39 C 19/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl předsedkyní senátu JUDr. Martinou Tvrdkovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem údaje o zástupci pro: na určení neplatnosti výpovědi nájemní smlouvy

I. Žaloba na určení, že výpověď nájemní smlouvy uzavřené dne [datum] o nájmu nebytových prostor v domě [adresa] umístěném na pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí], [územní celek] na adrese [adresa], [PSČ], [obec a číslo] ze dne [datum] učiněná pronajímatelem, společností [právnická osoba] vůči nájemci společnosti [právnická osoba] je neplatná, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku na nákladech řízení částku [částka], a to k rukám právního zástupce žalované.

1. Žalobou ze dne [datum] se žalobkyně domáhala určení neplatnosti výpovědi nájemní smlouvy. V žalobě uvedla, že je nájemcem nebytových prostor v budově na adrese [adresa], [PSČ] [obec a číslo], a to na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] (dále jen„ Nájemní smlouva“). Žalovaný je vlastníkem této budovy. Nájem byl dle článku III. odstavce 1 Nájemní smlouvy sjednán na dobu neurčitou. Žalobkyně od žalované obdržela výpověď Nájemní smlouvy ze dne [datum]. Žalovaná ve výpovědi neuvedla důvod a nájem vypověděla s tříměsíční výpovědní dobou. Žalovaná pouze odkázala na článek VII odstavec 1 Nájemní smlouvy, nicméně tento článek konkrétní důvod pro vypovězení nájmu neupravuje. Žalobkyně dne [datum] zaslala v souladu s ust. § 2314 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen„ NOZ“) ve lhůtě jednoho měsíce písemnou námitku ze dne [datum] proti výpovědi. Uvedení důvodu pro podání výpovědi je podstatnou náležitostí výpovědi z nájmu. Není-li důvod pro podání výpovědi pronajímatelem řádně uveden, je výpověď neplatná. Argumentaci žalované nelze přisvědčit mj. i z důvodu, že Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou. Z tohoto pravidla existují výjimky a za určitých okolností tak lze skutečně pronajímatelem vypovědět nájem ještě před uplynutím sjednané doby, a to bud’ za podmínek uvedených v ust. § 2309 NOZ, anebo za podmínek sjednaných mezi smluvními stranami v nájemní smlouvě. Žalobkyně z toho důvodu podala dle ust. § 2314 odst. 3 NOZ žalobu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi.

