24 C 125/2019

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl samosoudkyní Mgr. Miroslavou Švarcovou ve věci žalobců: a) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalobkyně b) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa žalobce oba zastoupeni advokátkou JUDr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem údaje o zástupci pro zaplacení 12 000 Kč + 15 000 Kč + 3 000 Kč

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům společně a nerozdílně částku 15 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 15 000 Kč od 6.5.2018 do zaplacení a společně a nerozdílně částku 3 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 3 000 Kč od 6.6.2018 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žaloba o zaplacení částky 12 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05% ročně z částky 12 000 Kč od 6.7.2017 do zaplacení a nákladů spojených s uplatněním pohledávky ve výši 46 Kč se zamítá.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům náhradu nákladů řízení v částce 4 153 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám [jméno] [jméno] [příjmení], advokátky.

1. Žalobci se žalobou ze dne [číslo] domáhají na žalované úhrady pohledávky z titulu dlužného nájemného za pronájem bytu za měsíce červen 2017 (dále 6/ 2017) ve výši 12 000 Kč, duben 2018 (dále 4/ 2018) v částce 15 000 Kč a za květen 2018 (dále 5/ 2018) poměrnou část do 5.6.2018 v částce 3 000 Kč a příslušenství vždy ode dne následujícího splatnosti nájemného.

2. V žalobě tvrdili, že jsou manžely a jsou vlastníky bytové jednotky [číslo] na adrese [adresa], vstup do bytové jednotky je jak z ulice [ulice a) a číslo], [PSČ] [obec a číslo] [obec], tak z ulice [ulice a číslo], [obec a číslo]. Od 15.6.2016 pronajali tuto bytovou jednotku žalované na dobu určitou od 15.6.2017 do 14.6.2017. Žalovaná předmět nájmu užívala i po skončení smluvené doby trvání nájmu, a to až do 6.5.2018 čímž došlo k obnovení nájemní smlouvy za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně, a to na další rok, tedy až do 14.6.2018. Nájem byl splatný měsíčně zpětně vždy nejpozději do 5. dne následujícího kalendářního měsíce za předcházející měsíc. Nájemné činilo 15 000 Kč měsíčně dle dohody stran ohledně kalkulované fixní výše nájemného z 5.1.2017 Vedle dlužných nájmů požadují i náklady spojené s uplatněním pohledávky ve výši 46 Kč. Pokud jde o výměnu bojleru namítanou žalovanou, pak žalovaná provedla tuto úpravu v bytě bez souhlasu pronajímatelů a nadto tím žalobcům způsobila škodu, která je však žalobci požadována v jiném řízení u Obvodního soudu pro Prahu 1.

3. Žalovaná navrhla žalobu zamítnout s odůvodněním, že nájem za 6/ 2017 byl započten na výměnu bojleru v pronajímaném bytě, na čemž se účastníci dohodli, proto žalovaná za tento měsíc uhradila pouze zbylou část nájmu v částce 3000 Kč, další dvě částky tvrzeného dlužného nájemného byly započteny jako kompenzace náhrady škody, která žalované vznikla tím, že musela opustit předčasně byt v ulici [ulice b)] z důvodu jeho prodeje, ačkoliv byla oprávněna ho užívat do 31.8.2018, byt vlastní žalobkyně. Dohoda o kompenzaci byla uzavřena se žalobcem. Škoda činí 35 549 Kč a představuje nepřijaté nájemné za 8 měsíců, kdy žalovaná musela byt opustit před skončením nájmu. Žalovaná totiž užívala oba byty za účelem krátkodobého ubytování třetích osob a byt žalované opustila v době před hlavní turistickou sezónou, v důsledku čehož jí vznikla uvedená škoda. Žalovaná započetla obě pohledávky již v minulosti, avšak činí tak i v rámci svého vyjádření k žalobě.

