30 C 238/2024

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl samosoudkyní JUDr. Lucií Laurou Penn ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B pro zaplacení 307 320,26 Kč s příslušenstvím

I. Zamítá se žaloba s návrhem , aby žalovanému byla uložena povinnost zaplatit žalobkyni částku 307 320,26 Kč s úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky 280 000 Kč od 10. 4. 2024 do zaplacení a s úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky 27 320,26 Kč od 10. 4. 2024 do zaplacení.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů řízení v částce 47 625,60 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalovaného.

1. Žalobkyně po žalovaném návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu požaduje zaplacení částky 280.000,- Kč s příslušenstvím, jež má představovat provizi dle Dohody o koupi nemovitosti uzavřené dne 14.8.2022 mezi žalovaným jako zájemcem, panem , adresa, , nar. , datum, , bytem , adresa, , jako prodávajícím (dále také jako „Prodávající“) a žalobkyní (dále také jako „Dohoda o koupi nemovitosti“), a dále požaduje zaplacení částky 27.320,26 Kč s příslušenstvím, která má představovat údajné bezdůvodné obohacení na úkor žalobkyně z titulu neoprávněně žalovanému uhrazených nákladů právního zastoupení a úroků z prodlení , přičemž svůj nárok na vrácení těchto částek ( 3 797,26 Kč + 23 523 Kč) opírá žalobkyně o rozsudek Okresního soudu v Příbrami č.j. , spisová značka, .

2. Žalobce v žalobě tvrdí, že se žalovaným uzavřeli Dohodu o koupi nemovitosti ze dne 14. 8. 2022 (dále jen "Dohoda"). Účastníkem dohody byl též pan , jméno FO, jako prodávající předmětné nemovitosti.V čl. 5.1 Dohody bylo sjednáno, že uzavřením Dohody žalobce žalovanému obstaral příležitost k uzavření zprostředkovávané smlouvy a vznikl mu tak nárok na provizi ve výši 280.000 Kč. V čl. 5.2 Dohody pak bylo ujednáno, že pokud k uzavření zprostředkovávané smlouvy nedojde z důvodu na straně žalovaného, zavazuje se tento namísto Prodávajícího uhradit žalobci provizi ve výši dle odst. 5.

1. Dohody.Vzhledem k tomu, že k uzavření kupní smlouvy nedošlo prokazatelně vinou žalovaného, když tento na základě smyšlených vad nemovitosti od Dohody neplatně odstoupil a dále neposkytoval součinnost vedoucí k uzavření kupní smlouvy, lze uzavřít, že žalobci vznikl vůči žalovanému nárok na úhradu provize ve výši 280.000 Kč. Skutečnost, že odstoupení žalovaného bylo neoprávněné , jak dovodil i Okresní soud v Příbrami v rámci řízení, v jehož rámci se žalobce v dobré víře v pravdivost informací, které žalovaný uvedl v rámci svého odstoupení, domáhal úhrady provize po vlastníkovi daných nemovitostí.

3. V předmětném rozsudku Okresní soud v Příbrami přitom uvedl následující: "V tomto řízení se žalobkyně domáhá po žalovaném zaplacení provize za zprostředkování prodeje nemovitostí s odkazem na článek 5 výhradní dohody o zprostředkování ve výši 4% z kupní ceny, která dle článku 5.1 dohody o koupi nemovitostí činí 280 000 Kč. Tu se dle článku 5.2 zavázal uhradit žalovaný jako prodávající s výjimkou případu, kdy k uzavření smlouvy nedojde z důvodu na straně zájemce. V takovém případě se zavázal zájemce namísto prodávajícího uhradit realitní kanceláři uvedenou provizi. Soud se proto zabýval oprávněností odstoupení zájemce od dohody o koupi nemovitostí a dospěl k závěru, že odstoupení nebylo důvodné, když žalovaný neporušil své povinnosti plynoucí z uzavřených dohod. Potvrdil, že na nemovitostech neváznou žádné faktické vady, jejichž konkretizaci účastníci nespecifikovali, a to ani demonstrativním výčtem takových vad, případně uvedením vlastností, které by (ne)měly nemovitosti mít. Pozemky obecně jsou svými vlastníky udržovány, obdělávány a jsou na nich prováděny různé úpravy za účelem jejich dalšího využití. Proto za faktickou vadu pozemku nelze bezpochyby považovat jakékoli jeho zavezení zeminou, vytěženou z jiného pozemku, s úmyslem pozemek zarovnat a vyplnit nerovnosti. Oproti tomu přítomnost zdraví škodlivého materiálu, který by se mohl na pozemku pod jeho povrchem nacházet, je jednoznačně skrytou vadou, při jejímž zjištění by bylo možné od koupě takového pozemku odstoupit. Žalobkyně však žádným z provedených důkazů neprokázala, že by na pozemku žalovaného byla zavezená skládka nebezpečného odpadu, uvedenému tvrzení zájemce bez dalšího uvěřila a umožnila mu od smlouvy odstoupit, resp. na základě jeho jednostranného právního jednání v podobě odstoupení od dohody o koupi nemovitostí mu na základě jeho výzvy vrátila blokační (rezervační) zálohu a k uzavření kupní smlouvy s žalovaným tak nedošlo. Pro tento případ přechází povinnost k úhradě provize, jak bylo citováno shora, na zájemce."4. K úhradě dlužné částky byl žalovaný vyzván předžalobní výzvou ze dne 27.3.2024. Do dnešního dne však z dlužné částky ničeho neuhradil. Protože žalovaný požadovanou částku dobrovolně neuhradil, požaduje žalobce též zákonný úrok z prodlení, a to od uplynutí 7 denní lhůty k plnění stanovené předžalobní výzvou, která byla žalovanému dodána dne 2.4.2024. Zákonný úrok z prodlení je tak požadován ode dne 10.4.2024.