2. Žalovaná se k věci vyjádřila svým podáním ze dne [datum] a uvedla, že s podanou žalobou nesouhlasí. Žalovaná se však nemůže k podané žalobě kvalifikovaně vyjádřit, neboť ve spisu se nenachází důkaz v podobě nájemní smlouvy, o kterou žalobkyně opírá její nárok na určení neplatnosti výpovědi nájemní smlouvy. Je na žalobkyni, aby v řízení nejen tvrdila, ale rovněž prokázala svá tvrzení o obsahu nájemní smlouvy. V tuto chvíli žalobkyně neusnesla důkazní břemeno ohledně jejího základního tvrzení, kterým zakládá důvodnost jí podané žaloby. Je zřejmé, že žalobkyně pro sebe vyvozuje příznivé právní následky z tvrzení, že strany v nájemní smlouvě možnost podání výpovědi z nájmu bez udání důvodu nesjednaly. K tomuto jejímu tvrzení, z něhož vyvozuje pro sebe příznivé následky, nepředložila jediný důkazní prostředek. Ostatně žalovaná není schopna se vyjádřit k tvrzením žalobkyně, bez toho, aby žalobkyně předložila nájemní smlouvu, ze které dovozuje své nároky, už z důvodu vnitřní rozpornosti a nepřezkoumatelnosti samotné žaloby. Na jednu stranu totiž žalobkyně v žalobě tvrdí, že byl nájem sjednán na dobu neurčitou a dále již tvrdí, že na dobu určitou. K ukončení nájemního vztahu s žalobkyní žalovaná uvedla, že pro řešený spor je zásadní změna na pozici jednatelů žalované, ke které došlo v [anonymizováno] roku [rok]. Po změně na pozici jednatelů nově jmenovaní jednatelé vyzvali dne [datum] původní jednatele žalované, tj. [příjmení] [příjmení] a [příjmení] [příjmení], a jejich tehdejšího právního zástupce [anonymizováno] [jméno] [příjmení], advokáta, k předání veškerých dokumentů týkajících se žalované a zpřístupnění majetku patřícího žalované. Předmětem předání měla být mimo jiné veškerá smluvní dokumentace. Přes úvodní obstrukce původních jednatelek a odepíraní přístupu k dokumentaci žalované se ve dnech [datum], [datum], [anonymizováno] a [datum] konaly schůzky za účelem převzetí agendy týkající se žalované nově jmenovanými jednateli. Dokumenty byly předávány ad hoc, nesystematicky a namísto originálů byly nově jmenovaným jednatelům často předány pouze prosté kopie. Toto se týkalo rovněž nájemní smlouvy, která je předmětem tohoto řízení. Odvolané jednatelky žalované předaly nově jmenovaným jednatelům žalované pouze kopii Nájemní smlouvy a přesto, že nově jmenovaní jednatelé opakovaně žádali o dodání originálu, původní jednatelky listinu odmítly nově jmenovaným jednatelům předat. Žalovaná připomíná, že [příjmení] [příjmení], která jako odvolaná jednatelka žalované spolu se [příjmení] [příjmení] předávala nově jmenovaným jednatelům žalované veškeré dokumenty týkající se žalované, je rovněž jednatelkou žalobkyně. Žalovaná v této souvislosti uvádí, že dne [datum] zaslala žalobkyni výpověď Nájemní smlouvy, vycházejíce výhradně ze znění Nájemní smlouvy, která jí byla předána odvolanými jednatelkami. V souladu s textem ustanovení čl. VII. odst. 1 Nájemní smlouvy, která jí byla předána, tak žalovaná zcela řádně vypověděla nájemní vztah žalobce a žalované založený Nájemní smlouvou. Článek VII odst. 1 Nájemní smlouvy, která byla nově jmenovaným jednatelům žalované předána, umožnuje vypovědět Nájemní smlouvu kdykoliv bez udání důvodu v tříměsíční výpovědní lhůtě. Žalovaná toto právo využila, vycházejíce přitom z textu Nájemní smlouvy, jež jí byl znám. Žalovaná je přesvědčena, že v otázce výpovědi Nájemní smlouvy postupovala tato zcela řádně a legitimně. K samotné výpovědi žalovaná uvedla, že požadavek na uvedení důvodu výpovědi nájmu prostoru sloužícího k podnikání dle § 2310 odst. 1 NOZ je dispozitivní a připouští tak, aby si smluvní strany ujednaly práva a povinnosti odchylně od zákonné úpravy. V této souvislosti odkázala též na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 24. 7. 2019, sp. zn. 26 Cdo 2217/2019. Vzhledem k tomu, že smluvní strany Nájemní smlouvy, tedy žalobkyně i žalovaná, využily této zákonné možnosti a připustily možnost výpovědi Nájemní smlouvy kdykoliv bez udání důvodu, žalovaná uvedla, že výpověď Nájemní smlouvy ze dne [datum] byla dána v souladu s Nájemní smlouvou a právními předpisy a na podané výpovědi Nájemní smlouvy proto trvá. V této souvislosti pak žalobkyně uvádí, že pokud je v nájemní smlouvě ujednán nájem nebytových prostor na dobu určitou, pak obecně platí, že takový nájemní vztah by měl skončit uplynutím sjednané doby (čl. II odst. 6 žaloby). Uvedené tvrzení žalobkyně považuje žalovaná za zcela irelevantní. Prvně je nutno uvést, že Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou a uvedené tvrzení žalobkyně tak na řešený spor nikterak nedopadá. I kdyby však byla nájemní smlouva uzavřena na dobu určitou, je pravdou, že takový nájemní vztah by měl skončit zejména uplynutím sjednané doby. To však nevylučuje, aby si smluvní strany ve smlouvě dohodly možnost ukončení nájemního vztahu i před uplynutím sjednané doby. Žalovaná rovněž nesouhlasí s tvrzením žalobkyně, že žalovaná v podané výpovědi neuvedla důvod, na základě kterého, se nájem založený Nájemní smlouvou vypovídá. Žalovaná v podané výpovědi jednoznačně odkazuje na Nájemní smlouvu a konkrétně její článek VII odst. 1, který jak již bylo shora uvedeno umožnuje vypovědět nájem kdykoliv bez udání důvodu.

3. Žalobkyně ve své replice ze dne [datum] uvedla, že sporuje pravost a správnost nájemní smlouvy ve verzi žalované. Uvedla, že je na žalované, aby prokázala, že předkládaná listina, tedy nájemní smlouva ve verzi žalované, je pravá a správná. Dále uvedla, že i kdyby byla tato listina pravá a správná nemůže být výpověď platná, resp. oprávněná, neboť nájemní smlouva je neplatná. Neplatnost smlouvy žalobkyně spatřuje zejména v tom, že je neurčitá co do vymezení předmětu nájmu, resp. prostor, které mají být žalobci pronajímány, a neobsahuje dostatečně určité ustanovení týkající se úhrady služeb.