4. Provedeným dokazováním soud zjistil tento skutkový stav věci: Žalobci jsou podílovými spoluvlastníky bytové jednotky [číslo] na adrese [adresa], každý se spoluvlastnickým podílem o velikosti id. ½ (dále jen byt [ulice]). (výpis z katastru nemovitostí) Žalobci uzavřeli se žalovanou smlouvu o nájmu bytu [ulice] na dobu od 15. 6. 2016 do 14. 6. 2017, nájemné bylo splatné dle čl. IV. 1. smlouvy nejpozději do 5. dne následujícího měsíce. V čl. VI. smlouvy jsou sjednána práva a povinnosti nájemce a pronajímatele pokud se týkají drobných oprav, úprav a jiných změn bytu, kdy pronajímatel hradí dle čl. VI. 1. veškeré opravy bytu kromě drobných oprav do výše 1000 Kč za opravu a nákladů spojených s běžnou údržbou bytu, které hradí nájemce. (nájemní smlouva) Žalovaná užívala byt až do 6. 5. 2018, za měsíce 6/ 2017, 4/ 2018, 5/ 2018 mělo být hrazeno nájemné 15 000 Kč měsíčně. (nesporná tvrzení účastníků, e-mail z 2.5.2018) [právnická osoba] vystavil 26.6.2017 fakturu na jméno žalobce za výměnu bojleru typu [obec] OKCEV 100 na částku 12 000 Kč včetně DPH 15%. Splatnost je uvedena 26. 6. 2017 (faktura) Žalovaná uhradila žalobcům nájem bezhotovostně za měsíc 6/ 2017 v částce 3000 Kč dne 17.7.2017, v jiných měsících bezprostředně před tím i potom až do roku 2018 hradila 15 000 Kč měsíčně. (přehled plateb - výpis z účtu žalovaného) Žalobce napsal žalované 29.5.2018 e-mail, v němž mj. uvedl, že eviduje nedoplatek za byt na [ulice a)] 6/ 2017 v částce 12 000 Kč, 4/ 2018 15 000 Kč a 5/ 2018 2 500 Kč. Zadržování plateb se mu nelíbí, je to jiný objekt a neočekával, že to žalovaný bude slučovat, k jeho rukám z nájmu nic nepřišlo. Pokud jde o výměnu bojleru, byli dohodnutí, že to žalovaná zařídí, ale ne tak, jak se to ve skutečnosti provedlo. Při kontrole bytu zjistil, že instalovaný kus není nový, je poškozený, je promáčklý a je to hrozné. Na to mu žalovaná odpověděla 30.5.2018, že ani ona není z bojleru nadšená, ale upřímně reakci čekala před rokem, kdy žalobci posílala fotku a fakturu na 12 000 Kč, na které se domluvili, že ji započtou na nájem 6/ 2017. Bohužel ho prý škrábli při montáži, náprava už se nepodařila doladit. Fakturu pro jistotu přikládá ještě jednou. Nedoplatek 4/ 2018 a 5/ 2018 – o tom se spolu bavili po telefonu, že to žalovaná nedoplatí, čímž se její nárok na zbytek sníží, byl jeden ze základních argumentů, proč dál nerozporovali vrácení [ulice a)] jako garance. Ví, že žalobce a) z nájmu nic neviděl, ale to není problém žalované, sám ji žalobce požádal, aby jednala žalovaná s ním a ne s [jméno], tím na sebe vzal tu garanci. Dne 24.7. 2018 psal žalobce žalovanému, že je jasné, že žalovaná provedla v nájmu na [ulice a)] před červnem 2017 výměnu bojleru, s bojlerem od předání bytu žalobci nic nedělali, je ve stavu, jak jej žalovaná nainstalovala, ale je vadný a způsobil žalobci škodu v důsledku úniku vody. (emailová korespondence mezi žalobcem a žalovanou) Právní zástupkyně žalobců vyzvala žalovaného dopisem ze dne 2. 5.2019 k úhradě pohledávky, která je uplatněna žalobou, výzva byla doručena 14. 5. 2019, podle potvrzení o dodání činí poštovné 46,75 Kč (výzva včetně doručenky a potvrzení o dodání) Žalovaná měla smlouvou ze dne 1.3.2015 pronajatý byt [číslo] v domě [adresa], v [obec a číslo], ul. [ulice b)] od žalobkyně na dobu od 1.3.2015 do 1.3.2017 (dále jen byt [ulice b)]). (smlouva o nájmu bytu, plná moc pro [zástupce] [jméno] [příjmení] [celé jméno žalobkyně] k jednání za [žalobkyně b)] [celé jméno žalobkyně]). Byt [ulice b)], byl až do prodeje 23.3.2018 vlastnictvím žalobkyně. (výpis z katastru nemovitostí) Jednatel žalované, [jméno] [příjmení], vypověděl, že spolu žalobce a žalovaná jednali podle potřeby písemně, ústně i telefonicky, a telefonicky se dohodli na tom, že žalovaná zařídí výměnu bojleru, který neohříval v pronajímaném bytě [ulice a)] vodu, a kapala z něj voda, proto žalovaná zajistila servis, platba za výměnu bojleru proběhla v hotovosti, při instalaci v malé koupelně ho škrábli, hotovost žalovaná zaplatila, a proto v následném nájmu tuto částku neuhradila jako poměrnou část. Fakturu i fotografii bojleru žalobci a) dával jednatel osobně a pak posílal znovu e-mailem. (výpověď jednatele žalované)

5. Návrh na provedení důkazu Whatsapp komunikací žalobce s jednatelem žalované soud zamítnul z důvodu jeho navržení a předložení po koncentraci řízení, když žalobce měl tuto svou komunikaci k dispozici již před koncentrací. Shodně tak soud neprovedl důkaz zakázkovým listem k výměně bojleru, který opožděně předložila žalovaná.

