22 C 132/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl soudkyní Mgr. Petrou Vránovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 200 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku ve výši 200 000 Kč, spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 11, 75 % ročně z částky 200 000 Kč za dobu od 21. 6. 2022 do zaplacení, a to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení v částce 100 887,50 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobce.

III. Žalovaná je povinna zaplatit České republice státem vynaložené náklady tohoto řízení, o jejichž výši bude rozhodnuto samostatným usnesením, a to do tří dnů od právní moci tohoto usnesení, na účet Obvodního soudu pro Prahu 1.

1. Žalobce se žalobou ze dne 27. 6. 2022 domáhá uložení povinnosti žalované zaplatit mu částku ve výši 200 000 Kč s příslušenstvím z titulu bezdůvodného obohacení vzniknuvšího v důsledku nevrácení blokační úhrady ve výši 200 000 Kč zaplacené na základě dohody o blokaci nemovitosti ze dne 26. 4. 2022 (dále jen„ dohoda“). Žalobce v návrhu uvedl, že dne 26. 4. 2022 uzavřel s žalovanou dohodu, na základě které, měla žalovaná vykonat soubor činností ústící k uzavření kupní smlouvy se třetí osobou. Žalobce měl zájem o koupi parcely [číslo] parcely č. st. [číslo] a stavby [číslo] na parcele č. st. [číslo], vše v [katastrální uzemí], zapsáno na [list vlastnictví] (dále jen„ nemovitost“). Dohoda byla uzavřena na dobu určitou do 25. 6. 2022. Žalobce složil na základě této dohody blokační úhradu ve výši 200 000 Kč, která měla být započtena na kupní cenu nemovitosti a v případě neuzavření zprostředkovávané smlouvy měla být žalobci tato částka vrácena. Žalobce dne 13. 6. 2022 odstoupil od dohody, jelikož vyšly najevo právní i faktické vady nemovitosti, na které žalobce nebyl dopředu upozorněn. Vady byly odhaleny panem [jméno] [příjmení], který provedl šetření a stavebnětechnický průzkum nemovitosti. Žalobce namítá, že došlo k platnému odstoupení od smlouvy, a zároveň došlo ke stanovení 7denní lhůty na vrácení složené částky. Poslední den této lhůty byl 20. 6. 2022. Žalovaná však žalobci ničeho neuhradila, pročež se tento se svým nárokem obrátil na soud.

2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila tak, že nárok žalobce neuznává a navrhla žalobu v celém, rozsahu zamítnout. Žalovaná souhlasila s tím, že byla mezi účastníky uzavřena dohoda o blokaci nemovitosti, a že ze strany žalobce byla uhrazena blokační úhrada ve výši 200 000 Kč. Žalovaná má však za to, že nemovitost má jen takové vady, které odpovídají stáří nemovitosti. Dále uvadí, že bylo na první pohled patrné, že nemovitost potřebuje rekonstrukci. Nejedná se tudíž o žádné skryté vady. Žalovaná rovněž uvedla, že žalobce byl přítomen na osobní prohlídce nemovitosti, kde z důvodu stavu nemovitosti požadoval slevu z kupní ceny, která mu byla následně poskytnuta. K stavebnětechnickému průzkumu provedenému [jméno] [příjmení] žalobkyně dodává, že se zde sice hovoří o vadách, ale nikoli o vadách skrytých. Dále žalovaná uvedla, že žalobce svým jednáním porušil článek 10 dohody, jelikož nespolupracoval s žalovanou a odmítl uzavřít kupní smlouvu. Důvodem odmítnutí měly být skryté vady, ale toto tvrzení dle žalované není nijak podložené a nezakládá se na pravdě. Dále dle článku 10 bod 10.3 dohody je žalovaná oprávněna ponechat si blokační úhradu jako smluvní pokutu.

