38 C 55/2017

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl samosoudcem JUDr. Davidem Štamberkem, Ph.D., ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátkou údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem údaje o zástupci pro: navýšení odstupného za byt I. [příjmení], kterou je žalovaná povinna platit žalobci dle bodu IV výroku rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 1 ze dne 24. 3. 2014 č.j. [číslo jednací], se mění tak, že tato napříště od právní moci tohoto rozhodnutí činí 13 000 Kč za každý započatý kalendářní měsíc.

II. Žaloba se v části, ve které se žalobce domáhal, aby soud navýšil zpětně za období od dubna 2018 do právní moci tohoto rozhodnutí částku, kterou je žalovaná povinna platit žalobci dle bodu IV výroku rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 1 ze dne 24. 3. 2014 č.j. [číslo jednací], na částku 19 000 Kč splatnou k prvnímu dni měsíce, zamítá.

III. O náhradě nákladů řízení bude rozhodnuto v samostatném usnesení.

1. Žalobce se domáhal rozhodnutí, kterým by byla navýšena částka, jež má žalovaná dle bodu IV výroku rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 1 ze dne 24. 3. 2014, č.j. [číslo jednací], žalobci platit za výhradní užívání bytové jednotky [číslo] nacházející se v budově [adresa], na pozemku [parcelní číslo], v Praze, katastrální území Staré Město, zapsané na listu vlastnictví [číslo] u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha („ bytová jednotka“), a to počínaje dubnem 2018, na částku 19 000 Kč splatnou k 1. dni měsíce.

2. Žaloba byla odůvodněna tím, že rozsudkem Městského soudu pro Prahu č.j. [číslo jednací] ze dne 28. 6. 2016 (právní moc dne 12. 8. 2016), byl potvrzen rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 1 č.j. 13 C 62/2010 ze dne 24. 3. 2014 („ původní rozsudek“). Původní rozsudek upravil poměry účastníků řízení ve vztahu k bytové jednotce do vypořádání jejich společného jmění manželů tak, že žalovaná získala právo výhradního užívání bytové jednotky (bod I výroku původního rozsudku). Žalobci byla uložena povinnost výkon tohoto práva žalovanou strpět (bod II výroku původního rozsudku) a zdržet se stavebních úprav či změn oproti kolaudovanému stavu bytové jednotky (bod III výroku původního rozsudku). Žalované za to byla uložena povinnost za každý započatý kalendářní měsíc zaplatit žalovanému částku 7 500 Kč, a to vždy k dvacátému dni příslušného kalendářního měsíce (bod IV výroku původního rozsudku).

3. O kalkulaci částky 7 500 Kč bylo rozhodováno přibližně 4 roky před podáním žaloby. V mezidobí ceny nájmů v historickém centru Prahy, kde se bytová jednotka nachází, podstatně rostly. V současné době se tak výše pronájmu za obdobný byt pohybuje v rozmezí 28 000 – 46 000 Kč měsíčně. Průměrný nájem za obdobný bytu v současné době činí 32 000 Kč. Došlo tedy v tomto ohledu k podstatné změně okolností.

4. V doplnění svého návrhu ze dne 24. 7. 2019 (č.l. 50 – 52), který byl soudu i žalované doručen krátkou cestou při jednání konaném dne 26. 7. 2019, žalobce dále uvedl, že cena nájmů v Praze se prudce zvyšuje. V dubnu 2019 tak již činila 445 Kč/m2, tj. za obdobný byt o rozloze 87,8 m2 39 000 Kč měsíčně. Na jednání konaném dne 30. 10. 2020 žalobce dále uvedl, že v roce 2009 byla bytová jednotka pronajímána za 29 000 Kč, kdy si účastníci tuto částku dělili polovinou. Žalobce dostával 14 500 Kč. Pokud žalovaná nyní platí 7 500 Kč, je to zjevný nepoměr. Žalovaná lhala, když tvrdila, že náklady na odstranění rekonstrukce prováděné žalobcem musela nést sama. Téměř hotovou rekonstrukci naopak dokončila. Porušila tak exekuční výzvu stavebního úřadu nařizující uvést bytovou jednotku do původního stavu dle kolaudace.

