24 C 147/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl samosoudkyní JUDr. Žanetou Hoblíkovou ve věci žalobců: a) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa žalobce a žalobkyně b) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalobce a žalobkyně oba zastoupeni advokátkou Mgr. jméno příjmení sídlem ulice a číslo , PSČ obec proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem údaje o zástupci pro zaplacení 100 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům společně a nerozdílně částku ve výši 100 000 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 10% ročně z této částky jdoucím od [datum] do zaplacení, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku.

II. Žaloba se zamítá co do požadavku žalobců na zaplacení zákonného úroku z prodlení z částky 100 000 Kč jdoucího od [datum] do [datum].

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům společně a nerozdílně náhradu nákladů řízení ve výši 44 204 Kč a to do 3 dnů ode dne právní moci rozsudku k rukám advokátky žalobců.

1. Žalobci se žalobou domáhali, aby soud uložil žalované povinnost zaplatit žalobcům společně a nerozdílně 100 000 Kč se zákonným úrokem z této částky jdoucím od [datum] do zaplacení. Tvrdili, že oba dva žalobci uzavřeli se žalovanou dne [datum] prostřednictvím makléře [jméno] [příjmení]„ Dohodu o zprostředkování koupě nemovitosti a poskytování služeb“, na základě které složili blokační úhradu ve výši 100 000 Kč za účelem obstarání příležitosti uzavřít kupní smlouvu/smlouvu o smlouvě budoucí s převodcem předmětu převodu, a to ve lhůtě 30 dnů od uzavření dohody. Doba trvání dohody byla následně prodloužena dodatkem [číslo] do [datum]. V průběhu této lhůty však se žalobci dozvěděli o černých stavbách, které by pro ně mohli představovat riziko. Současně jim byly poskytnuty mylné informace o kvalitním a vyhovujícím zdroji pitné vody. K [datum] k uzavření kupní smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí nedošlo a žalobcům měla být vrácena bez zbytečného odkladu blokační úhrada. Na místo toho žalovaná žalobcům sdělila, že má nárok na blíže neurčenou smluvní pokutu, kterou započítává. S tím však žalobci nesouhlasí. Proto předžalobní výzvou z [datum] žalovanou vyzvali k vrácení předmětné finanční částky. Žalobci současně upozornili na vady předmětné dohody spočívající v tom, že smluvní stranou není její vlastník. Žalovaná dlužnou částku neuhradila, a proto se žalobci obrátili se svým nárokem na soud.

2. Žalovaná se žalobou nesouhlasila. V písemném vyjádření k žalobě ze dne [datum] uvedla, že nesporuje, že se žalobci dne [datum] uzavřela„ Dohodu o zprostředkování koupě nemovitosti a poskytování služeb, jejímž předmětem dle žalované byl závazek žalované vykonávat činnosti, na jejichž základě obstará žalobcům uzavřít kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí kupní smlouvě s vlastníkem nemovitosti, pozemku parc. č. [anonymizována dvě slova] a parc. [číslo] vše v k.ú. [obec] v [anonymizována dvě slova] a závazek žalobců poskytovat veškerou součinnost k uzavření kupní smlouvy. Uzavření dodatku nesporovala a nesporovala ani, že žalobci žalované uhradili blokační úhradu 100 000 Kč, a to dne [datum]. Žalovaná sporovala, že by žalobcům poskytovala mylné informace o předmětných nemovitých věcech. Uvedla, že k uzavření kupní smlouvy nedošlo. Měla za to, že k uzavření kupní smlouvy nedošlo z důvodu na straně žalobců, kteří po dobu trvání předmětné dohody přestali poskytovat součinnost a současně neprokázali schopnost financovat kupní cenu předmětu převodu, ač dle čl. I odst. 1.4 dohody se k takové povinnosti zavázali. Splnění těchto povinností pak bylo zajištěno smluvní pokutou dle čl. IV. odst. 4.2 předmětné dohody ve výši blokační úhrady, tedy ve výši 100 000 Kč. Nárok na smluvní pokutu pak žalovaná započetla na pohledávku žalobců na vrácení blokační úhrady, a to nejdřív e-mailem na emailovou adresu jednoho z žalobců a následně dne [datum] právní zástupkyni žalobců. Proto je nárok žalobců nedůvodný.

