26 C 65/2025

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl soudkyní Mgr. Ivetou Nedozrálovou ve věci žalobce: Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno / Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno , IČO Anonymizováno sídlem Anonymizováno Anonymizováno / Anonymizováno , Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno - Anonymizováno zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Anonymizováno . Anonymizováno Anonymizováno sídlem Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno / Anonymizováno , Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno o zaplacení 2 500 000 Kč s příslušenstvím

I. Návrh žalobce, aby žalované byla uložena povinnost zaplatit žalobci částku ve výši , částka, s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % p.a. z této částky od , datum, do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení částku ve výši , částka, k rukám zástupce žalované , tituly před jménem, , jméno FO, , Anonymizováno, , advokáta, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobou doručenou zdejšímu soudu dne , Anonymizováno, ., Anonymizováno, ., Anonymizováno, se žalobce domáhá na soudu vydání rozhodnutí, kterým by žalované byla uložena povinnost zaplatit žalobci částku ve výši , částka, s příslušenstvím s následujícím odůvodněním. Žalobce uvedl, že je společenstvím vlastníků ve smyslu ustanovení § 1194 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“), a to pro zajišťování správy bytového domu na adrese , adresa, (dále jen „Dům“), který je součástí pozemku parc. č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, , obci , adresa, (dále jen „Pozemek“). Žalovaná je právním nástupcem obchodní společnosti , právnická osoba, , se sídlem , adresa, , IČO , IČO, (dále jen „, právnická osoba, “), a to v důsledku fúze sloučením. Až do , datum, měla žalovaná formu společnosti s ručením omezeným a vystupovala pod obchodní firmou SLV , právnická osoba, . V Pozemku je vymezeno celkem , hodnota, bytových jednotek č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, až , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Všichni současní vlastníci nabyli jednotky koupí od právního předchůdce žalované (, právnická osoba, ), případně přímo od žalované, a to v období od , datum, do , datum, . Společnost , právnická osoba, před prodejem jednotek v Domě současným vlastníkům provedla rekonstrukci Domu a rozdělila Dům na jednotky. Celková souhrnná cena, za kterou žalovaná (její právní předchůdce) jednotky v Domě prodala současným vlastníkům činila , částka, . Poté co současní vlastníci nabyli svá vlastnická práva k příslušným jednotkám od právního předchůdce žalované a převzali je do užívání, shledali že jednotky trpí množstvím vad, které se týkaly nejen samotných jednotek, ale též společných částí Domu. Nejzásadnější z těchto vad představoval zcela nevyhovující, lze dokonce říci dezolátní stav střechy Domu. Pokud jde o samotný stav střechy, její až dezolátní stav a související vadná instalace střešních oken způsobovala zatékání vody do Domu a celkovou degradaci Domu vlivem vlhkosti. Bylo zjištěno, že střecha vůbec neplnila svou funkci a docházelo k masivnímu zatékání srážkové vody do podstřeší. Veškeré tyto, jakož i další vady, byly zjištěny na základě dvou znaleckých posudků, a to znaleckého posudku č. , hodnota, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, ze dne , datum, , vypracovaného , právnická osoba, , znalcem v oboru stavebnictví, odvětví různá, specializace střechy, krytiny, izolace (dále jen „Znalecký posudek č. , hodnota, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, “) a dále z revizního znaleckého posudku objednaného na popud samotné žalované, tj. znaleckého posudku , Anonymizováno, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ze dne , datum, vypracovaného , tituly před jménem, , jméno FO, , znalcem pro obor projektování a stavebnictví, pro stavební odvětví různá se specializací na střešní a obvodové pláště budov, spodní stavby, mokré provozy (dále jen „Znalecký posudek , Anonymizováno, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, “). Na jednotlivé vady společných částí Domu a jednotek vlastníci jednotek upozorňovali právního předchůdce žalované opakovaně. Za účelem řešení těchto vad proběhlo hned několik schůzek mezi vlastníky jednotek a tehdejším jednatelem právního předchůdce žalované (též současným členem správní rady žalované) panem , adresa, . Uvedená jednání mezi vlastníky a panem , jméno FO, se ukázala jako bezvýsledná. Dne , datum, proto byla právní předchůdkyně žalované odvolána z funkce předsedy SVJ. Téhož dne vlastníci jednotek v Domě prostřednictvím svého právního zástupce vytknuli vady jednotek v Domě. Vlastníci jednotek v Domě požadovali odstranění vad opravou. Přílohou uplatnění byl též Znalecký posudek , Anonymizováno, , Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, , který dokládal závadný stav střechy Domu včetně vadné instalace střešních oken. Problematickým aspektem uplatňování práv z vadného plnění byla též skutečnost, že právní předchůdkyně žalované byla též předsedkyní žalobce (společenství vlastníků jednotek v Domě). Dne , datum, proto došlo rovněž ke změně v osobě předsedy žalobce. Až po tomto datu proto mohly být jednání reálně vedeny i žalobcem samotným. Protože žalovaná projevila ochotu opravit další vytknuté vady jednotek v Domě, další diskuze ohledně vytknutých vad byla vedena jen k řešení nevyhovujícího stavu střechy. Na vytknuté vady reagovala žalovaná až v , Anonymizováno, , Anonymizováno, a navrhla prohlédnutí a vyhodnocení střechy znalcem, v návaznosti na vyhodnocení střechy znalcem zadání zpracování návrhů na řešení a odstranění vad určené společnosti a následně realizaci opravy střechy. Žalobce navrhoval první krok přeskočit, protože stav střechy byl v nedávné době znalcem přezkoumán (viz. Znalecký posudek č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, zaslaný společně s výzvou ze dne , datum, ). Žalovaná přesto trvala na vyhotovení nového znaleckého posudku. Na osobní schůzce mezi žalobcem, jeho právním zástupcem, panem , jméno FO, jakožto jednatelem žalované a , tituly před jménem, , jméno FO, jakožto osobou vykonávající rozhodující vliv u žalované, bylo dohodnuto, že nově vypracovaný znalecký posudek bude podroben revizím ze strany žalované zvolenou osobou a v návaznosti na to bude zvolen vhodný postup k odstranění nevyhovujícího stavu střechy Domu. Žalobce proto nechal vypracovat nový znalecký posudek. Ten byl dne , datum, zaslán žalované k dohodnutým revizím společně s oceněním možných nápravných opatření střechy Domu. Přes urgence a přísliby ze strany žalované nebyla žalobci ani žádnému z vlastníků nikdy žádná revize druhého znaleckého posudku předložena Na místo revize znaleckého posudku a jeho závěrů předložila žalovaná dne , datum, žalobci nabídku, že na místo toho, aby sama vady odstraňovala, že uhradí vlastníkům souhrnnou částku ve výši , částka, ; uvedená částka bude uhrazena na základě vzájemné dohody o vypořádání a bude představovat souhrnnou kompenzaci za veškeré vady u nichž nebyla dosažena mezi Vlastníky a žalovanou shoda ohledně práva na jejich odstranění; a současně se měla žalovaná vzdát svého domnělého práva na náhradu škody vůči jednotlivým vlastníkům jednotek souvisejícího s neposkytnutím součinnosti ze strany vlastníků pro změnu účelu užívání jednotky č. , hodnota, v Domě. Žalobce na kompenzaci nevyhovujícího stavu střechy požadoval částku , částka, . Žalovaná však o výši kompenzace neumožnila jednat. V zájmu smírného řešení vlastníci a žalobce byli ochotni akceptovat i takto nízkou kompenzaci. V rámci procesu uzavírání dohody si žalovaná vymínila, že nejprve dohodu podepíšou vlastníci a žalobce, když tak učinili, dne , datum, byla dohoda předána k podpisu žalované. I přes to, že byli žalobce i vlastníci ujišťováni, že žalovaná dohodu podepíše, nestalo se tak a žalovaná přestala komunikovat. S ohledem na průběh mimosoudních jednání, kdy na místo opravy střechy měla být vada kompenzována poskytnutím slevy, byli žalobce a vlastníci donuceni zařídit opravu střechy prostřednictvím třetí osoby, a to společnosti , právnická osoba, ., se kterou byla dne , datum, uzavřena smlouva o dílo na opravu střechy. Za tímto účelem žalobce uzavřel dne , datum, úvěrovou smlouvu. Cena díla činila , částka, . V důvodu nezbytného záboru pozemku a komunikace na něm navazující, uhradil žalobce , Anonymizováno, . , Anonymizováno, . , Anonymizováno, částku , částka, . Oprava střechy byla dokončena a dílo bylo předáno a cena díla uhrazena. Protože mezi účastníky došlo ke konsenzu ohledně způsobu odstranění vad střechy, a to že bude poskytnuta finanční kompenzace (sleva) a protože žalobce v rámci mimosoudních jednání uplatnil kompenzaci vad střechy částku ve výši , částka, , požaduje úhradu této částky s příslušenstvím po žalované.

