22 C 164/2023

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl soudkyní Mgr. Petrou Vránovou ve věci žalobkyně: Anonymizováno , IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 proti žalované: Jméno zainteresované společnosti 1/0 , IČO IČO zainteresované společnosti 1/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 1/1 sídlem Adresa zainteresované společnosti 1/0 pro zaplacení 612 431 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku , částka, , spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky:- , částka, za dobu od , datum, do zaplacení,- ve výši 8.25 % ročně z částek:- , částka, za dobu od , datum, do zaplacení,- , částka, za dobu od , datum, do zaplacení,- ve výši 8.5 % ročně z částek:- , částka, za dobu od , datum, do zaplacení,- , částka, za dobu od , datum, do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku , částka, , a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se žalobou doručenou zdejšímu soudu dne , datum, domáhá na žalované uhrazení částky , částka, s přísl., a to z titulu dlužného nájemného a doplatku na vyúčtování služeb.

2. Mezi žalobkyní a právní předchůdkyní žalované (společnost , právnická osoba, ., IČ: , IČO, ) byla dne , datum, uzavřena nájemní smlouva. Nájemné bylo sjednáno v roční částce ve výši , částka, a mělo být hrazeno zpětně měsíčně v částce , částka, , vždy do 15. dne příslušného měsíce. V čl. III. část A odst. 2. nájemní smlouvy si strany sjednaly valorizaci nájemného o prokázanou míru inflace. , adresa, s nájemným byl nájemce povinen hradit zálohu na úhrady ceny služeb poskytovaných s užíváním jednotek. Žalobkyně se zavázala, že doručí jednou ročně žalované vyúčtování uhrazených záloh podle skutečné spotřeby příslušných služeb, přičemž případný nedoplatek je žalovaná povinna uhradit do 60 dnů od doručení vyúčtování.

3. Dne , datum, uzavřely strany k nájemní smlouvě dodatek č. , hodnota, a dne , datum, dodatek č. , hodnota, . Na základě smlouvy o koupi části závodu došlo ke změně nájemce ze společnosti , právnická osoba, . na žalovanou, což strany konstatovaly v dodatku č. , hodnota, ze dne , datum, . Dne , datum, byla mezi účastníky uzavřena dohoda o skončení nájmu, a to ke dni , datum, , kde bylo konstatováno, že žalobkyně eviduje za žalovanou dluh ve výši , částka, . V dopise ze dne , datum, žalovaná uvedla, že dosud nebylo vypořádáno zhodnocení předmětu nájmu. Žalobkyně toto odmítla z důvodu absence předchozího souhlasu se změnou předmětu nájmu.

4. Žalobkyně pak specifikovala, že dlužná částka se skládá z nedoplatku nájemného za červen 2020 ve výši , částka, , nedoplatku nájemného za listopad 2020 ve výši , částka, , z nájemného za prosinec ve výši , částka, , nedoplatku za služby za rok 2019 ve výši , částka, a nedoplatku za služby za rok 2020 ve výši , částka, .

5. Žalovaná se k podané žalobě vyjádřila podáním ze dne 10. 7., , datum, , 26. 1. a , datum, , kdy uvedla, že nárok žalobkyně zcela neuznává.

6. Žalovaná nesporovala uzavření nájemního vztahu k předmětným prostorám, s tím že zde provozovala restauraci , jméno FO, . Rovněž tak učinila nesporným ukončení nájemního vztahu dohodou ke dni , datum, . V dohodě bylo ze strany žalované konstatováno, že bude vypracován znalecký posudek na nacenění zhodnocení. Žalobkyně se zavázala předložit návrh na vypořádání vzájemných pohledávek ke schválení Radě městské části , adresa, . K tomu však nedošlo.

7. Žalovaná tedy především argumentovala zhodnocením předmětu nájmu, a to s vědomím žalobkyně v hodnotě několika milionu. Mezi účastníky měla být vedena jednání o započtení tohoto zhodnocení oproti dlužnému nájemnému a doplatek ze strany žalobkyně. Došlo i k vyhotovení znaleckého posudku za účelem nacenění zhodnocení. Po změně vedení žalobkyně však jednání ustala a k vypořádání nedošlo.