6. Po provedeném dokazování a zhodnocení důkazů samostatně i v jejich vzájemné souvislosti v souladu s ust. § 132 zák. č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (o.s.ř.) dospěl soud k závěru, že žaloba byla podána důvodně.

7. Žalovaná měla od žalobců, jako spoluvlastníků, pronajatý byt [ulice a)] nájemní smlouvou na dobu určitou 15. 6. 2016 do 14. 6. 2017, přičemž byt užívala až do 6. 5. 2018. Nájemné za uvedený byt činilo ve sporných měsících částku 15 000 Kč měsíčně. Žalovaná nechala v tomto bytě vyměnit v červnu 2017 vadný bojler, a to po dohodě se žalobcem, jak vyplynulo z výpovědi jednatele žalované a e-mailu žalobce z 29.5.2018, za což uhradila částku 12 000 Kč. Za měsíc 6/ 2017 pak žalovaná uhradila nájemné 3000 Kč. Žalobce vyzval žalovanou k úhradě nedoplatku za měsíce 6/ 2017 v částce 12 000 Kč, 4/ 2018 v částce 15 000 Kč a 5/ 2018 v částce 2 500 Kč e-mailem z 29.5.2018. Následně pak i právní zástupkyně žalobců vyzvala k úhradě žalovanou předžalobní výzvou jen s tím rozdílem, že za 5/ 2018 žádá poměrnou část 3000 Kč, tato výzva byla doručena žalované 14. 5. 2019. Žalovaná měla smlouvou ze dne 1.3.2015 pronajatý od žalobkyně byt [ulice b)] na dobu od 1.3.2015 do 1.3.2017, který užívala i po skončení nájmu, byt byl prodán smlouvou z 23.3.2018.

