27 C 124/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl samosoudkyní Mgr. Petrou Lukáškovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o určení neplatnosti výpovědi z nájmu

I. Žaloba na určení neplatnosti výpovědi nájemní smlouvy uzavřené dne [datum], na základě které žalobkyně užívala prostory o velikosti 92 m2 v přízemním podlaží a prostory v 1. NP o velikosti 346,49 m2, v budově [adresa], jež je součástí pozemku parc. [číslo] v obci [obec] a k. ú. [část obce], se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna vyklidit prostory o velikosti 92 m2 v přízemním podlaží a prostory v

 1. NP o velikosti 346,49 m2, v budově [adresa], jež je součástí pozemku parc. [číslo] v obci [obec] a k. ú. [část obce], a to do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit ČR – Obvodnímu soudu pro Prahu 1 na nákladech soudního poplatku částku 5 000 Kč do tří dnů ode dne právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalovaná je povinna zaplatit ČR – Obvodnímu soudu pro Prahu 1 na nákladech soudního poplatku částku 5 000 Kč do tří dnů ode dne právní moci tohoto rozsudku.

V. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na nákladech řízení částku 18 552 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám Mgr. [jméno] [příjmení].

1. Žalobkyně se žalobou došlou soudu dne [datum] domáhala rozhodnutí soudu, že výpověď nájemní smlouvy ze dne [datum] o pronájmu nebytových prostor o velikosti 92 m2 v přízemním podlaží a prostory v 1. NP o velikosti 346,49 m2, v budově [adresa], jež je součástí pozemku parc. [číslo] v obci [obec] a k. ú. [část obce], není oprávněná a je neplatná, a to s odůvodněním, že žalobkyni byla dopisem ze dne [datum] doručena výpověď z nájmu předmětného bytu z důvodu nehrazení nájemného za dobu, za kterou takové nájemné objektivně hradit nemohla v důsledku vládních i faktických omezení spojených s pandemií Covid-19. Žalobkyně na tuto výpověď reagovala námitkami ze dne [datum] s tím, že s výpovědí nesouhlasí, když nemůže být v prodlení za situace, kdy jsou v prodlení vlastníci předmětné nemovitosti, kteří dosud nevyúčtovali zálohy na služby placené za rok 2019, když pouze na sankcích spojených s nevyúčtováním jsou vlastníci povinni uhradit žalobkyni částku 14 000 Kč, kterou žalobkyně započetla oproti svému závazku na úhradu dlužného nájemného a dále, že není postaveno najisto, kolik činila spotřeba služeb a zda tedy neexistuje další pohledávka žalobkyně, případně v jaké výši. Dále již ve svých námitkách žalobkyně uvedla, že s ohledem na pandemickou situaci a opatření s tím spojená považuje podanou výpověď za jednání v rozporu s dobrými mravy, neboť důvodem výpovědi byla především snaha pronajímatelů dosáhnout zrušení předmětné nájemní smlouvy z důvodu, aby mohli užívat předmětné prostory za jiným účelem, když v rozhodnou dobu již dávali beztak najevo, že nájemní smlouvu respektovat nebudou. Žalovaná ani její právní předchůdci na podané námitky nikterak nereagovali a žalobkyně se tudíž domáhá ochrany svých práv soudní cestou z důvodů uvedených v námitkách ohledně existence výpovědního důvodu a výkonu práva podáním výpovědi v rozporu s dobrými mravy.