8. Žalovaná uplatnila námitku započtení, kterou specifikovala ve vyjádření ze dne , datum, . Žalovaná uvedla, že dopisem ze dne , datum, vyzvala žalobkyni k úhradě nákladů vynaložených na výše uvedené dřevěné obložení ve výši , částka, . Vzhledem k tomu, že žalobkyně předmětnou částku neuhradila, uplatňuje žalovaná námitku započtení vůči žalované částce. Konkrétně na jistinu , částka, , na úrok z prodlení ve výši 10 % ročně z částky , částka, za dobu od , datum, do , datum, , který činí , částka, , na úrok z prodlení ve výši 8.25 % ročně z částky , částka, za dobu od , datum, do , datum, , který činí , částka, a částečně na úrok z prodlení ve výši 8.25 % ročně z částky , částka, za dobu od , datum, do , datum, , který činí , částka, , kdy započítává částku , částka, .

9. Při jednání konaném dne 29. 1. 024 žalovaná vznesla námitku promlčení ve vztahu na nárok za doplatek na služby za rok 2019.

10. Na základě předložených listin dospěl soud k následujícímu závěrům o skutkovém stavu věci.

11. Z informací o nahlížení do katastru nemovitostí ze dne , datum, soud zjistil, že hlavní město , adresa, je vlastníkem jednotek se svěřením jejich správy Městské části , adresa, .

12. Z nájemní smlouvy soud zjistil, že žalobkyně uzavřela s právní předchůdkyní žalované, společností , právnická osoba, ., IČ , IČO, , platnou nájemní smlouvu č. 2013/1218 ze dne , datum, , na základě které žalobkyně pronajala společnosti , právnická osoba, . danou jednotku, a to na dobu neurčitou se sjednaným ročním nájemným ve výši , částka, hrazeným zálohově v měsíčních splátkách ve výši , částka, . Splatnost nájemného byla sjednána k 15. dni kalendářního měsíce, který předchází kalendářnímu měsíci, za který se nájemné platí. Současně byla sjednána možnost valorizace výše nájemného o prokazatelnou míru inflace vyjádřenou přírůstkem průměrného ročního indexu cen tržních služeb s povinností pronajímatele tuto skutečnost písemně oznámit nájemci spolu s novým výměrem nájemného a výši měsíčních záloh vždy nejpozději do 30. června příslušného kalendářního roku. Nájemce byl povinen hradit též zálohy na úhradu ceny služeb dle přílohy č. , hodnota, nájemní smlouvy ve výši , částka, měsíčně. Jednou ročně doručí žalobkyně žalované písemné vyúčtování uhrazených záloh podle skutečné spotřeby Nedoplatek je žalovaná povinna uhradit do 60 dnů od doručení vyúčtování. Dále bylo ve smlouvě sjednáno, že jakékoliv změny nebytových prostor je žalovaná oprávněna provádět jen na základě předchozí písemné dohody. V této smlouvě bude případně také uveden způsob vypořádání vzájemných nároků. Pokud žalovaná provede změny nájmu bez předchozí písemné dohody s žalobkyní, je žalovaná povinna nejpozději do doby skončení nájemního vztahu uvést nebytové prostory do původního stavu. Žalovaná může požadovat náhradu vynaložených nákladů, pouze v případě, že se k nim žalobkyně zavázala v písemné dohodě. Žalovaná může požadovat po žalobkyni rozdíl v hodnotě předmětu nájmu před a po provedení změn pouze v případě, že žalobkyně dala souhlas s provedením změn a zároveň se nezavázala k úhradě nákladů.

13. Z dodatku nájemní smlouvy č. , Anonymizováno, ze dne , datum, soud zjistil, že jím byla dobá nájmu změněna na dobu určitou do , datum, s možností opce na dalších 5 let.

14. Z dodatku nájemní smlouvy č. , Anonymizováno, ze dne , datum, soud zjistil, že jím byl ze strany pronajímatele vzat na vědomí, resp. udělen souhlas, se změnou nájemce na základě smlouvy o koupi části závodu uzavřené dne , datum, mezi společností , právnická osoba, . jako prodávajícím a žalovanou jako kupujícím.

