30 C 221/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl samosoudkyní JUDr. Lucií Laurou Penn ve věci žalobkyní: a) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalobkyně a žalobkyně b) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalobkyně a žalobkyně (i) c) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalovaného a žalobkyně všechny zastoupeny advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalovanému: osobní údaje žalovaného pro zaplacení 44 208 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyním částku 7 240 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 7 240 Kč od [datum] do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Zamítá se návrh, aby soud uložil žalovanému zaplatit žalobkyním částku 36 968 Kč včetně zákonného úroku z prodlení z částky 11 692 Kč od [datum] do zaplacení, z částky 21 000 Kč od [datum] do zaplacení a z částky 4 276 Kč od [datum] do zaplacení.

III. Žalobkyně jsou povinny zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení v částce 605,16 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se touto žalobou domáhají uhrazení žalovaným dlužné částky, tj. částky ve výši 44.208 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 11 692 Kč od [datum] do zaplacení se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,50 % ročně z částky 21 000 Kč od [datum] do zaplacení a se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,50 % ročně z částky 11 516 Kč od [datum] do zaplacení a dále náhrady nákladů soudního řízení. Žalovaný žalobkyním dluží doplatek na nájemném za červen 2021, bezdůvodné obohacení dle ust. § 2295 zákona č. 89/2012 Sb. za užívání bytu v červenci 2021 a dále bezdůvodné obohacení dle ust. § 2295 zákona č. 89/2012 Sb. za užívání bytu od [číslo] do [datum] tomto smyslu byla žalovanému zaslána předžalobní výzva.

2. Žalobkyně jakožto pronajímatelé zastoupené Ing. [jméno] [příjmení] a žalovaný jakožto nájemce uzavřeli dne [datum] Nájemní smlouvu na dobu určitou, jejímž předmětem byl nájem bytu [číslo] nacházející ve 4 NP se na adrese [adresa žalovaného a žalobkyně], na jejímž základě se ve znění jejích pozdějších dodatků žalovaný zavázal hradit měsíční nájemné ve výši 21.000 Kč a zálohy na poskytované služby ve výši 1400 Kč, vše splatné vždy předem na každý měsíc, a to nejpozději do 5. kalendářního dne měsíce, za který jsou nájemné a zálohy na služby hrazeny. Nájemní smlouva žalovanému skončila dne [datum], pronajatý byt byl žalobci předán až po zaslání výzvy k vyklizení dne [datum].

3. Žalovaný složil kauci ve výši 42.000 Kč. Vzhledem k tomu, že byt byl žalovaným vrácen žalobkyním až po ukončení nájemní smlouvy a v prodlení, a to až po písemné výzvě k vyklizení ze dne [datum], navíc poškozený nad míru přiměřenou běžnému opotřebení, nefunkční a neprovozuschopný, když ho žalovaný převzal v řádném stavu kauce byla žalobkyněmi použita v souladu s nájemní smlouvou na náhradu škod způsobených na majetku žalobkyň a ve zbytku na náhradu související s opožděním předáním. Konkrétně se jednalo o použití kauce: ve výši 5.100 Kč na úklid bytu ve výši 25.452 Kč na úhradu oprav související s poškozením bytu a uvedením bytu do funkčního a provozuschopného stavu, ve výši 1.400 Kč na služby za měsíc červenec 2021 ve výši 769 Kč na služby za měsíc srpen 2021 (poměrnou část), ve výši 9.279 Kč na dlužné nájemné za měsíc červen 2021, tj. 42.000 Kč.

4. Po použití této kauce zůstal nadále žalovaný dlužit žalobkyním: nájemné (část) za červen 2021 ve výši 11.692 Kč. Bezdůvodné obohacení za užívání bytu v červenci 2021 ve výši 21.000 Kč. Bezdůvodné obohacení za užívání bytu v srpnu (části) 2021 ve 11.516 Kč, celkem 44.208 Kč tj. ve výši zažalované jistiny, kterou žalovaný navzdory předžalobní výzvě žalobkyním neuhradil.