2. Žalovaná k žalobě uvedla, že navrhuje žalobu zamítnout. Z podané žaloby není vůbec zřejmé, čeho se žalobce žalobou vlastně domáhá, resp. na základě jakého právního titulu měl vzniknout jím uplatňovaný nárok. Z žaloby totiž jednoznačně nevyplývá, zda se má v případě uplatněného nároku na úhradu částky ve výši , částka, s příslušenstvím jednat o nárok založený na právech z vadného plnění, nebo zda se má jednat o nárok na náhradu škody, nebo zda se žalobce tohoto nároku domáhá na základě úplně jiného právního titulu, který žalované není z žaloby znám. Pokud by se mělo jednat o nárok z odpovědnosti za vady, byl by zcela nepochybně promlčený a žalovaná vznáší námitku promlčení. Především má však žalovaná za to, že žalobcem tvrzený nárok vůbec nevznikl, resp. žalobcem tvrzeným způsobem ani vzniknout nemohl. Žalobce uvádí, že s realizací opravy střechy, jako společné části Domu, nečekal na výsledek jednání s žalovanou (kde není zřejmé, zda je myšleno reklamační řízení, protože to bylo již dříve ukončeno zamítnutím vady nebo jednání o dohodě o kompenzaci, které strany vedly, ale nebylo nakonec zakončeno uzavřením takové dohody), ale odstranění si zajistil sám na své náklady. Aby byla právním titulem nároku uplatněného žalobou náhrada škody je přitom v takové situaci zcela vyloučeno. Žalobce se již dříve snažil domoci svých domnělých nároků po žalované soudní cestou, a to žalobou ze dne , datum, , o zaplacení částky ve výši , částka, s příslušenstvím. Zaplacení této částky si žalobce nárokoval z titulu předsmluvní odpovědnosti v souvislosti s neuzavřením výše uvedené dohody o kompenzaci. Přičemž ani v tomto případě nebyl žalobce se svým pokusem úspěšný, když jak Obvodní soud pro , adresa, jako soud prvního stupně, tak i , Anonymizováno, , Anonymizováno, v , Anonymizováno, jako soud odvolací, neshledaly nárok žalobce důvodným a žaloba byla zamítnuta. V případě, že by se nárok uplatněný žalobcem měl zakládat na právech z vadného plnění, pak má žalovaná za to, že takový nárok žalobce není důvodný a nemůže před soudem obstát. Žalobce, resp. vlastníci jednotek, u žalované vady předmětu koupě vytknuli oznámením ze dne , datum, . V tomto oznámení byly vytknuty vady jednotek a dále společných částí Domu, přičemž jako nejpodstatnější vada byla ze strany žalobce považována vada střechy Domu. Jako způsob odstranění vady střechy byl v oznámení ze dne , datum, vybrán způsob odstranění vady opravou. Žalovaná nikdy uplatněnou vadu střechy neuznala jako oprávněnou, a i nadále je přesvědčena o tom, že žalobci žádný nárok z odpovědnosti za tuto vadu střechy nevznikl. V tomto svém postoji byla žalovaná po celou dobu konzistentní a jeho změnu nelze vykládat ani z toho, že žalovaná předložila žalobci dne , datum, návrh dohody o kompenzaci (finančního vypořádání ve výši , částka, , a to jako souhrnnou a konečnou kompenzaci za veškeré vady, které byly ze strany žalobce, resp. vlastníků jednotek, notifikovány a ohledně kterých nebyla dosažena shoda, zda to vady jsou a zda je jejich reklamace oprávněná či nikoliv), když v tomto e-mailu je výslovně uvedeno, že žalovaná oprávněnost reklamovaných vad nikterak neuznává. Toto shodně žalovaná zopakovala i v e-mailu ze dne , datum, . Nabídku na uzavření dohody učinila žalovaná žalobci, výslovně v ní bylo uvedeno, že žalovaná žalobcem reklamované vady (vč. vady střechy) neuznává, nelze ji tedy v žádném případě vykládat jako návrh na poskytnutí slevy z kupní ceny z titulu odpovědnosti za vady (vadu střechy). Stejně tak skutečnost, že žalobce reagoval na nabídku žalované (v níž bylo výslovně uvedeno, že žalobcem reklamované vady neuznává a nabízená finanční kompenzace je projevem její snahy a smírné vypořádání vztahů mezi žalobcem a žalovanou) požadavkem na navýšení finančního vypořádání obsaženého v dohodě, nemůže být v žádném případě vykládána jako uplatnění práva z vadného plnění, konkrétně nároku na slevu z kupní ceny. Požadavek na vyšší částku finančního vypořádání je nutno vnímat výhradně jako vyjednávací pozici žalobce v rámci jednání o vypořádání, nikoliv jako právní úkon směřující k výkonu práv z odpovědnosti za vady. Ostatně předmětem jednání byla dohoda, u jejíhož návrhu žalovaná od počátku jasně deklarovala, že žalobcem reklamované vady neuznala a neuznává. Za zcela neopodstatněný, nepodložený a neodpovídající skutkovému ději potom žalovaná považuje závěr žalobce, kdy se žalobce domnívá, že mezi ním a žalovanou došlo ke konsenzu ohledně způsobu odstranění vad slevou z kupní ceny. Všechna doložená vyjádření žalované k vadám (vč. vady střechy) totiž jasně deklarují, že žalovaná tyto reklamace neuznává jako oprávněné. V takové situaci pochopitelně neměla ani vůli ani důvod dosahovat konsenzu ohledně poskytování nároků z neuznaných vad. V případě, že by se nárok uplatněný žalobcem měl zakládat na právu na náhradu škody, pak má žalovaná opět za to, že takový nárok žalobce není důvodný a nemůže před soudem obstát. Pro úspěšné uplatnění práva na náhradu škody je potřeba prokázat, že byly naplněny všechny předpoklady vzniku povinnosti nahradit škodu, tedy protiprávní jednání žalované, vznik škody a příčinnou souvislost. Žalobce však v žalobě vůbec neprokázal vznik škody, protiprávní jednání žalované, ani příčinnou souvislost mezi tvrzenou škodou a protiprávním jednáním žalované. V tomto ohledu se tedy nemůže v žádném případě jednat ani o uplatnění nároku žalobce na náhradu škody. Žalobce s realizací opravy střechy, jako společné části Domu, nečekal na výsledek jednání s žalovanou (kde není zřejmé, zda je myšleno reklamační řízení, protože to bylo již dříve ukončeno zamítnutím vady nebo jednání o dohodě, které strany vedly, ale nebylo nakonec zakončeno uzavřením takové dohody). Pokud však v takové situaci dobrovolně vynaložil náklady na opravu střechy, nemůže jejich náhradu požadovat po žalované jako náhradu škody. K námitce promlčení žalovaná doplnila, že v souladu s ustanovením § 619 odst. 1 a 2 o.z. platí, že promlčecí lhůta pro uplatnění práva vymahatelného u orgánu veřejné moci počne běžet ode dne, kdy právo mohlo být uplatněno poprvé, tzn. kdy se oprávněná osoba dozvěděla o okolnostech rozhodných pro počátek běhu promlčecí lhůty, anebo se o nich dozvědět měla a mohla. Dle ustanovení § 629 odst. 1 o. z. trvá promlčecí lhůta tři roky. Žalobce, resp. vlastníci jednotek, vytkli u žalované vadu střechy oznámením ze dne , datum, , ve které požadoval odstranění vady střechy formou opravy v přiměřené době po jejím vytknutí. I kdyby žalobci skutečně náležela práva z vadného plnění, s čímž žalovaná nesouhlasí a je přesvědčena o tom, že reklamace vady střechy nebyla oprávněná, počala by běžet promlčecí lhůta pro práva žalobce z vadného plnění dne , datum, , resp. po uplynutí zákonem požadované doby pro odstranění vady dne , datum, . Právo žalobce, pokud by oprávněně existovalo, by se v takovém případě promlčelo ve lhůtě tří let od tohoto okamžiku a ke dni podání žaloby by již bylo promlčené.

