41 C 56/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl samosoudkyní JUDr. Hanou Marsovou ve věci žalobců: a) právnická osoba identifikační číslo PSČ anonymizováno se sídlem adresa žalobkyně a žalobkyně b) název žalobkyně identifikační číslo PSČ anonymizováno se sídlem adresa žalobkyně a žalobkyně c) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa žalobce a svědkyně všichni zastoupeni advokátem JUDr. jméno příjmení se sídlem adresa proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem Mgr. jméno příjmení se sídlem Národní číslo , PSČ obec a číslo o zaplacení částky částka s příslušenstvím

I. Žaloba, aby žalovaná byla povinna zaplatit žalobcům a), b) a c) částku [částka] spolu s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky [částka] od [datum] do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobci a), b) a c) jsou povinni zaplatit žalované náhradu nákladů řízení ve výši [částka] k rukám právního zástupce žalované [příjmení] [jméno] [příjmení], advokáta, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se žalobou došlou soudu dne [datum] domáhal na žalovaném zaplacení částky [částka] s příslušenstvím s odůvodněním, že žalobci byli vlastníky nemovitostí zapsaných na [list vlastnictví] – st. [parcelní číslo] – zastavěná plocha a nádvoří o výměře [anonymizováno] m², jejíž součástí je stavba – rodinný dům [adresa], p. [číslo] – zahrada o výměře [anonymizována dvě slova] m² (žalobce a)), [list vlastnictví] – budova [adresa] na st. [parcelní číslo] (žalobce b)) a na [list vlastnictví] – st. [parcelní číslo] – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 127 m², na níž stojí stavba administr. [adresa], zapsaná na [list vlastnictví], p. [číslo] – orná půda o výměře [anonymizováno] m² a p. [číslo] – zahrada o výměře [výměra] (žalobce c)), vše v [katastrální uzemí]. V roce 2012 se žalobci rozhodli shora uvedené nemovitosti (dále jen„ předmětné nemovitosti“), které tvoří jeden funkční celek prodat. Žalobce c), jednající za žalobce b) a c), oslovil realitní kancelář [příjmení] [jméno], kterou zastupovala paní [jméno] [příjmení] [příjmení], následně však došlo k vypovězení smlouvy s realitní kanceláří, předmětné nemovitosti se nepodařilo prodat ani prostřednictvím realitní kanceláře [anonymizována dvě slova] [anonymizováno], kterou zastupoval pan [celé jméno svědka], který spolupracoval s paní [jméno] [příjmení] [příjmení]. De [datum] žalobci uzavřeli neexkluzivní smlouvu o zprostředkování prodeje předmětných nemovitostí se společností realitní servis [právnická osoba], podle níž výše provize realitní kanceláře činí 3 %, ale pokud získá zprostředkovatel kupujícího prostřednictvím jiného zprostředkovatele nebo realitní kanceláře, provizi ve výši 2,5 % získá tento zprostředkovatel či realitní kancelář, jednalo se v tomto případě o realitní kancelář [anonymizována dvě slova] [příjmení], s níž měli žalobci rovněž uzavřenu neexkluzivní smlouvu o zprostředkování s provizí 2,5 %. Na jaře roku 2019 žalobce c) začal jednat o zprostředkování prodeje jiné nemovitosti (bytu manželky žalobce c) v [obec a číslo], [ulice a číslo]) a při této příležitosti zřejmě dne [datum] manželka žalobce c) jemu sdělila, že [jméno] [příjmení] [příjmení] má vážného zájemce o koupi předmětných nemovitostí v [katastrální uzemí]. Mezi účastníky bylo následně po prohlídce nemovitostí se zájemci o koupi (Ing. [jméno] [příjmení] a Mgr. [jméno] [příjmení]) ujednáno uzavření rezervační smlouva dne [datum], poté [jméno] [příjmení] [příjmení] předložila žalobci c) návrh smlouvy o zprostředkování, tuto žalobce c) přes určité výhrady podepsal. Emailem z [datum] [jméno] [příjmení] [příjmení] sdělila žalobci c) že dn [datum] byl složen rezervační poplatek ve výši [anonymizována dvě slova] [anonymizováno]. Dne [datum], den před termínem podpisu kupní smlouvy, právní zástupce zájemců o koupi sdělil žalobci c), že zájemci od smlouvy o rezervaci odstupují, bez udání důvodu. Dne [datum] se žalobce c) se svou manželkou setkal s paní [jméno] [příjmení] [příjmení] v restauraci Kogo, kde byl paní [jméno] [příjmení] [příjmení] informován, že je nutné snížit požadovanou kupní cenu na [částka], na což žalobce c) reagoval tak, že v takovém případě je třeba snížit ujednanou provizi na výši 3,5 % včetně DPH. Toto paní [jméno] [příjmení] [příjmení] akceptovala, což plyne dle žalobců i z emailu paní [jméno] [příjmení] [příjmení] z [datum]. Následně došlo k uzavření kupní smlouvy s Mgr. [jméno] [příjmení] za kupní cenu [částka], přičemž žalobci následně akceptovali snížení kupní ceny až na [částka], aby dosáhli (z důvodů v žalobě popsaných) výplaty kupní ceny z jistotního účtu. Po realizaci prodeje však paní [jméno] [příjmení] [příjmení] žádala výplatu provize ve výši původně dohodnuté, tj. 6 % plus DPH.

