40 C 58/2010

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl samosoudkyní JUDr. Hanou Marsovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená Mgr. Ing. jméno příjmení , advokátem se sídlem adresa o určení neplatnosti smlouvy

I. Určuje se, že smlouva o podpoře nemovitostí č. A [číslo] uzavřená v [obec] mezi [právnická osoba] [anonymizována čtyři slova] and [právnická osoba], sídlem [adresa žalované], identifikační [číslo] žalobcem [celé jméno žalobce], narozeným [datum], bytem [adresa žalobce], je neplatná.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši [částka] k rukám právní zástupkyně žalobce, Mgr. [jméno] [příjmení], advokátky, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce se žalobou doručenou soudu dne [datum] ve znění pozdějších podání domáhal proti žalované určení neplatnosti smlouvy o podpoře prodeje nemovitosti č. A [číslo]. Žalobce smlouvu podepsal v omylu, vycházejícím ze skutečnosti, jež byla pro jeho uskutečnění rozhodující, a to za situace, kdy byl tento omyl zástupcem žalované úmyslně vyvolán, když byl žalovanou nepravdivě ujišťován, že podepisuje dokument, který je pouze evidenčním listem za účelem inzerce nemovitosti na webových serverech, že může nemovitost prodávat i nadále přes jiné realitní kanceláře nebo sám a že pokud prodej nemovitosti neproběhne přes žalovanou, nebude od něho požadována žádná provize, ani na něho nebudou uvaleny žádné sankce. Žalovaná přitom takto sledovala vlastní neoprávněné obohacení na úkor žalobce jakožto spotřebitele. Žalovaná v předtištěné smlouvě užila drobné až nečitelné písmo, byly sjednávány nepřiměřené sankce za porušení povinností ze strany žalobce, byla sjednána pravomoc soukromé rozhodčí společnosti a žalobce neměl dostatek času k přečtení smlouvy před jejím podpisem. Smlouva odporuje ustanovením § 55 odst. 1 a § 56 zákona č. 40/1964 BS., občanského zákoníku, ve znění platném a účinném do 31. 12. 2013 (dále jen„ obč. zák.“), když byla sepsána na předtištěném formuláři, žalobce nemohl obsah smlouvy nikterak ovlivnit, smluvní podmínky nebyly sjednány individuálně, vedly však k výrazné nerovnováze v právech a povinnostech smluvních stran. Smlouva byla podřízena zákonu č. 539/1991 Sb., obchodnímu zákoníku, ve znění platném a účinném do 31. 12. 2013 (dále jen„ obch. zák.“) s cílem zhoršit postavení žalobce jako spotřebitele ve smyslu § 262 odst. 4 obch. zák. Bylo přitom též sjednáno, že nárok žalované na odměnu vznikne i v případě, že k uzavření smlouvy o převodu movitosti dojde i bez součinnosti žalované, tedy v rozporu s ust. § 744 obč. zák. Bylo dále sjednáno, že žalobce je povinen zaplatit smluvní pokutu v případě porušení svých smluvních povinností, ovšem stejné právo ve prospěch žalobce pro případ porušení povinnosti žalované sjednáno nebylo. Smlouva uzavřena na 12 měsíců bez možnosti jejího ukončení a zároveň s automatickým prodlužováním o dalších 12 měsíců, což odporuje ust. § 39 obč. zák., neboť to znamená vázanost účastníka smlouvou bez možnosti se z ní, i při porušení závazku druhé strany, vyvázat. Žalobce má za to, že na požadovaném ručení je dán naléhavý právní zájem, neboť existuje oprávněná obava, že žalovaná bude od žalobce požadovat plnění podle této smlouvy, případně se domáhat plnění na žalobci u rozhodčího soudu podle rozhodčí doložky sjednané ve smlouvě.

2. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby a nedostatek naléhavého právního zájmu na požadovaném určení, s tím, že žalobce by se v případném řízení, v němž by se žalovaná snad domáhala po žalobci plnění ze shora uvedené smlouvy, ubránil vznesenou námitkou promlčení.

