26 C 100/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl soudkyní Mgr. Ivetou Nedozrálovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa žalované o změnu závazku

I. Návrh žalobkyně, aby závazek v podobě nájemní smlouvy uzavřené mezi žalobkyní a žalovanou dne [datum] ve znění dodatku číslo 1 až 5 se v důsledku změny okolností a vzniku hrubého nepoměru práv a povinností smluvních stran mění následujícím způsobem: Povinnost žalobkyně platit nájemné dle nájemní smlouvy se upravuje následujícím způsobem: za období od [datum] do [datum] činí nájemné částku 2,13 EUR/m2/měsíčn bez DPH, S účinností od [datum] bod 6.2 nájemní smlouvy„ výše základního nájemného“ nově zní„ S účinností od [datum] činí základní nájemné částku 5,50 EUR/m2/Prosto bez DPH, tj. celkem EUR 60 057,80 bez DPH za každý měsíc plus DPH v zákonné výši, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení částku ve výši 27 104 Kč k rukám zástupce žalované [příjmení] [jméno] [příjmení], advokáta, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku 1. Žalobou doručenou zdejšímu soudu dne [datum] se žalobkyně domáhá na soudu vydání rozhodnutí, jež je specifikováno ve výroku I. a náhrady nákladů řízení s odůvodněním, že mezi hlavní podnikatelskou činnost žalobkyně patří maloobchodní prodej nábytku prostřednictvím sítě obchodních domů [anonymizována dvě slova] a žalovaná je právnickou osobou zabývající se mimo jiné pronájmem nemovitostí, bytů a nebytových prostor. Žalobkyně uzavřela dne [datum] nájemní smlouvu se společností [právnická osoba], [IČO], jako pronajímatelem (dále také jen„ nájemní smlouva“). Veškeré jmění společnosti [právnická osoba] přešlo na základě projektu fúze sloučením na společnost [právnická osoba], [IČO]. Práva a povinnosti z Nájemní smlouvy přešly dle článku 9.2 bodu 10) projektu přeměny ze společnosti [právnická osoba], [IČO], na [právnická osoba], tj. na žalovanou. Na základě nájemní smlouvy byly žalobkyni pronajaty prostory o výměře celkem 10 919,61 m2 v 1. a 2. nadzemním podlaží budovy [část obce]; [adresa]; stavba pro obchod, jež je součástí pozemku parc. [číslo] zapsaném na [list vlastnictví] v k.ú. [anonymizováno] u [obec], [územní celek], to vše zapsáno v katastru nemovitostí u [stát. instituce], [stát. instituce]. Mezi účastníky probíhala v souvislosti s nájemní smlouvou spolupráce bez problému, kdy obě strany plnily své závazky z nájemní smlouvy. V souvislosti s pandemií viru SARS CoV-2 byla vládou České republiky vydána série mimořádných opatření, prostřednictvím nichž došlo, mimo jiné, k omezení maloobchodního prodeje zboží a poskytování služeb. K omezení maloobchodního prodeje došlo především usnesením vlády ČR ze dne [datum] [číslo] ve znění nařízení [číslo] [číslo]. Vzhledem k tomu, že je maloobchodní prodej nábytku hlavní činností žalobkyně, došlo k velmi značnému poklesu jejích tržeb, jelikož ohnisko její činnosti se v důsledku nařízení stalo nemožným provozovat. V souvislosti s touto skutečností kontaktovala žalobkyně žalovanou s návrhem na vyjednávání o výši nájmu pro období, pro které je její činnost omezena skutečnostmi, které nemůže ovlivnit a které nevznikly z jejího podnětu či vůle a tyto skutečnosti zakládají v právech a povinnostech dle nájemní smlouvy zvláště hrubý nepoměr. Své důvody žalobkyně popsala v komunikaci a předžalobní výzvě zaslané žalované a žalovanou vyzvala k obnovení jednání o výši nájemného po dobu, kdy panuje mimořádná situace v souvislosti s pandemií viru SARS CoV-2 a na ni navazující usnesení a opatření vlády ČR. Nemožnost prodávat v provozovnách nadále ovlivnilo chování zákazníků a trh jako celek, což má vliv na výši nájmu i do budoucnosti. Změna okolností má tedy důsledky pro využitelnost prostor dle nájemní smlouvy a pro jejich náchylnost při obdobných změnách okolností v budoucnosti a plnění dle nájemní smlouvy v podobě užívání prostor za tehdy sjednané nájemné tedy nemá pro žalobkyni hodnotu, jakou mělo v době sjednávání smlouvy. Dle bodu 6.2 nájemní smlouvy činilo základní nájemné částku 6,20 EUR/m2 Prostor/měsíc plus DPH, tj. celkem EUR 67 701,58 bez DPH za každý měsíc plus DPH v zákonné výši. Po indexaci nájemného činí měsíční nájemné částku EUR 77 474,56 bez DPH, tj. 7,10 EUR/m2. Prostory mají velikost 10 919,6 m2. Takováto výše nájemného již není v současné chvíli v důsledku změny okolností obhajitelná, a proto žalobkyně navrhuje její změnu. Žalovaná odmítla jakékoliv snahy žalobkyně o vyrovnání práv a povinností v souvislosti s popsanou změnou okolností, a z tohoto důvodu žalobkyně navrhuje, aby soud změnil závazek v podobě nájemní smlouvy tak, aby byla obnovena jeho rovnováha ve světle změny okolností, jak žalobkyně dále uvádí. Žalobkyně se snažila v přiměřené lhůtě 2 měsíců s žalovanou dohodnout na změně výše nájmu, k té však nedošlo. Dle § 3074 o.z. se ode dne 1.1.2014 řídí nájem ustanoveními nového občanského zákoníku, na nájemní smlouvu se tedy vztahují mimo jiné i ustanovení § 1764 až § 1766 o.z. týkající se změny okolností. Změna okolností a vyjednávání o změně okolností je výjimkou z aplikace ustanovení § 3 odst. 2) písm. d) o.z., přičemž k tomu, aby mohlo být přistoupeno k této výjimce, je nutno splnit hned několik kumulativních podmínek: a) existence změny okolností, b) nepředvídatelnost této změny, c) neovlivnitelnost změny, d) nepřevzetí rizika změny na sebe, e) vznik zvlášť hrubého nepoměru v právech a povinnostech, f) příčinná souvislost mezi změnou okolností a vznikem zvlášť hrubého nepoměru v právech a povinnostech stran. Dle žalobkyně došlo k naplnění zákonných znaků změny okolností a je zde tedy důvod pro to, aby soud autoritativně zasáhl do práv a povinností dle nájemní smlouvy.

