39 C 107/2024

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl soudcem JUDr. Davidem Štamberkem, Ph.D., ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně A a spol., IČO IČO žalobkyně A sídlem Adresa žalobkyně A , IČO IČO žalobkyně B sídlem Adresa žalobkyně B zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované pro zaplacení 605 500 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit do majetkové podstaty dlužníka , Jméno žalobkyně B, , IČO , IČO žalobkyně B, , sídlem , Adresa žalobkyně B, , částku 605 500 Kč s úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky 605 500 Kč od 1. 6. 2024 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce 111 088,40 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.

1. Žalobkyně se domáhala rozhodnutí, kterým by byla žalované uložena povinnost zaplatit žalobkyni hyperochu 605 500 Kč s příslušenstvím.Žalobní tvrzení2. Žaloba byla odůvodněna tím, že právní vztah mezi žalovanou a dlužníkem nelze posuzovat jako standardní kupní smlouvu, nýbrž jako zajišťovací převod práva ve smyslu § 2040 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. Mezi posledně uvedenými byla sice uzavřena kupní smlouva ze dne 6. října 2021 a následně smlouva o nájmu ze dne 1. listopadu 2021, jejichž předmětem byl pozemek p. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba , adresa, , zapsaná na LV č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, . Obsah daných smluv a související ujednání nicméně podle žalobkyně svědčí o tom, že skutečným účelem transakce bylo poskytnutí finančních prostředků dlužníkovi s tím, že nemovitost bude sloužit jako jistota. Tento závěr podporuje zejména sjednaná možnost zpětného převodu vlastnického práva k nemovitosti na dlužníka za tzv. „transakční poplatek“ ve výši 2 794 500 Kč, který svou výší odpovídá původní kupní ceně 2 675 000 Kč navýšené o úrok. Žalobkyně poukázala na judikaturu Nejvyššího soudu, podle níž je třeba posuzovat celý právní vztah komplexně, nikoli pouze podle označení smluv, a dovodila, že šlo o fiduciární převod práva.

3. Žalovaná následně nemovitost prodala třetí osobě, společnosti , právnická osoba, , kupní smlouvou ze dne 14. března 2022 za částku 3 400 000 Kč. Podle žalobkyně tak došlo k realizaci úhradové funkce zajišťovacího převodu a vznikla povinnost žalované vyplatit dlužníkovi hyperochu ve smyslu § 2044 odst. 2 občanského zákoníku, tedy rozdíl mezi obvyklou cenou jistoty a výší zajištěného dluhu. Žalobkyně tvrdila, že obvyklá cena nemovitosti v době prodeje činila nejméně 3 400 000 Kč, což dokládá i následný prodej společnosti , právnická osoba, za tutéž částku a další převod na fyzickou osobu za 3 700 000 Kč. Rozdíl mezi částkou 3 400 000 Kč a výší zajištěného dluhu 2 794 500 Kč představuje hyperochu ve výši 605 500 Kč, kterou žalovaná dosud neuhradila.

4. Žalobkyně dále zdůraznila, že žalovaná neunesla důkazní břemeno ohledně tvrzení, že obvyklá cena nemovitosti nepřevyšovala výši zajištěného dluhu, a nepředložila žádné důkazy k prokázání svých tvrzení. Naopak žalobkyně doložila kupní smlouvy, nájemní smlouvu, výzvu k úhradě a záznam o jednání s dlužníkem, z něhož vyplývá, že účelem transakce bylo zajištění pohledávky. Žalobkyně proto navrhla, aby soud žalobě v plném rozsahu vyhověl.Vyjádření žalované5. Žalovaná se žalobou nesouhlasila a navrhla její zamítnutí. Předně popřela existenci jakékoliv hyperochy, neboť podle jejího názoru k jejímu vzniku nedošlo. Smluvní vztah mezi žalovanou a dlužníkem nelze interpretovat jako zajišťovací převod práva, nýbrž jako standardní kupní smlouvu a následný nájemní vztah, jak bylo původně zamýšleno a uzavřeno. Kupní smlouva ze dne 6. října 2021 podle žalované neobsahuje žádné ustanovení, které by naznačovalo, že by šlo o zajišťovací převod práva; byla uzavřena za běžných tržních podmínek a v souladu s právními předpisy. Žádná z uzavřených smluv nezakládá podmínky, které by mohly být vykládány jako zajišťovací převod práva dle § 2040 a násl. občanského zákoníku, a neexistuje žádný důkaz, který by tuto interpretaci podporoval.

