30 C 138/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl samosoudkyní JUDr. Lucií Laurou Penn ve věci žalobců: a) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa b) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa oba zastoupeni advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem údaje o zástupci pro zaplacení 250 000kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům společně a nerozdílně částku 250 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 250 000 Kč od 5. 9. 2020 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům společně a nerozdílně náhradu nákladů řízení v částce 94 813,88 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobců.

1. Žalobou, jež byla zdejšímu soudu doručena dne 6.4.2021, požadují žalobci zaplacení částky ve výši 250 000 Kč s příslušenstvím specifikovaném v návrhu žalobního petitu.

2. Žalobci tvrdí, že mezi žalovanou a žalobci došlo dne 26. 2. 2020 k uzavření Dohody o zprostředkování koupě nemovitosti a poskytování služeb (dále jen jako„ Dohoda“), na jejímž základě mělo následně, nejpozději však do 26. 3. 2020, dojít k uzavření kupní smlouvy, a jejímž předmětem byla bytová jednotka č. [rok], zapsaná na [list vlastnictví] na adrese [adresa]. [anonymizováno] [jméno] [jméno] [rok] (dále„ Byt“) za kupní cenu 2 490 000 Kč.

3. Žalobci taktéž potvrzují následné uzavření dodatku číslo 1 a 2 k Dohodě, čímž došlo k prodloužení rezervační doby do 10. 5. 2020.

4. Žalovaná byla v závazkovém vztahu s vlastníkem bytu, který nabízel byt k prodeji, tímto vlastníkem byla [právnická osoba] [anonymizována tři slova] [právnická osoba]: [číslo], jež spadá do holdingu žalované.

5. Dle čl. II dohody se žalobci jakožto zájemci zavázali při podpisu smlouvy (dohody) uhradit blokační úhradu uvedenou v čl. III a složili tuto zálohu ve výši 250 000 Kč s tím, že tato bude odpočtena od kupní ceny.

6. K uzavření kupní smlouvy na byt do 26.3.2020 nedošlo, neboť na bytě byly závady bránící jeho převzetí jako bytu po celkové rekonstrukci, neboť byt byl nabízen v inzerci jako nový po celkové rekonstrukci s novými elektrospotřebiči a o jiné dispozici. Z tohoto důvodu byly uzavřeny dva dodatky k dohodě, kdy se smlouva ke zprostředkování koupě bytu prodloužila až do 10.5.2020, následně žalovaná předložila žalobcům třetí dodatek s prodloužením zprostředkování koupě bytu do 10.6.2020 s tím, že následně bude odstraněna závada na podlaze v kuchyni. Tu již žalobci odmítli podepsat s tím, že nejen závada podlahy, ale též odlišnost faktické dispozice bytu lišící se od udávané dispozice bytu oproti jeho popisu v inzerované nabídce, brání žalované splnit závazek prodeje bytu v bezvadném stavu o dispozici popsané v nabídce na jeho koupi.

7. Přes opakované výzvy k vrácení uhrazené rezervační zálohy včetně předžalobní výzvy žalovaná požadovanou jistinu žalobcům nevrátila.

8. Žalovaná potvrzuje tato žalobní tvrzení, však nesouhlasí s tvrzením žalobců, že důvodem podpisu dodatku č. 1 a 2 bylo nedokončení rekonstrukce. Žalovaná nerozporuje skutečnost, že v době podpisu dodatku č. 1 stále docházelo k dokončování rekonstrukce, avšak dalším důvodem pro prodloužení rezervační doby bylo zajištění financování žalobců. Na základě článku I. odst. 1.