5. Žalovaná ve svém vyjádření ze dne 6. 9. 2017 (č.l. 23 a 24) uvedla, že s navýšením nesouhlasí. Důvodem je, že bytovou jednotku převzala v neobyvatelném stavu (odpojena elektřina, plíseň na kobercích, stropu i zdech, nefunkční koupelna, vybavenost bytu jen částečná a to 25 let starým nábytkem). [příjmení] vynaložit nemalé náklady, aby ji bylo možné řádně užívat. Žalobkyně si je jistá, že v době nabytí právní moci rozsudku Městského soudu v Praze č.j. [číslo jednací] nebylo možno bytovou jednotku pronajmout ani za 15 000 Kč. Žalobce sice uvádí, že se výše nájmů v centru Prahy za poslední 4 roky změnila, rozsudek Městského soudu v Praze č.j. [číslo jednací] je však až ze dne 28. 6. 2016.

6. Na ústním jednání konaném dne 10. 7. 2018 žalovaná doplnila, že je nutné přihlížet k tomu, jakým způsobem žalobce hradil výživné na dceru. Řízení ve věci vedené Obvodním soudem pro Prahu 1 pod sp. zn. 13 C 62/2010 bylo před Nejvyšším soudem ukončeno až v minulém roce. Žalobce v bytové jednotce prováděl stavební úpravy bez vědomí žalované, patrně vedoucí k jejímu rozdělení s tím, že mu bylo soudně stanoveno, aby byla bytová jednotka vrácena do původního stavu s tím, že náklady na odstranění rekonstrukce, musela nést žalovaná. Ke stavebním úpravám v bytové jednotce použil žalobce falešné razítko architekta a zfalšoval souhlas žalované. Dne 4. 11. 2015 bylo žalobci uloženo uvést bytovou jednotku do 29. 2. 2016 do původního stavu, tj. ještě před pravomocným rozhodnutím o užívání bytové jednotky žalovanou.

7. Soudu je z jeho úřední činnosti známo, že ve věci účastníků řízení již bylo rozhodováno, jak je popsáno v bodě 2 výše. Dělo se tak na základě žaloby, kterou se žalovaná domáhala upravit způsob užívání bytové jednotky, kterou účastníci mají ve společném jmění manželů, a to do doby vypořádání společného jmění účastníků. Protože v dané věci šlo (stejně jako nyní) o úpravu užívání věci náležející do společného jmění manželů, které zaniklo ještě před 1. 1. 2014, bylo rozhodováno na základě zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, v tehdy platném znění. Vzhledem ke skutkovému zjištění, že vztahy mezi účastníky byly konfliktní, že žalovaná spolu s dcerami žalobce bydlela v nájemním bytě a že žalobce bydlí ve vlastním domě, byla bytová jednotka svěřena do výhradního užívání žalované, a to za finanční náhradu 7 500 Kč měsíčně. Zvolené řešení následně aproboval Nejvyšší soud České republiky v rozsudku č.j. 22 Cdo 3922/2015-180, ze dne 29. 3. 2016. Konstatoval přitom, že i nadále platí, že pro vyloučení spoluvlastníka, jehož právo k věci se opírá o zaniklé, avšak nevypořádané SJM, musí být vážné důvody. Za takovýto důvod nicméně lze považovat i konfliktní vztahy mezi účastníky.

8. Soud má z nesporných tvrzení účastníků za prokázané, že jejich společné jmění manželů nebylo doposud vypořádáno. Na základě provedeného dokazování zjistil soud, že se od vydání původního rozhodnutí dne 24. 3. 2014 výše nájmů v lokalitě bytové jednotky změnila. Soud v tomto ohledu vycházel z několika důkazů (email [jméno] [příjmení] ze dne 13. 11. 2017, výpis pronájmů bytů v Praze 1, leden 2017, email [jméno] [příjmení] ze dne 15. 11. 2017, email [jméno] [příjmení] ze dne 14. 11. 2017, screenshot webových stránek realitymix.centrum.cz, statistický přehled výše nájemného www.realitymix.cz předložený soudním znalcem [příjmení] [celé jméno znalce]).