6. Žalovaná dále uvedla, že kupní cena odpovídala tržním podmínkám a případná odchylka v pozdější prodejní ceně byla způsobena běžným kolísáním trhu a zejména investicemi, které žalovaná do nemovitosti vložila. Nemovitost byla při nabytí ve špatném technickém stavu a vyžadovala rozsáhlé opravy a údržbu. Tyto investice byly nezbytné pro uvedení nemovitosti do prodejného stavu a pro zvýšení její hodnoty. Dosažená prodejní cena tak nebyla výsledkem přirozeného růstu hodnoty, ale přímým důsledkem těchto investic. Žalovaná rovněž poukázala na administrativní a právní náklady spojené s transakcí, včetně poplatků za zápis do katastru, právních služeb a provize realitní kanceláře.

7. Pro případ, že by soud dospěl k závěru o existenci hyperochy, žalovaná namítla, že je třeba započíst její pohledávky vůči dlužníkovi, zejména neuhrazené nájemné za období od 1. listopadu 2021 do 14. března 2022 ve výši 119 082 Kč, smluvní pokuty za prodlení ve výši 67 000 Kč, nesloženou jistotu 25 000 Kč, úroky z prodlení 1 654 Kč a náklady na prodej nemovitosti (provize realitní kanceláře 136 000 Kč), celkem 348 736 Kč. Zbývající částka po započtení těchto pohledávek byla podle žalované investována do oprav a údržby nemovitosti, které byly nezbytné pro její obyvatelnost a prodejnost.

8. Žalovaná rovněž namítla, že žalobkyně nepředložila žádné věrohodné důkazy prokazující vznik a výši hyperochy. Podle žalované je důkazní břemeno na žalobkyni, která měla svá tvrzení doložit znaleckým posudkem stanovujícím tržní hodnotu nemovitosti v době jejího prodeje. Bez takového důkazu jsou tvrzení žalobkyně spekulativní a nemají právní základ. Žalovaná proto navrhla, aby soud žalobu v plném rozsahu zamítl a přiznal jí náhradu nákladů řízení.Skutkový stav9. Z usnesení , Anonymizováno, soudu v , Anonymizováno, ze dne 12. října 2023, č. j. , spisová značka, , vyplývá, že soud zjistil úpadek dlužníka , Jméno žalobkyně B, a povolil jeho řešení oddlužením. Insolvenčním správcem byl ustanoven subjekt , Jméno žalobkyně A, a spol., IČO , IČO žalobkyně A, . Účinky rozhodnutí o úpadku nastaly okamžikem zveřejnění tohoto rozhodnutí v insolvenčním rejstříku. Soud uložil insolvenčnímu správci povinnost předložit zprávu pro oddlužení a o přezkumu a soupis majetkové podstaty, přičemž výslovně stanovil požadavky na obsah zprávy. Věřitelé byli vyzváni k přihlášení pohledávek ve lhůtě dvou měsíců a k případnému uplatnění zajišťovacích práv. Dlužníkovi byla uložena povinnost hradit zálohu na odměnu a náhradu hotových výdajů insolvenčního správce a poskytovat součinnost v průběhu řízení.

10. Z usnesení , Anonymizováno, soudu v , Anonymizováno, ze dne 14. února 2024, č. j. , spisová značka, , vyplývá, že soud schválil oddlužení dlužníka , Jméno žalobkyně B, plněním splátkového kalendáře se zpeněžením majetkové podstaty. Součástí majetkové podstaty určené ke zpeněžení je mimo jiné pohledávka dlužníka za žalovanou odpovídající nároku na doplacení hodnoty poskytnuté jistoty dle § 2044 odst. 2 občanského zákoníku. Tato pohledávka byla zařazena do soupisu majetkové podstaty pod poř. č. IV.2 a její zpeněžení bylo soudem výslovně nařízeno. Dlužník je povinen tuto pohledávku vydat insolvenčnímu správci ke zpeněžení.