3. Při jednání dne 23. 8. 2023 strany setrvaly na svých stanoviscích.

4. Na základě předložených listin a výslechu svědka dospěl soud k následujícím závěrům o skutkovém stavu věci.

5. Z dohody o blokaci nemovitosti, kterou účastníci uzavřeli dne 26. 4. 2022 (dále jen„ dohoda“) vyplývá, že žalobce v této dohodě figuruje jako zájemce. V dohodě je uvedeno jeho jméno, datum narození, adresa [adresa žalobce]. Žalovaná pak v dohodě figuruje jako zprostředkovatel a zastupuje ji [celé jméno svědka], makléř. Dohoda byla uzavřena na dobu určitou, a to do 25. 6. 2022. V dohodě v článku 6 byla dále sjednána výše blokační úhrady v částce 200 000 Kč, s tím, že blokační úhrada bude započtena na úhradu kupní ceny za předmětnou nemovitost nebo bude vrácena (čl. 5 bod 5.1 dohody). V článku 2 této dohody se žalovaná zavázala pro žalobce vykonat takové činnosti, které povedou k obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy. Předmětem kupní smlouvy budou věci nemovité, a to parcela [číslo] parcela č. st. [číslo] a stavba [číslo] na parcele č. st. [číslo], vše v [katastrální uzemí], zapsáno na [list vlastnictví] (dále jen„ nemovitost“), za kupní cenu ve výši 4 390 000 Kč. Žalovaná se dále mimo jiné zavázala, že po dobu trvání této dohody neuzavře obdobnou dohodu se třetí osobou, týkající se převodu předmětné nemovitosti, a že seznámí převodce se zájmem žalobce o převod nemovitosti (čl. 8 bod 8.1). Žalobce se pak zavázal v článku 10 bod 10.1 k povinnosti poskytnout žalované a prodávajícímu součinnost potřebnou ke koupi nemovitosti, a to konkrétně dostavovat se na naplánované schůzky a jednat o podmínkách kupní smlouvy. Ve stejném bodu je také uvedeno, že žalobce prohlašuje, že je mu znám právní a faktický stav nemovitosti. V dohodě bylo dále sjednáno, že v případě porušení povinností specifikovaných v bodě 10.1 a 10.2 žalobcem je tento povinen uhradit žalované smluvní pokutu ve výši blokační úhrad (čl. 10 bod 10.3). Naopak pokud žalovaná poruší povinnost uvedenou v bodu 8.1 této dohody, je povinna uhradit žalobci smluvní pokutu ve výši 30% blokační úhrady za každé jednotlivé porušení (čl. 8 bod 8.1).

6. Ze stavebně technického průzkumu rodinného domu ze dne 30. 5. 2022 provedeného [jméno] [příjmení] vyplývá, že vady, které byly na nemovitosti objeveny, mohou mít za následek přímou degradaci konstrukcí či bezpečné užívání objektu.

7. Z odstoupení od smlouvy ze dne 13. 6. 2022 vyplývá, že žalobce tohoto dne odstupuje od dohody o blokaci nemovitosti ze dne 26. 4. 2022. Důvodem je špatný stav nemovitosti, který nebyl žalobci při uzavírání dohody znám.

8. Soud rovněž provedl výslech svědka [jméno] [příjmení], zaměstnance žalované, který uvedl, že pro žalovanou pracuje od roku 2017. Svědek uvedl, že o danou nemovitost projevilo zájem několik osob, kdy žalobce byl nejrychlejší a zároveň měl přednost, jelikož v minulosti již služeb žalované využíval. Ještě před uzavřením dohody o blokaci nemovitosti dostal žalobce slevu na nemovitost ve výši 100 000 Kč. Svědek byl žalobcem požádán o další prohlídku, na kterou by přizval i technika. Tato prohlídka proběhla. Poté žalobce poslal mail, že nemá o nemovitost z důvodu vad zájem. V tomto okamžiku svědek věc předal právnímu oddělení a neví, jak se spor vyvíjel dál.