5. Zdejší soud vydal dne 30. 5. 2024 elektronický platební rozkaz č.j. , spisová značka, , kterým uložil žalovanému, aby do patnácti dnů od jeho doručení zaplatil žalobkyni: a) částku ve výši 280.000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky 280 000 Kč od 10. 4. 2024 do zaplacení, b) částku ve výši 27.320,26 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky 27 320,26 Kč od 10. 4. 2024 do zaplacení nebo aby podal proti tomuto elektronickému platebnímu rozkazu do 15 dnů ode dne jeho doručení u Obvodního soudu pro Prahu 1 odpor.

6. Žalovaný proti výše uvedenému platebnímu rozkazu podal včas odpor, který odůvodnil tak, že žalovaný žalobkyní předmětným žalobním návrhem uplatněné nároky neuznává. Žalovaný jako zájemce uzavřel s žalobkyní a s Prodávajícím Dohodu o koupi nemovitosti, jejímž předmětem byla smlouva o smlouvě budoucí kupní, na jejímž základě se žalovaný a Prodávající zavázali uzavřít nejpozději do 30.11.2022 kupní smlouvu na v předmětné dohodě specifikované nemovité věci (pozemky). Pozemky byly prodávány jako stavební a vhodné k výstavbě rodinného domu, čemuž také odpovídala sjednaná kupní cena ve výši 7.270.000,- Kč. S tímto záměrem také žalovaný Dohodu o koupi nemovitosti uzavíral a v souladu s Dohodou o koupi nemovitosti žalovaný následně na účet žalobkyně uhradil blokační úhradu ve výši 280.000,- Kč.Po uzavření Dohody o koupi nemovitosti, zajištění financování žalovaným prostřednictvím hypotečního úvěru a sjednání architekta, bylo při prohlídce předmětných pozemků žalovaným s architektem a setkání s p. , jméno FO, , bytem č.p. , Anonymizováno, , , adresa, , tehdejším sousedem Prodávajícího a vlastníkem okolních pozemků, bylo žalovaným zjištěno, že na pozemku se nachází zavezená skládka s rybníčkem. Na místě byly zároveň žalovanému ukázány hranice hráze, kde vyvěrá voda, která rybníček napájela. Žalovaný byl zároveň upozorněn, že v zavezené skládce se nachází mimo jiné také eternit a podobný škodlivý odpad. Navážka je jílovitá, když na pozemku se nacházející skládka (suť, tašky, eternit) byla zavezena cca 100 nákladními vozy (Tatra) jílu a na vrch pak umístěna cca 30 cm vrstva hlíny.Následně byla existence rybníčku doložena fotodokumentací a byl i nalezen na historických mapách na internetu.Dřívější existenci vodní plochy/rybníčku na nemovitostech dle Dohody o koupi nemovitosti dokládá mj. letecký snímek nemovitostí z r. 2012 po pokácení stromů, který odhaluje, že se zde vodní plocha nacházela. V r. 2012 již bylo 70% vodní plochy zasypáno navážkou, sutí a jílem, nicméně i přesto je na snímcích její existence zřejmá. Ze snímků a rozdělení parcel z katastru nemovitostí je taktéž patrná hráz rybníčku (přesně kopírující pozemek par. č 573), pod kterou se nachází chatka a to právě z důvodů, že na navážce nebylo možné stavět. Pod hrází se nachází retenční nádržka a strouha, která odvádí původní vodu pryč z pozemku.

7. Prodávající nabyl předmětné nemovitosti v září r. 2008 za pomoci a ve spolupráci s p. , jméno FO, . , jméno FO, situaci v předmětné oblasti velmi dobře zná a velmi dobře zná i osobu Prodávajícího. , jméno FO, dokonce daroval Prodávajícímu pozemek, jež měl být součástí prodeje dle Dohody a koupi nemovitosti. Rodina pana , jméno FO, se o Prodávajícího dlouhou dobu starala, zařídili mu práci v rodinné firmě a Prodávající bydlel u rodiny pana , jméno FO, , kde měl i trvalé bydliště (viz. darovací smlouva mezi p. , jméno FO, a Prodávajícím). Po získání pozemků jež měly být předmětem prodeje dle Dohody o koupi nemovitosti, byly pozemky Prodávajícím na černo "revitalizovány" s tím, že na pozemcích se nacházela vodní plocha.Podle žalovaného se jedná o skryté vady/vlastnosti před uzavřením Dohody o koupi nemovitosti , o nichž Prodávající věděl a měla o nich vědět i žalobkyně, když tyto měly být mj. sděleny p. , jméno FO, makléři žalobkyně p. , jméno FO, . Nicméně tyto informace žalovanému před uzavřením Dohody o koupi nemovitosti sděleny nebyly, ačkoliv tyto mají zásadní vliv na cenu pozemků a tedy rozhodnutí žalovaného uzavřít Dohodu o koupi nemovitosti za podmínek tam stanovených. Vzhledem k tomu, že nově žalovaným zjištěné skutečnosti a vlastnosti prodávaných nemovitostí měli zásadní vliv na jejich cenu s ohledem na možnost a způsob umístění stavby (s ohledem na kvalitu podloží) na takovéto pozemky, žalovaný kontaktoval makléře žalobkyně p. , jméno FO, a Prodávajícího se žádostí o řešení nastalé situace a případné poskytnutí slevy.

8. Se žalovaným však nikterak o řešení nastalé situace jednáno nebylo, nebyla mu poskytnuta sleva, zjištěné okolnosti ohledně předmětu prodeje byly popřeny a žalovaný namísto jednání bez dalšího obdržel výzvu žalobkyně k uzavření kupní smlouvy. Proto žalovaný dne 2.11.2022 (doručeno žalobkyni i Prodávajícímu) prostřednictvím svého právního zástupce odstoupil od Dohody o koupi nemovitosti z důvodu porušení předsmluvní informační povinnosti ze strany Prodávajícího a žalobkyně a zjištěnou existenci skrytých vad a požádal o vrácení blokační úhrady.