2. Žalobci tedy tvrdí, že uzavřeli s žalovanou rezervační smlouvy, podle níž měla kupní cena nemovitostí [částka] a odměna provize žalované 6 % plus DPH, při jednání dne [datum] účastníci změnili obsah smlouvy tak, že kupní cena nemovitostí bude činit [částka] a odměna (provize) žalované 3,5 % včetně DPH, žalovaná však toto odmítá a odmítá část rezervačního poplatku ve výši [částka], který inkasovala [datum], žalobcům vyplatit. Provize ve výši 3,5 % včetně DPH z dosažené kupní ceny [částka] činí [částka], po započtení částky [částka], kterou žalovaná již splatila z rezervačního poplatku, zbývá částka [částka], jejíhož vrácení se žalobci domáhají.

3. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby. Žalovaná obdržela od žalobců provizi za zprostředkování prodeje nemovitostí ve výši [částka], tj. 6 % kupní ceny za převod nemovitostí včetně DPH v zákonné výši, trato provize byla uhrazena z rezervační zálohy ve výši [částka] složené kupující Mgr. [jméno] [příjmení] na bankovní účet žalované v souladu s rezervační smlouvou. Není pravdou, že by kdykoliv došlo k žalobci tvrzené dohodě o snížení provize za zprostředkování prodeje předmětných nemovitostí na žalobci tvrzenou výši 3,5 %. Zprostředkovatelská smlouva obsahuje ujednání o kupní ceně ve výši [částka] a provizi 6 % z dosažené kupní ceny plus DPH v zákonné výši. Zbývající číst rezervační zálohy [částka] je pohledávkou žalobce c) vůči žalované z titulu nevyplacení rezervační zálohy. Žalovaná poskytla žalobci c) zápůjčku [částka] celkem ([datum] se jednalo o [částka] a [datum] o částku [částka]), když podle Dohody o jistotním účtu měla být tato částka uhrazena žalované, což se přičiněním žalobce c) přes opakované výzvy nestalo, žalovaná proto tuto pohledávku za žalobci namítla k započtení.

4. Soud provedl dokazování výslechem žalobce c), svědků a listinnými důkazy, z nichž zjistil a vzal za prokázané následující skutečnosti:

5. Z listiny ze dne [datum] (důkaz A2) nazvané„ Věc: uzavření smlouvy o zprostředkování prodeje nemovitostí“ podepsané za žalobce a) a žalobce b) žalobcem c) jako jednatelem a předsedou představenstva a paní [jméno] tobolka [anonymizováno] za žalovanou bylo zjištěno a prokázáno, že při kupní ceně ve výši [částka] za prodej předmětných nemovitostí, který měla žalovaná zprostředkovat, do [datum] měla činit výše provize žalované 6 % z dosažené kupní ceny s připočtením DPH v zákonné výši.

6. Ze smlouvy o rezervaci ze dne [datum] bylo zjištěno a prokázáno, že ji uzavřela žalovaná jako prostředkovatel zastoupená jednatelkou paní [jméno] [příjmení] [jméno], žalobci jako prodávající a paní [příjmení] [jméno] [příjmení] jako zájemce, podle smlouvy žalovaná prohlásila, že je oprávněna ke zprostředkování prodeje shora uvedených – předmětných nemovitostí, zájemce se zavázal ke složení rezervační zálohy ve výši [částka] do 5 pracovních dnů od uzavření této smlouvy na účet žalované (o složení zálohy není sporu), s tím, že se žalovaná a žalobci zavázali rezervovat 2 měsíce od uzavření smlouvy, tj. do [datum], předměte rezervace pro Mgr. [příjmení], a dále se dohodli, že dojde-li k uzavření kupní smlouvy mezi žalobci a Mgr. [příjmení], bude složená rezervační záloha započtena na částečnou úhradu kupní ceny, celková kupní ceny byla dohodnuta částkou [částka] a bylo dohodnuto, že peněžní prostředky tvořící kupní cenu budou složeny do bankovní úschovy a kupní cena bude uvolněna po provedení vkladu vlastnického práv a katastru nemovitostí ve prospěch Mgr. [příjmení] dle obsahu dohody o jistotním účtu, s tím, že další podmínky úhrady kupní ceny budou dohodnuty v kupní smlouvě uzavřené mezi žalobci a Mgr. [příjmení].