15. Z dohody o skončení smlouvy č. , Anonymizováno, ze dne , datum, soud zjistil, že účastníci se dohodli na ukončení nájemního vztahu ke dni , datum, . žalovaná předmět nájmu ode dne , datum, neužívala. Účastníci dále konstatovali, že o předání nebytového prostoru bude sepsán předávací protokol, který zachytí změny předmětu nájmu, které realizovala žalovaná na svůj náklad. Dále jsou zde uvedeny položky jednotlivých změn a celková cena v částce , částka, . Žalovaná dále konstatovala, že předmět nájmu výše specifikovanými změnami zhodnotila a bude po žalobkyni požadovat vypořádání těchto změn, a to po jejich zhodnocení znalcem. Žalobkyně se zavázala při zjišťování hodnoty změn k součinnosti. Žalovaná dále konstatovala, že k provedení změn neměla předchozí písemný souhlas žalobkyně. Žalobkyně konstatuje, že vůči žalované eviduje dluh ve výši , částka, . Přehled dlužných období je uveden v příloze dohody. Mezi účastníky byla uzavřena dohoda, že po zjištění hodnoty změn bude Radě žalobkyně předložen návrh žalované na započtení vzájemných pohledávek. Nejedná se o vzájemné uznání pohledávek nebo nároků. Jde pouze o konstatování.

16. Z evidence předpisu a plateb správce , Anonymizováno, , adresa, ke dni , datum, , že k tomuto dni byl žalobkyní evidován nedoplatek na nájemném ve výši , částka, , a to za měsíc červen 2020 ve výši , částka, , za měsíc listopad 2020 ve výši , částka, a za prosinec 2020 ve výši , částka, .

17. Z přehledu vyúčtování služeb za období od , datum, do , datum, , ze dne , datum, soud zjistil, že výše nedoplatku za elektřinu činila , částka, .

18. Z vyúčtování služeb za rok 2020 ze dne , datum, a doručenky ze dne , datum, soud zjistil, že nedoplatek činil , částka, a žalované bylo vyúčtování doručeno.

19. Z e-mailové komunikace ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaná žalobkyni informovala, že částku za nedoplatek za služby za rok 2019 ve výši , částka, , není v současné chvíli schopna uhradit. Žádala o povolení úhrady nedoplatků za služby ve splátkách, jejich výši však nesporovala.

20. Z výzvy k úhradě dluhu ze dne , datum, , , datum, a , datum, a dokladu o doručení ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaná byla ze strany žalobkyně vyzvána k úhradě dluhu.

21. Z Písemné korespondence mezi žalovanou a Radou Městské části , adresa, ze dne , datum, a ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaná žádala o ukončení nájmu z důvodu nepříznivé pandemické situace s návrhem odprodej zařízení provozovny za pevnou částku , částka, s tím, že od této částky bude odečten dluh na nájemném k , datum, v předpokládané výši , částka, , a ze strany žalobkyně bylo přislíbeno projednání věci na nejbližším zasedání Rady městské části , adresa, .

22. Ze smlouvy o dílo č. , Anonymizováno, bylo zjištěno, že žalovaná jako objednatel sjednala u společnosti , právnická osoba, , Anonymizováno, ., IČ , IČO, , jako zhotovitele, provedení díla spočívající v provedení stavebních úprav + dodání interiérového vybavení restaurace , jméno FO, , , právnická osoba, , , adresa, , se zhotovením díla v termínu od , datum, do , datum, za sjednanou cenu ve výši , částka, bez DPH.

23. Z daňového dokladu – faktury ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaná zaplatila zhotoviteli částku , částka, .

24. Z výzvy žalované ke smírčímu jednání ze dne , datum, včetně doručenky ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaná nabízela urovnání sporu smírnou cestou a žádala žalobkyni případně o zpřístupnění prostor jednotek č. , Anonymizováno, za účelem demontáže zhodnocení prostor, zejména dřevěného obložení a vzduchotechniky a z výzvy ze dne , datum, bylo zjištěno, že žalovaná vyzývala žalobkyni k úhradě náhrady škody ve výši , částka, odpovídající hodnotě dřevěného obložení.

25. Mezi stranami nebylo sporné uzavření smlouvy, výše sjednaného nájemného vč. inflační doložky. Rovněž tak nebylo sporu o uzavření dohody o skončení nájemního vztahu a obsahu této dohody.

26. Soud dále provedl důkazy dalšími listinami předloženými žalovanou, a to složku označenou jako pasportizace stavební části v objektu , jméno FO, bar, ale z této složky neučinil žádné skutkové závěry.

