26 C 176/2023

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl soudkyní Mgr. Ivetou Nedozrálovou ve věci žalobkyně : Jméno žalobkyně , narozená Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovaným :

1. Jméno žalované A , narozený Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A 2. Jméno žalované B , narozená Datum narození žalované B bytem Adresa žalované B 3. Jméno žalované C , narozená Datum narození žalované C bytem Adresa žalované C žalovaní č.1 až 3 zastoupeni advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B 4. Jméno advokáta C , narozená Datum narození advokáta C bytem Adresa advokáta C zastoupená advokátem Jméno advokáta D sídlem Adresa advokáta D o zrušení rozhodnutí spoluvlastníků I. Rozhodnutí spoluvlastníků ze dne 27. 11. 2023 o volbě žalovaného č. 1 jako správce nemovitosti pro rok 2024, se zrušuje.II. Žalovaní č. 1 až č. 4 jsou povinni zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku ve výši 30 132,50 Kč, a to společně a nerozdílně k rukám zástupce žalobkyně , Jméno advokáta A, , advokáta, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobou doručenou zdejšímu soudu dne 22.12.2023 se žalobkyně domáhá na soudu vydání rozhodnutí, kterým by bylo zrušeno rozhodnutí spoluvlastníků ze dne 27.11.2023 o volbě žalovaného č. 1 jako správce nemovitosti pro rok 2024. Žalobkyně uvedla, že účastníci řízení jsou podílovými spoluvlastníky historického činžovního domu v , adresa, . Dům byl až do konce roku 2021 spravován na základě dohody všech spoluvlastníků, jejíž obsah byl z velké části dojednán na společné schůzi v roce 2005. S účinky od roku 2022 spoluvlastníci zamýšleli dům rozdělit na bytové a nebytové jednotky a nadále dům spravovat v souladu s právní úpravou platnou pro společenství vlastníků jednotek Vzhledem k rozporům, které mezi spoluvlastníky během let společné správy vznikly, tento plán nebyl nikdy realizován. Dům je funkčně rozdělen na dvě části, každá se samostatným vchodem. V suterénu a přízemí domu se nachází nebytový prostor, který je zkolaudován jako restaurace a k tomuto účelu je rovněž užíván současným nájemcem. Svou podlahovou plochou mnohem významnější je druhá část domu, která zahrnuje deset bytů, které jsou určeny k bydlení. Podstatou tohoto sporu je to, že žalovaní 1, 2 a 3 disponující těsnou nadpoloviční většinou všech hlasů již po několikáté v řadě prosadili do funkce správce společného domu žalovaného 1, či osobu jemu blízkou. Žalovaný 1 přitom není pro výkon funkce správce způsobilý, o čemž svědčí řada jeho pochybení při správě domu. Žalovaný 1 navíc vystupuje v řadě soudních řízení proti žalobkyni, což se promítá i do toho, jakým způsobem žalobkyni o správě domu informuje, když jí například dodnes odmítá vydat informace o hospodaření za rok 2021.