2. Žalovaná se k podané žalobě vyjádřila tak, že s podanou žalobou nesouhlasí a uplatňuje vzájemný návrh na vyklizení prostor o velikosti 92 m2 v přízemním podlaží a prostory v 1. NP o velikosti 346,49 m2, v budově [adresa], jež je součástí pozemku parc. [číslo] v obci [obec] a k. ú. [část obce]. Žalovaná ve svém vyjádření uvedla, že považuje skutečnosti, jaká odvětví byla pandemií způsobenou onemocněním Covid-19 zasažena a v jaké míře, ve vztahu k povinnosti žalobkyně hradit nájemné, za zcela irelevantní. Povinnost žalobkyně hradit nájemné nebyla žádným vládním opatřením vydaným v souvislosti s onemocněním Covid-19 ani zrušena, ani nijak omezena nebo zmírněna. Naopak zák. č. 210/2020 Sb., o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících podnikání, v platném znění (dále jen„ zák. č. 210/2020 Sb.“) zcela jasně vymezil práva a povinnosti nájemců a pronajímatelů v souvislosti s dopady pandemie onemocnění Covid-19, přičemž omezení pro výpověď z nájmu bytu stanovil citovaný zákon pouze na tzv. ochrannou dobu, jež uplynula dne [datum]. Po uvedeném okamžiku již bylo možné ze strany žalované přistoupit k výpovědi z nájmu bez omezení, jelikož byla žalobkyně a ke dni podání vyjádření žalované stále je v prodlení s úhradou nájemného za měsíce leden, březen, duben, květen, červen, srpen, říjen, listopad a prosinec 2020 a za leden 2021, tj. i za období před ochrannou dobou, tak za období po ochranné době. Výpověď přitom byla žalobkyni doručena dne [datum], tj. až po uplynutí ochranné doby dle zák. č. 210/2020 Sb. Tvrzení, že žalobkyně„ objektivně“ nemohla nájemné hradit, považuje žalovaná za zcela účelové, jelikož ekonomická situace žalobkyně nemá vliv na její povinnost hradit nájemné a žalovaná nemůže nést důsledky případné negativní ekonomické situace žalobkyně. Žalovaná ve svém vyjádření dále uvedla, že tvrzení, že žalobkyně se nemohla dostat do prodlení v důsledku toho, že sama žalovaná byla v prodlení s předložením vyúčtováním záloh za rok 2019, není pravdivé. Vyúčtování za služby za rok 2019 bylo žalobkyni předáno osobně právním předchůdcem žalované, [jméno] [příjmení] v březnu 2020. Každopádně skutečnost, zda toto vyúčtování žalovaná obdržela či nikoliv, je pro posouzení jejího prodlení právně nevýznamná se zřetelem k § 1968 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen „o. z.“), podle kterého by prodlení žalobkyně s placením nájemného mohlo vylučovat pouze takové zásadní prodlení žalované, které by objektivně znemožňovalo žalobkyni nájemné hradit (např. prodlení s předáním prostor žalobkyni při zahájení nájmu). Žalovaná nesouhlasila s tím, že by výpověď nájemní smlouvy byla v rozporu s dobrými mravy. Uvedené tvrzení považovala za absurdní v situaci, kdy žalobkyně je více než 10 měsíců v prodlení s placením nájemného. Z výše uvedených důvodů žalovaná navrhla zamítnout žalobu. Žalovaná zároveň ve svém vyjádření k žalobě podala vzájemný návrh na vyklizení pronajímaných prostor s odůvodněním, že žalobkyně nadále užívá předmětné prostory bez právního důvodu, jelikož nájemní smlouva, jejíž výpověď je předmětem tohoto řízení, byla žalovanou oprávněně vypovězena z důvodu nehrazení nájemného a služeb. K vyklizení prostor byla přitom žalobkyně vyzvána dopisem žalované ze dne [datum] doručeným žalobkyni stejného dne.