5. Žalovaný byl k úhradě dlužných částek vyzván poštou, když si nebyly žalobkyně jisty, zda mu bude doručena, ale též emailem ze dne [datum]. Na povinnost k úhradě dlužné částky žalovaný zareagoval telefonicky v týdnu od [datum], kdy byly na žádost žalovaného žalobkyně ochotny akceptovat splátkový kalendář. Žalovaný vše odsouhlasil a požádal právního zástupce žalobkyň k urychlené přípravě dohody o splátkovém kalendáři, neboť plánoval jet do [obec] a chtěl dohodu podepsat. Tuto dohodu právní zástupce žalobkyň připravila a zaslal žalovanému. Žalovaný byl však již opět nekontaktní.

6. Z fotografií doložených do spisu nafocených při předání bytu dne [datum] jednoznačně vyplývá, že při předání nebyl byt předán ve stavu, ve kterém jej žalovaný převzal, s přihlédnutím k běžnému opotřebení, funkční a provozuschopný. Proto byly do předávacího protokolu dopsány tyto nedostatky a kauce byla použita v souladu s čl. V. odst. 3 nájemní smlouvy na náhradu těchto majetkových škod a ve zbytku k doplacení dlužných částek za užívání bytu, což bylo žalovanému při předání bytu sděleno.

7. Žalobkyně nikdy žalovaným nebyly vyzvány k jakékoli velké opravě či náhradě nákladů v souvislosti s tvrzenou opravou žalovaným. Žalovaný neprokázal, že by nějaká takováto oprava, kterou by byly povinny hradit žalobkyně, byla zapotřebí a že byla provedena. Z výpovědi žalovaného ani nelze seznat, zda jím tvrzená zajištěná oprava nespadá pod věcné vymezení drobné opravy. Žádný doklad o provedení opravy a podstaty opravy nebyl žalobkyním předložen.

8. K tvrzené nemožnosti užívat koupelnu žalovaným žalobkyně uvádí, že má žalovaný na mysli pravděpodobně práce prováděné v souvislosti s výměnou kusu dešťové kanalizace. Celá tato oprava trvala v domě cca 14 dní, kdy však užívání bytu žalovaného nebylo omezeno, záležitost byla řešena v řádu dnů a pronajatý byt postihla pouze zatečením v rohu koupelny.

9. Nad rámec výše uvedeného žalobkyně namítají, že jakékoli nároky z dalších vad, které nyní žalovaný opožděně uplatňuje, nelze žalovanému přiznat, neboť žalovaný vady žalobkyním neoznámil.

10. Žalovaný žádal zamítnutí žaloby, složil kauci ve výši 42.000 Kč, která by měla bezezbytku pokrýt adekvátní platby za používání bytu žalovaným po skončení nájmu vč. toho, že žalovaný na své náklady nechal opravit v bytě plynový kotel a nemohl přes měsíc užívat koupenu kvůli havarijnímu stavu v domě. Byt mu byl předán nikoli v řádném stavu, byť z jeho strany byl převzat bez vážnějších připomínek, což žalovaný při výpovědi ze dne [datum] potvrdil v tom smyslu, že formálně takto převzetí bytu stvrdil, ač byt nebyl vymalován, ve zdech byly díry po obrazech a konzole a až v průběhu nájemního vztahu zjistil, že plynový kotel není funkční a neohřívá teplou vodu, takže ho musel na své náklady opravit. V průběhu nájmu v důsledku havárie stoupačky v bytě nad bytem jím užívaným nemohl přes měsíc užívat vanu v koupelně, tato byla zasypána sutí. Po telefonické dohodě se správcem domu si kauci odbydlel po skončení nájmu.