2. Dále žalobkyně uvedla, že jí náleží ideální podíl k uvedenému činžovnímu domu ve výši 3/16, tj. 18,75 % ( k pozemku parc. č. , hodnota, – zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 335 m2, jehož součástí je budova s č.p. , Anonymizováno, – objekt k bydlení, v k.ú. , adresa, , obec , adresa, , zapsaný na LV č. , hodnota, , dále také jen „Nemovitost“), žalovaným 1 a 2 náleží dohromady podíl ve výši 11/32, který je součástí jejich SJM, žalované 3 náleží podíl 3/16, tj. žalovaní 1 až 3 disponují podílem ve výši 53 % a žalované 4 podíl 9/32, tj. 28,13 %. Dne 27.11.2023 byla právním zástupce žalovaných 1, 2 a 3 svolána schůze spoluvlastníků. Dle původní pozvánky na schůzi zaslané právním zástupcem žalovaných 1, 2 a 3 mělo být na programu schůze řešení „otázek správy Nemovitosti na další kalendářní rok“. Vzhledem k tomu, že takto vágně vymezená agenda schůze vyvolávala otázky ohledně konkrétního programu schůze, iniciovala žalobkyně upřesnění programu schůze. E-mailem právního zástupce žalobkyně ze dne 23. 11. 2023 zaslaným právnímu zástupci žalovaných 1, 2 a 3 a právnímu zástupci žalované 4 bylo navrženo zpřesnění programu schůze. Jako druhý bod programu schůze spoluvlastníků bylo navrženo následující: „způsob určení správce pro rok 2024“. Dne 27. 11. 2023 se uskutečnila schůze spoluvlastníků, na které byl přítomen žalovaný 1, právní zástupce žalovaného 2 a 3, právní zástupce žalované 4, syn žalované 4, právní zástupce žalobkyně, který byl doprovázen advokátní koncipientkou ze společné advokátní kanceláře a dcera žalobkyně. V obavě, že později bude složité dosáhnout shody ohledně průběhu schůze spoluvlastníků, navrhl na začátku schůze právní zástupce žalobkyně, aby byl ze schůze pořízen zvukový záznam, a aby byl průběh schůze průběžně zapisován. Žalovaní 1, 2 a 3 výslovně odmítli, aby byl ze schůze zvukový záznam pořízen, přičemž trvali na tom, že zápis ze schůze pořídí právní zástupce žalovaných 2 a 3 zpětně. Vzhledem k odmítavému přístupu žalovaných 1, 2 a 3 v otázce pořízení zvukového záznamu ze schůze, byl její průběh zachycen v průběžně psaném zápisu, který vypracovala kolegyně právního zástupce žalobkyně. Když byla zahájena rozprava ohledně druhého bodu programu, tj. volby správce Nemovitosti pro rok 2024, žalobkyně požádala, aby bylo hlasováno o jejím návrhu. Ten spočíval v tom, že každý ze spoluvlastníků navrhne do 14 dní od konání schůze dvě až tři jména profesionálních správců, kteří budou následně osloveni za účelem zaslání cenové nabídky. Nejvhodnější nabídku posléze spoluvlastníci Nemovitosti společně vyhodnotí. Žalovaná 4 s postupem navrženým žalobkyní souhlasila. Proti návrhu žalobkyně podali žalovaní 1, 2 a 3 protinávrh spočívající v tom, že správu bude vykonávat nadále žalovaný 1. Svůj návrh nijak neodůvodnili. S ohledem na rozložení hlasů mezi jednotlivé spoluvlastníky Nemovitosti byl návrh žalovaných na to, aby byl správcem Nemovitosti pro rok 2024 zvolen žalovaný 1 přijat většinou 53 % hlasů. Žalobkyně a žalovaná 4 (tj. 47 % hlasů) hlasovali proti návrhu na zvolení žalovaného 1 správcem Nemovitosti. Správce společné věci může být jak spoluvlastník, tak třetí osoba. Primární povinností správce je vykonávat řádnou správu společné věci (zde Nemovitosti). Správce má postavení příkazníka podle § 1135 o.z., proto je zejména povinen plnit svoji funkci poctivě a pečlivě podle svých schopností. Pokud vykonává funkci správce jeden ze spoluvlastníků, musí být kladen o to větší důraz na požadavek nezávislého a nestranného výkonu funkce ve prospěch všech spoluvlastníků. Spoluvlastník vykonávající funkci správce nesmí zneužívat své postavení pro prosazování vlastních zájmů nebo zájmů spřízněných spoluvlastníků, které by nebylo ku prospěchu všem spoluvlastníkům nebo které by ostatním spoluvlastníkům mohlo způsobit újmu. Zákon současně klade na správce další povinnosti jako je například řádné vyúčtování správy ostatním spoluvlastníkům nebo poskytování průběžných informací o výkonu správy ostatním spoluvlastníkům. Správce je současně povinen umožnit ostatním spoluvlastníkům, aby se seznámili s obsahem listin a záznamů, které vede. Žalobkyně je přesvědčena, že předchozí jednání žalovaného 1 poskytuje dostatečný podklad pro závěr, že žalovaný 1 není způsobilým pro výkon správce Nemovitosti. Žalovaný 1 vykonává funkci bez náležité péče, jelikož bojkotuje řádný průběh schůzí spoluvlastníků, užívá společných prostředků k vlastnímu obohacení a nedbá na dodržování základních pravidel při správě společné věci. Navíc, žalovaný 1 dlouhodobě jedná pouze v zájmu svém a žalovaných 2 a 3, přičemž žalobkyni naopak dohled nad správou Nemovitosti ztěžuje, když ji odmítá vydat relevantní podklady. Nejzávažnější pochybení žalovaného 1 při správě domu žalobkyně spatřuje v tom, že žalovaní 1,2 a 3 odmítli žádost žalobkyně, aby byl průběh schůze spoluvlastníků konané dne 27.11.2023 zaznamenán jak průběžně vyhotoveným zápisem, tak zvukovým záznamem. Žalovaní 1,2 a 3 požadovali vyhotovení tohoto zápisu právním zástupcem žalovaných 2 a 3 zpětně, tj. po ukončení schůze. Dne 29.11.2023 zaslal právní zástupce žalovaných 1, 2 a 3 právnímu zástupci žalobkyně a právnímu zástupci žalované 4 vyhotovený zápis ze schůze konané dne 27. 11. 2023 k připomínkám. První návrh zápisu neobsahoval podstatné body schůze jako například to, že některá témata, jež byla dopředu avizována v programu, žalovaní 1, 2 a 3 odmítli na schůzi probrat, čímž znemožnili (vahou svých 53 % hlasů) projednání takových témat. Dne 6. 12. 2023 právní zástupce žalobkyně zaslal právnímu zástupci žalovaného 1, 2 a 3 zápis s připomínkami a žádal, aby záznam o průběhu schůze pořízený při schůzi byl připojen k zápisu ze schůze. Dne 13. 12. 2023 právní zástupce žalovaného 1, 2 a 3 reagoval tak, že prakticky veškeré navrhované připomínky právního zástupce žalobkyně odmítl. Stejně tak odmítl připojení záznamu o průběhu schůze. Aniž by vyčkal na reakci právního zástupce žalobkyně, týž den nechal doručit takto „zfinalizovaný“ zápis schůze k rukám právního zástupce žalobkyně s pokynem, aby jej podepsal. V reakci na tento postup zaslal právní zástupce žalobkyně dne 21. 12. 2023 zrevidovaný zápis, do něhož opět doplnil body, které jsou za účelem věrohodnosti průběhu schůze spoluvlastníků důležité. Na zaslané připomínky reagoval právní zástupce žalovaných 1, 2 a 3 tak, že zápis doplněný o připomínky žalobkyně nepodepíše. Pro úplnost žalobkyně uvádí, že přes nesouhlas žalovaných 1,2 a 3 byl v průběhu vyhotovován písemný záznam, který dnes tvoří jediný podklad zachycující skutečný průběh schůze. Postup žalovaného 1 směřuje k zneužívání většiny hlasů na úkor žalobkyně a prosazování vlastních zájmů a postupů v případě průběhu schůze a zaznamenávání jejího průběhu. Žalovaný 1 spolu s žalovanou 2 a 3 rozhodují o průběhu schůze a vyhotovení znění rozhodnutí spoluvlastníků bez ohledu na připomínky a zájmy žalobkyně. Tím, že žalovaní 1, 2 a 3 snaží zkreslit průběh schůze, ztěžují žalobkyni účinnou obranu proti rozhodnutím, která byla na schůzi učiněna. Dále žalobkyně uvedla, že žalovaný 1 vykonával správu Nemovitosti i v roce 2021. Jako správce měl povinnost předložit ostatním spoluvlastníkům vyúčtování a umožnit jim seznámit se s obsahem listin a záznamů, které vede. Žalovaný 1 užíval pro platby související se správou nemovitosti účet č. , č. účtu, vedený u , právnická osoba, ., jehož je majitelem. Na tento účet bylo v období od 1. 12. 2020 do 31. 12. 2021 vypláceno nájemné hrazené společností , právnická osoba, ., IČO: , IČO, , ( dále také jen „Nájemce“) za užívání nebytových prostor v Nemovitosti. Podle výpisů z účtu za období 1-9/2021, které žalovaný 1 žalobkyni poskytl, prováděl žalovaný 1 z účtu také platby související s údržbou Nemovitosti (např. platby za energie, pojištění apod.). Když však žalobkyně žádala žalovaného 1 o předložení výpisů z účtu za období 10-12/2021, žalovaný 1 její požadavek odmítl. Naposledy žalobkyně předložení výpisů z účtu žádala prostřednictvím svého právního zástupce ve dnech 6. 12. 2023 a 21. 12. 2023. Žalovaný 1 však její požadavek opět odmítl s odůvodněním, že vůči žalobkyni bude plnit pouze zákonné povinnosti a nad jejich rámec nebude činit ničeho. Jednání žalovaného 1 je v rozporu se zákonnými povinnostmi správce. Do dne 30. 11. 2020 bylo nájemné za nebytové prostory v Nemovitosti hrazeno Nájemcem na účet č. , č. účtu, vedený u , právnická osoba, ., který sloužil jako společný účet všem spoluvlastníkům. Společný účet v předmětné době spravoval žalovaný 1, který posílal spoluvlastníkům Nemovitosti poměrnou část z obdrženého nájemného na jejich soukromé účty podle velikosti jejich spoluvlastnického podílu. Od začátku roku 2020 žalovaný 1 spoluvlastníkům poukazoval na soukromé účty částky tak, že žalobkyni zaslal 40 245 Kč, žalovaným 1 a 2 zaslal 40 000 Kč, žalované 3 zaslal 30 000 Kč a žalované 4 60 368 Kč, společnosti , právnická osoba, . která byla v té době spoluvlastníkem ideálního podílu na Nemovitosti ve výši 3/32, přičemž jediným jednatelem a společníkem je žalovaný 1, zaslal 15 000 Kč. Dne 11. 3. 2020 převedl žalovaný 1 ze společného účtu částku ve výši 360 000 Kč na svůj soukromý účet a ve výši 135 000 Kč na účet , Anonymizováno, s poznámkou, že se jedná o vyplacení nájemného do konce roku 2020. Ostatním spoluvlastníkům posílal nadále poměrnou část nájemného na měsíční bázi. Tím, že si žalovaný 1 převedl na svůj soukromý účet a účet společnosti, jejímž byl jediným společníkem, částku v celkové výši 495 000 Kč v okamžiku, kdy tato částka doposud nebyla Nájemcem uhrazena, se žalovaný 1 bezdůvodně obohatil na úkor ostatních spoluvlastníků tím, že využil společné prostředky určené ke správě Nemovitosti pro vlastní spotřebu. Navíc, v okamžiku, kdy se žalovaný 1 bezdůvodně obohatil na úkor ostatních spoluvlastníků, činila průměrná sazba úroků u spotřebitelských úvěrů 8 % p.a. Tím, že žalovaný 1 použil společné prostředky namísto toho, aby využil komerční úvěrový produkt, nemusel vynaložit vlastní peněžní prostředky na úhradu úroků, které by jinak byl nucen hradit. Naopak, tím, že společné prostředky odčerpal, byli ostatní spoluvlastníci ochuzeni o to, o co by se za běžného chodu událostí peněžní prostředky na účtu rozrostly. Nemovitost je rozdělena na dva funkční celky. První je tvořen restaurací se samostatným vchodem, jež se rozkládá v suterénu a v přízemí Nemovitosti. Druhý funkční celek je tvořen celkem 10 byty sloužícími k bydlení. Jednotlivé byty jsou spoluvlastníky Nemovitosti v současnosti užívány tak, že sedm bytů užívají žalovaní 1, 2 a 3. Zbylé tři byty užívá žalobkyně a žalovaná 4. Zatímco v bytech svěřených do užívání žalobkyni jsou ubytováni trvalí nájemníci, v bytech svěřených do užívání žalovaného 1, 2 a 3 jsou (bez souhlasu žalobkyně) provozovány ubytovací služby (tzv. krátkodobé pronájmy). Konkrétně jsou tímto způsobem provozovány byty č. 1, 4, 5, 8, 9 a 10. Žalobkyně je přesvědčena, že za současného stavu Nemovitost nelze užívat k účelu krátkodobých pronájmů, jelikož jednotlivé byty nejsou k tomuto účelu zkolaudovány. Je nepřípustné, aby žalovaný 1, který v Nemovitosti nezákonně provozuje ubytovací služby figuroval současně jako její správce. Dále žalovaní 1, 2 a 3 v období od prosince 2021 do prosince 2023 několikrát postupovali při přijímání rozhodnutí spoluvlastníků způsobem, který měl za cíl vyloučit žalobkyni z rozhodování. Rozhodování spoluvlastníků probíhalo v těchto případech tak, že právní zástupce žalovaných 1, 2 a 3 zaslal právnímu zástupci žalobkyně vyrozumění o potřebě rozhodnout o správě Nemovitosti, ke kterému rovnou připojil již žalovanými 1, 2 a 3 podepsané rozhodnutí (žalovaní 1, 2 a 3 disponují dohromady 53 % hlasy). Žalobkyni tak nebylo umožněno, aby se k tématům, která byla předmětem rozhodnutí vyjádřila. Konkrétně tímto způsobem žalovaný 1 (ve shodě s žalovanými 2 a 3) vyloučil žalobkyni z rozhodování o správě Nemovitosti na rok 2022, když dne 14. 12. 2021 zaslal právní zástupce žalovaných 1, 2 a 3 právnímu zástupci žalobkyně a žalované 4 poštou vyrozumění o potřebě rozhodnout o správě Nemovitosti, k němuž bylo připojeno již podepsané rozhodnutí obsahující podpisy žalovaných 1, 2 a 3. Stejným způsobem žalovaný 1 přijal rovněž rozhodnutí spoluvlastníků, jímž měl být upraven způsob určení užívání jednotlivých bytů v Nemovitosti na rok 2023. Žalovaní 1, 2 a 3 v předmětném rozhodnutí „rozhodli“ o tom, že veškeré byty v Nemovitosti budou nadále užívány výlučně žalovanými 1, 2 a 3. Žalovaní 1, 2 a 3 přitom zcela přehlédli fakt, že žalobkyně byt č. 2 (který má ve výlučném užívání) dlouhodobě pronajímá nebo též to, že žalovaná 4 v Nemovitosti sama bydlí (v bytě č. 6, který má též ve výlučném užívání). V návaznosti na toto rozhodnutí právní zástupce žalovaných 1, 2 a 3 žalobkyni vyzval, aby byt č. 2 vyklidila a odevzdala jej právnímu zástupci žalovaných 1, 2 a 3. Poté, kdy se žalobkyně vůči postupu žalovaných 1, 2 a 3 ohradila, žalovaní dalších kroků zanechali. Žalobkyně je přesvědčena, že volba žalovaného 1, který již v minulosti několikrát porušil své povinnosti při správě Nemovitosti, a který se dopustil a dále dopouští diskriminace žalobkyně, představuje situaci, kterou lze podřadit pod těžkou újmu. Nejde přitom o těžkou újmu hrozící, ale již nastalou, jelikož funkce správce Nemovitosti je vykonávána na denní bázi a žalovaný 1 každým svým každodenním rozhodnutím je schopen žalobkyni uškodit. Těžkou újmu lze v kontextu spoluvlastnických vztahů definovat jako situaci, v níž vznikne se sféře přehlasovaného spoluvlastníka neúměrná či těžko odčinitelná ztráta, kdy takovému spoluvlastníkovi vznikne omezení ve výkonu práv spoluvlastníka či ničím neodůvodnitelné zatížení.