4. Dohody, měli žalobci povinnost, prokázat v době trvání Dohody schopnost financovat cenu za Předmět převodu, avšak tuto svoji povinnost nesplnili. Ze strany žalované byla žalobcům nabídnuta možnost zprostředkování hypotečního úvěru, avšak tato možnost byla ze strany žalobců odmítnuta. Banka, jež měla žalobcům poskytovat hypoteční úvěr, opakovaně požadovala doplnění či změnu smluvní dokumentace a nikdy tak nedošlo k prokázání, zda žalobcům hypoteční úvěr byl, bude či nebude udělen. Žalovaná je tedy toho názoru, že ze strany žalobců došlo k porušení ustanovení článku I., odst. 1.

4. Dohody, když v rámci doby trvání Dohody neprokázali svoji schopnost financovat kupní cenu.

9. Žalovaná dále uvádí, že neuznává argumentaci žalobců, na základě které tvrdí, že bylo z jejich strany platně odstoupeno od Dohody. Žalovaná poukazuje, že první žádost žalobců, v rámci které údajně odstoupili od Dohody, byla žalované doručena až dne 11. 5. 2020, tedy již po skončení platnosti Dohody. Je tedy zjevné, že se tak jednalo o účelové jednání žalobců, neboť k neuzavření kupní smlouvy v době platnosti Dohody došlo ve skutečnosti z důvodu na jejich straně, když nebyli v době platnosti Dohody součinní a zejména neprokázali svou schopnost financovat kupní cenu, jak se zavázali v ustanovení čl. I. odst. 1.

4. Dohody.

10. Žalovaná dále vyjadřuje svůj nesouhlas s tvrzením žalobců, že drobná odstranitelná vada na podlaze v kuchyni, kdy se na několika místech podlaha zvedala, zakládá žalobcům nárok na odstoupení od Dohody. Dle vyjádření odborného projektanta je zvedání podlahy zapříčiněno příliš malými dilatačními mezerami u stěn, v důsledku čehož po zatížení podlahy nábytkem došlo k jejímu zvednutí. O této drobné opravitelné vadě žalobci věděli a mezi žalovanou a žalobci bylo dohodnuto, že dojde k jejímu odstranění ze strany prodávající. Z tohoto důvodu bylo do návrhu kupní smlouvy, po domluvě všech smluvních stran, přidáno ujednání, na jehož základě se prodávající k opravě vady zavázal. U takovýchto drobných vad vzniká nárok zejména na odstranění vady (k čemuž také došlo), ale nikoliv na odstoupení od Dohody jako takové či neplnění povinností, které smluvním stranám z Dohody vyplývají.

11. Pro úplnost žalovaná dodává, že dle ustanovení § 1923 občanského zákoníku platí, že je-li vada odstranitelná (jako v tomto případě) může se žalobce domáhat opravy nebo přiměřené slevy z kupní ceny, nikoliv však odstoupení od Dohody.

12. Žalovaná dále uvádí, že žalobci byly opakovaně přítomni v předmětu převodu a s jeho stavem a postupem rekonstrukce tak byli detailně seznámení. Ze strany žalované byli také seznámeni se stavem inkriminované podlahy a její opravy. Za účelem dalšího jednání byla dohodnuta také schůzka ohledně předmětu převodu, na kterou se však žalobci již nedostavili. Z výše uvedených důvodů žádá zamítnutí žaloby.

13. Soud zjistil z Dohody o zprostředkování koupě nemovitosti a poskytování služeb [číslo] ve znění Dodatku č. 2 ze dne 15.4.2020 a Dodatku č. 2 ze dne 8.5.2020, že dne 26.2.2020 žalobci jakožto zájemci uzavřeli se žalovanou jako se zprostředkovatelem smlouvu na dobu určitou, do 30 dnů od její uzavření (tedy do 29. 3. 2020), dle Dodatku č. 1 k Dohody o zprostředkování koupě nemovitosti a poskytování služeb [číslo] na dobu určitou do 15.4.2020 a dle Dodatku č. 2 k Dohodě do 10.5.2020, že žalovaná zprostředkuje za kupní cenu 2, 490 000 Kč, pro žalobce uzavření kupní smlouvy, jejímž předmětem byla jednotka č. [rok], zapsaná na [list vlastnictví] na adrese [adresa]. [anonymizováno] [jméno] [jméno] [rok]. V bodě 1.

