23 C 57/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl samosoudkyně JUDr. Jaroslava Novotná v právní věci žalobce: celé jméno žalobce , IČ: číslo ulice a číslo , PSČ , obec a číslo - část obce , zast. JUDr. jméno příjmení jméno , advokátem se sídlem adresa , obec a číslo proti žalovanému: osobní údaje žalovaného o změnu smlouvy ve smyslu § 1766 obč. zák.

I. Zamítá se žaloba na nahrazení ust. Článku

VII. Smlouvy o podnájmu nebytových prostor [číslo] ze dne [číslo] [rok], ve znění všech jejich pozdějších dodatků, tak, že článek VII.“ Doba podnájmu“ odst. 1, nově zní:„ Tato smlouva se uzavírá od [anonymizováno] [rok] na dobu určitou [anonymizováno] let tj. do [číslo] [rok].

II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

1. Žalobce se ve své žalobě podané zdejšímu soudu dne [číslo] [rok] domáhal změny smlouvy ve smyslu ust. § 1766 obč. zákoníku. Žalobce v žalobě dále uvedl tyto rozhodné skutečnosti: Mezi žalobcem a právním předchůdcem žalované, tj. [právnická osoba] byla dne [datum] uzavřena smlouva o podnájmu nebytových prostor [číslo] jejímž předmětem byl podnájem nebytových prostor sloužících jako restaurace [anonymizována dvě slova] v [obec], [ulice a číslo], konkrétně nebytové prostory o rozloze [anonymizováno] m² v prvním nadzemním podlaží a nebytové prostory o rozloze [anonymizováno] m², vše v areálu výpravní budovy železniční stanice [obec] [část obce] stojící na parc. [číslo] dále sociální zařízení, na nástupišti při jižní straně fasády výpravní budovy o rozloze [anonymizováno] m² a dále pozemek p. [číslo] o výměře [anonymizováno] m² a část krytého nástupiště při jižní straně fasády výpravní budovy v délce provozovny restaurace o rozloze [anonymizováno] m², přičemž všechny výše uvedené nemovité věci jsou zapsané na [list vlastnictví] pro [katastrální uzemí], [územní celek]. Ve smlouvě se žalobce jako nájemce zavázal mj. provést stavební úpravy předmětu podnájmu ve lhůtě uvedené ve smlouvě a způsobem uvedeným v dokumentaci rekonstrukce restaurace. Žalobce je tedy na základě smlouvy provozovatelem restaurace s názvem restaurace„ [anonymizována dvě slova]“ Závazek nájemce vložit do předmětu podnájmu investici spočívající ve stavebních úpravách byl vyvážen ujednáním o sjednané době trvání smlouvy, tj. 15 let do [datum] čl. VII. Zároveň bylo ve smlouvě smluvními stranami sjednáno, že s předchozím souhlasem pronajímatele může být smlouva nájemcem prodloužena, pokud podnájemce ve lhůtě 6 měsíců před ukončením podnájmu o prodloužení požádá. Dne [datum] byl smluvními stranami uzavřen dodatek [číslo] ke smlouvě, kterým smluvní strany upřesnily výši investic žalobce do předmětu podnájmu na částku 4 500 000 Kč. Dodatkem [číslo] ke smlouvě ze dne [datum] došlo ke změně na straně pronajímatele, kdy do práv a povinností [právnická osoba] vstoupila společnost [právnická osoba] a zároveň touto změnou došlo ke změně z podnájemní smlouvy na smlouvu nájemní, tedy právní nástupce původního nájemce, jakožto vlastník nemovitosti byl označen jako pronajímatel a původní podnájemce se stal nájemcem. Dodatkem [číslo] ze dne [datum] byla konstatována změna na straně pronajímatele, kdy do práv a povinností pronajímatele vstoupila [anonymizována dvě slova] a [anonymizována dvě slova], [anonymizováno] organizace, na základě smlouvy o koupi části závodu a kdy zároveň došlo ke změně výše ročního nájemného. Dodatkem [číslo] ze dne [datum] se smluvní strany dohodly na poskytnutí slevy z nájemného za období od [datum] do [datum] ve výši 30 %, a to v souvislosti s pravidly výzvy pro program podpory podnikatelů postižených celosvětovým šířením onemocnění [anonymizováno] způsobeného virem [anonymizováno] – [anonymizováno] (programu [stát. instituce]). Poskytnutí slevy z nájemného však bylo pronajímatelem podmíněno splněním podmínek dotačního programu ze strany nájemce a předložením dokladu o