11. Z výpisu z katastru nemovitostí pro stav evidovaný k datu 20. října 2020 vyplývá, že , Jméno žalobkyně B, byl výlučným vlastníkem parcely p. č. st. , Anonymizováno, o výměře 115 m², jejíž součástí je stavba , adresa, , zapsaná na LV č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, . Pozemek je veden jako zastavěná plocha a nádvoří, nachází se v památkově chráněném území a stavba je určena k bydlení. Na nemovitosti vázlo věcné břemeno ve prospěch společnosti , právnická osoba, ., a zástavní právo smluvní ve prospěch , právnická osoba, spořitelny, a.s., k zajištění dluhů do výše 2 600 000 Kč s příslušenstvím. Výpis dále obsahuje závazek nezajistit zástavní právo ve výhodnějším pořadí nový dluh a závazek neumožnit zápis nového zástavního práva namísto starého.

12. Z kupní smlouvy ze dne 6. října 2021 vyplývá, že dlužník jako prodávající uzavřel s obchodní společností , Jméno žalované, ., IČO , IČO žalované, , jako kupující, kupní smlouvu, jejímž předmětem je nemovitost – parcela p. č. st. , Anonymizováno, , jejíž součástí je stavba , adresa, , zapsaná na LV č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, . Kupní cena byla sjednána ve výši 2 675 000 Kč. Prodávající výslovně prohlásil, že si je vědom, že obvyklá tržní cena nemovitosti může být o 25–35 % vyšší než sjednaná kupní cena, a výslovně se vzdal práva požadovat zrušení smlouvy z důvodu nevýhodnosti ceny. Kupní cena byla rozdělena do pěti plateb na různé účty a částečně uhrazena v hotovosti. Smlouva dále obsahuje prohlášení prodávajícího o právním a faktickém stavu nemovitosti, včetně absence právních vad, probíhajících řízení, trvalého bydliště třetích osob a dalších omezení. Smluvní strany výslovně vyloučily sjednání výhrady vlastnického práva, práva zpětné koupě, zákazu zcizení či zatížení, předkupního práva a koupě na zkoušku.

13. Ze zprávy pro oddlužení a o přezkumu ve věci dlužníka ze dne 9. ledna 2024, sp. zn. , spisová značka, , vyplývá, že dlužník při jednání s insolvenčním správcem potvrdil uzavření kupní smlouvy ze dne 6. října 2021, na jejímž základě prodal parcelu p. č. st. , Anonymizováno, se stavbou , adresa, společnosti , Jméno žalované, . za částku 2 675 000 Kč. Dlužník uvedl, že část kupní ceny byla použita na úhradu hypotečního úvěru, stavebního spoření, odměny zprostředkovatele a část byla uhrazena přímo jemu. Obdržené prostředky použil jako vklad do společnosti , právnická osoba, . Dále uvedl, že s kupujícím byla sjednána možnost zpětné koupě nemovitosti, přičemž obchod označil jako zajišťovací převod práva. Dlužník také uvedl, že nemovitost byla následně převedena na společnost , právnická osoba, za částku 3 400 000 Kč a následně na , tituly před jménem, , jméno FO, za částku 3 700 000 Kč, přičemž s posledně uvedeným se následně dohodl na možnosti budoucího zpětného odkupu.

14. Z nájemní smlouvy ze dne 1. listopadu 2021 vyplývá, že tuto uzavřel dlužník jako nájemce s obchodní společností , Jméno žalované, ., IČO , IČO žalované, , jako pronajímatelem. Jejím předmětem je nemovitost – parcela p. č. st. , Anonymizováno, , jejíž součástí je stavba , adresa, , zapsaná na LV č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, . Nájemní vztah byl sjednán na dobu určitou jednoho roku s možností prodloužení. Nájemné činí 26 750 Kč měsíčně, přičemž nájemce se zavázal složit vratnou peněžní jistotu ve výši 25 000 Kč. Nájemce je oprávněn požadovat převod vlastnického práva k předmětu nájmu, pokud ke dni 6. dubna 2022 nebo 6. října 2022 nebude v prodlení s plněním povinností a uhradí transakční poplatek ve výši 2 794 500 Kč, resp. 2 889 000 Kč. Pronajímatel se v takovém případě zavazuje poskytnout součinnost k převodu vlastnického práva.

