40 C 139/2023

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl samosoudkyní Mgr. et Mgr. Ivetou Cvingráfovou ve věci žalobců: a) Jméno žalobce A , narozený Datum narození žalobce A bytem Adresa žalobce A b) Jméno žalobce B , narozený Datum narození žalobce B bytem Adresa žalobce B oba zastoupeni advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta o zaplacení 370 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci a) částku , částka, se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,35 % denně z částky , částka, od , datum, do zaplacení a žalobci b) částku , částka, se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,35 % denně z částky , částka, od , datum, do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se zamítá v části, v níž se žalobci domáhají po žalované povinnosti zaplatit žalobci a) částku , částka, se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,35 % denně z částky , částka, od , datum, do zaplacení a se smluvním úrokem ve výši 0,35 % denně z částky , částka, od , datum, do zaplacení a žalobci b) částku , částka, se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,35 % denně z částky , částka, od , datum, do zaplacení a se smluvním úrokem ve výši 0,35 % denně z částky , částka, od , datum, do zaplacení.

III. Každý ze žalobců je povinen zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení částku , částka, , k rukám právního zástupce žalované, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobci se žalobou doručenou soudu dne , datum, domáhali, aby žalované byla uložena povinnost zaplatit každému z žalobců částku , částka, s příslušenstvím (smluvní úrok ve výši 0,35 % denně z částky , částka, od , datum, do zaplacení a smluvní úrok ve výši 0,35 % denně z částky , částka, od , datum, do zaplacení) a dále náhradu nákladů řízení. Uvedli, že dne , datum, byla mezi žalovanou jako podnájemcem a žalobci jako nájemci uzavřena smlouva o podnájmu bytu (dále jen „Smlouva“), jejímž předmětem byl podnájem bytu č. , Anonymizováno, velikosti 78,7 m2, v 1. NP budovy č. p. , Anonymizováno, , postavené na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, , obec , adresa, , na adrese , adresa, (dále jen „Byt1“) a bytu č. , Anonymizováno, o velikosti 89,52 m2, v přízemí budovy č. p. 853, postavené na pozemku parc. č. st. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, , obec , adresa, , na adrese , adresa, (dále jen „Byt2“, společně jako „Byty“). Žalovaná nezaplatila sjednané nájemné podle článku V. Smlouvy, čímž žalované vznikl dluh za měsíc srpen 2020 ve výši , částka, , splatný dne , datum, a za měsíc září 2020 ve výši , částka, , splatný dne , datum, . Úrok z prodlení byl sjednán podle čl. V. Smlouvy ve výši 0,35 % denně z dlužné částky za každý i započatý den z prodlení. Žalobci žalované dne , datum, zaslali předžalobní výzvu, ani na základě této nebylo plněno, a proto se žalobci svého nároku dožadují u soudu.

2. Žalovaná nárok žalobců neuznala a navrhla žalobu v plném rozsahu zamítnout. Žalovaná učinila nesporným, že dne , datum, byla mezi žalovanou jako podnájemcem a žalobci jako nájemci uzavřena smlouva o podnájmu výše uvedených Bytů. Namítla, že žalobci nejsou aktivně legitimovaní k podání žaloby a že dopisem ze dne , datum, se dovolala neplatnosti Smlouvy, neboť žalobci nedoložili žalované žádný právní titul k užívání předmětných Bytů a jejich přenechání žalované do podnájmu a podnájemné bylo hrazeno na účet T&, právnická osoba, , nikoli účet žalobců. Přestože žalobci nebyli oprávněni k uzavření Smlouvy od žalované inkasovali dne , datum, částku ve výši , částka, jako rezervaci za převzetí podnájmu předmětných bytů a částku ve výši , částka, , kterou požadovali jako odstupné za přenechání nájemního práva požadované aktuálním nájemcem. Dále žalobci převzali od žalované částku , částka, jako jistotu za předmět nájmu, a to bez platného právního titulu, čímž se na žalobkyni bezdůvodně obohatili. Jako procesní obranu a z důvodu právní jistoty proti jakýmkoli nárokům žalobců učinila žalovaná námitku započtení pohledávek ve výši , částka, . Dále žalovaná namítla, že dne , datum, byly předmětné byty předány jejich vlastníkovi a od tohoto data je žalovaná nevyužívala, nadto žalobci v dopisu ze dne , datum, nárokovali platby pouze do poloviny srpna 2020. Částky požadované žalobci neodpovídají smluvnímu ujednání, v předžalobní výzvě žalobci nárokovali částku , částka, za nájemné za srpen 2020 a částku , částka, za nájemné za září 2020, zatímco v žalobě nárokují nájemné ve výši , částka, za jednotlivé měsíce. Žalovaná dále vznesla námitku promlčení pro případ, že žaloba byla soudu doručena po uplynutí tří let od splatnosti prvního z nároků, jež nastala dne , datum, . Na jednání konaném dne , datum, žalovaná doplnila, že došlo k ukončení podnájmu ke dni , datum, dohodou, neboť ekonomický záměr žalované nebyl naplňován. Byty byly předány zástupci vlastníka Bytů , jméno FO, . Podáním ze dne , datum, žalovaná doplnila, že účastníci spolu delší dobu komunikovali o ukončení podnájmu s ohledem na ekonomickou situaci a pandemii Covid-19 a poté z iniciativy žalobců došlo k ukončení podnájemného ke dni , datum, . Tento den byly Byty předány žalovanou žalobcům a následně je žalobci předali jejich vlastníkovi3. Žalobci k vyjádření žalované podáními ze dne , datum, a dne , datum, uvedli, že namítají promlčení nároků vznesených žalovanou, případně tyto neuznávají, co do výše a důvodu. K započtení jistoty ve výši , částka, uvedli, že dle Smlouvy žalovaná v případě neúhrady posledního nájemného není oprávněna jednostranně započítat uhrazenou jistotu na poslední podnájemné či zálohy na služby. K částkám , částka, a , částka, uvedli, že částky oprávněně přijali. , adresa, 000 Kč představovala rezervační poplatek k zajištění uzavření Smlouvy o podnájmu, k čemuž následně došlo. Částka ve výši , částka, pak představovala úplatu za přenechání vybavení v předmětných bytech, které byly rozděleny na apartmány. Z opatrnosti dále žalobci na údajnou pohledávku žalované započetli částku , částka, , představující neuhrazené nájemné ve výši , částka, měsíčně za období květen až červenec 2020, a smluvní pokutu ve výši , částka, dle čl. VIII. Smlouvy. Pohledávka spočívající v neuhrazeném nájemném za květen až červenec 2020 nebyla ve sporu žalovaná pro zřejmou námitku promlčení, nicméně existuje a byla uvedena v předžalobní výzvě. K výši nájemného uvedli, že se jedná o nájemné dle Smlouvy, navýšené o inflaci, což žalovaná nerozporovala. K dovolání neplatnosti Smlouvy žalovanou uvedli, že Byty oprávněně užívali na základě smlouvy o podnájmu ze dne , datum, , kterou žalobci uzavřeli se společností , právnická osoba, a nadto přenechání věci nájemcem do užívání třetí osoby bez souhlasu nemá za následek neplatnost takového přenechání, vedlejší vztah mezi nájemcem a třetí osobou může platně vzniknout. K ukončení podnájmu uvedli, že žalovaná dala výpověď ze Smlouvy, ve které sama uvedla, že výpovědní lhůta trvá do , datum, a žalovaná za užívání podnájmu nejen za srpen a září 2020 podnájemné neuhradila.