poskytnutí podpory z dotačního programu. Žalobce na základě smlouvy ve znění pozdějších dodatků od roku [rok] pronajaté prostory nepřetržitě užíval, řádně a včas platil nájemné a do těchto prostor v průběhu více než [anonymizováno] let investoval finanční prostředky ve výši cca 5 000 000 Kč. Žalobce po celou dobu trvání smlouvy plnil řádně a včas všechny povinnosti smlouvou stanovené a vybudoval za dobu provozování restaurace [anonymizována dvě slova] silnou zákaznickou základnu. Žalobce odkázal na čl. 6 1g) smlouvy, který stanovuje, že v případě přerušení užívání předmětu nájmu v důsledku mimořádných událostí, není nájemce povinen hradit nájemní prostory, které z tohoto titulu nájemce nemůže bez vlastního zavinění užívat. Žalobce nájemné hradil i po dobu omezení bránících a podstatně omezujících výkon podnikatelské činnosti. Dopisem ze dne [datum] žalobce a žalovanou coby pronajímatele uvědomil o tom, že na něj obdobně jako na řadu jiných osob podnikajících v pohostinství, negativně dolehla opatření vlády ČR přijatá v souvislosti s pandemií způsobenou koronavirem, přičemž způsobem předpokládaným smlouvou požádal o prodloužení nájemního vztahu, a to vzhledem k nepředpokládané situaci, kterou objektivně nezavinil. V důsledku pandemie žalobce přišel o 2 roky nerušeného provozu. Pandemie nemoci [anonymizováno] zastavila nebo výrazně omezila jeho podnikatelskou činnost. V důsledku nastalé situace se smlouva stala závazkovým vztahem objektivně jednostranně nevýhodným, když neodvratitelné náklady na splnění závazku stanoveného smlouvou dlouhodobě převyšují ekonomické přínosy, jejichž přijetí se na základě takové nájemní smlouvy očekává. Taková smlouva se v důsledku omezujících opatření spojených s nepříznivou epidemiologickou situací stala smlouvou ztrátovou, nevýhodnou. Žalobce odkázal na ustanovení § 1765 odst. 1 OZ, který zakotvuje právo smluvní strany na obnovení jednání o smlouvě, pokud dojde ke změně okolností tak podstatné, že změna založí v právech a povinnostech stran zvlášť hrubý nepoměr znevýhodněním jedné z nich buď neúměrným zvýšením nákladů plnění, anebo neúměrným snížením hodnoty předmětu plnění, prokáže-li dotčená strana, že změnu nemohla rozumně předpokládat ani ovlivnit, protože skutečnost nastala až po uzavření smlouvy. Konkrétně zásadní a podstatná změna okolností dle žalobce byla vyvolána usnesením vlády České republiky ze dne [datum] [číslo] k mimořádného opatření Ministerstva zdravotnictví, kterým se mění mimořádné opatření, kterým se stanovuje omezení maloobchodního prodeje a zboží a služeb poskytování služeb, na jehož základě Ministerstvo zdravotnictví jako správní úřad příslušný podle § 80 odst. 1, písm. g) zákona č. 258/2000 Sb., o ochraně veřejného zdraví a o změně některých souvisejících zákonů, ve znění pozdějších předpisů a § 2 odst. 1 zákona č. 94/2021 Sb., o mimořádných opatřeních při epidemii onemocnění [anonymizováno] a o změně některých souvisejících zákonů nařizuje postupem podle § 69 odst. 1, písm. i) a odst. 2 zákona č. 258/2000 Sb. a podle § 2 odst. 2, písm. b) až e/ a i zákona č. 94/2021 Sb. k ochraně obyvatelstva před dalším rozšířením onemocnění [anonymizováno] způsobeného novým [anonymizována dvě slova] toto mimořádné opatření, které zamezuje zákazníkovi aby vstoupil do vnitřních a vnějších prostor provozovny, pokud vykazuje klinické příznaky onemocnění. Tímto mimořádným opatřením byly vyloučeny z okruhu zákazníků restaurace zejména všechny osoby dosud neočkované či neprodělavší onemocnění [anonymizováno] a za situace, kdy proočkovanost činí pouhých cca 60 % obyvatel v ČR, pouze 60 % občanů ČR smí vstoupit do restaurace a být obslouženi. Na základě shora uvedeného žalobce navrhl, aby soud nahradil ustanovení čl. 7 smlouvy o podnájmu, které má znít tak, že tato nájemní smlouva se uzavírá od [datum] na dobu určitou [anonymizováno] let, tj. do [datum].

