58 C 14/2025

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl samosoudkyní JUDr. Markétou Švarcovou ve věci žalobkyně: Anonymizováno Anonymizováno Jméno žalobkyně IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B na ochranu před neoprávněným zásahem do společných částí budovy

I. Žaloba, aby žalovaný byl povinen zdržet se zásahů do společných částí budovy č. p. , Anonymizováno, , stojící na pozemku parc.č. , hodnota, v k.ú. , adresa, , obec , adresa, , se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna nahradit žalovanému do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku náklady řízení ve výši 23 292,50 Kč k rukám právního zástupce žalovaného , Jméno advokáta B, , advokáta.

1. Žalobkyně se žalobou podanou u zdejšího soudu , datum, domáhala, aby se žalovaný zdržel zásahů do společných částí budovy uvedené ve výroku I. tohoto rozsudku. Žalobkyně uvedla, že je vlastníkem jednotky č. , Anonymizováno, nacházející se v předmětné budově, s níž je spojen podíl na společných částech domu ve výši , Anonymizováno, . Žalovaný měl v nájmu jednotku č. , Anonymizováno, , nacházející se v domě, se níž je spojen podíl na společných částech budovy ve výši , Anonymizováno, , a jejímž vlastníkem je , Anonymizováno, , adresa, . Nájem byl sjednán na dobu určitou do , datum, . Žalovaný podal dne , datum, žádost o vydání stavebního povolení k rekonstrukci pronajaté jednotky, kterou bude zasaženo do společných částí budovy. Tím pode žalobkyně dojde ke změně podílu na společných částech domu ve prospěch vlastníka dané bytové jednotky, a to z , Anonymizováno, na , Anonymizováno, na úkor vlastníků ostatních jednotek v domě. Stavební záměr žalovaného byl schválen rozhodnutím , Anonymizováno, , adresa, , a potvrzen rozhodnutím , Anonymizováno, z , datum, . Žalobkyně dále uvedla, že žalovaný realizuje stavební záměr i přesto, že mu vlastník jednotky odmítl prodloužit nájemní smlouvu, a nesouhlasí s prováděnými pracemi. Žalovaný svým jednáním rovněž ohrožuje majetek, zdraví a život osob užívajících jednotky a budovu, jeho záměr nebyl posuzován ani z hlediska požární bezpečnosti, a je proto potřeba zamezit vzniku dalších škod na budově a omezení žalobkyně na jejích vlastnických právech ke společným částem budovy. Ostatní vlastníci bytových jednotek nevyslovili souhlas se změnou podílu na společných částech domu, a tento souhlas nevyslovil ani oprávněný orgán , právnická osoba, (dále také „Společenství“), které bylo založeno za účelem zajišťování správy předmětné budovy, a aniž by byla přijata změna prohlášení vlastníků jednotek. Souhlas se stavebním záměrem vyslovily pouze předsedkyně a členka výboru Společenství dne , datum, , přestože k tomu neměly žádný mandát shromáždění členů Společenství. Žalovaný tak podle žalobkyně prováděl stavební práce bez jakéhokoliv soukromoprávního oprávnění, a nyní hrozí, že v tomto jednání bude pokračovat. Na vstupních dveří do bytové jednotky visí stavební povolení, a žalovaný v řízení deklaroval, že má v úmyslu v rekonstrukci pokračovat.