9. Žalovaný má za to, že při jednání o uzavření Dohody o koupi nemovitosti došlo ze strany Prodávajícího a žalobkyně k porušení předsmluvní informační povinnosti ve smyslu §1728 odst. 2) občanského zákoníku, dle kterého „Při jednání o uzavření smlouvy si smluvní strany vzájemně sdělí všechny skutkové a právní okolnosti, o nichž ví nebo vědět musí, tak, aby se každá ze stran mohla přesvědčit o možnosti uzavřít platnou smlouvu a aby byl každé ze stran zřejmý její zájem smlouvu uzavřít." V případě, že by žalovaný výše uvedené následně jím zjištěné informace týkající se kupovaných nemovitostí věděl, v žádném případě by Dohodu o koupi nemovitosti za v ní stanovených podmínek (zejména sjednaná výše kupní ceny) neuzavřel.

10. Dne 8.11.2022 obdržel žalovaný vyjádření žalobkyně, kterým požádala o poskytnutí delší lhůty s tím, že celou záležitost prošetřuje. Žalovaný poskytl žalobkyní delší lhůtu přípisem ze dne 9.11.2022 a zároveň vyjádřil své znepokojení z chování makléře žalobkyně. Vzhledem k tomu, že ani po měsíci a půl od odstoupení žalovaného od Dohody o koupi nemovitosti a prošetřování celé záležitosti žalobkyní, žalovaný neobdržel od žádné ze stran jakékoliv vyjádření k věci, dne 19.12.2022 zaslal žalobkyni předžalobní výzvu. Zároveň navrhl zajištění geologického průzkumu, který by prokázal či vyvrátil tvrzené informace ohledně prodávaných pozemků.

11. Následně žalovaný dne 22.12.2022 obdržel vyjádření žalobkyně, že blokační úhrada bude žalovanému vrácena, kdy bohužel došlo k situaci, kdy Prodávající neposkytoval žalobkyni pravdivé informace. Blokační úhrada byla pak žalovanému spolu s náklady právního zastoupení a úroky z prodlení žalobkyní uhrazena.

12. Žalovaný od Dohody o koupi nemovitosti odstoupil přípisem ze dne 2.11.2022 z důvodu porušení předsmluvní informační povinnosti ze strany Prodávajícího a žalobkyně a zjištěnou existenci skrytých vad, tzn. z důvodů nenacházejících se na jeho straně, a zároveň vůči žalobkyni uplatnil nárok na vrácení blokační úhrady ve smyslu čl. 6.1 Dohody o koupi nemovitosti.Žalobkyně po téměř dvou měsíčním prošetřování žalovanému blokační úhradu vrátila a zároveň žalovanému zaplatila náklady právního zastoupení včetně úroků z prodlení, čímž žalobkyně uznala nárok žalovaného na vrácení blokační úhrady jako oprávnění a tedy i odstoupení žalovaného od Dohody o koupi nemovitosti jako důvodné a oprávněné. Ve stejném smyslu se žalobkyně žalovanému k jeho nároku i písemně vyjádřila. Žalobkyně pak tímto uznala, že k neuzavření kupní smlouvy tak nedošlo z důvodů nenacházejících na straně žalovaného a žalovanému tak nevznikla povinnost k úhradě provize.

13. Jak vyplývá z odůvodnění rozsudku Okresního soudu v Příbrami, čj. , spisová značka, ze dne , datum, , stejně tak uvádí Prodávající, že to byla právě žalobkyně, resp. její makléř , jméno FO, , která zmařila uzavření kupní smlouvy, kdy byl naopak Prodávající ujišťován, že žalovanému propadne blokační úhrada. Žalovaný tak mj. s ohledem na výše uvedené uznání žalobkyně oprávněnosti odstoupení žalovaného od Dohody o koupi nemovitosti a nároku žalovaného na vrácení blokační úhrady navrhuje zamítnutí žaloby v plném rozsahu.

14. Žalovaný má za to, že oprávněnost jeho odstoupení od Dohody o koupi nemovitosti a zásadní vliv dodatečně jím zjištěných skutečností týkajících se prodávaných nemovitostí dokládá i skutečnost, že dne 27.2.2024 Prodávající uzavřel s p. , jméno FO, , kupní smlouvu, jejímž předmětem byl prodej předmětných nemovitostí za kupní cenu ve výši 4,050.000,- Kč. Prodej totožných nemovitostí, jež byly předmětem Dohody o koupi nemovitosti, opět zprostředkovávala žalobkyně, avšak tentokrát za kupní cenu o 3.220.000,- Kč nižší, tj. 44,29 % nižší, než za kterou byly tyto prodávány žalovanému.

15. Žalovaným bylo od nového majitele předmětných nemovitostí p. , jméno FO, zjištěno, že tento je člověk znalý místních poměrů a při koupi nemovitostí mu byla dřívější existence vodní plochy (rybníčku), zavážky černou skládkou, jílem a nestabilita podloží známa a právě s ohledem na tyto skutečnosti byla sjednána kupní cena, tj. pozemek není vhodný k umístění stavby (resp. případně s vynaložením dalších vysokých nákladů).

16. P. , jméno FO, na pozemek umístil maringotku, avšak pozemek se již několikrát propadl, z pozemku byly vykopány pneumatiky a materiál z dřívější černé skládky, musela být opakovaně provedena zavážka a tento byl opětovně „revitalizován“. Nicméně stále není stabilní.

17. Z výpovědi žalovaného u Okresního soudu v Příbrami ( Protokol o jednání ve věci sp. zn. , spisová značka, Okresního soudu v Příbrami ze dne , datum, ) soud zjistil, , že inzerát na prodej nemovitostí našel na serveru S-reality. S realitním makléřem , jméno FO, se dohodli, že se na pozemek podívají bez prodávajícího. Rezervační smlouvu podepsal zájemce v kavárně v , adresa, , a to bezprostředně poté, co se dozvěděl, že realitní makléř má již dalšího zájemce na koupi nemovitostí. Při jejich prohlídce na místě samém s nikým nehovořil.Celý proces prodeje zájemce urychlil, neboť se mu pozemek líbil . Po podpisu rezervační smlouvy zaslal blokační zálohu. Následně s architektem chodili po pozemku, při druhé návštěvě narazili na souseda, respektive jeho manželku, se kterými si vyměnili kontakt a dozvěděli se, že stav pozemku není tak ideální, jak bylo prezentováno. Bylo jim sděleno, že pozemek, který žalovaný prodává jako stavební, je bývalý lesní pozemek, kde uprostřed bývalo jezírko a v současné době je tam navážka. Její obsah však sousedé nezjišťovali, ani zájemci neřekli, co všechno by se tam mělo nacházet. Údajně však i černá skládka pro obec. Někde dokonce zaznělo, že by tam měl být i eternit, od koho tuto informaci zájemce měl, si však nevzpomněl. Když zájemce zjistil, že informace sousedů se zakládají na pravdě, rozhodl se od koupě nemovitostí odstoupit. Poznal i podle valů, že tam byl kdysi rybníček. Po jednání s realitním makléřem , jméno FO, , který nechtěl od smlouvy odstoupit, zájemce pochopil, že jedinou možností je vzít si advokáta a vše řešit přes něj. Teprve na druhou výzvu dostal zájemce peníze zpět.