4. Z nesporných skutkových tvrzení a provedeného dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním:

5. Ze Smlouvy o podnájmu bytu ze dne , datum, (Smlouva) soud zjistil, že , jméno FO, a , Jméno žalobce B, , jako nájemce, a , právnická osoba, ., jednající jednatelem , jméno FO, , jako podnájemce, spolu uzavřeli smlouvu o podnájmu bytu č. , Anonymizováno, /3 o celkové výměře 78,7 m², dispozičně upravený jako tři samostatné apartmány v 1. NP budovy č. p. 10, postavené na pozemku parc. č. stavby 91, na adrese , adresa, 1zapsáno u , právnická osoba, pro hlavní město Prahu, k. ú. , adresa, na LV č. , hodnota, (Byt1); a bytu č. , Anonymizováno, , o celkové výměře 89,52 m², dispozičně upravený jako čtyři samostatné apartmány v přízemí budovy č. p. , Anonymizováno, , postavené na pozemku parc. č. , hodnota, , na adrese , adresa, , zapsáno u , právnická osoba, pro hlavní město Prahu, k. ú. , adresa, na LV č. , hodnota, (Byt2). Nájemce dle této Smlouvy přenechal Byty podnájemci k dočasnému užívání za účelem krátkodobého pronajímání jednotlivých apartmánů dalším osobám. Doba podnájmu byla sjednána na dobu určitou dvou let ode dne , datum, , tj. do , datum, . Podnájemné bylo stanoveno v čl. V Smlouvy ve výši , částka, za každý kalendářní měsíc trvání podnájemního vztahu spolu s poplatky za služby ve výši , částka, vč. DPH a dodávkou elektrické energie a plynu ve výši , částka, měsíčně, tj. celkem ve výši , částka, , a to nejpozději do 25. dne měsíce předcházejícímu měsíci, za který má být podnájemné a poplatky zaplaceny. Smluvní strany se dále dohodly, že podnájemné bude každoročně, a to vždy k 1. 1. příslušného kalendářního roku, počínaje rokem 2019 (pozn. soudu: správně rokem 2020) automaticky upraveno v závislosti na míře úhrnné meziroční inflace. Pro případ prodlení s úhradou podnájemného, poplatku za služby anebo jakékoliv jiné finanční částky si strany smluvily, že podnájemce je povinen zaplatit nájemci úrok z prodlení ve výši 0,35 % denně z dlužné částky za každý i započatý den z prodlení. V čl. VI Smlouvy byla ujednána jistota ve výši , částka, , kterou podnájemce složí nájemci na bankovní účet uvedený v záhlaví smlouvy do dvou dnů od podpisu smlouvy, kterou je podnájemce oprávněn použít k úhradě veškerých svých pohledávek za podnájemcem vzniklých na základě této smlouvy, anebo v souvislosti s ní při skončení nájmu. Nájemce vrátí jistotu podnájemci do 10 pracovních dnů od skončení nájmu, ne však dříve, než podnájemce prokáže odhlášení sídla anebo provozovny z předmětu nájmu. Nájemce si započte z jistoty to, co mu podnájemce případně z podnájmu dluží, a to do jednoho měsíce ode dne, kdy podnájemce předmět podnájmu vyklidil a předal nájemci. Dále ujednáno, že podnájemce je povinen uhradit poslední podnájemné a poplatek za služby v době jejich splatnosti dle čl. V Smlouvy a není oprávněn jednostranně započítat uhrazenou jistotu na poslední podnájemné či zálohu na služby. V čl. VIII Smlouvy bylo ujednáno skončení podnájmu, a to buď písemnou dohodou smluvních stran, odstoupením nájemce v případě pravomocného rozhodnutí o úpadku vůči podnájemci, z důvodu porušení této Smlouvy zvlášť závažným způsobem, výpovědí nájemce s výpovědní lhůtou jednoho měsíce a nejpozději společně s nájmem nájemce.

6. Z téže Smlouvy ze dne , datum, předložené žalovanou soud zjistil, že na konci Smlouvy je ručně dopsáno „odstupné ve výši , částka, uhrazeno“ spolu s podpisy stran.

7. Z výpisu z katastru nemovitostí pro LV č. , hodnota, , k. ú. , adresa, , ke dni , datum, a dni , datum, , soud zjistil, že vlastnické právo k bytu číslo 10/3 v budově č. p. 10, , adresa, (Byt1) má společnost , právnická osoba, .

