25 C 35/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl samosoudkyní JUDr. Jaroslavou Lobotkovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovaným: 1. celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa žalobkyně a žalovaného 2. celé jméno žalované , datum narození bytem adresa žalované pro: ve smyslu § 1129 občanského zákoníku

I. Návrh na nahrazení rozhodnutí spoluvlastníků – účastníků řízení tak, že se zřizuje funkce správce nemovitostí, tedy že správu nemovitostí bude vykonávat osoba mimo okruh spoluvlastníků nemovitostí, se zamítá.

II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

1. Žalobou podanou 17. 2. 2020 se žalobkyně, jako vlastník ideálních 2/5 na nemovitostech – pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa], [obec], bytový dům s adresou [adresa žalobkyně a žalovaného], vše v [katastrální uzemí], [územní celek], zapsáno na listu vlastnictví [číslo] vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], když se jedná o nemovitosti, kterých je první žalovaný spoluvlastníkem v rozsahu ideální jedné poloviny a žalovaná ad) 2 spoluvlastníkem 1/10, domáhala žaloby výslovně dle § 1129 Občanského zákoníku. Ttvrdila, že první žalovaný se chopil správy nemovitostí svévolně, nejedná se o žádnou řádnou správu, účetnictví společných nemovitostí je v totálním chaosu, je nepřehledné, neprůkazné, zmatené a špatně vedené. První žalovaný si bez vědomí a souhlasu žalobkyně převádí z účtu domu milionové částky na své vlastní účty a zase zpět, sám uzavírá nájemní a jiné smlouvy, včetně dodatků k nim, a žalobkyni o tom neinformuje. Sám vybírá nájemné od nájemců a s tímto nakládá dle své libovůle. Některé smlouvy podepisuje sám žalovaný ad) 1, žalobkyně je na těchto smlouvách někdy uvedena jako spoluvlastník, jindy ne. Nájemné z některých bytů pak rozděluje pouze mezi sebe a druhou žalovanou, žalobkyni z rozdělování vynechává. Nájemné rozděluje v průběhu roku, neexistuje k tomu ani elementární vyúčtování, uzavírá bez souhlasu a vědomí žalobkyně i další smlouvy a dodatky k nim, jako o úklidu nemovitostí či jejich pojištění. První žalovaný dále nepředkládá žádné doklady k těmto nemovitostem, žalobkyně se jejich vydání domáhala v řízení vedeném u Obvodního soudu pro Prahu 1 pod spisovou značkou 42C 164/2017. V rámci tohoto řízení jí byly předloženy alespoň některé doklady. Dopisem ze dne 25. 11. 2019 požádala žalobkyně prvního žalovaného o vysvětlení nejkřiklavějších případů, první žalovaný však neodpověděl. Ze všech těchto důvodů předložila žalobkyně oběma žalovaným dopisem z 22. 1. 2020 svůj návrh na zřízení funkce správce společných nemovitostí, tedy návrh na přijetí rozhodnutí spoluvlastníků společných nemovitých věcí, že správu bude vykonávat profesionální firma jako externí správce, ale ani na to žalovaní nereagovali. Proto se domáhá postupem podle § 1129 občanského zákoníku, aby soud nahradil rozhodnutí spoluvlastníků – účastníků řízení tak, že zřídí funkci správce nemovitostí a že správu bude vykonávat osoba mimo okruh spoluvlastníků nemovitostí. Tvrdila, že se jedná o významnou záležitost z hlediska spoluvlastnictví.