18. Z dohody o koupi nemovitosti ze dne 14. 8. 2022 uzavřené mezi prodávajícím a žalovaným jako zájemcem zastoupeným makléřem , jméno FO, bylo zjištěno, že se jedná o smlouvou o smlouvě budoucí kupní, na základě které se prodávající a zájemce zavazují za podmínek níže sjednaných uzavřít kupní smlouvu na nemovité věci zapsané na LV č. , hodnota, za kupní cenu 7 270 000 Kč. V článku 5.1 uvedené dohody bylo sjednáno, že strany požádaly realitní kancelář o obstarání příležitosti k uzavření smlouvy a prohlašují, že uzavřením dohody jim realitní kancelář obstarala příležitost k uzavření smlouvy a realitní kanceláři tak vznikl nárok na provizi ve výši 280 000 Kč. Dle článku 5. 2 se provizi zavazuje uhradit prodávající. Pokud k uzavření smlouvy za podmínek stanovených touto dohodou nedojde z důvodu na straně zájemce, případně vinou zájemce dojde k odstoupení prodávajícího od smlouvy či k jinému ukončení smlouvy, zavazuje se zájemce namísto prodávajícího uhradit realitní kanceláři provizi ve výši dle předchozího odstavce.

19. Realitní zprostředkovatel se dále zavázal , že po dobu rezervace ( do 30.11.2022) bude vykonávat činnost směrující k uzavření realitní smlouvy, a to to tím, že zajistí návrh smlouvy a návrh na vklad a úhradu správního poplatku (čl. 9 Smlouvy).

20. V čl. 2 si smluvní strany ujednali následující: „ Tato dohoda je smlouvou o smlouvě budoucí kupní …..“.

21. Z odstoupení od smlouvy a výzvy k vrácení blokační úhrady ze dne 2. 11. 2022 bylo zjištěno, že zástupce zájemce (žalovaného) odstoupil z důvodu porušení předsmluvní informační povinnosti ze strany prodávajícího, potažmo žalobkyně, a z důvodu zjištěné existence skrytých vad předmětu koupě (zavezená skládka s rybníčkem, přítomnost eternitu a škodlivého odpadu) od dohody o koupi nemovitosti a vyzval žalobkyni k vrácení blokační úhrady ve výši 280 000 Kč.

22. Z čestného prohlášení , jméno FO, ze dne 16. 12. 2022 bylo zjištěno, že se dlouhodobě zná s žalovaným, který bydlel v jeho domácnosti. Byl vlastníkem sousedních pozemků, které nabyl ve stejném období jako žalovaný. Je mu známo, že na uvedených pozemcích žalovaného, respektive na některém z těchto pozemků, se nacházela vodní plocha/rybníček, která byla zavezena zavážkou, jílovou půdou a sutí.

23. Z výpovědi svědka , jméno FO, před Okresním soudem v Příbrami (viz protokol ze dne 21.11.2023 ) , že zavážení rybníčku na pozemku žalovaného probíhalo od roku 2009 do roku 2012. Sám svědek rybníček nezavážel, ani nezná přesné okolnosti, pouze uvedl, že se tam pohybovala auta.Přesné složení závozu nevěděl, pravděpodobně nějaká stavební suť. On sám se zavážení neúčastnil. S prodávajícím měl svědek osobní přátelský vztah po dobu, co byl jeho zaměstnancem do roku 2021. Připustil, že realitního makléře , jméno FO, , stejně tak realitní makléřku Hoblíkovou, kontaktoval právě za účelem sdělení informace, že má na pozemku žalovaného věcné břemeno elektřiny. Že by se na pozemku žalovaného nacházel nebezpečný odpad, si svědek určitě nemyslí. Považuje za neprofesionální, pokud realitní kancelář prodává nemovitost, kde má svědek věcné břemeno a nikdo to s ním nekonzultuje. S vlastním prodejem nemovitostí nemá svědek žádný problém, jde mu pouze o vyřešení věcného břemene.

24. Z předžalobní výzvy ze dne 19. 12. 2022 bylo zjištěno, že zástupce žalovaného zájemce advokát , tituly před jménem, , jméno FO, vyzval žalobkyni k úhradě pohledávky ve výši 280 000 Kč s příslušenstvím a dále nákladů spojených s uplatněním pohledávky ve výši 23 523 Kč, přičemž setrval na platnosti a odůvodněnosti odstoupení od dohody o koupi nemovitosti a vrácení blokační úhrady, která do dnešního dne nebyla zájemci vrácena.

25. Z darovací smlouvy mezi , jméno FO, a , adresa, ze dne 6.5.2019 a z LV č. , hodnota, , k.ú. , adresa, , z kupní smlouvy mezi , jméno FO, jako prodávajícím a , adresa, jako kupujícím ze dne 12.9.2008 , že , jméno FO, jako dárce převedl na , adresa, pozemek parc.č. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, a že prodávající , jméno FO, nabídl žalovanému ke koupi pozemky ve svém vlastnictví , které v minulosti vlastnil , jméno FO, .

26. Z fotografií dřívější podoby předmětných pozemků včetně na nich se nacházející vodní plochy (rybníčku) a z leteckého snímku předmětných nemovitostí z r. 2012, že se na snímku nachází objekt, který by mohl být hrází vodní plochy .