8. Z výpisu z katastru nemovitostí pro LV č. , hodnota, , k.ú. , adresa, , ke dni , datum, a dni , datum, , soud zjistil, že byt č. , Anonymizováno, v budově č. p. , Anonymizováno, , , adresa, , měla ve vlastnictví paní , jméno FO, a tento stav byl platný i ke dni , datum, .

9. Z historie pohybu z účtů , právnická osoba, , právnická osoba, . soud zjistil, že žalovaná za období od , datum, do , datum, na daný účet dne , datum, s popisem NÁJEM , Anonymizováno, + , Anonymizováno, , dne , datum, a dne , datum, uhradila vždy částku ve výši , částka, a dne , datum, , , datum, , dne , datum, a dne , datum, uhradila vždy částku , částka, . Dne , datum, žalovaná uhradila částku , částka, s popisem: „Bohužel za červen přišlo jen tohle, červenec vypadá líp. Dne , datum, pak uhradila částku ve výši , částka, .

10. Ze Smlouvy o podnájmu bytu ze dne , datum, soud zjistil, že společnost , právnická osoba, , jednající jednatelem , jméno FO, , jako nájemce, a , Jméno žalobce A, a , Jméno žalobce B, , společně jako podnájemce, uzavřeli smlouvu o podnájmu mimo jiné Bytu1 a Bytu2. Byty byly nájemcem přenechány podnájemci k dočasnému užívání, a to za účelem krátkodobého pronajímání jednotlivých apartmánů. Informace o době podnájmu a výši podnájemného byly anonymizovány.

11. Z Dohody o rezervaci nemovitosti ze dne , datum, soud zjistil, že , Jméno žalobce A, a , Jméno žalobce B, , společně jako nájemce, a , právnická osoba, ., jako zájemce o pronájem, uzavřeli dohodu o převzetí pronájmu Bytů s tím, že aktuální nájemce požaduje odstupné ve výši , částka, za přenechání pronájmu „předmětu podnájmu“ v aktuálním stavu včetně vybavení a veškerého nábytku. Dále v dohodě uvedeno, že za rezervaci předmětných nemovitostí uhradil zájemce k rukám vlastníka při podpisu této smlouvy poplatek , částka, v hotovosti. Rezervační záloha bude sloužit jako provize a nezapočítává se do ceny odstupného.

12. Z Příjmového dokladu č. , hodnota, soud zjistil, že žalovaná , právnická osoba, . dne , datum, uhradila , částka, , jméno FO, a , Jméno žalobce B, .

13. Z Dovolání se neplatnosti smlouvy o podnájmu bytu a výzvy k vrácení uhrazených částek ze dne , datum, soud zjistil, že se žalovaná dovolala neplatnosti podnájemní smlouvy ze dne , datum, , neboť jí nebylo doloženo, že žalobci byly oprávněni dát předmětné byty do podnájmu a vyzvala žalobce k vrácení částky , částka, , kterou žalobci inkasovali od žalované dne , datum, jako rezervaci za převzetí pronájmu předmětných bytů od aktuálního nájemce, částky , částka, představující odstupné za přenechání nájemního práva aktuálním nájemcem a částky , částka, představující jistotu za předmět podnájmu, to vše nejpozději do sedmi dnů po obdržení této výzvy na bankovní účet žalované. Částky žalobci převzali bez jakéhokoliv platného právního titulu a bezdůvodně se obohatili na úkor žalované.

14. Z Dopisu ze dne , datum, soud zjistil, že , Jméno žalobce A, a , Jméno žalobce B, prostřednictvím svého zástupce sdělili společnosti , právnická osoba, ., že nesouhlasí s jejím tvrzením o absenci jejich oprávnění k podnájmu předmětných Bytů. Odmítli vrácení částky , částka, a , částka, za přenechání nájemního práva a k jistotě ve výši , částka, uvedli, že tato bude započtena proti dluhu, který , Jméno žalobce A, a , Jméno žalobce B, mají za společností , právnická osoba, ., konkrétně se jedná o dlužné podnájemné za květen 2020 ve výši , částka, , za červen 2020 ve výši , částka, , za červenec 2020 ve výši , částka, a za 1/2 měsíce srpna ve výši , částka, spolu s úroky z prodlení z dílčích částek dle Smlouvy.

15. Z Emailu jednatele společnosti , právnická osoba, . adresovaného žalobci , jméno FO, ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaná z emailové adresy , e-mail, . odeslala v příloze na emailovou adresu , e-mail, . scan podepsané výpovědi, ze které vyplývá, že společnost , právnická osoba, . vypovídá z finančních důvodů smluvní vztah s výpovědní lhůtou tři měsíce počítané ode dne následujícího měsíce po měsíci, ve kterém výpověď byla doručena, tedy do , datum, .

16. Z Potvrzení o nájmu ze dne , datum, spolu s dokladem o doručení soud zjistil, že jednatel společnosti , právnická osoba, , jméno FO, potvrzuje, že v období od , datum, do , datum, měla společnost , právnická osoba, v nájmu za účelem dalšího podnájmu od příslušných vlastníků nemovité věci, mimo jiné i Byt1 a Byt2. Potvrzení bylo zástupci žalobců doručeno datovou schránkou z datové schránky společnosti , právnická osoba, dne , datum, .