2. K existenci změny okolností po uzavření smlouvy žalobkyně uvedla, že za změnu okolností považuje žalobkyně události a společenské změny spojené s pandemií viru SARS CoV-2. Jedná se o novou mutaci viru, pro kterou lidstvo dosud nedisponuje vakcínou. V důsledku globalizace nelze vyloučit, že by k takovéto pandemii mohlo dojít i v budoucnosti, navíc právě velká míra globalizace umocňuje možnost a rychlost šíření takovýchto nových virů či jiných škodlivých organismů. Změna okolností je patrná především v tom, jak na ni lidé, případně státní orgány v podobě moci výkonné, zákonodárné a soudní reagují, což lze na příkladu České republiky uvést následovně: a) Vládou České republiky byla vydána série mimořádných opatření, v jejichž důsledku došlo, mimo jiné, k zákazu a omezení maloobchodního prodeje zboží a poskytování služeb. K zákazu maloobchodního prodeje v prostorách žalobkyně došlo především usnesením vlády ČR ze dne [datum] [číslo] ve znění nařízení [číslo] [číslo]. Tato opatření značně znemožnila žalobkyni provozovat její podnikatelskou činnost. V období, kdy byl maloobchodní prodej zakázán, dosahovaly tržby 0 % v porovnání s předchozími lety. Tato změna okolností je dle žalobkyně podnětem pro to, aby došlo za období od [datum] do [datum] ([datum]) ke změně výše nájmu, kdy byla účinná usnesení vlády, případně jiných ústavních či správních orgánů, ohledně zákazu maloobchodního prodeje. Žalobkyně se domnívá, že toto snížení nájemného po tuto dobu by mělo odpovídat přibližně snížení tržeb, přičemž by měla být vzata v potaz i případná ztráta žalované, tudíž by za toto období mělo být nájemné sníženo o 70 %, jak i žalobkyně žalované v dopisech navrhovala. b) [právnická osoba] CoV-2, značně mění chování zákazníků, kteří navštěvují obchodní prostory žalobkyně. Zákazníci v důsledku událostí spojených s pandemií mají strach s navštěvováním prostor o větší rozloze, neboť právě v těchto prostorech je dodržování hygienických opatření složitější než v prostorech menších, kontrola zákazníků ze strany provozovatele je značně omezena a celkově se do prostoru provozovny – prostor vejde větší množství lidi, v důsledku čeho se úměrně zvyšuje riziko, že některá z těchto osob může být nakažena. c) Také lze předpokládat, že jsou to právě prostory dosahující určitých rozměrů, které jsou v případě mimořádných událostí obdobným situaci v důsledku pandemie viru SARS CoV-2 omezeny. Z mimořádných opatření vlády ČR lze vyzkoumat určitou tendenci ohledně omezování provozů dle velikosti provozovny, přičemž nejnáchylnější k tomu, aby v nich byl zakázán prodej, resp. k tomu, aby po zákazu byl prodej za nejdelší dobu povolen, jsou právě provozovny, které mají prodejní plochu přesahující 1000 m2 , 2000 m2, případně 5000 m2, což je prodejna žalobkyně. Pandemii viru lze považovat za zásadní změnu okolností vnější povahy, především povahy přírodní, právní a právně-politické a společensko-ekonomické povahy, která nastala po uzavření smlouvy a drastickým způsobem zasáhla do postavení stran a rozložení práv a povinností mezi účastníky. Změna okolností má pro smluvní vztah implikace nejen v současné době, ale i do budoucnosti.

3. K nepředvídatelnosti změny okolností žalobkyně uvedla, že veškeré výše popsané změny pro ni byly nepředvídatelné. Žalobkyně neměla a nemohla rozumně předpokládat pandemii viru SARS CoV-2 ani mimořádná opatření ani jakékoliv změny v chování zákazníků tím způsobené, ani je tak zahrnout do svého zvažování smluvních podmínek, zejm. nájemného, případných faktorů ovlivňujících výši, splatnost, mimořádné události ohledně splácení nájemného, i samotného rozhodnutí o uzavření či neuzavření smlouvy. Žalobkyně při vyjednávání smlouvy, případně jakýchkoliv jejích dodatků, nemohla tušit nic z výše uvedeného a je tedy nespravedlivé, aby náklady této zásadní změny okolností nesla pouze ona. V novodobé historii nemá tato pandemie obdoby a při vyjednávání jakýchkoliv smluv či smluvních podmínek nejsou možnosti propuknutí obdobné pandemie v praxi zvažovány, jelikož by existence takových podmínek a jejich vyjednávání způsobovala smluvním stranám příliš velká rizika v poměru k tomu, jaká je pravděpodobnost, že taková pandemie nastane. Výše uvedené změny okolností však způsobily, že tyto skutečnosti již pravděpodobně do budoucnosti budou brány smluvními stranami při vyjednávání rovnováhy práv a povinností v potaz a žalobkyně se domnívá, že v případě nájemní smlouvy je tedy nutné obnovit rovnováhu tak, jak by strany nepochybně učinily, kdyby byla hrozba pandemie předvídatelná v době sjednávání nájemní smlouvy.

