26 C 36/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl soudkyní Mgr. Ivetou Nedozrálovou ve věci žalobců: a) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalobkyně b) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa žalobce oba zastoupeni advokátkou anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem údaje o zástupci pro zaplacení 180 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům částku ve výši 180 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 11,75 % p.a. z této částky od 26. 2. 2022 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům na náhradě nákladů řízení částku ve výši 72 927,20 Kč k rukám zástupkyně žalobců [příjmení] [jméno] [příjmení], advokátky, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu doručeného zdejšímu soudu dne 8. 3. 2022 se žalobci domáhají na soudu vydání rozhodnutí, kterým by žalované byla uložena povinnost zaplatit žalobcům částku ve výši 180 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 180 000 Kč od 26. 2. 2022 do zaplacení ve výši 11,75 % a náhradu nákladů řízení s odůvodněním, že žalobci dne 27. 1. 2022 uzavřeli s žalovanou a panem [jméno] [příjmení], [datum narození], bytem [adresa], dohodu o koupi nemovitosti [číslo] (dále jen " Dohoda), kde žalovaná vystupovala jako realitní kancelář, žalobci jako zájemci a pan [příjmení] jako prodávající. Žalobci měli zájem o koupi pozemku parc. č. st. 61, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], rodinný dům, vše zapsáno na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí], [územní celek] (dále jen "Nemovitost"). Ačkoliv čl. 2 Dohody, který se zabývá předmětem Dohody, uvádí, že Dohoda je smlouvou o smlouvě budoucí kupní, žalobci odkazují na ust. § 555 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, (dále jen „o.z.“). Dle tohoto ustanovení se totiž„ právní jednání posuzuje podle svého obsahu“. Na základě tohoto ustanovení lze dospět ke skutečnosti, že Dohoda smlouvou o smlouvě budoucí není, byť částečně splňuje některé její parametry, nikoliv však všechny. Naopak, podstatná část Dohody obsahuje ustanovení, na základě kterých by se dalo uvažovat o smlouvě o zprostředkování, případně lze hovořit též o nepojmenované, tzv. inominátní, smlouvě podle § 1746 odst. 2 o.z., která není zvláště jako typ smlouvy upravena. Dohoda je svojí povahou adhezní smlouvou, která byla uzavřena se spotřebiteli, žalobci, distančním způsobem. V takovém případě je podnikatel povinen sdělit spotřebiteli údaje uvedené v § 1811 odst. 2 a § 1820 odst. 1 o.z. Podle ustanovení § 1820 odst. 1 písm. f) o.z. je povinností podnikatele v případě, že lze využít práva na odstoupení od smlouvy, sdělit spotřebiteli podmínky, lhůtu a postupy pro uplatnění tohoto práva a rovněž poskytnout formulář pro odstoupení od smlouvy. Dle ustanovení § 1829 odst. 2 o.z. platí, že pro případ, kdy spotřebitel nebyl poučen o svém právu odstoupit od smlouvy, může spotřebitel od smlouvy odstoupit do jednoho roku a čtrnácti dnů ode dne počátku běhu lhůty pro odstoupení. Žalobci však o svém právu odstoupit od smlouvy v dostatečném předstihu před uzavřením smlouvy poučeni nebyli, a tudíž se dne 9. 2. 2022 rozhodli realizovat své právo podle § 1829 odst. 1 a odst. 2 o.z., kdy toto odstoupení učinili prostřednictvím e-mailu, který je však podle čl. 14 odst. 1 Dohody plnohodnotným komunikačním prostředkem. Z procesní opatrnosti však adresovali odstoupení rovněž v dopise, předžalobní výzvě, ze dne 25. 2. 2022. Odstoupením od smlouvy se závazek podle § 2004 odst. 1 o.z. zrušuje od počátku a podle § 1832 odst. 1 o.z. platí, že odstoupil-li spotřebitel od smlouvy, vrátí mu podnikatel bez zbytečného odkladu, nejpozději od čtrnácti dnů od odstoupení od smlouvy, všechny peněžní prostředky. Do dnešního dne však žalobcům nebyly vráceny žádné peněžní prostředky. V čl. 7 Dohody byla sjednána záloha (rezervační poplatek), tzv. blokační úhrada, která byla zaslána na účet žalované, čímž žalobci splnili svou povinnost. Jak stanoví čl. 5 odst. 2 Dohody„ pokud k uzavření Smlouvy nedojde z důvodu na straně Zájemce, příp. vinou Zájemce dojde k odstoupení Prodávajícího od Smlouvy či jinému ukončení Smlouvy, zavazuje se Zájemce místo Prodávajícího uhradit [anonymizováno] provizi za obstarání příležitosti k uzavření Smlouvy s Prodávajícím ve výši BÚ. [anonymizováno] je v tomto případě oprávněná použít BÚ na úhradu provize, Zánikem Dohody není dotčeno právo [anonymizováno] na provizi.“ Dané ustanovení prakticky říká, že v případě jakéhokoli ukončení Dohody ze strany žalobců mají tito povinnost uhradit žalované provizi. Toto ustanovení Dohody jednoznačně nemůže obstát a je v rozporu s několikerými ustanoveními právních předpisů. Předně je třeba odkázat na čl. 5 odst. 2 Dohody. Žalovaná se zde účelově vyhýbá zákonnému označení„ smluvní pokuta“, ačkoliv se jednoznačně o smluvní pokutu ve smyslu § 2048 o.z. jedná. Smluvní pokuta má v tomto případě jasný cíl, a to je posílení postavení věřitele, kdy utvrzuje, aby došlo k uzavření smlouvy a jelikož zde není užito exaktní označení„ smluvní pokuta“, jak jinde žalovaná činí (viz článek 7 Dohody), posoudí se dané právní jednání podle § 555 o.z. podle svého obsahu, tedy nepochybně jako jednání o smluvní pokutě. Smluvní pokutu ve smyslu § 2048 o.z. lze však koncipovat pro porušení smluvené povinnosti. V § 1818 o.z. je stanoveno, že„ má-li spotřebitel právo odstoupit od smlouvy podle ustanovení tohoto dílu, nevyžaduje se, aby uvedl důvod, a s právem odstoupit od smlouvy nelze spojit postih.“ Pokud je Dohodou stanoveno, že má žalobcům vzniknout povinnost k úhradě žalované (a to i v případě výkonu svého práva), jedná se o postih a dané jednání je tak v rozporu se zákonem a podle § 580 odst. 1 o.z. neplatné. V rámci předžalobní výzvy pak žalobci vznesli námitku neplatnosti ve smyslu § 586 o.z.. Dohoda je pak rovněž z velké části v rozporu se zákonem č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování (dále jen„ zákon o realitním zprostředkování“). Podle § 2 písm. a) zákona o realitním zprostředkování je smlouvou o zprostředkování taková smlouva, kterou se realitní zprostředkovatel (žalovaná) zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy. Takovou smlouvou je rovněž Dohoda, která fakticky stanovuje výši provize realitnímu zprostředkovatel (viz čl. 5 a 7 Dohody) a zahrnuje poskytnutí realitních služeb (čl. 10 Dohody). Rovněž má dle čl. 14 odst. 2 Dohody realitní kancelář obstarat příležitost k uzavření realitní smlouvy. Z tohoto jednoznačně vyplývá, že se jedná o smlouvu o realitním zprostředkování. Podle § 15 zákona o realitním zprostředkování pak platí, že„ Smlouva o realitním zprostředkování nesmí být obsažena na stejné listině jako realitní smlouva. Námitku neplatnosti může vznést pouze zájemce.“ Podle důvodové zprávy k § 15 zákona o realitním zprostředkování se toto ustanovení vztahuje i na smlouvu o smlouvě budoucí realitní. Takovéto sjednání smlouvy o realitním zprostředkování je v rozporu s § 15 zákona o realitním zprostředkování. V neposlední řadě upravuje zákon o realitním zprostředkování i splatnost provize, a to konkrétně v § 19 odst. 1:„ Není-li dále stanoveno jinak, je provize splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy.“ Následný odstavec stejného ustanovení a zákona stanoví, že„ ujednat splatnost provize tak, aby nastala přede dnem uzavření realitní smlouvy nebo před splněním odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy, lze jen tehdy, jestliže smlouva o realitním zprostředkování obsahuje poučení o tom, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy nebo na splnění odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy. Splatnost provize může být v těchto případech vázána nejdříve na obstarání příležitosti zájemci k uzavření realitní smlouvy.“ Jak známo, takové ujednání však Dohoda neobsahuje, a to ani v rámci„ poučení“ v čl. 14 odst.