7. Z kupní smlouvy ze dne [datum] bylo zjištěno, že ji uzavřeli žalobci jako prodávající a Mgr. [jméno] [příjmení] jako kupující, jejím předmětem byl převod vlastnického práva k předmětným nemovitostem za kupní cenu ve výši [částka] ve vztahu mezi žalobcem a) a Mgr. [příjmení], [částka] ve vztahu mezi žalobcem b) a Mgr. [příjmení] a [částka] ve vztahu mezi žalobcem c) a Mgr. [příjmení]. Ve smlouvě je konstatován obsah dohody o složení rezervačního poplatku [částka] dle smlouvy o rezervaci ze dne [datum], který bude započten na úhradu kupní ceny, což je opětovně uvedeno v kupní smlouvě. Ve smlouvě se uvádí, že po vzniku nároku na zaplacení kupní ceny (vkladu vlastnického práva ve prospěch prodávající do katastru nemovitostí) bude realizováno vyplacení kupní ceny odpovídající rezervačnímu poplatku ve výši [částka] na základě dohody mezi zprostředkovatelem – žalovanou a kupujícími – žalobci.

8. Z výpovědi Ing. [celé jméno svědkyně] vyplývá, že na dotaz soudu uvedla, že původní dohoda o výši provize zněla 6 % z kupní ceny [částka], následně je paní [jméno] [příjmení] [příjmení]„ tlačila“ do snížení kupní ceny na částku [částka], s čímž byli svědkyně a žalobce c) [celé jméno žalobce] na schůzce [datum] v restauraci [anonymizováno] ochotni souhlasit, pokud by se však snížila i provize žalované na 3,5 %. Rozešli se s tím, že to bude každá strana řešit vlastní cestou. Svědkyně následně na dotaz právního zástupce žalobce vypověděla, paní [jméno] [příjmení] [příjmení] se snížením provize souhlasila.

9. Z výpovědi svědka [celé jméno svědka] bylo zjištěno a prokázáno, že spolupracoval s paní [jméno] [příjmení] [příjmení] na prodeji předmětných nemovitostí, týkalo se to však jiné zprostředkovatelské smlouvy než té uzavřené mezi žalobci a žalovanou, které se týká spor a o jejímž obsahu svědkovi není nic známo.

10. Z účastnické výpovědi žalobce c) pana [příjmení] [jméno] [celé jméno žalobce] bylo zjištěno a prokázáno, že s ohledem ke snížení kupní ceny trval na snížení provize na 3,5 % včetně DPH. Na uzavření dodatku ke smlouvě o rezervaci netrval. Z jeho výpovědi však nebylo zjištěno a prokázáno, že by došlo k oboustranně, tj. žalobci i žalovanou odsouhlasené dohodě o změně výše již dohodnuté provize 6 % plus DPH na 3,5 %. Na tomto místě soud konstatuje, že takové zjištění neplyne, nebylo zjištěno, tím méně prokázáno z žádného provedeného důkazu, tak, jak jsou tyto uvedeny v záznamech o jednání ve věci proběhnuvších a přepisem těchto zvukových záznamů, které tvoří součást spisu, tj. ani z e-mailové komunikace soudem k důkazu provedené., ani z písemné korespondence právních zástupců účastníků a právního zástupce paní [příjmení] [jméno] [příjmení] k důkazu provedené.

11. Z dalších provedených důkazů nebylo zjištěno ničeho rozhodného pro posouzení věci. Další označené a neprovedené důkazy soud neprovedl pro nerozhodnost pro posouzení věci.

12. Podle ust. § 1721 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“) ze závazku má věřitel vůči dlužníku právo na určité plnění jako na pohledávku a dlužník má povinnost toto právo splněním dluhu uspokojit.

13. Podle § 1724 odst. 1 o.z. smlouvou projevují strany vůli zřídit mezi sebou závazek a řídit se obsahem smlouvy.

14. Podle § 1725 o.z. je smlouva uzavřena, jakmile si strany ujednaly její obsah. V mezích právního řádu je stranám ponecháno na vůli svobodně si smlouvu ujednat a určit její obsah.

15. Podle § 1731 o.z. z návrhu na uzavření smlouvy (dále jen„ nabídka“) musí být zřejmé, že ten, kdo jej činí, má úmysl uzavřít určitou smlouvu s osobou, vůči níž nabídku činí.