11. Žalovaný při jednání uvedl, že byt při převzetí měl otvory ve zdech po obrazech a TV konzole, bylo mu řečeno, ať si to zakreje jinými obrazy, nebyl vymalovaný, některé žaluzie byly nefunkční, byt měl plynový kotel na topení a ohřev vody, s blížící se zimou přestal fungovat ohřev vody a ze svého uhradil opravu kotle za cca 3 000 Kč, fakturu nemá, v bytě nefungovalo topení podstatnou dobu, více než měsíc, koupelna byla částečně rozbouraná, protože v bytě nad předmětným praskla kanalizace a musela se dělat oprava, suť napadala do vany a opravující firma vanu zakryla deskami, o opravě pan [příjmení] věděl a kontaktoval ho, připustil drobné poškození dvoukřídlých dveří. Omítka se na záchodě odlupovala již při převzetí bytu, byly na ní fleky, zřejmě tam zatékalo. Byl užíval sám se synem, který chodil do nedaleké školy, manželka bydlela v rodinném domě v [obec], do bytu však docházela vařit a uklízet.

12. Soud zjistil z Informace o pozemku a stavebním objektu na pozemku parc. č., číslo [list vlastnictví] pro [obec], obec Praha, Nájemní smlouvy ze dne [datum] a Dodatku [číslo] k této smlouvě ze dne [datum], z opisu [příjmení] moci mezi žalobkyněmi a Ing. [jméno] [příjmení] ze dne [datum], že smlouvu uzavřeli spoluvlastníci nemovitosti [adresa] na adrese [adresa žalovaného a žalobkyně], [obec], kteří byli zastoupeni podle této nájemní smlouvy dle plné moci ze dne [datum] správcem nemovitosti ing. [jméno] [příjmení] a nájemcem –žalovaným na dobu od [datum] do [datum], nájemné bylo sjednáno na částku 21 000 Kč a podle článku V se nájemce zavázal nejpozději do [datum] vložit na účet pronajímatele částku 42 000 Kč, dále se zavázal vložit na účet pronajímatele nájemné a zálohu na úhradu za provozní náklady za období od [datum] do [datum] ve výši 20 955 Kč, přílohou této smlouvy je plná moc, kterou žalobci udělili panu ing. [jméno] [příjmení], k této smlouvě byl ještě sjednán dodatek [číslo]) a to, že doba nájmu se prodlužuje do [datum].

13. Dále soud zjistil z Listiny s názvem evidence předpisů a plateb k tomuto bytu, že byly žalovanému předepsány úhrady plateb ve výši 22 400 Kč za měsíc, s tím, že platby nejsou rozepsané, z listiny vyplývá, že žalovaný počínaje měsícem březen 2020 do května 2021 zaplatil žalobkyním každý měsíc částku 22 400 Kč a za červen 2021 částku 10 708 Kč.

14. Dále soud zjistil, že přílohou [číslo] nájemní smlouvy byla – specifikace měsíční zálohy na úhrady spojené s užíváním bytu datována dne [datum] ve výši 1 400 Kč za úklid společných prostor bytu, odvoz běžného domovního odpadu, osvětlení domu, vodné stočné a revizi čištění spalinových cest.

15. Z dopisu správce domu Ing. [příjmení] žalovanému ze dne [datum] a předžalobní výzvy ze dne [datum] podacího lístku soud zjistil, že žalovaný byl vyzván k okamžitému předání bytu, neboť nájemní vztah skončil dne [datum] a že je též vyzýván k úhradě nájemného a zálohách na služby ke dni [datum] ve výši 43 371 Kč, právním zástupcem žalobkyň posléze k zaplacení částky 55 656 Kč, z toho za červen 2021 ve výši 30 971 Kč a za červenec 2021 ve výši 22 400 Kč a za období od [číslo] [datum] ve výši 12 825 Kč, celkem tak ve výši 55 656 Kč.

