30 C 126/2023

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl samosoudkyní JUDr. Lucií Laurou Penn ve věci žalobkyně: Anonymizováno a.s., IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0 proti žalované: Jméno zainteresované společnosti 1/0 , IČO IČO zainteresované společnosti 1/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 1/1 sídlem Adresa zainteresované společnosti 1/0 pro vyklizení nebytových prostor

I. Žalovaná je povinna vyklidit nebytové prostory na adrese , adresa, , o výměře , Anonymizováno, m², nacházející se v přízemí budovy č.p. , Anonymizováno, , určené smlouvou o nájmu prostor sloužícího k podnikání , ev.č. , Anonymizováno, ze dne , datum, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce 28 716 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.

1. Žalobkyně se dožaduje po žalované vyklizení dále specifikovaného nebytového prostoru s tvrzením, že , adresa, je vlastníkem pozemku parc. č. , hodnota, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , v níž je prostor sloužícího k podnikání, který se nachází v , Anonymizováno, (, Anonymizováno, . , Anonymizováno, ) o celkové výměře , Anonymizováno, m² na adrese , adresa, a na základě smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání ze dne 19. 10. 2020 přenechala žalobkyně , zřízená obcí ke správě obecního majetku) nájemní smlouvou č. , Anonymizováno, žalované prostory sloužící k podnikání v přízemí o výměře , Anonymizováno, m² v budově č.p. , Anonymizováno, , která je součástí pozemku parc. č. , hodnota, , katastrální území , adresa, , na adrese , adresa, . Přípisem ze dne 10. 10. 2022 žalovaná oznámila žalobkyni, že smlouvu vypovídá. Jako výpovědní důvod žalobkyně uvedla, že žalovaná užívá daný prostor jiným způsobem, než k jakému účelu bylo smluvně ujednáno a v nesouladu podané nabídky podnikatelského záměru po rekolaudaci (prodej pečiva a dalších pekárenských výrobků spolu s kávou a nealkoholickými nápoji). Přípisem ze dne 1. 11. 2022 podala žalovaná nájemkyně proti výpovědi námitky. Dle žalované žalobkyně nedoložila oprávněnost výpovědi. Žalobkyně vyzvala žalovanou k předání prostor do 30. 11. 2022. Nad rámec uvedeného žalobkyně dalším přípisem ze dne 30. 11. 2022 oznámila žalované , že smlouvu vypovídá s tím, že nájemní vztah zanikne ke dni 31. 1. 2023. Dále žalobkyně vyzvala žalovanou k vyklizení předmětných nebytových prostor předžalobní výzvou ze dne 29.12.2022.Zdejší soud rozsudkem ze dne , datum, , č.j. , Anonymizováno, , právnická osoba, /, Anonymizováno, -, Anonymizováno, rozhodl, že obě výpovědi byly po právu.

2. Žalovaná žádala zamítnutí žaloby, když obě podané výpovědi považuje za neoprávněné.

3. Soud provedl ve věci následující důkazy, z nichž zjistil a vzal za prokázané následující skutečnosti a skutkový stav:

4. Ze smlouvy o nájmu prostoru č. , Anonymizováno, sloužícího k podnikání soud zjistil, že žalobkyně a žalovaná í žalované pronajat prostor sloužící k podnikání, umístěný ve stavbě č. p. , Anonymizováno, , která je součástí pozemku parc. č. , hodnota, , katastrální území , adresa, , na adrese , adresa, , a to v přízemí této budovy o výměře , Anonymizováno, m². Účel nájmu byl sjednán jako prodejna nepotravinářského zboží a dále po předložení kolaudačního rozhodnutí jako prodejna pečiva a dalších pekárenských výrobků, kávy a nealkoholických nápojů. Dále z čl. III vyplývá, že nájemce nemá právo provozovat jinou činnost nebo změnit způsob či podmínky jejího výkonu, než jak to vyplývá z dohodnutého účelu. Dle čl. IV. byl nájem sjednán na dobu určitou, do 31. 10. 2025. Dle čl. VI. bod 8 smlouvy bylo sjednáno, že nájemce může předmět nájmu nebo jeho část dát do podnájmu jen po předchozím písemném souhlasu pronajímatele. Dle čl. VIII. bod 2 může pronajímatel vypovědět smlouvu mimo jiné z důvodu, že nájemce začne provádět nebo provede stavební úpravy v předmětu nájmu bez předchozího souhlasu pronajímatele, dále pokud přenechá pronajatý prostor nebo jeho část do podnájmu bez písemného souhlasu pronajímatele, dále pokud nájemce začne užívat i jiné prostory, než pronajaté, dále pokud nájemce změní v pronajatých prostorech předmět podnikání bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele a pokud nájemce začne užívat pronajaté prostory v rozporu se smlouvou, včetně užívání předmětu nájmu v rozporu s čl. VI. odst. VI.10 a čl. VI. odst. VI13 této smlouvy. Výpovědní doba činí jeden měsíc, není-li ve smlouvě stanoveno jinak, a počne běžet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byla výpověď doručena druhé smluvní straně. Poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.