3. Soud provedl dokazování listinnými důkazy a výslechem žalobce a takto zjistil a vzal za zjištěný a prokázaný tento rozhodný skutkový stav: Žalobce (pod původním obchodním jménem [anonymizována čtyři slova] klient uzavřel dne [datum] se žalovanou jako poskytovatelem, zastoupenou paní [jméno] [celé jméno původní účastnice], Smlouvou o podpoře prodeje nemovitosti A [číslo], smlouva je takto v záhlaví označena. Z této smlouvy vyplývá, že se jí žalovaná jako poskytovatel zavázala vyvíjet činnost směřující k podpoře prodeje nemovitostí: pozemku parc. [číslo] stavby č.p./č.ev. [číslo], rodinný dům s výrobnou a prodejnou, 3x 2+1+podkrovní byt v obci a katastrálním území Aš), zejména umístněním nabídky a jejich prodeje na internetové servery [webová adresa] a [webová adresa], propagací těchto serverů a na nich umístěných nabídek v celostátním tisku a médiích, nabízením předmětných nemovitostí klientům evidovaných ve vlastní databázi, stejně jako dalším osobám mající zájem o koupi nemovitosti, a žalobce jako klient se zavázal zaplatit žalované jako poskytovateli za podmínek uvedených dále odměnu. Mezi právy a povinnostmi stran se smlouvy se dále uvádí, že povinnosti poskytovatele z této smlouvy se považují za splněné okamžikem, pokud za účinnosti této smlouvy dojde k uzavření smlouvy o prodeji předmětných nemovitostí, smlouvy o rezervaci předmětných nemovitostí nebo na základě jiných skutečností, jejichž důsledkem je změna vlastnictví předmětných nemovitostí; kde se ve smlouvě dále hovoří o zcizení, má se tím na mysli jakákoli změna jejich vlastnictví. Poskytovatel je povinen bez zbytečného odkladu sdělovat klientovi veškeré okolnosti důležité pro dosažení účelu smlouvy včetně informací o jemu známých nabídkách, vykonávat činnost dle této smlouvy s náležitou péčí, zachovávat mlčenlivost o všech skutečnostech důvěrného charakteru, které se od klienta dozvěděl v souvislosti s touto smlouvou a zajistit potřebnou inzerci prodeje předmětných nemovitostí. Klient se zavazuje k předání potřebných a aktuálních podkladů týkajících se nemovitostí, k poskytování součinnosti, dále mj. ke sdělování veškerých skutečností a jejich změn, které jsou rozhodné pro dosažení účelu smlouvy, poskytování veškeré nutné součinnosti ke splnění účelu smlouvy, dále uzavřít s třetí osobou převodní smlouvu na zcizení předmětných nemovitostí, pokud splňuje podmínky této smlouvy bez zbytečného odkladu po předložení návrhu, nezatížit předmětné nemovitosti žádnými právy ve prospěch třetích osob, spolupracovat s poskytovatelem při prohlídkách, oznámit poskytovateli bez zbytečného odkladu uzavření převodní smlouvy, dále oznámit do 10 dnů změnu telefonního kontaktu a změnu adresy pro doručování. Klient výslovně zmocňuje poskytovatele k uzavření časově omezené dohody o rezervování předmětných nemovitostí s třetími osobami v souvislosti se složením záloh na kupní cenu a k přijímání záloh. Poskytovatel tímto udělené zmocnění přijímá. Pokud jde o trvání smlouvy, byla sjednána na 12 kalendářních měsíců s automatickou prolongací vždy o dalších 12 kalendářních měsíců, pokud alespoň jedna ze stran ve lhůtě 2 měsíce nejpozději před uplynutím aktuální 12 měsíční doby trvání smlouvy neoznámí druhé straně prostřednictvím doporučeného dopisu, že trvá na prodloužení smlouvy. Výše odměny poskytovateli a její splatnost je upravena tak, že poskytovateli vzniká nárok na odměnu za splnění podmínek podle článku 2 odst. 1 i tehdy, jestliže ke změně vlastnictví předmětných nemovitostí dojde i bez přímé součinnosti poskytovatele. Odměna je splatná do 14 dnů od vzniku nároku na ni. Pokud jde o zajištění závazků, jestliže se klient ocitne v prodlení s úhradou peněžitého plnění, je povinen platit poskytovateli zákonný úrok z prodlení za každý den prodlení. V případě, že klient poruší své povinnosti uvedené ve smlouvě uvedených ujednáních, jeho prohlášení se ukáží nepravdivá, klamavá, je povinen zaplatit poskytovateli dohodnutou smluvní pokutu 6 % z předpokládané ceny nemovitostí, tím není dotčeno právo poskytovatele na odměnu. V závěrečných ustanoveních je též ujednání o tom, že veškeré majetkové spory, které mezi stranami vzniknou nebo v souvislosti s ní, budou řešeny v rozhodčím řízení, postupem podle rozhodčího řádu a poplatkového řádu vydaným sdružením rozhodců a.s., v závěru je ujednání o tom, že smluvní strany se dohodly, že se tento jejich závazkový vztah řídí dle ust. § 269 odst. 2 obch. zák. 513/1991 Sb.