4. Smluvního ujednání Dohody se žalobci zavázali poskytnout žalované veškerou součinnost potřebnou k převodu, poskytovat součinnost při vyřizování hypotečního úvěru a prokázat schopnost financovat cenu za předmět převodu a do konce doby trvání Dohody uhradit zbývající část ceny předmětu převodu. Dle bodu 2.1. (čl. II Smluvních ujednání) se žalobci zavázali uhradit žalované„ blokační úhradu“, uvedenou v bodu III. smlouvy ve výši 250 000 Kč na č. účtu ve smlouvě uvedené, která jim bude uzavřením zprostředkovávané smlouvy započtena na cenu předmětu převodu nebo vrácena.

14. V čl. IV. Smluvního ujednání, konkrétně v bodě 4.5., se žalovaná zavazuje při porušení jakékoli povinnosti uvedené 1.3. (neuzavřít obdobnou dohodu s jiným zájemcem, příprava návrhu zprostředkovávané smlouvy a návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí) uhradit žalobcům smluvní pokutu ve výši 20 % blokační úhrady.

15. Žalobci se zavazují v bodě 4.3. při porušení povinnosti uvedené 2.1. (uhrazení blokační úhrady) uhradit žalobcům smluvní pokutu ve výši 20 % blokační úhrady a dále v bodě 4.2. při porušení jakékoli povinnosti uvedené 1.4. (povinnost žalobců poskytnout žalované veškerou součinnost potřebnou k převodu, poskytovat součinnost při vyřizování hypotečního úvěru a prokázat schopnost financovat cenu za předmět převodu a do konce doby trvání Dohody uhradit zbývající část ceny předmětu převodu) uhradit žalobcům smluvní pokutu ve výši blokační úhrady.

16. Z Dodatku č. 3 k Dohodě, soud zjistil, že tento dodatek prodlužující dobu trvání smlouvy do 10.6.2020, žalobci již nepodepsali.

17. Z karty nemovitosti k zakázce [číslo] soud zjistil, že nabízený byt byl inzerován cihlový o velikosti 70 m² a o dispozici 3 + kk s balkonem ve 3. NP (2.patro) po zdařilé rekonstrukci se sklepem 13 M s elektrickým kotlem, kuchyňskou linkou vybavenou elektrospotřebiči.

18. Z návrhu kupní smlouvy mezi účastníky soud zjistil, že jednotka nebyla v návrhu vymezena (rukopisná poznámka o změně disposice a půdorys podlaží).

19. V bodě 2.

1. čl. III. je uvedeno, že záloha na kupní cenu ve výši 250 000 Kč byla složena u zprostředkovatele (žalované) dne 28.2.2020 a že bude započtena v celém rozsahu jako součást kupní ceny.

20. Ze smlouvy o převodu vlastnictví jednotky podle § 6 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů mezi [územní celek] a [jméno] [příjmení] ze dne 16.3.2009 a návrhu na zahájení řízení o povolení zápise vkladem do katastru ze dne 16.3.2009, Prohlášení vlastníka dle § 5 zákona č. 72/1994 Sb. k budově [adresa] v obci [obec], že byt (zprostředkovávaná jednotka) se nachází ve 4. NP a byla vymezena jako jednotka č. [rok], jako byt 2 + 1 o kuchyni, předsíni, koupelny, EC, dvou pokojů, sklepu a balkonu.

21. Z Potvrzení [příjmení] [příjmení] [příjmení] [anonymizována dvě slova] [právnická osoba] ze dne 5.11.2020 soud zjistil, že banka písemně prohlásila, že její klient, žalobce ad a) žádost o hypoteční úvěr podanou dne 26.2.2020 řádně odvolal z důvodu nespokojenosti s kupovanou nemovitostí.