2. Žalovaný považoval žalobu za nedůvodnou a navrhl, aby ji soud zamítl. Žalovaný uvedl, že společníci a jednatelé žalobkyně, , Anonymizováno, , jméno FO, a jeho , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , jméno FO, , podávají proti němu celou řadu nesmyslných žalob, a činí obstrukční jednání ve stavebním řízení týkajícím se této věci. Žalovaný popřel, že by se v důsledku rekonstrukce bytové jednotky zvýšila podlahová plocha předmětné jednotky, i to, že by v tomto smyslu neměl souhlas Společenství. Tuto skutečnost konstatovalo i vydané stavební povolení, které bylo potvrzeno odvolacím orgánem. Žalovaný dále uvedl, že podle stanov musí o stavebních úpravách společných částí nad určitou finanční hranici rozhodovat shromáždění vlastníků většinou hlasů. Žalovaný však nebyl členem Společenství, měl pouze nájemní právo k jednotce, a o rozhodnutí mohl požádat pouze vlastník jednotky, který tak nikdy neučinil. Podle žalovaného Společenství souhlasilo se stavebními úpravami tím, že vůli projevily osoby zapsané ve veřejném rejstříku a oprávněné za něj jednat. Způsob jednání za Společenství tak byl dodržen a vnitřní omezení na toto jednání nemá vliv. Žalovaný dále uvedl, že rekonstrukci ukončil dne , datum, , tedy se zánikem nájmu, a již žádnou rekonstrukci neprovádí, a ani nehrozí, že by v rekonstrukci pokračoval. Na návrh Městské části , adresa, bylo v tomto směru vydáno předběžné opatření, které žalovaný respektuje.

3. Účastníci učinili nesporným, že žalobkyně je vlastníkem jednotky č. , Anonymizováno, , nacházející se v budově č.p. , Anonymizováno, v k.ú. , adresa, , obec , adresa, , a je s ní spojen podíl na společných částech domu ve výši , Anonymizováno, (viz též informace o jednotce číslo , Anonymizováno, ). Vlastníkem bytové jednotky č. , Anonymizováno, je , Anonymizováno, , adresa, a svěřenou správu této nemovitosti vykonává , Anonymizováno, , adresa, (viz též informace o jednotce číslo , Anonymizováno, ). Dále bylo mezi účastníky nesporné, že žalovaný užíval bytovou jednotku č. , Anonymizováno, na základě nájemní smlouvy a nájem byl sjednán na dobu určitou do , datum, . Žalovaný podal dne , datum, žádost o vydání stavebního povolení k provedení stavebních úprav v předmětné budově, a to rekonstrukci bytové jednotky č. , Anonymizováno, a společných částí domu, a v této souvislosti rozhodl Úřad městské části , adresa, dne , datum, a , Anonymizováno, dne , datum, . Soud vzal tato shodná tvrzení účastníků za svá skutková zjištění dle ust. § 120 odst. 3 o.s.ř.

4. Z notářského zápisu sepsaného dne , datum, notářkou , tituly před jménem, , jméno FO, , sp.zn. , Anonymizováno, , , Anonymizováno, vyplývá, že rozhodnutím vlastníků jednotek bylo založeno , právnická osoba, , a to za účelem správy domu na adrese , adresa, . Současně byly přijaty stanovy, v jejichž článku 6 byly vymezeny společné části domu jako části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně.

5. Ze smlouvy o nájmu bytu ze dne , datum, soud zjistil, že , Anonymizováno, , adresa, pronajala žalovanému předmětnou bytovou jednotku č. , Anonymizováno, , umístěnou v , Anonymizováno, , Anonymizováno, , o velikosti podlahové plochy bytu cca , Anonymizováno, . Nájemní vztah byl sjednán na dobu určitou do , datum, . Mezi účastníky panovala shoda na tom, že žalovanému nebyla prodloužena předmětná nájemní smlouva, a tedy v době vyhlášení rozsudku neměl žádný právní titul k užívání předmětné bytové jednotky. Soud vzal toto shodné tvrzení účastníků za své skutkové zjištění dle ust. § 120 odst. 3 o.s.ř.6. , právnická osoba, přijalo dne , datum, nové stanovy. Podle jejich článku 11 odst. 1 písm. e) bod ii. platí, že shromáždění rozhoduje o opravě nebo údržbě společné části anebo stavební úpravě společné části, která nevyžaduje změnu prohlášení, převyšují-li náklady v jednotlivém případě částku ve výši 50.000 Kč včetně DPH. K přijetí takového rozhodnutí je pak dle článku 11 odst. 2 písm. d) stanov vyžadován souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek. Podle článku 13 je statutárním a výkonným orgánem společenství výbor, který řídí a organizuje běžnou činnost společenství a rozhoduje ve věcech spojených se správou domu a pozemku s výjimkou věcí, které jsou svěřeny do výlučné působnosti shromáždění. Písemná právní jednání za společenství podepisuje předseda výboru společně s dalším členem výboru (tato skutečnost je zapsána i v rejstříku Společenství).