8. Vztah mezi účastníky se řídí ust. § 2235 a násl. zák.č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen OZ). Žalobci jako spoluvlastníci, avšak v nájemní smlouvě vystupující jako (jeden) pronajímatel bytu [ulice a)], pronajali tento byt žalované na dobu určitou, avšak žalovaná užívala byt i po uplynutí sjednané doby nájmu do 6.5.2018, čímž se doba nájmu prodloužila v souladu s ust. § 2285 OZ o další rok. Žalovaná na základě dohody se žalobcem řešila za pronajímatele vadný bojler prostřednictvím společnosti [právnická osoba], který vyměnil vadný kus za nový, a žalobkyně za tuto výměnu uhradila 12 000 Kč. Námitka žalobců, že tak žalovaná učinila bez souhlasu pronajímatele, neobstojí, neboť žalobce dohodu o vyřešení vadného bojleru žalovanou v e-mailové korespondenci účastníků potvrdil. Dohodu o řešení výměny bojleru za žalobce nepřímo potvrzuje i ta skutečnosti, že žalovaná následně uhradila za 6/ 2017 nájemné ve výši rozdílu mezi dohodnutým obvykle hrazeným nájemným a částkou za výměnu bojleru tj. ve výši 3 000 Kč. Jinak by žalobci museli již dříve zjistit, že žalovaná uhradila nájemné o 12 000 Kč nižší, avšak žalobci začali tuto úhradu sporovat až o rok později poté, co nájem žalované v bytě [ulice a)] skončil a co zjistili, že bojler je promáčknutý a patrně i vadný. Lichá je rovněž námitka, že šlo v tomto případě o nepovolenou úpravu bytu, když výměna základního vybavení bytu nemůže být považována za jeho úpravu, neboť charakter bytu se výměnou zásobníku teplé vody nijak nezměnil. Konečně tyto opravy v bytě byl na základě čl. VI.1. nájemní smlouvy i v souladu s ust. § 2257 OZ povinen činit pronajímatel, který tuto svou povinnost však delegoval na nájemce. Zaplatil-li tedy, jak bylo prokázáno, nájemce za pronajímatele opravu zařízení v částce 12 000 Kč, má právo na její úhradu od pronajímatele. Tvrzená pohledávka žalobců na nájemné za 6/ 2017 v částce 12 000 Kč tak zanikla zápočtem částky ve shodné výši za výměnu bojleru. Pokud žalobci nyní namítají vady či poškození bojleru, musí tak činit ve vztahu ke společnost [právnická osoba] v rámci uplatnění vad z kupní smlouvy na bojler případně ze smlouvy o dílo na jeho montáž. Pokud jde o pohledávky za 4/ 2018 a 5/ 2018, které měly rovněž zaniknout zápočtem, a to na škodu způsobenou žalované nutností opustit byt [ulice b) a 8] měsíců před skončením nájmu, pak bylo prokázáno, že žalovaná měla pronajatý byt [ulice b)] od žalobkyně, jejímž by byt výlučným vlastnictvím, a která byla při uzavírání nájemní smlouvy zastoupena [jméno] [příjmení] – [celé jméno žalobkyně] na základě plné moci. Nájem byl sjednán na dobu určitou dvou let a tvrzení žalované o tom, že byt užívala i po skončení nájmu, stejně jako v případě bytu [ulice b)], a nájem byl tedy dle § 2285 OZ prodloužen, žalobci nesporovali. Namítá-li však žalovaná, že nárok žalobců na nájemné za 4/ 2018 a 5/ 2018 zaniknul zápočtem, pak již z tvrzení žalované je zřejmé, že k řádnému zápočtu dojít nemohlo. Žalovaná měla totiž kompenzaci za neinkasovaný nájem dle svého tvrzení řešit se žalobcem, který však nebyl osobou oprávněnou jednat za žalobkyni, pročež dohoda o kompenzaci žalované se žalobcem nemůže být jednáním zavazujícím žalobkyni z titulu předčasně ukončeného nájmu bytu [ulice b)] Lichá je rovněž námitka žalované, že žalobci hospodařili s bytem [ulice b)], jako by patřil do společného jmění manželů, když hospodaření s bytem jednoho z manželů není obvyklou správou majetku náležejícího do SJM. Z uvedených důvodů soud proto žalobě vyhověl, a to pokud se týká nájemného 15 000 Kč za 4/ 2018 a 3000 Kč za 5/ 2018, ve zbytku jistiny z důvodu zániku pohledávky započtením pak žalobu zamítnul. Pokud jde o příslušenství pohledávky, náleží žalobcům dle § 1970 OZ ode dne následujícího po splatnosti nájemného dle čl. IV. 1. nájemní smlouvy, kterým byl nejpozději 5. den následujícího měsíce, tedy za 4/ 2018 od 6.5.20108 a za 5/ 2018 od 6.6.2018. Výše úroku z prodlení je pak stanovena nařízením vlády č. 351/2013 Sb. Pokud jde o náklady spojené s uplatněním pohledávky 46 Kč, žalobci tento nárok uplatnili u nároku na nájemné za 6/ 2017, v němž úspěšní nebyli. Nadto tato výzva z 2.5.2019, která byla zaslána poštou za cca 46 Kč, byla zasílána advokátkou žalobců, přičemž u nákladů spojených s uplatněním pohledávky upravené rovněž citovaným nařízením vlády jde výlučně o náklady vynaložené účastníkem na vymožení pohledávky, což v tomto případě, s ohledem na to, že výzvu činila advokátka žalobců, takovým nákladem není a jde o nárok na zastoupení advokátem dle § 13 odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (AT). Žalobci zvolený způsob plnění jako nerozlučným společníkům odpovídá ujednáním v nájemní smlouvě na byt [ulice a)], kdy vystupovali jako jeden pronajímatel.

9. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn ust. § 146 odst. 2 o.s.ř., kdy žalobci byli úspěšní co do částky 18 000 Kč a neúspěšní co do částky 12 000 Kč. Poměr úspěchu 80% a neúspěchu 60% činí 20% a v této výši mají společně a nerozdílně právo na náhradu účelně vynaložených nákladů řízení. Tyto sestávají se zaplaceného soudního poplatku 1500 Kč a 2x čtyř úkonů právní služby dle § 7 AT a § 12 odst. 4 AT v částce 2 300 Kč za přípravu a převzatí zastoupení, sepis žaloby, účast na dvou jednáních soudu (celkem. Za každý z těchto 4 úkonů (1 úkon za oba žalobce) pak náleží částka 300 Kč jako paušální náhrada dle § 13 odst. 3 AT, tj. 12 000 Kč. Dle § 151 odst. 1 o.s.ř. pak soud z odměny a paušální náhrady vypočetl ještě 21% DPH, jejíž je advokátka žalobců plátcem (3 343,20 Kč). 20% z takto vypočtených nákladů pak činí 4 153 Kč (20 763- 80%). Plnění k rukám advokáta stanoveno dle § 149 odst. 1 o.s.ř.

10. Lhůty k plnění pak dle § 160 odst. 1 o.s.ř.