22. Z výzvy žalobců žalované ze dne 11.5.2020, z výzvy právního zástupce žalobců žalované ze dne 27.8.2020 a z (předžalobní) výzvy II právního zástupce žalobců žalované ze dne 11.11.2020 soud zjistil, že žalobci vyzvali žalovanou k vrácení rezervační zálohy ve výši 250 000 Kč.

23. V dopisech žalobci konstatují, že od Dohody„ odstoupili“ resp. po uplynutí data 10.5.2020 již neměli zájem na uzavření kupní smlouvy (viz dopis ze dne 27.8.2020 a 11.9.2020)

24. Na výzvy reagoval právní zástupce žalované dopisy ze dne 30.9.2020 a dne 18.11.2020 tak, že jí žalobci doručili odstoupení od smlouvy po skončení její platnosti a že žalobci neprokázali připravenost a schopnost nákup nemovitosti financovat, navrhla vrácení 50 % této částky žalobcům.

25. Oba účastníci byli vyzvání ohledně doplnění skutkového tvrzení zda a kdy byly v bytě provedeny prohlídky, jakou formou příp. na jaký účet byla složena rezervační záloha a žalobci byli dále vyzváni, aby prokázali, že do 10.5. 2020 byli schopni doplatit dohodnutou kupní cenu (když svoji žádost na o hypoteční úvěr žalobce ad a) u banky odvolali až dne 11.5.2020).

26. Podle žalované žalobci vykonali prohlídku nemovitosti dne 24. 2. 2020, o čem svědčí protokol o prohlídce z téhož dne, které soudu předložil.Následně dne 26. 2. 2020 byla podepsána Dohoda o zprostředkování koupě nemovitosti a poskytování služeb. Po podpisu zmiňované dohody proběhla ještě další schůzka na nemovitosti, které se účastnil pouze žalobce [celé jméno žalobce] a zaměstnance žalované pan [jméno] [příjmení] [jméno] této druhé schůzce však nebyl pořízen žádný písemný záznam.

27. Žalobci tvrdí, že po podpisu Dohody o zprostředkování koupě nemovitosti a poskytování služeb ze dne 26.2.2020 proběhla další prohlídka bytu dne 12.3.2020 při níž se žádný protokol nepodepsal a na radu právního zástupce žalobců proběhla další prohlídka kvůli stavu bytu.

28. Žalobci též předložili Protokol o prohlídce- návrh ceny žalované, z něhož soud zjistil, že dne 24.2.2020 před 18tou hodinou proběhla prohlídka bytu [celé jméno žalobce].

29. Dále žalobce předložil Potvrzení o provedení platby [anonymizováno] ze dne 27.2.2020, z něhož soud zjistil, že žalobkyně poukázala na účet žalované částku 250 000 Kč.

30. Žalobci dále předložili Potvrzení [jméno] [jméno], poradce společnosti [právnická osoba], v němž poradce prohlásil, že žalobcům zajišťoval financování koupě bytu V [obec] na adrese [anonymizována dvě slova] [jméno] [jméno] u [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova] [právnická osoba], banka shledala žalobce bonitními a byt pro účely sjednání hypotečního úvěru na pořizovací cenu jako dostatečnou zástavu. Posléze došlo k ukončení obchodu, neboť žalovaná společnost nebyla schopna dodat smlouvy požadující bankou z důvodů vad na bytě. Po té banka prostřednictvím poradce úvěrovala žalobcům jiné bydlení na vyšší částku, než měla být poskytnuta na koupi předmětného bytu.

31. Z Ocenění pro potřeby úvěrového řízení [právnická osoba] ze dne 28.2.2020 odhadce [jméno] [příjmení] soud zjistil, že odhadce nemovitost dne 28.2.2020 osobně prohlédl, přičemž konstatoval, že byt je o dispozici 2 + 1 a jeho tržní hodnota k datu ocenění je 2 490 000 Kč. Ke Dále na straně 3 odhadu znalec upozornil, že nemovitost (bytový dům) je situována v povodňovém území a byla v roce 1997 v 1. PP a 1.NP zatopena.