4. Z výpovědi žalobce bylo zjištěno a prokázáno, že byl ujišťován paní danou [celé jméno původní účastnice], že mu žalovaná pomůže s podporou prodeje. Žalobce jí od počátku informoval, že předmětné nemovitosti nevlastní, že se jedná o nemovitosti jeho manželky. Žalobce pouze souhlasil s tím, že si žalovaná umístí na předmětný dům ceduli se svým obchodním názvem. Žalobce na internetu nikde nedohledal, že by žalovaná aktivně nabízela předmětné nemovitosti k prodeji. Při schůzce neměl možnost shora uvedenou listinu (smlouvu) prostudovat, paní [celé jméno původní účastnice] velmi spěchala, říkala mu to, že to pak dořeší a ujišťovala jej, že se nejedná o exkluzivní smlouvu, že je to pouze pro žalovanou jako podpora, že si může na dům umístit ceduli.

5. Dne [datum] žalovaná písemně vyzvala žalobce k zaplacení odměny ve výši [částka] dle shora uvedené smlouvy s tím, že došlo k prodeji předmětné nemovitosti (viz dopis žalované ze dne [datum]). Žalobce žalované dopisem ze dne [datum], že trvá na platnosti smlouvy, žalovaná dopisem ze dne [datum] žalobci dělila, že trvá na úhradě odměny 6. Z dalších provedených důkazů soud nezjistil žádné skutečnosti podstatné pro posouzení věci, proto se jimi dále nezabývá a tyto nehodnotí. Další důkazy soud neprovedl pro nadbytečnost, případně nerozhodnost pro posouzení věci.

7. Podle § 80 písm. c) zákona č. 93/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o.s.ř.“) určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem.

8. Podle § 52 odst. 1 obč. zák. spotřebitelskými smlouvami jsou smlouvy kupní, smlouvy o dílo, případně jiné smlouvy, pokud smluvními stranami jsou na jedné straně spotřebitel a na druhé straně dodavatel. Podle § 52 odst. 2 obč. zák. dodavatelem je osoba, která při uzavírání a plnění smlouvy jedná v rámci své obchodní nebo jiné podnikatelské činnosti. Podle § 52 odst. 3 obč. zák. spotřebitelem je fyzická osoba, která při uzavírání a plnění smlouvy nejedná v rámci své obchodní nebo jiné podnikatelské činnosti nebo v rámci samostatného výkonu svého povolání.

9. Podle § 55 odst. 1 obč. zák. se smluvní ujednání spotřebitelských smluv nemohou odchýlit od zákona v neprospěch spotřebitele. Spotřebitel se zejména nemůže vzdát práv, které mu zákon poskytuje, nebo jinak zhoršit své smluvní postavení. Podle § 55 odst. 2 obč. zák. ujednání ve spotřebitelských smlouvách podle § 56 jsou neplatná. Podle § 55 odst. 3 obč. zák. v pochybnostech o významu spotřebitelských smluv platí výklad pro spotřebitele příznivější.

10. Podle § 56 odst. 1 obč. zák. spotřebitelské smlouvy nesmějí obsahovat ujednání, která v rozporu s požadavkem dobré víry znamenají k újmě spotřebitele značnou nerovnováhu v právech a povinnostech stran.

11. Podle § 56 odst. 2 obč. zák. ustanovení odstavce 1 se nevztahuje na smluvní ujednání, která vymezují předmět plnění smlouvy nebo cenu plnění.

12. Podle § 56 odst. 3 obč. zák. nepřípustná jsou zejména smluvní ujednání, která a) vylučují nebo omezují odpovědnost dodavatele za jednání či opomenutí, kterým byla spotřebiteli způsobena smrt či újma na zdraví, b) vylučují nebo omezují práva spotřebitele při uplatnění odpovědnosti za vady či odpovědnosti za škodu, c) stanoví, že smlouva je pro spotřebitele závazná, zatímco plnění dodavatele je vázáno na splnění podmínky, jejíž uskutečnění je závislé výlučně na vůli dodavatele, d) dovolují dodavateli, aby spotřebiteli nevydal jím poskytnuté plnění i v případě, že spotřebitel neuzavře smlouvu s dodavatelem či od ní odstoupí, e) opravňují dodavatele odstoupit od smlouvy bez smluvního či zákonného důvodu a spotřebitele nikoli, f) opravňují dodavatele, aby bez důvodů hodných zvláštního zřetele vypověděl smlouvu na dobu neurčitou bez přiměřené výpovědní doby, g) zavazují spotřebitele k plnění podmínek, s nimiž se neměl možnost seznámit před uzavřením smlouvy, h) dovolují dodavateli jednostranně změnit smluvní podmínky bez důvodu sjednaného ve smlouvě, i) stanoví, že cena zboží či služeb bude určena v době jejich splnění, nebo dodavatele opravňují k zvýšení ceny zboží či služeb, aniž by spotřebitel byl oprávněn od smlouvy odstoupit, je-li cena sjednaná v době uzavření smlouvy při splnění podstatně překročena, j) přikazují spotřebiteli, aby splnil všechny závazky i v případě, že dodavatel nesplnil závazky, které mu vznikly, k ) dovolují dodavateli převést práva a povinnosti ze smlouvy bez souhlasu spotřebitele, dojde-li převodem ke zhoršení dobytnosti nebo zajištění pohledávky spotřebitele.