3. Žalovaní 1,2 a 3 k žalobě uvedli, že navrhují její zamítnutí. Ve vyjádření žalobkyně je patrné, že mezi žalobkyní a žalovanými panovaly rozpory ohledně skutečností, které předcházely schůzi spoluvlastníků, jakož i ohledně jejího průběhu a zachycení rozhodnutí na schůzi případně učiněných. Žalovaná 4 , Jméno advokáta C, se ke sporným otázkám souvisejícím se svoláním a průběhem schůze a zápisu z ní nevyjádřila. Žalovaní tedy v prvé řadě popírají, že napadené rozhodnutí bylo skutečně spoluvlastníky učiněno vzhledem k tomu, že schůze spoluvlastníků konaná dne 27. 11. 2023 neproběhla řádně, resp. mezi spoluvlastníky nepanuje shoda na jejím průběhu ani na zachycení rozhodnutí na ní učiněných. Tato skutečnost sama o sobě musí vést k zamítnutí žaloby. Žalovaní následně jako odpovědní spoluvlastníci přistoupili k jedinému možnému kroku, který byl nezpochybnitelným východiskem ze sporné situace, a učinili oznámení o potřebě rozhodnout doručené dne 27. 12. 2023 právnímu zástupci žalobkyně. Toto rozhodnutí bylo následně učiněno žalovanými 1, 2 a 3 dne 15. 1. 2024. U zdejšího soudu probíhá řízení pod sp. zn. , spisová značka, , kterým se žalobkyně domáhá zrušení tohoto rozhodnutí spoluvlastníků. Žalovaní jsou přesvědčeni, že jednání žalovaného 1 v předchozím období od roku 2005 v určitých věcech jako faktického správce Nemovitosti, resp. jako správce Nemovitosti od 1. 1. 2023, bylo činěno řádně, s náležitou péčí a ve prospěch spoluvlastníků Nemovitosti. Žalovaný 1 nebojkotuje řádný průběh schůze spoluvlastníků, nevyužívá společných prostředků k vlastnímu obohacení a dodržuje základní pravidla při správě společné věci. Spoluvlastníci Nemovitosti přijali rozhodnutí dne 14. 12. 2022, kterým byl žalovaný 1 zvolen správcem Nemovitosti pro rok 2023. Toto rozhodnutí nebylo žalobkyní právně relevantním způsobem napadeno. Pokud jde o pořizování průběžně vyhotoveného záznamu a zvukového záznamu, tak postup žalovaných byl zapříčiněn výhradně jednáním žalobkyně, která skrze svého zástupce , tituly před jménem, , jméno FO, , bez zákonné opory trvala na pořizování zvukového záznamu ze schůze spoluvlastníků, a následně odmítla podepsat zápis z části schůze, která proběhla a který podle vědomí žalovaných zachycoval pouze skutečnosti, na nichž panovala shoda. Tvrzení žalobkyně ohledně pořizování zápisu ze schůze a o následné komunikaci právních zástupců svědčí o tom, že mezi spoluvlastníky zjevně nebyla shoda o způsobu zachycení průběhu schůze ani o přesné podobě rozhodnutí případně na ní přijatých. Tvrzení žalobkyně, že by jednostranně pořízený písemný záznam ze schůze dosvědčoval její průběh, žalovaní popírají. Většinová vůle spoluvlastníků ohledně určení správce Nemovitosti na rok 2023 a 2024 byla řádně vyjádřena a je nezbytné, aby takto vyjádřenou vůli v souladu s právem respektovali i spoluvlastníci, kteří mají na konkrétní věc odlišný názor. Pokud by měla být přijata logika argumentu žalobkyně, že žalovaní vyjádřením své vůle prostřednictvím hlasů se dopouštějí zneužívání svých hlasů, stejnou logikou by bylo nutno dojít k závěru, že přehlasovaný spoluvlastník bránící se každému rozhodnutí je projevem diktátu menšiny hlasů, a nikoliv řádné správy nemovitosti. Pokud jde o rok 2021, žalovaný jako spoluvlastník přijímal na uvedený účet č. , č. účtu, některé ze žalobkyní tvrzených plateb a současně prováděl některé platby související s provozem Nemovitosti či platby pojistného. Souhrn plateb předložený žalovaným 1 žalobkyni zahrnuje všechny platby, které byly relevantní pro dané období ve vztahu k Nemovitosti, a žádné jiné takové platby uskutečněné nebyly. Mezi účastníky sporu jako spoluvlastníky Nemovitosti existovaly dlouhodobější spory ohledně vzájemných nároků vzniklých mezi spoluvlastníky v souvislosti s užíváním a správou Nemovitosti. Žalovaní opakovaně v minulosti vyzývali žalobkyni k přesnému vyčíslení, jakož i doložení těchto nároků s tím, že pokud se na jejich existenci spoluvlastníci neshodnou, nezbývá, než aby jednotliví spoluvlastníci tyto nároky uplatnili žalobou u soudu. Jelikož se však tak nestalo a nároky jsou již promlčené, jsou veškerá tvrzení žalobkyně ohledně existence těchto nároků pouze nepodloženou spekulací. Pokud jde o platby v roce 2020, zaslané žalovaným 1 spoluvlastníkům, byly uskutečněny k uhrazení vzájemných nároků spoluvlastníků Nemovitosti, a žalobkyně je nenárokovala v žádném soudním řízení, teď již jsou s největší pravděpodobností promlčené, a tudíž tvrzení žalobkyně jsou pouze spekulativní a nepodložená. K rozdělení Nemovitosti a jejímu faktickému užívání, jsou tvrzení žalobkyně o nezákonnosti užívání části Nemovitosti žalovanými spekulativní. K tomu žalovaní uvádějí, že ohledně této skutečnosti probíhá u zdejšího soudu řízení pod sp. zn. , spisová značka, , a dokud toto řízení neskončí pravomocným rozhodnutím, nelze předjímat jeho výsledek. Stejně podstatná je ovšem skutečnost, že existence takového užívání Nemovitosti neprokazuje tvrzení žalobkyně o nezpůsobilosti žalovaného 1 provádět správu Nemovitosti a pro předmětný spor je zcela irelevantní. K rozhodování žalovaných 1,2 a 3 bez účasti žalobkyně, tak k tomu žalovaní uvádějí, že toto tvrzení není pravdivé, neboť ohledně zmíněných rozhodnutí nejdříve byli ostatní spoluvlastníci vyrozuměni žalovanými o potřebě rozhodnout a následně jim žalovaní oznámili přijetí samotného rozhodnutí. Žalobkyně ani v jednom z těchto případů se nevyjádřila k obsahu navrhovaného rozhodnutí, jak o něm byla uvědomena žalovanými. Tato tvrzení žalobkyně jsou opět spekulativní, nepodložená, a navíc nemají žádný vztah k prokázání domnělé nezpůsobilosti žalovaného 1 ke správě Nemovitosti. Spor vedený mezi spoluvlastníky u zdejšího soudu pod sp. zn. , spisová značka, o určení platnosti rozhodnutí spoluvlastníků ze dne 14. 12. 2021 a o určení způsobu užívání společné věci skončil schválením soudního smíru. Soud v tomto řízení současně zamítnul návrh žalobkyně na rozšíření žaloby o další rozhodnutí spoluvlastníků, o jejich platnosti tedy soud vůbec nerozhodoval. Žalobkyně neprokazuje, že by žalovaný 1 porušil své povinnosti při správě Nemovitosti a že se dopouští diskriminačního jednání vůči žalobkyni. Rozhodnutím spoluvlastníků o volbě žalovaného 1 správcem Nemovitosti žalobkyni nevzniká těžká újma. Žalovaný 1 je zcela nepochybně schopen vykonávat správu Nemovitosti řádně a s náležitou péčí a v souladu s vůlí spoluvlastníků., právnická osoba, vyjádření žalovaných 1,2 a 3 žalobkyně doplnila, že krátce po zahájení soudního řízení žalovaný 1 přistoupil k dalšímu kroku a vyvolal nové rozhodování o skutečnostech, o kterých již bylo rozhodnuto napadeným rozhodnutím. Konkrétně dne 27.12.2023 bylo právnímu zástupci žalobkyně doručeno právním zástupcem žalovaných 1,2 a 3 vyrozumění o potřebě rozhodnout o některých záležitostech týkajících se běžné správy společné věci, k němuž byl přiložen návrh rozhodnutí ve znění : „ Spoluvlastníci pověřují správou Nemovitosti v roce 2024 pana , tituly před jménem, , Anonymizováno, , spoluvlastníka Nemovitosti. Spoluvlastníci pověřují správce Nemovitosti pana , tituly před jménem, , Anonymizováno, , aby zajistil na náklady všech spoluvlastníků přemístění plynoměru sloužícího bytu č. 2 v Nemovitosti z jeho aktuálního umístění mimo byt č. 2 do bytu č.