3. Soud vzal za prokázaný skutkový stav věci, jenž vyplynul z nájemní smlouvy ze dne [datum] ve spojení s informací o pozemku z nahlížení do katastru ze dne [datum], že žalobkyně a právní předchůdci žalované uzavřeli dne [datum] smlouvu o nájmu nebytových prostor, na základě které byla žalobkyně oprávněna užívat nebytové prostory o velikosti 92 m2 v přízemním podlaží a prostory v 1. nadzemním podlaží o velikosti 346,49 m2, v budově [adresa], jež je součástí pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí]. Jak soud zjistil ze shodných tvrzení účastníků řízení ve spojení s výpovědí nájemní smlouvy ze dne [datum], že právní předchůdci žalované předmětnou nájemní smlouvu vypověděli z důvodu, že žalobkyně byla a k dnešnímu dni stále je v prodlení s úhradou nájemného a záloh na služby související s užíváním předmětných nebytových prostor za měsíce leden, březen, duben, květen, červen, srpen, říjen, listopad a prosinec 2020 a za leden 2021, tj. za 10 měsíců, když měsíční nájemné podle shora citované nájemní smlouvy činilo 110 000 Kč a zálohy na úhradu služeb související s užíváním předmětných nebytových prostor činily měsíčně 10 000 Kč. Podle článku 6.5. shora citované nájemní smlouvy je výpovědní doba 3 měsíční a začíná běžet od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po doručení písemné výpovědi druhé smluvní straně. Jak soud zjistil z nesporných tvrzení účastníků, výpověď předmětné nájemní smlouvy byla žalobkyni doručena dne [datum]. Výpovědní doba začala běžet dne [datum] a skončila dne [datum]. Od [datum] užívá žalobkyně předmětné nebytové prostory neoprávněně bez jakéhokoliv právního důvodu. Žalobkyně doposud dlužné nájemné ani zálohy na služby za měsíce únor, březen, duben a květen roku 2021 neuhradila, avšak předmětné nebytové prostory nadále užívá. Jak soud zjistil z námitek proti výpovědi ze dne [datum] ve spojení s podacím lístkem [anonymizováno] ze dne [datum] a č. [anonymizováno] ze dne [datum], žalobkyně podala proti výpovědi námitky, že z důvodu„ vládních a faktických omezení spojených s pandemií Covid-19“ nemohl dlužné platby uhradit, když se považuje za notorietu, že odvětví pohostinství a ubytovacích služeb, tj. podnikání žalobkyně patří k nejvíce zasaženým odvětvím. Jak soud dále zjistil z námitek proti výpovědi vznesených žalobkyní dne [datum], žalobkyně s výpovědí nesouhlasila i s odkazem na jí uváděnou skutečnost, že jí doposud vlastníci předmětné nemovitosti dosud nevyúčtovali zálohy na služby placené za rok 2019, když pouze na sankcích spojených s nevyúčtováním jsou vlastníci povinni uhradit žalobkyni částku 14 000 Kč, kterou žalobkyně započetla oproti svému závazku na úhradu dlužného nájemného a dále, že není postaveno najisto, kolik činila spotřeba služeb a zda tedy neexistuje další pohledávka žalobkyně, případně v jaké výši. Dále již ve svých námitkách odkazovala na shora uvedenou pandemickou situaci a opatření s tím spojená, pro která považovala výpověď za jednání v rozporu s dobrými mravy, když zastírá snahu pronajímatelů dosáhnout zrušení předmětné nájemní smlouvy z důvodu, aby mohli užívat předmětné prostory za jiným účelem. Jak soud zjistil z Podmínek programu COVID-Nájemné dostupných na webových stránkách Ministerstva průmyslu a obchodu: [webová adresa] [číslo], žalobkyně měla možnost využít vládní program„ COVID-Nájemné“, realizovaný Ministerstvem průmyslu a obchodu, jenž žalobkyni umožňoval čerpat na placení nájemného a služeb dotace od [datum]. Jak soud zjistil ze shodných tvrzení účastníků řízení, žalovaná na námitky nereagovala. Jak soud zjistil ze shora citované nájemní smlouvy a shora citované výpovědi nájemní smlouvy, žalobkyně užívala předmětný nebytový prostor na základě nájemní smlouvy a právní předchůdci žalované nájemní smlouvu vypověděli žalobkyni z důvodu, že žalobkyně byla a doposud stále je v prodlení s úhradou nájemného a záloh na služby související s užíváním předmětných nebytových prostor za měsíce leden, březen, duben, květen, červen, srpen, říjen, listopad a prosinec 2020 a za leden 2021. Jak soud zjistil z čl. 6 shora citované nájemní smlouvy bylo sjednáno, že po skončení nájmu odevzdá žalobkyně žalované předmětné nebytové prostory ve stavu, v jakém je převzala s přihlédnutí k běžnému opotřebení a stavebním úpravám, jež byly se souhlasem žalované provedeny. Jak soud zjistil z výzvy k vyklizení ze dne [datum] ve spojení s doručenkou, žalobkyně uvedenou povinnost nesplnila, tudíž jí žalovaná doručila dne [datum] výzvu k vyklizení předmětných nebytových prostor. Žalobkyně i přes výzvu k vyklizení předmětné nebytové prostory nadále užívá 4. Soud se v první řadě zabýval existencí naléhavého právního zájmu žalobkyně na určení, že je výpověď neplatná, když se v konkrétním případě jedná o žalobu na určení podle § 80 zák. č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, v platném znění (dále jen„ o.s.ř.“). Naléhavý právní zájem přitom vyplývá přímo z právního předpisu, konkrétně z § 2314 odst. 3 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen„ o. z.“), jenž upravuje právo vypovídané strany žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, pokud vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí byly doručeny námitky vypovídané strany, nevezme svou výpověď zpět, a to podáním žalobního návrhu u soudu do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi. Podle ustanovení § 3074 odst. 1 o. z. se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, tj. od [datum]. V konkrétní věci byla nájemní smlouva uzavřena dne [datum], tj. za účinnosti zák. č. 89/2012 Sb., tj. nového občanského zákoníku, účinného od 1. 1. 2014. Podle § 2201 o. z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Podle § 2202 odst. 1 o. z. pronajmout lze věc nemovitou i nezuživatelnou věc movitou. Pronajmout lze i část nemovité věci; co se dále stanoví o věci, použije se i pro nájem její části. Podle § 2217 odst. 1 o. z. nájemné se platí v ujednané výši, a není-li ujednána, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek. Podle § 2231 odst. 1 o. z. nájem ujednaný na dobu neurčitou skončí výpovědí jednou ze stran. Jedná-li se o věc movitou, je výpovědní doba jednoměsíční, jedná-li se o věc nemovitou, je tříměsíční. Podle odst. 2 cit. ust. výpověď nemusí být odůvodněna; to neplatí, má-li strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby. Podle § 2288 odst. 1 písm. d) o. z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu. Podle § 2302 odst. 1 poslední věty o. z. není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu. Podle § 2310 odst. 1 o. z. ve výpovědi musí být uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná. Podle odst. 2 cit. ust. výpovědní doba je tříměsíční. Podle § 2314 odst. 1 o. z. má vypovídaná strana právo po uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. Podle odst. 3 cit. ust. vznese-li vypovídaná strana námitky včas, avšak vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi. Podle § 3 zák. č. 210/2020 Sb., pronajímatel nemůže v ochranné době nájem jednostranně ukončit pouze z důvodu, že je nájemce v prodlení s placením nájemného spojeným s užíváním prostoru sloužícího k podnikání, pokud prodlení nastalo a) v rozhodné době, a b) v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které mu znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo provozování podnikatelské činnosti.“ Rozhodnou dobou se podle § 1 odst. 3) cit. zák. rozumí doba ode dne [datum] do [datum] („ rozhodná doba“). Ochrannou dobou se podle § 1 odst. 4) cit. zák. rozumí doba ode dne nabytí účinnosti zákona do dne [datum] („ ochranná doba“).