5. Z listiny datované 10. 10. 2022 soud zjistil, že žalované byla žalobkyni zaslána písemná výpověď z nájmu nebytových prostor, a to z důvodu hrubého porušování smluvního vztahu, neboť daný prostor je užíván jiným způsobem a k jinému účelu, než bylo smluvně ujednáno v nájemní smlouvě a v nesouladu s podanou nabídkou podnikatelského záměru po rekolaudaci – prodej pečiva a dalších pekárenských výrobků spolu s kávou a nealkoholickými nápoji. Dále je uvedeno, že tyto skutečnosti byly zjištěny na základě opakovaného místního šetření. Závěrem bylo uvedeno poučení o právu vznést proti výpovědi námitky.

6. Z listiny datované 1. 11. 2022 soud zjistil, že žalovaná zaslala žalobkyni námitky proti výpovědi ze dne 10. 10. 2022 s odůvodněním, že odkaz na podnikatelský záměr není relevantní, neboť vztah se řídí nájemní smlouvou. Dále je uvedeno, že ke dni námitek žalovaná užívá prostor jako prodejnu nepotravinového zboží a smlouvu žádným způsobem neporušuje.

7. Z listiny datované 30. 11. 2022 soud zjistil, že žalobkyně podala další výpověď z nájemní smlouvy účastnic ze dne 19. 10. 2020 pro hrubé porušení smluvního vztahu ze strany žalované, a to tím, že došlo k přenechání předmětu nájmu do podnájmu bez písemného souhlasu pronajímatele.

8. Z listiny datované 12. 12. 2022 soud zjistil, že žalovaná zaslala žalobkyni námitky proti výpovědi ze dne 30. 11. 2022 s odůvodněním, že smlouvu neporušuje. Dále je uvedeno, že žalované není známo, z čeho pronajímatel dovozuje, že došlo k poskytnutí prostor do podnájmu třetí osobě. Dále je uvedeno, že žalobkyně není objektivně schopna prokázat negativní skutečnost, tedy že prostory neposkytuje do podnájmu třetí osobě.

9. Z předžalobní výzvy ze dne 29. 12. 2022 soud zjistil, že žalobkyně zaslala žalované předžalobní výzvu, na základě které se domáhala vyklizení předmětného nebytového prostoru.

10. Ze smlouvy o dělbě práce ze dne 23. 8. 2022 soud zjistil, že žalovaná uzavřela dne 23. 8. 2022 smlouvu o dělbě práce se společností , právnická osoba, , IČO: , IČO, , sídlem , adresa, , , adresa, , na základě které se žalovaná zavázala umožnit dané společnosti, všem jejím pověřeným osobám a zaměstnancům, přístup do prostor označených jako nebytový prostor o velikosti , Anonymizováno, m2 na adrese , adresa, , dále jako „prostor určený ke společnému podnikatelskému záměru“). Dále se žalovaná zavázala poskytnout veškerou součinnost nutnou k provozování zamýšlené podnikatelské činnosti v daném prostoru, dále poskytnout kontakty na dodavatele. Společnost , právnická osoba, se zavázala prostřednictvím svých zaměstnanců odborně zajistit prodej sortimentu a zboží v daných prostorách.

11. Z listiny označené jako finanční vyrovnání smluvních stran soud zjistil, že daná listina obsahuje návrh dohody mezi žalolovanou a společností , právnická osoba, , IČO: , IČO, , sídlem , adresa, , , adresa, , která souvisí s uzavřenou dohodou o dělbě práce, a které obsahuje výši finančního vyrovnání. Daná listina je však podepsána pouze za žalovanou a neobsahuje podpis druhé strany.

12. Z fotografií prostor určených k podnikání soud zjistil, že tyto obsahují nápis , Anonymizováno, , dále je zde viditelná žalobkyně jako provozovatel a rovněž jsou zde patrné nabízené produkty, tedy , Anonymizováno, .