4. K neovlivnitelnosti změny okolností žalobkyně uvedla, že v žádném případě v dané situaci nejde o změnu okolností, kterou by mohla jakýmkoliv způsobem ovlivnit a mohla by nad změnou okolností mít kontrolu. Z hlediska pandemie a šíření pandemie, může žalobkyně mít určitou kontrolu nad tím, jak se nemoc šíří např. u jejích zaměstnanců, případně mezi zákazníky, a to včasným zavedením ochranných opatření. Žalobkyně však nemá žádnou kontrolu nad tím, jak se nemoc šíří mimo její prostory a jak se chovají ostatní subjekty na trhu, případně obyvatelstvo. V rámci šíření nemoci tedy není možné, aby žalobkyně mohla tuto změnu okolností nějak reálně a v poměru k případným nákladům a svým právům a povinnostem ovlivnit a přínosu, který by toto chování mohlo teoreticky přinést. Změna okolností je výhradně vnějšího typu a žalobkyně na ní neměla vliv. Pokud se týká změny trhu a změny okolností uvedených výše, toto může žalobkyně do budoucna ovlivnit ve větší míře, než např. vznik pandemie nemoci. Činnost spočívající v prodeji nábytku a souvisejícího zboží není službou, která je ve stavech nouze a jiných krizových stavech službou esenciální a vzhledem k tomu lze předpokládat, že v případě propuknutí další pandemie v budoucnu by to byly právě provozovny žalobkyně, které budou zavřeny. Ze současné praxe a rozhodování státní správy však vyplývá, že tento proces není vůbec transparentní a nelze s jistotou předpokládat, jaké konkrétní obchody a služby budou či nebudou zakázány, jelikož každá nemoc a každá konkrétní mimořádná situace vyžaduje konkrétní řešení. Žalobkyně by v tomto případě také mohla investovat velké množství prostředků do ovlivnění veřejného mínění případně k prosazování svých zájmů u orgánů státní správy, aby ovlivnila, které obchody budou a nebudou otevřeny či zavřeny. Nicméně ani v těchto případech nelze říci, že by žalobkyně měla na změnu okolností reálný vliv, neboť přijetím takovýchto opatření může ovlivnit pouze omezený počet osob. [příjmení] žalobkyně mohla mít na výstup nějaký větší vliv, musela by investovat do takovýchto opatření prostředky, které by byly zjevně neproporcionální tomu, co lze a nelze jejich investicí dosáhnout. Změna okolností je pro žalobkyni neovlivnitelná.

5. K nepřevzetí rizika změny žalobkyní žalobkyně uvedla, že strany si mohou sjednat, že jedna ze stran bere na sebe riziko změny okolností, v tom případě pak při změně okolností není možné i při hrubém nepoměru práv a povinností vůči této straně domáhat se vyrovnání těchto práv a povinností mezi stranami. Toto je však velmi úzce spojeno s předvídatelností a strany by si měly mezi sebou vyjasnit a určit o jakou/jaké změny okolností by se mělo jednat. Pokud je uvedeno pouze, že jedna ze stran na sebe bere riziko změny okolností, případně je mezi stranami vyloučeno užití ustanovení § 1765 o.z. bez bližšího vysvětlení, není možné předpokládat, že se takovéto převzetí rizika změny okolností vztahuje na případy, které nebylo možné předpokládat v době, kdy byla smlouva uzavírána. Žalobkyně velkou pochybnost o tom, zda – li má sjednání„ bianco“ převzetí nebezpeční změny vůbec nějaký právní význam. Žalobkyně uznává, že existují určité změny okolností, které není v určitých odvětvích nutno vyjadřovat ve smlouvě explicitně, domnívá se však, že globální pandemie nemůže být pod takovéto změny okolností podřazována. Kdyby tomu bylo obráceně, a takovýmto„ bianco“ převzetím nebezpečí změny pouze odkazem na § 1765 o.z. bez dalšího vysvětlení a poskytnutí kontextu by bylo možné vyloučit do budoucnosti jakékoliv domáhání se změny závazku z důvodu změny okolností, byla by tato skutečnost naprosto v rozporu se smyslem a účelem této právní úpravy. Je určitě možné na sebe převzít nebezpečí změny okolností, avšak tak nelze učinit pouze vyloučením odkazu na ust. § 1765 o.z. a je potřeba, aby k takovémuto převzetí nebezpečí byl stranami poskytnut ve smlouvě kontext, případně aby kontext byl určitým způsobem objektivně zjistitelný. V žádném případě však nelze předpokládat, že by se„ bianco“ převzetí nebezpečí mohlo vztahovat na událost v podobě nepředvídatelné a neovlivnitelné globální pandemie nemoci.