3. K vyjádření žalované žalobce uvedl, předchozí soudní spor mezi žalobcem a žalovanou, kdy žalobce se po žalované domáhal v rámci řízení vedeném před zdejším soudem pod sp. zn. , spisová značka, uhrazení částky , částka, s příslušenstvím z titulu předsmluvní odpovědnosti, a to vzhledem ke specifikům jednání o dohodě o narovnání, nárok byl uplatňován jako ztráta z neuzavřené smlouvy. Žaloba však byla zamítnuta. V tomto řízení jsou splněny podmínky pro přiznání nároku žalobce jako nároku na přiměřenou slevu z ceny věci v důsledku vadného plnění žalované. Ona vada spočívala primárně v havarijním stavu střechy Domu. Byť byly uplatňovány i další vady na společných částech Domu či na jednotlivých jednotkách (a některé tyto vady byly i odstraněny), vzhledem k bagatelní povaze těchto jiných vad se výklad soustřeďuje primárně na závadný stav střechy Domu. Lze přisvědčit žalované v tom, že původně byla žalovaná vyzvána, aby odstranila vadu střechy Domu a další vady jejich opravou. To se stalo dne , datum, . Rovněž je nesporné, že žalovaná střechu Domu neopravila. Zcela určující pro oprávněnost nároku žalobce je chování žalované, které je popsáno již v samotné žalobě. V rámci jednání žalobce (respektive vlastníci) požadovali jako kompenzaci částku , částka, . Na to bylo odpovězeno ze strany žalované, že částka , částka, je konečná. Argumentem žalované pro takovouto částku bylo, že v rámci dohody o narovnání se měla žalovaná vzdávat svého nároku ve výši minimálně , částka, . Pokud žalobci (vlastníkům) měla být vyplacena částka , částka, a současně se měla žalovaná vzdát svého vlastního nároku ve výši , částka, , pak i optikou žalované nemůže být o požadované slevě pochyb. Vlastníky jednotek v domě společně s žalobcem bylo tedy odsouhlaseno že bude na základě dohody vyplacena částka , částka, . Dne , datum, byla k požadavku žalované podepsána znění dohody o narovnání ze strany žalobce a vlastníků jednotek s úředně ověřenými podpisy a tato byla předána k podpisu žalované. Žalovaná následně několikrát ujistila žalobce, že dohodu podepíše, nicméně že čeká na zajištění financování. Následně však žalovaná přestala komunikovat, aniž by jednání s žalobcem ukončila. Vzhledem k pospanému průběhu jednání a chování žalované je vznesení námitky promlčení žalovanou v daném případě ve zcela zjevném rozporu s dobrými mravy, a proto na jejím základě k promlčení nedochází.