16. Z protokolu o předání a převzetí bytu ze dne [datum] soud zjistil, že v bytě je v jednom místě drobně poškozena kuch. linka, místnost záchoda je přemalována na fialovou, koupelna poškozena zatečením – nezaviněno nájemcem, okna ve větším rozsahu v rámech vykazují odlupující lak, je zachyceno drobné poškození dveří (prasklina), pořízena fotodokumentace, podpisy na protokolu jsou správce Ing. [příjmení] a žalovaného.

17. Z fotodokumentace pořízeném správcem bytu ke dni jeho převzetí po skončení nájmu soud zjistil, jedna fotografie zachycuje kus skleněné výplně, rozbité, umístěno na podlaze a opřeno o zeď, barevná malba na záchodě.

18. Žalobkyně předložily [příjmení] nabídku [jméno] [příjmení] na výmalbu nespecifikované nemovitosti adresované spoluvlastníkům domu [ulice a číslo] a daňový doklad č. [anonymizováno] vystavený dne [datum] na částku 25 452 Kč a dále Fakturu č. [rok] [jméno] [příjmení] na odběratelku – žalobkyni ad a) na částku 5 100 Kč za úklid bytu, 3. patro – vlevo, z cenové nabídky a faktury č. [anonymizováno] však nevyplývá, kterého konkrétního bytu se návrh oprav týká.

19. Dále soud zjistil z návrhu Dohody o narovnání, uznání dluhu a o splátkovém kalendáři mezi účastníky, že návrh dohody vypracoval právní zástupce žalobkyň na uznání dluhu ve výši 62 662,89 Kč, tato částka měla sestát z částky 44 208 Kč představující dlužné nájemné a dále 16 257 Kč za právní zastoupení a z e mailu zaslané žalovanému z e mailu [jméno] [příjmení] (spolupracující advokátky právního zástupce žalobkyň), dne [datum], že tento návrh dohody byl žalovanému odeslán na adresu: [anonymizováno] [email]. V návrhu dohody se o nákladech vynaložených na opravu škod způsobených žalovaným nehovoří.

20. Žalobkyně neprokázaly, že vynaložily na opravu bytu částku nad 5 100 Kč, když ještě v březnu 2022 (před podáním této žaloby) po žalovaném takový nárok nežádaly a neuplatňovaly.

21. Soud tak vzal za prokázané, že účastníci uzavřeli nájemní smlouvu k bytu ve 3. patře (4 NP) vlevo, v nemovitosti [adresa] na adrese [adresa žalovaného a žalobkyně], [obec] na dobu od [datum] do [datum], nájemné bylo sjednáno na částku 21 000 Kč a podle článku V se nájemce zavázal nejpozději do [datum] vložit na účet pronajímatele částku 42 000 Kč, dále se zavázal vložit na účet pronajímatele nájemné a zálohu na úhradu za provozní náklady za období od [datum] do [datum] ve výši 20 955 Kč, k této smlouvě byl ještě sjednán dodatek [číslo]) a to, že doba nájmu se prodlužuje do [datum]. Přílohou [číslo] nájemní smlouvy byla – specifikace měsíční zálohy na úhrady spojené s užíváním bytu datována dne [datum] ve výši 1 400 Kč za úklid společných prostor bytu, odvoz běžného domovního odpadu, osvětlení domu, vodné stočné a revizi čištění spalinových cest. Žalovaný poukazoval na účet žalobkyň každý měsíc částku dle evidence předpisu a plateb ve výši 22 400 Kč vyjma měsíce červen 2021, kdy zaslal částku ve výši 10 708 Kč.

22. Žalovaný dluží žalobkyním na nájemném za měsíc červen 2021 nedoplatek ve výši 11 692 Kč sestávající z části nedoplatku na nájemném ve výši 10 292 Kč a na zálohovaných službách 1 400 Kč, dále, že žalovaný užíval byt v červenci 2021 Kč a dále do [datum] již bez právního titulu a žalobkyně požadují za užívání bytu za červenec částku 21 000 Kč a za období od [datum] až [datum] částku 11 516 Kč. Žalobkyně vynaložily za úklid tohoto bytu po jeho odevzdání částku ve výši 5 100 Kč. Žalobkyně nevrátily žalovanému složenou jistotu ve výši 42 000 Kč, tuto údajně použily na opravy poškození bytu žalovaným.