6. K zvlášť hrubému nepoměru v právech a povinnostech žalobkyně a žalované žalobkyně uvedla, že shora uvedená změna okolností vyvolala zvlášť hrubý nepoměr v právech a povinnostech stran, neboť v období autoritativního zákazu prodeje došlo ke snížení hodnoty předmětu plnění ze strany žalované jako pronajímatele. Žalobkyně prostory využívá pro provozování obchodu s nábytkem a v době, kdy nemůže prodávat, má pro ni plnění poskytované žalovanou jako pronajímatelem nepoměrně menší hodnotu než za běžných okolností. Nelze říci, že hodnota plnění je nulová, neboť žalobkyně může v prostorách stále skladovat své zboží, případně jej využívat pro přípravu, případně jinou administrativní činnost, nicméně lze dojít k závěru, že i tak dochází zákazem prodeje ke snížení hodnoty plnění ze strany žalované o více než polovinu a tato hodnota se, spíše než polovině, z pohledu žalobkyně jako nájemce, bude blížit nule. Právě proto se žalobkyně domnívá, že lze takto vzniklý nepoměr považovat za zvlášť hrubý. Nájemní smlouva je mezi smluvními stranami uzavírána především za účelem provozování činnosti žalobkyně – prodeje nábytku, v případě, kdy dojde k zákazu této činnosti bez přičinění a bez možnosti kontroly a jakéhokoliv ovlivnění ze strany žalobkyně dojde de facto ke zmaření účelu (či většiny účelu) smlouvy pro dané období a toto zmaření způsobuje hrubý nepoměr v právech a povinnostech smluvních stran, neboť je zmařen účel pouze pro jednu ze smluvních stran. V moderní historii nelze dohledat žádná obdobná omezení, vždy se jednalo o jednotky dnů, nikoliv jako v tomto případě o týdny až měsíce, tedy od 14.3.2020 až do 30.4.2020 případně do 11.5.2020. Lze tedy uzavřít, že jde o změnu v hodnotě plnění, jež je mimořádná, anomální, a nikoliv jen nadprůměrná. Intenzita a doba trvání pandemie a navazujících zákazů prodeje má stejný vliv na poměr plnění do budoucnosti, jelikož užívání prostor ztratilo značnou část hodnoty právě proto, že došlo k změně hodnoty daného plnění, neboť v případě, kdy by se podobná událost opakovala, byly by to právě prostory dle nájemní smlouvy, které by byly uzavřeny mezi prvními a znovu otevřeny mezi posledními. Vzhledem k tomu, že žalobkyně nemohla v důsledku pandemie viru provozovat svou činnost prodejem v prostorech, jež jsou předmětem nájemní smlouvy, znamená tato skutečnost pro žalobkyni do budoucna snížení hodnoty plnění žalované dle nájemní smlouvy. Užívání prostor dle nájemní smlouvy již nemá pro nájemce takovou hodnotu, jakou mělo v době sjednávání smlouvy, jelikož pandemie viru SARS CoV-2 ukázala, že prostory, jako ty dle nájemní smlouvy, jsou náchylné k tomu, aby se staly předmětem zákazu prodeje. Obdobnou pandemii, případně plošné šíření viru SARS CoV-2, případně jeho jiné mutace či jiného viru, či další vlnu takové pandemie lze do budoucnosti považovat za pravděpodobné, resp. nikoliv za vylučitelné a je nutné, aby tuto skutečnost vzaly smluvní strany v potaz a smluvní vztah mezi sebou modifikovaly. Vzhledem k tomuto žalobkyně navrhuje, aby výše základního nájemného dle bodu 6.2 nájemní smlouvy byla snížena z částky 7,10 EUR/m2 Prostor/měsíc plus DPH na částku 5,50 EUR/m2 Prostor/měsíc plus DPH. Stanovením takovéto výše nájemného by došlo k obnovení rovnováhy práv a povinností mezi účastníky. Žalobkyně se domnívá, že hodnota plnění na její straně se snížila o značně větší část, nicméně se domnívá, že riziko další pandemie, a případně dalšího omezení prodeje vydané správními či jinými orgány by mělo být neseno z větší části právě žalobkyní, tudíž navrhuje úpravu nájemného na částku EUR 5,50/m2. Pokud by zůstala původní výše nájmu, mohla by pro žalobkyni znamenat ekonomický kolaps v případě, kdy by nastala obdobná situace.

7. K příčinné souvislost mezi změnou okolností a zvlášť hrubým nepoměrem mezi právy a povinnostmi smluvních stran žalobkyně uvedla, že zvlášť hrubý nepoměr vznikl v příčinné souvislosti s výše uvedenými změnami okolností. Neexistují jakékoliv skutečnosti, které by naznačovaly, že do příčinné souvislosti vstoupila jakákoliv jiná událost či příčina, nežli právě výše popsaná změna okolností a příčinnou souvislost tak přerušila. 8. [právnická osoba] CoV-2 způsobila změnu okolností, jež založila zvlášť hrubý nepoměr mezi žalobkyní jako nájemcem a žalovanou jako pronajímatelem. Nájemní smlouva byla mezi stranami sjednávána za situace, kdy žádná ze stran nemohla předvídat, ovlivnit či kontrolovat tuto změnu okolností a právě tato změna okolností způsobuje, že mezi právy a povinnostmi žalobkyně a žalované dle nájemní smlouvy byl založen zvlášť hrubý nepoměr a v případě, kdy by žalobkyně věděla nebo mohla vědět či předvídat změnu okolností, postupovala by při vyjednávání nájemní smlouvy jinak a snažila by se reflektovat možná rizika, které s sebou nese možnost propuknutí pandemie viru. Nájemní smlouva mezi žalobkyní a žalovanou však toto nereflektuje. Žalobkyně se tuto skutečnost snažila žalované několikanásobně vylíčit a pokusila se v dobré víře zahájit jednání ohledně obnovení rovnováhy práv a povinností dle nájemní smlouvy, veškeré snahy žalobkyně byly žalovanou odmítnuty. Žalobkyně se domnívá, že rovnováha bude obnovena nejlépe tak, že dojde s účinností od změny okolností k úpravě povinnosti platby nájemného po dobu trvání mimořádných opatření, tedy od [datum] do [datum] tak, že dojde ke snížení výše nájemného o 70 %, základní nájemné za toto období bude tedy činit 2,13 EUR/m2, tj. EUR 23 258,75 bez DPH. Dále navrhuje, aby nájemné dle nájemní smlouvy bylo s účinností od [datum] sníženo z částky 7,10 EUR/m2 na částku 5,50 EUR/m2 tak, aby do budoucnosti reflektovalo změnu okolností a větší míru rizikovosti pro žalobkyni jako nájemce, a to vzhledem k tomu o jaké prostory se jedná a jaká je hlavní činnost žalobkyně. Žalobkyně nájemné v plné výši žalované za období březen, duben, květen 2020 uhradila, neboť podání této žaloby ji nezbavuje povinnosti hradit závazek v plné výši tj. EUR 77 474,56 bez DPH a nájemné je splatné vždy k 5. dni v měsíci dopředu.

