27 C 317/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl samosoudkyní Mgr. Petrou Lukáškovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 184 500 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 184 500 Kč s úrokem z prodlení z částky 12 300 Kč ve výši 8,25% ročně od [datum] do zaplacení, z částky 12 300 Kč ve výši 8,25% ročně od [datum] do zaplacení, z částky 12 300 Kč ve výši 8,25% ročně od [datum] do zaplacení, z částky 12 300 Kč ve výši 8,25% ročně od [datum] do zaplacení, z částky 12 300 Kč ve výši 8,25% ročně od [datum] do zaplacení, z částky 12 300 Kč ve výši 8,25% ročně od [datum] do zaplacení, z částky 12 300 Kč ve výši 8,25% ročně od [datum] do zaplacení, z částky 12 300 Kč ve výši 8,25% ročně od [datum] do zaplacení, z částky 12 300 Kč ve výši 8,5% ročně od [datum] do zaplacení, z částky 12 300 Kč ve výši 8,5% ročně od [datum] do zaplacení, z částky 12 300 Kč ve výši 8,5% ročně od [datum] do zaplacení, z částky 12 300 Kč ve výši 8,5% ročně od [datum] do zaplacení, z částky 12 300 Kč ve výši 8,5% ročně od [datum] do zaplacení, z částky 12 300 Kč ve výši 8,5% ročně od [datum] do zaplacení, z částky 12 300 Kč ve výši 11,75% ročně od [datum] do zaplacení, a to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na nákladech řízení částku 49 357 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám Mgr. [jméno] [příjmení].

III. Žalovaná je povinna zaplatit České republice – Obvodnímu soudu pro Prahu 1 soudní poplatek za rozšíření žaloby ve výši 2 460 Kč do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku na účet [číslo] pod variabilním symbolem [číslo]. 1 Žalobce se žalobou došlou soudu dne [datum] domáhal na žalované původně zaplacení částky 135 000 Kč s příslušenstvím z titulu nájemní smlouvy s odůvodněním, že dne [datum] žalobce společně s žalovanou uzavřeli nájemní smlouvu na dobu určitou tří let, jejímž předmětem byl rodinný dům, [adresa] na pozemku parc. č. St. [číslo] v k.ú a obci [obec], zapsané na [list vlastnictví] pro Katastrální úřad Středočeského kraje, katastrální pracoviště Slaný. Dům se nachází na adrese [adresa žalobce]. Na základě této smlouvy se žalovaná zavázala platit žalobci pravidelné měsíční nájemné v celkové výši 11 500 Kč a pravidelné měsíční zálohy na služby ve výši 800 Kč. Doba splatnosti na obě tyto částky byla stanovena vždy k 15. dni příslušného měsíce. Žalobce se zavázal přenechat žalované věc tak, aby ji mohl užívat k ujednanému účelu. Žalovaná se dostala do prodlení s úhradou nájemného a záloh na služby v ujednané výši, přičemž svůj dluh neuhradila ani na výzvu žalobkyně. 2 Podáním došlým soudu dne [datum] žalobce žalobu rozšířil na částku 184 500 Kč s příslušenstvím, což soud připustil usnesením ze dne 11. 4. 2022, č. j. 27 C 317/2021-32. Celková výše dluhu činí 184 500 Kč, přičemž tuto částku žalobce nárokuje po žalované v tomto řízení. 3 Žalovaná se k podané žalobě vyjádřila tak, že nárok zcela neuznává a navrhla žalobu zamítnout, což odůvodnila zejména tím, že smlouvu vypověděla dne [datum], když žalovaná sdělila žalobci, že chce výše uvedenou smlouvu předčasně vypovědět. Vzhledem k absenci konkrétní výpovědní doby pro případ výpovědi dané nájemcem, tj. žalovanou, se pak délka výpovědní doby v takovém případě podpůrně řídila ustanovením čl. V smlouvy, které zakotvovalo výpovědní dobu pro výpověď danou pronajímatelem na 30 kalendářních dnů od doručení výpovědi, která počala běžet dnem po oznámení žalované o jejím úmyslu smlouvy vypovědět, když