2. Žalovaný ve svém vyjádření k žalobě nárok vznesený žalobcem neuznal. Žalovaný je názoru, že nárok nebyl uplatněn v přiměřené lhůtě, tedy ve lhůtě dvou měsíců ode dne, co žalobce musel změnu okolností mající vliv na právní vztah mezi stranami sporu zjistit. Poprvé již dne [datum], a to z důvodu, že usnesení vlády [číslo] ze dne [datum] publikováno ve Sbírce zákonů, ale především, že bylo silně medializováno ve všech médiích ještě téhož dne jako hlavní zpráva a vzhledem k žalobcově podnikatelské činnosti nemohlo být žalobcem přehlédnuto. Toto usnesení zakázalo přítomnost všech osob v pohostinství bez výjimky. Pokud žalobce tvrdil, že změna okolností spočívající v pouhém zákazu vstupu pouze neočkovaných osob do prostor pohostinství založila zvlášť hrubý nepoměr v právech a povinnostech mezi stranami sporu, která nastala až na základě usnesení vlády č. 915 ze dne 20. 10. 2021, pak jeho tvrzení nemůže být pravdivé, co se týče okamžiku vzniku nastolení nerovnováhy, a to již jen z důvodu, že argumenty okolností s výrazně slabším vlivem na jeho podnikatelskou činnost, než byla okolnost spočívající v usnesení vlády [číslo] ze dne [datum]. Dle názoru žalovaného je žaloba podána po lhůtě, v níž ji může soud meritorně přezkoumávat, nelze hovořit o vzniku založení zvlášť hrubého nepoměru v právech a povinnostech mezi stranami sporu až po [anonymizováno] měsících od nejcitelnějšího vládního omezení usnesení č. 211, a to přitom na základě jednoho z nejméně omezujících opatření vlády usnesení [číslo] pominout přitom předchozí vládní opatření se silnějším dopadem na podnikání žalobce. Pokud by soud žalobu přezkoumával meritorně, poukazuje žalovaná na to, že nejsou prokázány všechny podstatné náležitosti uplatnění obsažené v § 1765 OZ. Žalovaný má za to, že požadavek na prodloužení, resp. svým způsobem založení nového smluvního vztahu jako řešení obnovení rovnováhy smlouvy je vyloučen. Zákon zde umožňuje dle § 1766 OZ soudu pouze závazek ze smlouvy změnit, anebo jej zrušit. Žalovaná uvádí, že lze akceptovat prodloužení o 258 dní, když provozovny pohostinství byly vládními opatřeními fakticky povinně uzavřeny pouze ve třech časových úsecích, a to od 14. 3. do [datum], od [datum] do [datum] a od [datum] do [datum], tedy oněch 258 dní. Pokud by se připustilo, že po dobu dalších 107 dní existovalo omezení otevírací doby, jednalo by se o 365 dní, tedy 1 rok takových okolností, které lze označit za způsobilé založit zvlášť hrubý nepoměr v právech a povinnostech mezi stranami sporu. Žalovaný vychází z dikce odkázal na § 1765 OZ, kde jsou podmínky vymezeny takto: 1/došlo k podstatné změně okolností, b/ změnu okolností nemohla dotčená strana v době uzavření rozumně předpokládat ani ovlivnit, c/ změna okolností nastala až po uzavření smlouvy, anebo se až po uzavření smlouvy stala dotčené straně známou, d/ vznikl zvlášť hrubý nepoměr znevýhodněním jedné ze stran neúměrným navýšením nákladů plnění, anebo neúměrným