27. Z rozsudku Okresního soudu v Příbrami (bez doložky právní moci) ze dne , datum, , č.j. , spisová značka, soud zjistil, že žaloba stejné žalobkyně proti žalovanému , adresa, na zaplacení částky 318 104 Kč se zákonným úrokem z této částky od 1.12.2022 do zaplacení byla zamítnuta. Žalobkyně se žalobou podanou u Okresního soudu v Příbrami domáhala po žalovaném zaplacení shora uvedené částky s odůvodněním, že s žalovaným uzavřela dne 11. 6. 2022 výhradní dohodu o zprostředkování na dobu určitou do 11. 9. 2022 (dále jen „zprostředkovatelská smlouva“). Předmětem této smlouvy byl závazek žalobkyně obstarat pro žalovaného zájemce o koupi nemovitosti specifikované ve smlouvě a závazek žalovaného uhradit žalobkyni za tuto činnost provizi ve výši 4% z kupní ceny. Žalovaný ve smlouvě mimo jiné prohlásil, že na nemovitosti neváznou žádné právní ani faktické vady. V případě, že by se uvedené prohlášení ukázalo jako nepravdivé, má žalobkyně nárok na smluvní pokutu ve výši 5% z kupní ceny. Žalobkyně, žalovaný a , Jméno žalovaného, , narozený , Datum narození žalovaného, (dále jen „zájemce“), spolu dne 14. 8. 2022 uzavřeli dohodu o koupi nemovitosti (dále jen „dohoda o koupi nemovitosti“). Na základě činnosti žalobkyně tedy došlo k nalezení zájemce o koupi nemovitostí, a žalobkyni tak vnikl nárok na úhradu provize. Zájemce však dne 30. 9. 2022 vznesl námitky k nemovitostem spočívající zejména v tom, že na jednom z pozemků se dříve nacházela zavezená skládka s rybníčkem, který byl následně ze strany žalovaného zavezen nelegální skládkou. Ze strany souseda pana , jméno FO, bylo zájemci taktéž sděleno, že v zavezené skládce se nachází mimo jiné eternit a podobný škodlivý odpad. Na základě těchto informací požadoval zájemce ukončení28. dohody o koupi nemovitosti a navrácení složené blokační úhrady z důvodu skrytých vad nemovitosti. Jelikož makléři žalobkyně nebyli před podpisem zprostředkovatelské smlouvy ze strany žalovaného informováni o přítomnosti rybníčku a jeho následném zavezení, obrátili se na žalovaného s dotazem, zda jsou uvedená tvrzení zájemce pravdivá či nikoliv.

29. Soud tak vzal za prokázané, že žalovaný reagoval na inzerát na prodej nemovitostí na serveru S -reality. S realitním makléřem , jméno FO, se dohodli, že se na pozemek podívají bez prodávajícího. Smlouvu podepsal žalovaný v kavárně v , adresa, , a to bezprostředně poté, co se dozvěděl, že realitní makléř má již dalšího zájemce na koupi nemovitostí. Po podpisu rezervační smlouvy zaslal blokační zálohu. Následně zjistil, že pozemek, který žalovaný prodává jako stavební, je bývalý lesní pozemek, kde uprostřed bývalo jezírko a v současné době je tam navážka i černá skládka pro obec. Když zájemce zjistil, že informace sousedů se zakládají na pravdě, rozhodl se od koupě nemovitostí odstoupit. Poznal i podle valů, že tam byl kdysi rybníček. Po jednání s realitním makléřem , jméno FO, , který nechtěl od smlouvy odstoupit na druhou výzvu dostal zájemce peníze zpět. Podle čestného prohlášení , jméno FO, ze dne 16. 12. 2022 , který byl vlastníkem sousedních pozemků, že na uvedených pozemcích žalovaného, respektive na některém z těchto pozemků, se nacházela vodní plocha/rybníček, která byla zavezena zavážkou, jílovou půdou a sutí, zavážení rybníčku na pozemku žalovaného probíhalo od roku 2009 do roku 2012. Podle fotografií dřívější podoby předmětných pozemků a leteckého snímku předmětných nemovitostí z r. 2012, že se na snímku nachází objekt, který by mohl být hrází vodní plochy .

30. Dohoda o koupi nemovitosti ze dne 14. 8. 2022 uzavřená mezi prodávajícím a žalovaným jako zájemcem a žalující realitní společností je obsahově smlouvou o smlouvě budoucí kupní, na základě které se prodávající a zájemce zavazují za podmínek níže sjednaných uzavřít kupní smlouvu na nemovité věci zapsané na LV č. , hodnota, za kupní cenu 7 270 000 Kč. V článku 5.1 uvedené dohody bylo sjednáno, že strany požádaly realitní kancelář o obstarání příležitosti k uzavření smlouvy a prohlašují, že uzavřením dohody jim realitní kancelář obstarala příležitost k uzavření smlouvy a realitní kanceláři tak vznikl nárok na provizi ve výši 280 000 Kč. Dle článku 5. 2 se provizi zavazuje uhradit prodávající. Pokud k uzavření smlouvy za podmínek stanovených touto dohodou nedojde z důvodu na straně zájemce, případně vinou zájemce dojde k odstoupení prodávajícího od smlouvy či k jinému ukončení smlouvy, zavazuje se zájemce namísto prodávajícího uhradit realitní kanceláři provizi ve výši dle předchozího odstavce. Realitní zprostředkovatel se dále zavázal , že po dobu rezervace ( do 30.11.2022) bude vykonávat činnost směrující k uzavření realitní smlouvy, a to to tím, že zajistí návrh smlouvy a návrh na vklad a úhradu správního poplatku (čl. 9 Smlouvy) a v čl. 2 smluvní strany prohlásily , že dohoda je smlouvou o smlouvě budoucí kupní .

31. Dne 2. 11. 2022 zástupce zájemce (žalovaného) odstoupil od smlouvy z důvodu porušení předsmluvní informační povinnosti ze strany prodávajícího, potažmo žalobkyně, a z důvodu zjištěné existence skrytých vad předmětu koupě (zavezená skládka s rybníčkem, přítomnost eternitu a škodlivého odpadu) od dohody o koupi nemovitosti a vyzval žalobkyni k vrácení blokační úhrady ve výši 280 000 Kč.