9. Stěžejním však v tomto ohledu byl znalecký posudek vypracovaný dne 15. 4. 2020 Ing. [celé jméno znalce], [IČO], se sídlem [adresa znalce], znalcem z oboru ekonomiky - ceny a odhady nemovitostí, za účelem určení obvyklé ceny nájmu bytu obdobného bytové jednotce („ znalecký posudek“). Soud se neztotožnil s výhradami žalované k tomuto důkaznímu prostředku. Znalec dle názoru soudu postupoval metodologicky správně, když stanovil obvyklé nájemné porovnávacím způsobem, z porovnávací ceny nemovitosti, resp. ceny dle cenového předpisu. Volba těchto metod dle názoru soudu není chybnou, naopak je standardní. Dané metody a způsob jejich uplatnění jsou zevrubně vysvětleny přímo ve znaleckém posudku (oddíl II. Obecná metodika) a znalec se k nim blíže vyjádřil (aplikace koeficientů, důvody protěžování porovnávací metody, redukce pramene ceny) i při svém výslechu na ústním jednání dne 30. 10. 2020.

10. Je samozřejmě pravdou, že znalecký posudek nemohl vyčíslit obvyklé nájemné na základě přesného matematického výpočtu. Znalec sám připouští, že výsledná částka je v konečném důsledku jeho odborným odhadem. Toto je však dáno povahou věci. Nejedná se o vadu znaleckého posudku, která by mohla být odstraněna zpracováním znaleckého posudku nového, jak požaduje žalovaná. Nelze se ztotožnit ani s názorem žalované, že předmětný znalecký posudek je založen toliko na dojmech znalce. Přímo ze znaleckého posudku vyplývají vstupní údaje (srovnatelné nemovité věci nabízené k pronájmu a srovnatelné nemovité věci nabízené k prodeji), na základě nichž znalec aplikací výše zmíněných metod dospěl ke svým závěrům. Soud se neztotožňuje ani s tvrzením žalované, že znalcem vybraný vzorek bytů nekorespondoval s oceňovaným bytem a to ani po aplikaci koeficientů. Ve znaleckém posudku se na straně 8 k tomuto uvádí, že„ do srovnávací databáze byly zahrnuty nemovitosti ve vzdálenosti do 1 km od posuzované nemovitosti, jednotky s podobnou velikostí, tj. bytové jednotky 3+KK a 3+1 o velikosti (užitné ploše) od 83 m2 do 93 m2 a pokud možno bytové jednotky s obdobným stavebně technickým stavem a vybavením“. Je tedy zřejmé, že srovnávací základna v základních parametrech (lokalita, dispozice a užitná plocha) odpovídala. Je zřejmé, že dané byty nemohly být z podstaty věci s bytovou jednotkou co do stavebně technického stavu a vybavení zcela totožné. Jak ale znalec vysvětlil při svém výslechu, právě z těchto důvodů aplikoval korekční koeficienty, jež jsou přesně vyčísleny ve znaleckém posudku. Nelze přitom souhlasit s žalovanou, že jejich uplatnění bylo systematicky vadné. Soudu není známa přesnější metoda, kterou by v tomto ohledu bylo možné uplatnit. Je jistě pravdou, že znalec má při uplatňování koeficientů jistou míru diskrece, kterou nelze přesně kvantifikovat. Právě proto ale není obvyklé nájemné stanovováno na základě jediného srovnatelného bytu, ale je vybírán dostatečně široký vzorek. Případná nepřesnost při uplatňování koeficientů na jeden byt tak nemá přímý vliv na výslednou částku, protože dochází v rámci vzorku k průměrování. Žalovaná sice uváděla, že při aplikaci koeficientů došlo k desítkám chyb, tyto však blíže nespecifikovala. Žalovaná rovněž upozorňuje na skutečnost, že znalec ohledně redukce pramene ceny uváděl nadhodnocení zhruba 5 %, zatímco v odůvodnění původního rozsudku soud operuje s hodnotou 10 – 15 %. V tomto ohledu je ovšem třeba uvést, že soud není odůvodněním svého dřívějšího rozhodnutí v jiném řízení, byť věcně přímo souvisejícího, jakkoli vázán. Nelze také přehlédnout, že hodnota 10 – 15 % nebyla podložena znaleckým zkoumáním, ale jednalo se o obecnou zkušenost soudu, resp. zákonného soudce.