2. První žalovaný učinil nespornou informaci žalobkyně o spoluvlastnictví k nemovitostem tak, jak je uvedeno v žalobě. Ostatní tvrzení i důkazy označil za fabulaci a zkreslené interpretace dat a dějů. Dále obsáhle popisoval údajné nesrovnalosti v tvrzeních ohledně způsobu nabytí spoluvlastnických podílů na nemovitostech, včetně jejich oceňování. Tvrdil, že počínání žalobkyně je ovlivněno protiprávní činností žalobkyně, čímž se má zabývat švýcarský finanční úřad i orgány činné v trestním řízení v rámci [obec]. K neshodám dochází i ohledně užívání některých bytů předmětných nemovitostí, které proběhlo i před soudem a před Finančním úřadem pro [část Prahy]. K věci samé pak uvedl, že žalobkyně zamlčela, že se stala smluvní stranou dohod o vedení správy nemovitosti, které uzavřel s ním [jméno] [příjmení], manžel žalobkyně, který zemřel 19. 8. 2012. Uvedl, že na základě dohod všech tří spoluvlastníků vykonával v období let 1992 – 2006 ekonomickou a technickou správu společné nemovitosti za smluvně stanovenou úplatu. Od roku 2007 vykonává ekonomickou správu nemovitostí, technickou správu od roku 2007 vykonává [právnická osoba] s. r. o. Uvedl, že ekonomická správa zahrnuje zejména inkasování plateb za nájemné, běžnou úhradu plateb za služby a energie, daňovou evidenci pro neplátce DPH, podávání přiznání k dani z příjmu fyzických osob, zastupování při soudních sporech a před správcem daně, odečty měřičů energií, každoroční vyúčtování poplatků za nájemné, služby a dodávky energii, výběr nájemců, zhotovování nájemních smluv a správu portfolia nájemců, organizaci oprav a výběr dodavatelů stavebních prací na společných nemovitostech. Původně ho žalobkyně požádala o převzetí všech povinností, které plnil za jejího manžela [jméno] [příjmení] na základě dohody ze dne 25. 11. 1999, uzavřela s ním ústní dohodu podle podmínek stanovených v této dohodě. Podával tedy za ní přiznání k dani z příjmu fyzických osob, nejprve za zemřelého manžela za období do 19. 8. 2012 a přiznání k dani z příjmu fyzických osob za období od 20. 8. 2012 do 31. 12. 2012 za žalobkyni. Za to si vyúčtoval fakturu [číslo] 2013 s datem splatnosti 16. 2. 2013. Žalobkyně ji řádně uhradila, obdobně řádně uhradila i čtyři faktury za služby jím poskytované za roky 2013 – 2016 Dohodu o vedení správy nemovitostí i plné moci s tím související následně 26. 7. 2017 vypověděla. Od 2013 měl od žalobkyně plnou moc k podepisování nájemních smluv, jak bytových, tak nebytových prostor, vystavila mu i plnou moc k zastupování před Finančním úřadem pro [část Prahy]. To pokračovalo až do 31. 8. 2017. Ode dne 26. 7. 2017, kdy mu bylo doručeno odvolání plných mocí od žalobkyně, ji bezvýsledně vyzýval k tomu, aby převzala povinnosti související s vlastnictvím podílu na společných nemovitostech, aby označila osobu, kterou pověřila vykonáváním účetní evidence, ale to žalobkyně ignorovala. Až v zásilce z 22. 1. 2020 mu představila dvě nabídky ke správě společných nemovitostí, vzhledem ke svému podnikání je on schopen vyhodnotit předložené nabídky, ale nedodala všechny podklady. První žalovaný dále namítal, že jí zasílal zejména e-mailem veškeré dostupné informace i vyúčtování poplatků za nájemné, služby a dodávky energií i o výběru nájemců. Ona výslovně odmítla, aby jí podklady posílal poštou. Od 31. 8. 2017 nezastupuje žalobkyni před Finančním úřadem pro [část Prahy] si údajně ve vztahu k tomuto úřadu své povinnosti neplní. Žalobkyně je smluvním partnerem dodavatele úklidových služeb, ale odmítá žalovaným předložit vyúčtování úklidu za měsíce říjen až prosinec 2019. Nepředložila spoluvlastníkům ani nájemní smlouvy na byt [číslo] v pátém nadzemním podlaží a na část bytu [číslo] ve třetím nadzemním podlaží, které sama pronajímá. Kromě toho dezinformuje správce daně, Policii ČR i soudy o údajném totálním chaosu správy nemovitostí a účetnictví domu, o převodech milionových částek na účty prvního žalovaného a zase zpět, snaží se ho zdiskreditovat. Veškeré převody jsou zdokumentovány v daňové evidenci i na periodických výpisech [anonymizováno] banky, všechny tyto podklady má žalobkyně k dispozici. Pokud žalobkyně tvrdí, že není informována o nájemních smlouvách či jejich dodatcích, pak opak je pravdou. O všem byla informována. Totéž se týká pojistné smlouvy ke společným nemovitostem. Rovněž tak není pravda, že by nereagoval na výzvy právního zástupce žalobkyně, v této souvislosti odkázal na svou odpověď na dopis ze dne 22. 1. 2020, když se jednalo o odpověď na celkem třicetsedm dotazů. Navrhoval žalobu zamítnout.