17. Z výslechu jednatele žalované , jméno FO, soud zjistil, že žalobci žalované několik týdnů, maximálně měsíc, před vystěhováním oznámili, že podnájem končí a musí se vystěhovat. O ukončení podnájmu hovořila žalovaná s žalobci již dříve, a to vzhledem k omezení turistů, ale nebylo ujednáno ničeho konkrétního. Jednatel žalované před ukončením podnájmu zaslal , jméno FO, email s žádostí o ukončení podnájmu, ale bylo mu osobně nebo po telefonu, přesně si nevzpomíná, sděleno, že podnájem ukončit nelze. Jednatel si nepamatuje, zda po sdělení žalobců o ukončení podnájmu a nutnosti vystěhování vyjádřila žalovaná nesouhlas s ukončením podnájmu či jinak s žalobci jednala, pouze po vystěhování po žalobcích požadovala doklady o ukončení nájmu, které jí nebyly poskytnuty. Důvodem ukončení podnájmu měla být skutečnost, že žalobcům rovněž končil nájem předmětných Bytů. Byty žalovaná odevzdala dne , datum, , u předání byli oba jednatelé žalované, oba žalobci a makléřka , jméno FO, , která zastupovala fyzickou nebo právnickou osobu, od které měli žalobci Byty pronajaty. Dále byla na místě uklízečka, kterou zajistila žalovaná s ohledem na vyklizení bytů a nepřímo byl účasten i soused z protějšího bytu, ke kterému žalovaná ukládala věci k vystěhování. Byt předávali žalobci makléřce, sepsali stavy měřidel a předali si klíče. Dohoda o předčasném ukončení nájmu sepsána nebyla.

18. Z výslechu jednatelky žalované , jméno FO, soud zjistil, že žalovaná měla zájem o nájem předmětných Bytů a měla se v jejich užívání zaměnit s žalobci. Nájem měl být sjednán za účelem podnikání. Jelikož nebylo dle žalobců možno uzavřít smlouvu nájemní, byla uzavřena smlouva podnájemní s žalobci. Žalovaná poslala žalobcům výpověď podnájemní smlouvy a počítala s ukončením podnájmu k datu uvedeném ve výpovědi, tj. , datum, . Žalobci telefonicky týden před datem , datum, žalované sdělili, že ke dni , datum, nájem končí a žalovaná musí předmětné Byty vystěhovat. Při odevzdání Bytů dne , datum, žalovaná s žalobci předčasné ukončení podnájmu a úhrady nájemného s ohledem na dobu covidovou neřešila. Žalovaná poté požadovala předávací protokol a ukončení podnájemní smlouvy, to žalobci neposlali. O důvodech předčasného ukončení se žalovaná s žalobci bavila ústně, žalobci sdělili, že další užívání podnájmu není možné, neboť nájem žalobců končí. Před předáním Bytů žalovaná prostory uklidila, u předání Bytů byli přítomni vyjma jednatelů žalované i žalobci, makléřka a majitel bytů pan , jméno FO, .

19. Z výslechu svědka , jméno FO, soud zjistil, že obývá sousední byt, který měla žalovaná v podnájmu v domě , adresa, , očitým svědkem ukončení nájmu nebyl. Potvrdil, že žalovaná si u něho při stěhování uskladnila věci. Žalobce osobně nezná, jména mu jsou známa z pozice předsedy SVJ v domě na , adresa, . Po žalované začal byt užívat pan , jméno FO, , rovněž k podnikatelským účelům. Lidé se v bytě na , adresa, střídali kontinuálně, jednalo se o krátkodobé ubytování.

20. Z výslechu svědkyně , jméno FO, soud zjistil, že svědkyně pracovala jako uklízečka pro žalovanou v předmětných Bytech. Jednatel žalované je její kamarád, žalobce nezná. V Bytech uklízela před epidemií Covid-19, v covidové době vše skončilo, a proto pro žalovanou přestala pracovat a našla si jinou brigádu. V jaké době to bylo si svědkyně nevybavuje. Naposledy v bytě na adrese , adresa, uklízela, když žalovaná Byt vyklízela, přesný den neví, bylo teplo, poté se již neviděli.

21. Z výslechu svědkyně , jméno FO, soud zjistil, že svědkyně pracovala u pana , jméno FO, , který byl vlastníkem bytů v centru a dále je pronajímal. Předmětné Byty předávala v létě 2020, a to vietnamskému pánovi (pozn soudu: jedná se o , tituly před jménem, , jméno FO, ). Ve stejném období jí předmětné Byty předával pan , jméno FO, a , jméno FO, , jednalo se o byty v , adresa, a Elišky Krásnohorské. Svědkyně uvedla, že pro pana , jméno FO, pracovala pod jménem společnosti , právnická osoba, , poté Property , právnická osoba, . V létě 2020 jí pan , jméno FO, sdělil, aby našla nové nájemce na předmětné Byty. Z jakého důvodu se hledal nový nájemce, netuší. Před předáním bytu panu , tituly před jménem, , jméno FO, pořídila fotografie Bytů. V té době se setkala s rusky mluvícím pánem, jednatelem žalované, a panem , jméno FO, a , jméno FO, při předání bytu. Po nahlédnutí do telefonu se svolením soudu svědkyně sdělila, že fotografie předmětných Bytů má pořízeny ze dne , datum, a dne , datum, . Svědkyně uvedla, že fotografie pořizovala vždy pro účely zajištění nového nájemce a při ukončení nájmu bytů, aby bylo zdokumentováno případné poškození.

22. Z výslechu svědka , tituly před jménem, , jméno FO, soud zjistil, že svědek užívá předmětné Byty od poloviny srpna roku 2020. Byty měl původně podnajaty na sebe, jako fyzickou osobu, od poloviny srpna roku 2020 do , datum, . Podnájemní smlouvu uzavíral se zástupkyní společnosti Property , právnická osoba, . , jméno FO, , tehdy se možná společnost jmenovala jinak. Byty i nadále užívá.

23. Z předžalobní výzvy ze dne , datum, s dokladem o odeslání soud zjistil, že zástupce žalobců vyzval žalovanou k uhrazení dlužného podnájemného za užívání Bytů za měsíc květen ve výši , částka, (splatné do , datum, ), červen 2020 ve výši , částka, (splatné do , datum, ), červenec 2020 ve výši , částka, (splatné do , datum, srpen 2020), srpen 2020 ve výši , částka, (splatné do , datum, ) a září 2020 ve výši , částka, (splatné do , datum, ), to vše včetně smluvního úroku z prodlení dle Smlouvy ve výši 0,35 % denně z dlužné částky za každý i započatý den z prodlení. Žalovaná byla vyzvána celkem k úhradě dlužné částky ve výši , částka, a smluvního úroku z prodlení z příslušných dílčích dluhů po splatnosti, to vše nejpozději do , datum, . Výzva byla žalované odeslána dne , datum, .