2. Spoluvlastníci pověřují správce Nemovitosti pana , tituly před jménem, , Anonymizováno, , aby zajistil na náklady všech spoluvlastníků revizi umístění a stavu hlavního uzávěru plynu a vody v Nemovitosti a rizika z toho plynoucí ve vztahu k Nemovitosti a podal o výsledcích revize zprávu spoluvlastníkům do 31.3.2024.“ Právní zástupce žalovaných 1,2 a 3 odůvodnil potřebu přijmout nové rozhodnutí tím, že se žalobkyně a žalovaní , právnická osoba, a 4 neshodli na podobě zápisu ze schůze spoluvlastníků, ze které vzešlo napadené rozhodnutí. Dne 5.1.2024 právní zástupce žalobkyně na uvedené vyrozumění reagoval tak, že nejsou dány důvody pro přijetí nového rozhodnutí, neboť o uvedených záležitostech již bylo rozhodnuto napadeným rozhodnutím a dále uvedl, že žalobkyně nerozporuje to, že uvedené tři body již byly spoluvlastníky Nemovitosti přijaty, když byly odhlasovány nadpoloviční většinou hlasů žalovaných 1,2 a 3. Přesto 24.1.2024 zástupce žalobkyně obdržel od právního zástupce žalovaných 1,2 a 3 oznámení, že potřeba přijmout nové rozhodnutí je dána a obdržel rovněž nové rozhodnutí podepsané žalovanými 1,2 a 3 ke dni 15.1.2024. Z procesní opatrnosti žalobkyně napadla žalobou i nové rozhodnutí, řízení je vedeno pod sp. zn. , spisová značka, . Uvedené jednání žalovaného 1 dokládá snahu žalovaného 1 ztížit žalobkyni možnost obrany proti rozhodnutím většinových spoluvlastníků, když zcela nedůvodně vyvolává potřebu bránit se obsahově identickému rozhodnutí ve dvou samostatných řízeních. Jednání žalovaného 1 zejména v rozporu s požadavkem na to, aby správce společné věci jednal nestranně a nezávisle na svých zájmech. Pokud jde o popírání žalovaných 1,2 a 3, že by žalobkyni v souvislosti s rozhodnutím spoluvlastníků ze dne 14.12.2021 vyloučili z rozhodování, tak uvedené rozhodnutí bylo předmětem dokazování ve věci vedené pod sp. zn. , spisová značka, . V něm na dotaz soudu sdělili, že o potřebě rozhodnout o správě Nemovitosti žalobkyni vyrozuměli dne 14.12.2021 tím, že jí návrh rozhodnutí spoluvlastníků zaslali poštou. Téhož dne žalovaní 1,2 a 3 přitom přijali rozhodnutí, které se správy Nemovitosti týkalo. Řízení ve věci vedené pod sp. zn. , spisová značka, bylo skončeno smírem. V rámci schváleného smíru se žalovaní 1,2 a 3 zavázali společně a nerozdílně hradit žalobkyni měsíčně částku ve výši 50 000 Kč, která představuje kompenzaci za to, že žalovaní 1,2 a 3 v Nemovitosti užívají více podlahové plochy, než na který mají s ohledem na velikost svých ideálních spoluvlastnických podílů nárok. Skutečnost, že žalovaný 1 přistoupil k úhradě této kompenzace, na kterou měla žalobkyně zjevný nárok, teprve poté, kdy se svého nároku domáhala v soudním řízení, svědčí o nezpůsobilosti žalovaného vykonávat správce Nemovitosti. Pokud jde o užívání Nemovitosti v rozporu s kolaudačním rozhodnutím, žalobkyně je přesvědčena, že pokud správce jakékoli nemovitosti užívá takovou nemovitost v rozporu se závaznými právními předpisy, je vyloučeno, aby takový správce vykonával její řádnou správu, neboť na způsobilost správce vykonávat správu řádně má vliv i jednání takového správce mimo sféru výkonu své funkce. Žalovaný provozuje v Nemovitosti ubytovací služby v rozporu s platným kolaudačním rozhodnutím, tuto skutečnost potvrdil i svědek v řízení vedeném pod sp. zn. , spisová značka, . Až do dne 8.1.2024 bylo celkem 6 bytů v Nemovitosti vedeno jako provozovny pro poskytování ubytovacích služeb, jak vyplývá z živnostenského rejstříku společnosti, jejímž statutárním orgánem je žalovaný 1. Poté, co Úřad městské části , adresa, vyrozuměl spoluvlastníky o tom, že prověřuje, zda v případě podkrovních bytů v Nemovitosti nedochází k jejich užívání v rozporu s kolaudačním souhlasem, došlou dvou bytů, které byly do té doby žalovaným 1 provozovány, k jejich odhlášení jakožto provozoven. Toby žalovaný 1 jistě nečinil, pokud by byl skutečně přesvědčen o oprávněnosti provozování ubytovacích služeb v Nemovitosti.