9. Žalovaná k žalobě uvedla, že s žalobou nesouhlasí a navrhuje její zamítnutí. Mezi účastníky byla dne 15. 12. 2009 uzavřena nájemní smlouva, kterou bylo žalobkyni pronajaty prostory v budově [adresa], jež je součástí pozemku p. [číslo] ve vlastnictví žalované. V průběhu let bylo k nájemní smlouvě uzavřeno celkem 5 dodatků. Nájemné bylo často hrazeno se zpožděním (byť v řádu několika dnů) a žalobkyně žalované dlouhodobě neposkytovala podklady pro stanovení obratového nájemného. K poskytnutí podkladů došlo až po uplatnění smluvních sankcí žalovanou v červnu 2020. Žalobkyně v podané žalobě pomíjí existenci dodatku [číslo] k nájemní smlouvě ze dne [datum] (dále také jen„ dodatek [číslo]“). Ustanovení dodatku [číslo] je přitom pro toto řízení zcela zásadní, jelikož žaloba byla podána na základě ustanovení § 1764 až 1766 o.z. týkající se změny okolností. Odstavcem [číslo] dodatku [číslo] byl do nájemní smlouvy vložen nový odstavec [číslo] vylučující některá zákonná ustanovení, a to následovně„ Strany se výslovně dohodly, že vylučují v rozsahu maximálně přípustném dle kogentních ustanovení právních předpisů aplikaci ust. § 1764 a násl.; … zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění, na jejich smluvní vztah založený touto Smlouvou“ V odstavci 3.1 dodatku [číslo] pak na sebe strany převzaly nebezpečí změny okolností, když prohlásily:„ Strany si byly při uzavírání Nájemní smlouvy a všech jejích dodatků včetně tohoto Dodatku vědomy možnosti budoucích změn poměrů na trhu v oblasti jejich podnikatelské činnosti a prohlašují, že tyto změny představují podnikatelské riziko spojené s jejich činností, které nesou samy a dohodly se a považují za spravedlivé, že v důsledku takových případných změn nemohou uplatňovat vůči druhé Straně žádná práva.“ Platí tedy, že účastníci jednak vyloučili samotné dispozitivní ustanovení občanského zákoníku, na základě kterého je žaloba podána, a nadto na sebe strany převzaly nebezpečí změny okolností, jak je předpokládáno v ustanovení § 1765 odst. 2 o.z. Možný úspěch podané žaloby je tak zcela vyloučen, a to dokonce dvakrát. Nájemní smlouva jakož i dodatek [číslo] byly mezi stranami vyjednány a uzavřeny na základě jednání podnikatelů využívajících kvalifikované právní zastoupení. Žalobkyně je obchodní korporace dosahující ročního obratu více jak 2 mld. Kč a až do podané žaloby nebyla smluvní úprava ze strany žalobkyně jakkoli zpochybňována a nebyly navrhovány ani žádné změny. Argumentace žalobkyně o neplatnosti části nájemní smlouvy obsažená v žalobě je tak čistě účelová. Nad rámec výše uvedeného, tedy že v projednávaném případě je aplikace ustanovení týkající se změny okolností stranami vyloučena, je třeba uvést, že právní zhodnocení žalobkyně ohledně údajného nepřevzetí rizika změny okolností žalobkyní obsažené v žalobě je zcela nesmyslné. Žalobkyně polemizuje s tím, že převzetí rizika změny okolností není možné jako celek, ale pouze u stranami předvídaných a jasně vymezených změn okolností. Takové pojetí však popírá samu hypotézu právní normy, která jasně stanoví, že daná strana„ změnu nemohla rozumně předpokládat ani ovlivnit“. Převzetí nebezpečí změny okolností dle ustanovení § 1765 o.z. je tak z povahy věci obecné bez nutnosti budoucí nepředpokládané a neovlivnitelné události nějak blíže specifikovat, což by ani nebylo možné vzhledem k tomu, že je nelze rozumně předpokládat. Naopak pokud by si strany stanovily určité předpokládané změny okolností, nebo jak uvádí žalobkyně v žalobě, že v některých odvětvích lze určité změny okolností předpokládat, pak by zákonná úprava byla v těchto případech nepoužitelná, neboť se vztahuje právě a jen na takové změny, které nebylo možné rozumně předpokládat, a tedy ani uvést do smlouvy. Platí tedy, že úprava soudem na základě změny okolností byla stranami nájemní smlouvy vyloučena. K požadavkům žalobkyně, které považuje žalovaná za neoprávněné, a to i kdyby strany nebezpečí změny okolností na sebe nepřevzaly, resp. jej nevyloučily, pak žalovaná uvádí, že tvrzení žalobkyně o nulových tržbách je nepravdivé, neboť žalobkyně provozuje eshop [webová adresa], na kterém lze koupit prakticky veškerý sortiment žalobkyně. Žalobkyně tedy i v období mimořádných opatření provozovala svou podnikatelskou činnost. Z dokumentu vypracovaného žalobkyní ke stanovení obratového nájemného vyplývá, že za březen a duben 2020 měla žalobkyně v předmětné prodejně obrat 11 491 657 Kč, a tedy nikoli 0 Kč, jak tvrdí žalobkyně v žalobě. Tvrzení o strachu zákazníků navštěvovat prostory o větší rozloze je rovněž ničím nepodložené a z dostupných informací lze tvrdit, že i nepravdivé. V médiích byla hojně prezentována situace, kdy lidé okamžitě po uvolnění opatření doslova vzali útokem velké hobbymarkety, které mají rozlohu svých prodejen často větší, než je prodejna žalobkyně v [obec]. Podle platné právní úpravy měla žalobkyně možnost primárně požadovat náhradu škod způsobených mimořádnými opatřeními po státu. Žalobkyně v žalobě nedokládá, že tak učinila a žádost jí byla odmítnuta. Dle programu COVID – Nájemné vyhlášeného Ministerstvem průmyslu a obchodu má žalobkyně možnost požádat o podporu ve výši 50% rozhodného nájemného, maximálně 10 milionů korun. Dle informací žalované žalobkyně ani tuto možnost nevyužila. [jméno] žalovaná pak nabídla žalobkyni snížení základního nájemného o 50% na období od [datum] do [datum] a zpracovala znění dodatku [číslo] což však žalobkyně odmítla. S ohledem na shora uvedené je zřejmé, že žalobkyně před podáním žaloby sama odmítla jednat o předloženém návrhu ze strany žalované a zcela ignorovala nabídky kompenzací a úlev poskytnutých státem. I kdyby tedy nájemné soud mohl změnit v rozhodném období od [datum] do [datum], jakože k tomu v projednávaném případě nemá zákonné zmocnění, nebyly by splněny podmínky pro takové rozhodnutí, neboť údajná nerovnováha práv a povinnosti popisovaná žalobkyní vyplývá výlučně z její neochoty jednat, případně z neschopnosti využít dotačních programů státu. Žalobkyně dále požaduje úpravu nájemného v období od [datum] dále, a to snížením až na 5,50 EUR/m2/měsíčn bez DPH. Takovýto požadavek je naprosto absurdní a žalovaná takovýto návrh považuje za nemravné zneužití existence viru SARS CoV-2. Žalobkyně svůj návrh zdůvodňuje pouze jakousi nespecifikovanou obavou, že pokud by se někdy v budoucnu podobná událost opakovala, byly by to podle nepodloženého názoru žalované právě prostory dle nájemní smlouvy, které by byly uzavřeny mezi prvními a znovu otevřeny mezi posledními. Takovéto tvrzení žalobkyně je čirá spekulace postavená na zcela nevěrohodných premisách. Nelze vůbec tvrdit, že bude nějaká druhá vlna rozšíření viru. A i kdyby tomu tak bylo, lze naopak předpokládat, že nedojde k plošnému uzavření maloobchodních provozů, jako tomu bylo v březnu a dubnu roku 2020. K tak razantnímu opatření přistoupila vláda v důsledku absolutní nepřipravenosti a nedostatku ochranných pomůcek pro zdravotníky a obyvatele České republiky. Vzhledem k poučení z první vlny tedy lze naopak předpokládat, že k tak razantnímu opatření by již nedošlo ani v případě tzv. druhé vlny pandemie. Nelze tedy v žádném případě přistoupit na požadavek žalobkyně, že by v důsledku absolutně vágní obavy o budoucí zisky (což vůbec nevyhovuje ani požadavkům ustanovení § 1765 o.z.) mohlo dojít ke snížení nájemného pod úroveň roku 2009. Pro takový zásah soudu do smluvní volnosti stran tedy neexistuje žádný důvod ani zákonné oprávnění.