2. Čl. 5 odst. 1 Dohody je tak v rozporu se zákazem zákonodárce ujednat splatnost provize před uzavřením realitní smlouvy (např. kupní smlouvy). Podle § 580 odst. 1 o.z. je„ neplatné právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.“ V tomto případě pak žalobci rovněž vznesli námitku neplatnosti ve smyslu § 586 o.z., a to z důvodu rozporu Dohody s § 15 a § 19 zákona o realitním zprostředkování. Na základě výše uvedeného tak na straně žalované vzniklo bezdůvodné obohacení ve smyslu § 2991 a násl. O.z., ve výši 180 000 Kč odpovídající výši blokační úhrady, když platně odstoupili od Dohody. Podle § 2991 odst. 2 o.z. se "bezdůvodně obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám“. Výsledkem bezdůvodného obohacení je pak ve smyslu § 2991 odst. 1 o.z. povinností toho, kdo se bez spravedlivého důvodu obohatil (žalovaná), vydat ochuzenému (žalobcům) to, oč se obohatil. Odstoupením žalobců od Dohody tak vznikla žalované povinnost k vydání bezdůvodného obohacení, které na její straně vzniklo, jelikož odstoupením od smlouvy právní důvod odpadl. Žalovaná žalobcům ničeho nezaplatila, na předžalobní upomínku nereagovala.