snížením hodnoty předmětu plnění, e/ mezi podstatnou změnu okolností a vznikem zvlášť hrubého nepoměru je příčinná souvislost. Důkazní břemeno tíží žalobce, zdůraznil, že je pravidlem v právu zásada„ pacta sunt servanda“ a § 1764 a následující občanského zákoníku jsou výjimkou ze zásady, přičemž výjimky by se měly v právu vykládat spíše restriktivně a nikoliv rozšiřujícím způsobem. Bez právního významu není ani to, že žalovaný poskytl žalobci na základě dodatku smlouvy [číslo] slevu na nájemném 30 % v rámci vládního programu [anonymizováno] nájemné výzva 1, kdy dalších 50 % obdržel žalobce jako dotaci, takže fakticky hradil pouze 20 % nájemného v jeho režii. Je pravděpodobné, že takto od státu inkasoval 50 % nájemného i v rámci výzvy 2 a 3, kde již nebyla součinnost pronajímatele a nelze vyloučit ani inkaso dalších částek z programu na podporu živnostníků či příspěvky na zaměstnance. Bez právního významu pro toto řízení nejsou jakékoliv petice žalobcem dokládané. [ulice] jsou tvrzení žalobce o oprávněném očekávání žalobce na prodloužení smlouvy. Naopak žalovaný je ten, kdo měl po nabytí části závodu, jehož součástí byl i předmět nájmu, legitimní očekávání expirace nájemního vztahu v souladu se smlouvou ke dni [datum], když zcela konzistentně po celou dobu byl opakovaně žalobce upozorňován, že žádný souhlas předchozí ani dodatečný prodloužení nájemního vztahu neobdrží, avšak může se zúčastnit po uplynutí doby nájmu veřejné soutěže na novou nájemní smlouvu.

3. Žalobce ve své replice ze dne [datum] namítal, že ta nejzásadnější změna okolností nenastala uzavřením restaurace [datum] na základě usnesení vlády č. 211, na které žalovaná odkazuje, neboť změna okolností daná tímto vládním nařízením byla částečně kompenzována, včetně nákladů na zaměstnance. Nejen žalobce, ale všichni postižení živnostníci doufali a vycházeli z mylného názoru odborníků, že virus [anonymizována dvě slova] v letních měsících úplně vymizí. Žalobce vnímal toto vládní usnesení jako přechodnou situaci, kterou zvládne. V usnesení vlády číslo 211 bylo, jak je z jeho obsahu patrno, účinné pouze od [datum] do [datum], tedy nebylo schopné vyvolat tak zásadní nepoměr v právním vztahu mezi žalobcem a žalovanou. Problémy žalobce vyeskalovaly a staly se neudržitelnými až na základě usnesení vlády č. 915 ze dne 20. 10. 2021. Oproti tomuto usnesení číslo 915 nabylo účinnosti dne 1. 11. 2021, jedná se o změnu okolností trvalou a je evidentní, že právě tímto usnesením číslo 915 byl ustanoven zcela nový způsob podnikání, kdy ne každý měl právo být hostem restaurací, tedy došlo ke vzniku hrubého nepoměru a snížení hodnoty plnění nájmu, když už předmět nájmu nemohl být využíván pro podnikání vůči všem bez rozdílu. Nebylo povinností žalobce hradit po dobu 286 dnů nájemné. Žalobce nájem i po dobu přerušení užívání v plné výši hradil. Tímto žalobce ve prospěch žalované uhradil nájemné v celkové výši 380 246 Kč, po odečtení 30 % poskytnuté slevy, a to nad rámec své povinnosti, přičemž doposud si vrácení této částky žalobce nenárokoval z důvodu snahy o uzavření dohody. Usnesením vlády číslo 915 ze dne 20. 