měsíců od skončení zúčtovacího období. Pronajímatel uvede ve vyúčtování skutečnou výši nákladů na další služby, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh na další služby. Případné námitky (reklamace) ke způsobu a obsahu vyúčtovaní předloží nájemce pronajímateli neprodleně, nejpozději však do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování. Pronajímatel vyřídí uplatněné námitky nejpozději do 30 dnů ode dne doručení. Finanční vyrovnání provedou pronajímatel a nájemce nejpozději do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování nájemci, v případě uplatnění námitky nejpozději do 7 dnů ode ne, kdy nájemci bylo doručeno vyřízení námitky pronajímatelem. Dle čl. 7 smlouvy jakékoliv změny či dodatky k této smlouvě je třeba učinit písemně a musí být podepsány oběma smluvními stranami na jedné listině. Dle čl. 7 smlouvy strany si nepřejí, aby nad rámec výslovných ustanovení této smlouvy byla jakákoliv práva a povinnosti dovozovány z dosavadní či budoucí praxe zavedené mezi stranami či zvyklostí zachovaných obecně či v odvětví týkajícím se předmětu plnění této smlouvy, ledaže je ve smlouvě výslovně sjednáno jinak. Vedle shora uvedeného si strany potvrzují, že si nejsou vědomy žádných dosud mezi nimi zavedených obchodních zvyklostech či praxe.

6. Výpisem z katastru nemovitostí k datu [datum] a dále výpisem z nahlížení do katastru nemovitostí [list vlastnictví], k.ú. [obec], včetně mapového operátu, ze dne [datum] má soud za prokázané, že vlastníkem pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa], je žalobce.

7. Výzvou k úhradě dluhu ze dne [datum] má soud za prokázané, že žalobce vyzval žalovanou k úhradě dlužného nájemného v celkové výši 558 000 Kč.

8. Souborem listin (dopis ze dne [datum], [datum]) má soud za prokázané, že strany spolu komunikovaly ohledně výpovědi smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání bez výpovědní doby ze dne [datum] a ohledně úhrady smluvní pokuty.

9. Vyúčtováním vodného a stočného za období roku 2019, 2020 a 2021 ze dne [datum] a ze dne [datum], včetně příloh, má soud za prokázané, že žalované za daná období vznikl nedoplatek ve výši 65 113 Kč, resp. ve výši 46 780 Kč a dále přeplatek 20 907 Kč, s tím, že na vyúčtování roku 2019 byl dále zahrnut přeplatek 18 000 Kč.

10. E-mailovou komunikací za období [datum] do [datum] mezi [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] má soud za prokázané, že mezi nimi probíhala komunikace ohledně výše nájemného, kdy žalovaná byla vyzvána k úhradě dluhu. Dále soud z této e-mailové komunikace zjistil, že že [datum] probíhala e-mailová komunikace mezi [jméno] [příjmení] a [celé jméno svědka], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] z níž má soud prokázáno, že na předmět nájmu dle nájemní smlouvy ([anonymizována tři slova]) [příjmení] [příjmení] projednal požadavek zástupců žalované na snížení nájemného s pronajímatelem se závěrem, že výše nájemného se pro období od 3-6/ 2021 sjednává ve výši 47 000 Kč měsíčně, výše záloh a služby se nemnění a činí dále pro toto období 9 000 Kč měsíčně, a celková úhrada tak činí 56 000 Kč měsíčně, avšak pouze poté a za předpokladu, že jste ve vyhlášených programech podpory státu žádali, i když třeba neúspěšně, o případnou podporu či finanční kompenzaci, a tuto skutečnost doložíte pronajímateli zasláním naskenovaných příslušných žádostí či komunikací se státní správou. Pro období 1 a 2/ 2021 byla sjednáno nájemné 84 000 Kč, zálohy na služby 9 000 Kč, pro období od 7/ 2021 bude dále o výši nájemného znovu jednáno ve vazbě na situaci.

11. E-mailovou komunikací ze dne [datum] mezi [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] má soud za prokázané, že žalované bylo sděleno, že je dluh za prostor [anonymizována dvě slova], i když pronajímatel žalované opakovaně vycházel vstříc a nájemné buď zcela nebo výrazně snížil, a že počínaje obdobím 12/ 2021 a dále se nájemné stanovuje ve výši sjednané dle původní nájemní smlouvy, tedy ve výši 140 000 kč měsíčně.