32. Po provedeném dokazování soud zjistil tento skutkový stav: ke dni uzavření sporné dohody a den po poukázání předmětné částky (rezervační zálohy) žalobci žalované, dne 28.2.2020, byl dle odhadce pro banku za účelem zamýšleného poskytnutí hypotečního úvěru k financování kupní ceny nemovitosti byl byt o dispozici 2 + 1 a jeho tržní hodnota k datu ocenění byla v částce 2 490 000 Kč, byt však byl žalovanou inzerován jako 3 + kk po precizně provedené rekonstrukci. Dále na straně 3 odhadu znalec upozornil, že nemovitost (bytový dům) je situována v povodňovém území a byla v roce 1997 v 1. PP a 1.NP zatopena, též z Prohlášení vlastníka dle § 5 zákona č. 72/1994 Sb. k budově [adresa] v obci [obec], byl předmětný byt ve 4. NP vymezen jako jednotka č. [rok], o 2 + 1 sestávající z kuchyně, předsíně, koupelny, dvou pokojů, se sklepem a balkonem.

33. Předmětný byt byl inzerován jako cihlový o velikosti 70 m² a o dispozici 3 + kk s balkonem ve 3. NP (2.patro), (správně 4. NP a 3. Patro- pozn. soudu) po zdařilé rekonstrukci se sklepem, s elektrickým kotlem, kuchyňskou linkou vybavenou elektrospotřebiči.V návrhu kupní smlouvy mezi účastníky nebyla jednotka v návrhu vymezena (rukopisná poznámka o změně disposice a půdorys podlaží).

34. Dne 26.2.2020 žalobci jakožto zájemci uzavřeli se žalovanou jako se zprostředkovatelem smlouvu na dobu určitou, do 30 dnů od její uzavření (tedy do 29. 3. 2020), dle Dodatku č. 1 k Dohody o zprostředkování koupě nemovitosti a poskytování služeb [číslo] na dobu určitou do 15.4.2020 a dle Dodatku č. 2 k Dohodě do 10.5.2020, že žalovaná zprostředkuje za kupní cenu 2, 490 000 Kč, pro žalobce uzavření kupní smlouvy, jejímž předmětem byla jednotka č. [rok], zapsaná na [list vlastnictví] na adrese [adresa]. [anonymizováno] [jméno] [jméno] [rok].

35. V bodě 1.

4. Smluvního ujednání dohody se žalobci zavázali poskytnout žalované veškerou součinnost potřebnou k převodu, poskytovat součinnost při vyřizování hypotečního úvěru a prokázat schopnost financovat cenu za předmět převodu a do konce doby trvání dohody uhradit zbývající část ceny předmětu převodu. Dle bodu 2.1. (čl. II Smluvních ujednání) se žalobci zavázali uhradit žalované„ blokační úhradu“, uvedenou v bodu III. smlouvy ve výši 250 000 Kč na č. účtu ve smlouvě uvedené, která jim bude uzavřením zprostředkovávané smlouvy započtena na cenu předmětu převodu nebo vrácena.

36. V čl. IV. Smluvního ujednání, konkrétně v bodě 4.5., se žalovaná zavazuje při porušení jakékoli povinnosti uvedené 1.3. (neuzavřít obdobnou dohodu s jiným zájemcem, příprava návrhu zprostředkovávané smlouvy a návrhu na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí) uhradit žalobcům smluvní pokutu ve výši 20 % blokační úhrady.