10. 2021 došlo k nucené selekci zákazníků, jejímž důsledkem byl naprostý propad příjmu žalobce a tím i neúměrné zvýšení nákladů na plnění. Stěžejní pak bylo, že omezení vyplývající z usnesení vlády číslo 915, nebylo ani v minimální míře kompenzováno, nebyly vyhlášeny žádné vládní podpory a ani pomoc na udržení zaměstnanců. Z výše uvedeného tak vyplývá, že hrubý nepoměr v právech a povinnostech nastal primárně až na základě usnesení vlády číslo 915 ze dne 20. 10. 2021. Dle názoru žalobce smyslem ustanovení § 1765 občanského zákoníku není založení nového právního vztahu, jak uvádí žalovaná. Novým právním vztahem nelze obnovit rovnováhu vztahu stávajícího. Poskytnutí slevy na nájemném ve výši 30 % za období tří měsíců nabízela sama žalovaná výzvou ze dne [datum] adresovanou svým nájemcům, tuto slevu však nelze u státní organizace považovat za pomoc, jež by mohla mít jakýkoliv právní význam ve srovnání se skoro 3 roky trvající pandemií. Dodatkem [číslo] k nájemní smlouvě byla provedena transformace podnájemní smlouvy na smlouvu nájemní. Současný vlastník žalovaná převzala povinnosti, jež vyplývají z nájemní smlouvy a také z příslibu, jež poskytl původní vlastník a žalované musí být známy se skutečností, že dobrá víra nájemce z těchto příslibů vycházela. Dodatkem [číslo] si pronajímatel stanovil pevnou výši nájemného, kterou nájemce akceptoval, tímto však zároveň došlo k ukončení odbydlování investic s tím, že dosud neodbydlené investice ve výši 625 000 Kč žalobce vůči žalované stále eviduje. Žalobce má nárok na úhradu dalších odsouhlasených investic do předmětu nájmu, které byl dle smlouvy nájemce povinen provést, ale které nebyly v dodatku [číslo] nájemní smlouvy zahrnuty do odbydlování. Dle článku I. odst. 2, písm. b) nájemní smlouvy, se nájemce zavázal provést stavební úpravy způsobem uvedeným v dokumentaci rekonstrukce restaurace. Dodatek [číslo] taxativně vymezuje, které konkrétní části rekonstrukce dle dokumentace budou odbydlovány. Žalobce se rovněž ohrazuje proti tvrzení žalované, že hradí výrazně nižší nájemné, než je v místě a čase obvyklé. Dle čl. 8 odst. 2 nájemní smlouvy eviduje žalobce vůči pronajímateli nárok na uhrazení odsouhlasených investic 625 000 Kč dosud neodbydlená investice po ukončení odpočtů v roce 2016, 500 000 Kč povolené investice dle dokumentace, které nebyly součástí odbydlování dle dodatku [číslo] k nájemní smlouvě, 204 000 Kč další schválená investice ze dne [datum]. Žalobce se ohrazuje proti tvrzení žalované, že jí delší dobu hradí výrazně nižší nájemné, než je v místě a čase obvyklé. Toto tvrzení se nezakládá na pravdě. Žalovaná si tuto výši nájemného sama stanovila ihned poté, co se stala vlastníkem nemovitosti. Žalobce setrval na svém návrhu o prodloužení smlouvy a navrhl uzavřít se žalovanou dohodu.