12. Výslechem svědka [jméno] [příjmení] má soud za prokázané následující. Svědek pro žalovanou provádí správu nemovitostí od roku 1992. Se statutárními zástupci žalované je v úzkém kontaktu. Ve fázi, kdy vznikal projekt restaurace [anonymizováno] [ulice], svědek komunikoval hlavně s panem [celé jméno svědka]. Když se řešili problémy s placením nájemného, tak komunikoval také s ním a pak také s paní [příjmení]. Na počátku roku 2020 s příchodem pandemie se na svědka obrátil pan [celé jméno svědka], že provozovny jsou zavřené a nemají příjem, zda by bylo možné jednat s žalobcem o snížení či odpuštění nájemného. Za období leden a únor žalovaná platila nájemné v plné výši a poté žalobce přistoupil k úlevě, kdy po dobu 2 měsíců žalované nájemné odpustil zcela a požadoval pouze platbu paušální úhrady na služby a zálohy za vodné. Za období květen 2020 až prosinec 2020 bylo sjednáno nájemné výrazně nižší, řádově asi o třetinu. Komunikováno bylo s panem [celé jméno svědka]. Během následujícího roku došlo k podnájmu prostor a v předmětných prostorách byla [právnická osoba], kterou zastupoval pan [příjmení]. V tuto dobu vznikaly problémy s placením nájemného. Někdy platby přišly, někdy pouze zálohy na služby. V tu dobu žalobce navrhl, že poskytne žalované slevu na nájemném jako tomu bylo v roce 2020 za předpokladu, že doloží, že požádala o podporu Covid-19 nájemné. Žalovaná nikdy nedoložila, že o podporu zažádala. Snížení nájemného bylo žádostí o podporu podmíněno, byť by byla neúspěšná. Pokud se tak nestalo, tak nájemné bylo ve výši, jaká byla sjednána. Domluva ohledně nájemného probíhala ústně a formou SMS.

13. Uvedené důkazy hodnotil soud jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti, přičemž má za to, že tyto plně prokazují zjištěný skutkový stav. Pokud jde o výpověď svědka, správce nemovitostí žalované [jméno] [příjmení], pak jeho výpověď považuje soud za věrohodnou a autentickou, když tato výpověď byla i v souladu s provedenými listinnými důkazy. Soud dále zamítl důkazní návrhy žalované na výslech svědka [celé jméno svědka], na jehož provedení žalovaná nesetrvala, svědkyně [příjmení] a účastníka řízení [jméno] [příjmení], neboť žalovaná k těmto navrženým důkazům nedoplnila žádná tvrzení dle výzvy soudu dle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. učiněné při jednání dne [datum], a též proto, že provedeným dokazováním byl zjištěn skutkový stav v rozsahu potřebném pro rozhodnutí soudu.

14. Pokud soud žalované neposkytl po poučení dle § 119a o. s. ř. požadovanou lhůtu k předložení důkazů k tvrzení, že prostor byl rekonstruován, a tedy se zhodnotil majetek žalobce, a k příslušnému protinávrhu ze strany žalované, učinil tak proto, že se nejedná o nové tvrzení, ani důkazní návrh ve smyslu § 119a o. s. ř., nejedná se ani o vzájemný návrh pro absenci podstatných náležitostí s odkazem na § 97 odst. 3 o. s. ř., a pokud se jedná o procesní obranu, nebyla lhůta k doplnění důkazů k těmto tvrzením poskytnuta s odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 1. 10. 2018, sp. zn. 28 Cdo 5711/2017.