37. Žalobci se dále zavázali v bodě 4.3. při porušení povinnosti uvedené 2.1. (uhrazení blokační úhrady) uhradit žalobcům smluvní pokutu ve výši 20 % blokační úhrady a dále v bodě 4.2. při porušení jakékoli povinnosti uvedené 1.4. (povinnost žalobců poskytnout žalované veškerou součinnost potřebnou k převodu, poskytovat součinnost při vyřizování hypotečního úvěru a prokázat schopnost financovat cenu za předmět převodu a do konce doby trvání Dohody uhradit zbývající část ceny předmětu převodu) uhradit žalobcům smluvní pokutu ve výši blokační úhrady.

38. Žalobci žádost o hypoteční úvěr ve vztahu k bance ze dne 26.2.2020 odvolali z důvodu nespokojenosti s kupovanou nemovitostí.

39. Žalobci vyzvali žalovanou dopisem ze dne 11.5.2020, dále ze dne 27.8.2020 a též předžalobní výzvou právního zástupce žalobců žalované ze dne 11.11.2020 k vrácení rezervační zálohy ve výši 250 000 Kč dopisech žalobci konstatují, že od Dohody„ odstoupili“ resp. po uplynutí data 10.5.2020 již neměli zájem na uzavření kupní smlouvy (viz dopis ze dne 27.8.2020), žalovaná v dopisech ze dne 30.9.2020 a dne 18.11.2020 konstatuje, že žalobci doručili odstoupení od smlouvy po skončení její platnosti, žalobci neprokázali připravenost a schopnost nákup nemovitosti financovat, navrhla vrácení 50 % této částky.

40. Žalobci prokázali, že byli schopni kupní cenu předmětného bytu financovat hypotečním úvěrem následným nákupem jiné nemovitosti v kupní ceně mírně převyšující kupní cenu bytu předmětného.

41. Další dokazování soud neprováděl, neboť takto zjištěný skutkový stav je dostatečný k posouzení věci po právní stránce, ostatní důkazní návrhy účastníků soud v souladu se zásadou rychlosti a hospodárnosti řízení zamítl.

42. Po právní stránce lze věc posoudit takto: účastníci uzavřeli spotřebitelskou smlouvu, Dohodu o zprostředkování koupě nemovitosti a poskytování služeb [číslo] ve znění Dodatku č. 2 ze dne 15.4.2020 a Dodatku č. 2 ze dne 8.5.2020 z níž vyvozují žalobci předmětný nárok.

43. Podle § 574 zákona č. 89/2012 Sb. (dále jen „o. z.“) na právní jednání je třeba spíše hledět jako na platné než jako na neplatné. 44. § 1810 o.z. ustanovení tohoto dílu (Díl 4, část první o.z.) se použijí na smlouvy, které se spotřebitelem uzavírá podnikatel (dále jen„ spotřebitelské smlouvy“) a na závazky z nich vzniklé.

45. Podle § 1812 odst. 1 o. z. lze-li obsah smlouvy vyložit různým způsobem, použije se výklad pro spotřebitele nejpříznivější.

46. Podle § 1813 o.z. má se za to, že zakázaná jsou ujednání, která zakládají v rozporu s požadavkem přiměřenosti významnou nerovnováhu práv nebo povinností stran v neprospěch spotřebitele. To neplatí pro ujednání o předmětu plnění nebo ceně, pokud jsou spotřebiteli poskytnuty jasným a srozumitelným způsobem.

47. V tomto ustanovení je implementována definice zneužívajících klauzulí transponující směrnici 93/13 EHS. V předchozím občanském zákoníku č. 40/1964 Sb. bylo vymezení obsaženo v § 56 odst. 1: "Spotřebitelské smlouvy nesmějí obsahovat ujednání, která v rozporu s požadavkem dobré víry znamenají k újmě spotřebitele značnou nerovnováhu v právech a povinnostech stran." V citované směrnici definuje pojem zneužívající klauzule čl. 3 odst. 1: " Smluvní ujednání, které nebylo předmětem individuálního jednání, je považováno za zneužívající, jestliže v rozporu s požadavkem dobré víry vytváří v neprospěch spotřebitele značnou nerovnováhu práv a povinností stran vyplývajících ze smlouvy." 48. Podle § 2048 o. z., ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