2. K žalobě žalovaná uvedla, že potvrzuje, že dne 27. 1. 2022 uzavřela s žalobci a panem [jméno] [příjmení], Dohodu o koupi nemovitosti [číslo] kde žalovaná vystupovala jako realitní kancelář, žalobci jako zájemci a pan [příjmení] jako prodávající. Na základě této Dohody projevili žalobci zájem o koupi pozemku parc. č. st. 61, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], rodinný dům, vše zapsáno na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí], [územní celek]. Žalovaná má za to, že Dohoda je svou povahou smlouvou o smlouvě budoucí kupní. Forma a náležitosti smlouvy o smlouvě budoucí není zákonem určena, pouze jsou zákonem dány pravidla, kterými se smlouva o smlouvě budoucí řídí a to konkrétně ustanoveními § 1785 – 1788 o.z. Dohoda jakožto smlouva o smlouvě budoucí kupní pak obsahuje přinejmenším identifikaci smluvních stran, popis a specifikaci předmětu koupě, kupní cenu předmětu převodu, lhůtu pro uzavření kupní smlouvy (doba platnosti Dohody) a především závazek prodávajícího a žalobců jakožto kupujícího uzavřít mezi sebou kupní smlouvu a závazek žalobců vyzvat prodávajícího k uzavření kupní smlouvy. Druh Dohody vyplývá již také z ujednání čl. 2 Dohody, ve kterém je výslovně uvedeno, že Dohoda je svou povahou smlouvou o smlouvě budoucí. Dle § 555 odst. 1 o.z. se právní jednání posuzuje podle jeho obsahu. Předmětem Dohody je přitom závazek prodávajícího a žalobců k uzavření kupní smlouvy. [příjmení] se jednalo o smlouvu o zprostředkování, musela by Dohoda obsahovat závazek žalované zprostředkovat žalobcům (případně prodávajícímu) uzavření určité smlouvy s třetí osobou, za což by se žalobci zavázali uhradit žalované provizi. Takový závazek však předmětem Dohody není a nelze tak tedy tvrdit, že se jedná o smlouvu o zprostředkování. K tvrzením žalobců, kteří považují Dohodu za smlouvu adhézní, žalovaná uvádí, že tento názor není správný. Použitý vzor Dohody není formulářem, když do jeho vzoru bylo možné v jakémkoliv bodě zasáhnout a jednat tak o jejích změnách. V čl. 14 odst. 14.1 Dohody je uvedeno, že smluvní strany měly možnost navrhnout úpravy a doplnění Dohody. Dohoda obsahuje také čl. 13, nazvaný:„ Jsou nějaká další ujednání?“, které je připraveno na sjednání případných podmínek či dalších ujednání na žádost klienta. Nelze tak tvrdit, že se jedná o smlouvu adhézní. V případě odstoupení žalobců od Dohody setrvává žalovaná na svém předchozím vyjádření vůči žalobcům, tedy považuje jej za neoprávněné. Z ustanovení § 1829 odst. 1 a odst. 2 o.z. vyplývá, že spotřebiteli vzniká právo odstoupit od smlouvy v případě spotřebitelské smlouvy uzavřené distančním způsobem nebo mimo obchodní prostory, avšak pouze nejde-li o smlouvu, u níž je odstoupení od smlouvy vyloučeno. Nemožnost odstoupení spotřebitele od smlouvy je pak zakotvena v ustanovení § 1837 o.z.. Jedná se tak o zákonnou výjimku, která omezuje spotřebitele v jeho právu na odstoupení a určuje limity tohoto práva, přičemž zde je dána hranice, kdy právo spotřebitele na odstoupení končí. Předpokladem pro uplatnění ustanovení § 1837 o.z. je pak ve smyslu ustanovení § 1823 ve spojení s ustanovením § 1837 písm. a) o.z. následující: výslovná žádost spotřebitele, aby podnikatel začal s plněním své povinnosti ihned, sdělení podnikatele spotřebiteli o nemožnosti odstoupení od smlouvy jakožto spotřebitel v případě splnění služby a splnění podnikatele poskytované služby. Tyto znaky přitom byly naplněny a to v čl. 14 odst. 14.2 Dohody ve spojení s ujednáním čl. 5 odst. 5.