15. Z kupní smlouvy o převodu vlastnictví nemovitosti ze dne 14. března 2022 vyplývá, že byla uzavřena mezi společností , Jméno žalované, . jako prodávajícím a společností , právnická osoba, jako kupujícím. Jejím předmětem byl pozemek p. č. St. , Anonymizováno, o výměře 115 m², jehož součástí je stavba , adresa, (rodinný dům), zapsaná na LV č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, . Kupní cena byla sjednána ve výši 3 400 000 Kč, přičemž prodávající výslovně prohlásil, že si je vědom, že obvyklá (tržní) cena může být až o 25–35 % vyšší, a výslovně se vzdal práva požadovat zrušení smlouvy z důvodu nepřiměřené výše kupní ceny (§ 1793 občanského zákoníku).

16. Z cenového odhadu nemovitosti ze dne 6. března 2025 vyplývá, že obvyklá cena stavby rodinného domu , adresa, na adrese , adresa, , spolu s pozemkem p. č. st. , Anonymizováno, o výměře 115 m², zapsaného na LV č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, , činila ke dni 14. března 2022 částku 3 600 000 Kč. Jedná se o částečně zrekonstruovaný dvoupodlažní rodinný dům s užitnou plochou cca 100 m², ke kterému přísluší malý dvorek a kolna. Odhad byl proveden porovnávací metodou, přičemž bylo přihlédnuto k cenám obdobných nemovitostí v Kouřimi a ke stavu nemovitosti.

17. Z kupní smlouvy mezi společností , právnická osoba, a , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne 23. srpna 2022 vyplývá, že společnost , právnická osoba, jako výlučný vlastník prodala , tituly před jménem, , jméno FO, nemovitost – pozemek p. č. St. , Anonymizováno, o výměře 115 m², jehož součástí je stavba , adresa, , rodinný dům, zapsaná na LV č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, . Kupní cena byla sjednána ve výši 3 700 000 Kč, z čehož částka 500 000 Kč měla být uhrazena z vlastních prostředků kupujícího a částka 3 200 000 Kč z hypotečního úvěru. Kupující se zavázal uhradit kupní cenu do 60 dnů od uzavření smlouvy. Smlouva obsahuje prohlášení prodávajícího o právní nezatíženosti nemovitosti, o neexistenci práv třetích osob, nájemních práv, věcných břemen (s výjimkou břemene ve prospěch , právnická osoba, .), o neexistenci soudních či jiných řízení, o způsobilosti nemovitosti k určenému užívání, a o tom, že žádná osoba nemá v nemovitosti trvalé bydliště. Kupující nabývá vlastnické právo k nemovitosti na základě povolení vkladu do katastru nemovitostí. Smlouva dále upravuje podmínky předání nemovitosti, odstoupení od smlouvy a smluvní sankce.

18. Z výzvy k úhradě ze dne 19. května 2024 vč. dodejky datové zprávy ID , Anonymizováno, vyplývá, že insolvenční správce dlužníka , Jméno žalobkyně B, vyzval žalovanou k úhradě částky 605 500 Kč jako hyperochy vzniklé z transakce týkající se nemovitosti – parcely p. č. st. , Anonymizováno, se stavbou , adresa, . Výzva byla žalované doručena dne 20. května 2024 a byla v ní stanovena lhůta k plnění do 31. května 2024.

