41 C 105/2024

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl samosoudkyní JUDr. Hanou Marsovou ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce proti žalované: Jméno žalované . identifikační číslo Anonymizováno se sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta se sídlem Adresa advokáta o zaplacení 240 000 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, aby žalovaná byla povinna zaplatit žalobci částku 240 000 Kč s úrokem ve výši 12,75 % ročně z částky 240 000 Kč od 16. 7. 2024 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalované náhrada nákladů řízení ve výši 58 201 Kč k rukám právního zástupce žalované , Jméno advokáta, , advokáta, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

I. Žalobou došlou soudu dne , datum, se žalobce domáhal na žalované zaplacení částky 240 000 Kč s příslušenstvím specifikovaným ve výroku I. tohoto rozsudku. Žalobce uzavřel jako zájemce s žalovanou dne , datum, jako realitním zprostředkovatelem smlouvu o realitním zprostředkování a rezervaci koupě nemovitých věcí ev. č. , hodnota, (dále jen "Smlouva") ve vztahu k pozemku parc.č. , Anonymizováno, - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.e. , Anonymizováno, (část obce , adresa, ) - rod. rekr., v k.ú. , adresa, , obec , adresa, . m. , adresa, , a pozemku parc. č. , Anonymizováno, - zahrada, v k.ú. , adresa, , obec , adresa, . m. , adresa, , vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem , Anonymizováno, , katastrální pracoviště , adresa, na listu vlastnictví č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, . m. , adresa, (dále jen "nemovitosti"). Žalobce se v čl. 1 Smlouvy zavázal nejpozději do , datum, složit na bankovní účet žalované částku ve výši 240 000 Kč jako rezervační poplatek (dále jen "rezervační poplatek"), a to za účelem rezervace koupě nemovitostí pro žalobce. Žalobce v souladu s ujednáním ve smlouvě rezervační poplatek složil dne , datum, ve prospěch účtu žalované. V čl. 2. smlouvy se žalovaná zavázala od okamžiku podpisu smlouvy a úhrady rezervačního poplatku rezervovat nemovitosti ke koupi pro žalobce nejpozději do , datum, (dále jen "rezervační doba"), tj. neuzavřít po dobu trvání rezervační doby další smlouvu o realitním zprostředkování a rezervaci či jinou smlouvu obdobného obsahu na nemovitosti s jinou osobou a zajistit pro žalobce po dobu trvání rezervační doby příležitost uzavřít kupní smlouvu na nemovitosti s prodávajícím, tedy s vlastníkem nemovitostí (dále jen "kupní smlouva"). V čl. 7. smlouvy se žalobce zavázal uhradit žalované provizi ve výši rezervačního poplatku i v případě, že ve sjednané rezervační době nevyužije žalobce příležitost uzavřít předmětnou kupní smlouvu s prodávajícím. Žalobce však nikdy neuzavřel žádnou kupní smlouvu s prodávajícím, na jejímž základě by došlo k převodu vlastnického práva k nemovitostem z prodávajícího na žalobce. Jelikož nikdy nedošlo k uzavření kupní smlouvy, vznikl žalobci nárok navrácení rezervačního poplatku v plné výši ve smyslu ust. § 2991o.z. Ani přes výzvy žalobce k vrácení rezervačního poplatku ze strany žalované nedošlo.

II. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby s tím, že zajistila žalobci příležitost k uzavření kupní smlouvy na koupi výše uvedené nemovitosti a vznikl jí tak nárok na provizi dohodnutou v čl. 7 smlouvy o zprostředkování a rezervaci v souladu s ust. § 2447 odst. 2 o.z., vlastník nemovitosti byl po celou dobu připraven a ochoten kupní smlouvu s žalobcem uzavřít, avšak žalobce bez jakéhokoliv zavinění žalované či vlastníka nemovitosti od koupě ustoupil.

III. Soud věc projednal a rozhodl dne 18. 3. 2025 v nepřítomnosti žalobce v souladu s ust. § 101 odst. 3 o.s.ř., když žalobce ač řádně a včas předvolán se k jednání bez omluvy nedostavil a o odročení nežádal.