tato počala běžet dne [datum] a skončila dne [datum], resp. [datum], neboť den [datum] připadal na neděli. Následně se dne [datum] žalovaná se žalobcem z důvodu rozvázání výše uvedené smlouvy doopravdy sešla. Žalovaná se pak během této osobní schůzky domáhala po žalobci podepsání předávacího protokolu, čemuž však nebylo ze strany žalobce vyhověno, stejně jako žalované nebyly předány stavy jednotlivých měřidel, které si žalobce [datum] v nemovitosti zapsal. Celý proces byl nakonec ukončen v únoru roku 2021, kdy se žalovaná se žalobcem sešla a tomuto předala klíče od nemovitosti. K nároku žalobce za na dlužné nájemné za měsíce před vypovězením smlouvy, tj. za období 11/ 2020 do [datum] žalovaná uvedla, že tento nárok rovněž neuznává, když žalovaná totiž měla se žalobcem dohodou o tom, že vzhledem k investicím, jež žalovaná v předmětu nájmu provedla (zejm. vymalování celého vnitřku nemovitosti, výroba a instalace vestavěných skříní, prkýnka na WC, zrcadlo na chodbu a další drobné věci včetně montáže a následný úklid), budou tyto investice započítány oproti nároku žalobce na nájemné za měsíce 11/ 2020 až únor 2021, kdy výše těchto investic měla pokrýt částku rovnající se součtu měsíčních nájemných v předmětu nájmu včetně záloh na služby, což žalobce opět účelově v žalobě neuvádí. Žalovaná dále namítla rozpor jednání žalobce s dobrými mravy a dále uvedla, že se jedná o zjevné zneužití práva, kdy žalobce dle názoru žalované pouze využívá absence jakéhokoliv písemného ujednání o výše uvedeném, a snaží se na úkor žalované obohatit, aniž by k tomu měl jakýkoliv právní důvod. 4 Soud vzal za prokázaný skutkový stav věci, jenž vyplynul jednak z listu vlastnictví [list vlastnictví] pro kat. území [obec] ze dne [datum], podle kterého je žalobce výlučným vlastníkem rodinného domu [adresa] na pozemku parc. č. St. [číslo] v k.ú a obci [obec], zapsané na [list vlastnictví] pro Katastrální úřad Středočeského kraje, katastrální pracoviště Slaný. 5 Jak soud zjistil z výpisu z obchodního rejstříku žalované ze dne [datum], že žalovaná jako obchodní společnost s ručením omezeným provozuje zejména výrobou, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona, pronájmem nemovitostí, bytů a nebytových prostor. 6 Jak soud zjistil z nájemní smlouvy ze dne [datum] a z nesporných tvrzení účastníků, dne [datum] žalobce společně se žalovanou zastoupenou v plné moci Ing. [jméno] [příjmení] uzavřeli nájemní smlouvu na dobu určitou 3 let, jejímž předmětem byl rodinný dům, [adresa] na pozemku parc. č. St. [číslo] v k.ú a obci [obec], zapsané na [list vlastnictví] pro Katastrální úřad Středočeského kraje, katastrální pracoviště Slaný, jenž se nachází na adrese [adresa žalobce]. Předmět nájmu byl blíže specifikován v čl. III. nájemní smlouvy ze dne [datum]. Na základě této smlouvy se žalovaná zavázala platit žalobci pravidelné měsíční nájemné v celkové výši 11 500 Kč a pravidelné měsíční zálohy na služby ve výši 800 Kč. Doba splatnosti na obě tyto částky byla stanovena vždy k 15. dni příslušného měsíce. Žalobce se zavázal přenechat žalované věc tak, aby ji mohl užívat k ujednanému účelu. Ke dni [datum] byla žalovaná v prodlení se zaplacením částky 135 300 Kč s příslušenstvím na nájemném a službách s bytem spojených. Přičemž částka 126 500 Kč připadá na dlužné nájemné za období 11 měsíců listopad 2020 až září 2021 a částka 8 800 Kč na zálohy za služby spojené s užíváním domu. Pro případ, že by nájemce byl v prodlení s placením