22 C 233/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl samosoudkyní Mgr. Petrou Vránovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované pro zaplacení částka s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku ve výši [částka], spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8. 25% ročně z částky -) [částka] od [datum] do zaplacení, -) [částka] od [datum] do zaplacení, -) [částka] od [datum] do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba, kterou se žalobce na žalovaném domáhá zaplacení zákonného úroku z prodlení ve výši 8. 25% ročně z částky [částka] od [datum] do [datum], se zamítá.

III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku ve výši [částka], a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám právního zástupce žalobce.

1. Žalobce se žalobou doručenou zdejšímu soudu dne [datum] domáhal na žalovaném uhrazení v záhlaví uvedené částky, a to z titulu dlužného nájemného za pronájem nebytových prostor. Dne [datum] byla mezi účastníky uzavřena nájemní smlouva, ve znění dodatku 1. – 5., kdy předmětem smlouvy je nájem maloobchodní jednotky označené č. [datum] o výměře [výměra] v nákupní galerii [příjmení]. Žalobce se v rámci smlouvy zavázal tyto prostory žalovanému poskytnout a ten se zavázal hradit nájemné. V dodatku [číslo] se účastníci dohodli na rozšíření předmětu nájmu na [výměra], a to s účinností od [datum] a zvýšení ročního nájemného na částku [částka]. Žalovaný se rovněž zavázal hradit dodatečné nájemné v návaznosti na roční přehled obratu a poplatky za služby a dále podíl ve výši 2. 49% z celkových poplatků nákupní galerie. Účastníci si rovněž sjednali každoroční indexaci nájemného ke dni [anonymizována dvě slova] podle Evropského indexu spotřebitelských cen. Nájemné sjednané dodatkem 3 bylo indexováno na částku [částka]. Žalobce požaduje nájemné a služby za období [datum] až [datum] a za spotřebu elektrické energie v období [anonymizováno] až [anonymizováno] [rok]. Dne [datum] byla žalovanému zaslána před žalobní výzva, ten však ničeho neuhradil.

2. Žalovaný se k podané žalobě vyjádřil podáním ze dne [datum], kdy uvedl, že nárok žalobce zcela neuznává. Žalovaný potvrdil pronájem nebytového prostoru z jeho strany na základě nájemní smlouvy ze dne [datum]. V roce [rok] se žalovaný pokoušel ukončit nájemní vztah, který byl uzavřen na dobu určitou, dohodou se žalobcem. K dohodě nedošlo, žalobce však souhlasil s podnájme této jednotky, což žalovaný uskutečnil ode dne [datum], kdy jednotku podnajal [právnická osoba] s.r.o. V [anonymizováno] [rok] pak došlo k propuknutí celosvětové pandemie, pročež žalovaný dne [datum] požádal žalobce o poskytnutí slevy ve výši 100% z ceny nájemného a úplaty za služby. Žalovaný dále odkázal na ustanovení § 1765, zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, kdy s odkazem na změnu okolností, které založily v právech a povinnostech stran zvlášť hrubý nepoměr, spočívající v tom, že žalovaný byl znevýhodněn neúměrným zvýšením nákladů plnění, pročež se obrátil na žalobce se žádostí o obnovu jednání. Žalobce na žádost žalovaného o slevu nepřistoupil a trval na plnění smlouvy, tak jak byla sjednána. Zároveň podnájemce přestal plnit svoje povinnosti vůči žalovanému a stal se nekontaktním. V neposlední řadě pak žalovaný uvedl, že žalobce disponoval kaucí ve výši [částka], kterou také započet na požadovaný dluh, pročež žalovaný žalobci nedluží ničeho a navrhl žalobu jako nedůvodnou zamítnout.