3. Soud ve věci učinil níže uvedená skutková zjištění:

4. Z listiny označené jako dohoda o zprostředkování koupě nemovitosti a poskytování služeb, která je v záhlaví označena jako„ Dohoda“ vyplývá, že ta byla uzavřena dne [datum] mezi [právnická osoba] [anonymizováno 5 slov], zastoupené makléřem [jméno] [příjmení], která je označena jako Zprostředkovatel a panem [celé jméno žalobce] a paní [celé jméno žalobkyně], kteří jsou označení jako Zájemci. Pod bodem I. je specifikace nemovitých věcí, jichž se dohoda týká - [anonymizována tři slova], [číslo], chaty postavené na pozemku [anonymizována dvě slova] a dále [anonymizována dvě slova], [list vlastnictví] v obci a [katastrální uzemí] [anonymizováno] [anonymizována dvě slova]. Pod bodem II. na straně první je uvedeno: Kupní cena je stanovena včetně provize ve výši 1 999 000 Kč. Pod bodem III na straně první je uvedeno, že blokační úhrada je stanovena ve výši 100 000 Kč Dohoda byla sjednána na dobu určitou, a to nejdříve na dobu 30 dní ode dne uzavření Dohody (doba trvání). Na straně druhé v čl. I. odst. 1.1 je uvedeno - Vzhledem k tomu, že Zájemce projevil vážný úmysl nabýt předmět převodu specifikovaný v bodě I (viz. strana [číslo]) (dále jen„ Předmět převodu“), zavazuje se tímto Zprostředkovatel vykonávat činnosti, na jejichž základě obstará Zájemci příležitost uzavřít kupní smlouvu/smlouvu o budoucí kupní smlouvě (dále jen Zprostředkovatelská smlouva“) s Převodcem předmětu převodu (dále jen„ Převodce“). Na straně druhé v čl. I. odst. 1.4 je uvedeno - Zájemce se zavazuje na výzvu Zprostředkovatele poskytnout veškerou součinnost potřebnou k převodu. Zájemce se zejména zavazuje dostavovat se na naplánované schůzky, jednat o podmínkách Zprostředkovatelské smlouvy s Převodcem, poskytovat součinnost při vyřizování hypotečního úvěru a svým jednáním dále nemařit výkon zprostředkovatelské činnosti Zprostředkovatele. Dále je Zájemce povinen prokázat schopnost financovat cenu za Předmět převodu a do konce Doby trvání Dohody uhradit zbývající část ceny Předmětu převodu, nebude- li ve zprostředkovatelské smlouvě sjednán termín jiný. V čl. II je uvedeno: Odst. 2.1 - Zájemce se zavazuje při podpisu Dohody, popř. ve lhůtě uvedené v Bodě III. uhradit blokační úhradu uvedenou v Bodě III. (dále jen„ Blokační úhrada“). Blokační úhrada bude Zájemci uzavřením Zprostředkovávané smlouvy započtena na cenu Předmětu převodu nebo vrácena. Odst. 2.2 - V případě, že do konce doby trvání této Dohody nedojde k uzavření Zprostředkovatelské smlouvy z důvodů na straně Převodce, bude blokační úhrada Zájemci vrácena bez zbytečného odkladu způsobem určeným dohodou mezi účastníky Dohody. V čl. IV. odst. 4.2 je sjednáno - V případě, že Zájemce poruší povinnost uvedenou v odst. (1.4.) této Dohody, je povinen uhradit Zprostředkovateli smluvní pokutu ve výši Blokační úhrady.

5. Dne [datum] byl účastníky shora specifikované Dohody uzavřen Dodatek [číslo] kterým účastníci Dohody projevili vůli Dohodu prodloužit do [datum] (dodatek č. I. k dohodě o zprostředkování koupě nemovitosti a poskytování služeb ze dne [datum]).

6. Předžalobní výzvou ze dne [datum] žalobci zastoupení právní zástupkyní vyzvali žalovanou k vrácení blokační úhrady ve výši 100 000 Kč a nákladů právního zastoupení.

7. Na předžalobní výzvu žalovaná reagovala dopisem ze dne [datum] tak, že nárok odmítla, neboť žalobci neposkytovali žalované potřebnou součinnost, odmítli uzavřít kupní smlouvu bez oprávněných důvodů a neprokázali schopnost financovat kupní cenu. Žalovaná upozornila na to, že porušení povinností stanovených v čl. I odst. 1.4 je dle čl. IV. odst. 4.2 zajištěno smluvní pokutou ve výši 100 000 Kč, kterou žalovaná započetla (vyjádření k předžalobní výzvě ze dne [datum]).

8. Žalobci započtení odmítli pro nedostatek právního důvodu i formy (vyjádření ze dne [datum]).