32. Předžalobní výzvou ze dne 19. 12. 2022 zástupce žalovaného zájemce advokát , tituly před jménem, , jméno FO, vyzval žalobkyni k úhradě pohledávky ve výši 280 000 Kč s příslušenstvím a dále nákladů spojených s uplatněním pohledávky ve výši 23 523 Kč, přičemž setrval na platnosti a odůvodněnosti odstoupení od dohody o koupi nemovitosti a vrácení blokační úhrady, která do dnešního dne nebyla zájemci vrácena.

33. Mezi účastníky je nesporné, že blokační úhrada byla žalovanému před zahájením tohoto řízení vrácena.

34. Po té, kdy rozsudkem Okresního soudu v Příbrami ze dne , datum, , č.j. , spisová značka, byla žaloba stejné žalobkyně proti žalovanému , adresa, na zaplacení částky 318 104 Kč se zákonným úrokem z této částky od 1.12.2022 do zaplacení byla zamítnuta, když se žalobkyně domáhala po žalovaném , jméno FO, zaplacení shora uvedené částky s odůvodněním, že s žalovaným uzavřela dne 11. 6. 2022 výhradní dohodu o zprostředkování na dobu určitou do 11. 9. 2022 (dále jen „zprostředkovatelská smlouva“). Tvrdila, že předmětem této smlouvy byl závazek žalobkyně obstarat pro žalovaného zájemce o koupi nemovitosti specifikované ve smlouvě a závazek žalovaného uhradit žalobkyni za tuto činnost provizi ve výši 4% z kupní ceny. Žalovaný ve smlouvě mimo jiné prohlásil, že na nemovitosti neváznou žádné právní ani faktické vady. V případě, že by se uvedené prohlášení ukázalo jako nepravdivé, má žalobkyně nárok na smluvní pokutu ve výši 5% z kupní ceny.

35. Žalobkyně po neúspěchu ve výše uvedeném řízení nyní uplatňuje projednávanou žalobou zdejším soudem vůči žalovanému nárok na provizi za zprostředkování koupě totožné nemovitosti vč. vrácení částky, kterou žalovanému vrátila z titulu nákladů právního zastoupení a úroků z prodlení.

36. Takto zjištěný skutkový stav je dostatečný k posouzení věci po právní stránce, proto soud další důkazní prostředky zamítl. Jejich provádění by bylo v rozporu se zásadou rychlosti a hospodárnosti řízení.

37. Podle § 2 odst. 3 o. z. výklad a použití právního předpisu nesmí být v rozporu s dobrými mravy a nesmí vést ke krutosti a bezohlednosti urážející obvyklé lidské cítění.

38. Podle § 8 o. z. zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany.

39. Podle § 2991 odst. 1 o. z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Podle odstavce 2 tohoto zákonného ustanovení bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

40. Předmětem sporu je nárok žalobkyně na zaplacení již jednou žalovaným složené blokační úhrady uhrazené na základě Dohody o koupi nemovitosti , kterou mu žalobkyně vrátila a dále též žalovanému navrácené náklady za zastoupení a úroky z prodlení .

41. Podle § 555 o. z. se právní jednání posuzuje podle svého obsahu (odstavec 1). Má-li být určitým právním jednáním zastřeno jiné právní jednání, posoudí se podle jeho pravé povahy (odstavec 2).

42. Podle § 556 o. z. co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen (odstavec 1). Při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají (odstavec 2).

43. Podle § 557 o. z. připouští-li použitý výraz různý výklad, vyloží se v pochybnostech k tíži toho, kdo výrazu použil jako první.

44. Podle § 558 o. z. v právním styku s podnikatelem se výrazu připouštějícímu různý výklad přisoudí význam, jaký má v takovém styku pravidelně. Není-li však druhá strana podnikatelem, musí ten, kdo se toho dovolává, prokázat, že druhé straně musel být takový význam znám (odstavec 1). V právním styku podnikatelů se přihlíží k obchodním zvyklostem zachovávaným obecně, anebo v daném odvětví, ledaže to vyloučí ujednání stran nebo zákon. Není-li jiné ujednání, platí, že obchodní zvyklost má přednost před ustanovením zákona, jež nemá donucující účinky, jinak se může podnikatel zvyklosti dovolat, prokáže-li, že druhá strana určitou zvyklost musela znát a s postupem podle ní byla srozuměna (odstavec 2).

45. Podle § 588 , věta prvá, o.z. soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek.

46. Podle § 2 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování), ve znění účinném k datu uzavření smlouvy (19. 11. 2020) - dále opět jen „zákon o realitním zprostředkování“, se pro účely tohoto zákona rozumí a) realitním zprostředkováním činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy, b) realitním zprostředkovatelem ten, kdo jako podnikatel poskytuje realitní zprostředkování, c) smlouvou o realitním zprostředkování smlouva o zprostředkování, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy, d) realitní smlouvou smlouva o nabytí 1. vlastnického práva k nemovité věci, nebo 2. práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, ledaže se jedná o ubytování.

47. Podle § 3 zákona o realitním zprostředkování realitní zprostředkování zahrnuje vždy vyhledání toho, kdo má zájem o uzavření realitní smlouvy se zájemcem (odst. 1). Realitní zprostředkování zahrnuje zpravidla a) poskytnutí inzertní služby, b) posouzení stavu nemovité věci a zpracování návrhu nabídkové ceny, c) zpracování marketingu nemovité věci, d) zajištění prohlídky nemovité věci, e) obstarání stavebně technické dokumentace související s nemovitou věcí, f) zprostředkování poskytnutí právních služeb, g) zprostředkování úschovy za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy (odst. 2).

48. Podle § 14 zákona o realitním zprostředkování ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.

49. Podle § 15 věty první zákona o realitním zprostředkování smlouva o realitním zprostředkování nesmí být obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva.