9. Dále byla soudu doložena předžalobní výzva ze dne 13. 6. 2022 včetně doručenky.

10. Soud provedl dokazování i dalšími listinnými důkazy a vzhledem k tomu, že nemohly ve světle výše uvedených důkazů, přinést pro posouzení věci žádné relevantní skutečnosti, soud je v odůvodnění rozsudku blíže nezmiňuje.

11. Další dokazování soud neprováděl, a to zejména navrhovaný výslech žalobce, kdy výslech navrženého účastníka by bylo v rozporu se zásadou rychlosti a hospodárnosti daného řízení. Nehledě na to, že k výslechu účastníka se přistupuje až v nejzazších případech.

12. Mezi stranami nebylo sporné uzavření smlouvy ani složení blokační úhrady. Předmětem sporu je otázka, zda má žalovaná právo ponechat si blokační úhradu.

13. Podle ust. § 2991, zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník, kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

14. Podle ust. § 419 zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník spotřebitelem je každý člověk, který mimo rámec své podnikatelské činnosti nebo mimo rámec samostatného výkonu svého povolání uzavírá smlouvu s podnikatelem nebo s ním jinak jedná.

15. Předmětnou smlouvu soud podřadil pod zákon č. 39/2020 Sb, o realitním zprostředkování.

16. Podle ust. § 1 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování (dále jen „ZoRS“) tento zákon upravuje některé podmínky poskytování realitního zprostředkování a některá práva a povinnosti s tím související.

17. Podle ust. § 2 zákona č. 39/2020 Sb., ZoR, pro účely tohoto zákona se rozumí a) realitním zprostředkováním činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy, b) realitním zprostředkovatelem ten, kdo jako podnikatel poskytuje realitní zprostředkování, c) smlouvou o realitním zprostředkování smlouva o zprostředkování, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy, d) realitní smlouvou smlouva o nabytí 1. vlastnického práva k nemovité věci, nebo 2. práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, ledaže se jedná o ubytování.

18. Podle ust. § 12 odst. 1) zákona č. 39/2020 Sb., ZoR, realitní zprostředkovatel je povinen poskytnout zájemci o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu, nebo předmětu.

19. Podle ust. § 14 zákona č. 39/2020 Sb., ZoR, ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.

20. Podle ust. § 2002 zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník, poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není. Strana může od smlouvy odstoupit bez zbytečného odkladu poté, co z chování druhé strany nepochybně vyplyne, že poruší smlouvu podstatným způsobem, a nedá-li na výzvu oprávněné strany přiměřenou jistotu.

21. K tomu soud ještě pro úplnost cituje rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. Cdo 1507 /2022:„ Namítá-li žalovaná, že účelem smlouvy bylo vytvoření přímého závazku mezi prodávající a kupující stranou, a že výklad podaný odvolacím soudem nereflektuje cíl zákonné úpravy, jímž je ochrana toho, pro koho realitní zprostředkovatel svou činnost skutečně vykonává, pak tato její argumentace zcela pomíjí, že jak podle dřívější judikatury, tak i podle nyní platné úpravy povinnost uzavřít smlouvu (smluvní pokuta zajišťující tuto povinnost) může být sjednána pouze pro osoby ve vzájemném postavení věřitele a dlužníka hlavního závazku, jinak řečeno k uzavření budoucí smlouvy se mohou zavázat pouze její budoucí účastníci, nikoliv že se k tomu zaváže zájemce ve zprostředkovatelské smlouvě. I proto platí zákaz sjednání povinnosti uzavřít smlouvu ve zprostředkovatelské smlouvě (§ 14) a možnost, aby smlouva o realitním zprostředkování byla obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva (§ 15).

22. Soud dospěl k závěru, že žaloba byla podána důvodně.

23. Mezi účastníky byla uzavřena smlouva o realitním zprostředkování dle citovaného zákona o realitním zprostředkování. Na základě této smlouvy žalobce složil částku 200 000 Kč jako rezervační blokaci. Žalobce následně od smlouvy odstoupil, neboť ze strany žalované došlo k podstatnému porušení smlouvy, kdy žalobci nesdělila všechny podstatné skutečnosti o předmětné nemovitosti. Pokud se žalovaná bránila tím, že se nejednalo o skryté vady nemovitosti, soud konstatuje, že vytčené vady zjištěné odborníkem považuje za skryté, kdy žalobce v pozici lajka nemohl odhalit vady spočívající v narušené statice nemovitosti a vnitřní vlhkosti.