49. V předmětném řízení se jedná o věc týkající se nároku ze smlouvy rezervační, posuzovaná Dohoda o zprostředkování koupě nemovitosti a poskytování služeb uzavřená mezi účastníky je současně smlouvou spotřebitelskou ve smyslu shora citovaného ustanovení § 1812 odst. 1 o. z., při výkladu obsahu smlouvy je proto zapotřebí vycházet z výkladu pro spotřebitele nejpříznivějšího.

50. Ustanovení rezervační smlouvy v části vymezující povinnost žalobců prokázat schopnost financovat cenu předmětu převodu je vymezeno natolik obecně, že pod naplnění povinnosti dle tohoto ustanovení lze podřadit různá jednání žalobců. Ze strany žalované žádný taxativní výčet, jakým způsobem má dojít k naplnění této povinnosti uveden nebyl, sama žalovaná tvrdila, že bylo ponecháno na vůli žalobce, jakým způsobem schopnost uhradit kupní cenu prokáže.

51. Žalobci zamýšleli kupní cenu uhradit prostřednictvím hypotéky, o kterou žádali, a žalované byla známá skutečnost, že předmět koupě bude financován prostřednictvím hypotéky. Má-li být nahlíženo na právní jednání spíše jako na platná než jako neplatná a má-li být obsah spotřebitelské smlouvy vykládán způsobem pro spotřebitele nejpříznivějším, lze učinit závěr, že žalobci prokázali schopnost financovat kupní cenu prostřednictvím úvěru, který si vyřizovali, o čemž žalovaná strana byla informována, úvěrující banka potvrdila, že žalobci sami žádost o poskytnutí hypotečního úvěru odvolali, neboť o úvěrovanou nemovitost ztratili zájem z důvodu nespokojenosti s jejím stavem. Žalobci neporušili tak své smluvní povinnosti z rezervační smlouvy a nenaplnili podmínky pro uplatnění smluvní pokuty ze strany žalované.

52. Za předpokladu, neobstál-li by závěr o prokázání schopnosti financovat kupní cenu předmětu převodu, nárok na zaplacení smluvní pokuty v důsledku porušení této smluvní povinnosti by nebyl dán z následujících důvodů.

53. Žalovaná se v rezervační smlouvě zavázala, poruší li svou povinnost ze závazků, k nimž se smluvně zavázala, ke smluvní pokutě ve výši 20 % z blokační úhrady, oproti tomu žalobci se zavázali k úhradě stejně vysoké smluvní pokutě a v bodu 4.2. dokonce k další pokutě ve výši 100 % částky z tzv. blokační úhrady.

54. Tato ujednání účastníků jsou ve smyslu směrnice 93/13 EHS a ustanovení § 1813 o.z. ve vztahu k žalobcům hrubě nepřiměřená, a ač se žalobci této nepřiměřenosti výslovně nedovolali, zakládá takové ujednání resp. jeho vymáhání zjevné zneužití práva, které dle § 8 o.z. nepožívá právní ochrany.

55. Jak plyne z návrhu kupní smlouvy mezi účastníky, měl být ke kupní smlouvě uzavřen dodatek ohledně změny dispozice bytu, jež neodpovídala stavu bytu dle jeho evidenci v katastru nemovitostí a dále (viz čl. VI.1 kupní smlouvy o běžném opotřebení převáděného bytu) ani inzerované čerstvé rekonstrukci bytu.

56. Naopak žalovaná neposkytla žalobci ve sjednané lhůtě součinnost v potřebném rozsahu, neboť neodstranila žalobci vytýkané vady bytu a ani jim nijak negarantovala, že se tak po uzavření kupní smlouvy stane.