27. Soud učinil skutkový závěr ve věci, že mezi účastníky byla dne , datum, uzavřena nájemní smlouva k předmětným prostorám. Byla sjednána výše nájemného včetně valorizace. V rámci této nájemní smlouvy nebyl ze strany žalobkyně udělen souhlas ke změně předmětu nájmu. Toto bylo následně žalovanou konstatováno i v rámci dohody o ukončení nájemního vztahu. Žalované bylo doručeno vyúčtování služeb za rok 2019 a 2020, kdy žalovaná proti němu nepodala námitky. Vyúčtování služeb za rok 2019 bylo žalované doručeno nejpozději dne , datum, .

28. Svá skutková zjištění soud opřel o nesporná tvrzení účastníků, shora uvedené listinné důkazy, o jejichž pravosti a věcné správnosti neměl žádných pochybností. Další dokazování soud již neprováděl, neboť dospěl k závěru, že pro své rozhodnutí získal dostatek skutkových zjištění, a tedy další dokazování by již bylo v rozporu se zásadou rychlosti a hospodárnosti daného řízení.

29. Po právní stránce vycházel soud ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění, kdy podle ustanovení § 3074 nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht. K tomu soud dodává, že právo na vydání protihodnoty toho, oč se zvýšila hodnota pronajaté věci, vzniká teprve skončením nájmu, nikoliv již plněním, v daném případě tedy ke dni , datum, (srov. NS , spisová značka, ).

30. Soud podřadil vznik nájemního vztahu pod ustanovení zákona č. 116/1990 Sb. o nájmu a podnájmu nebytových prostor, a to v souladu s přechodnými ustanoveními uvedenými v § 3074 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

31. Po právní stránce soud uzavřel, že mezi účastníky byla uzavřena nájemní smlouva dle § 3 a násl. zák. č. 116/1990Sb. o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném do , datum, . Dle § 3 nájem vzniká na základě písemné nájemní smlouvy, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné nebytový prostor do užívání. Nájemní smlouva musí obsahovat předmět a účel nájmu, výši nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru nebo způsob jejich určení, a nejde-li o nájem na dobu neurčitou, dobu, na kterou se nájem uzavírá. Jde-li o nájem sjednaný k účelu podnikání, musí nájemní smlouva obsahovat také údaj o předmětu podnikání v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru.

32. Dle § 5 není-li dohodnuto jinak, pronajímatel je povinen odevzdat nebytový prostor nájemci ve stavu způsobilém ke smluvenému účelu nájmu, v tomto stavu jej svým nákladem udržovat, zabezpečovat řádné plnění služeb, jejichž poskytování je s užíváním nebytového prostoru spojeno, a umožnit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s nájmem.

33. Podle § 2220, zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, nájemce má právo provést změnu věci jen s předchozím souhlasem pronajímatele; byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu. Změnu věci provádí nájemce na svůj náklad; dojde-li změnou věci k jejímu zhodnocení, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení. Provede-li nájemce změnu věci bez souhlasu pronajímatele, uvede věc do původního stavu, jakmile o to pronajímatel požádá, nejpozději však při skončení nájmu věci. Neuvede-li nájemce na žádost pronajímatele věc do původního stavu, může pronajímatel nájem vypovědět bez výpovědní doby.

34. Podle § 1982, zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh. Započtením se obě pohledávky ruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí; nekryjí-li se zcela, započte se pohledávka obdobně jako při splnění. Tyto účinky nastávají k okamžiku, kdy se obě pohledávky staly způsobilými k započtení.

35. Podle § 1987, zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, k započtení jsou způsobilé pohledávky, které lze uplatnit před soudem. Pohledávka nejistá nebo neurčitá k započtení způsobilá není.

36. Podle § 3036, zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, podle dosavadních právních předpisů se až do svého zakončení posuzují všechny lhůty a doby, které začaly běžet přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i lhůty a doby pro uplatnění práv, která se řídí dosavadními právními předpisy, i když začnou běžet po dni nabytí účinnosti tohoto zákona.

37. Podle § 629 odst. 1, zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, promlčecí lhůta trvá tři roky.

38. Dle § 1970 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

39. Soud dospěl k závěru, že žaloba žalobkyně je důvodná.

40. Mezi účastníky byla tedy sjednána nájemní smlouva o nájmu nebytového prostoru, na jejímž základě se žalobkyně zavázala, tento prostor žalované poskytnou a žalovaná se zavázala za tento nájem hradit jednak nájemné a jednak částky odpovídající zálohám a následně vyúčtování za poskytnuté služby, tak jak bylo mezi účastníky ujednáno. Resp. žalovaná se zavázala uhradit případný nedoplatek vyplývající z vyúčtování služeb za jednotlivé roky.