IV. Soud provedl dokazování listinnými důkazy a výslechy svědků a tak zjistil a vzal za prokázané tyto skutečnosti: Žalobce uzavřel jako zájemce s žalovanou dne , datum, jako realitním zprostředkovatelem smlouvu o realitním zprostředkování a rezervaci koupě nemovitých věcí ev. č. , hodnota, ze dne , datum, , podle níž se žalovaná zavázala vyvíjet činnost k tomu, aby žalobce měl příležitost uzavřít kupní smlouvu s kupujícím a to ve vztahu k pozemku parc. č. , Anonymizováno, - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.e. , Anonymizováno, (část obce , adresa, ) - rod. rekr., v k.ú. , adresa, , obec , adresa, , a pozemku parc. č. , Anonymizováno, - zahrada, v k.ú. , adresa, vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem , Anonymizováno, , katastrální pracoviště , adresa, na listu vlastnictví č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, (dále jen "nemovitosti"), vlastníkem a prodávajícím nemovitostí byl pan , jméno FO, (viz též výpis z katastru nemovitostí k , datum, ). Žalovaná ve smlouvě prohlásila, že je na základě zvláštní smlouvy uzavřené s prodávajícím oprávněna nabízet předmětné nemovitosti k prodeji, uzavřít tuto smlouvu s kupujícím a přijímat od kupujícího rezervační poplatky. Žalobce uhradil žalované 240 000 Kč jako rezervační poplatek. Žalovaná se zavázala po ú)hradě rezervačního poplatku rezervovat nemovitosti ke koupi pro žalobce do 31. 8. 2021. , tedy neuzavřít s jinou osobou smlouvu o zprostředkování a rezervaci a zajistit žalobci po dobu trvání této smlouvy příležitost uzavřít kupní smlouvu na uvedené nemovitosti. Žalobce souhlasil, že kupní smlouva bude uzavřena do 31. 8. 2021. Pokud by došlo k podpisu kupní smlouvy, kupující se zavázal uhradit žalované provizi za zprostředkování ve výši rezervačního poplatku splatnou v den podpisu kupní smlouvy, současně se žalobce zavázal k úhradě provize žalované v případě, že ve jednané době (do 31. 8. 2021) nevyužije žalobce příležitost uzavřít kupní smlouvu na předmětné nemovitosti, v takovém případě je provize splatná první den následující po marném uplynutí sjednané rezervační doby, tj. 1. 9. 2021, kdy v takovém případě je splatnost provize vázána již na okamžik obstarání příležitosti žalobci uzavřít kupní smlouvu a žalobce souhlasil s tím, že složený rezervační poplatek bude v takovém případě započítán na tuto provizi žalované (viz čl. 1 smlouvy). Celková částka za prodej činila 3 740 000 Kč a žalobce se zavázal v čl. 9. složit kupní cenu před podpisem kupní smlouvy ve výši 3 500 000 Kč do bankovní úschovy na uvedený účet nebo do advokátní úschovy u , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, Smlouva byla uzavřena do 31. 8. 2021. Není sporu, že žalobce uhradil rezervační poplatek 240 000 Kč žalované dne , Anonymizováno, (viz též e-mail z , datum, a výpis z účtu žalobce u , právnická osoba, . k , datum, ). Žalobce vyzval žalovanou prostřednictvím svého právního zástupce k vrácení poplatku předžalobní výzvou ze dne 11. 7. 2024, která byla žalované doručena dle doručenky datové zprávy dne 15. 7. 2024, a to s tím, že k uzavření kupní smlouvy nedošlo.