10. V průběhu soudního řízení žalobkyně dále uvedla, že dle usnesení vlády ČR [číslo] 2020 ze dne [datum] a usnesení [číslo] 2020 ze dne [datum], kterými byla přijata mimořádná opatření, byla opět omezena možnost prodeje tím, že byly omezeny počty osob ve vnitřních prostorách, přičemž prostory s prostory s plochou přesahující 5 000 m2 mají opět svou kategorii opatření, která sleduje vyšší míru omezení právě v těchto prostorech a mají negativní dopad na podnikání žalobkyně a tedy i na to, jakou hodnotu má nájem prostor dle nájemní smlouvy.

11. V průběhu soudního řízení účastníci učinili nesporným, že k mezi účastníky byl uzavřen dodatek [číslo] k nájemní smlouvě, který upravoval pouze splatnost služeb a nijak se netýká předmětu tohoto sporu, dále že nemovitost, ve které jsou nebytové prostory pronajaté žalobkyni, žalovaná zakoupila od [právnická osoba] s.r.o. a práva a povinnosti z nájemní smlouvy přešla na žalovanou jako na pronajímatele.

12. Soud ve věci učinil následující skutková zjištění:

13. Z výpisu z obchodního rejstříku vedeného Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka [číslo], bylo zjištěno, že žalobkyně je zapsána v obchodním rejstříku od [datum] s předmětem podnikání výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona, činnost účetních poradců, vedení účetnictví, vedení daňové evidence.

14. Z výpisu z obchodního rejstříku vedeného Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka [číslo], bylo zjištěno, že žalovaná je zapsána v obchodním rejstříku od [datum] s předmětem podnikání výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona, pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor.

15. Ze zprávy o věcných zjištěních ze dne [datum] bylo zjištěno, že [právnická osoba] & [právnická osoba], sdělila žalobkyni, že provedli dohodnuté postupy za účelem asistovat žalobkyni při vyhodnocení a plnění jejích závazků dle nájemní smlouvy (nebytové prostory Sconto [příjmení] [příjmení] [jméno]) se [právnická osoba] s.r.o. ze dne [datum], dle které je žalobkyně povinna zaslat pronajímateli prohlášení o celkovém obratu za minulý rok. Bylo zjištěno, že celková hodnota obratu ve výši [částka] souhlasí s údaji na účtech tržeb v hlavní knize obratu žalobkyně za rok 2021 pro profit centra butik a smlouvy [obec].

16. Z měsíčního výkazu obratu [anonymizována dvě slova] [obec] dle čl. 3 nájemní smlouvy bylo zjištěno, že v roce 2020 byl fakturovaný obrat žalobkyně ve výši [částka] bez DPH, z toho za leden [částka], za únor [částka], za březen [částka], za duben [částka], za květen [částka], za červen [částka], za červenec [částka], za srpen [částka], za září až prosinec 0 Kč.

17. Z měsíčního výkazu [anonymizována tři slova] [obec] dle čl. 3 nájemní smlouvy bylo zjištěno, že v roce 2021 byl fakturovaný obrat žalobkyně ve výši [částka] bez DPH, z toho za leden [částka], za únor [částka], za březen [částka], za duben [částka], za květen [částka], za červen [částka], za červenec [částka], za srpen [částka], za září [částka], za říjen [částka], za listopad [částka] a za prosinec [částka].

18. Z měsíčního výkazu obratu [anonymizována dvě slova] [obec] dle čl. 3 nájemní smlouvy bylo zjištěno, že v roce 2022 byl fakturovaný obrat žalobkyně za leden [částka], za únor [částka], za březen [částka], za duben [částka] a za květen [částka], to vše bez DPH.