4. Žalovaná dále uvedla, že žalobce si jako způsob odstranění vady střechy zvolil opravu, nikdy u žalované neuplatnil nárok na přiměřenou slevu z ceny věci v důsledku vadného plnění žalované. Nabídka žalované na uzavření dohody nebyl návrh na poskytnutí slevy z kupní ceny z titulu odpovědnosti za vadu střechy, neboť všechna doložená vyjádření žalované k vadám jasně deklarují, že žalovaná reklamace neuznává jako oprávněné. V takové situaci pochopitelně neměla ani vůli ani důvod dosahovat konsenzu ohledně uspokojování žalobci uplatněných nároků z žalovanou neuznaných vad. Jednalo se o vstřícný návrh žalované na vypořádání bez jakéhokoliv uznání vady střechy či nároku žalobce. Návrh dohody byl žalovanou předložen jako cesta k dosažení konsenzu za účelem ukončení sporné situace a předejití případným budoucím sporným nárokům.

5. Soud ve věci učinil následující skutková zjištění :

6. Z výpisu z rejstříku společenství vlastníků jednotek, vedeného , Anonymizováno, , Anonymizováno, v , Anonymizováno, , oddíl , Anonymizováno, , vložka , Anonymizováno, , bylo zjištěno, že žalobce je od , datum, zapsán v rejstříku společenství vlastníků jednotek.

7. Z úplného výpisu z obchodního rejstříku vedeného , Anonymizováno, soudem v , Anonymizováno, , oddíl , Anonymizováno, , vložka , Anonymizováno, , bylo zjištěno, že žalovaná je od , datum, zaspána v obchodním rejstříku, v období od , datum, do , datum, pod názvem , Anonymizováno, , právnická osoba, ., došlo i ke změně formy.

8. Z rozsudku zdejšího soudu ze dne , datum, č.j. , spisová značka, bylo zjištěno, že ve věci žalobce proti žalované (stejní účastníci jako v tomto řízení), byla žaloba žalobce o zaplacení částky , částka, s příslušenstvím zamítnuta. Žalobce v řízení svůj nárok uplatnil jako náhradu škody, která mu vznikla z neuzavřené smlouvy ( dohody o narovnání), a to ve výši plnění, které mělo být jednotlivým vlastníkům jednotek vyplaceno v případě, pokud by k uzavření předmětné dohody došlo. K odvolání žalobce byl rozsudek zdejšího soudu rozsudkem Městského soudu v Praze ze dne , datum, č.j. , spisová značka, potvrzen.

9. Z výpisu z katastru nemovitostí obec , adresa, , kat. území , adresa, , ze , Anonymizováno, ., Anonymizováno, ., Anonymizováno, , LV , Anonymizováno, , bylo zjištěno, spoluvlastníky parcely , Anonymizováno, , zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je byt. dům č.p. , Anonymizováno, , jsou majitelé jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, je , jméno FO, , , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , jméno FO, a , jméno FO, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , jméno FO, a , jméno FO, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , tituly před jménem, , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , jméno FO, a , jméno FO, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , tituly před jménem, , jméno FO, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , jméno FO, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , tituly před jménem, , jméno FO, a , jméno FO, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , tituly před jménem, , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , jméno FO, a , jméno FO, , , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , tituly před jménem, , jméno FO, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , jméno FO, a , jméno FO, .

10. Z dopisu ze dne , datum, včetně doručenky datové zprávy bylo zjištěno, že žalobce vytkl právní předchůdkyně žalované ( , právnická osoba, ) vady předmětu koupě na bytovém domě , adresa, , a to jak jednotlivých jednotek, ta i na ( a to především) společných částech budovy, kdy stav střešní konstrukce budovy byl na základě znaleckého posudku zjištěn jako alarmující. Žalobce uplatnil svůj nárok na odstranění vad opravou vadných částí jednotek, když opravy mají zahrnovat taktéž společné části budovy. Dopis byl právní předchůdkyni žalované doručen dne , datum, .