24. Soud zamítl důkaz SMS komunikací za období od , datum, do , datum, , která měla probíhat mezi žalovanou a žalobcem , jméno FO, a emailovou komunikaci mezi jednatelem žalované a žalobcem , jméno FO, ze dne , datum, a dne , datum, , neboť tyto důkazy byly předloženy po koncentraci řízení, aniž by byla splněna některé z výjimek koncentrace, Pro nadbytečnost pak soud neprováděl důkazy fotografiemi vybavení bytů předložené žalobci.

25. Soudem na základě provedených důkazů dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu: Mezi žalobci a žalovanou byla uzavřena dne , datum, dohoda o rezervaci nemovitosti – Byt1 a Byt2, ve které bylo ujednáno, že rezervační poplatek za Byty činí , částka, . Dále si strany ujednaly, že zájemce uhradí aktuálnímu nájemci odstupné ve výši , částka, za přenechání pronájmu „předmětu podnájmu“ v aktuálním stavu včetně vybavení a veškerého nábytku. Rezervační poplatek žalovaná žalobcům uhradila dne , datum, a byl jí vystaven příjmový doklad. Při podpisu smlouvy o podnájmu dne , datum, žalobci potvrdili uhrazení odstupného žalovanou. Dne , datum, došlo k uzavření podnájemní smlouvy mezi účastníky na dobu určitou do , datum, a sjednanou výší nájemného včetně poplatků ve výši , částka, , splatného nejpozději do 25. dne měsíce předcházejícímu měsíci, za který má být podnájemné a poplatky zaplaceny. Smluvní strany se dále dohodly, že podnájemné bude každoročně, a to vždy k 1. 1. příslušného kalendářního roku, počínaje rokem 2020 automaticky upraveno v závislosti na míře úhrnné meziroční inflace. Pro případ prodlení s úhradou podnájemného, poplatku za služby anebo jakékoliv jiné finanční částky si strany smluvily, že podnájemce je povinen zaplatit nájemci úrok z prodlení ve výši 0,35 % denně z dlužné částky za každý i započatý den z prodlení. V čl. VI Smlouvy byla ujednána jistota ve výši , částka, s tím, že podnájemce není oprávněn jednostranně započítat uhrazenou jistotu na poslední podnájemné či zálohu na služby. Výše podnájemného včetně dalších sjednaných poplatků v roce 2020 činila , částka, . Žalovaná hradila řádně podnájemné do března 2020 na účet uvedený ve Smlouvě. Dále na podnájemném v červenci 2020 uhradila , částka, a v srpnu 2020 částku , částka, . Další podnájemné nebylo uhrazeno, ostatně žalovaná ani netvrdila, že by podnájemné za srpen 2020 splatné , datum, , a září 2020, splatné , datum, , uhradila. Podnájemní vztah žalobců a žalované skončil ke dni , datum, , kdy došlo k předání předmětných Bytů žalobců, kteří je následně předali zástupci společnosti Boutique , právnická osoba, ., případně zástupci společnosti , právnická osoba, , kdy jednatelem obou společností byl , jméno FO, . Tentýž den zástupce předal Byty do užívání novému podnájemci.

26. Po právní stránce soud dospěl k následujícímu právnímu hodnocení:

27. Podle ust. § 2201 zákona č. 89/2012 sb., občanský zákoník, v účinném znění (dále jen „o.z.“) nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

28. Podle ust. §2215 odst. 1 o.z. souhlasí-li pronajímatel, může nájemce zřídit třetí osobě k věci užívací právo; byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu. Podle odst. 2 téhož ust. zřídí-li nájemce třetí osobě užívací právo k věci bez souhlasu pronajímatele, považuje se to za hrubé porušení nájemcových povinností způsobující pronajímateli vážnější újmu. Podle odst. 3 užívací právo lze třetí osobě zřídit jen na dobu nájmu věci; k odchylnému ujednání se nepřihlíží.

29. Podle ust. § 2216 o.z. umožní-li nájemce užívat věc třetí osobě, odpovídá pronajímateli za jednání této osoby stejně, jako kdyby věc užíval sám.

30. Podle ust. § 2275 odst. 1 o.z. v případě, že nájemce v bytě sám trvale nebydlí, může dát třetí osobě do podnájmu byt nebo jeho část pouze se souhlasem pronajímatele. Podle odst. 2 téhož ustanovení žádost o udělení souhlasu k podnájmu i souhlas s podnájmem vyžadují písemnou formu. Nevyjádří-li se pronajímatel k žádosti ve lhůtě jednoho měsíce, považuje se souhlas za daný; to neplatí, pokud byl ujednán zákaz podnájmu.

31. Podle ust. § 2277 o.z. podnájem končí společně s nájmem. Končí-li nájem, sdělí to nájemce podnájemci s uvedením rozhodných skutečností; jimi jsou zejména den skončení nájmu a popřípadě i délka výpovědní doby a počátek jejího běhu.

32. Podle ust. § 2278 o. z. podnájem skončí nejpozději s nájmem.

33. Podle ust. § 2292 o.z. nájemce odevzdá byt pronajímateli v den, kdy nájem končí. Byt je odevzdán, obdrží-li pronajímatel klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a v jeho užívání. Opustí-li nájemce byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned.

34. Podle ust. § 609 o.z. nebylo-li právo vykonáno v promlčecí lhůtě, promlčí se a dlužník není povinen plnit. Plnil-li však dlužník po uplynutí promlčecí lhůty, nemůže požadovat vrácení toho, co plnil.