19. Z ostatních provedených důkazů nezjistil soud nic rozhodného pro posouzení skutkového stavu. Uvedené důkazy hodnotil soud jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti, přičemž má za to, že prokazují zjištěný skutkový stav a další dokazování by již bylo v rozporu se zásadou rychlosti a hospodárnosti řízení. Na základě výše uvedených skutkových zjištění učinil soud následující závěr o skutkovém stavu:Dlužník , Jméno žalobkyně B, byl ke dni 20. října 2020 výlučným vlastníkem pozemku p. č. st. , Anonymizováno, o výměře 115 m², jehož součástí je stavba rodinného domu , adresa, , LV č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, , zatíženého věcným břemenem ve prospěch společnosti , právnická osoba, ., a zástavním právem smluvním ve prospěch , právnická osoba, spořitelny, a.s., do výše 2 600 000 Kč s příslušenstvím.Dne 6. října 2021 uzavřel dlužník s žalovanou kupní smlouvu, jejímž předmětem byl převod uvedené nemovitosti za kupní cenu 2 675 000 Kč. Smlouva obsahovala prohlášení prodávajícího o vědomí, že obvyklá cena může být o 25–35 % vyšší, a vzdání se práva domáhat se zrušení smlouvy pro nevýhodnost ceny. Současně byly vyloučeny instituty výhrady vlastnického práva, práva zpětné koupě, zákazu zcizení či zatížení, předkupního práva a koupě na zkoušku. Na tento převod navázala dne 1. listopadu 2021 nájemní smlouva mezi dlužníkem jako nájemcem a žalovanou jako pronajímatelem k téže nemovitosti na dobu určitou jednoho roku, s nájemným 26 750 Kč měsíčně a vratnou jistotou 25 000 Kč, přičemž bylo sjednáno právo nájemce požadovat převod vlastnického práva při splnění povinností a úhradě transakčního poplatku 2 794 500 Kč ke dni 6. dubna 2022, popř. 2 889 000 Kč ke dni 6. října 2022.Dne 14. března 2022 žalovaná prodala nemovitost společnosti , právnická osoba, za 3 400 000 Kč, přičemž obvyklá cena nemovitosti ke stejnému dni činila 3 600 000 Kč. Následně dne 23. srpna 2022 byla nemovitost převedena na , tituly před jménem, , jméno FO, za 3 700 000 Kč.Dlužník se mezitím ocitl v úpadku, který byl zjištěn usnesením , Anonymizováno, soudu v , Anonymizováno, ze dne 12. října 2023, č. j. , spisová značka, Oddlužení dlužníka bylo schváleno dne 14. února 2024 plněním splátkového kalendáře se zpeněžením majetkové podstaty, do níž byla zařazena i pohledávka vůči žalované odpovídající nároku na doplacení hodnoty poskytnuté jistoty podle § 2044 odst. 2 občanského zákoníku. Žalobkyně jakožto insolvenční správce dlužníka vyzvala žalovanou dne 20. května 2024 k úhradě částky 605 500 Kč, odpovídající rozdílu mezi kupní cenou dosaženou při prodeji nemovitosti a výší sjednaného transakčního poplatku a to do 31. května 2024.Právní hodnocení20. Soud se nejprve zabýval otázkou aktivní legitimace žalobkyně – insolvenční správkyně. Z provedeného dokazování vyplývá, že uplatňovaná pohledávka byla zařazena do soupisu majetkové podstaty dlužníka a její zpeněžení bylo soudem výslovně nařízeno v rámci jeho oddlužení (plněním splátkového kalendáře se zpeněžením majetkové podstaty). Žalobkyně je tudíž v řízení aktivně legitimována k vymáhání předmětného nároku do majetkové podstaty dle § 249 odst. 1 zákona č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon), ve znění pozdějších předpisů, ve spojení s § 398 odst. 2 téhož předpisu.