11. Ze znaleckého posudku č. , hodnota, -, Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, ze dne , datum, bylo zjištěno, že znalec , právnická osoba, vypracoval znalecký posudek na posouzení stavu střešní konstrukce na obytném domě , Anonymizováno, v , Anonymizováno, ulici č.p. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , , adresa, . Ze závěrů tohoto znaleckého posudku vyplývá, že náprava celého střešního systému spočívá v tom, že se musí předělat celá střešní krytina včetně všech doplňků, střecha je neopravitelná, jediný možný postup pro zajištění dlouhodobě bezproblémového stavu je střechu rozebrat a zhotovit v souladu s technologickým předpisem.

12. Z dopisu ze dne , datum, a z doručenky datové zprávy bylo zjištěno, že žalobce oznámil a vytknul dodatečné vady předmětu koupě u právního předchůdce žalované ( , právnická osoba, ) a urgoval vyjádření k oznámení z listopadu. Dopis byl právní předchůdkyni žalované doručen dne , datum, .

13. Ze znaleckého posudku , Anonymizováno, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ze dne , datum, vypracovaného znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, bylo zjištěno, že jeho předmětem bylo posouzení střechy a příčin vlhkostních poruch v podstřeší. Ze závěrů znaleckého posudku vyplývá, že byly zjištěny některé závažné nedostatky v provedení skladby střechy, s ohledem na závažnost a charakter zjištěných vad není možné provádět opravy jen lokálního charakteru, ale je nutné přistoupit k celkové opravě střechy, která si vyžádá v každém případě odstranění původní krytiny.

14. Ze zápisu z jednání - řešení reklamačních vad dne , datum, bylo zjištěno, že proběhlo jednání o řešení reklamačních vad, které byly uplatňovány žalobcem u právního předchůdce žalované. Byl dohodnut postup, kdy bude předložen nový znalecký posudek, bude umožněna technická kontrola jeho závěrů a doporučení žalované a žalovaná si zajistí finanční prostředky pro racionální řešení závadného stavu.

15. Z nesporných tvrzení účastníků a z emailové korespondence ze dne , datum, bylo zjištěno, že žalovaná navrhla žalobci a vlastníků jednotek dohodu o kompenzaci - finanční vypořádání ve výši , částka, , za kterou je možné provést opravu střechy, tuto částku uhradí na základě uzavřené dohody o vzájemném vypořádání, a to jako souhrnnou a konečnou kompenzaci za veškeré vady, které byly notifikovány, a ohledně kterých není shoda, zda to jsou vady a zda je reklamace oprávněná či nikoli a žalovaná se vzdá svého práva na náhradu škody, kterou způsobili vlastníci jednotek, kteří přes svůj smluvní závazek neudělili souhlas a neposkytli potřebnou součinnost pro změnu účelu užívání jednotky č., hodnota, z nebytové na bytovou. Učiněním této nabídky žalovaná neuznává oprávněnost reklamovaných vad vlastníky jednotek či , Anonymizováno, ( zejm. střešní konstrukce), vyjma těch, které již dříve výslovně písemně uznala. Z emailu ze dne , datum, bylo zjištěno, že žalovaná odmítla návrh žalobce na zvýšení finanční kompenzace na částku , částka, , uvedla, že návrh ze dne , datum, je pro žalovanou konečný.

16. Z dohody o vypořádání bylo zjištěno, že jejím předmětem bylo být finanční vyrovnání mezi vlastníky bytových jednotek a žalovanou jako paušální částka za vady jednotek a Domu, které nebudou žalovanou odstraněny, žalovaná se vzdá svého práva na náhradu škody, kterou způsobili vlastníci jednotek, kteří přes svůj smluvní závazek neudělili souhlas a neposkytli potřebnou součinnost pro změnu účelu užívání jednotky č., hodnota, z nebytové na bytovou. Dohoda není smluvními stranami podepsána.

17. Z emailu ze dne , datum, bylo zjištěno, že žalovaná zaslala žalobci dohodu se svými připomínkami s tím, že žádá o podpis vlastníky jednotek, které mají být úředně ověřeny a následně zaslány žalované.

18. Z předávacího protokolu ze dne , datum, bylo zjištěno, že žalované bylo předáno , Anonymizováno, výtisků podepsané dohody o vypořádání k podpisu žalované ( z toho dva výtisky s ověřenými podpisy).