5. Soud má za to, že v konkrétním případě byla dána žalobkyni výpověď zcela v souladu s právními předpisy citovanými shora, je tudíž platná. Pokud šlo o skutečnost, že některá odvětví byla pandemií způsobenou onemocněním Covid-19 zasažena a v jakém rozsahu, je v dané věci zcela irelevantní, když povinnost žalobkyně hradit dlužné nájemné nebyla žádným vládním opatřením vydaným v souvislosti s onemocněním Covid-19 zrušena ani omezena nebo zmírněna. Shora citovaný zák. č. 210/2020 Sb., zcela jasně vymezil práva a povinnosti nájemců a pronajímatelů v souvislosti s dopady pandemie onemocnění Covid-19, a také důsledky případného neplacení nájemného a dalších plateb souvisejících s užíváním pronajatých prostor v jasně ohraničeném časovém období. Jediným důsledkem vyplývajícím ze zák. č. 210/2020 Sb. při prodlení s placením nájemného v rozhodné době tedy je, že pronajímatel nemůže v ochranné době nájem z důvodu prodlení s placením nájemného vypovědět. Po uplynutí ochranné doby však již bylo možné nájem z důvodu prodlení s placením nájemného (včetně nájemného za rozhodnou dobu) vypovědět bez omezení. V řízení bylo zjištěno provedeným dokazováním, že žalobkyně je v prodlení s dlužnými platbami nájemného za měsíce leden, březen, duben, květen, červen, srpen, říjen, listopad a prosinec 2020 a za leden 2021, tj. jak za období před rozhodnou dobou, tak i po ní. Výpověď nájemní smlouvy byla žalobkyni doručena řádně dne [datum], tj. po uplynutí ochranné doby v souladu se zák. č. 210/2020 Sb. Soud hodnotil tvrzení žalobkyně, že nemohla dlužné platby hradit, za zcela účelové, když její ekonomická situace nemá vliv na její povinnost hradit dohodnuté nájemné a služby, zároveň žalovaná nemůže nést důsledky negativní ekonomické situace žalobkyně. Žalobkyně navíc mohla využít vládní program„ COVID-Nájemné“, realizovaný Ministerstvem průmyslu a obchodu, jenž žalobkyni umožňoval čerpat na placení nájemného a služeb dotace, a to již od [datum]. Žalobkyně uvedenou možnost nevyužila a nájemné a náklady na služby nehradila, tudíž je s hrazením nájemného a nákladů na služby v prodlení. Pokud šlo o tvrzení žalobkyně, že se nemohla dostat do prodlení s dlužnými platbami, neboť jí nebylo právními předchůdci žalované doručeno vyúčtování záloh na služby spojené s užíváním předmětných nebytových prostor za rok 2019, pak vycházel soud z § 1968 o. z., podle kterého dlužník, jenž svůj dluh řádně a včas neplní, je v prodlení. Dlužník není za prodlení odpovědný, nemůže-li plnit v důsledku prodlení věřitele. Prodlení žalobkyně by mohlo vylučovat zásadní prodlení žalované, které by objektivně znemožňovalo žalobkyni dlužné platby hradit nebo v důsledku kterého by žalobkyně takovou povinnost neměla, např. prodlení žalované s předáním předmětných nebytových prostor žalobkyni při zahájení nájmu. I kdyby žalobkyně vyúčtování záloh na služby spojené s užíváním předmětných nebytových prostor za rok 2019 neobdržela, nejde o skutečnost, jež znemožnila žalobkyni hradit nájemné nebo zálohy na služby spojené s užíváním předmětných nebytových prostor v souladu s nájemní smlouvou. Pokud šlo o tvrzení žalobkyně, že výpověď jí daná je v rozporu s dobrými mravy, pak má soud za to, že jde pouze o účelové tvrzení, když naopak žalobkyně je více než 10 měsíců v prodlení s placením nájemného a záloh na služby, a to za situace, kdy se aktivně nesnaží existující situaci řešit, což naopak přispívá k dojmu, že je to žalobkyně, kdo se dlouhou dobu chová v rozporu s dobrými mravy. Žalobkyně svá tvrzení navíc řádně neprokázala. Soud má za to, že námitky žalobkyně proti výpovědi a návrh na přezkum výpovědi předmětné nájemní smlouvy jsou ryze účelové, nepodložené řádnými důkazy.