1. Žalovaná má tedy za to, že na základě výše uvedeného žalobcům právo na odstoupení dle ustanovení § 1829 odst. 1 a odst. 2 o.z. nevzniklo. K tvrzení žalobců, na jehož základě nepřipadá v úvahu ani případné tvrzení, že uzavřením Dohody došlo ke kompletnímu poskytnutí služby ze strany žalované, když dle výkladu žalobců je Dohoda smlouvou zprostředkovatelskou. Ustanovení čl. 5 odst. 5.1 Dohody obsahuje odkaz na samostatnou smlouvu uzavřenou mezi žalovanou a prodávajícím, na základě které se žalovaná zavázala obstarat prodávajícímu příležitost k uzavření určité smlouvy se třetí osobou, za což se prodávající zavázal uhradit žalované provizi. Tato samostatná smlouva pak zajisté je smlouvou o zprostředkování. Uzavřená Dohoda mezi žalovanou, prodávajícím a žalobci je pak výsledkem samostatné smlouvy o zprostředkování s prodávajícím. Pro úplnost žalovaná uvádí, že v tomto případě je provize splatná již za pouhé obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy, přičemž tato příležitost byla obstarána již samotným uzavřením Dohody. Žalovaná měla snahu o mimosoudní vyřešení sporu, kdy žalobcům, v rámci zachování dobrých vztahů, nabídla navrácení poloviny složené blokační úhrady, tedy částky ve výši 90 000 Kč. Žalobci však na tuto nabídku žalované nikterak nereagovali. Navrhuje proto žalobu v celém rozsahu zamítnout.