3. Na to reagoval žalobce přípisem ze dne [datum], kde uvedl, že žalovaná pohledávka nezanikla započtením, jak tvrdí žalovaný, kdy žalobce kauci skutečně započetl, ale na jinou pohledávku. K tomu ještě žalobce upřesnil, že jako depozit mu byla poskytnuta částka [částka] a [částka], nikoliv tvrzených [částka] Částku [částka] měl žalovaný uhradit jako navýšený depozit nejpozději do dne [datum] v návaznosti na změnu nájemní smlouvy uvedenou v Dodatku [číslo] žalovaný však tuto částku neuhradil. Dopisem ze dne [datum] byla kauce ve výši [částka] započtena na základní dlužný nájem za období [anonymizováno] a [anonymizováno] roku [rok], poměrnou část společných nákladů galerie za období [anonymizováno] až [anonymizováno] [rok] a spotřebu elektrické energie žalovaným v období čtvrtého čtvrtletí roku [rok]. Žalobce přepočetl část kauce, kterou měl k dispozici v EUR na Kč dle kurzu vyhlášeného ČNB ke dni [datum rozhodnutí] ([anonymizováno] Kč/EUR). Zbylá část kauce ve výši [částka] byla započtena dopisem ze dne [datum] na poměrnou část společných provozních nákladů galerie a marketingových nákladů za měsíc [anonymizováno] [rok] ve výši [částka], kdy zbývá uhradit částku [částka]. Žalobce ještě uvedl, že poslední platba, kterou od žalovaného obdržel je ze dne [datum]. Žalobce potvrdil, že žalovaný mu dne [číslo] a [datum] zaslal dopis, obsahující žádost o poskytnutí slevy a obnovení jednání o nájemní smlouvě. Vzhledem k nerealistickým požadavků žalovaného, žalobce těmto žádostem nevyhověl, kdy ale připravil pro žalovaného [příjmení] [číslo] kde měla být mezi účastníky sjednána sleva 30% ze základního nájemného pro období druhého čtvrtletí roku [rok], k jeho uzavření však nedošlo. V roce [rok] byla mezi účastníky vedena jednání o možnosti předčasného ukončení nájemní smlouvy, jejíž trvání bylo dodatkem [číslo] sjednáno do dne [datum]. Tato jednání pokračovala v [anonymizováno] [rok], nicméně k žádné dohodě nedošlo. Žalobce proto trvá na podané žalobě.

4. Žalovaný se k ústnímu jednání konanému dne [datum], k němuž byl řádně obeslán dne [datum], nedostavil, pročež soud konstatoval postup podle ust. § 101 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o.s.ř.“) a jednal v nepřítomnosti žalovaného.

5. Po provedení dokazování vzal soud za prokázaná následující skutková zjištění: Dne [datum] byla mezi účastníky uzavřena nájemní smlouva o nájmu maloobchodní jednotky [číslo] nacházející se v přízemí [ulice] galerie [příjmení] o výměře [výměra]. Nájemní doba byla sjednána na dobu určitou od [datum] do [datum]. Žalovaný se zavázal hradit žalobci základní roční nájemné ve výši [částka] v roce [rok] a v částce [částka] v následujících letech, dále dodatečné nájemné ve výši 10% ročního obratu žalovaného, dále poměrnou část společných poplatků za služby nákupní galerie, jejíž výše bude stanovena jako poměr výměry plochy užívané žalovaným k celkové výměře [ulice] galerie, t.j 2. 04 %. Dále podíl na marketingových poplatcích vypočtený stejným způsobem, tedy 2,04% z celkové výše těchto poplatků, a v neposlední řadě dodatečné náklady, což jsou náklady vzniklé v souvislosti s provozem maloobchodní jednotky. Ve smlouvě bylo dále ujednáno, že veškeré platby jsou uvedeny v EUR, ale žalovaný je bude uskutečňovat v Kč, podle kurzu zveřejněného ČNB pro den vystavení příslušné faktury. Veškeré platby byly splatné čtvrtletně předem, vždy k první den každého kalendářního čtvrtletí. Dle č.l. 20 smlouvy se žalovaný zavázal uhradit žalobci jistotu ve výši [částka], a to do 14 dnů od podpisu této smlouvy, která může být kdykoliv započtena na částky dlužné žalovaným (nájemní smlouva, zejména č.l. 2, 8, 17.1, 18, 19 a 20).