3. Druhá žalovaná k věci uvedla, že uzavřela dne 10. 1. 1993 dohodu o vedení správy nemovitostí s prvním žalovaným, ta byla doplněna dohodou ze dne 25. 11. 1999 a modifikována mandátní smlouvou se [právnická osoba] [anonymizováno] ze dne 22. 10. 2007. Uvedla, že nemá vůči výkonu správy žádné námitky, má zájem na pokračování výše uvedených dohod o vedení správy nemovitostí. Rovněž navrhla žalobu zamítnout.

4. Podle § 1128 odst. 1 Občanského zákoníku o běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů. Podle odst. 2 rozhodnutí má právní účinky pro všechny spoluvlastníky pouze v případě, že všichni byli vyrozuměni o potřebě rozhodnout, ledaže se jednalo o záležitost, která vyžadovala jednat okamžitě. Spoluvlastník opominutý při rozhodování o neodkladné záležitosti může navrhnout soudu, aby určil, že rozhodnutí o neodkladné záležitosti nemá vůči němu právní účinky, nelze-li po něm spravedlivě požadovat, aby je snášel. Podle odst. 3 není-li návrh podle odstavce 2 podán do třiceti dnů od přijetí rozhodnutí, právo podat jej zaniká; nebyl-li spoluvlastník o nakládání uvědoměn, běží lhůta ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl.

5. Podle § 1129 odst. 1 obč. zák. k rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování, je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků. Nedosáhne-li se této většiny, rozhodne na návrh spoluvlastníka soud. Podle odst. 2 spoluvlastník přehlasovaný při rozhodování podle odstavce 1 může navrhnout, aby o záležitosti rozhodl soud; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Ustanovení § 1128 odst. 3 platí obdobně.

6. Podle § 1130 obč. zák. přehlasovaný spoluvlastník, jemuž rozhodnutí hrozí těžkou újmou, zejména neúměrným omezením v užívání společné věci nebo vznikem povinnosti zřejmě nepoměrné k hodnotě jeho podílu, může soudu navrhnout, aby toto rozhodnutí zrušil. Ustanovení § 1128 odst. 3 platí obdobně.

7. Podle § 1134 obč. zák. o volbě a odvolání správce rozhodují spoluvlastníci stejně jako o záležitostech běžné správy.

8. Podle § 1139 odst. 1 obč. zák. navrhne-li některý ze spoluvlastníků soudu, aby rozhodl, že rozhodnutí většiny spoluvlastníků nemá vůči němu právní účinky, aby takové rozhodnutí zrušil, nebo je nahradil svým rozhodnutím, uspořádá soud právní poměry spoluvlastníků podle slušného uvážení. Soud může zejména rozhodnout, zda se má změna uskutečnit bez výhrad, s výhradami či proti zajištění, anebo zda se uskutečnit vůbec nemá. Podle odst. 2 způsobem uvedeným v odstavci 1 soud rozhodne také tehdy, domáhá-li se jeho rozhodnutí některý ze spoluvlastníků proto, že se při rozhodování o společné věci nedosáhlo potřebné většiny.