5. Žalovaná 4 k žalobě uvedla, že navrhuje, aby žalobě bylo vyhověno. Uvedla, že od samého počátku nesouhlasila s tím, aby byl žalovaný 1 zvolen správcem předmětné Nemovitosti, a to především proto, že žalovaný 1 při správě Nemovitosti dlouhodobě postupuje svévolně, ku prospěchu jen svému a žalovaných 2 a 3 a ke škodě žalobkyně a žalované 4, jakož i Nemovitost spravuje v rozporu s platnými právními předpisy. Důvody, pro které žalovaná 4 nemůže souhlasit s tím, aby žalovaný 1 vykonával správu předmětné budovy spočívají mimo jiné i v tom, že žalovaný 1, společně se žalovanými 2 a č. 3 dlouhodobě nadužívá bez právního důvodu nemovitost v rozsahu větším, než odpovídá výši jejich spoluvlastnického podílu. V důsledku toho vznikl žalované 4 vůči žalovaným 1 až 3 od počátku roku 2022 do května 2024 kompenzační nárok ve výši nejméně 580 000 Kč za toto nadužívání. Tuto dlužnou částku žalovaní 1 až 3 žalované 4 dosud žádným způsobem neuhradili. V případě, že tak žalovaní 1 až 3 neučiní dobrovolně nejpozději do konce roku 2024, bude žalovaná 4 nucena se tohoto nároku domáhat soudní cestou, a tedy z důvodů spočívajících výhradě na straně žalovaných 1 až 3 dojde k dalšímu rozmnožování soudních sporů, jejichž základ spočívá v chybném způsobu správy předmětné nemovitosti prováděným žalovaným 1. V dané právní věci není spornou skutečností, že část předmětné nemovitosti, konkrétně několik bytových jednotek, je žalovanými 1 až 3 prostřednictvím žalovaného 1 využívána tak, že tyto bytové jednotky jsou využívány ke krátkodobým pronájmům turistům prostřednictvím platformy Airbnb či Booking. S tímto postupem žalovaných 1 až 3 žalovaná 4 nesouhlasí. Podle aktuální judikatury i převažující doktríny platí závěr, že jak v oblasti práva soukromého, tak i oblasti práva veřejného je třeba důsledně rozlišovat mezi trvalým bydlením, (které uspokojuje potřebu bydlení) od jiného využití nemovitostí (které upokojuje jiné potřeby, např. rekreaci či krátkodobý pronájem). V oblasti práva soukromého jsou tyto důvody uvedeny zejména v ustanoveních § 2236 o.z. a § 2326 o.z., kdy současná právní úprava důsledně rozlišuje mezi pojmy „nájem bytu/domu“ a „ubytování“, ale lze je nalézt i v jiných předpisem veřejného práva, např. v ustanoveních stavebního zákona, živnostenského zákona (přístup do provozovny) či v oblasti nakládání s odpady (likvidace odpadu), nebo při poskytování služeb spojených s užíváním bytu (nemožnost poskytování vyúčtování u ubytovacích služeb). V občanském zákoníku je ubytování systematicky zařazeno do úpravy nájmu jako jeho zvláštní případ. Od nájmu bytu se ubytování liší svou podstatou. Zatímco podstatou smlouvy o nájmu bytu je umožnit nájemci bydlení, podstatou smlouvy o ubytování je poskytnout mu přechodné ubytování (tj. prozatímní pobyt v prostoru, kde může uspokojit své základní životní a společenské potřeby). Ubytování tedy předpokládá, že bytová potřeba (bydlení) ubytovaného je saturována jinde. Jde tedy např. o ubytování turisty, ubytování zaměstnance, který má bydliště mimo obec pracoviště, ubytování studenta, který studuje mimo obec svého bydliště apod. Ze shora uvedeného principiálního rozdílu mezi nájmem bytu a ubytováním také důsledně vychází i ustálená judikatura. Podle této judikatury tedy slouží nájem bytu k tzv. „bytové potřebě“, kterou již v minulosti definoval Ústavní soud jako zajišťování potřeb člověka jak v materiální, tak v psychické rovině. V oblasti práva stavebního pak lze zjistit, že jak „starý“ tak i „nový“ stavební zákon zcela jednoznačně a velmi důsledně, a to včetně prováděcích předpisů, rozlišují, stejně jako občanský zákoník, mezi pojmy „bydlení“ a „ubytování“ a kladou na ně odlišné podmínky a nároky. „Nový“ stavební zákon č. 283/2021 Sb., ve znění pozdějších předpisů, pro své účely definuje některé pojmy související s bydlením, přičemž další pojmy definují jeho prováděcí právní předpisy, a to vyhláška č. 146/2024 Sb., o požadavcích na výstavbu, nařízení hl. m. Prahy č. 12/2024 Sb. hl. m. Prahy, o požadavcích na výstavbu v hlavním městě Praze (pražské stavební předpisy) a nařízení statutárního města Brno č. 14/2024 Sb. st. m. Brno, o požadavcích na výstavbu ve statutárním městě Brně (brněnské stavební předpisy) - viz. např. § 13 písm. i) „nového“ stavebního zákona, podle kterých se bytem rozumí soubor místností či obytná místnost, který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení; naproti tomu je pojem „ubytovací jednotka“ je definován v jiných ustanoveních, jinými podmínkami a kritérii – viz. např. § 3 písm. d) vyhlášky č. 146/2024 Sb. podle které sej ubytovací jednotkou rozumí jednotlivý pokoj nebo soubor místností, které svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňují požadavky na přechodné ubytování a jsou k tomuto účelu určeny.“ Byty a obytné místnosti, případně ubytovací jednotky a jejich pobytové prostory musí splnit, stejně jako všechny stavební záměry, požadavky na výstavbu stanovené v § 137 a násl. „nového“ stavebního zákona a jeho prováděcích právních předpisů, zejména vyhlášky o požadavcích na výstavbu, pražských stavebních předpisů a brněnských stavebních předpisů. Jedná se o požadavky v oblasti dopravy v klidu, napojení na technickou a dopravní infrastrukturu, požadavky na denní osvětlení, proslunění, zvukovou izolaci, větrání, vytápění, požadavky na tepelnou ochranu, požadavky na ochranu proti hluku, požadavky na bezpečnost staveb týkající se protiskluznosti podlah, parametry schodišť, zábradlí apod. Podle ustanovení § 230 odst. 1 „nového“ stavebního zákona lze stavbu, která vyžaduje povolení, užívat jen na základě kolaudačního rozhodnutí a jen k účelu vymezenému v tomto rozhodnutí. Změna v užívání stavby (rekolaudace) je podle ustanovení § 239 odst. 1 a § 243 odst. 1 stavebního zákona přípustná pouze na základě povolení o změně v užívání stavby (resp. drobné nebo jednoduché stavby). Podle ustanovení § 137 odst. 2 stavebního zákona je při povolování, provádění, užívání a odstraňování staveb každý povinen dodržovat cíle a úkoly územního plánování a dodržovat požadavky na výstavbu stanovené tímto zákonem, prováděcím právním předpisem nebo jinými právními předpisy. Z uvedeného vyplývá, že každá stavba (popřípadě její část) má své účelové využití a k tomuto musí být také užívána. Byt či rodinný dům nelze samovolně využívat k poskytování ubytovacích služeb, neboť tím ze strany vlastníka stavby dochází k užívání stavby v rozporu s jejím povoleným užíváním. Řečeno jinak, dle platné právní úpravy nelze byty dle stavebního zákona užívat k jinému účelu, než k trvalému bydlení a stavba pro bydlení musí být alespoň polovinou své plochy určena a sloužit bydlení. V oblasti stavebně – technických požadavku jsou pak na ubytovací služby v řadě ohledů kladeny vyšší nároky než na bydlení (požární předpisy, běžná údržba, únikové trasy, evakuační plány, přístupnost staveb, atd.) Z výše uvedeného vč. rozhodovací praxe soudů je zjevné, že poskytování ubytovacích služeb (tedy ubytování jako podnikatelská aktivita) je odlišným způsobem užívání od bydlení, tedy jedná se o změnu ve způsobu využití stavby (původně bytu), která jednoznačně vyžaduje souhlas či povolení orgánu státní správy za účelem kontroly dodržení ochrany práv ostatních dotčených osob a veřejných zájmů. Zjistí-li stavební úřad na základě podnětu, potvrzení živnostenského úřadu či kontroly nepovolený způsob užívání stavby, měl by v souladu s ustanovením § 292 odst. 4 „nového“ stavebního zákona vyzvat vlastníka stavby, aby nepovolený způsob užívání stavby bezodkladně ukončil. Bude se jednat především o situace, kdy bude stavba nebo její část kolaudovaná pro bydlení užívána výhradně k účelu poskytování ubytovacích služeb. Pokud vlastník ve stanovené lhůtě výzvě nevyhoví, postupuje stavební úřad podle § 294 „nového“ stavebního zákona, tj. vydá rozhodnutí, kterým nepovolené užívání stavby zakáže. Přitom by měl poučit vlastníka o možnosti změny v účelu užívání stavby (§ 239 stavebního zákona). Protiprávní jednání osob i v oblasti stavebního práva lze postihnout jako přestupek. V případě poskytování ubytovacích služeb ve stavbách pro bydlení jde o naplnění skutkové podstaty přestupku uvedené v § 301 odst. 1 písm. g) nebo h) „nového“ stavebního zákona. Podle § 301 odst. 1 písm. g) se přestupku dopustí ten, kdo užívá stavbu v rozporu s kolaudačním rozhodnutím, a podle § 301 odst. 1 písm. h) se přestupku dopustí ten, kdo užívá jednoduchou stavbu v rozporu s povolením stavebního úřadu nebo užívá jednoduchou stavbu v rozporu s rozhodnutím o změně v užívání podle § 244 „nového“ stavebního zákona. Za výše uvedené přestupky lze podle § 301 odst. 3 písm. b) „nového“ stavebního zákona uložit pokutu do výše 1 mil. Kč. Z veřejně dostupných zdrojů je zřejmé, že rovněž podle veřejného ochránce práv je pronajímání bytů ve stavbách určených pro trvalé bydlení ke krátkodobým rekreačním účelům jednáním, které je v rozporu s kolaudačním rozhodnutím. Veřejný ochránce práv přitom argumentuje stejně jako Nejvyšší soud, že účelem nájmu není ubytování turistů, ale uspokojení potřeby trvalého bydlení. Právě v návaznosti na závěry a stanoviska veřejného ochránce práv v souvislosti s pronajímáním bytů ke krátkodobým pronájmům turistům vydalo Ministerstvo pro místní rozvoj v říjnu 2024 metodický pokyn určený příslušným stavebním úřadům, jak mají tyto úřady postupovat v případech, kdy byt není zkolaudován pro poskytování ubytovacích služeb se závěrem, že takové využití bytu je oprávněn, resp. povinen příslušný stavební úřad zakázat a současně je oprávněn udělit pokutu až do výše 1 mil. Kč. Smyslem a účelem tohoto metodického pokynu MMR je přitom sjednotit postup příslušných stavebního úřadů při aplikaci předpisů stavebního práva tak, aby jejich postup byl pokud možno jednotný na celém území České republiky při řešení problematiky poskytování krátkodobého ubytování turistům zejména přes platformy Airbnb a Booking. Shora uvedeným závěrům uvedeným jak v rozhodovací praxi soudů, tak i v metodickém pokynu MMR pak plně odpovídá i praxe Stavebního úřadu Prahy 1, jako místně i věcně příslušného stavebního úřadu, kdy tento opakovaně rozhodl tak, že provozování ubytovacích služeb v bytech je přestupkem podle § 178 „starého“ stavebního zákona. Ze shora uvedených důvodu má proto žalovaná 4 za prokázané, že způsob správy předmětné nemovitosti prováděný žalovaným 1 se souhlasem žalovaných 2 a 3 a proti vůli žalobkyně a žalované 4 je jednání, které je v rozporu s platnou právní úpravou a tedy jednání, za které žalované 4 jako jednomu ze spoluvlastníků předmětné nemovitosti, hrozí sankce až do výše 1 mil. Kč. Při podezření ze spáchání přestupu nepovoleného užívání stavby si stavební úřad také může vyžádat součinnost policie při zjišťování skutkového stavu věci a s tím spojeného zajištění potřebného důkazního materiálu. Žalovaná 4 je přitom jediným ze spoluvlastníků, který v předmětné nemovitosti skutečně trvale bydlí.