6. Dodatkem [číslo] se strany dohodly na prodloužení nájemního vztahu do [datum] a rozšíření maloobchodní jednotky s účinností od [datum] na [výměra]. Byly upraveny i částky, které je žalovaný povinen žalobci hradit, vše s účinností od [datum]. Základní nájemné na částku [částka], procentní výše z celkových poplatků za služby nákupní galerie se zvýšila na upravuje na 2. 49 % a nově se fixně sjednává výše marketingového poplatku v částce [částka]. Dále byla sjednáno doplnění jistoty, a to tak že nově byla tato částka stanovena jako součet jedné čtvrtiny základního nájemného, tří plateb za poměrnou část nákladů na společné služby nákupní galerie a jedna čtvrtina marketingového poplatku (dodatek [číslo] ze dne [datum]).

7. Dne [datum] vystavil žalobce žalovanému fakturu [číslo] na částku [anonymizována tři slova], [částka] se splatností dne [datum], které odpovídá ceně pronájmu za období [anonymizováno] až [anonymizováno] [rok]. Dne [datum] vystavil žalobce žalovanému fakturu [číslo] na částku [částka] se splatností dne [datum], které odpovídá ceně služeb k nájmu za období [anonymizováno] až [anonymizováno] [rok] (částka [částka]) a poplatku za marketing za období [anonymizováno] až [anonymizováno] [rok] (částka [částka]).

8. Dne [datum] vystavil žalobce žalovanému fakturu [číslo] na částku [částka] se splatností dne [datum], které odpovídá ceně za spotřebu elektřiny v maloobchodní jednotce pronajaté žalovaným v období [anonymizováno] až [anonymizováno] [rok] (faktura [číslo] [číslo] [číslo]).

9. Z emailové komunikace mezi účastníky za období od [anonymizováno] [rok] do [anonymizováno] [rok] je zřejmé, že žalovaný byl upomínán o většinu plateb, s tím, že následně přestal s žalobcem jakkoliv komunikovat. Žalobce žalovaného upozorňoval na možnost započtení kauce (emailové komunikace mezi účastníky [anonymizováno] [rok] – [anonymizováno] [rok]).

10. Přípisem ze dne [datum] provedl žalobce úkon započtení složené kauce vůči částkám, které mu žalovaný dlužil v celkové výši [částka] odpovídající nájemnému a ceně služeb spojených s nájmem za období [anonymizováno] a [anonymizováno] [rok], poplatek za elektřinu spotřebovanou žalovaným za čtvrté čtvrtletí roku [rok] a poplatek za marketing za období [anonymizováno] a [anonymizováno] [rok]. Dále žalobce žalovaného informoval, že na depozitu zůstává po tomto zápočtu částka [částka].

11. Přípisem ze dne [datum] provedl pak žalobce úkon započtení, a to zbylé části jistiny ve výši [částka] na poměrnou část společných nákladů na služby nákupní galerie a marketingové náklady za měsíc [anonymizováno] [rok]. Dále byl žalovaný informován, že zbývající dlužná částka činní [částka], kdy byl připojen i přehled čím je tato částka tvořena (přípis ze dne [datum] a [datum]).

12. Přípisy ze dne [datum] a [datum] požádal žalovaný žalobce o slevu na nájemném a službách, vše v rozsahu 100% a dále požádal o obnovení jednání o nájemní smlouvě.

13. Dne [datum] byla žalovanému odeslána před žalobní výzva (přípis ze dne [datum], [datum] a [datum], včetně podacího archu).

14. Soud dále provedl důkazy dalšími listinami předloženými žalobcem (zejména rozsáhlé přílohy k nájemní smlouvě), ale z těchto listinných důkazů neučinil žádné skutkové závěry. K tomu soud ještě podotýká, že žalovaný ve svém vyjádření ze dne [datum] sice označil několik listinných důkazů, tyto však soudu nepředložil a k jednání které bylo ve věci nařízeno na dne [datum] se bez jakékoliv omluvy nedostavil.

15. Svá skutková zjištění soud opřel o nesporná tvrzení účastníků, shora uvedené listinné důkazy, o jejichž pravosti a věcné správnosti neměl žádných pochybností. Další dokazování soud již neprováděl, neboť dospěl k závěru, že pro své rozhodnutí získal dostatek skutkových zjištění, a tedy další dokazování by již bylo v rozporu se zásadou rychlosti a hospodárnosti daného řízení.