nájemného, sjednaly obě strany penále z prodlení v zákonné výši 2,5 promile z dlužné částky za každý den prodlení. Nájemce při podpisu smlouvy složil peněžitou jistotu 50 000 Kč, kterou pronajímatel měl vrátit nájemci neprodleně po bezzávadném protokolárním vrácení domu, nejpozději do 50 dnů od zpětného převzetí domu. Pokud by nájemce od smlouvy odstoupil, případně ji vypověděl před uplynutím sjednané doby nájmu, nebo jinak zavinil nenaplnění této smlouvy, pak měla jistota propadnout ve prospěch pronajímatele. Pro případ, že by některá strana závažně porušila tuto smlouvu, sjednaly obě strany sankci 100 000 Kč, kterou byl viník povinen zaplatit poškozenému do 30-ti dnů ode dne, kdy jej poškozený vyzve k zaplacení sankce. 7 Jak soud zjistil z předžalobní výzvy ze dne [datum] a z dopisu žalobce [příjmení] [příjmení] ze dne [datum], žalobce mnohokrát žalovanou bezúspěšně vyzýval prostřednictvím sms zpráv, dopisů i v rámci osobního setkání se zástupcem žalované v plné moci panem [příjmení] [jméno] [příjmení], aby svůj dluh uhradila. Žalovaná na uvedené snahy o smírné řešení stran úhrady dluhu úhradou nereagovala, proto se žalobce obrátil žalobou na soud, když žalovanou vyzval jeho právní zástupce dopisem ze dne [datum], aby dlužnou částku v přiměřené lhůtě uhradila. Právní zástupce žalobce žalovanou upozornil, že v opačném případě bude muset dlužnou částku vymáhat soudní cestou. Právní zástupce žalobce vyrozuměl dopisem ze dne [datum] i pana [příjmení] [jméno] [příjmení], kterému se však nepodařilo písemnost doručit. Žalovaná dlužnou částku z výzvy neuhradila, ke dni [datum] činila částka dluhu 135 300 Kč. 8 Jak soud zjistil ze screen shotu obrazovky mobilního telefonu Ing. [jméno] [příjmení], že tento napsal žalobci [příjmení] zprávu v pátek dne [datum] s tím, že se sejdou oba pánové následující den, tj. 9. 1. v 9.30 hod., na což reagoval žalobce slovy:„ ano budeme tam“. Nic dalšího z uvedené SMS komunikace účastníků řízení soud nezjistil. 9 Jak soud zjistil z e-mailové komunikace stran sporu ze dne [datum] z adresy [email] psal žalobce [příjmení] [jméno] [příjmení], resp. žalované na adresu [email], když předmětem komunikace byly varianty ukončení nájmu ve [obec]. 10 Od žalované z adresy [email] odešla zpráva [datum] označená jako varianty ukončení nájmu ve [obec] na adresu žalobce [email]. 11 Jak soud zjistil z e-mailové komunikace ze dne [datum], která odešla z adresy [email] spolu s přílohou, tj. dopisem žalované adresovaným žalobci ze dne [datum] na adresu [email], že Ing. [příjmení] [příjmení] psal své právní zástupkyni JUDr. [jméno] [příjmení], že e-mail ze [datum], jenž Ing. [příjmení] [příjmení] dostal od žalobce je důkazem lži žalobce, když z uvedeného mailu, resp. jeho přílohy dopisu ze dne [datum] Ing. [příjmení] [příjmení] řekl o ukončení nájmu. Soud ze shora uvedené e-mailové komunikace pouze zjistil, že mezi účastníky byly komunikovány varianty možného ukončení nájemního vztahu, avšak nevyplynuly z ní jiné pro věc rozhodné skutečnosti. 12 Jak soud zjistil ze screen shotu obrazovky mobilního telefonu Ing. [jméno] [příjmení] ze dne [datum] z [číslo], Ing. [příjmení] [příjmení] volal žalobci a telefon zazvonil pětkrát. Dne [datum] volal Ing. [příjmení] [příjmení] žalobci 3 minuty a 36 sekund. Dne [datum] ve [číslo] volal patnáct sekund. 13 Jak soud zjistil z e-mailu ze dne [datum] od [email], tj. od žalobce žalované [email], jednalo se o výzvu žalobce žalované k protokolárnímu předání předmětu nájmu. Uvedený soubor obsahoval i přílohu, a to předávací protokol. 