7. Z výpisu z rejstříku společenství vlastníků jednotek týkající se , právnická osoba, , sídlem , adresa, , dále vyplývá, že statuární orgán tohoto společenství má tři členy, a to , tituly před jménem, , jméno FO, , předsedkyni výboru, , jméno FO, a , jméno FO, , členy výboru. Písemná právní jednání za Společenství podle obchodního rejstříku podepisuje předseda výboru společně s dalším členem výboru, v době nepřítomnosti předsedy výboru podepisují za společenství dva členové výboru.

8. Ze žádosti o stavební povolení ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaný podal tuto žádost se záměrem provedení stavebních úprav předmětného bytu č. , hodnota, na adrese , adresa, . Podle žádosti byly plánovány mírné změny dispozice bytu, vytvoření hygienického zázemí a zlepšení technického stavu bytu. Žalovaný hodlal podle žádosti vybourat některé nenosné příčky, realizovat nové lehké příčky, vytvořit a rozšířit otvor v nosné stěně, provést výměnu oken (replikou stávajících historických oken), provést odbornou opravu vstupních bytových dveří, položit nové podlahy včetně podlahového topení a částečně zbudovat sádrokartonové podhledy. Měl být realizován i nový otopný systém. Uvedené stavební úpravy vyplývají i z projektové dokumentace, která byla součástí žádosti o stavební povolení. Podle této dokumentace stavební úpravy zasahovaly do nosné části svislých nosných konstrukcí na dvou místech, kdy měl být vybourán jeden otvor pro dveře a rozšířen jeden stávající otvor (bod , právnická osoba, ., Anonymizováno, ). Mezi účastníky bylo nesporné, že Společenství neprojednalo tento stavební záměr, a proto soud vzal toto shodné tvrzení účastníků za své skutkové zjištění dle ust. § 120 odst. 3 o.s.ř.

9. Dokument označený jako stavební úpravy bytu , adresa, , pro byt, č. , hodnota, – stavebně konstrukční řešení , Anonymizováno, vypracovaného , tituly před jménem, , jméno FO, potvrzuje, že záměrem stavební akce žalovaného byly dispoziční úpravy v bytě. Mimo jiné bylo plánováno vybourání dvou nových otvorů v podélné nosné vnitřní stěně, a současně bylo navrženo konstrukční řešení.

10. Z usnesení , Anonymizováno, , adresa, ze dne , datum, má soud za prokázané, že , Anonymizováno, , adresa, neschválila prodloužení nájemní smlouvy žalovanému k předmětné bytové jednotce.

11. Ze souhlasu , právnická osoba, ze dne , datum, soud zjistil, že předsedkyně výboru a členka výboru Společenství, zapsané v rejstříku společenství vlastníků jednotek, vyslovily souhlas se situací a v projektu uvedeným stavebním záměrem rekonstrukci bytu č. , hodnota, v předmětném domě. V souhlasu je dále uvedeno, že Společenství souhlasí a bere na vědomí projekt stavebních úprav bytu číslo , hodnota, .