19. Z ostatních provedených důkazů tak soud ve věci neučinil žádná skutková zjištění, významná pro rozhodnutí v dané věci, a proto je v písemném vyhotovení rozsudku blíže nezmiňuje. Další dokazování soud neprováděl, neboť dospěl k závěru, že pro své rozhodnutí získal dostatek skutkových zjištění potřebných pro rozhodnutí ve věci samé, a tedy další dokazování by již bylo v rozporu se zásadou rychlosti a hospodárnosti řízení. Z tohoto důvodu soud další důkazní návrhy pro nadbytečnost zamítl.

20. Pokud se týká závěru o skutkovém stavu, soud uzavírá, že v řízení bylo prokázané, že žalobce je od , datum, zapsán v rejstříku společenství vlastníků jednotek. Dne , datum, dopisem, doručeným právní předchůdkyni žalované téhož dne, žalobce vytkl právní předchůdkyně žalované vady předmětu koupě na bytovém domě , adresa, , a to jak jednotlivých jednotek, ta i na ( a to především) společných částech budovy, kdy stav střešní konstrukce budovy byl na základě znaleckého posudku zjištěn jako alarmující. Žalobce uplatnil svůj nárok na odstranění vad opravou vadných částí jednotek, když opravy mají zahrnovat taktéž společné části budovy. Vady byly zjištěny znaleckým posudkem č. , hodnota, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, ze dne , datum, , vypracovaným znalcem , právnická osoba, . Dne , datum, proběhlo jednání o řešení reklamačních vad, které byly uplatňovány žalobcem u právního předchůdce žalované. Byl dohodnut postup, kdy bude předložen nový znalecký posudek, který byl vypracován dne , datum, znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, pod č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , ze kterého vyplynulo, že je nutné přistoupit k celkové opravě střechy, která si vyžádá v každém případě odstranění původní krytiny. Následně bylo mezi účastníky jednáno o uzavření dohody o narovnání, k uzavření dohody však ze strany žalované nedošlo, byť žalobce již dne , datum, předal žalované podepsanou dohodu o narovnání. Poté se žalobce u zdejšího soudu v řízení vedeném pod sp. zn. , spisová značka, domáhal náhrady škody, která mu vznikla z neuzavřené smlouvy ( dohody o narovnání), žaloba byla soudem v plném rozsahu zamítnuta.

21. Podle 1190 o.z. osobou odpovědnou za správu domu a pozemku je společenství vlastníků. Nevzniklo-li společenství vlastníků, je osobou odpovědnou za správu domu správce.

22. Podle 1194 odst.1,2 o.z. společenství vlastníků je právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku; při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem. Společenství vlastníků nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů nebo být jejich společníkem nebo členem. Členství ve společenství vlastníků je neoddělitelně spojeno s vlastnictvím jednotky. Za dluhy společenství vlastníků ručí jeho člen v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech.

23. Podle § podle § 2079 odst. 1 o.z. kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

24. Podle § 2129 odst. 2 o.z. nevytkl-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla vytknuta včas. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

25. Podle § 2131 o.z. v ostatním se na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí.

26. Podle § 2099 odst. 1 o.z. věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.

27. Podle § 2106 odst. 1,2 o.z., je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, b) na odstranění vady opravou věci, c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo d) odstoupit od smlouvy. Kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná. Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo může od smlouvy odstoupit.

28. Podle § 609 o.z. nebylo-li právo vykonáno v promlčecí lhůtě, promlčí se a dlužník není povinen plnit. Plnil-li však dlužník po uplynutí promlčecí lhůty, nemůže požadovat vrácení toho, co plnil.

29. Podle § 610 odst. 1 o.z. k promlčení soud přihlédne, jen namítne-li dlužník, že je právo promlčeno. Vzdá-li se někdo předem práva uplatnit námitku promlčení, nepřihlíží se k tomu.

30. Podle § 619 odst. 1 o.z. jedná-li se o právo vymahatelné u orgánu veřejné moci, počne promlčecí lhůta běžet ode dne, kdy právo mohlo být uplatněno poprvé.

31. Podle § 628 o.z. u práva, které musí být uplatněno nejprve u příslušné osoby, počne promlčecí lhůta běžet ode dne, kdy u ní bylo právo takto uplatněno.