21. Dále bylo třeba se vypořádat s otázkou, zda se v projednávané věci skutečně jedná o zastřený zajišťovací před práva, jak tvrdí žalobkyně. Dle § 555 odst. 1 občanského zákoníku se právní jednání posuzuje podle svého obsahu. Zajišťovací převod práva je typický svou dočasností vyplývající z akcesorické povahy zajištění. Tato dočasnost se pak manifestuje buď sjednáním rozvazovací podmínky, nebo ujednáním o právu požadovat zpětný převod. Samotná kupní smlouva ze dne 6. října 2021 sice žádné takové ujednání neobsahuje. Obsahuje je však na ni časově i věcně navazující nájemní smlouva ze dne 1. listopadu 2021 (ujednání o právu požadovat zpětný prodej při uhrazení „transakčního poplatku“ ve výši odpovídající dlužníkovi původně poskytnuté „kupní ceně“ s úrokem). Dočasnosti převodu vlastnického práva dále odpovídá i to, že po něm dlužník předmětnou nemovitost nevyklidil, ale naopak v ní zůstal z titulu nájmu. Z tohoto je zřejmé, že kupní smlouva ze dne 6. října 2021, zasazená do relevantního kontextu dalších ujednání mezi dlužníkem a žalovanou, neodpovídá obsahově „standardní“ kupní smlouvě. Naopak vykazuje všechny materiální znaky zajišťovacího převodu práva, který byl pouze zastřen vyčleněním ujednání o dočasnosti převodu do jiného dokumentu (nájemní smlouvy ze dne 1. listopadu 2021). Takovéto ryze formální oddělení relevantních ujednání však nemůže mít právní význam. V souladu s § 555 odst. 1 občanského zákoníku je proto třeba kupní smlouvu ze dne 6. října 2021 a na ni navazující nájemní smlouvu ze dne 1. listopadu 2021 považovat fiduciární zajišťovací převod vlastnického práva. Že skutečná vůle jednajících směřovala právě k tomuto výsledku ostatně potvrdil i sám dlužník (viz bod 13 odůvodnění tohoto rozsudku). Žalovaná žádné důkazy směřující k prokázání opaku, a ostatně ani jakékoli jiné důkazy, nenavrhla.

22. Zákon dále upravuje vypořádání věřitele a osoby, která jistotu poskytla, pro případ, že zajišťovací převod pozbyde své dočasné povahy a stane se nevratným. Dle § 2044 odst. 2 občanského zákoníku pro takový případ platí, že převyšuje-li obvyklá cena jistoty zřejmě výši zajištěného dluhu, vyplatí věřitel osobě, která jistotu poskytla, částku odpovídající rozdílu; přitom si započte náklady, které v souvislosti s výkonem zajišťovacího převodu práva účelně vynaložil. Neobsahuje-li smlouva o zajišťovacím převodu práva údaj o výši dluhu a hodnověrné ocenění práva převedeného k zajištění, je na věřiteli, aby dokázal, že obvyklá cena jistoty výši zajištěného dluhu zřejmě nepřevyšuje.

23. Kupní smlouva ze dne 6. října 2021 stanovila kupní cenu za předmětnou nemovitosti ve výši 2 675 000 Kč, přičemž obsahovala ujednání, že obvyklá cena může být o 25 % až 35 % vyšší. Již toto nasvědčuje tomu, že sjednaná cena neodpovídala skutečné hodnotě nemovitosti a že si smluvní strany byly vědomy možné podstatné odchylky od obvyklé ceny. Smlouva současně neobsahovala žádný znalecký posudek ani jiný objektivní podklad, který by sjednanou cenu činil hodnověrnou. Za této situace nelze mít za to, že by smlouva o zajišťovacím převodu práva obsahovala hodnověrné ocenění převedeného práva ve smyslu § 2044 odst. 2 občanského zákoníku. Bylo tak na žalované jakožto věřiteli, aby dle poslední věty tohoto ustanovení dokázala, že obvyklá cena jistoty výši zajištěného dluhu zřejmě nepřevyšovala. Žalovaná toto břemeno neunesla, o čemž nemohla být soudem poučena, neboť se jednání ve věci neúčastnila.

24. Z dokazování, vedeného při absenci jakýchkoli důkazních návrhů žalované výlučně na základě důkazů předložených žalobkyní, naopak vyplynulo, že obvyklá cena předmětné nemovitosti výši zajištěného dluhu převyšovala zřejmě. Pro soud v tomto ohledu byl rozhodující stav ke dni realizace úhradové funkce zajišťovacího převodu, tj. ke dni 14. března 2022, kdy byla předmětná nemovitost žalovanou prodána společnosti , právnická osoba, za částku 3 400 000 Kč. Právě k tomuto dni totiž vznikla potřeba vzájemné vztahy dlužníka a žalované vypořádat, neboť tehdy bylo postaveno najisto, že se předmětná nemovitost již do majetkové sféry dlužníka nebude moci vrátit. Uvedený závěr, který dle soudu odpovídá logice věci, lze dovodit též systematickým výkladem, neboť § 2044 odst. 2 občanského zákoníku, který toto vypořádání upravuje, je součástí ustanovení o realizaci úhradové funkce zajišťovacího převodu. Uvedené potvrzuje i odborná literatura (SVITÁK, Stanislav. § 2044 [Realizace zajišťovacího převodu]. In: PETROV, Jan, VÝTISK, Michal, BERAN, Vladimír a kol. Občanský zákoník. 2. vydání (3. aktualizace). Praha: C. H. Beck, 2024, marg. č. 4., nebo ŠVESTKA, J., DVOŘÁK, J., FIALA, J. a kol. Občanský zákoník: Komentář, Svazek V, (§ 1721-2520). [Systém ASPI]. Wolters Kluwer [cit. 2025-9-9]. ASPI_ID KO89_e2012CZ. Dostupné z: www.aspi.cz. ISSN 2336-517X.).