12. Podle rozhodnutí , Anonymizováno, , adresa, , č. j. , Anonymizováno, , RČ, , ze dne , datum, vydal stavební úřad této městské části stavební povolení na úpravy předmětného bytu, tedy schválil odstranění příčky mezi místnostmi číslo , hodnota, a , Anonymizováno, , odstranění příček v předsíni, vybourání otvoru a rozšíření otvoru v nosné zdi mezi místnostmi číslo , hodnota, a , Anonymizováno, , odstranění skladeb podlahy, stávajících oken a vstupních dveří; provedení nových nenosných příček pro zřízení hygienického zařízení a šatny; zhotovení nových rozvodů vody, kanalizace a plynu, nových skladeb podlah; provedení replik stávajících opěrných, vstupních dveří; provedení sádrokartonových podhledů v hygienickým zařízením a předsíni, opatření stropu fabiony v obytných místnostech v uličním traktu a zřízení etážového vytápění plynovým kondenzačním kotlem. Žalovaný k žádosti přiložil souhlas vlastníka bytu č. , Anonymizováno, se stavebními úpravami ze dne , datum, a souhlas společenství vlastníků ze dne , datum, . Z rozhodnutí vyplývá, že stavební úřad dospěl k závěru, že se v daném případě nemění velikost předmětné bytové jednotky.

13. Komise obecního majetku , Anonymizováno, , adresa, doporučila na jednání dne , datum, nevyhovět žádosti žalovaného o prodloužení nájmu bytové jednotky č. , Anonymizováno, a nabídnout ji v rámci výběrového řízení k opravám (viz zápis této Komise č. , Anonymizováno, ).14. , Anonymizováno, , adresa, usnesením ze dne , datum, opětovně neschválila žádost žalovaného o prodloužení výše uvedené nájemní smlouvy k předmětné bytové jednotce č. , Anonymizováno, .

15. Magistrát , Anonymizováno, rozhodnutím ze dne , datum, , č. j. , Anonymizováno, , č. účtu, zamítl opožděné odvolání paní , jméno FO, a dále změnil rozhodnutí stavebního úřadu ze dne ze dne , datum, tak, že změnil podmínku provedení stavby ohledně šíření prachu do okolí. Ve zbytku bylo rozhodnutí potvrzeno. Magistrát konstatoval, že stavební úpravy jsou navržený tak, že nemůže dojít ke změně podílu vlastníka dotčené bytové jednotky na společných částech domu. Toto rozhodnutí bylo doručeno právnímu zástupci žalobkyně dne , datum, (viz doručenka datové zprávy).

16. Dopisem ze dne , datum, sdělila , Anonymizováno, , adresa, jako pronajímatel žalovanému, že s ohledem na blížící se konec nájemní smlouvy nesouhlasí s realizací projektu, a to rekonstrukcí bytové jednotky č. , hodnota, .

17. Žalobkyně dopisem ze dne , datum, vyzvala žalovaného, aby přerušil či nezahajoval stavební úpravy předmětné bytové jednotky č. , Anonymizováno, , neboť měla za to, že žalovaný realizuje stavební záměr být bez odpovídajícího soukromoprávního titulu a rozhodnutí příslušného orgánu Společenství.

18. Dopisem ze dne , datum, žalovaný sdělil žalobkyni, že správní řízení, které předcházelo rozhodnutí o stavebním povolení, netrpí vadami a pro přerušení stavebních prací není žádný důvod.19. , Anonymizováno, , adresa, dopisem ze dne , datum, vyzvala žalovaného k okamžitému ukončení stavebních prací na jednotce číslo , hodnota, s tím, že tak činí proti jejímu výslovnému zákazu ze dne , datum, .

20. Žalovaný byl dopisem ze dne , datum, upozorněn , Anonymizováno, , adresa, , že ke dni , datum, skončil nájem předmětného bytu. Vzhledem k tomu, že žalovaný předmětný byt ve sjednaném termínu nepředal, byl vyzván k jeho předání, a to nejpozději do , datum, .

21. Z e-mailové komunikace ze dne , datum, vyplývá, že , Anonymizováno, , adresa, sdělila, že si je vědoma stavebních činnosti žalovaného, nicméně „předběžné opatření nenabylo dosud právní moci“. Po jeho nabytí byla Městská část , adresa, připravena přistoupit k exekuci.

22. Hygienická stanice přípisem ze dne , datum, sdělila paní , jméno FO, , že neobdržela žádné hlášení o zacházení a práci s azbestem na adrese , adresa, .