6. Soud ve věci učinil následující skutková zjištění :

7. Z výpisu z katastru nemovitostí bylo zjištěno, že účastníci jsou spoluvlastníci nemovitosti, a to pozemku parc. č. , hodnota, o výměře 335 m2 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba , adresa, , č.p. , Anonymizováno, – bytový dům, to vše zapsáno na LV č. , hodnota, pro k.ú. , adresa, , obec , adresa, u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště , adresa, , a to žalobkyně v rozsahu id. podílu 3/16, žalovaní 1 a 2 v rozsahu id. podílu 11/32 ( SJM), žalovaná 3 v rozsahu id. podílu 3/16 a žalovaná 4 v rozsahu id. podílu 9/32 vzhledem k celku.

8. Z rozhodnutí spoluvlastníků ze dne 15.1.2024 bylo zjištěno, že spoluvlastníci Nemovitosti dne 15.1.2024 rozhodli o některých záležitostech týkajících se běžné správy Nemovitosti tak, že, mimo jiné, správou Nemovitosti v roce 2024 pověřili pana , tituly před jménem, Miroslava Kadlece, spoluvlastníka Nemovitosti. Rozhodnutí je podepsáno za žalované 1,2 a 3 jejich zástupcem , Jméno advokáta B, , žalobkyní a žalovanou 4 podepsáno není.

9. Z rozhodnutí spoluvlastníků ze dne 14.12.2021 bylo zjištěno, že spoluvlastníci Nemovitosti dne 14.12.2021 rozhodli ohledně běžné správy Nemovitosti tak, že mimo jiné, správcem Nemovitosti bude pro její běžnou správu dle § 1134 o.z. ustanoven žalovaný 1 na dobu do 31.12.2031. Rozhodnutí je učiněno na dobu od 1.1.2022 do 31.12.2031. Toto rozhodnutí podepsali žalovaní 1,2 a 3, žalobkyně a žalovaná 4 jej nepodepsaly.

10. Z dopisu zástupce žalovaných 1,2 a 3 , tituly před jménem, , právnická osoba, ze dne 16.11.2023 bylo zjištěno, že žalovaní 1,2 a 3 svolali jednání spoluvlastníků Nemovitosti na den 27.11.2023 v čase 10.00-12.00 hod. v místě kanceláře zástupce na adrese , adresa, , za účelem rozhodnutí o otázkách souvisejících se správou Nemovitosti. Dopis byl zaslán advokátovi , tituly před jménem, , jméno FO, .

11. Z emailové korespondence ze dne 23.11.2023 bylo zjištěno, že zástupce žalobkyně , Jméno advokáta A, zaslal zástupci žalovaných 1,2 a 3 dopis, ve kterém v návaznosti na potvrzení termínu schůze spoluvlastníků dne 27.11.2023 navrhl program obsahující okruh témat, která považuje žalobkyně za potřebná na schůzi prodiskutovat, a to, určení způsobu užívání jednotlivých bytů v roce 2024, způsob určení správce pro rok 2024, poskytování ubytovacích služeb ( tzv. krátkodobých pronájmů) v domě, zrušení spoluvlastnictví a způsob jeho vypořádání a stavební úpravy nebytového prostoru č. 202 za účelem přesunu plynoměru patřícího k bytu č.

2. Schůze se za žalobkyni zúčastní , jméno FO, .

12. Ze zápisu schůze spoluvlastníků ze dne 27.11.2023, sepsaného , tituly před jménem, , jméno FO, , bylo zjištěno, že byli přítomni za žalobkyni , tituly před jménem, , jméno FO, , za žalované 1,2 a 3 , tituly před jménem, , právnická osoba, , žalovaný 1 byl přítomen i osobně, za žalovanou 4 , tituly před jménem, , jméno FO, , dále byla přítomna , tituly před jménem, , jméno FO, , , jméno FO, ( dcera žalobkyně) a , tituly před jménem, , jméno FO, ( syn žalované 4). Dle obsahu tohoto zápisu pan , adresa, navrhl pořízení zápisu na místě prostřednictvím paní , jméno FO, , pan , jméno FO, odmítl vyhotovit oficiální zápis ze schůze na místě, podle něj bude zápis vyhotoven jím následně po schůzi, podle něj nebude na schůzi hlasováno. , jméno FO, se přítomných dotázal, zda je možné nahrávání této schůze na mobilní zařízení. , jméno FO, výslovně odmítl nahrávání schůze. Jako první bod na návrh pana , jméno FO, bude projednáno určení správce pro rok 2024. , jméno FO, chce pokračovat jako správce. , jméno FO, uvedl, že pan , jméno FO, byl neformálním správcem. , jméno FO, navrhl, že pro rok 2024 bude správcem znovu on, s tím pan , adresa, nesouhlasil, neboť pan , jméno FO, nesplňuje požadavky pro výkon funkce správce. , jméno FO, a pan , jméno FO, opakovaně navrhují jako správce domu pro rok 2024 pana , Anonymizováno, . Pan , Anonymizováno, poukazuje na to, že v předchozích letech se pracovalo s myšlenkou, že správcem by byla třetí osoba, profesionální správce, dále že nejsou vyrovnány pohledávky z předchozích let, to ukazuje na nespolehlivost správce. , jméno FO, tvrdí, že žádné pohledávky nejsou – co si vysoudíte, to máte. Dále pan , adresa, uvedl, že probíhá pronájem bytů přes booking, se kterým žalobkyně nesouhlasí, navrhuje profesionálního správce. Pan , Anonymizováno, navrhuje sám sebe. Pan , Anonymizováno, poukazuje na provoz domu, do společného účtu se neplatí výnosy z půdních bytů. , jméno FO, tvrdí, že probíhá započtení pohledávek, platí se náhrada za nadužívání bytů, poslal vyúčtování, navrhuje dohodu, kam má poslat náhradu za nadužívání. , jméno FO, tvrdí, že byty nadužívá po celou dobu a zrekonstruoval půdní prostory na náklady všech spoluvlastníků. Dále proběhla diskuse o užívání půdních bytů. , jméno FO, navrhl řešit správu pro rok 2024 a nejednat o dalších bodech. Hlasovalo se tak, že pan , jméno FO, souhlasí s jmenováním sebe jako správce( tj. pan , jméno FO, pro jmenování pana Kadlece správcem), pan , adresa, a pan , jméno FO, jsou proti. Pan , Anonymizováno, dále v průběhu schůze opakoval, že další navržené body nechtějí projednávat, o dalších bodech je ochoten jednat pouze neformálně. Další spoluvlastníci odmítli jednat neformálně. Po odmítnutí projednání dalších bodu panem , jméno FO, byla schůze ukončena.

13. Ze zápisu ze schůze spoluvlastníků domu na adrese , adresa, konané dne 27.11.2023, bylo zjištěno, že předmětem jsou otázky běžné správy Nemovitosti na rok 2024, přítomni byli za žalobkyni , tituly před jménem, , jméno FO, , za žalované 2 a 3 , tituly před jménem, , právnická osoba, , žalovaný 1 byl přítomen osobně, za žalovanou 4 , tituly před jménem, , jméno FO, . Žalovaní 1,2 a 3 navrhli, aby správou Nemovitosti byl pro rok 2024 pověřen žalovaný 1, který již správu vykonává v roce 2023. Spoluvlastníci rozhodli, mimo jiné, že žalovaného 1 pověřují správou Nemovitosti pro rok 2024 ( pro byly hlasy odpovídající 17/32 podílu na Nemovitosti, tedy žalovaní 1,2 a 3, proti hlasy odpovídající 15/32 podílu na nemovitosti, tedy žalobkyně a žalovaná 4). Zápis není žádným z účastníků podepsán.