16. Po právní stránce soud podřadil vznik nájemního vztahu pod ustanovení zákona č. 116/1990Sb. o nájmu a podnájmu nebytových prostor, a to v souladu s přechodnými ustanoveními uvedenými v § 3074 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník.

17. Po právní stránce soud uzavřel, že mezi účastníky byla uzavřena nájemní smlouva dle § 3 a násl. zák. č. 116/1990Sb. o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném do 31. 12. 2013. Dle § 3 nájem vzniká na základě písemné nájemní smlouvy, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné nebytový prostor do užívání. Nájemní smlouva musí obsahovat předmět a účel nájmu, výši nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním nebytového prostoru nebo způsob jejich určení, a nejde-li o nájem na dobu neurčitou, dobu, na kterou se nájem uzavírá. Jde-li o nájem sjednaný k účelu podnikání, musí nájemní smlouva obsahovat také údaj o předmětu podnikání v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru.

18. Dle § 5 není-li dohodnuto jinak, pronajímatel je povinen odevzdat nebytový prostor nájemci ve stavu způsobilém ke smluvenému účelu nájmu, v tomto stavu jej svým nákladem udržovat, zabezpečovat řádné plnění služeb, jejichž poskytování je s užíváním nebytového prostoru spojeno, a umožnit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s nájmem.

19. Mezi účastníky byla tedy sjednána nájemní smlouva o nájmu nebytového prostoru, na jejímž základě se žalobce zavázal, tento prostor žalovanému poskytnou a žalovaný se zavázal za tento nájem hradit jednak nájemné a jednak částky odpovídající službám, tak jak bylo mezi účastníky ujednáno. Na základě dodatku [číslo] pak došlo jednak k úpravě rozsahu předmětu nájmu a jednak doba nájmu byla prodloužena do [datum]. Nově byla sjednána výše nájemného a ceny jednotlivých služeb poskytovaných spolu s tímto nájmem. Mezi účastníky pak nebylo sporu, o tom, že se žalovaný dostal do prodlení s hrazením sjednaných částek. Mezi účastníky rovněž nebylo sporu o způsobu výpočtu jednotlivých složek žalované částky.

20. Žalobce se žalobou domáhá jednak dlužného nájemného za období od [datum] až [datum] a jednak poplatku za spotřebu elektrické energie v období [anonymizováno] až [anonymizováno] [rok] v maloobchodní prodejně žalovaného, na tyto částky žalobce žalovanému vystavil faktury a dále opakovaně žalovaného upomínal o uhrazení těchto částek. Soud má za to, že žalobce dostatečným způsobem tvrdil a prokázal svůj nárok na uhrazení dlužných částek, a to včetně příslušenství v podobě zákonného úroku z prodlení, neboť se žalovaný dostal s úhradou do prodlení, a to ve smyslu ust. § 1970 občanského zákoníku. Soud jako nedůvodnou shledal pouze část požadovaného zákonného úroku z prodlení, kdy žalobce požadoval úrok z prodlení z částky [částka] od [datum] do zaplacení, ale ve faktuře byla splatnost stanovena dne [datum] a žalobce přes výzvu soudu tuto skutečnost nijak nedotvrdil a neprokázal. Soud v této části příslušenství tedy nároku žalobce nevyhověl a žalobu v této části zamítl.

21. Soud se dále zabýval jednotlivými námitkami žalovaného. Žalovaný jednak tvrdil, že žalovaná částka zanikla použitím složené kauce tedy započtením ze strany žalobce, a to v souladu č.l. 8 nájemní smlouvy. Toto tvrzení žalovaného bylo vyvráceno důkazy předloženými ze strany žalobce. Kdy žalobce soudu doložil, že kauci sice započetl, ale na starší dluh žalovaného, a kauce tak byla zcela vyčerpána. Jak uvedeno výše, žalovaný se k jednání soudu nedostavil, pročež se zbavil dobrodiní soudu v podobě poučení v souladu s ustanovení § 118a o.s.ř., tak aby soudu tedy řádně doložil své tvrzení o započtení kauce právě na žalovanou částku.