3. Soud ve věci učinil následující skutková zjištění:

4. Z nesporných tvrzení účastníků bylo zjištěno, že dohoda o koupi nemovitosti byla mezi účastníky uzavřena prostřednictvím sítě Internet a žalobci zaplatili žalované blokační úhradu ve výši 180 000 Kč.

5. Z oznámení o převzetí právního zastoupení, odstoupení od smlouvy a námitky neplatnosti smlouvy ze dne 25. 2. 2022 včetně podacího lístku o zaslání doporučené zásilky ze dne 25. 2. 2022 bylo zjištěno, že právní zástupce žalobců zaslal tento dopis prodávajícímu panu [jméno] [příjmení], kde uvedl, že žalobci odstupují od dohody o koupi nemovitosti a mají za to, že právní jednání představované dohodou nepovažují za platné. Žalobci dále vznesli námitku relativní neplatnosti dohody.

6. Z mailové korespondence z 9. 2. 2022 bylo zjištěno, že žalobkyně z e-mailové adresy [email] zaslala paní [příjmení] (realitní makléřce) e-mail s tím, že při prohlídce předmětného domu zjistily s žalobcem hrubé nedostatky a nedodělky stavby, chybějící dokumentaci k revizím střechy, krovů, reálný stav vybavení, atd. a rádi by využili možnost odstoupení od smlouvy do 14 dnů a navrácení rezervačního poplatku 180 000 Kč do 14 dnů od tohoto sdělení.

7. Z mailové korespondence ze dne 10. 2. 2022 od [jméno] [příjmení], mailová adresa [email], předmět odstoupení od rezervační smlouvy, bylo zjištěno, že realitní makléřka sdělovala prostřednictvím e-mailu žalobkyni, že požadavek na posouzení vrácení blokační úhrady makléřka odeslala na právní oddělení žalované a žalobkyni bude kontaktovat ohledně informací k dalšímu postupu.

8. Z Dohody o koupi nemovitosti [číslo] (dále jen„ dohoda“) bylo zjištěno, že prodávající pan [jméno] [příjmení], [datum narození], žalobci jako zájemci a žalovaná uzavřeli dne 27.1.2022 tuto dohodu, přičemž je zde uvedeno, že dohoda je smlouvou o smlouvě budoucí kupní a prodávající a zájemce se na jejím základě zavazují uzavřít kupní smlouvu a žalovaná se zavazuje vykonávat činnosti sjednané v dohodě. Jejím předmětem byly nemovité věci - pozemek [anonymizována dvě slova], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], rodinný dům, vše zapsáno na listu vlastnictví [číslo] pro [katastrální uzemí], [územní celek]. Výše kupní ceny včetně provize je stanovena částkou 4 500 000 Kč, výše blokační úhrady je 180 000 Kč a dohoda je uzavřena do 26. 4. 2022. V dohodě je uvedeno, že blokační úhradu žalovaná vrátí zájemci, pokud nedojde k uzavření smlouvy, vyjma čl. 5 odst. 5.2 dohody. Podle čl. 14 1. Platnost a úpravy Dohody, smluvní strany měly možnost navrhnout úpravy a doplnění Dohody a seznámily se s ní v dostatečném předstihu před jejím podpisem. Podle čl. 14 2. Poučení, smluvní strany před uzavřením Dohody požádaly [anonymizováno], aby s plněním služby započala ihned po uzavření Dohody Smluvní strany prohlašují, že byly informovány, že nejsou oprávněny jako spotřebitel od Dohody odstoupit, pokud jim [anonymizováno] obstará příležitost k uzavření smlouvy.