35. Podle ust. § 610 odst. 1 o.z. k promlčení soud přihlédne, jen namítne-li dlužník, že je právo promlčeno. Vzdá-li se někdo předem práva uplatnit námitku promlčení, nepřihlíží se k tomu.

36. Podle ust. § 629 o.z promlčecí lhůta trvá 3 roky.

37. Podle ust. § 98 zákona č. 99/1963 sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o.s.ř.“) vzájemným návrhem je i projev žalovaného, jímž proti žalobci uplatňuje svou pohledávku k započtení, avšak jen pokud navrhuje, aby bylo přisouzeno více, než co uplatnil žalobce. Jinak soud posuzuje takový projev jen jako obranu proti návrhu.

38. V dané věci není sporu o tom, že žalobci žalované poskytli předmět podnájmu - Byt1 a Byt2 pro účely podnikání (krátkodobého ubytování třetích osob). Na vztah účastníků je proto třeba aplikovat zvláštní ustanovení o.z. o podnájmu, tj. § 2215 o.z. a obecných ustanovení o nájmu.

39. Na základě nesporných tvrzení a samotným dokazováním bylo prokázáno, že účastníci spolu dne , datum, uzavřeli platnou podnájemní smlouvou, na základě které žalobci žalované poskytli do podnájmu Byt1 a Byt2 na dobu určitou do , datum, a žalovaná se zavázala za to žalobcům platit sjednané podnájemné a zálohy na služby v celkové měsíční výši , částka, pro rok 2020. Žalovaná povinnosti podnájemkyně plnila do konce března 2020, v červenci 2020 na podnájemném uhradila , částka, a v srpnu 2020 částku , částka, . Vzhledem k tomu, že žalovaná vznesla námitku promlčení nároku a namítla nedostatek aktivní legitimace žalobců, soud se nejprve zabýval těmito otázkami.

40. Námitku promlčení soud s ohledem na nárok žalobců na úhradu dlužného podnájemného za srpen 2020, jež se stalo dle Smlouvy splatným dne , datum, , a za září 2020, jež se stalo splatným dne , datum, , neshledal soud s vzhledem ke skutečnosti, že žaloba byla doručena soudu dne , datum, a promlčecí lhůtě 3 roky, důvodnou.

41. Dále se soud zabýval otázkou aktivní legitimace žalobců. Dle platné právní úpravy občanského zákoníku platí, že byla-li podnájemní smlouva uzavřena bez souhlasu pronajímatele, nemá tato skutečnost vliv na platnost smluvního ujednání; vůči pronajímateli však smlouva nemá žádné právní účinky. Jak vyplývá z ust. § 1760 o.z. skutečnost, že strana nebyla při uzavření smlouvy oprávněna nakládat s tím, co má být podle smlouvy plněno, sama o sobě neplatnost smlouvy nevyvolá. Platný občanský zákoník nepřevzal starou úpravu a přenechání věci nájemcem třetí osobě bez souhlasu vlastníka nyní nezpůsobuje neplatnost smlouvy mezi nájemcem a třetí osobou. Zřízení užívacího práva třetí osobě bez souhlasu se považuje toliko za hrubé porušení nájemcových povinností, avšak nezakládá samo o sobě neplatnost smlouvy. Nastalo-li v daném případě řetězení podnájmů předmětných Bytů, jak soud zjistil z předložené podnájemní smlouvy mezi , právnická osoba, a žalobci, a v řízení nebylo prokázáno, že pronajímatel, tedy vlastník předmětných Bytů, kterými dle výpisu z katastru nemovitostí je společnost , právnická osoba, (Byt1) a , jméno FO, (Byt2), dal souhlas nájemci k podnajímání Bytů, nezakládá tato skutečnost nedostatek aktivní legitimace žalobců, neboť jak uvedeno výše, nejedná se o neplatné ujednání, nýbrž toliko hrubé porušení povinností nájemce. Jelikož mezi účastníky řízení nebylo sporu o uzavření podnájemní smlouvy mezi žalobci a žalovanou, na jejímž základě žalované předali do podnájmu Byty, které žalovaná téměř jeden rok užívala a hradila za ně žalobcům sjednané podnájemné, neztotožnil se soud s ohledem na platnou právní úpravu s námitkou žalované o nedostatku aktivní legitimace žalobců. Žalobci jsou tak aktivně legitimováni k podání žaloby.

42. Vzhledem k tomu, že mezi účastníky bylo dále sporu o ukončení podnájmu, soud se následně zabýval otázku, kdy skončil podnájemní vztah účastníků, a na základě provedeného dokazování dospěl k závěru, že se tak stalo dne , datum, , kdy žalovaná vyklidila předmětné Byty a odevzdala je žalobcům, kteří je téhož dne odevzdali zástupci společnosti, od které měli žalobci byty rovněž podnajaty, paní , jméno FO, . Z provedeného dokazování sice vyplynulo, že žalovaná zaslala žalobcům písemnou výpověď, kterou mělo dojít ke skončení podnájmu ke dni , datum, , avšak ve skutečnosti, jak bylo zjištěno ze svědeckých výpovědí, došlo ke skončení podnájemního vztahu konkludentním jednáním žalobců a žalované. Právním základem uvedené otázky je nepochybně ust. § 1981 o.z., podle kterého je stranám na vůli (dohodou) ujednat si zánik závazku, aniž bude zřízen závazek nový. Pro nájemní, tedy i podnájemní smlouvu se vyžaduje písemná forma a i dohoda o skončení podnájmu by proto měla mít písemnou formu, stejně tak si strany sjednaly ve Smlouvě. Nicméně podle § 2292 o.z. platí, že jestliže nájemce opustí byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoliv pochybností považovat za skončený, má se byt za odevzdaný ihned. Nejvyšší soud ČR také v řadě svých rozhodnutí při výkladu o.z. formuloval a odůvodnil závěr, že vyklizení nemovité věci (bytu) v sobě zahrnuje též odevzdání věci majiteli tak, aby k ní měl volný přístup a mohl s ní dále disponovat – např. odevzdáním klíčů – nestačí ji pouze opustit (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ). Takováto ustanovení o nájmu, je třena rovněž vztáhnout na podnájem.