14 Z předávacího protokolu ze dne [datum], jenž se týkal předání předmětu nájmu nájemcem pronajímateli soud zjistil, že tento podepsal pouze žalobce a svědek, správce nemovitosti [jméno] [příjmení], nikoliv však předávající za žalovanou, Ing. [příjmení] [příjmení]. Z uvedeného vzal soud za prokázané, že nájemní vztah skončil ke dni [datum] uplynutím doby, na kterou byl nájemní vztah sjednán. 15 Jak soud zjistil z vyúčtování za elektřinu u [právnická osoba], uvedené vyúčtování za dobu od [datum] do [datum] bylo adresováno žalované jako řádně přihlášenému odběrateli, zákazníku, splatné bylo [datum], kdy za předmětné období docházelo k odběru elektrické energie žalovanou, když vznikl nedoplatek ve výši 1 898,49 Kč. Žalovanou nebyl ukončen odběr elektřiny u [právnická osoba]. Odběrné místo„ [ulice a číslo]“ bylo evidované na žalovanou až do skončení nájmu, tj. [datum]. Pokud by nájemní vztah skončil ke dni 7. 2. resp. [datum], pak by jistě žalovaná zánik uvedeného vztahu ohlásila na [právnická osoba] a iniciovala by ukončení tohoto smluvního vztahu. 16 Jak soud zjistil z výzev žalované ze dne [datum] a výzvy adresované Ing. [jméno] [příjmení] ze dne [datum], žalobce vyzval žalovanou a jejího zástupce na plnou moc k úhradě dlužné částky 108 930 Kč s příslušenstvím, jejíž složky řádně zdůvodnil. 17 Soud zamítl návrh na provedení důkazu výslechem svědků [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a žalovaného [příjmení] [jméno] [příjmení], když jejich výpovědi se zdají být se zřetelem k rozsahu provedeného dokazování z důvodu ekonomie sporu nadbytečné. Navíc soud zjistil, že svědci jsou buď příbuzní nebo intimní přátelé účastníků řízení, tudíž by stranili tomu z účastníků, na jehož straně se vyskytují, když [jméno] [příjmení] je manželkou žalobce, [jméno] [příjmení] je zeť žalobce, manžel dcery žalobce, [jméno] [příjmení] je přítelkyní žalovaného [příjmení] [jméno] [příjmení]. 18 Po právní stránce soud rozhodl podle § 2235an zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen „o. z.“), která upravují nájem bytu a domu. Podle § 2235 odst. 1 o. z. zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednání zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu. Podle § [číslo] smlouva vyžaduje písemnou formu; pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy. Pokud jde o skončení nájmu, vycházel soud z ustanovení § [číslo] podle kterého pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu. Podle § 2286 odst. 1 věty prvé o. z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Podle § 2287 o. z. nájemce může vypovědět nájem na dobu určitou, změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely, do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době podle § 2288 odst. 1 a odst. 2 o. z. Podle § 2292 o. z. nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned. Podle § 574 o. z. je na právní jednání třeba spíše hledět jako na platné než jako na neplatné. Podle § 582 odst. 1 není-li právní jednání učiněno ve formě ujednané stranami nebo stanovené zákonem, je neplatné, ledaže strany vadu dodatečně zhojí. Zahrnuje-li projev vůle současně více právních jednání, nepůsobí nedostatek formy vyžadované pro některé z nich sám o sobě neplatnost ostatních. Podle odst. 2 není-li dodržena forma právního jednání ujednaná stranami, lze neplatnost namítnout, jen nebylo-li již plněno. To platí i tehdy, vyžadují-li formu určitého právního jednání ustanovení části čtvrté tohoto zákona. 