4. Podáním ze dne [datum] žalobkyně požádala o přerušení řízení do trestního řízení vedeného pod sp. zn. [anonymizováno] [číslo], kde je řešeno údajné padělání nájemní smlouvy a žalobkyně tam byla rovněž vyzvána k předložení originálu nájemní smlouvy.

5. Usnesením zdejšího soudu ze dne [datum rozhodnutí], č.j. [číslo jednací] byl návrh žalobkyně na přerušení řízení zamítnut. <b>6. Při jednání dne [datum] žalobkyně v přednesu žaloby výslovně uvedla, že žaluje na určení neplatnosti výpovědi a nikoliv na určení neoprávněnosti výpovědi.</b> 7. S ohledem na výše uvedené, tedy že žalobkyně výslovně uvedla, že žaloba směřuje na určení neplatnosti výpovědi, soud žalobkyni poučil dle ustanovení § 118a odst. 1 a 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o.s.ř.“), aby tvrdila a prokázala, že na požadovaném určení, že výpověď nájemní smlouvy ze dne [datum] o nájmu nebytových prostor, má naléhavý právní zájem, a to pod tíhou neunesení důkazního břemene. Žalobkyně k tomu uvedla, že naléhavý právní zájem spočívá v odstranění sporu mezi účastníky a zjištění, zda tímto jednáním žalované mohlo dojít k ukončení nájmu.

8. Dále žalobkyně k dotazu soudu, zda se jednalo o nájemní vztahu na dobu určitou či neurčitou, uvedla, že tuto skutečnost nepokládá za důležitou.

9. Dále byla strana žalující poučena dle ust. § 118a odst. 1 a 3 o.s.ř., aby tvrdila a prokázala (předložením smlouvy) o jakou smlouvu se jedná, jaké byly její náležitosti, zda byla uzavřena na dobu určitou či neurčitou, jaký byl účel nájmu a předmět nájmu. Opět pod tíhou neunesení důkazního břemene. K tomu žalobkyně předložila nájemní smlouvu ze dne [datum] a uvedla, že předmětem této smlouvy je nájem nebytových prostor, účelem bylo zřízení kanceláří, předmět nájmu není schopna konkretizovat. Výslovně uvedla, že smlouva, kterou soudu předkládá je listina, na kterou odkazuje žalovaná. Žalobkyně nicméně tvrdí, že nájemní vztah trvá na základě jiné nájemní smlouvy.

10. Soud k věci provedl následující dokazování:

11. Z usnesení [název soudu], [anonymizováno] [číslo jednací] [anonymizováno] [spisová značka], [anonymizována dvě slova] [spisová značka] [anonymizována dvě slova] [datum rozhodnutí], [anonymizována dvě slova] [spisová značka] [anonymizována dvě slova] [datum rozhodnutí], [anonymizováno] [spisová značka] [anonymizována dvě slova] [datum rozhodnutí], [anonymizována dvě slova] [anonymizováno] [číslo] [anonymizována dvě slova] [datum] a výpisu z obchodního rejstříku společnosti žalované bylo zjištěno, že dne [datum] rozhodl tehdejší jednatel žalované a jeden z jednatelů žalobkyně [příjmení] [jméno]. [příjmení], že nově jmenovanými jednatelkami žalované jsou [příjmení] [příjmení] a [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova] M. [příjmení] pořídil pro případ své smrti závěť formou notářského zápisu, kdy za dědice povolal dědice rovným dílem, a to [příjmení] [příjmení], [příjmení] [příjmení], [příjmení] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. Dne [datum] zemřel tehdejší jediný jednatel společnosti žalované i jeden z jednatelů žalobkyně [příjmení] [jméno]. [příjmení]. Následně byli v souladu se závětí nově jmenováni jednatelé žalované [příjmení] [příjmení], [příjmení] [příjmení] a [příjmení] [příjmení]. [příjmení] [příjmení] a [příjmení] [příjmení] byly odvolány dne [datum] z funkce jednatelek žalované.

12. Z emailové komunikace ze dne [datum] od [anonymizována tři slova] adresovaný [jméno] [příjmení] vyplývá, že nově jmenovaní jednatelé vyzvali původní jednatele [příjmení] [příjmení] a [příjmení] [příjmení] k předání společnosti. Z dalšího emailu ze dne [datum] od [jméno] [příjmení] adresovaného [jméno] [příjmení] vyplývá, že žalovaná prostřednictvím právního zástupce opakovaně vyzývá k předání veškerých zbývajících dokumentů. Z dalšího emailu ze dne [datum] opět adresovaného [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že nově jmenovaní jednatelé opětovně žádají o zaslání veškerých zbývajících dokumentů a umožnění přístupu k majetku společnosti žalované.