9. Z dopisu žalobců ze dne 25. 2. 2022 adresovaného žalované včetně podacího lístku o zaslání doporučené zásilky ze dne 25. 2. 2022 bylo zjištěno, že žalobci zaslali žalované předžalobní výzvu ve smyslu § 142a zákona č. 99/1963 Sb., přičemž žalovanou vyzývali k úhradě částky ve výši 180 000 Kč a k úhradě nákladů vynaložených na právní zastoupení, a to vše do 4. 3. 2022. V dopise je dále uvedeno, že žalobci před uzavřením smlouvy o svém právu odstoupit od smlouvy poučeni nebyli a z tohoto důvodu se dne 9.2.2022 rozhodli realizovat své právo podle § 1829 odst. 1 a 2 o.z., kdy toto odstoupení učinili prostřednictvím mailu, dále z procení opatrnosti rovněž tímto dopisem od Dohody dle § 1829 odst.1,2 o.z. odstupují, a to ze stejného důvodu.

10. Soudem učiněný závěr o skutkovém stavu věci se plně shoduje s výše uvedenými skutkovými zjištěními soudu, a z tohoto důvodu lze již jen odkázat na shora uvedené a shrnout, že bylo soudem prokázáno, že mezi žalobci jako zájemci, prodávajícím [jméno] [příjmení] a žalovanou jakožto zprostředkovatelem byla uzavřena dne 27. 1. 2022 Smlouva (Dohoda o koupi nemovitosti [číslo]) jejímž předmětem byly nemovité věci zapsané na [list vlastnictví] v [katastrální uzemí] Smlouva byla podepsána prostřednictvím sítě Internet. Žalobci uhradili žalované částku ve výši 180 000 Kč za účelem blokace předmětných nemovitostí. Mailem ze dne 9.2.2022 a dopisem ze dne 25. 2. 2022 žalobci od uzavřené Dohody odstoupili, současně po žalované požadovali vrácení uhrazené částky do 4.3.2022 (dopis ze dne 25.2.2022 je současně předžalobní upomínkou).