4. Žalovaný ve své replice ze dne [datum] namítal, že ve vyjádření žalobce je řada nepravd. Relevantnost změny okolností pro užití § 1765 OZ není kategorií subjektivní, jak se snaží naznačit žalobce, nýbrž kategorií, kterou je nutno hodnotit objektivně. Žalovaný je toho názoru, že s ohledem na předchozí tzv. [anonymizováno] opatření vydávaná státem od [datum] žalobce měl a mohl rozumně předpokládat ke dni 1. 11. 2021 (účinnost usnesení vlády číslo 911), tedy po roce a půl této praxe, že něco jako usnesení vlády číslo 915 bude přijato. Není naplněna jedna z podmínek § 1765 OZ spočívající v nemožnosti rozumně předpokládat. Žalovaný se dále ohrazuje i proti špatné interpretaci ustanovení čl. 6, písm. g) nájemní smlouvy. Možnost nehradit nájemné se týká pouze mimořádných událostí § 49 odst. 1 zákona o drahách, tedy nehody nebo incidentu, ke kterým došlo v souvislosti s provozováním drážní dopravy nebo pohybem drážního vozidla na dráze, nebo v obvodu dráhy a které ohrozily nebo narušily bezpečnost drážní dopravy, bezpečnost osob, bezpečnou funkci staveb nebo zařízení, životní prostředí. Jde o případy, kdy by z důvodu na straně pronajímatele majících původ v hlavním předmětu jeho činnosti, došlo na straně nájemce k omezení či přerušení možnosti užívat předmět nájmu. Dále žalovaný se ohrazuje proti tvrzení žalobce, že neumožňoval žalobci užívání předmětu nájmu. Ten, kdo rušil nájemce v jeho právu, nebyl žalovaný jako pronajímatel, nýbrž stát svými mnohdy protiprávními či protiústavními opatřeními. Žalovaný činil kroky k získání náhrady za bezdůvodné obohacení, které na jeho úkor bylo žalobcem získáno. Jedná se o platbu za užívání předmětu nájmu po skončení nájemního vztahu do [datum], kterou žalovaný od žalobce přijal. Dále žalovaný poukazoval na to, že [právnická osoba] s ohledem na právní formu a nakládání s vlastním majetkem byly vázány jinými pravidly, než žalovaný, jehož právní formou je státní organizace a nakládá s majetkem ČR, nikoliv vlastním. Možnosti smíru jsou již vyčerpány a požadavky ze strany žalobce nebere jako upřímné, nýbrž výhradně vedené snahou prodlužovat stav užívání majetku ČR bez právního důvodu. Žalovaný má za to, že nejsou naplněny všechny znaky skutkové podstaty uvedené v § 1765 OZ, ani podmínka pro žalobce úspěšného projednání soudem uvedená v § 1766 OZ, žalovaný navrhl žalobu v celém rozsahu zamítnout.

5. Účastníci učinili nesporný skutkový děj, tak jak je popsán v žalobě. Ze smlouvy o podnájmu nebytových prostor z [datum] vyplynulo, že byla uzavřena mezi [právnická osoba] a [celé jméno žalobce]. Byl uzavřen dodatek číslo jedna ze dne [datum], v tomto dodatku smluvní strany upřesnily výši investic žalobce do předmětu podnájmu na částku 4 500 000 Kč. Dodatkem [číslo] ke smlouvě ze dne [datum] došlo ke změně na straně pronajímatele, kdy do práv a povinností [právnická osoba] vstoupila společnost [právnická osoba] a zároveň touto změnou došlo ke změně z podnájemní smlouvy na smlouvu nájemní, tedy právní nástupce původního nájemce, jakožto vlastník nemovitosti, byl označen jako pronajímatel a původní podnájemce se stal nájemcem. V dodatku [číslo] ze dne [datum] byla konstatována změna na straně pronajímatele, kdy do práv a povinností pronajímatele vstoupila [anonymizována dvě slova] a [anonymizována dvě slova], [anonymizována dvě slova], na základě smlouvy o koupi části závodu, když zároveň došlo ke změně výše ročního nájemného. Z dodatku [číslo] ze dne [datum] vyplývá, že smluvní strany se dohodly na poskytnutí slevy z nájemného za období [datum] až [datum] ve výši 30 %, a to v souvislosti s pravidly výzvy pro program podpory podnikatelů postižených celosvětovým šířením onemocnění [anonymizováno] způsobeného virem [anonymizována dvě slova]. Dopisem žalobce žalovanému ze dne [datum] vyzýval předchůdce právního zástupce žalobce a psal žalovanému a žádal o prodloužení smlouvy. Z výzvy k jednání o změně nájemní smlouvy adresované žalovanému vyplývá žádost o uzavření dodatku stran k prodloužení doby nájmu restaurace [anonymizována dvě slova]. Odborný posudek o stanovení místního obvyklého nájemného [číslo] ze dne [datum], byl předložen proti tvrzení žalovaného, že dlouhodobě hradí nižší nájemné, než je obvyklé v daném místě a čase. Z dalších provedených důkazů soud nezjistil žádné relevantní skutečnosti významné pro posouzení věci. Další navrhované důkazy pro nadbytečnost neprováděl.