13. Podle § 57 odst. 1 obč. zák. byla-li spotřebitelská smlouva uzavřena mimo prostory obvyklé k podnikání dodavatele nebo nemá-li dodavatel žádné stálé místo k podnikání, může spotřebitel od smlouvy písemně odstoupit bez uvedení důvodů a bez jakékoliv sankce do 14 dnů od jejího uzavření; nedošlo-li dosud ke splnění dodávky zboží či služeb dodavatelem, může od smlouvy odstoupit bez uvedení důvodů a bez jakékoliv sankce do 1 měsíce. To neplatí ohledně smluv o opravě nebo údržbě provedené v místě určeném spotřebitelem na jeho žádost, pokud dodavatel neprovedl jinou než vyžádanou opravu nebo údržbu nebo nedodal jiné zboží než nutné k provedení opravy nebo údržby. Dodavatel je zároveň povinen vrátit spotřebiteli zaplacené finanční částky do 30 dnů od odstoupení od smlouvy. Podle § 57 obč. zák. dodavatel musí spotřebitele písemně upozornit na právo odstoupit od smlouvy nejpozději při uzavření smlouvy; písemné upozornění musí obsahovat i označení osoby, u níž je třeba toto právo uplatnit, včetně bydliště či sídla takové osoby. Podle § 57 odst. 3 obč. zák. při porušení povinnosti stanovené v předchozím odstavci má spotřebitel právo odstoupit od smlouvy do 1 roku od jejího uzavření.

14. Soud dospěl na základě účastnických tvrzení a shora provedených důkazů k závěru, že žaloba je důvodná. Závěr o existenci naléhavého právního zájmu na požadovaném určení neplatnosti předmětné smlouvy na straně žalobce byl v projednávaném případně již jednoznačně přijat a vyřešen v nálezu Ústavního soudu ze dne [datum], sp. zn. I. ÚS 1440/14, který vyslovil, že v daném případě žaloba na určení plnění požadovanou preventivní funkci; neboť rozhodnutí o této žalobě je objektivně způsobilé eliminovat nejisté postavení žalobce a předejít případným budoucím sporům o plnění z předmětné smlouvy, tj. případné žalobě žalované vůči žalobci. Tento závěr o existenci naléhavého právního zájmu nemůže zpochybnit ani námitka žalované, že by se žalobce v případném řízení o žalobě žalované na plnění ubránil námitkou promlčení, neboť tato argumentace pouze podporuje závěr, že rozhodnutí o požadovaném určení takovému sporu, v němž teprve by se žalobce v pozici žalovaného musel námitkou promlčení bránit, předejde.

15. Soud neshledává předmětnou smlouvu, uzavřenou mezi žalobcem jako spotřebitelem a žalovanou jako dodavatelem ve smyslu ust. § 50 obč. zák. (relativně) neplatnou ve smyslu ust. § 49a věty první obč. zák., podle něhož platí, že právní úkon je neplatný, jestliže jej jednající osoba učinila v omylu, vycházejícím ze skutečnosti, jež je pro jeho uskutečnění rozhodující, a osoba, které byl právní úkon určen, tento omyl vyvolala nebo o něm musela vědět. Žalobce si musel být při podpisu smlouvy vědom toho, že podepisuje listinu viditelně označenou jako smlouva o podpoře prodeje nemovitostí a z hlediska posouzení, zda smlouvu uzavřel v omylu ve smyslu ust. § 49a obč. zák. bylo na něm, aby využil možnost ověřit si sám skutečnosti rozhodné pro učinění tohoto úkonu, tedy seznámit se s obsahem smlouvy a omylu o významu předmětného úkonu se tak vyhnout, pročež jeho omyl o tom, že uzavírá se žalovanou smlouvu, není tzv. omylem omluvitelným (viz Švestka, J., [příjmení], J., [příjmení], M., [příjmení], M. a kol. Občanský zákoník I § 1 až 459 za. Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, s. 435).