9. Soud ve věci provedl důkaz výpisem z katastru nemovitostí, dopisy právního zástupce žalobkyně prvnímu žalovanému s daty 25. 11. 2019 a 22. 1. 2020, dopisem žalobkyně z 24. 4. 2020, rozhodnutím Státního notářství pro [část Prahy] zn. [číslo jednací], výpisem z Katastru nemovitostí, dokladem o převzetí účetní dokumentace, dohodou o vedení správy nemovitostí ze dne 25. 11. 1999, plnou mocí žalobkyně, daňovým přiznáním, fakturami, oznámením o převzetí právního zastoupení, plnou mocí ze dne 19. 2. 2013, smlouvou o dílo, smlouvami o nájmu, e-mailovou korespondencí, dopisem z 22. 1. 2020 a odpovědí na něj, žádostí o odpověď na dopis z 1.2. 2019, výzvou k poskytnutí údajů, odpovědí za prvního žalovaného na předmětnou žádost, mandátní smlouvou o správě nemovitosti, dopisem zřejmě prvního žalovaného adresovaným právnímu zástupci žalobkyně, e-mailem [anonymizováno]. [příjmení] – potvrzení o předání podání ke zpracování, úplným výpisem z obchodního rejstříku pro společnost [právnická osoba], výpisem z živnostenského rejstříku pro prvního žalovaného, dohodou o vedení správy nemovitosti ze dne 25.11.1999, obsahem spisu Obvodního soudu pro Prahu 1 sp. zn. 42 C 164/2017 v rozsahu podané žaloby a usnesení č. l. 122, vyúčtováním pro jednoho z nájemníků pana [příjmení], třemi e-mailovými zprávami adresovanými od prvního žalovaného paní žalobkyni ze dne 1.4. 2021, 30.9. 2021, 6.12. 2021 s tím, že ve všech těchto e-mailech první žalovaný píše o výši podílů žalobkyně„ určené odhadem„ a dospěl k závěru, že žaloba není důvodná.

10. Žalobkyně svůj nárok opírá výslovně o ustanovení § 1129 Občanského zákoníku. Toto ustanovení se však týká významné záležitosti, týkající se společné věci. Dle odstavce druhého pak se nároku na rozhodnutí o záležitosti u soudu může domáhat pouze přehlasovaný spoluvlastník. Žalobkyně však tvrdí, že navrhla zřízení funkce správce společných nemovitostí dopisem ze dne 22. 1. 2020. Tvrdí současně, že na tento dopis žádný z žalovaných nereagoval. Nemohlo tedy dojít ani k situaci, že by žalobkyně byla přehlasovaná. To je v tomto případě pojmově vyloučeno. Kromě toho, správce společné věci, v tomto případě nemovitostí, spadá do kategorie běžné správy dle § 1134 Občanského zákoníku. Dle názoru soudu tedy nejsou splněny podmínky pro aplikaci § 1129 Občanského zákoníku, není tím tedy dána možnost žalobkyně obrátit se na soud a soud žalobu neshledává důvodnou.

11. Kromě toho ani podle okolností popsaných žalobkyní samotnou, nejsou splněny náležitosti podle § 1128 Občanského zákoníku. Jen k tomuto návrhu žalobkyně, tedy dopisu z 22. 1. 2020, by se totiž mohla vztahovat lhůta 30 dnů, vzhledem k podání žaloby 17. 2. 2020. Nejedná se o záležitost, která by vyžadovala jednat okamžitě, žalobkyně sama navrhovala, nemohla být tedy opomenuta při rozhodování o neodkladné záležitosti, opět zde není možnost obracet se na soud.

12. Jen pro úplnost soud dodává, že doloženými listinnými důkazy bylo prokázáno, že žalovaný ad) 1 se nechopil svévolně správy nemovitostí. Již od devadesátých let spravoval předmětné nemovitosti na základě dohod, a to písemných. Těchto dohod byl účasten i manžel žalobkyně, která po něm předmětnou nemovitost, respektive podíl na ní, zdědila. Žádná jiná skutková tvrzení ze strany žalobkyně, například o tom, že první žalovaný provádí správu nemovitostí špatně, nejsou v této souvislosti, vzhledem k předmětu tohoto sporu, relevantní.

13. Výrok o náhradě nákladů řízení mezi účastníky navzájem je odůvodněn ustanovením § 142 odst. 1 o. s. ř., výkladem a contrário, neboť úspěšným žalovaným v řízení žádné náklady nevznikly.