19. Z usnesení vlády ČR [číslo] o přijetí krizového opatření ze dne [datum] bylo zjištěno, že byl s účinností ode dne [datum] do [datum] zakázán, mimo jiné, maloobchodní prodej a prodej služeb v provozovnách, s výjimkou prodejen potravin, výpočetní a telekomunikační techniky, audio a video přijímačů, spotřební elektroniky, přístrojů a dalších výrobků pro domácnosti, pohonných hmot, paliv, hygienického zboží, kosmetiky a jiného drogistického zboží, lékárny a výdejny zdravotnických prostředků, malých domácích zvířat, krmiva a dalších potřeb pro zvířata, brýlí, kontaktních čoček a souvisejícího zboží, novin a časopisů, tabákových výrobků, služeb prádelen a čistíren, prodeje přes Internet a dalšími vzdálenými prostředky, přičemž uvedené zboží a služby se převážně prodávají nebo nabízejí v dané provozovně.

20. Z dopisů žalobkyně ze dne [datum], [datum] a [datum] bylo zjištěno, že žalobkyně vyzývala žalovanou k jednání o poskytnutí slevy z nájmu, neboť v důsledku pandemie koronaviru SARS CoV-2 došlo k uzavření [anonymizována dvě slova].

21. Z dopisu žalobkyně ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalobkyně vyzvala žalovanou k obnovení jednání o nájemní smlouvě (výši částky nájemného) dle § 1765 o.z. k narovnání zvláště hrubého nepoměru vzniklého mezi smluvními stranami, jak již bylo uvedeno v dopise ze dne [datum], [datum] a [datum], a to v důsledku prodloužení nouzového stavu Poslaneckou sněmovnou Parlamentu ČR do minimálně [datum] a nařízení mimořádných opatření Ministerstva zdravotnictví, jež prodlužují omezení maloobchodního prodeje a prodeje služeb v provozovnách.

22. Z nájemní smlouvy ze dne [datum] včetně přílohy [číslo] bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi žalobkyní jako nájemcem a [právnická osoba] s.r.o. jako pronajímatelem, předmětem byl nájem nebytových v budově [adresa] umístěné na pozemku parc. [číslo] [číslo] v k.ú. [anonymizováno] u [obec], o výměře 10 919,61 m2, a to od [datum] na dobu určitou 15 let. Dále bylo mezi smluvními stranami ujednáno automatické prodloužení nájmu, pokud nájemce nedoručí pronajímateli písemné oznámení, ve kterém uvede, že nemá zájem na prodloužení doby nájmu nejméně 12 měsíců před uplynutím původní doby nájmu či doby nájmu prodloužené, doba nájmu se prodlužuje o dodatečnou dobu 5 let. Prodloužení doby nájmu je možné nejvýše dvakrát, tj. doba nájmu může být prodloužena o nejvýše 10 let. Dále bylo sjednáno nájemné ve výši 6,20 EUR/m2 Prostor/měsíc plus DPH, tj. celkem 67 701,58 EUR plus DPH, nájemné je splatné nejpozději k 5. dni příslušného měsíce, a nájemné z obratu, které bude stanoveno na základě výkazů o obratu nájemce předkládaných pronajímateli a které bude splatné k 25. lednu každého následujícího kalendářního roku po roce, za který se nájemné z obratu platí. Nájemce je povinen platit dále poplatky za služby ve výši 52 Kč za 1 m2 Prostor měsíčně plus DPH, tyto jsou splatné nejpozději k 5. dni prvního měsíce příslušného kalendářního čtvrtletí. Dále bylo sjednáno, že jakékoliv ustanovení této smlouvy nemůže být žádným způsobem změněno nebo doplněno, pokud změna nebo doplněk není proveden písemně a řádně podepsán tou stranou, na které lze takovou změnu nebo doplněk vymáhat.

23. Z dodatku [číslo] ke smlouvě o nájmu bylo zjištěno, že byl uzavřen dne [datum] mezi žalobkyní jako nájemcem a [právnická osoba] s.r.o. jako pronajímatelem, smluvní strany se, mimo jiné, dohodly, že s účinností ke dni uzavření tohoto dodatku se nájemní smlouva mění následujícím způsobem, kdy do nájemní smlouvy vložen nový odstavec [číslo] s následujícím zněním„ Vyloučení některých zákonných ustanovení. Strany se výslovně dohodly, že vylučují v rozsahu maximálně přípustném dle kogentních ustanovení právních předpisů aplikaci ust. § [číslo] a násl., § [číslo], § [číslo], § [číslo], § [číslo] odst. 2, § [číslo], § [číslo], § [číslo], § [číslo], § [číslo], § [číslo], §2303 a § 2311 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění, na jejich smluvní vztah založený touto Smlouvou“ V odstavci 3.1 smluvní strany prohlásily:„ Strany si byly při uzavírání Nájemní smlouvy a všech jejích dodatků včetně tohoto Dodatku vědomy možnosti budoucích změn poměrů na trhu v oblasti jejich podnikatelské činnosti a prohlašují, že tyto změny představují podnikatelské riziko spojené s jejich činností, které nesou samy a dohodly se a považují za spravedlivé, že v důsledku takových případných změn nemohou uplatňovat vůči druhé Straně žádná práva.“ 24. Svá skutková zjištění soud opřel o výše uvedené listinné důkazy, o jejichž pravosti a věcné správnosti neměl žádných pochybností. Soudem učiněný závěr o skutkovém stavu věci se plně shoduje s výše uvedenými skutkovými zjištěními soudu, a z tohoto důvodu lze již jen odkázat na shora uvedené.

25. Z ostatních provedených důkazů soud s ohledem na níže uvedené právní závěry neučinil žádná skutková zjištění významná pro rozhodnutí v dané věci.

26. Podle § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále také jen „o.z.“), nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

27. Podle § 1764 o.z., změní-li se po uzavření smlouvy okolnosti do té míry, že se plnění podle smlouvy stane pro některou ze stran obtížnější, nemění to nic na její povinnosti splnit dluh. To neplatí v případech stanovených v § [číslo] a [číslo].