V. Soud má za zjištěné a prokázané, že žalovaná jako realitní zprostředkovatel /zastoupená svědkyní ing. , tituly před jménem, , jméno FO, / a pan , jméno FO, jako prodávající uzavřeli dne , Anonymizováno, smlouvu o zprostředkování prodeje výše uvedených nemovitostí pozemku parc. č. , Anonymizováno, - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.e. , Anonymizováno, (část obce , adresa, ) - rod. rekr., v k.ú. , adresa, , a pozemku parc. č. , Anonymizováno, - zahrada, v k.ú. , adresa, , vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem , Anonymizováno, , katastrální pracoviště , adresa, na listu vlastnictví č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, Podle čl. 3.1 smlouvy činila provize žalované od kupujícího za zprostředkování prodeje nemovitostí 240 000 Kč se splatností v den uzavření kupní smlouvy a měla být uhrazena ze složeného rezervačního poplatku. Podle čl. 5.1 se žalovaná zavázala vyvíjet činnost směřující k tomu, aby prodávající měl příležitost uzavřít kupní smlouvu na prodej uvedených nemovitostí a za tím účelem byla žalovaná mimo jiné oprávněna přijímat rezervační poplatek. Smlouva byla podle čl. 6.4 uzavřena na dobu 6 měsíců od , datum, .

VI. Z výpovědi svědka , jméno FO, má soud za zjištěné a prokázané, že za žalovanou jednal s ing. , tituly před jménem, , jméno FO, , s ní a žalobcem se sešli a provedli prohlídku předmětných nemovitostí, žalobce měl o jejich koupi vážný zájem a svědek byl připraven s ním kupní smlouvu uzavřít, avšak k uzavření kupní smlouvy nedošlo neboť žalobce neměl zajištěno financování kupní ceny a nebyl připraven ji uhradit.

VII. Z výpovědi svědkyně ing. , tituly před jménem, , jméno FO, má soud za zjištěné a prokázané, že v dané věci zastupovala žalovanou jako realitní specialista, dne , datum, projevil žalobce o koupi předmětných nemovitostí vážný zájem, následně se uskutečnila prohlídka nemovitostí a dne , Anonymizováno, žalobce svůj zájem svědkyni potvrdil, pokud o šlo financování ú)hrad ykupní ceny, žalobce uváděl, že má k dispozici finance k úhradě kupní ceny, následně se je však rozhodl užít k investici do svého podnikání, poté žalované sdělil, že má zájem o hypotéku, následně navrhoval možnost splácení kupní ceny, s čímž ale kupující zásadně nesouhlasil. Kupující pan , jméno FO, byl přitom k uzavření kupní smlouvy připraven.

VIII. Z výpovědi svědkyně , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, , má soud za zjištěné a prokázané, že se podílela na přípravě kupní smlouvy, dne , datum, se uskutečnila prohlídka nemovitostí, žalobce měl o koupi vážný zájem, následně však až do , Anonymizováno, včetně řešil, jak zajistit financování úhrady kupní ceny a na konci , Anonymizováno, sdělil, že chce využít prostředky k úhradě kupní ceny k jinému účelu, proto navrhoval úhradu kupní ceny ve splátkách, s čímž prodávající pan , jméno FO, , který byl připraven kupní smlouvu uzavřít, nesouhlasil. Tyto skutečnosti jsou zjištěny a prokazovány též e-mailovou komunikací, konkrétně e-mailem , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, z , datum, , , datum, , , datum, a , datum, a e-maily žalobce ze dne , datum, a , datum, , podle nichž ještě k , datum, neměl financování kupní ceny zajištěno a navrhoval splacení kupní ceny ve dvou až třech splátkách, tato možnost byla odmítnuta i e-mailem , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, z , datum, . E-mailem ze dne , datum, ve spojení s návrhem kupní smlouvy má soud za zjištěné a prokázané, že žalovaná předložila žalobci návrh kupní smlouvy na koupi předmětných nemovitostí.

IX. Podle § 2445 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (též jen „o.z.“) smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi. Podle § 2447 odst. 2 o.z. je-li již při uzavření smlouvy, kterou se jedna strana zaváže obstarat druhé straně příležitost k uzavření smlouvy s třetí osobou, z okolností zřejmé, že za obstarání bude požadována odměna, má se za to, že byla uzavřena smlouva o zprostředkování.

X. Podle § 2447 odst. 1 o.z. je provize splatná dnem uzavření zprostředkované smlouvy; byla-li tato smlouva uzavřena s odkládací podmínkou, je provize splatná až splněním podmínky. Podle § 2447 odst. 2 o.z. bylo-li ujednáno, že zprostředkovatel pro zájemce obstará příležitost uzavřít s třetí osobou smlouvu s určitým obsahem, je provize splatná již obstaráním příležitosti.