13. Z rozsudku zdejšího soudu ze dne , datum, , č.j. , Anonymizováno, , právnická osoba, /, Anonymizováno, , že se žalovaná v řízení vedeném pod sp. zn. , Anonymizováno, , právnická osoba, /, Anonymizováno, vůči žalobkyni domáhala určení, že výpověď předmětné nájemní smlouvy dané jí žalobkyní dne 19.10.2020 je neoprávněná , že výroky I. a II. bylo rozhodnuto tak, že žaloba, aby soud určil, že výpověď smlouvy ze dne 19. 10. 2020 o nájmu prostoru sloužícího k podnikání, který se nachází v přízemí, první nadzemní podlaží, o celkové výměře , Anonymizováno, m² v budově č. p. , Anonymizováno, , která je součástí pozemku parcelní číslo , hodnota, , katastrální území , adresa, , na adrese , adresa, , datovaná dne 10. 10. 2022 je neoprávněná, se zamítá (výrok I) a že žaloba, aby soud určil, že výpověď smlouvy ze dne 19. 10. 2020 o nájmu prostoru sloužícího k podnikání, který se nachází v přízemí, prvním nadzemním podlaží, o celkové výměře , Anonymizováno, m² v budově č. p. , Anonymizováno, , která je součástí pozemku parcelní číslo , hodnota, , katastrální území , adresa, , na adrese , adresa, , datovaná dne 30. 11. 2022 je neoprávněná, se zamítá (výrok II).

14. Podle § 1040 odst. 1 o. z. platí, že kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal.

15. Podle § 126 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (dále jen „obč. zák.“) „vlastník má právo na ochranu proti tomu, kdo do jeho vlastnického práva neoprávněně zasahuje, zejména se může domáhat vydání věci na tom, kdo mu ji neprávem zadržuje. Podle odst. 2 téhož ustanovení má obdobné právo i ten, kdo je oprávněn mít věc u sebe.

16. Vzhledem k tomu, že ochrana vlastnického práva formou vindikační žaloby je v § 1040 odst. 1 o. z. založena na stejných principech jako tomu bylo v § 126 odst. 1 obč. zák., lze v tomto směru i nadále vycházet z dosavadní judikatury [srovnej např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 30. 09. 2015, sp. zn. 22 Cdo 1483/2015, nebo usnesení ze dne 24. 02. 2015, sp. zn. 22 Cdo 83/2015 (obě dostupná na www.nsoud.cz)].

17. I když § 1040 odst. 1 o. z. zdůrazňuje procesní povahu žaloby o vydání věci (srovnej „Kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal.“ oproti znění § 126 odst. 1 obč. zák. – „Vlastník má právo na ochranu proti tomu, kdo do jeho vlastnického práva neoprávněně zasahuje; zejména se může domáhat vydání věci na tom, kdo mu ji neprávem zadržuje.“) obě právní úpravy shodně požadují, aby žalující jednak prokázal, že mu svědčí právní skutečnost, na jejímž základě lze nabýt vlastnické právo, popřípadě jiné právo, k věci, jež legitimuje k podání vindikační žaloby [k tomuto předpokladu v judikatuře Nejvyššího soudu srovnej například rozsudek ze dne 9. 3. 2010, sp. zn. 28 Cdo 4638/2009 (dostupný na www.nsoud.cz)].), a současně prokázal, že věc přešla do držby či detence žalovaného, který má, chce-li se žalobě o vydání věci úspěšně bránit, důkazní břemeno o pozbytí držby [k tomu srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 11. 2007, sp. zn. 28 Cdo 4178/2007 (uveřejněný pod č. C 5 580 v Souboru civilních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu, C. H. Beck – dále jen „Soubor“), či rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 5. 2014, sp. zn. 22 Cdo 1007/2014 (uveřejněný pod č. C 13 838 v Souboru)]. K těmto závěrům se Nejvyšší soud aktuálně přihlásil např. v usnesení ze dne 18. 9. 2018, sp. zn. 22 Cdo 2721/2018, dostupném na www.nsoud.cz).

18. Ze shora citované judikatury se tak podává, že předpokladem úspěšného uplatnění reivindikační žaloby žalobcem je mimo jiné to, aby věc byla v držbě i žalovaného. Pokud se pak chce žalovaný s úspěchem vydání věci bránit, leží důkazní břemeno o pozbytí držby na něm.

19. Podle § 2201 občanského zákoníku se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

20. Podle § 2302 odst. 1 občanského zákoníku ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen „prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.

21. Podle § 2304 občanského zákoníku nájemce nemá právo provozovat jinou činnost nebo změnit způsob či podmínky jejího výkonu, než jak to vyplývá z účelu nájmu nebo z jiného ujednání stran, anebo z toho, co bylo možné důvodně očekávat při uzavření smlouvy, pokud by tato změna působila zhoršení poměrů v nemovité věci nebo by nad přiměřenou míru poškozovala pronajímatele nebo ostatní uživatele nemovité věci.

22. Podle § 2307 občanského zákoníku nájemce může s předchozím souhlasem pronajímatele převést nájem v souvislosti s převodem podnikatelské činnosti, jíž prostor slouží; souhlas pronajímatele i smlouva o převodu nájmu vyžadují písemnou formu.