11. Po právní stránce soud věc posoudil podle zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen„ o. z.“) Podle § 6 odst. 1 o. z. každý má povinnost jednat v právním styku poctivě. Podle § 6 odst. 2 o. z. nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého nebo protiprávního činu. Nikdo nesmí těžit ani z protiprávního stavu, který vyvolal nebo nad kterým má kontrolu. Podle § 1785 o. z. smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem. Podle odborné literatury, určením "obsahu smlouvy" alespoň obecným způsobem je nutno rozumět právě alespoň obecné vymezení předmětu plnění, jakož i určení kauzy budoucího závazku (to dohromady tvoří rozsah podstatných náležitostí toho kterého smluvního typu). Zároveň ovšem - a to je zřejmě důvod terminologické změny - bude třeba brát v potaz skutečnou vůli stran a pečlivě odlišit smlouvu o budoucí smlouvě od pouhých punktací: pokud některá ze stran dala při vyjednávání najevo, že požaduje dohodu ještě o nějaké další otázce, bude i ona součástí "obsahu" smlouvy, který nutno ve smlouvě o budoucí smlouvě určit; nedošlo-li k tomu, budeme předběžnou dohodu považovat za punktace ve smyslu § 1726 o. z. ipso facto. (ŠVESTKA, Jiří, Jan DVOŘÁK, Josef FIALA aj. Občanský zákoník: Komentář, Svazek V, (§ 1721-2520) (Systém ASPI). Wolters Kluwer (cit. 2021 -6-30). ASPI_ID KO89_e2012CZ. Dostupné v Systému ASPI. ISSN: 2336-). Podle § 1818 o. z. má-li spotřebitel právo odstoupit od smlouvy podle ustanovení tohoto dílu, nevyžaduje se, aby uvedl důvod, a s právem odstoupit od smlouvy nelze spojit postih. Využije-li spotřebitel právo odstoupit od smlouvy podle ustanovení tohoto dílu, považuje se lhůta pro odstoupení za zachovanou, pokud spotřebitel v jejím průběhu odešle podnikateli oznámení, že od smlouvy odstupuje. Podle § 1820 odst. 1, písm. f) o. z. směřuje-li jednání stran k uzavření smlouvy a používá-li při něm podnikatel výhradně alespoň jeden komunikační prostředek, který umožňuje uzavřít smlouvu bez současné fyzické přítomnosti stran (dále jen„ prostředek komunikace na dálku“) nebo směřuje-li takové jednání k uzavření smlouvy mimo prostor obvyklý pro podnikatelovo podnikání, sdělí podnikatel spotřebiteli v dostatečném předstihu před uzavřením smlouvy nebo před tím, než spotřebitel učiní závaznou nabídku také pokud lze využít práva na odstoupení od smlouvy, podmínky, lhůtu a postupy pro uplatnění tohoto práva, jakož i formulář pro odstoupení od smlouvy, jehož náležitosti stanoví prováděcí právní předpis. Podle § 1828 odst. 1 o. z. sjednává-li se smlouva mimo prostor obvyklý pro podnikatelovo podnikání, sdělí podnikatel spotřebiteli písemně údaje uvedené v § 1811 odst. 2 a § 1820 odst. 1; v jiné textové podobě jen tehdy, pokud s tím spotřebitel souhlasil. Podle § 1828 odst. 2 o. z. za smlouvu uzavřenou mimo prostor obvyklý pro podnikatelovo podnikání se považuje také smlouva uzavřená a) v prostoru obvyklém pro podnikatelovo podnikání, pokud k jejímu uzavření došlo bezprostředně poté, co podnikatel oslovil spotřebitele mimo tyto prostory, a b) během zájezdu organizovaného podnikatelem za účelem propagace a prodeje zboží či poskytování služeb. Podle § 1829 odst. 1 o. z. spotřebitel má právo odstoupit od smlouvy ve lhůtě čtrnácti dnů. Lhůta podle věty první běží ode dne uzavření smlouvy a jde-li o a) kupní smlouvu, ode dne převzetí zboží, b) smlouvu, jejímž předmětem je několik druhů zboží nebo dodání několika částí, ode dne převzetí poslední dodávky zboží, nebo c) smlouvu, jejímž předmětem je pravidelná opakovaná dodávka zboží, ode dne převzetí první dodávky zboží. Podle § 1829 odst. 2 o. z. nebyl-li spotřebitel poučen o právu odstoupit od smlouvy v souladu s § 1820 odst. 1 písm. f), může spotřebitel od smlouvy odstoupit do jednoho roku a čtrnácti dnů ode dne počátku běhu lhůty pro odstoupení podle odstavce 1. Jestliže však byl spotřebitel poučen o právu odstoupit od smlouvy v této lhůtě, běží čtrnáctidenní lhůta pro odstoupení ode dne, kdy spotřebitel poučení obdržel. Podle § 1832 odst. 1 o. z. odstoupí-li spotřebitel od smlouvy, vrátí mu podnikatel bez zbytečného odkladu, nejpozději do čtrnácti dnů od odstoupení od smlouvy, všechny peněžní prostředky včetně nákladů na dodání, které od něho na základě smlouvy přijal, stejným způsobem. Podnikatel vrátí spotřebiteli přijaté peněžení prostředky jiným způsobem jen tehdy, pokud s tím spotřebitel souhlasil a pokud mu tím nevzniknou další náklady. Podle § 1970 o. z. po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená. Podle § 2445 odst. 1 o. z. smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi. Podle § 2445 odst. 2 o. z. je-li již při uzavření smlouvy, kterou se jedna strana zaváže obstarat druhé straně příležitost k uzavření smlouvy s třetí osobou, z okolností zřejmé, že za obstarání bude požadována odměna, má se za to, že byla uzavřena smlouva o zprostředkování.