13. Z nájemní smlouvy uzavřené mezi společností žalobkyně a žalované ze dne [datum] bylo zjištěno, že předmětem tohoto nájmu jsou nebytové prostory v domě [adresa] ve [anonymizováno] patře za účelem zřízení kanceláří. Nájemní vztah byl dle čl. III. sjednán na dobu neurčitou od [datum]. V čl. VII. Odst. 1 si strany sjednaly, že nájem skončí uplynutím doby, na kterou byl sjednán, písemnou dohodou smluvních stran nebo výpovědí, kdykoliv bez udání důvodu v tříměsíční výpovědní lhůtě, která začíná běžet prvním dnem měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď druhé straně doručena.

14. Z výpovědi smlouvy o nájmu ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalovaná jako pronajímatel vypověděla smlouvu o nájmu nebytových prostor ze dne [datum] nájemkyni žalobkyni. Nájem byl vypovězen s ohledem na čl. VII odst. 1 nájemní smlouvy.

15. Z dopisu žalobkyně adresovaného žalované dne [datum] vyplývá, že žalobkyně považuje výpověď z nájmu nebytových prostor za neplatnou, neboť žalovaná jako pronajímatel nikterak neuvádí z jakého důvodu nájem vypovídá. Uvedla, že žalovaná pouze odkazuje na čl. VII odst. 1 nájemní smlouvy, nicméně tento článek konkrétní důvod pro vypovězení nájmu neupravuje. Uvedení důvodu pro podání výpovědi je přitom podstatnou náležitostí výpovědi z nájmu. Dále uvádí, že se domnívá, že nájemní vztah stále trvá, a proto odmítá prostory vyklidit a předat pronajímateli. Z podacího lístku vyplývá, že tento dopis byl odeslán dne [datum].

16. Po právní stránce soud posoudil věc takto.

17. Dle ustanovení § 80 o.s.ř. určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem.

18. Dle ustanovení § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“) nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

19. Dle ustanovení § 2302 odst. 1 o.z. ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen„ prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.

20. Dle ustanovení § 2314 odst. 1, 2 a 3 o.z. vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. Nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. Vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.

21. Na základě skutkového stavu, který vyplýval především ze samotných tvrzení žalobkyně, provedených důkazů a s přihlédnutím k právní stránce věci, dospěl soud k závěru, že žaloba není důvodná. Soud shledal, že strana žalující nemá na požadovaném určení, že výpověď z nájmu nebytových prostor, je neplatná, naléhavý právní zájem. Žalobkyně při jednání dne [datum] výslovně uvedla, že se nedomáhá přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu nebytových prostor, ale trvá na určení, že výpověď z nájmu nebytových prostor je neplatná. V takovém případě byla žalobkyně povinna tvrdit a prokázat, že má na požadovaném určení naléhavý právní zájem. Po poučení soudu žalobkyně uvedla, že požadovaný naléhavý právní zájem na tomto určení spočívá v odstranění sporů mezi účastníky. Následně při stejném jednání uvedla, že se domnívá, že její nájemní vztah trvá na základě jiné nájemní smlouvy, než kterou při jednání předložila a kterou žalovaná vypověděla. Výslovně uvedla, že nájemní smlouva ze dne [datum], která byla předložena soudu a čtena k důkazu, není nájemní smlouvou, na základě které trvá její nájemní vztah. Za této situace pak na požadovaném určení, že výpověď z nájmu nebytových prostor ze dne [datum] není a ani nemůže být naléhavý právní zájem. Rozhodnutím o platnosti či neplatnosti výpovědi nájemní smlouvy ze dne [datum], kterou byla vypovězena nájemní smlouva ze dne [datum] by nebyl odstraněn spor mezi účastníky řízení, ale naopak by to vedlo k dalším sporům. Z toho důvodu soud rozhodl, jak ve výroku I. uvedeno.

22. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o.s.ř. tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, právo na náhradu nákladů řízení v částce [částka] Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši [částka] dle § 9 odst. 3 písm. a) a.t.), sestávající z částky [částka] za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., z částky [částka] za vyjádření k žalobě ze dne [datum] dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky [částka] za účast na jednání soudu dne [datum] dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t., z včetně tří paušálních náhrad výdajů po [částka] dle § 13 odst. 3 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 %.