24. Soud tedy dospěl k závěru, že žalobce od smlouvy platně odstoupil, neboť žalovaná porušila § 12 ZoR. I pokud by žalobce od smlouvy neodstoupil tato by zanikla, neboť byla sjednána na dobu určitou do 25. 6. 2022. Ve smlouvě bylo ujednáno, že blokační úhrada bude žalobci vrácena, pokud nedojde k uzavření realitní smlouvy, k čemuž nedošlo. S ohledem na výše uvedené soud žalobě žalobce vyhověl v plném rozsahu a zavázal žalovanou k úhradě částky ve výši 200 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky ve výši 200 000 Kč od 21. 6. 2022 do zaplacení tak, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku.

25. Pokud se žalovaná bránila tím, že jí vznikl nárok na smluvní pokutu, neboť žalobce porušil ustanovení smlouvy, dle kterého měl povinnost realitní smlouvu uzavřít a žalované proto vznikl nárok na smluvní pokutu, soud tuto obranu nepovažuje za důvodnou. Vzhledem k ustanovení § 14 ZoR nelze takovou povinnost v rámci smlouvy o realitním zprostředkování uzavřít, kdy se jedná o neplatné ujednání, pročež žalované ani nemohl vzniknout nárok na [anonymizováno] pokutu, když tato byla navázána na neplatně sjednanou povinnost.

26. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn § 142 odst. 1 o.s.ř., protože žalobce měl ve věci plný úspěch a zároveň v souladu s ust. § 142a o.s.ř. zaslal žalované ve lhůtě nejméně 7 dnů před podáním žaloby výzvu k plnění. Žalobci bylo přiznáno právo na náhradu nákladů řízení, které představují zaplacený soudní poplatek 8 000 Kč a náklady právního zastoupení podle § 7 a 11 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, v celkové výši 100 887,5 Kč sestávající ze 9 úkonů právní služby ve výši 81 900 Kč (9 x 9 100 Kč za převzetí a přípravu zastoupení, sepis výzvy k plnění se základním skutkovým a právním rozborem předcházející návrhu ve věci samé, sepis žaloby, vyjádření ze dne 11. 1. 2023, 3. 4. 2023 a 13. 4. 2023, porada s klientem dne 11. 4. 2023 a účast na jednáních dne 24. 3. 2023 a 23. 8. 2023), 9 paušálních náhrad hotových výdajů účelně vynaložených v souvislosti s poskytnutím právní služby ve výši 2 700 Kč (9 x 300 Kč). Dle ust. § 14 vyhlášky č. 177/1996 Sb., v platném znění, pak právnímu zástupci žalobce náleží také náhrady promeškaného času za cestu k jednáním a zpět v délce 2 x 8 půlhodin ve výši 1 600 Kč. Dle ust. § 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., v platném znění, pak právnímu zástupci žalobce náleží také náhrada cestovních výdajů za cestu [ulice a číslo], [obec] (sídlo [příjmení]) - [obec a číslo], [ulice a číslo] a zpět k ústnímu jednání konanému dne 24. 3. 2023, v celkové délce 742 km osobním automobilem zn. Hyundai, [registrační značka], při spotřebě dle VTP 5,8 l [číslo] km, v celkové výši 5 631 Kč a za cestu z [obec] do [obec] a zpět k ústnímu jednání konanému dne 23. 8. 2023 v celkové výši 1 056,5 Kč Náklady žalobce tak dosáhly výše celkem 100 887,5 Kč.

27. Výrok o náhradě nákladů státu se opírá o ust. § 148 odst. 1 o.s.ř. Státu vznikly náklady na svědečné o jejichž výši bude rozhodnuto samostatným usnesením.