23. Žalobkyně neprokázaly, že vynaložily na opravu bytu částku nad 5 100 Kč. Pokud jde o fakturu za opravy bytu, z té není patrno, o který byt se na adrese uvedené ve faktuře jedná. Žalobkyně neprokázaly další investice do předmětného bytu po skončení jeho užívání žalovaným.Zejména neprokázaly, že na své náklady nechaly opravit škody po žalovaném, který připustil drobné poškození kuchyňské linky a dvoukřídlých dveří.

24. Není pravda, že sám žalovaný uvedl, že byt převzal naprosto v bezvadném stavu. Naopak uvedl, že byt nebyl vymalovaný, ve zdích byly díry po hřebících, některé žaluzie byly nefunkční a později zjistil, že nefunguje kotel a v důsledku prasklé stoupačky v bytě nad bytem předmětným nemohl několik týdnů užívat koupelnu. Pokud jde o vyhodnocení fotodokumentace pořízené při odevzdání bytu k tomu soud uvádí: žalobkyně nepořídily fotodokumentaci při odevzdání bytu žalovanému, nicméně ze snímků zachycujících tzv,. poškození oken je patrno, že okna dřevěná jsou při dlouhodobém užívání opatřena lakem, který se v důsledku stáří odloupává.

25. Soud tak vzal za prokázané, že účastníci uzavřeli nájemní smlouvu k bytu ve 3. patře (4 NP) v nemovitosti [adresa] na adrese [adresa žalovaného a žalobkyně], [obec] na dobu od [datum] do [datum], nájemné bylo sjednáno na částku 21 000 Kč a podle článku V se nájemce zavázal nejpozději do [datum] vložit na účet pronajímatele částku 42 000 Kč, dále se zavázal vložit na účet pronajímatele nájemné a zálohu na úhradu za provozní náklady za období od [datum] do [datum] ve výši 20 955 Kč, k této smlouvě byl ještě sjednán dodatek [číslo]) a to, že doba nájmu se prodlužuje do [datum]. Přílohou [číslo] nájemní smlouvy byla – specifikace měsíční zálohy na úhrady spojené s užíváním bytu datována dne [datum] ve výši 1 400 Kč za úklid společných prostor bytu, odvoz běžného domovního odpadu, osvětlení domu, vodné stočné a revizi čištění spalinových cest.Žalovaný poukazoval na účet žalobkyň každý měsíc částku dle evidence předpisu a plateb ve výši 22 400 Kč vyjma měsíce červen 2021, kdy zaslal částku ve výši 10 708 Kč dluží žalobkyním na nájemném za měsíc červen 2021 nedoplatek ve výši 11 692 Kč sestávající z části nedoplatku na nájemném ve výši 10 292 Kč a na zálohovaných službách 1 400 Kč, dále, že žalovaný užíval byt v červenci 2021 Kč a dále do [datum] již bez právního titulu a žalobkyně požadují za užívání bytu za červenec částku 21 000 Kč a za období od [datum] až [datum] částku 11 516 Kč. Žalobkyně vynaložily za úklid tohoto bytu po jeho odevzdání částku ve výši 5 100 Kč. Žalobkyně nevrátily žalovanému složenou jistotu ve výši 42 000 Kč, tuto údajně použily na opravy poškození bytu žalovaným a dále za dlužné zálohované služby za měsíce červen až srpen 2021.

26. Soud tak má za to, že žalobkyně oprávněně použily žalobcem složenou kauci na tyto dlužné platby: 5 100 Kč za úklid bytu s umytím oken, 1 000 Kč + 769 Kč nedoplatky za zálohu na služby za červenec a část srpna 2021, dále 11 692 Kč za dlužný nedoplatek nájemného za červen 2021, 21 000 Kč za dlužné nájemné za červenec 2021 a 9 279 Kč za poměrnou část dlužného nájemného za srpen 2021.