15. Soud tak učinil tento závěr o skutkovém stavu:

16. Dne [datum] byla mezi žalobcem jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemcem uzavřena Smlouva o nájmu prostor sloužících k podnikání, která byla uzavřena na dobu určitou od [datum] do [datum], se sjednaným nájemným ve výši 140 000 Kč, resp. 149 000 Kč včetně záloh na služby a náhrady za služby určené v paušální výši. Z důvodu situace v období Covid-19 v roce 2020 přistoupil žalobce ke snížení výše nájemného, které od měsíce května 2020 do prosince 2020 bylo stanoveno ve výši 28 210 Kč, k čemuž měla žalovaná hradit částku ve výši 9 000 Kč představující paušální náhradu a zálohu na služby. Od měsíce ledna do listopadu 2021 došlo opětovně k úpravě výše nájemného ze strany žalobce, kdy nájemné činilo 84 000 Kč a paušální náhrada a záloha na služby činila celkem 9 000 Kč. Od prosince 2021 pak platilo nájemné sjednané ve Smlouvě o nájmu prostor sloužících k podnikání, tedy ve výši 140 000 Kč, resp. 149 000 Kč včetně záloh na služby a paušální náhrady služeb.

17. Po právní stránce posoudil soud věc následovně:

18. Mezi žalobcem a žalovanou byla dne [datum] platně uzavřena smlouva o nájmu prostor sloužících k podnikání ve smyslu ust. § [číslo] ve spojení s ust. § 2302 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“) na základě které byl přenechán žalované k užívání nebytový prostor vymezený v uzavřené nájemní smlouvě na dobu určitou, a žalovaná se zavázala hradit nájemné ve výši 140 000 Kč měsíčně, náhradu za služby spojené s užíváním předmětu nájmu a společných prostor v domě určenou v paušální výši ve výši 6 000 Kč, a zálohu na náhradu dalších služeb spojených s užíváním předmětu nájmu, kterými je vodné a stočné, ve výši 3 000 Kč.

19. Žalobce dostál své povinnosti ze smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání a přenechal žalované předmětné prostory k užívání za účelem sjednaným v uzavřené smlouvě. Žalovaná svého závazku z uzavřené smlouvy nedostála, když nehradila sjednané nájemné řádně a včas v souladu se smlouvou, a to ani ve snížené výši, jak ji v tomto řízení požaduje žalobce, a jak tato snížená výše za příslušná období vyplynula z provedeného dokazování.

20. K námitkám žalované soud uvádí, že v obecné rovině s odkazem na ust. § 564 a ust. § 1758 občanského zákoníku, pokud soud toto ustanovení aplikoval v kontextu bodu 7.2 a [číslo] nájemní smlouvy uzavřené mezi účastníky řízení, je možné vyvrátit domněnku absence vázanosti pro následnou dohodu účastníků právního vztahu učiněnou jinak, než v písemné formě. V této konkrétní věci se však tak nestalo, soud zjištění učiněná z provedeného dokazování musí právně posoudit tak, že k takové dohodě stran, kterou by bylo možno kvalifikovat jako způsobilou změnit nájemní smlouvu v části výše nájmu, zejména pro sporné období ze strany žalované od 1/ 2021, nedošlo. Naopak soud zjištění učiněná z provedeného dokazování právně hodnotí tak, že to byl žalobce, který jednostranně, a zároveň ve prospěch žalované, nájemné pro určitá období snížil, a pokud touto žalobou byl uplatněn nárok na nájemném, který je nižší, než odpovídá smlouvě, a zároveň bylo prokázáno, že dohoda stran o změně nájemní smlouvy v části nájemného pro období od 1/ 2021 uzavřena nebyla, soud žalobě jako důvodné výrokem I. tohoto rozsudku vyhověl.

21. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 3 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci, jenž měl v řízení neúspěch v poměrně nepatrné části (zpětvzetí žaloby v částce 25 434 Kč) s ohledem na jeho úspěch (částka ve výši 1 361 566 Kč), nárok na náhradu nákladů řízení v plné výši 108 428,10 Kč Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 642 000 Kč sestávající z částky 10 900 Kč za každý z pěti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (příprava a převzatí zastoupení, předžalobní upomínka, setkání u mediátora dne [datum], rozšíření žaloby ze dne [datum], účast na jednání dne [datum]), z částky 5 450 Kč za promeškaný čas dle § 14 odst. 2 a. t. ze dne [datum], a odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 a. t. z tarifní hodnoty ve výši 1 361 566 Kč sestávající z částky 13 780 Kč za každý ze dvou úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (písemné podání ze dne [datum] ve věci samé, účast na jednání dne [datum]) včetně sedmi paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 89 610 Kč ve výši 18 818,10 Kč.