23. Podle § 2309 občanského zákoníku jedná-li se o nájem na dobu určitou, má pronajímatel právo nájem vypovědět i před uplynutím ujednané doby, a) má-li být nemovitá věc, v níž se prostor sloužící podnikání nachází, odstraněna, anebo přestavována tak, že to brání dalšímu užívání prostoru, a pronajímatel to při uzavření smlouvy nemusel ani nemohl předvídat, nebo b) porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, chová se nájemce v rozporu s ustanovením § 2305, nebo je po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího podnikání.

24. Podle § 2310 odst. 1 občanského zákoníku ve výpovědi musí být uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná.

25. Podle § 2310 odst. 2 občanského zákoníku výpovědní doba je tříměsíční.

26. Podle § 2314 odst. 1 občanského zákoníku vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu.

27. Podle § 2314 odst. 3 občanského zákoníku vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.

28. Na základě shora uvedených skutečností a zjištěného stavu soud dospěl k závěru, že obě předmětné výpovědi byly dány žalované oprávněně. Mezi účastníky není sporu o vzniku nájemního vztahu na základě nájemní smlouvy ze dne 19. 10. 2020 ve smyslu ust. § 2201 o.z.Nad to je zdejší soud vázán pravomocnými výroky výše citovaného rozsudku zdejšího soudu ze dne , datum, , č.j. , právnická osoba, , který zamítl návrh žalované na určení neoprávněnosti obou výpovědí daných žalované žalobkyní. Podle ustanovení § 159a o. s. ř. nestanoví-li zákon jinak, je výrok pravomocného rozsudku závazný jen pro účastníky řízení (odstavec 1). V rozsahu, v jakém je výrok pravomocného rozsudku závazný pro účastníky řízení a popřípadě jiné osoby, je závazný též pro všechny orgány (odstavec 4).

29. Podle ustanovení § 135 o. s. ř. soud je vázán rozhodnutím příslušných orgánů o tom, že byl spáchán trestný čin, přestupek nebo jiný správní delikt postižitelný podle zvláštních předpisů, a kdo je spáchal, jakož i rozhodnutím o osobním stavu; soud však není vázán rozhodnutím v blokovém řízení (odstavec 1). Jinak otázky, o nichž přísluší rozhodnout jinému orgánu, může soud posoudit sám. Bylo-li však o takové otázce vydáno příslušným orgánem rozhodnutí, soud z něho vychází (odstavec 2).

30. Výkladem ustanovení § 135 odst. 2 o. s. ř. ve spojení s § 159a odst. 1 a odst. 4 o. s. ř. při posouzení významu prejudiciélní otázky vyřešené v jiném, svým předmětem souvisejícím řízení mezi týmiž účastníky, se Nejvyšší soud zabýval např. v rozsudku ze dne 13. června 2000, sp. zn. 25 Cdo 5/2000, uveřejněném pod číslem 48/2001 Sbírky soudních rozhodnutí (na který odkazuje soud prvního stupně), v němž formuloval a odůvodnil závěr, že ani soud nemůže vycházet z jiného závěru o existenci či neexistenci nároku mezi týmiž účastníky, o němž již bylo pravomocně rozhodnuto, a tuto otázku nemůže sám v jiném řízení znovu posuzovat ani jako otázku předběžnou. K tomuto závěru se Nejvyšší soud přihlásil např. v rozsudku ze dne 29. června 2006, sp. zn. 33 Odo 1031/2005, jenž je, stejně jako ostatní rozhodnutí Nejvyššího soudu zde citovaná, veřejnosti dostupný na webových stránkách a v němž Nejvyšší soud zdůraznil, že pro soudy je výrok pravomocného rozsudku v jiných než statusových věcech závazný potud, pokud posuzuje jako předběžnou otázku mezi účastníky právní vztahy, které byly pravomocně vyřešeny soudním rozhodnutím.

31. Žalované byly dány dvě výpovědi , prvá dne 10.10.2022 , druhá dne 30.11.2022, jejich neoprávněnost žalovaná neprokázala a po uplynutí výpovědní lhůty je povinna prostory vyklidit, neboť k jejich užívání pozbyla právní titul již dne 1.12.2022 (resp. dne 11..2023) a k okamžiku vyhlášení rozsudku již neměla oprávnění s předmětnými prostory jakkoli dosponovat.Proto soud žalobě vyhověl.32. náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 28 716 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 5 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 35 000 Kč sestávající z částky 2 500 Kč za každý z sedmi úkonů ( předž. výzva, žaloba, podání na č.l. 37, 64, 70, 73 a účast na jednání) uvedených v § 11 odst. 1 a. t. včetně sedmi paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 24 600 Kč ve výši 4 116 Kč.