11. Soud konečně nesouhlasí ani s tím, že by předmětný znalecký posudek nebyl použitelný s ohledem na tvrzenou podstatnou změnu okolností spočívající v dopadech nemoci covid-19 na trh s realitami v centru Prahy. V tomto ohledu považuje soud za podstatné dvě skutečnosti. Jednak na trh s realitami nemá přímý dopad samotná existence nemoci covid-19, ale mimořádná opatření přijímaná v rámci boje proti ní. Tato opatření jsou ze své povahy přechodná a jejich případný vliv tedy představuje pouze pomíjivý výkyv od normálu. Za daných okolností by bylo naopak nespravedlivé vůči žalobci, pokud by soud svým konstitutivním rozhodnutím předmětný výkyv petrifikoval a takto jej přinejmenším na několik let promítl do vztahů účastníků. Je tomu tak tím spíše, že žalovanou placená částka 7 500 Kč byla dlouhodobě podhodnocená (viz závěry znaleckého posudku ohledně obvyklého nájemného k dubnu 2018). Dále si soud všímá skutečnosti, že znalec byl při vyčíslování konkrétní částky poměrně opatrný a stanovil ji (v neprospěch žalobce) v dolní polovině jím odhadovaného rozmezí 24 000 Kč – 30 000 Kč měsíčně (str. 21 dole znaleckého posudku). Při svém výslechu rovněž uvedl, že od zpracování znaleckého posudku mohlo dojít ke snížení v rozsahu 3 – 10 %. Toto doložil i statistickým přehledem výše nájemného www.realitymix.cz. I kdybychom výše uvedené rozmezí snížili o maximální předpokládaný pokles 10 %, činilo by toto 21 600 Kč – 27 000 Kč. Je tedy zřejmé, že i v takovémto krajním případě je znalcem stanovená částka 26 000 Kč stále v rámci korigovaného rozmezí.

12. S ohledem na výše uvedené úvahy soud pro nadbytečnost nepřistoupil k zadání zpracování nového znaleckého posudku a neprováděl důkazy sjetinou vytištěných inzerátů, jak navrhovala žalovaná. Nepřistoupil ani k jejímu účastnickému výslechu k prokázání skutečnosti, že znalec při osobním kontaktu při prohlídce bytové jednotky uváděl jako adekvátní částku měsíčního nájemného 18 000 Kč. V tomto ohledu je podstatné, k jaké částce znalec dospěl ve znaleckém posudku, nikoli eventuální předběžný závěr, který mohl prezentovat v rámci přípravy na jeho zpracování. Účastnický výslech by měl navíc být využíván jen, jestliže dokazovanou skutečnost nelze prokázat jinak (§ 131 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění („o. s. ř.“)).