9. Dopisem ze dne [datum] odeslaným právní zástupkyni žalobců žalovaná učinila písemný projev vůle směřující k započtení pohledávky žalované za žalobci na smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč zajišťující splnění povinností specifikovaných v čl. 1 odst. 1.4, zakotvenou v čl. IV. odst. 4.2 na pohledávku žalobců na vrácení blokační úhrady (dopis ze dne [datum] vč. podacího lístku).

10. Součástí pozemku [anonymizováno 11 slov] [právnická osoba], který nebyl předmětem žádného stavebního řízení. Ani v archivu [územní celek] [anonymizováno] k němu nebyla nalezena žádná projektová ani jiná dokumentace (výpis z katastru nemovitostí, resp. listiny označené jako informace o pozemku, potvrzení [územní celek] v [obec], e-mailové komunikace s [stát. instituce]).

11. Žalovaná v rámci písemné konverzace týkající se dodávky vody nabídka žalobcům slevu (e-mailové komunikace z [anonymizováno] [rok] mezi paní [jméno] [příjmení] a panem [celé jméno žalobce]).

12. Z výslechů svědků paní [celé jméno svědkyně] a pana [jméno] [příjmení] soud zjistil, že ti jsou manželi, jsou přátelé žalobců, byli s nimi na prohlídce předmětné nemovitosti. Pan [celé jméno svědka] vypověděl, že proto, že on je technický typ. Zjistili, že netopí kotel, a že tomu tak bylo z důvodu nedostatečného přísunu vody z kopané studny. Oba vypověděli, že v inzerátu byla uvedena vrtaná studna, ač ta se na místě nenacházela.

13. Z listiny odstoupení od dohody o zprostředkování koupě nemovitosti ze dne [datum] soud zjistil, že žalobci touto listinou projevili vůli odstoupit od předmětné dohody a současně žalovanou vyzvali k vrácení 100% blokační úhrady ve výši 100 000 Kč, a to ve lhůtě 14 pracovních dnů od doručení.

14. Na to reagovala žalovaná e-mailem ze [datum].

15. Soud zamítl další důkazní návrhy, a to výslech svědků [jméno] [jméno], paní [příjmení], pana [příjmení], žalobci blíže nespecifikovaného svědka - souseda, a to proto, že s ohledem na níže uvedené právní posouzení by další dokazování bylo nadbytečné. Ze stejného důvodu soud neprovedl ani účastnický výslech žalobců.

16. Právní posouzení soudu je následující:

17. Soud dohodu uzavřenou dne [datum] mezi žalobci a žalovanou ve znění jejího dodatku právně posoudil jako smlouvu nepojmenovanou dle ust. § 1746 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku (dále také jako„ OZ“), neboť má za to, že dohoda v sobě zahrnuje jak prvky smlouvy zprostředkovatelské, smlouvy o budoucí smlouvě kupní, ale i samotné smlouvy kupní (ač smluvní stranou zjevně není vlastník nemovitých věcí, jichž se týká), pročež ji nelze výslovně podřadit pod jeden konkrétní smluvní typ.

18. Soud dospěl k závěru, že předmětná dohoda (ve znění dodatku) je absolutně neplatná, a to podle § 588 OZ, který stanoví, že:„ Soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek. To platí i v případě, že právní jednání zavazuje k plnění od počátku nemožnému.“, a to proto, že ji má soud za zjevně rozpornou s dobrými mravy.

19. Důvodem je skutečnost, že ač se dohoda na první pohled prezentuje jako smlouva zprostředkovatelská, v čl. I odst. 1.4 zakotvuje (mimo jiné) povinnost zájemce uhradit do konce doby trvání dohody zbývající část ceny předmětu převodu (která je na první straně sjednaná částkou 1 999 000 Kč), nebude - li ve Zprostředkovatelské smlouvě (která je specifikovaná v čl. I. odst. 1.1 jako kupní smlouva/smlouva o smlouvě budoucí) sjednán jiný termín.

20. Z gramatického výkladu čl. I. odst. 1.4 lze dovodit, že i v případě, že by nedošlo k uzavření kupní smlouvy nebo smlouvy o budoucí kupní smlouvě, vznikla by zájemcům povinnost zaplatit zřejmě žalované (když vlastník nemovitostí není smluvní stranou) nad rámec uhrazené blokační úhrady zbývající část„ kupní ceny“, která byla sjednána částkou 1 999 000 Kč. Vzhledem k tomu, že předmětnou dohodu rozhodně nelze označit za smlouvu kupní, úhradě kupní ceny resp. ceny předmětu převodu neodpovídá žádný synallagmatický závazek. Jinými slovy, pokud by zájemce smlouvu řádně neukončil a nedošlo by k uzavření kupní smlouvy/smlouvy o smlouvě budoucí, měl by na základě této dohody povinnost zaplatit žalované velmi vysokou částku výměnou za nic. I shora specifikovaná povinnost uvedená v čl. I. odst. 1.4 je navíc zajištěna smluvní pokutou stanovenou v čl. IV. odst. 4.2 dohody.