57. Nelze ani přisvědčit žalované, že skutečná a reálná dispozice bytu odpovídala inzerované nabídce a specifikace převáděné jednotky byla předmětem teprve navrhovaného znění kupní smlouvy, nicméně ke dni ocenění bytu odhadcem, tj. ve stejný den, kdy se žalobci zavázali složit rezervační zálohu, byl byt dispozičně 2 + 1, nikoli 3 + kk., jak bylo i původně inzerováno v nabídce na jeho prodej.

58. Lze uzavřít, že žalobci se nedopustili porušení smluvní povinnosti obsažené v čl. smlouvy, nevznikla jim tak povinnost zaplatit žalované smluvní pokutu dle ujednání v čl. smlouvy. Byla-li ze strany žalované smluvní pokuta započtena na rezervační zálohu, nedošlo k zániku závazku, neboť nemohlo dojít k platnému započtení smluvní pokuty na přijatou rezervační zálohu a žalovaná se na úkor žalobců bezdůvodně obohatila.

59. Žalobci požadovali příslušenství dnem následujícím po dni, kdy uplynula sedmidenní lhůta (4.9.2020), kterou žalované určili k vrácení jistiny výzvou doručenou žalované dne 28.2.2020 do její datové schránky, tj. od 5.9.2020.

60. Z výše uvedených důvodů soud proto rozhodl tak, že v souladu s uzavřenou rezervační smlouvou zavázal žalovanou žalobcům zaplatit rezervační zálohu spolu s úroky z prodlení, které mají zákonnou oporu v ustanovení § 1970 o. z.

61. Podle § 1932 odst. 1 o. z. má-li dlužník plnit na jistinu, úroky a náklady spojené s uplatněním pohledávky, započte se plnění nejprve na náklady již určené, pak na úroky z prodlení, poté na úroky a nakonec na jistinu, ledaže dlužník projeví při plnění jinou vůli.

62. Podle § 1968 o. z. dlužník, který svůj dluh řádně a včas neplní, je v prodlení. Dlužník není za prodlení odpovědný, nemůže-li plnit v důsledku prodlení věřitele.

63. Podle § 1970 o. z. po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

64. Stanovené platební povinnosti soud v souladu s § 160 odst. 1 o. s. ř. uložil žalovanému splnit do tří dnů od právní moci rozsudku, neboť v řízení nevyšly najevo okolnosti, které by odůvodňovaly stanovení lhůty delší.

65. Vzhledem k tomu, že se žalobcům předloženými listinnými důkazy podařilo prokázat tvrzení obsažená v žalobě, rozhodl soud s odkazem na citovaná zákonná ustanovení tak, je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku.

66. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobcům, jež byli v řízení zcela úspěšní, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 70 580 Kč za zastoupení advokátem a soudní poplatek. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 12 500 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 250 000 Kč sestávající z částky 9 300 Kč za každý z pěti úkonů (předžalobní výzva, žaloba, podání na výzvu soudu a účast u dvou jednání) uvedených v § 11 odst. 1 a. t. včetně pěti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t.. Dále soud přiznal žalobcům náhradu za cestovné jejich právního zástupce [obec] – [obec] – [obec] k jednání konaném dne 6.1.2022 osobním vozidlem BMW 520d –T- [registrační značka] /600 km/, pr. spotřeba 4,5 l /100 km, nafta 36,10 Kč, amortizace 4,70, koeficient 6,32, tj. 3 792 Kč a k jednání konaném dne 2.8.2022 os. vozem SUPERB –Z, [registrační značka], nafta 47,10 Kč za 4, 236 Kč, vč. náhrady za jeho promeškaný čas 4 x vždy po 2 hodinách a 45 minutách za cestu k jednání, vždy po 1 200 Kč, a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % ve výši 10 080 Kč celkem 14 285,88 Kč, celkem tak ve výši 94 813,88 Kč.