14. Tento zápis ze schůze v odstavci 13 byl navržen k doplnění, a to zejména o účast paní , jméno FO, , , tituly před jménem, , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, na této schůzi, dále o program schůze o určení správce domu pro rok 2024, o návrh , tituly před jménem, , jméno FO, na pořízení zápisu ze schůze prostřednictvím přítomné , tituly před jménem, , jméno FO, , s tím, že , tituly před jménem, , jméno FO, projevil nesouhlas s vyhotovením zápisu na místě s odůvodněním, že zápis vyhotoví sám po schůzi. Dále, že , tituly před jménem, , adresa, se přítomných dotázal, zda je možné pořídit ze schůze zvukový záznam, který , tituly před jménem, , jméno FO, odmítl. Dále byla rozprava o způsobu určení správce domu pro rok 2024, žalobkyně navrhla, aby správu převzal profesionální správce. Žalovaní 1,2 a 3 podali protinávrh, aby správu vykonával žalovaný 1, který již správu vykonává v roce 2023. Dále , že , tituly před jménem, , jméno FO, uvedl, že o bodech programu navržených žalobkyní nebudou na schůzi jednat.

15. Z emailové korespondence bylo zjištěno, že dne 29.11.2023 zaslal , tituly před jménem, , jméno FO, zástupci žalobkyně zápis ze schůze k případným připomínkám. Jakmile bude shoda na znění zápisu, zajistí podpisy za jejich stranu a zápis jim doručí. Na to dne 30.11.2023 zástupce žalobkyně sdělil, že k zápisu budou mít dílčí připomínky dne 6.12.2023 zaslal zástupci žalovaných 1,2 a 3 zápis z jednání doplněný o jejich poznámky či upřesnění. Vzhledem k tomu, že při jednání jejich kolegyně průběh jednání písemně zaznamenávala, zasílají rovněž jí vyhotovený dokument. Dne 13.12.2023 zástupce žalovaných 1,2 a3 sdělil zástupci žalobkyně, že v příloze zasílá finalizovaný zápis ze schůzky s vyznačenými změnami do jejich verze. Jsou připraveni zápis podepsat ohledně záležitostí, které byly předem jimi označeny jako ty, ve kterých je třeba rozhodnutí spoluvlastníků, tedy běžná správa nemovitosti. Nesouhlasí s přiložením zápisu pořízeným , tituly před jménem, , jméno FO, . Současně zasílá podepsané verze k podpisu. Dne 21.12.2023 zástupce žalobkyně zaslal zástupci žalovaných 1,2 a 3 , tituly před jménem, , jméno FO, zápis ze schůze spoluvlastníků doplněný o jejich změny. Uvedl, že jej mrzí, že nevyčkal na jejich reakci a spolu s emailem zaslal za jejich stranu podepsaný zápis v papírové podobě. Vzhledem k tomu, že jím zaslaný zápis nezohledňoval prakticky žádné změny, které v dokumentu učinili, tak jej nemohli podepsat. Dne 21.12.2023 zástupce žalovaných 1,2 a 3 , tituly před jménem, , jméno FO, sdělil zástupci žalobkyně, že s doplněním zápisu nesouhlasí a zápis v tomto znění nepodepíší. Vzhledem k tomu, že neexistuje shoda na zápisu ze schůze spoluvlastníků v minimálním možném průniku, nelze doložit, že spoluvlastníci učinili předmětné rozhodnutí.

16. Z dopisu zástupce žalovaných 1,2 a 3 , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 22.12.2023 bylo zjištěno, že vzhledem k tomu, že účastníci se neshodli na podobě zápisu ze schůzky konané 27.11.2023, vyrozumívá o potřebě rozhodnout o některých záležitostech týkajících se běžné správy společné věci. Návrh znění příslušného rozhodnutí je uveden v příloze. V příloze je rozhodnutí spoluvlastníků, kterým, mimo jiné, je pověřen spoluvlastníky správou Nemovitosti v roce 2024 žalovaný 1.

17. Z dopisu ze dne 5.1.2024 bylo zjištěno, že zástupce žalobkyně sdělil zástupci žalovaných 1,2 a 3, že žalobkyně nerozporuje, že žalovaný 1 byl na schůzi spoluvlastníků pověřen správou Nemovitosti pro rok 2024, neboť tento návrh byl odhlasován těsnou nadpoloviční většinou hlasů.

18. Z dopisu ze dne 22.1.2024 bylo zjištěno, že zástupce žalovaných 1,2 a 3 , tituly před jménem, , jméno FO, sdělil zástupci žalobkyně, že rozhodnutí, které bylo přílohou dopisu ze dne 22.12.2023, bylo žalovanými 1,2 a 3 přijato dne 15.1.2024. kopie podepsaného rozhodnutí tvoří přílohu tohoto dopisu. Rozhodnutí je podepsáno za žalované 1,2 a 3 jejich zástupcem , Jméno advokáta B, , žalobkyní a žalovanou 4 podepsáno není.

19. Z výpisu z obchodního rejstříku vedeného Městským soudem v Praze, oddíl C, vložka 96232 bylo zjištěno, že společnost , právnická osoba, . je od 19.11.2003 zapsána v obchodním rejstříku, jediným jednatele a společníkem je žalovaný 1. předmětem podnikání je, mimo jiné, pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor.

20. Ze sdělení Městské části , adresa, ze dne 8.9.2004 bylo zjištěno, že podle posledních kolaudačních rozhodnutí je užívání jednotlivých podlaží v Nemovitosti : suterén – sklepy, přízemí – vinárna, 1. až 4. patro – byty a půda – pracovna.

21. Z kolaudačního souhlasu ze dne 17.3.20009 bylo zjištěno, že dne 17.3.2009 byl vydán Městskou částí , adresa, , Úřad městské části, odborem výstavby kolaudační souhlas k užívání 2 bytů v podkroví Nemovitosti.

22. Z vyrozumění ze dne 13.12.2023 bylo zjištěno, že Městská část , adresa, , Úřad městské části, stavební odbor, na podnět na prošetření způsobu užívání stavby- Nemovitosti sdělil, že 2 byty v podkroví Nemovitosti jsou užívány k poskytnutí ubytovacích služeb, tj. možného užívání stavby v rozporu s kolaudačním souhlasem.

23. Z exekutorského zápisu ze dne 28.11.2023 pod sp. zn. , spisová značka, sepsaného v prostorách sídla soudní exekutorky , tituly před jménem, , jméno FO, , soudní exekutorky Exekutorského úřadu , adresa, , exekutorským kandidátem , tituly před jménem, , jméno FO, , bylo zjištěno, že tohoto dne v 10.18 hod. byl osvědčen stav nabídky ubytování v apartmánech nacházejících se na adrese , adresa, , která byla zveřejněna na webových stránkách https://www.booking.com, , se nacházela nabídka ubytování v 6 apartmánech.

24. Z výslechu svědka , jméno FO, bylo zjištěno, že žalovaná 3 je jeho matka, žalobkyně a žalovaná 4 jsou tety a k žalovaným 1 a 2 nemá žádný vztah. Své matce pomáhá se strategickými otázkami, stará se především o to, aby měla matka většinu podílovou a z té Nemovitosti i přiměřený zisk. Pokud jde o rozhodnutí spoluvlastníků ze dne 27.11.2023, tak pořád se řeší, kdo bude dělat správu objektu. Žalovaná 3 se s žalovaným 1 dohodla, že tu správu bude dělat žalovaný 1, protože se jim zdálo, že to dělá dobře, daří se mu udržovat dobré vztahy s vlastníkem restaurace, mají od revoluce stejného nájemce a pro stabilitu majetku to považují za zásadní. Jedná se jim o to, zda běží smlouva se zásadními nájemci a že dosáhli toho, že všechny byty a půdní prostory přinášejí maximální užitek. V Nemovitosti je asi 10 bytů a restaurace. Historicky měli dohodu, že každý ze spoluvlastníků má byty, o které se sám stará. Pokud jde o byty, tak ty které spravovala jeho matka a žalovaný 1, buď tedy on nebo jeho s.r.o., tak tyto byty byly převážně krátkodobě pronajímané. Ví o to, že ty krátkodobé pronájmy přispívají k rozporu mezi spoluvlastníky, speciálně žalovaná 4, která v domě bydlí, s tím měla nějaké konflikty.

25. Z ostatních provedených důkazů soud neučinil žádné skutkové závěry významné pro rozhodnutí v dané. Další dokazování soud již neprováděl, neboť dospěl k závěru, že pro své rozhodnutí získal dostatek skutkových zjištění potřebných pro rozhodnutí ve věci samé, a tedy další dokazování by již bylo v rozporu se zásadou rychlosti a hospodárnosti řízení. Z tohoto důvodu soud další důkazní návrhy pro nadbytečnost zamítl.