43. Z chování stran bylo zřejmé, že fakticky nájem skončil k datu , datum, , kdy žalovaná Byt1 a Byt2 odevzdala žalobcům, kteří je téhož dne odevzdali zástupkyni společnosti , právnická osoba, , od které měli žalobce Byty podnajaty, a ta je poskytla do podnájmu nové třetí osobě. Soud k danému závěru dospěl na základě svědeckých výpovědí, ze kterých vyplynulo, že účastníci spolu řešili možnost ukončení podnájmu s ohledem na špatnou ekonomickou situaci spojenou s pandemií Covid-19. Svědci v řízení shodně vypověděli, že k ukončení podnájmu žalované došlo v létě roku 2020, konkrétně dne , datum, , jak shodně vypověděla svědkyně , jméno FO, a svědek , tituly před jménem, , jméno FO, , jenž vypověděl, že předmětné Byty dne , datum, převzal od zástupkyně společnosti Property , právnická osoba, ., dříve možná pod jiným názvem, , jméno FO, do podnájmu a do dnešního dne je užívá. Vzhledem k tomu, že výpovědi svědků obsahovala shodná skutková zjištění, případně zjištění, která si vzájemně neodporovala, naopak se doplňovala, soud dospěl k závěru, že podnájemní vztah skončil konkludentním jednáním účastníků ke dni , datum, , neboť z dokazování vyplynulo, že k tomuto dni Byty převzal nový podnájemce, tedy Byty musely být žalovanou vyklizeny a předány, aby mohly být dány do užívání novému podnájemci. V tomto případě pak z chování žalobců, kteří předali předmětné Byty zástupci společnosti, od které měli žalobci Byty rovněž podnajaty, , jméno FO, , jednoznačně vyplývá, že mezi žalobci a žalovanou došlo ke konkludentní dohodě o skončení podnájmu k datu , datum, . Od , datum, nájemce Bytů, popřípadě přímo vlastník, inkasoval podnájemné od nového podnájemce , tituly před jménem, , jméno FO, a žalobci k tomuto dni přestali být podnájemci předmětných Bytů, a proto nemohou spravedlivě požadovat po žalované podnájemné za období po datu , datum, . Opačné posouzení by bylo v rozporu s dobrými mravy, neboť žalobci by inkasovali finanční částky za podnájem Bytů od žalované, které již neměli ve svém užívání a žalované je již neužívala. Nadto soud z výpovědi svědkyně , jméno FO, zjistil, že Byty jí byly odevzdány samotnými žalobci, a proto nelze dospět k jinému závěru, než že Byty musely být nejprve odevzdány žalovanou žalobcům, aby mohly být následně předány zástupkyni společnosti, od které měli žalobci Byty rovněž podnajaty. Tímto jednáním tedy došlo k bezformálnímu uzavření dohody o skončení podnájmu Bytů mezi žalobci a žalovanou ke dni , datum, .

44. Protože nájemní vztah účastníků, jak shora uvedeno trval do , datum, , a žalovaná dosud neuhradila žalobcům nájemné za měsíc srpen 2020, když žalovaná v řízení nijak netvrdila, že by nájemné za žalované měsíce srpen 2020 a září 2020 uhradila, má soud za to, že žalovaná dluží žalobcům poměrnou výši podnájemného včetně dalších sjednaných plateb za služby, a to v rozsahu, ve kterém předmětné Byty v měsíci srpnu 2020 užívala. Poměrná výše podnájemného za období od , datum, do , datum, činí , částka, .

45. Jelikož účastníci řízení vznesli námitku započtení, soud se před rozhodnutím, zda žalovaná je povinna plnit žalobcům s ohledem na závěry výše uvedené zabýval rovněž těmito námitkami. Žalovaná dne , datum, vznesla námitku započtení ve výši , částka, , skládající se z uhrazené částky , částka, dne , datum, představující rezervaci za převzetí podnájmu předmětných Bytů, částky , částka, představující odstupné za přenechání nájemního práva požadované aktuálním nájemcem, uhrazené dne , datum, , a částky , částka, představující jistotu za předmět podnájmu uhrazené dle Smlouvy nejpozději dne , datum, . Přestože částka představující započtení přesahovala žalovanou částku, žalovaná svou pohledávku uplatnila toliko k započtení, nikoli jako vzájemný návrh. Soud proto takový projev žalované posuzoval jako obranu proti návrhu.

46. Vzhledem k tomu, že žalovaná v řízení započetla částky představující úhradu rezervace za převzetí podnájmu ve výši , částka, a odstupné za přenechání nájemního práva včetně vybavení Bytů požadované aktuálním nájemcem ve výši , částka, , které byly žalobcům uhrazeny dne , datum, , resp. dne , datum, , tedy více než tři roky před uplatněním námitky započtení, která byla uplatněna dne , datum, , a žalobci uplatnili námitku promlčení vůči těmto nárokům, jedná se s ohledem na zákonnou tříletou promlčecí lhůtu o promlčené nároky, a proto se jimi soud blíže nezabýval. Co se týče složené jistoty ve výši , částka, , zde soud zohlednil práva a povinnosti stran vyplývající ze Smlouvy, dle které podnájemce není oprávněn jednostranně započítat uhrazenou jistotu na poslední podnájemné či zálohu na služby a nájemce může složenou jistotu použít k úhradě veškerých svých pohledávek za podnájemcem vzniklých na základě této smlouvy, anebo v souvislosti s ní při skončení nájmu, a sdělení žalobců v dopise ze dne , datum, adresovaném žalované, ve které uvedli, že jistota bude započtena na dlužné podnájemné za měsíce květen 2020 a následující. Vzhledem k tomu, že došlo k započtení jistoty na dlužné podnájemné za měsíc květen 2020, jistota byla spotřebována. Nad rámec soud uvádí, že částka ve výši , částka, byla uhrazena za rezervaci předmětných Bytů, a Byty byly následně žalované dány do podnájmu, stejně jako došlo k naplnění přenechání podnájmu včetně vybavení Bytů, což žalovaná nesporoval, za částku , částka, , námitka započtení by s ohledem na plnění, které následně bylo žalobci žalované poskytnuto, nemohla být i tak úspěšná. Co se týče započtení žalobců, co do částky , částka, a dále částky , částka, představující dlužné nájemné za květen 2020 až červenec 2020 a smluvní pokutu dle ujednání v čl. VIII Smlouvy, ani touto námitkou se soud blíže nezabýval, neboť s ohledem na promlčení námitky započtení vznesené žalovanou a vyčerpání jistoty nebylo co vůči čemu započítávat a nadto se z větší části rovněž jedná o nárok promlčený.