16. Podle § [číslo] odst. 1 osoba, které je nabídka určena, nabídku přijme, projeví-li s ní včas vůči navrhovateli souhlas. Mlčení nebo nečinnost samy o sobě přijetím nejsou. Podle § 1740 odst. 2 o.z. projev vůle, který obsahuje dodatky, výhrady, omezení nebo jiné změny, je odmítnutím nabídky a považuje se za novou nabídku. Přijetím nabídky je však odpověď, která vymezuje obsah navržené smlouvy jinými slovy.

17. Podle § 1789 o.z. ze závazku je dlužník povinen něco dát, něco konat, něčeho se zdržet nebo něco strpět a věřitel je oprávněn to od něho požadovat.

18. Podle § 1901 o.z. je stranám na vůli ujednat si změnu svých práv a povinností.

19. Podle § 2445 odst. 1 o.z. smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi.

20. Soud dospěl k závěru, že žalobě vyhovět nelze v zásadě již proto, že z provedených důkazů nelze vzít za zjištěné a prokázané stěžejní žalobní tvrzení pro to, aby žalobě mohlo být vyhověno, a to že došlo ke změně dohody žalobců a žalované o výši provize, který bude žalované náležet v případě uzavření kupní smlouvy. Z žádného provedeného důkazu, resp. jejich souhrnu, nelze vzít za zjištěné a prokázané, že mezi účastníky řízení došlo k dohodě o snížení provize z 6 % na 3,5 % došlo, tj. ke změně dohody ze dne [datum] (viz § 1901 o.z.). Takové skutkové zjištění nelze vzít za prokázané ani z výpovědi svědkyně paní [celé jméno svědkyně], které nejprve na dotaz soudu uvedla, že při jednání uskutečněném dne [datum] v restauraci [anonymizováno], kterého se uskutečnila i jednatelka žalované paní [jméno] [příjmení] [jméno], byl žalobce c), který jedná též za žalobce a) a b) ochoten ke snížení kupní ceny za podmínky, že bude snížena i výše provize, přičemž se strany rozešly s tím, že toto bude nadále předmětem jednání, a teprve posléze v rámci svého výslechu svědkyně na dotaz právního zástupce žalobců uvedla, že paní [příjmení] [jméno] se snížením provize souhlasila - tuto část výpovědi svědkyně, která je manželkou žalobce c), neshledal soud přesvědčivou. Žalobce c) pak sám vypověděl, že k žádnému dodatku, kterým by byla dohoda účastníků změněna, nedošlo. Soud proto žalobu zamítl, jak ve výroku I. tohoto rozsudku uvedeno.

21. O náhradě nákladů řízení mezi účastníky bylo rozhodnuto výrokem II. podle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. a § 151 o.s.ř. Soud přiznal ve věci plně úspěšné žalované náhradu nákladů řízení sestávající z nákladů právního zastoupení, sestávající z odměny podle ust. § 7, § 11 odst. 1 písm. a), d) g) vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ advokátní tarif“), ve výši 7 x [částka] (příprava a převzetí zastoupení, odpor včetně odůvodnění odporu ze dne [datum], účast na jednání před soudem ve dnech [datum], [datum] a [datum], replika ze dne [datum] a písemný závěrečný návrh), 7 x režijní paušál po [částka] dle § 13 odst. 3 advokátního tarifu. Součástí nákladů řízení je ve smyslu ust. § 140 odst. 2 o.s.ř. ve spojení s ust. § 14a odst. 1 advokátního tarifu a § 23a zákona č. 85/1996 Sb. též 21 % DPH, kterou je zástupce žalobkyně povinen odvést z odměny a náhrad hotových výdajů ([částka]). Celková výše nákladů řízení činí [částka] O místu k plnění ve výroku II. bylo rozhodnuto v souladu s ust. § 149 odst. 1 o.s.ř. Lhůtu k plnění ve výroku II. soud určil třídenní ve smyslu ust. § 160 odst. 1 o.s.ř. Soud nepřiznal žalované náhradu nákladů řízení představovaných náklady právního zastoupení v souvislosti s žalovanými uvedenými jednáními mezi nimi a jejich právním zástupcem ve dnech [datum], [datum], [datum] a [datum], neboť konání těchto porad nebylo doloženo. Soud v daném případě rovněž neaplikoval ust. § 12a advokátního tarifu, neboť pluralita účastníků na straně žalované v projednávaném případě neměla vliv na náročnost věci a tedy na náročnost právního zastoupení žalovaných. O lhůtě a místu plnění ve výroku II. soud rozhodl v souladu s ust. § 160 odst. 1 o.s.ř. a § 148 odst. 1 o.s.ř.