6. Vzhledem k výše uvedeným skutkovým zjištěním a právnímu hodnocení soud rozhodl ve věci výrokem I. tak, že žalobu žalobkyně zamítl.

7. Pokud šlo o vzájemný návrh žalované, pak této zcela vyhověl výrokem II. tohoto rozsudku.

8. O povinnosti žalobkyně zaplatit soudní poplatek ze žaloby ve výši 5 000 Kč rozhodl soud výrokem III. tohoto rozsudku podle položky 4 bodu 1 písm. a) přílohy zák. č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích, v platném znění, když žalobkyně nebyla kvůli rozhodování zdejšího soudu o místní nepříslušnosti vyzvána po podání žaloby.

9. O povinnosti žalované zaplatit soudní poplatek ve výši 5 000 Kč ze vzájemného návrhu rozhodl soud výrokem IV. tohoto rozsudku, a to podle položky 4 bodu 1 písm. a) přílohy zák. č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích, v platném znění.

10. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud výrokem V. tohoto rozsudku podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 18 552 Kč. Uvedené náklady sestávaly ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 5 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 1, § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 35 000 Kč sestávající z částky 2 500 Kč za jeden úkon, tj. 10 000 Kč za čtyři úkony právní služby uvedené v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava zastoupení, sepis žaloby, předžalobní výzva, účast u jednání soudu), dále čtyř paušálních náhrad výdajů po 300 Kč, tj. 1 200 Kč dle § 13 odst. 3 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 11 200 Kč, tj. 2 352 Kč podle § 137 o.s.ř. Vzhledem k tomu, že žalobkyně byla ve sporu zastoupena advokátem, uložil soud celkovou částku nákladů řízení zaplatit přímo tomuto advokátovi podle § 149 odst. 1 o. s. ř.

11. Lhůta k plnění byla stanovena v souladu s § 160 odst. 1 o. s. ř.