19 Vzhledem k tomu, že se žalobci předloženými listinnými důkazy podařilo prokázat tvrzení obsažená v žalobě, rozhodl soud s odkazem na citovaná zákonná ustanovení tak, je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku, když vzal soud za prokázané, že nájemní smlouva byla mezi stranami řádně uzavřena na dobu určitou do [datum]. Žalobce inicioval převzetí předmětu nájmu, avšak nájem nebyl ze strany žalované žádným zákonným způsobem ukončen před uplynutím doby trvání nájmu, a to ani výpovědí, ani dohodou, ani odstoupením od smlouvy, tudíž smlouva skončila uplynutím doby uvedené v nájemní smlouvě. Žalované se nepodařilo unést důkazní břemeno ohledně jejích skutkových tvrzení o skončení nájmu dne [datum], když naopak ze žalovanou předložených důkazů vyplynulo, že jí byly předkládány varianty možného ukončení nájemního vztahu, avšak bez náležité odezvy ze strany žalované. Pokud se jedná o tvrzené„ malování a opravu vnitřních omítek či dalších drobné údržby“, pak tyto soud hodnotil jako běžnou údržbu s odkazem na nařízení vlády č. 308/2015 Sb., když uvedené opravy jdou za žalovanou, která si i všechny zmíněné věci z předmětu nájmu odvezla. Naopak po uplynutí doby nájemního vztahu musel žalobce předmět nájmu nově vymalovat bílou barvou s odkazem na čl. IV. nájemní smlouvy a vynaložit částku 29 325 Kč O možnosti předčasného ukončení nájmu se mezi stranami sporu jednalo a žalobce žalované sdělil, že nájem sjednaný smlouvou o nájmu na dobu určitou 3 roky může nájemce ukončit buď předčasně písemnou výpovědí, nebo strany mohou uzavřít písemnou dohodu o ukončení nájmu s předávacím protokolem podle čl. IV. smlouvy. Žalovaná nikdy neukončila nájem smluvním a ani zákonným způsobem. Žalovaná nikdy nepodala výpověď z nájmu, ani strany neuzavřely dohodu o předčasném ukončení nájmu. Ze strany žalované nebyl ani zaslán návrh dohody o skončení nájmu. Nedošlo k sepisu předávacího protokolu, což je signifikantní krok při skončení nájemního vztahu. Nájemní vztah skončil uplynutím času, neboť nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou. Plynutí doby nájmu nebylo přerušeno žádným hmotněprávním krokem stran sporu, se kterým by zákon či smlouva spojovala následek spočívající v jeho ukončení. 20 Vzhledem k tomu, že žalovaná nezaplatila žalovanou částku do rozhodnutí soudu, octla se s placením dluhu v prodlení a soud proto žalobci přiznal i úroky z prodlení dle § 1970 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku ve výši stanovené nařízením vlády č. 351/2013 Sb. 21 O náhradě nákladů řízení rozhodl soud výrokem II. tohoto rozsudku podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 49 357 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 6 765 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 184 500 Kč sestávající z částky 8 500 Kč za každý ze čtyř úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. včetně čtyř paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 35 200 Kč ve výši 7 392 Kč. 22 Protože žalobce před skončením řízení ještě rozšířil žalobu, jak je uvedeno shora, soud uložil až v rozsudku ve věci neúspěšné žalované uhradit soudu náklady soudního poplatku z rozšíření žaloby přímo na účet soudu ve výši 2 460 Kč do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku na účet [číslo] pod variabilním symbolem [číslo] to podle položky 1 bod 1 písm. b) přílohy zák.. č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích, v platném znění.