21. Taková konstrukce je společensky natolik škodlivá, že nebylo možné učinit jiný závěr než o zjevné rozpornosti celé dohody s dobrými mravy, a tedy o absolutní neplatnosti celé dohody, ke které je soud oprávněn a povinen přihlédnout kdykoliv, a to bez návrhu. O to více se takový závěr dostává do popředí, je-li zájemcem spotřebitel, pro kterého je otázka bydlení otázkou existencionální a v dnešní době velmi obtížně dostupnou, navíc za situace, kdy po podpisu mohou vyjít najevo závažné skutečnosti vedoucí spotřebitele k tomu, aby kupní smlouvu neuzavíral. Uvedenou konstrukcí se spotřebitel bez jakéhokoliv ospravedlnitelného důvodu dostává pod extrémní tlak. Taktomu bylo i v posuzovaném případě, kdy v rámci provedeného dokazování vyšlo najevo minimálně to, že se na předmětných pozemcích nachází stavba, k níž úřady nedisponují žádnou smluvní dokumentací, a která tedy pro spotřebitele představuje právní rizika. Ač vyslýchaní svědci uvedli, že jsou příteli žalobců, nemá soud důvodu jim nevěřit v tom, že při prohlídce zjistili problémy s kotlem z důvodu nedostatečného přísunu vody kvůli studni. To koresponduje i s tím, že ze strany žalované byla nabízena sleva.

22. Zápočet, který učinila žalovaná, pak nemůže ve smyslu aplikace § 1987 odst. 2 OZ za využití argumentu a minori ad maius přivodit žádné účinky, neboť vzhledem k absolutní neplatnosti celé dohody, byla k započtení uplatněna pohledávka neexistentní.

23. Z výše uvedeného lze dovodit, že částku 100 000 Kč hradili žalobci jako účastníci absolutně neplatné smlouvy žalované bez právního důvodu, a tato částka je bezdůvodným obohacením žalované ve smyslu § 2991 odst. 2 OZ. Vzhledem k tomu, že zápočet žalované nepřivodil žádné právní účinky, je žalovaná povinna bezdůvodné obohacení žalobcům jakožto účastníkům neplatné smlouvy vydat, tedy zaplatit jim společně a nerozdílně částku 100 000 Kč.

24. Žalobci mají nárok na zákonný úrok z prodlení z této částky, a to podle § 1970 OZ tak, jak je specifikováno ve výroku I rozsudku. Žalobci vyzvali žalovanou k zaplacení 100 000 Kč v rámci dopisu odstoupení od smlouvy datovaného k [datum]. V emailové komunikaci z [datum] pak žalovaná potvrdila, že odstoupení od smlouvy bylo dne [datum] adresováno žalované. Soud tak vyšel za aplikace domněnky doby dojití ve smyslu § 573 OZ z toho, že došla zásilka žalované dne [datum]. Ve výzvě bylo žádáno zaplacení 100 000 Kč do 14 pracovních dnů od doručení. Pohledávka se tak stala splatnou [datum] a ode dne následujícího, tedy od [datum] je žalovaná v prodlení.

25. Požadovali - li žalobci úrok z prodlení od dřívějšího data, tak v této části nezbylo než takový požadavek výrokem II. zamítnout.

26. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř., když příslušenství není samostatným nárokem tak, že přiznal žalobcům, jež byli v řízení zcela úspěšní, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 44 204 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 5 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 100 000 Kč sestávající z částky 5 100 Kč za každý z šesti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (1) příparav a převzetí právního zastoupení, předžalobní výzva, žaloba, účast na jednání konaném dne [datum], vyjádření k výzvě soudu ze dne [datum], účast na jednání konaném dne [datum]) včetně šesti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 32 400 Kč ve výši 6 804 Kč.

27. Náklady řízení je třeba uhradit k rukám advokátky žalobců v souladu s § 149 odst. 1 o.s.ř. Lhůta k plnění vyplývá z § 160 odst. 1 o.s.ř.