25. Splácení zajištěného dluhu (vrácení „kupní ceny“ 2 675 000 Kč s úroky) bylo realizováno prostřednictvím „transakčních poplatků“ dle nájemní smlouvy ze dne 1. listopadu 2021. Dlužník tak mohl dluh splatit buď k 6. dubnu 2022 ve výši 2 794 500 Kč nebo k 6. říjnu 2022, kdy splátka s ohledem na další přirostlý úrok činila již 2 889 000 Kč. Z provedených důkazů vyplývá, že nemovitost byla dne 14. března 2022 žalovanou prodána společnosti , právnická osoba, za částku 3 400 000 Kč, přičemž její obvyklá cena ke stejnému dni činila 3 600 000 Kč. Den tohoto prodeje časově předchází datu prvního možné splacení dluhu dlužníkem. Je tak zřejmé, že ke dni prodeje společnosti , právnická osoba, zajištěný dluh nečinil ani 2 794 500 Kč, neboť úrok přirostlý k jistině 2 675 000 Kč v té době musel být nižší, než jaký by byl později, tj. dne 6. dubna 2022.

26. Za těchto okolností lze jednak uzavřít, že obvyklá cena jistoty (3 600 000 Kč) převyšovala zajištěný dluh ke dni realizace úhradové funkce zajišťovacího převodu (14. března 2022) o více než 805 500 Kč (3 600 000-2 794 500=805 500 Kč), tj. o více než 28,82 %. Při takto významné diskrepanci nemá soud pochybnosti o tom, že obvyklá cena jistoty – předmětné nemovitosti v projednávané věci převyšovala zajištěný dluh zřejmým způsobem, jak požaduje § 2044 odst. 2 občanského zákoníku. Ostatně důvodová zpráva k tomuto ustanovení uvádí, že „[l]ze […] mít za to, že již rozdíl převyšující deset procent bude zpravidla považován za zřejmý“. Soud v projednávané věci neshledává žádné důvody pro odchýlení se od této obecné zásady.

27. Lze tak uzavřít, že podmínky pro vydání hyperochy dle § 2044 odst. 2 občanského zákoníku byly v projednávané věci splněny, neboť smlouva o zajišťovacím převodu práva neobsahovala hodnověrné ocenění práva převedeného k zajištění a žalovaná neprokázala, že by obvyklá cena jistoty výši zajištěného dluhu zřejmě nepřevyšovala. Naopak z provedeného dokazování vyplynulo, že tomu tak bylo.

28. Pro úplnost je namístě uvést, že nelze žalované přisvědčit ani v tom, že by k ocenění předmětné nemovitostí bylo zapotřebí znaleckého posudku (viz bod 8 odůvodnění tohoto rozsudku). Z žádného ustanovení zákona nevyplývá povinnost provádět dokazování obvyklé ceny výlučně tímto způsobem. Důvodová zpráva k § 2044 občanského zákoníku, jehož odstavec 2 se stanovování obvyklé ceny pro účely vydání hyperochy přímo týká, v tomto ohledu naopak uvádí: „K hodnověrnému ocenění nemusí vést jen ocenění znalcem; ve vztahu ke konkrétním věcem může být ocenění hodnověrné např. s odkazem na cenu, za niž byla věc koupena, popř. za niž se obvykle prodává.“. Za těchto okolností a při absenci jakéhokoli konkrétního tvrzení a důkazního návrhu žalované zpochybňujícího důkazy žalobkyně (viz bod 16 odůvodnění tohoto rozsudku), neměl soud důvod z těchto nevycházet. Je tomu tak tím spíše, že sama žalovaná předmětnou nemovitost za podobnou cenu skutečně prodala společnosti , právnická osoba, a jen o několik měsíců později byla tatáž nemovitost prodána dokonce za cenu vyšší (3 700 000 Kč).