32. Podle § 629 odst. 1 o.z. promlčecí lhůta trvá tři roky.

33. Pokud se týká právního hodnocení, soud uzavírá, že žaloba není důvodná. Žalobce je společenstvím vlastníků, vzniklým dne , datum, , které zajišťuje správu bytového domu na adrese , adresa, . V Domě je celkem , hodnota, bytových jednotek. Dne , datum, dopisem, doručeným právní předchůdkyni žalované téhož dne, žalobce vytkl právní předchůdkyni žalované vady předmětu koupě na Domě a jednotkách. Žalobce uplatnil svůj nárok na odstranění vad opravou vadných částí jednotek, když opravy mají zahrnovat taktéž společné části budovy, a to na podkladě znaleckého posudku č. , hodnota, -, Anonymizováno, /, Anonymizováno, ze dne , datum, , vypracovaného znalcem , právnická osoba, . Dne , datum, proběhlo jednání o řešení reklamačních vad, které byly uplatňovány žalobcem u právního předchůdce žalované. Byl dohodnut postup, kdy bude předložen nový znalecký posudek, který byl vypracován dne , datum, znalcem , tituly před jménem, , jméno FO, pod č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , ze kterého vyplynulo, že je nutné přistoupit k celkové opravě střechy, která si vyžádá v každém případě odstranění původní krytiny. Následně probíhala jednání o uzavření dohody o narovnání, k uzavření dohody však ze strany žalované nedošlo. Poté se žalobce u zdejšího soudu v řízení vedeném pod sp. zn. , spisová značka, domáhal náhrady škody, která mu vznikla z neuzavřené dohody o narovnání, žaloba byla soudem v plném rozsahu zamítnuta. Žalovaná vznesla v průběhu řízení námitku promlčení nároku žalobce. Ke vznesené námitce promlčení soud uvádí, že tato je důvodná. Žalobce byl založen jako společenství vlastníků dne , datum, , vady jednotek a společných částí Domu zjistil a tyto uplatnil dopisem ze dne , datum, , kdy požadoval odstranění vad. Žalobce tedy řádně a včas, poté co vady zjistil a tyto doložil i znaleckým posudkem ze dne , datum, , uplatnil. Následně byla mezi účastníky vedena jednání o tom, zda jednotky a Dům mají vady, a o způsobu řešení. Tato jednání měla vyústit v uzavření dohody o narovnání, ke které však z důvodu na straně žalované nedošlo, byť již dne , datum, předal žalobce žalované podepsanou dohodu o narovnání. V roce , Anonymizováno, pak se žalobce domáhal náhrady škody, která mu vznikla z neuzavřené dohody o narovnání, v řízení však nebyl úspěšný. Soud tedy uzavírá, že poté co žalobce řádně a včas uplatnil jím vytýkané vady dne , datum, , počala následujícím dnem běžet tříletá promlčecí doba k uplatnění jeho nároku u soudu, která uplynula dne , datum, . Jednání mezi účastníky probíhala až do , Anonymizováno, , Anonymizováno, , kdy byla žalované zaslána podepsaná dohoda o narovnání, kterou však již žalovaná neuzavřela a dále s žalobcem nejednala. Jinak řečeno, na konci roku , Anonymizováno, již žalobce věděl, že žalovaná dohodu neuzavře, přesto nechal nadále téměř celý rok běžet promlčecí lhůtu a svůj nárok u soudu uplatnil až dne , datum, , tedy již po uplynutí tříleté promlčecí doby, která uplynula dne , datum, . Vznesená námitka promlčení není v rozporu s dobrými mravy, žalobci nebylo žádným způsobem ze strany žalované bráněno v uplatnění jeho nároku u soudu, žalobce měl dostatečný časový prostor k podání žaloby, pokud tak neučinil a žalovaná důvodně vznesla námitku promlčení, nelze než uzavřít, že žalobce vlastní nečinností zavinil promlčení svého práva. Z tohoto důvodu se soud již dále nezabýval případným nárokem žalobce vyplývajícím z ustanovení § 2106 odst. 1,2 o.z. Pro úplnost soud dodává, že nárok žalobce nelze posuzovat z titulu nároku na náhradu škody, neboť tyto právní instituty mají jiný účel, jsou založeny na rozdílných zásadách a předpokladech vzniku odpovědnosti. Odpovědnost za vady sleduje, aby se nabyvateli dostalo z právního jednání plnění bez jakýchkoli vad, odpovědnost za škodu sleduje naproti tomu účel, aby byla nahrazena majetková újma vzniklá následkem porušení smluvní či zákonné povinnosti.

34. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce , částka, . Tyto náklady se sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „a. t.“), z tarifní hodnoty ve výši , částka, , za 6 úkonů právní služby ve výši , částka, za jeden úkon právní služby, dále pak v paušální náhradě hotových výdajů právního zástupce žalované ve výši 6 x , částka, dle ustanovení § 13 odst. 4 a.t. Náklady soudního řízení dále představuje 21 % DPH z výše uvedených náhrad v celkové výši , částka, , neboť právní zástupce žalované je plátcem DPH. Žalobce je pak povinen zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení celkovou částku , částka, , a to v souladu s ustanovením § 149 odst. 1 o.s.ř. k rukám právního zástupce žalované.