28. Podle § 1765 odst. 1,2 o.z., dojde-li ke změně okolností tak podstatné, že změna založí v právech a povinnostech stran zvlášť hrubý nepoměr znevýhodněním jedné z nich buď neúměrným zvýšením nákladů plnění, anebo neúměrným snížením hodnoty předmětu plnění, má dotčená strana právo domáhat se vůči druhé straně obnovení jednání o smlouvě, prokáže-li, že změnu nemohla rozumně předpokládat ani ovlivnit a že skutečnost nastala až po uzavření smlouvy, anebo se dotčené straně stala až po uzavření smlouvy známou. Uplatnění tohoto práva neopravňuje dotčenou stranu, aby odložila plnění. Právo podle odstavce 1 dotčené straně nevznikne, převzala-li na sebe nebezpečí změny okolností.

29. Podle § 1766 odst. 1 o.z. nedohodnou-li se strany v přiměřené lhůtě, může soud k návrhu kterékoli z nich rozhodnout, že závazek ze smlouvy změní obnovením rovnováhy práv a povinností stran, anebo že jej zruší ke dni a za podmínek určených v rozhodnutí. Návrhem stran soud není vázán.

30. Po právní stránce soud uvádí, že mezi účastníky není sporu o tom, že žalobkyně je nájemcem nebytového prostoru, který je ve vlastnictví žalované a který žalobkyně užívá k maloobchodnímu prodeji svého zboží, a to na základě nájemní smlouvy, která byla uzavřena mezi žalobkyní a právním předchůdcem žalované dne [datum]. Mezi účastníky, popř. jejich právním předchůdcem, bylo uzavřeno několik dodatků k této smlouvě, přičemž pro rozhodnutí v této věci je relevantní dodatek [číslo] ze dne [datum]. V tomto dodatku došlo mezi smluvními stranami k dohodě, že s účinností ke dni [datum] byl do nájemní smlouvy vložen nový odstavec, na základě kterého došlo k vyloučení v rozsahu maximálně přípustném dle kogentních ustanovení právních předpisů, mimo jiné, aplikace ust. § 1764 a násl. o.z. Dále smluvní strany v tomto dodatku prohlásily, si byly při uzavírání nájemní smlouvy a všech jejích dodatků včetně tohoto dodatku [číslo] vědomy možnosti budoucích změn poměrů na trhu v oblasti jejich podnikatelské činnosti a prohlásily, že tyto změny představují podnikatelské riziko spojené s jejich činností, které nesou samy a dohodly se a považují za spravedlivé, že v důsledku takových případných změn nemohou uplatňovat vůči druhé straně žádná práva. Následně na počátku roku 2020 v důsledku pandemie viru SARS CoV-2 došlo na základě všeobecně známých mimořádných opatření vlády ČR k omezení maloobchodního prodeje zboží a poskytování služeb, kdy tato omezení se dotkla i činnosti žalobkyně, jejíž činnost, a to poskytování maloobchodního prodeje nábytku, byla opatřením vlády ČR omezena. Pro aplikaci ustanovení § 1765 o. z. musí dojít kumulativně k naplnění těchto podmínek: existence změny okolností, nepředvídatelnost této změny, neovlivnitelnost změny, nepřevzetí rizika změny na sebe, vznik zvlášť hrubého nepoměru v právech a povinnostech stran a existence příčinné souvislosti mezi změnou a vznikem zvlášť hrubého nepoměru. Lze souhlasit s tvrzením žalobkyně, že do vzniku této pandemie nemohl nikdo její vznik, rozsah i důsledky předpokládat a pandemie může obecně být okolností, která by změnu smluvního vztahu mezi účastníky odůvodňovala. Představuje totiž změnu nepředvídatelnou a neovlivnitelnou. V daném případě však smluvní strany vyloučily ustanovení § 1764 až 1755 o.z. a navíc na sebe i převzaly nebezpečí změny okolností dle § 1765 odst. 2 o.z., jelikož na sebe převzaly možnosti budoucích změn poměrů na trhu v oblasti jejich podnikatelské činnosti a prohlásily, že tyto změny představují jejich podnikatelské riziko spojené s jejich činností, které nesou samy a dohodly se, že v důsledku takových případných změn nemohou uplatňovat vůči druhé straně žádná práva. Pokud tedy na sebe strany převzaly nebezpečí změny okolností ve smyslu § 1765 odst. 2 o.z., není splněna jedna z kumulativních podmínek § 1765 odst. 1 o.z., a to nepřevzetí rizika změny okolností na sebe a žaloba tak není důvodná. Žalobkyně i žalovaná jsou obchodní korporace, obě jsou profesionálové ve svém oboru a při uzavírání smlouvy či dodatku si obě musely být vědomy rizik, které mohou v souvislosti s jejich podnikatelskou činností nastat. Pokud si mezi sebou ujednaly, že tato blíže nespecifikovaná podnikatelská rizika si ponesou samy, je jejich jednání dostatečně určité, platné a pro ně závazné. Navíc je možné i konstatovat, že pandemická opatření byla pouze dočasná, naproti tomu smluvní vztah mezi účastníky je dlouhodobý v řádu několika let a již z tohoto důvodu nemůže být žalovaný nárok ani v části na úpravu nájemného od [datum] nadále důvodný. Proto byla žaloba jako nedůvodná v celém rozsahu zamítnuta.

31. Další důkazní návrhy soud neprováděl, neboť těmito důkazy by nebyly zjištěny žádné skutečnosti relevantní pro toto řízení. Z tohoto důvodu soud zamítl důkazní návrh na vypracování znaleckého posudku, úvodní stránkou eshopu žalobkyně a článkem ze serveru [webová adresa].

32. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o.s.ř., neboť žalovaná byla v řízení zcela úspěšná a má tedy právo na náhradu nákladů řízení. Žalované vznikly náklady řízení ve výši 27 104 Kč, které se skládají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 ve spojení s § 9 odst. 3 písm. e) vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”), sestávající se z částky 2 500 Kč za 8 úkonů právní služby a 8 paušálních náhrad po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 22 400 Kč ve výši 4 704 Kč Celkem náklady řízení činí částku 27 104 Kč, kterou soud uložil žalobkyni zaplatit žalované ve lhůtě dle § 160 odst. 1 o.s.ř. k rukám jejího zástupce dle § 149 odst. 1 o.s.ř.