6. Z provedeného dokazování soud učinil tento skutkový závěr: Mezi žalobcem a právním předchůdcem žalované [právnická osoba] byla dne [datum] uzavřena smlouva o podnájmu nebytových prostor [číslo] jejímž předmětem byl podnájem nebytových prostor sloužících jako restaurace [anonymizována dvě slova] v [obec], [ulice a číslo], konkrétně nebytové prostory o rozloze [anonymizováno] m² v prvním nadzemním podlaží a nebytové prostory o rozloze [anonymizováno] m², vše v areálu výpravní budovy železniční stanice [obec] – [část obce] v ulici [ulice a číslo] stojící na parc. [číslo] dále sociální zařízení na nástupišti při jižní straně fasády výpravní budovy o rozloze [anonymizováno] m² a dále pozemek p. [číslo] o výměře [anonymizováno] m² a část krytého nástupiště při jižní straně fasády výpravní budovy v délce provozovny restaurace o rozloze [anonymizováno] m², přičemž všechny výše uvedené nemovité věci jsou zapsané na LV [číslo] pro [katastrální uzemí], [územní celek]. Ve smlouvě se žalobce jako nájemce zavázal mj. provést stavební úpravy předmětu podnájmu ve lhůtě uvedené ve smlouvě a způsobem uvedeným v dokumentaci rekonstrukce restaurace. Žalobce a na základě smlouvy je provozovatelem restaurace s názvem restaurace [anonymizována dvě slova]. Závazek nájemce vložit do předmětu nájmu investici spočíval ve stavebních úpravách a byl vyvážen ujednáním o sjednané době trvání smlouvy, tj. [anonymizováno] let. Smlouva byla měněna čtyřmi dodatky. Žalobce usiloval o narovnání smluvního vztahu tím, že soud nahradí ustanovení čl. 7 smlouvy o podnájmu nebytových prostor [číslo] ze dne [datum] ve znění dodatku tak, že čl. 7 doba podnájmu odst. 1 bude nově znít: Tato smlouva se uzavírá od [datum] na dobu určitou [anonymizováno] let, tj. do [datum].

7. Po právní stránce soud posoudil věc dle ustanovení § 1764 OZ kde se stanoví, změní-li se po uzavření smlouvy okolnosti do té míry, že se plnění podle smlouvy stane pro některou ze stran obtížnější, nemění to nic na její povinnosti splnit dluh.

