31 C 88/2023

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl soudkyní JUDr. Dagmar Stamidisovou ve věci žalobce: Anonymizováno , IČO Anonymizováno sídlem Anonymizováno zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B pro na vyklizení nebytových prostor

I. Žalovaný je povinen vyklidit a předat žalobci vyklizený nebytový prostor č. , hodnota, o výměře , Anonymizováno, nacházející se v , Anonymizováno, . nadzemním podlaží budovy , adresa, , č. p. , Anonymizováno, , která je součástí pozemku parc. č. , hodnota, , v k. ú. , adresa, , obec , adresa, , zapsaného na LV č. , hodnota, , vedeném Katastrálním úřadem , Anonymizováno, , katastrální pracoviště , adresa, , a to do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení v částce 6 800 Kč, k rukám právního zástupce žalobce, a to do 3 dnů ode dne právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce se žalobou z 2. 5. 2024 domáhá na žalované vyklizení nebytových prostor sloužících k podnikání o výměře , Anonymizováno, m2 v budově s č. p. , Anonymizováno, , jež je součástí pozemku parc. č. , hodnota, zapsané na LV č. , hodnota, , katastrální území , adresa, , jež byly žalované přenechány k užívání na podkladě nájemní smlouvy z 5. 1. 2022 č. , spisová značka, . Žalovaná opakovaně porušovala podmínky nájmu sjednané ve smlouvě, na což byla vícekrát písemně upozorněna. Nájemní vztah založený smlouvou žalobce ukončil výpovědí doručenou do datové schránky žalované dne 23. 2. 2023. Měsíční výpovědní doba v souladu se smlouvou uplynula dne 31. 3. 2023. Žalovaná dosud nevyklidila a nepředala žalobci prostory, které byly předmětem nájmu, jak byla povinna.

2. Žalovaná žalobou uplatněný nárok neuznává, nedošlo totiž k platnému ukončení nájemního vztahu. Výpověď nebyla dána všemi pronajímateli a nebyla doručena žalovaná, nyní proto sto vyvolat žádné účinky. Předmětnou nájemní smlouvu uzavřela dne 5. 1. 2022 žalovaná na straně nájemce s žalobce a panem , jméno FO, na straně pronajímatelů. Ze smlouvy vyplývá, že jsou to pronajímatelé, kdo jsou oprávněni jednostranně ukončit nájemní smlouvu. Z textu výpovědi pak jasně vyplývá, že výpověď činí pouze žalobce. Podle zákona potom platí nevyvratitelná domněnka, že výpověď učinil pouze žalobce, viz § 435 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, („o. z.“). Žalovaná je obchodní společnost, její jednatel a společník jsou osoby , Anonymizováno, národnosti a český jazyk ovládají pouze v základech a své záležitosti vyřizují prostřednictvím osob hovořících plynně česky. Z toho důvodu žalovaná již 20. 12. 2022 zmocnila nadepsaného zástupce žalované k hmotněprávnímu jednání ve vztahu s pronajímateli. Zástupce žalované vstoupil s žalobcem do jednání a žalobce zmocnění nadepsaného zástupce reflektoval – došlo tedy ke změně oprávněné osoby pro komunikaci mezi stranami nájemní smlouvě, která byla smlouvou předvídána. Posléze doručovaná výpověď smlouvy, která byla zaslána výhradě žalované přímo, byla doručována v rozporu se smlouvou. Žalobce chtěl zneužít jazykové bariéry. Z uvedených důvodů je žaloba přinejmenším předčasná. Dále není dán smlouvou předvídaný důvod pro výpověď danou žalobkyní. Žalovaná užívala pronajatý prostor v souladu se smlouvou a neprodávala smluvně zakázaný sortiment. Nadto smluvní ujednání, že v předmětných prostorách bude žalovaná provozovat prodejnu luxusních delikates produktů je příliš obecné a nesrozumitelné. Žalovaná nedostála své smluvní a zákonné povinnosti řešit spor smírnou cestou, viz § 2913 odst. 1 o. z. a rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 5. 2018, sp. zn. 32 Cdo 871/2018.