47. Po vypořádání se s námitkami započtení stran a námitkou promlčení soud dospěl k závěru, že žalovaná žalobcům dosud neuhradila poměrnou část nájemného za prvních 14 dnů v měsíci srpnu 2020, kdy žalovaná předmětné Byty dosud užívala, ve výši , částka, , na kterou mají právo. Jelikož v řízení vystupovali dva žalobci, kteří nárokovali každý ½ dlužného podnájemného, soud rozhodl tak, že žalobci a) přiznal , částka, a žalobci b) přiznal , částka, , a to oběma včetně příslušenství z této částky, sjednaného smluvního úroku ve výši 0,35 % denně z přiznané dlužné částky, jak bylo ujednáno ve Smlouvě (výrok I. rozsudku). Vzhledem k tomu, že zásadní a hlavní povinností podnájemce je za podnájem podnajímateli, jenž poskytuje podnájemci nemovité věci k užívání, řádně a pravidelně platit. Sjednaný smluvní úrok z prodlení význam této povinnosti podtrhuje a je významným motivačním prvkem k tomu, aby povinnosti podnájemce byly plněny. Soud proto neshledal důvod smluvního ujednání úroků z prodlení za zjevně nepřiměřené ujednání, a to i s přihlédnutím ke skutečnosti, že podnájem byl sjednán za podnikatelským účelem, nikoli pro účely bydlení fyzické osoby.

48. Ve zbytku soud žalobu pro nedůvodnost zamítl (výrok II.), neboť v řízení bylo prokázáno, že došlo ke konkludentní dohodě o skončení podnájmu mezi žalobci a žalovanou ke dni , datum, a žalovaná ani žalobci, kteří rovněž odevzdali Byty zástupci společnosti, se kterou měli uzavřenu podnájemní smlouvu, dále nemohli podnajaté Byty využívat, nemůže žalobcům náležet nárok na úhradu podnájemného za druhou polovinu měsíce srpna 2020 a za měsíc září 2020. Opačný závěr by byl v rozporu s dobrými mravy, neboť žalobcům by bylo přiznáno plnění za něco, co žalované neposkytli a ani poskytnout nemohli, jak bylo v řízení zjištěno.

49. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 o. s. ř. tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení z větší části úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce , částka, , přičemž tato částka představuje 54,8 % z jejich celkové výše, která činí , částka, (rozdíl úspěchu v řízení žalované v rozsahu 77,4 % a úspěchu žalobců v rozsahu 22,6 %). Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši , částka, sestávající z částky , částka, za každý ze sedmi úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření ze dne , datum, , účast na jednání dne , datum, , účast na jednání dne , datum, , vyjádření ze dne , datum, , vyjádření ze dne , datum, a účast na jednání dne , datum, ) včetně sedmi paušálních náhrad výdajů po , částka, dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky , částka, ve výši , částka, . Jelikož žalovaná byla ve věci částečně neúspěšná, přičemž její úspěch ve věci činí 77,4 %, náleží jí odměna ve výši 54,8 % z celkové částky na vynaložené náklady, tedy částka , částka, .

50. Dále soud dodává, že náhradu nákladů řízení neuložil žalobcům uhradit společně a nerozdílně. Tato povinnost je stanovena pouze pro případ, že subjekty tvoří nerozlučné společenství, a tedy nemohou úspěšně podat žalobu každý zvlášť. Tak tomu však v tomto případě není. Soud vycházel z premisy, že samostatní společníci platí náhradu nákladů řízení podle poměru účastenství na věci a na řízení, popř. rovným dílem, nelze-li poměr účastenství určit (DRÁPAL, Ljubomír. § 91 [Společenství účastníků]. In: DRÁPAL, Ljubomír, BUREŠ, , adresa, a kol. Občanský soudní řád I, II. 1. vydání. , adresa, : , právnická osoba, . Beck, 2009, s. 592, marg. č. , hodnota, ). Se zřetelem k tomu, že žalobci byli v projednávané věci samostatnými společníky a poměr jejich účasti na věci a na řízení byl rovněž stejný, je na místě náhradu nákladů řízení rozdělit rovným dílem, a proto rozhodl soud ve vztahu mezi každým z žalobců na jedné straně a žalovanou na straně druhé, že každý žalobce je povinen nahradit žalované polovinu nákladů řízení po zohlednění jejich úspěchu a neúspěchu. Náhrada nákladů řízení žalované činí, v souhrnu k oběma žalobcům, celkem , částka, , přičemž na každého z žalobců připadá náhrada ve výši jedné poloviny, tj. , částka, . Vzhledem k tomu, že žalovaná byla ve sporu zastoupena advokátem, uložil soud každému z žalobců náhradu nákladů řízení zaplatit přímo tomuto advokátovi ve smyslu § 149 odst. 1 o. s. ř.

51. Uloženou povinnost je žalovaná povinna splnit ve lhůtě, která byla určena podle ust. § 160 odst. 1 o.s.ř.