50. Důvodová zpráva k § 2 písm. a) zákona o realitním zprostředkování mj. uvádí, že realitním zprostředkováním se pro účely tohoto zákona rozumí činnost, jejímž účelem je zprostředkovat jiným osobám uzavření některé ze smluv uvedených v § 2 písm. b), přičemž tyto smlouvy jsou pro účely zákona souhrnně vymezeny jako „realitní smlouva“. S využitím ustanovení § 3, případně s přihlédnutím k obecným ustanovením zprostředkování jde o realitní zprostředkování v případě, kdy činnost prokazatelně směřuje ke zprostředkování realitního obchodu (uzavření realitní smlouvy) a tato služba je úplatná. Požadavek úplatnosti smlouvy, v jejímž rámci je služba poskytována, je odrazem subsidiárního uplatnění ustanovení o zprostředkování v o. z. pro realitní zprostředkování.

51. Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 31. 10. 2017, sp. zn. 29 Cdo 61/2017, uveřejněném ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 4/2019, s odkazy na právní teorii připomněl, že výkladu podléhá zásadně každé právní jednání bez ohledu na to, zda se navenek jeví jako jednoznačné (jasné). Uvedl, že „ustanovení § 555 odst. 1 o. z. formuluje východisko výkladu jakéhokoliv právního jednání; podstatný je jeho obsah, nikoliv např. jeho označení či pojmenování.“ „Základní (prvotní) pravidlo výkladu adresovaných právních jednání formuluje ustanovení § 556 odst. 1 věta první o. z. Soud nejprve zkoumá (zjišťuje), jaká byla skutečná vůle (úmysl) jednajícího, a to při zohlednění všech v úvahu přicházejících (zjištěných) okolností. Skutečnou vůli (úmysl) jednajícího je přitom třeba posuzovat k okamžiku, kdy projev vůle učinil (kdy se stal perfektním). Ochrana dobré víry adresáta právního jednání pak vyžaduje (a § 556 odst. 1 věta první o. z. tak normuje výslovně), aby soud právní jednání vyložil jen podle takového úmyslu jednajícího, který byl anebo musel být adresátovi znám. Při zjišťování úmyslu jednajícího tudíž soud přihlíží toliko k těm okolnostem, které mohl vnímat i adresát právního jednání. Jinými slovy, pro výklad právního jednání je určující skutečná vůle (úmysl) jednajícího (která byla anebo musela být známa adresátovi), již je třeba upřednostnit před jejím vnějším projevem (např. objektivním významem užitých slov). Teprve tehdy, nelze-li zjistit skutečnou vůli (úmysl) jednajícího, postupuje soud podle pravidla vyjádřeného v § 556 odst. 1 větě druhé o. z. Ustanovení § 556 odst. 2 o. z. pak uvádí demonstrativní výčet okolností, k nimž soud při výkladu právního jednání přihlíží. Řečené platí jak pro vícestranná, tak i pro jednostranná adresovaná právní jednání.“52. Základním hlediskem pro výklad právního jednání je tedy podle právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 úmysl jednajícího (popřípadě – u vícestranných právních jednání – společný úmysl jednajících stran), byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Při zjišťování tohoto úmyslu je třeba vycházet z hledisek uvedených v ustanovení § 556 odst. 2 o. z. a přihlédnout též k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. 2019, sp. zn. 23 Cdo 3359/2018).

53. V projednávaném případě žalovaný zájemce o koupi nemovitostí (potencionální kupující) uzavřel se žalobkyní (označenou jako realitní zprostředkovatel) a s vlastníkem nemovitostí smlouvu označenou jako Dohoda o koupi nemovitosti , v níž si strany ujednaly v čl. 5.1. a 5.2 následující: „Strany požádaly RK o obstarání příležitosti k uzavření Smlouvy a prohlašují, že uzavřením Dohody jim RK obstarala příležitost k uzavření Smlouvy a RK tak vznikl nárok na provizi ve výši 280 000 Kč …..„ Dále si strany ujednaly, že provizi hradí prodávající a pokud k uzavření Smlouvy nedojde za podmínek stanovených touto Dohodou nedojde z důvodu na straně zájemce , příp. vinou zájemce dojde k odstoupení od Smlouvy či jinému ukončení Smlouvy, zavazuje se Zájemce namísto prodávajícího uhradit RK provizi…Zánikem Dohody není dotčeno právo RK na provizi.“ ……Realitní zprostředkovatel se dále zavázal , že po dobu rezervace ( do 30.11.2022) bude vykonávat činnost směrující k uzavření realitní smlouvy, a to to tím, že zajistí návrh smlouvy a návrh na vklad a úhradu správního poplatku (čl. 9 Smlouvy).

54. V projednávaném případě dále žalovaný - zájemce o koupi nemovitostí (potencionální kupující) uzavřel se žalobkyní (označenou jako realitní zprostředkovatel) a s vlastníkem nemovitostí smlouvu označenou jako Dohoda o koupi nemovitosti , v níž dále ujednali v čl. 2 následující: „ Tato dohoda je smlouvou o smlouvě budoucí kupní …..“.

55. Ve světle úpravy zákona o realitním zprostředkování lze z citovaných ujednání smlouvy dovodit, že žalobkyně se jako realitní zprostředkovatel zavázala poskytnout žalobci a prodávajícímu realitní zprostředkování za úplatu ve smyslu § 2 písm. b) zákona o realitním zprostředkování, kterou si sjednala ve smlouvě ve formě rezervačního poplatku. Na posuzovanou smlouvu se vztahují ustanovení zákona o realitním zprostředkování, a to včetně jeho ustanovení § 14 zapovídající možnost uložení povinnosti zájemci, je-li spotřebitelem, uzavřít realitní smlouvu, popř. smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy (tedy tak, jak tuto povinnost žalobcům ukládá smlouva).

56. Touto smlouvou byl dále porušen zákaz sjednání povinnosti uzavřít smlouvu ve zprostředkovatelské smlouvě (§ 14) a možnost, aby smlouva o realitním zprostředkování byla obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva (§ 15).