16. Soud však shledal předmětnou smlouvu relativně neplatnou ve smyslu ust. § 55 obč. zák., neboť obsahuje ujednání, která v rozporu s požadavkem dobré víry znamenají k újmě žalobce jako spotřebitele značnou nerovnováhu v právech a povinnostech stran a tedy zakázaná ujednání ve smyslu ust. § 56 odst. 1 obč. zák. (srov. též § 56 odst. 3 písm. c)). Z předmětné smlouvy plynou povinnosti toliko žalobci, naopak žalované má vzniknout nárok na odměnu již jen na základě toho, že nabídne nemovitosti ve smlouvě označené k prodeji, resp. pokud se jejich prodeji, a to bez přičinění žalované, uskuteční, aniž by dále byla povinna na prodeji nemovitostí jakkoliv podílet. Žalobci plynou ze smlouvy rozsáhlé smluvní povinnosti, jejichž nesplnění je zavázáno zaplacením smluvní pokuty, na rozdíl od žalované, kterou takovými sankčními mechanismy smlouva neváže. Současně byla sjednáno uzavření smlouvy na dobu 12 měsíců, bez možnosti odstoupení (srov. § 57 obč. zák., když smlouva byla uzavřena mimo obvyklé prostory žalované k podnikání), a dále automatické prodlužování platnosti smlouvy a dále též řešení sporů účastníků rozhodčí doložkou. Žalobce přitom nemohl znění smlouvy, vyhotovené žalovanou, nikterak ovlivnit. Všechny tyto skutečnosti ve svém souhrnu svědčí o zcela zásadním nerovnováze práv a povinností účastníků smlouvy výlučně v neprospěch žalobce.

17. Předmětnou smlouvou pak soud shledává s ohledem k míře nerovnováhy v právech a povinnostech účastníků výlučně v neprospěch žalobce a žalobcem popsaným okolnostem, za nichž k jejímu uzavření došlo, absolutně neplatnou pro rozpor s dobrými mravy ve smyslu ust. § 39 obč. zák., podle něhož je neplatný právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům, a § 3 odst. 1 obč. zák., podle něhož výkon práv a povinností vyplývajících z občanskoprávních vztahů nesmí bez právního důvodu zasahovat do práv a oprávněných zájmů jiných a nesmí být v rozporu s dobrými mravy. Takovému právnímu úkonu nelze poskytnout právní ochranu. Proto soud rozhodl tak, jak ve výroku I. tohoto rozsudku uvedeno.

18. Výrokem II. soud rozhodl o náhradě nákladů řízení mezi účastníky podle ust. § 142 odst. 1 o.s.ř., § 151 odst. 1 a 3 o.s.ř. a vyhl. č. 254/2015 Sb., podle něhož plně úspěšnému žalobci přísluší plná náhrada nákladů řízení před soudem I. stupně, soudem odvolacím a soudem dovolacím, představovaná náklady zaplacených soudních poplatků ve výši [částka], [částka] a [částka], [částka] za podanou žalobu a [částka] za podání ze dne [datum] (náklady v té době nezastoupeného žalobce) a náklady jeho právního zastoupení. V případě nákladů právního zastoupení se jedná odměnu advokáta ve výši 7 x [částka] dle ust. § 7, § 9 odst. 3 písm. a) a § 11 odst. 1 písm. a), d), g) vyhl. č. 177/1996 Sb. (převzetí a příprava zastoupení, účast na jednání před soudem dne [datum], odvolání proti rozsudku ze dne [datum], účast na jednání před odvolacím soudem dne [datum], dovolání ze dne [datum], účast na jednání před soudem ve dnech [datum] a [datum]), 7 režijních paušálů po [částka] dle § 13 odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb., včetně 21 % DPH ve smyslu ust. § 140 odst. 2 o.s.ř. ve spojení s ust. § 14a odst. 1 vyhl. č. 177/1996 Sb. a § 23a zákona č. 85/1996 Sb., jíž je, jak doloženo, právní zástupkyně žalobců plátcem a kterou je povinna odvést z přiznané odměny a náhrad hotových výdajů ([částka]). Celkem se jedná na nákladech řízení o částku [částka].

19. Jedná-li se o lhůtu k plnění přiznaného nároku na náhradu nákladů řízení (výrok II.), soud o této rozhodl ve smyslu ust. § 160 odst. 1o.s.ř., kdy pariční lhůtu stanovil v délce 3 dnů ode dne právní moci tohoto rozsudku.