12. Z výše uvedeného vyplývá, že žalobci jako spotřebitelé uzavřeli s žalovanou a prodávajícím [jméno] [příjmení] dne 27. 1. 2022 smlouvu nazvanou jako Dohoda o koupi nemovitostí, které jsou v této dohodě specifikovány za kupní cenu vč. provize 4 500 000 Kč, zároveň v této dohodě byli informováni, že nejsou oprávněni jako spotřebitel od dohody odstoupit, pokud jim realitní kancelář obstará příležitost k uzavření smlouvy. Tuto smlouvu soud hodnotí, jako neurčitou (innominátní), neboť není smlouvou o smlouvě budoucí o uzavření kupní smlouvy na nemovité věci, jelikož nemá veškeré náležitosti smlouvy o smlouvě budoucí podle § 1758 an. o. z. Smlouva má z části prvky smlouvy o zprostředkování podle § 2445 an. o. z., avšak v této věci posouzení o jaký smluvní typ se jedná není rozhodující. Soud však v dané věci došel k závěru, že výše uvedená smlouva byla uzavřena mimo obvyklé prostory k podnikání žalované ve smyslu ust. § 1828 o. z., žalobci o svém právu odstoupit od takto uzavřené smlouvy poučeni nebyli. Mailem ze dne 9.2.2022 a následně i dopisem ze dne 25. 2. 2022 tak žalobci řádně a včas od smlouvy odstoupili. V řízení nebylo prokázané, že by žalovaná o možnosti od této smlouvy odstoupit žalobce poučila, z tohoto důvodu tak žalobcům náleželo právo v zákonné lhůtě tj. do jednoho roku a čtrnácti dnů od smlouvy odstoupit, což žalobci řádně a včas učinili podle § 1829 odst. 2 o. z. a částku ve výši 180 000 Kč důvodně požadovali zpět. Za situace, kdy po provedeném dokazování má soud za prokázané, že ze strany žalované došlo k pochybení plynoucího ze závazkově-právního vztahu a současně z kogentních ustanovení o. z., je tak žalovaná povinna žalovanou částku žalobcům vrátit ve smyslu § 2991 odst. 1 a 2 o. z, a to včetně zákonného úroku z prodlení. V tomto konkrétním případu se tak jedná o situaci, kdy profesionál neposkytl žalobcům pravdivé informace, ba dokonce spotřebitele krátil na jejich zákonných právech. Soud v této situaci považuje za nutné upozornit i na to, že se ze strany žalované jednalo o zcela nepoctivé jednání ve smyslu ust. § 6 odst. 1 i 2 o. z., když žalovaná zanesla do Smlouvy„ čl. 14 2. Poučení“.

13. S ohledem na výše uvedené soud tak žalobě žalobců vyhověl v celém rozsahu, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku.

14. Výrok o nákladech řízení vyplývá z ustanovení § 142 odst. 1 o.s.ř., dle kterého mají právo na náhradu nákladů řízení úspěšní žalobci. Žalobcům vznikly náklady řízení ve výši 72 927,20 Kč, sestávají se ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 7 200 Kč, nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 180 000 Kč, sestávající u každého z žalobců z částky 8 300 Kč za 4 úkony uvedené v § 11 odst. 1 a. t. (příprava a převzetí zastoupení, předžalobní výzva, návrh ve věci samé, účast na jednání před soudem prvního stupně), snížených dle § 12 odst. 4 a.t. o 20 % (Jde-li o společné úkony při zastupování nebo obhajobě dvou nebo více osob, náleží advokátovi za každou takto zastupovanou nebo obhajovanou osobu mimosmluvní odměna snížená o 20 %), tedy v případě dvou osob (dva žalobci) je snížená odměna za každou z osob ve výši 6 640 Kč, tedy za jeden úkon celkem 13 280 Kč, a paušálních náhrad výdajů ve výši 1 200 Kč, tj. po 300 Kč za každý ze 4 úkonů dle § 13 odst. 4 a. t., a DPH 21% ve výši 11 407,20 Kč. Vzhledem k tomu, že žalobci byli ve sporu zastoupeni advokátem, uložil soud celkovou částku nákladů řízení zaplatit přímo tomuto advokátovi ve smyslu ust. § 149 odst. 1 o.s.ř.

15. Lhůty k plnění byly stanoveny dle § 160 odst. 1 o.s.ř. jako obvyklé pariční v délce tří dnů.