57. Podle čl. 2 smlouvy je předmětná a posuzovaná Dohoda o koupi nemovitosti smlouvou o smlouvě budoucí kupní a tudíž je ve smyslu § 580 odst. 1 obč. zák. neplatná , neboť odporuje zákonu, konkrétně zakazujícímu ustanovení § 14 a § 15 zákona o realitním zprostředkování.

58. Čl. 6.1 Dohody o koupi nemovitosti mj. stanoví, že „blokační úhradu hradí Zájemce (žalovaný) jako projev vážného zájmu o Nemovitost a uzavřením Smlouvy (kupní) bude blokační úhrada použita na částečnou úhradu kupní ceny, nebude-li jiné dohody. RK vrátí blokační úhradu Zájemci (žalovanému), pokud nedojde k uzavření Smlouvy (kupní), vyjma čl. 5 odst. 5.

2. Dohody.“59. Dle čl. 5.2 Dohody o koupi nemovitosti se zavazuje provizi uhradit Prodávající. „Pokud k uzavření Smlouvy (kupní) za podmínek stanovených touto Dohodou nedojde z důvodu na straně Zájemce (žalovaného), příp. vinou Zájemce (žalovaného) dojde k odstoupení Prodávajícího od Smlouvy či jinému ukončení Smlouvy, zavazuje se Zájemce namísto Prodávajícího uhradit RK provizi ve výši dle odst. 5.1. tohoto článku Dohody.“60. Ochrana dobré víry adresáta právního jednání pak vyžaduje, aby soud právní jednání vyložil jen podle takového úmyslu jednajícího, který byl anebo musel být adresátovi znám. Při zjišťování úmyslu jednajícího přitom soud přihlíží toliko k těm okolnostem, které mohl vnímat i adresát právního jednání, pro výklad právního jednání je tedy určující skutečná vůle (úmysl) jednajícího (která byla anebo musela být známa adresátovi), již je třeba upřednostnit před jejím vnějším projevem (např. objektivním významem užitých slov). Teprve tehdy, nelze-li zjistit skutečnou vůli (úmysl) jednajícího, postupuje soud podle pravidla vyjádřeného v § 556 odst. 1 větě druhé o. z.

61. Ustanovení § 556 odst. 2 o. z. pak uvádí demonstrativní výčet okolností, k nimž soud při výkladu právního jednání přihlíží. Na místě je též poukázat na judikaturu Nejvyššího soudu, v níž byl formulován závěr, že pokud soud zjišťuje obsah smlouvy, a to i pomocí výkladu projevů vůle smluvních stran (§ 555 odst. 1, § 556 odst. 1 o. z.), jde o skutkové zjištění (srovnej např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 16. 3. 2010, sp. zn. 26 Cdo 4982/2008 a v něm dalších odkazovaných rozhodnutí Nejvyššího soudu nebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne 16. 2. 2021, sp. zn. 33 Cdo 3156/2020, dostupných na www.nsoud.cz).

62. Z provedeného dokazování vyplývá, že po té co účastníci spolu jednali a podepsali Smlouvu , když si žalovaný před jejím podpisem prodávané nemovitosti prohlédl , tak posléze zjistil, že na části předmětu prodeje na místě bývalé vodní plochy byla navezena jílovitá zemina, suť , což je podle žalovaného v přímé součinnosti s kvalitou a stability podloží pozemku a je tak zřejmé, že žalovaný při podpisu posuzované dohody nebyl o faktických vlastnostech stavebního pozemku se zřetelem k jeho zamýšlenému užití žalobkyní (ani prodávajícím) informován a smyslem . Dohoda o koupi nemovitosti je tak i tzv. smlouvou rezervační, kterou žalovaný uzavřel v tísni po té, kdy žalobkyně avizovala , že eviduje další vážné zájemce a proto podle § 8 o. z. po takovémto zjevném zneužití práva nepožívá právní ochrany.

63. Zdejší soud tak nesdílí názor Okresního soudu v Příbrami v odůvodnění jeho rozsudku ze dne , datum, , č.j. , spisová značka, , že "Soud se proto zabýval oprávněností odstoupení zájemce od dohody o koupi nemovitostí a dospěl k závěru, že odstoupení nebylo důvodné, když žalovaný neporušil své povinnosti plynoucí z uzavřených dohod. Potvrdil, že na nemovitostech neváznou žádné faktické vady... Pozemky obecně jsou svými vlastníky udržovány, obdělávány a jsou na nich prováděny různé úpravy za účelem jejich dalšího využití. Proto za faktickou vadu pozemku nelze bezpochyby považovat jakékoli jeho zavezení zeminou, vytěženou z jiného pozemku, s úmyslem pozemek zarovnat a vyplnit nerovnosti. Oproti tomu přítomnost zdraví škodlivého materiálu, který by se mohl na pozemku pod jeho povrchem nacházet, je jednoznačně skrytou vadou, při jejímž zjištění by bylo možné od koupě takového pozemku odstoupit. Žalobkyně však žádným z provedených důkazů neprokázala, že by na pozemku žalovaného byla zavezená skládka nebezpečného odpadu, uvedenému tvrzení zájemce bez dalšího uvěřila a umožnila mu od smlouvy odstoupit, resp. na základě jeho jednostranného právního jednání v podobě odstoupení od dohody o koupi nemovitostí mu na základě jeho výzvy vrátila blokační (rezervační) zálohu a k uzavření kupní smlouvy s žalovaným tak nedošlo. Pro tento případ přechází povinnost k úhradě provize, jak bylo citováno shora, na zájemce."64. Nicméně soud považuje posuzovanou smlouvu za neplatnou , k níž je povinen přihlížet i bez návrhu podle § 588 obč. zák. Žalobkyně se dále nemůže ve smyslu § 6 odst. 2 obč. zák. dovolávat jakéhokoli plnění z Dohody o koupi nemovitosti , neboť by tak těžila ze svého nepoctivého a protiprávního činu.

65. Ohledně náhrady nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 47 625,60 Kč. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 307 320,26 Kč sestávající z částky 9 540 Kč za každý ze čtyř úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. včetně čtyř paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 39 360 Kč ve výši 8 265,60 Kč.