3. Soud ve věci provedl dokazování a zjistil následující skutkový stav.

4. Z Nájemní smlouvy č. , spisová značka, z 5. 1. 2022 vyplynulo, že žalobce a pan , jméno FO, na straně pronajímatelů a žalovaní na straně nájemce spolu dne 5. 1. 2022 uzavřeli smlouvu, na jejímž základě žalobkyně, která má ve svém vlastnictví spoluvlastnický podíl o velikosti id. 2/3 a pan , jméno FO, vlastnící podíl id. 1/3 k budově s č. p. , Anonymizováno, , jež je součástí pozemku parc. č. , hodnota, zapsané na LV č. , hodnota, , katastrální území , adresa, , přenechali žalované k užívání nebytové prostory č. , hodnota, o výměře , Anonymizováno, m2 sloužící k podnikání nacházející se v 1. nadzemním podlaží budovy, vymezené podle situačního plánku, jež tvoří Přílohu č. 1 smlouvy. V čl. III. Smlouvy je vymezen účel nájmu, tj. nájemce je oprávněn užívat prostory za účelem provozování prodejny luxusních delikates produktů. Jiné využití je podmíněno písemným souhlasem žalobce (odst. 1.). Zakazuje se užívání prostor za účelem prodeje mj. cukrovinek, dále prodej upomínkových předmětů. Dle čl. IV. odst. 2. se smlouva sjednává na dobu určitou, skončí uplynutím pěti let od předání předmětu nájmu a strany jsou oprávněny před uplynutím sjednané doby ukončit pouze ze sjednaných důvodů. Podle čl. XIII. odst. 3. bod iii jsou pronajímatelé prostřednictvím žalobce jednostranně ukončit nájemní smlouvu, pokud nájemce předmět nájmu užívá v rozporu s účelem nájmu, takové porušení se považuje za podstatné porušení nájemní smlouvy. Podle odst. 4. jsou v případě uvedeného porušení pronajímatelé prostřednictvím žalobce smlouvu vypovědět kdykoliv s výpovědní dobou 1 měsíc počítané ode dne doručení písemné výpovědi nájemci. Podle čl. XVII. odst. 2. a 4. platí, že komunikace mezi stranami probíhá prostřednictvím oprávněných osob uvedených ve smlouvě, strany jsou oprávněny jednostranně změnit oprávněnou osobu, a to oznámením písemně druhé smluvní stranDále soud provedl důkazy listinami Dopisy z 15. 9. 2022, 14. 12. 2022 a z 9. 1. 2023, vč. doručenek, Výpověď nájemní smlouvy ze 17. 2. 2023, vč. doručenky, Usnesení , spisová značka, z 5. 12. 2022, Výzva k vyklizení nebytových prostor z 24. 4. 2023, vč. doručenky, Dopis z 21. 12. 2022, Plná moc z 20. 12. 2022, Návrh na smírné řešení z 20. 6. 2023, Výzva z 20. 1. 2023 Prohlášení spoluvlastníka z 22. 9. 2023, emailová korespondence mezi účastníky, Námitky z 28. 8. 2023, Reakce na námitky 22. 9. 2023, žaloba o neplatnosti výpovědi z 25. 10. 2023, Nabídka do výběrového řízení z 24. 5. 2023, Podmínky výběrového řízení z 29. 3. 2021, z nichž vyplynulo, že uzavření předmětné nájemní smlouvy předcházelo výběrové řízení, viz záměr č. ev. , spisová značka, z 29. 3. 2021, žalovaná ve vlastním přeloženém záměru z 24. 5. 2021 vyložila, že její koncept se chce odlišit od stylu místní večerky a vynikat bude v oblasti delikates sortimentu. V průběhu trvání nájemního vztahu žalobce písemně žalovanou upozorňoval na provedení místních šetření a v souvislosti s tím zjištěné užívání předmětu nájmu v rozporu s uzavřenou smlouvou a vyzýval k nápravě. Žalobce dne 23. 2. 2023 doručil žalované výpověď z nájmu v souvislosti s usnesením Rady , název úřadu, z 5. 12. 2022. Žalovaná byla vyzvána k vyklizení předmětu nájmu. Žalovaná udělila dne 20. 12. 2022 nadepsanému zástupci generální plnou moc, ten do jednání ve věci s žalobkyní vstoupil dne 21. 12. 2022, sdělil stanovisko žalované a vyzval k uspořádání schůzky ohledně sjednání podmínek dalšího trvání nájmu. Na dopis z 21. 12. 2022 reagoval žalobce přípisem z 9. 1. 2023. Z prohlášení spoluvlastníka soud zjistil o nesouhlasném stanovisku k výpovědi z nájmu předchozího spoluvlastníka , jméno FO, , narozeného , datum, . Žalovaná zaslala žalobci dne 28. 8. 2023 své námitky proti dané výpovědi a s žalobou z 25. 10. 2023 se k určení neplatnosti výpovědi obrátila na zdejší soud. Z fotografií předložených žalobcem stejně jako z fotografií, které jsou součástí předložené emailové komunikace soud zjistil o užívaní předmětného nebytového prostoru, kde je situována maloobchodní prodejna, na vývěsním štítu nad vchodem jsou umístěny nápisy , anonymizováno, v regálech umístěných uvnitř prodejny alkoholické a nealkoholické nápoje, sladkosti a pochutiny, předměty pro osobní hygienu kosmetika, suvenýry, upomínkové předměty a pohlednice s motivem Prahy.