XI. Podle § 2991 o.z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Podle § 2991 odst. 2 o.z. bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

XII. Soud dospěl po provedeném dokazování k závěru, že žalobě vyhovět nelze, a tuto zamítl, jak ve výroku I. tohoto rozsudku uvedeno. Soud má za zjištěné a prokázané, že žalovaná splnila své povinnosti dle smlouvy o realitním zprostředkování a rezervaci koupě nemovitých věcí uzavřené dne , datum, ve smyslu ust. § 2445 a násl. o.z., kterou uzavřela se žalobcem, když žalobci obstarala příležitost uzavřít kupní smlouvu do 31. 8. 2021, kupní smlouva byla žalobci zaslána již dne 3. 8. 2021 a prodávající , jméno FO, byl v téže době připraven k jejímu uzavření. Již v uvedené smlouvě o zprostředkování bylo uvedeno, že kupní cena bude žádána k úhradě v jednorázovém plnění před podpisem kupní smlouvy, a žalobce byl s tímto seznámen v okamžiku podpisu uvedené smlouvy o zprostředkování. Bylo prokázáno, že uzavření kupní smlouvy zmařil žalobce, který nebyl připraven k úhradě kupní ceny a uzavření kupní smlouvy v době, na níž byla smlouva o zprostředkování uzavřena, tj. do 31. 8. 2021. Za situace, kdy žalovaná příležitost k uzavření kupní smlouvy žalobci obstarala, ten však k uzavření kupní smlouvy nepřistoupil, vznikl žalované nárok na zaplacení provize v souladu s čl. 7 smlouvy a ust. § 2447 odst. 2 o.z. a naopak žalobce nemá s odkazem na ust. § 2991 o.z. nárok na vrácení rezervačního poplatku, neboť účastníci si v téže smlouvě dohodli započtení nároku na vrácení rezervačního poplatku oproti nároku žalované na zaplacení provize. Svou neúčastí u jednání konaného dne 18. 3. 2025 se pak žalobce zbavil možnosti poučení soudem ve smyslu ust. § 118a odst. 1 a 3 o.s.ž., aby doplnil svá rozhodná skutková tvrzení a označil důkazy k jejich prokázání s tím, že jinak nebude žaloba úspěšná, tedy poučení že netvrdí, tím prokazuje, že byl k uzavření kupní smlouvy v termínu do 31. 8. 2021 připraven a e zamření uzavření smlouvy došlo z důvodů nikoliv na jeho straně.

XIII. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto, jak ve výroku II. uvedeno, když ve věci plně úspěšné žalované byla vůči žalobci přiznána plná náhrada nákladů řízení ve smyslu ust. § 151 odst. 1, § 137 a § 142 odst. 1 o.s.ř. Náklady řízení tvoří náklady právního zastoupení žalované advokátem, sestávající :- z odměny advokáta 5 x 9 260 Kč dle § 7 bodu 6. a § 11 odst. 1 písm. a), d) a g) vyhl. č. 177/1996 Sb., ve znění platném a účinném do 31. 12. 2024, a to za převzetí a přípravu zastoupení, odpor včetně vyjádření k žalobě ze dne 7. 10. 2024, podání z 9. 12. 2024, účast na jednání před soudem dne 21. 1. 2025, účast na jednání před soudem dne 28. 3. 2025,- 3 x režijní paušál po 300 Kč dle § 13 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb., ve znění platném a účinném do 31. 12. 2024,- 2 x režijní paušál po 450 Kč dle § 13 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb., ve znění platném a účinném od 1. 1. 2025.Celkem se včetně náhrady za daň z přidané hodnoty v sazbě 21 %, kterou je advokát žalované povinen odvést z přiznané odměny a náhrad (10 001 Kč) na nákladech řízení jedná o částku 58 201 Kč.

XIV. O místu k plnění ve výroku II. bylo rozhodnuto v souladu s ust. § 149 odst. 1 o.s.ř., lhůta k plnění ve výroku II. byla v souladu s ust. § 160 odst. 1 o.s.ř. určena třídenní.