41. Na základě provedeného dokazování vyplynulo, že žalovaná dluží nájemné za měsíce červen 2020 ( , částka, ), listopad 202N0 (, částka, ) a prosinec 2020 (, částka, ). Žalovaná tyto nároky žalobkyně ani nerozporovala, kdy se bránila svým nárokem na uhrazení nákladu na zhodnocení předmětu nájmu.

42. Soud tedy uzavřel, že nárok žalobkyně na doplatku nájemného za měsíce červen a listopad 2020 a uhrazení dlužného nájemného za měsíc prosinec 2020, je po právu a v tomto rozsahu podané žalobě vyhověl.

43. Soud se dále zabýval nárokem na doplatek vyúčtování služeb spojených s nájmem nebytového prostoru za roky 2019 a 2020. Zároveň žalovaná vznesla námitku promlčení nároku na doplatek za rok 2019.

44. Na základě provedeného dokazování bylo zjištěno, že žalované bylo vyúčtování za rok 2019 doručeno nejpozději dne , datum, . Splatnost tohoto nároku byla sjednána na 60 dnů od doručení vyúčtování, tedy dne , datum, . Tříletá promlčecí lhůta počala běžet dne , datum, a uplynula dne , datum, . Žaloba byla k soudu podána dne , datum, . Tento nárok žalobkyně tedy není promlčen.

45. Vyúčtování služeb za roky 2019 a 2020 byla žalované řádně doručena, ta proti nim nepodala námitky a ani v rámci probíhajícího řízení proti těmto částkám nebrojila. Soud i tento nárok žalobkyně tedy vyhodnotil jako důvodný.

46. Soud se dále zabýval námitkou započtení ze strany žalované, kdy tato vyčíslila svůj nárok na náklady vynaložená na zhodnocení předmětu nájmu, konkrétně dřevěného obložení, v částce , částka, .

47. Soud se zabýval nárokem žalované na vypořádání její investice do předmětu nájmu. Tento nárok je podmíněn souhlasem žalobkyně se změno předmětu nájmu. V rámci provedeného dokazování bylo zjištěno, že tento souhlas udělen nebyl, a to jak v písemné, tak konkludentní formě. Sama žalovaná tuto skutečnost konstatovala v rámci dohody o ukončení nájemního vztahu.

48. Pokud mezi účastníky probíhala jednání o případném vypořádání vzájemných nároku v rámci dohody o ukončení nájemního vztahu, byla tato činěna pouze v rovině možné budoucí dohody a jednostranné konstatace. K prokázání odsouhlasení či uzavření dohody o vypořádání tvrzeného nároku žalovaná na náklady zhodnocení předmětu nájmu v rámci řízení nedošlo. Žalovaná je ani netvrdila, kdy pouze argumentovala budoucími přísliby.

49. Soud tedy uzavřel, že námitku započtení ze strany žalované neshledal jako důvodnou, neboť nárok žalované na zaplacení investice do předmětu nájmu, z důvodu absence souhlasu žalobkyně s těmito změnami, nevznikl. Soud se tedy ani bližším způsoben nezabýval určení výše provedených investic a celému nároku žalobkyně vyhověl.

50. O úroku z prodlení soud rozhodl dle § 1970 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve výši stanovené § 2 nařízením vlády č. 351/2013 Sb., tak jak žalobkyně požadovala u dlužného nájemného ode dne následujícího od sjednané splatnosti a u dlužného vyúčtování od lhůty poskytnuté v rámci upomínky ze dne , datum, .

51. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalobkyni, jenž byl v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce , částka, . Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce , částka, a nákladů řízení uplatněných v souladu s § 151 odst. 3 o. s. ř. za použití vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 254/2015 Sb., dle které účastníkovi řízení, jenž nebyl zastoupen zástupcem podle § 151 odst. 3 o. s. ř. a nedoložil výši hotových výdajů, náleží částka , částka, představující , částka, za každý ze čtyř úkonů /návrh ve věci samé, výzva k plnění, příprava účasti na jednání a účast na jednání před soudem dne , datum, / dle § 2 odst. 3 uvedené vyhlášky.

52. V souladu s ustanovením § 160 odst. 1 o. s. ř. byla lhůta pro plnění stanovena vždy v trvání 3 dnů od právní moci rozhodnutí.