8. Podle § 1765 odst. 1 dojde-li ke změně okolností tak podstatné, že změna založí v právech a povinnostech stran zvlášť hrubý nepoměr znevýhodněním jedné z nich buď neúměrným zvýšením nákladů plnění, anebo neúměrným snížením hodnoty předmětu plnění, má dotčená strana právo domáhat se vůči druhé straně obnovení jednání o smlouvě, prokáže-li, že změnu nemohla rozumně předpokládat ani ovlivnit a že skutečnost nastala až po uzavření smlouvy, anebo se dotčené straně stala až po uzavření smlouvy známou. Uplatnění tohoto práva neopravňuje dotčenou stranu, aby odložila plnění. Podle odst. 2 právo podle odst. 1 dotčené straně nevznikne, převzal-li na sebe nebezpečí změny okolností. Dle ustanovení § 1766, nedohodnou-li se strany v přiměřené lhůtě, může soud k návrhu kterékoliv z nich rozhodnout, že závazek ze smlouvy změní obnovením rovnováhy práv a povinností stran, anebo že jej zruší ke dni a za podmínek určených v rozhodnutí. Návrhem stran soud není má sám. Podle odst. 2 soud návrh na změnu závazku zamítne, pokud dotčená strana neuplatnila právo na obnovené jednání o smlouvě v přiměřené lhůtě, co změnu okolností musela zjistit, má se za to, že tato lhůta činí 2 měsíce.

9. Soud dospěl k závěru, že nebyla splněna podmínka uplatnění návrhu v přiměřené lhůtě ve smyslu § 1766 odst. 2 OZ, tedy ve lhůtě dvou měsíců ode dne, co žalobce musel změnu okolností majících vliv na právní vztah mezi stranami sporu zjistit. Poprvé změnu takových okolností mohl zjistit již dne [datum], a to z důvodu, že usnesení vlády číslo 211 ze dne 14. 3. 2020 bylo publikováno ve Sbírce zákonů, ale především že bylo silně medializováno ve všech médiích ještě téhož dne jako hlavní zpráva. Toto usnesení zakázalo přítomnost všech osob v pohostinství bez výjimky. Pokud žalobce tvrdil, že v pouhém zákazu vstupu pouze neočkovaných osob do prostor pohostinství byl založen zvlášť hrubý nepoměr v právech a povinnostech mezi stranami sporu, která nastala až na základě usnesení vlády číslo 915 ze dne 20. 10. 2021, toto tvrzení co se týče okamžiku vzniku nastolení nerovnováhy, nepovažuje soud za rozhodné. Dle názoru soudu je žaloba podána po lhůtě, v níž ji může soud meritorně přezkoumávat. Žalobce vznik založení zvlášť hrubého nepoměru v právech a povinnostech mezi stranami, uplatnil až po 19 měsících od nejcitelnějšího vládního usnesení číslo 211. Dále soud poukazoval na to, že § 1765 OZ a § 1766 umožňuje soudu pouze závazek ze smlouvy změnit, anebo jej zrušit. V daném případě se žalobce se domáhal založení nového právního vztahu. Pokud by soud posuzoval žalobní návrh i meritorně, má za to, že za dosavadního stavu dokazování žalobce neunáší břemeno tvrzení a důkazní ohledně splnění všech kumulativně stanovených náležitostí skutkové podstaty ustanovení § 1765 OZ přičemž tyto náležitosti by musely být splněny zcela nepochybně a jednoznačně, když pravidlem je v právu zásada pacta sunt servanda a § 1764 /a a n/ OZ, jsou výjimkou ze zásady, přičemž výjimky se mají v právu vykládat spíše restriktivně. Žalobci se dosud nepodařilo prokázat, že došlo k podstatné změně okolností takové intenzity, aby soud mohl zasahovat do smluvních vztahů a tyto vztahy takto radikálně nahrazovat nebo měnit. Nelze pominout ani skutečnost, že smlouva byla uzavřena na dobu určitou, tato doba uplynula a bylo na vůli stran,aby případně dohodly další pronájem. Na základě všeho výše uvedených skutečností soud žalobu v celém rozsahu zamítl.

8. Výrok o náhradě nákladů řízení by vycházel z ustanovení § 142 odst. 1, kdy plně úspěšné žalované by náležela náhrada nákladů řízení. Soud náhradu nákladů nepřiznal, neboť žalovaný žádné náklady řízení nepožadoval.