27. Celkem tak žalobkyně použily celou složenou kauci ve výši 42 000 Kč a částka 7 269 Kč již k úhradě dluhu ve výši 49 240 Kč nepostačila.

28. Po právní stránce lze věc posoudit takto: pokud jde o dlužné nájemné, tak po právní stránce je nárok žalobce zcela po právu v souladu s ust. § 2246 a násl. zák. č. 89/2012, občanský zákoník a příslušenství (zákonný úrok z prodlení) v souladu s ust. § 1970 občanského zákoníku a nařízením vlády č. 351/2013 Sb.

29. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o. z.) platí, že nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

30. Dle § 2246 odst. 1 o. z., si strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc. Dle § 2251 odst. 1 věty druhé o. z., společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel.

31. Dle § 2254 odst. 2 věta první o. z., při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží.

32. V dané věci nebylo mezi účastníky sporné, jaké částky žalovaný žalobkyním dluží z titulu nájemného a zálohovaných služeb a za jaké období, sporné je mezi nimi zda a v jaké výši mohly žalobkyně započíst na složenou kauci.

33. Jak soud zjistil po provedeném dokazování, jediný konkrétní náklad související s předmětným nájemním vztahem je úklid bytu po jeho odevzdání. Z fotografií žádné podstatné poničení bytu či jeho zařízení nevyplynulo a zejména žalobkyně jimi tvrzené náklady na opravy ve výši nad 5 100 Kč neprokázaly,jakož i tvrzení žalovaného, že byt mu byl předán nevymalovaný s dírami ve zdi, s nefungujícími žaluziemi a kotlem.

34. Pokud jde o dlužné platby za užívání předmětného bytu po skončení nájemního vztahu, tak po právní stránce je nárok žalobkyň v souladu s ust. § 2295 občanského zákoníku, podle kterého má pronajímatel právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá.

35. Podle § 2991 o.z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty. Žalovaný užíval byt po skončení dohodnuté doby v nájemní smlouvě.

36. Podle § 2999 odst. 1, věta prvá, o.z. není-li vydání předmětu bezdůvodného obohacení možné, má ochuzený právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny.Lze tak přisvědčit žalobkyním, že jim svědčí nárok na srovnatelnou částku, které by se jim dostalo, kdyby žalovaný sjednané nájemné zaplatil za užívání bytu, ovšem pouze nad rámec nevrácené kauce, která byla zcela použita vyjma částečného nároku za měsíc srpen 2021.

37. Vzhledem k tomu, že žalovaný nezaplatil žalovanou částku žalobkyním přiznanou ve výroku I. do rozhodnutí soudu, octl se s placením dluhu v prodlení a soud proto žalobkyním přiznal i úroky z prodlení dle § 1970 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku ve výši stanovené nařízením vlády č. 351/2013 Sb., když ji žalobkyně požadovaly za měsíc srpen od [datum], byť má soud za to, že se žalovaný dostal se zaplacením této částky již den následující po dni, kdy byt žalobkyním předal.

38. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 o. s. ř. tak, že přiznal žalovanému, jenž byl v řízení úspěšnější, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 605,16 Kč, přičemž tato částka představuje 67,24 % z jejich celkové výše (rozdíl úspěchu v řízení v rozsahu 83,62 % a úspěchu žalobkyní v rozsahu 16,38 %). Tyto náklady sestávají z nákladů řízení uplatněných v souladu s § 151 odst. 3 o. s. ř. za použití vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 254/2015 Sb., dle které účastníkovi řízení, jenž nebyl zastoupen zástupcem podle § 151 odst. 3 o. s. ř. a nedoložil výši hotových výdajů, náleží částka 900 Kč představující 300 Kč za každý ze tří úkonů dle § 2 odst. 3 uvedené vyhlášky.