26. Pokud se týká závěru o skutkovém stavu, soud uzavírá, že v řízení bylo prokázané, že účastníci jsou spoluvlastníci Nemovitosti, a to pozemku parc. č. , hodnota, o výměře 335 m2 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba , adresa, , č.p. , Anonymizováno, – bytový dům, to vše zapsáno na LV č. , hodnota, pro k.ú. , adresa, , obec , adresa, u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště , adresa, , a to žalobkyně v rozsahu id. podílu 3/16, žalovaní 1 a 2 v rozsahu id. podílu 11/32 ( SJM), žalovaná 3 v rozsahu id. podílu 3/16 a žalovaná 4 v rozsahu id. podílu 9/32 vzhledem k celku. Mezi účastníky jsou dlouhodobé neshody, týkající se správy Nemovitosti, kterou v minulosti jako správce zabezpečoval žalovaný 1. V Nemovitosti jsou nebytové prostory a byty, které jsou převážně žalovaným 1, buď přímo žalovaným 1 nebo prostřednictvím jím vlastněné a ovládané společnosti , právnická osoba, . využívány ke krátkodobým pronájmům, s čímž žalobkyně a žalovaná 4 nesouhlasí. Zástupce žalovaných 1,2 a 3 , tituly před jménem, , právnická osoba, dne 16.11.2023 svolal jednání spoluvlastníků Nemovitosti na den 27.11.2023 v čase 10.00-12.00 hod. v místě kanceláře zástupce na adrese , adresa, , za účelem rozhodnutí o otázkách souvisejících se správou Nemovitosti. Na tuto pozvánku na schůzi reagovala žalobkyně dne 23.11.2023 prostřednictvím svého zástupce dopisem, ve kterém v návaznosti na potvrzení termínu schůze spoluvlastníků dne 27.11.2023 navrhla program obsahující okruh témat, která považuje žalobkyně za potřebná na schůzi prodiskutovat, a to, určení způsobu užívání jednotlivých bytů v roce 2024, způsob určení správce pro rok 2024, poskytování ubytovacích služeb ( tzv. krátkodobých pronájmů) v domě, zrušení spoluvlastnictví a způsob jeho vypořádání a stavební úpravy nebytového prostoru č. , hodnota, za účelem přesunu plynoměru patřícího k bytu č.

2. Z průběhu schůze dne 27.11.2023 byl vyhotoven zápis, a to jak žalobkyní, kdy průběh schůze průběžně zapisovala , tituly před jménem, , jméno FO, , tak následně po skončení schůze zápis vyhotovil zástupce žalovaných 1,2 a3. Účastníci se na obsahu tohoto zápisu neshodli, nicméně jak vyplývá z obsahu zápisů projevených jak žalobkyní, tak i zástupcem žalovaných 1,2 a 3, o jmenování správce bylo hlasováno a pro rok 2024 byl správcem Nemovitosti jmenován žalovaný 1. Žalobkyně navrhovala jmenovat správou Nemovitosti pro rok 2024 profesionálního správce.

27. Podle § 1126 odst. 1,2 o.z. každý ze spoluvlastníků je oprávněn účasti na správě společné věci. Při rozhodování o společné věci se hlasy spoluvlastníků počítají podle velikosti jejich podílů.

28. Podle § 1128 odst. 1,2,3 o.z. o běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů. Rozhodnutí má právní účinky pro všechny spoluvlastníky pouze v případě, že všichni byli vyrozuměni o potřebě rozhodnout, ledaže se jednalo o záležitost, která vyžadovala jednat okamžitě. Spoluvlastník opominutý při rozhodování o neodkladné záležitosti může navrhnout soudu, aby určil, že rozhodnutí o neodkladné záležitosti nemá vůči němu právní účinky, nelze-li po něm spravedlivě požadovat, aby je snášel. Není-li návrh podle odstavce 2 podán do třiceti dnů od přijetí rozhodnutí, právo podat jej zaniká; nebyl-li spoluvlastník o nakládání uvědoměn, běží lhůta ode dne, kdy se o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl.

29. Podle § 1130 o.z. přehlasovaný spoluvlastník, jemuž rozhodnutí hrozí těžkou újmou, zejména neúměrným omezením v užívání společné věci nebo vznikem povinnosti zřejmě nepoměrné k hodnotě jeho podílu, může soudu navrhnout, aby toto rozhodnutí zrušil. Ustanovení § 1128 odst. 3 platí obdobně.

30. Podle § 1134 o.z. o volbě a odvolání správce rozhodují spoluvlastníci stejně jako o záležitostech běžné správy.

31. Pokud se týká právního hodnocení, soud uzavírá, že žaloba je důvodná. Účastníci jsou spoluvlastníci Nemovitosti, a to žalobkyně v rozsahu id. podílu 3/16, žalovaní 1 a 2 v rozsahu id. podílu 11/32 ( SJM), žalovaná 3 v rozsahu id. podílu 3/16 a žalovaná 4 v rozsahu id. podílu 9/32 vzhledem k celku. Mezi účastníky jsou dlouhodobé neshody, týkající se správy Nemovitosti, kterou v minulosti jako správce zabezpečoval žalovaný 1. V Nemovitosti jsou nebytové prostory a byty, které jsou převážně žalovaným 1, buď přímo žalovaným 1 nebo prostřednictvím jím vlastněné a ovládané společnosti , právnická osoba, ., využívány ke krátkodobým pronájmům, s čímž žalobkyně a žalovaná 4 nesouhlasí. Pro rok 2024 byl na schůzi spoluvlastníků dne 27.11.2023 opětovně jako správce zvolen žalovaný 1, který tuto funkci vykonával již v předcházejícím období, byť žalobkyně navrhla jmenovat do této funkce profesionálního správce a nikoli žalovaného 1. Byla však (stejně jako žalovaná 4) přehlasována, neboť žalovaní 1,2 a 3 mají nadpoloviční počet hlasů. Schůze spoluvlastníků se konala dne 27.11.2023, žaloba byla podána dne 22.12.2023, tedy v zachované prekluzivní zákonné lhůtě 30 dnů určené přehlasovanému spoluvlastníku k uplatnění soudní ochrany proti rozhodnutí většinového spoluvlastníka/ků, kdy se žalobkyně domáhá vydání soudního rozhodnutí, jímž by bylo zrušeno rozhodnutí žalovaných coby většinových spoluvlastníků Nemovitosti přijaté na jednání dne 27. 11. 2023. Žalobkyně uplatňuje nárok přehlasovaného menšinového spoluvlastníka, potřebu ochránit svá práva spojuje s hrozbou těžké újmy, kdy se žalovaný 1 vůči žalobkyni dopouští diskriminace a již v minulosti několikrát porušil své povinnosti při správě Nemovitosti. V řízené bylo prokázané, že žalovaný 1, který již v předcházející době funkci správce Nemovitosti vykonával, bytové jednotky v domě přes nesouhlas žalobkyně a žalované 4 využívá ke krátkodobým pronájmům, byť k tomuto nejsou kolaudované. S užíváním bytů ke krátkodobým pronájmům se obecně váže zvýšená hlučnost, zvýšený pohyb osob a další negativní jevy s tímto spojené. Je obecně známou notorietou, že byty a nebytové prostory je možno užívat pouze k účelům, ke kterým byly kolaudovány. Jestliže by došlo ke změně užívání, musí být změna ve způsobu využití povolena orgány státní správy ( vlastník musí požádat o změnu účelu užívání stavby). Pokud jsou byty užívány v rozporu s kolaudačním rozhodnutím, tedy místo pronájmu nájemci k bydlení a trvalému užívání ( k zajištění bytových potřeb nájemce) ke krátkodobému ubytování, jedná se o vědomé porušení právních předpisů, které je možné sankcionovat orgány veřejné správy. V tomto případě by žalobkyni hrozila závažná újma na jejích právech, neboť přes svůj nesouhlas k poskytování bytů ke krátkodobým pronájmům by byla ohrožena možností, že jí bude ze strany státních orgánů uložena sankce v podobě peněžité pokuty. Zvolením osoby žalovaného 1 správcem Nemovitosti, který takto byty v Nemovitosti užívá a užíval, byť mu musí být tato možnost uložení sankce známa, je dle soudu důvodem pro vyhovění návrhu žalobkyně na zrušení rozhodnutí spoluvlastníků ze dne 27.11.2023. Vzhledem k tomu, že z důvodů uvedených výše soud shledal žalobu důvodnou, dále se již blíže nezabýval tvrzením žalobkyně, že je ze strany žalovaného 1 diskriminována.

32. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o.s.ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 30 132,50 Kč. Tyto náklady se sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 2 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1, § 7 ve spojení s § 9 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.” ve znění do 31.12.2024 a ve znění od 1.1.2025), sestávající z částky 2 500 Kč za každý z 6 úkonů právní služby včetně 6 paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., z částky 3 700 Kč za 1,5 úkonu právní služby včetně 2 paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., a 21 % DPH z částky 23 250 Kč ve výši 4 882,50 Kč.

33. O lhůtě k plnění ve výroku II. (do 3 dnů od právní moci rozsudku) rozhodl soud podle § 160 odst. 1 věta před středníkem o. s. ř.

34. O platebním místu ve výroku II. soud rozhodl podle § 149 odst. 1 o.s.ř.