13. Pokud jde o právní hodnocení, soud vzhledem k datu zániku společného jmění manželů účastníků na projednávanou věc aplikoval právní úpravu účinnou před 1. 1. 2014, tedy před účinností zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (§ 3028 posledně uvedeného předpisu). Dle § 149 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů („ o. z.“), společné jmění manželů zaniká zánikem manželství. Dle § 149 odst. 2 o. z. zanikne-li společné jmění manželů, provede se vypořádání, při němž se vychází z toho, že podíly obou manželů na majetku patřícím do jejich společného jmění jsou stejné. Každý z manželů je oprávněn požadovat, aby mu bylo uhrazeno, co ze svého vynaložil na společný majetek, a je povinen nahradit, co ze společného majetku bylo vynaloženo na jeho ostatní majetek. Stejně tak se vychází z toho, že závazky obou manželů vzniklé za trvání manželství jsou povinni manželé splnit rovným dílem. Dle § 149 odst. 3 o. z. se při vypořádání se přihlédne především k potřebám nezletilých dětí, k tomu, jak se každý z manželů staral o rodinu, a k tomu, jak se zasloužil o nabytí a udržení společného jmění. Při určení míry přičinění je třeba vzít též zřetel k péči o děti a k obstarávání společné domácnosti. Dle § 150 o. z. lze vypořádat společné jmění manželů dohodou (odst. 1). Neprovede-li se vypořádání dohodou, provede je na návrh některého z manželů soud (odst. 3). Nedošlo-li do tří let od zániku společného jmění manželů k jeho vypořádání dohodou nebo nebyl-li do tří let od jeho zániku podán návrh na jeho vypořádání rozhodnutím soudu, platí ohledně movitých věcí, že se manželé vypořádali podle stavu, v jakém každý z nich věci ze společného jmění manželů pro potřebu svou, své rodiny a domácnosti výlučně jako vlastník užívá. O ostatních movitých věcech a o nemovitých věcech platí, že jsou v podílovém spoluvlastnictví a že podíly obou spoluvlastníků jsou stejné; totéž platí přiměřeně o ostatních majetkových právech, pohledávkách a závazcích manželům společných (odst. 4).

14. V projednávané věci tak společné jmění účastníků zaniklo právní mocí rozsudku o rozvodu manželství. Toto společné jmění manželů však dosud není vypořádáno, neboť nedošlo k dohodě účastníků, ani k jeho vypořádání na základě zákonné domněnky dle § 150 odst. 4 o. z. V současné době probíhá soudní řízení o vypořádání společného jmění manželů účastníků a toto řízení dosud není skončeno. Za této situace nezbývá než analogická aplikace § 139 odst. 2 o. z., dle kterého platí, že o hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou, počítanou podle velikosti podílů. Při rovnosti hlasů nebo nedosáhne-li se většiny anebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud. Soud není v takovémto případě vázán návrhy účastníků, neboť jde o případ, kdy z právního předpisu vyplývá určitý způsob vypořádání mezi účastníky (§ 153 odst. 2 o. s. ř.).

15. Hospodaření s bytovou jednotkou již bylo pravomocně upraveno původním rozsudkem. Jedinou změnou poměrů, jež byla v nynějším řízení tvrzena a vyplynula z provedeného dokazování, spočívá ve změně cenové hladiny nájmů v lokalitě bytové jednotky. Za těchto okolností neshledal soud důvod k jiné úpravě režimu nastaveného původním rozsudkem, než je korekce finanční kompenzace placené žalovanou za výhradní užívání bytové jednotky. Tuto napříště stanovil tak, aby odpovídala hodnotě poloviny měsíčního nájemného, jak bylo stanoveno znaleckým posudkem (bod I. výroku).

16. Pokud se jedná o navrhovanou úpravu této částky zpětně za období od dubna 2018 do právní moci tohoto rozhodnutí, nelze ji na základě § 139 odst. 2 věty druhé o. z. provést. Soud totiž v daném případě rozhoduje konstitutivně, tj. z podstaty věci pro futuro. Žalobce se v uvedeném rozsahu de facto domáhá vydání deklaratorního rozhodnutí, pro které však nejsou dány podmínky. Až do právní moci tohoto rozhodnutí totiž platí režim nastavený původním rozsudkem, a to i pokud jde o výši finanční kompenzace. Soudu navíc chybí zákonné zmocnění, na základě nějž by mohl do vztahů účastníků požadovaným způsobem retroaktivně vstupovat. Vzhledem k tomuto soud rozhodl, jak je uvedeno v bodě II. výroku.

17. O náhradě nákladů řízení soud rozhodne samostatným usnesením dle § 151 odst. 6 o. s. ř., a to s ohledem na skutečnost, že je nejprve zapotřebí pravomocně rozhodnout o znalečném vyúčtovaném Ing. [celé jméno znalce].