29. Na základě takto provedeného dokazování lze dále uzavřít, že předmětná hyperocha, k jejímuž vydání je žalovaná povinna, činí přinejmenším výše uvedených 805 500 Kč (výpočet viz bod 26 odůvodnění tohoto rozsudku). Předmětem tohoto řízení je nicméně pouze jistina 605 500 Kč, čímž je soud vázán (§ 153 odst. 2 a contrario zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů („o. s. ř.“)).

30. Žalovaná dále proti uplatněnému nároku na vydání hyperochy ve svém vyjádření k žalobě staví (doslova uvádí: „je nezbytné tuto částku započítat“) své údajné nároky vůči dlužníkovi a související náklady, a toa) nároky plynoucí z neplnění nájemní smlouvy ze dne 1. listopadu 2021 dlužníkem,i. neuhrazené nájemné za období od 1. listopadu 2021 do 14. března 2022 ve výši 119 082 Kč (měsíčně 26 750 Kč),ii. smluvní pokuta za prodlení s úhradou nájemného ve výši 67 000 Kč (500 Kč za každý z 134 dnů prodlení),iii. nesložená peněžitá jistota dle nájemní smlouvy ve výši 25 000 Kč,iv. zákonné úroky z prodlení ke dni 14. března 2022 ve výši 1 654 Kč,b) provizi realitní kanceláři za zprostředkování prodeje nemovitosti ve výši 136 000 Kč (4 % z prodejní ceny 3 400 000 Kč).

31. Žalovaná dále zmiňuje též náklady na renovaci a stavební úpravy předmětné nemovitosti, které nijak blíže nevyčísluje. Uzavírá však, že s ohledem na výše uvedené nijak na prodeji nemovitosti neprofitovala.

32. Výše uvedené vyjádření žalované nelze považovat za započítání jakékoli pohledávky vůči nároku na vydání hyperochy, neboť podání žalované neobsahuje žádný jednoznačný projev vůle k tomuto směřující. Formulace „je nezbytné tuto částku započítat“ je pouhým hodnocením aktuálních potřeb, nikoli však samotným projevem vůle.

33. Žalovaná ostatně ani uvedené pohledávky nijak neprokazuje, o čemž nemohla být s ohledem na pravidelné absence na jednání, soudem poučena. Stejně tak z provedeného dokazování nevyplývá, že by dané pohledávky jakkoli uplatnila v rámci insolvenčního řízení dlužníka. Případnému započtení by tak bránil § 140 odst. 3 písm. a) insolvenčního zákona.

34. S ohledem na výše uvedené je tak argumentace žalované vlastními pohledávkami vůči dlužníkovi bez právní relevance a žalovanou jistinu je namístě přiznat. Tato se stala splatnou dle § 1958 odst. 2 občanského zákoníku marným uplynutím lhůty k plnění poskytnuté ve výzvě žalobkyně, tj. dne 1. června 2024. Od tohoto data začal k žalované jistině přirůstat úrok z prodlení dle § 1970 občanského zákoníku ve výši stanovené nařízením vlády č. 351/2013 Sb. Žalobě bylo proto v plném rozsahu vyhověno (výrok I.).

35. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud výrokem II. tohoto rozsudku podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 111 088,40 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 30 275 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 605 500 Kč sestávající z částky 10 740 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t. ze dne 27. 6. 2024, z částky 10 740 Kč za výzvu k plnění se základním skutkovým a právním rozborem předcházející návrhu ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 19. 5. 2024, z částky 10 740 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 5. 8. 2024, z částky 10 740 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 28. 1. 2024, z částky 10 740 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 27. 2. 2025 a z částky 10 740 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 8. 9. 2025 včetně dvou paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t. a čtyř paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 66 540 Kč ve výši 13 973,40 Kč.