5. Provedení důkazu výslechem svědků manželů , jméno FO, , tj. výslech pana , jméno FO, , narozeného , datum, jako dřívějšího spoluvlastníka předmětné věci a jeho manželky, považuje soud za redundantní, a proto návrh na jeho provedení zamítl.

6. Soud shledal argumentaci žalobkyně jako důvodnou, a proto žalobě vyhověl.

7. Předně soud označuje za nepřípadnou námitku žalované směřující k zneužití tvrzené jazykové neznalosti orgánů žalované dále spojenou s námitkou nesprávného (neúčinného) doručení výpovědi. Jednak soud konstatuje, že žalobce mohl rozumně předpokládat, že žalovaná prostřednictvím svých orgánů bude schopna porozumět alespoň hlavním myšlenkám předkládaných textů, které se nadto týkají činnosti žalované. Z okolností projednávané věci se totiž nijak nepodává, že by jednateli žalované, který podepisoval předmětnou nájemní smlouvu a přihlášku do výběrového řízení, činil písemný styk v českém jazyce nějaké potíže. Taková námitka žalované neuspěje v dnešní době, kdy výpověď doručenou elektronickou cestou lze snadno v reálném čase přeložit pomocí volně dostupných internetových nástrojů. Žalovaná, sama obchodní společnost založená podle českého práva, se tak nemůže ke škodě druhých domáhat své případné neschopnosti porozumět výpovědi z nájmu vyhotovené v jazyce smlouvy. Dále žalovaná nesouhlasí s doručováním výpovědi přímo do datové schránky žalované, a to tak učiněné v době, kdy již ve věci do jednání se žalobcem vstoupil advokát prokazující se plnou mocí udělené žalovanou. K tomu soud uvádí, že z ujednání čl. XVII, na které žalovaná v tomto kontextu odkazuje, plyne, že jsou to právě smluvní strany přímo, kterým je třeba korespondenci stran smlouvy adresovat (odst. 1.). Co se týče namítané změny oprávněných osob, tyto jsou v souladu se smlouvou povolány ke komunikaci ohledně plnění smlouvy, tedy spíše předávání informací provozního charakteru, za něž nelze pokládat právní jednání směřující ke skončení smlouvy.

8. Během řízení došlo ke změně poměrů, žalobce se stal výlučným vlastníkem předmětné nemovitosti. Nadto soud uvádí, že se ztotožňuje s argumentací, že sama je aktivně legitimována k podání žaloby ve věci v souvislosti s odkazovaným rozsudkem Nejvyššího soudu ve věci sp. zn. 22 Cdo 800/2014. Vlastnickou žalobu proti třetí osobě je oprávněn podat byť i jeden z podílových spoluvlastníků nemovitosti, viz unesení Nejvyššího soudu, sp. zn. 28 Cdo 2496/2006.

9. V jednání žalobce související s výpovědí předmětné smlouvy soud neshledává žádný nepoctivý úmysl, který by měl být v rozporu s příkazem smluvní loajality a jak žalovaná namítala. Přestože žalobkyně byla v souladu se smlouvou oprávněna v případě podstatného porušení smlouvy byl žalobce oprávněn kdykoliv smlouvu písemně vypovědět, žalovaná předem podání výpovědi, žalovanou opakovaně upozorňovala na porušení smlouvy (užívaní v rozporu se sjednaným účelem) a vyzývala ke sjednání nápravy. Výklad, dle kterého není před podáním výpovědi zapotřebí nájemce předem vyzvat k odstranění či nápravě závadného stavu, podporuje i obdobné ustanovení u nájmu bytu [§ 2288 odst. 1 písm. a)], které předchozí výzvu nevyžaduje. Pokud není předchozí výzva nutná v úpravě nájmu bytu (která je v možnostech výpovědi ze strany pronajímatele relativně přísnější), tím spíše nelze tuto povinnost dovodit v relativně volnější úpravě nájmu prostoru sloužícího podnikání (NS 26 Cdo 844/2023).