22. Dále žalovaný bránil tím, že jednak uplatňoval u žalobce slevu ve výši 100% z nájemného a poplatků za služby, kdy žalobce soudu potvrdil obdržení této žádosti, ale zároveň uvedl, že mezi účastníky nešlo k dohodě o této slevě, resp. že tuto nabídku žalovaného neakceptoval. Soud k tomu uzavírá, že je pouze na stranách daného kontraktu, jakým způsobem budou tento modifikovat, a zda se na případné slevě dohodnou či nikoliv. V daném případě k dohodě nedošlo.

23. Žalovaný v neposlední řadě odkázal na ustanovení § 1765 NOZ, který uvádí: dojde-li ke změně okolností tak podstatné, že změna založí v právech a povinnostech stran zvlášť hrubý nepoměr znevýhodněním jedné z nich buď neúměrným zvýšením nákladů plnění, anebo neúměrným snížením hodnoty předmětu plnění, má dotčená strana právo domáhat se vůči druhé straně obnovení jednání o smlouvě, prokáže-li, že změnu nemohla rozumně předpokládat ani ovlivnit a že skutečnost nastala až po uzavření smlouvy, anebo se dotčené straně stala až po uzavření smlouvy známou. Uplatnění tohoto práva neopravňuje dotčenou stranu, aby odložila plnění.

24. Žalovaný změnu okolností spatřoval zejména v opatřeních přijatých vládou ČR a vyhlášení nouzového stavu, kdy tyto založily v právech a povinnostech stran zvlášť hrubý nepoměr, spočívající v tom, že žalovaný byl znevýhodněn neúměrným zvýšením nákladů. K tomu soud podotýká, že má za to, že k těmto skutečnostem skutečně došlo, nicméně tyto nezaložily v právech a povinnostech účastníků hrubý nepoměr, neboť opatření přijatá v daném období vládou ČR a příslušnými ministerstvy se dotkla obou subjektů předmětného nájemního vztahu a nešlo tedy markantní znevýhodnění jednoho z nich. Nad to soud podotýká, že samotná změna okolností a z ní vyplývající narušení rovnováhy, které soud v daném případě ani nedovodil, nemá žádný vliv na trvání povinnosti, ke které se žalovaný ve smlouvě zavázal. Nejde o důvod zániku závazku, nejde ani o liberační důvod, který by zbavoval dlužníka jeho prodlení či jeho následků, ani nejde a automatické posunutí splatnosti. Důsledkem je pouze vznik práva dotčené strany, zde žalovaného, domáhat se vůči žalobci obnovení jednání o smlouvě, kdy toto právo může být vymáháno I u soudu. V daném případě však to, že žalovaný požadoval na žalobci obnovení jednání o obsahu smlouvy s ohledem na změnu okolností, nemělo samo o sobě žádný dopad do obsahu předmětné smlouvy, resp. oslabení závazku, který pro žalovaného ze smlouvy plynul.

25. Tvrzení žalovaného, že svůj závazek vůči žalobci nemohl splnit s odkazem na to, že jeho podnájemce neplnil vůči němu svoje povinnosti, považuje soud za zcela irelevantní a s daným sporem zcela nesouvisející, kdy to, že žalovanému není jeho smluvním partnerem plněno nemůže mít žádný vliv na plnění povinnosti, kterou má on vůči žalobci a ke které se řádně zavázal.

26. Jak již bylo vysloveno výše, soud posoudil nárok žalobce jako oprávněný (vyjma části příslušenství) a jako takovému mu plně vyhověl.

27. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 3 o.s.ř. tak, že přiznal žalobci, který měl neúspěch pouze v nepatrné části příslušenství, nárok na náhradu nákladů řízení v částce [částka] Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce [částka] a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši [částka] sestávající z částky [částka] za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., z částky [částka] za výzvu k plnění dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky [částka] za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky [částka] za písemné podání ve věci samé ze dne [datum] dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t, z částky [částka] za účast na jednání konaném dne [datum] dle § 11 odst. 1 písm. g), celkem tedy [částka], včetně pěti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. K součtu uvedených částek je dále třeba připočíst 21% DPH, neboť advokát je dle předloženého osvědčení registrován coby plátce této daně, a to z částky [částka] ve výši [částka].

28. V souladu s ustanovením § 160 odst. 1 o. s. ř. byla lhůta pro plnění stanovena vždy v trvání 3 dnů od právní moci rozhodnutí.