10. Výkladová pravidla právního jednání jsou obsažena v § 555 a násl. o. z. Podle § 557 o. z., připouští-li ujednání smlouvy různý výklad, vyloží se v pochybnostech v neprospěch toho, kdo daného problematického obratu použil první. Žalobce správně poukazoval a z provedeného dokazování vyplynulo, že to byla právě žalovaná, kdo ve výběrovém řízení, jež vedlo k výběru nájemce do předmětného prostoru, navrhoval užití prostoru coby, prodejny „luxusních delikates produktů“. I když ujednání ve smlouvě, zde zejm. čl. III. odst. 1. a 2., mohou předestírat různý výklad, přesto lze konstatovat, že žalovanou k prodeji nabízené zboží nepředstavuje než generický sortiment konzumního zboží, které lze, jako luxusní delikates produkty označit jen stěží. Smlouva výslovně zapovídá prodej suvenýrů, dárkových a upomínkových předmětů, které, jak vyplynulo z provedeného dokazování, žalovaná v předmětné prodejně nabízela, stejně jako vývěsní štít umístěný nad vchodem oznamoval prodej suvenýrů prodejny. Žalovaná se ve své argumentaci omezila na prostou negaci žalobních tvrzení, že smlouvou zakázaný sortiment nenabízela, s tím, že nenabídla vlastní skutkovou verzi o způsobu užívání předmětu nájmu.

11. Závěr soudu je tedy takový, že žalovaná je povinna předmětný prostor přenechaný žalobcem k pronájmu vyklidit, neboť neplnila smluvní závazek užívat předmět nájmu v souladu se sjednaným účelem a žalovaná byla oprávněna smlouvu vypovědět i s odkazem na § 2309 písm. b) o. z. s tím, že ustanovení zákona nahrazuje ujednání stran. Ustanovení je dispozitivní (§ 2309 [Výpověď nájmu na dobu určitou pronajímatelem]. In: PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024, marg. č. 17.). Podle usnesení Nejvyššího soudu ze dne 12. 10. 2022, sp. zn. 26 Cdo 209/2022, Pro naplnění výpovědního důvodu není rozhodné, zda hrubým porušením povinností nájemce vznikla pronajímateli nějaká újma. Intenzitu jednání a porušení povinností nájemce stejně jako chování a jednání pronajímatele však může soud zohlednit v řízení o přezkumu oprávněnosti výpovědi při úvaze, zda výpověď není v rozporu s dobrými mravy, popř. zda nejde o zneužití práva.

12. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 6 800 Kč s přihlédnutím k judikatuře Ústavního soudu, podle níž u Hlavního města Prahy a statutárních měst lze presumovat existenci dostatečného materiálního a personálního vybavení a zabezpečení k tomu, aby byla schopna kvalifikovaně hájit svá rozhodnutí, práva a zájmy bez toho, aniž by musela využívat právní pomoci advokátů. Z tohoto důvodu nejsou náklady na zastoupení advokátem nákladem účelně vynaloženým (např. nález Ústavního soudu ČR ze dne 23. 11. 2010, sp. zn. III. ÚS 2984/09). V posuzované věci žalobce žádal uložit žalované povinnost vyklidit nemovitost ve vlastnictví žalobce, v otázkách správy vlastního majetku má žalobce nutně k dispozici dostatečný aparát k řešení nikterak složitých právních záležitostí. Soud proto o nákladech rozhodl za použití vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 254/2015 Sb., dle které účastníkovi řízení, jenž nebyl zastoupen zástupcem podle § 151 odst. 3 o. s. ř. a nedoložil výši hotových výdajů, náleží částka 1 800 Kč představující 300 Kč za každý z šesti úkonů dle § 2 odst. 3 uvedené vyhlášky, tj. převzetí, žaloba, písemné vyjádření z 20. 9. 2023, odvolání z 8. 12. 2023, účast na jednání soudu ve dnech 1. 11. 2023 a 18. 9. 2023. Dále náklady žalobce sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 5 000 Kč.