23. Ze znaleckého posudku č. , č. účtu, , vypracovaného znaleckou kanceláří , právnická osoba, . dne , datum, soud zjistil, že v rámci rekonstrukce bytové jednotky č. , Anonymizováno, byly podle znaleckého posudku provedeny demoliční práce, a dále bylo mimo jiné provedeno podlahové vytápění, hrubé rozvody elektřiny, vody a odpadů, provedený nové sádrokartonové příčky a podhledy, osazen plynový kondenzační kotel a byla osazena nová okna s izolačním zasklením. Rozpočtové náklady po úpravě o více práce činily podle doložených rozpočtů , částka, s tím, že z této částky bylo prostavěno 66,55 %, tedy , částka, . , právnická osoba, provedla prohlídku předmětného bytu dne , datum, , a proto součástí posudku jsou i fotografie z tohoto šetření. Z nich je zřejmé, že v dané době neprobíhaly v předmětném bytě žádné stavební práce, nebylo zde umístěno žádné nářadí ani stavební materiál, a stav bytu odpovídal stavu zjištěnému soudem při místním šetření dne , datum, (viz bod 24 odůvodnění tohoto rozsudku).

24. Z protokolu o jednání o provedení důkazů mimo jednání ze dne , datum, spolu s fotografiemi z tohoto místního šetření vyplývá, že daného dne proběhlo místní šetření v předmětné bytové jednotce č. , Anonymizováno, na adrese , adresa, . Soud zjistil, že byt je zcela prázdný, bez nábytku, a bylo z něj patrné, že v minulosti v něm probíhala rekonstrukce, která dosud není dokončena. V bytě se ale nenacházelo žádné nářadí ani materiál pro její dokončení. V bytě byly zhotoveny nové sádrokartonové podhledy, v některých místnostech byly sádrokartonové zdi zatím bez povrchové úpravy, byly zhotoveny nové omítky. Na podlaze byly položeny cementovláknité desky a ve všech místnostech chyběly vnitřní dveře. Dále byl při pohledu z chodby doprava patrný velký vstupní otvor do největší místnosti v bytě. V bytě byl osazen nový kotel a byl zde budován prostor pro budoucí koupelnu. V bytě byla také vyměněna okna a provedeny nové rozvody elektřiny a podlahové topení.

25. Mezi účastníky bylo také nesporné, že žalovaný v současné době čelí žalobě na vyklizení předmětné bytové jednotky, která byla proti němu podána , Anonymizováno, , adresa, , a toto řízení je vedeno u zdejšího soudu pod sp. zn. , spisová značka, . Dále bylo mezi účastníky nesporné, že žalovanému byla předběžným opatření zdejšího soudu v řízení vedeném u zdejšího soudu pod sp.zn. , spisová značka, uložena povinnost zdržet se jakékoliv stavební činnosti v předmětné bytové jednotce. Soud vzal i tato shodná tvrzení účastníků za svá skutková zjištění dle ust. § 120 odst. 3 o.s.ř.

26. Soud zamítl návrh na provedení veškerých dalších důkazů, neboť je s ohledem na svá skutková zjištění učiněná z provedených důkazů, považoval za nadbytečné.

27. Po provedeném dokazování a zhodnocení důkazů ve smyslu § 132 o.s.ř., soud zjistil následující skutkový stav. Žalovaný měl v době od , datum, do , datum, pronajatou bytovou jednotku č. , Anonymizováno, , která je umístěna v , Anonymizováno, domu na adrese , adresa, . Vlastníkem této bytové jednotky je , Anonymizováno, , adresa, a její správu vykonává , Anonymizováno, , adresa, , která žalovanému předmětnou bytovou jednotku pronajala. V domě, kde je umístěna předmětná jednotka, vlastní vedlejší bytovou jednotku č. , Anonymizováno, žalobkyně. V domě pak bylo za účelem správy domu zřízeno , právnická osoba, , které přijalo dne , datum, nové stanovy. Podle nich shromáždění tohoto Společenství rozhoduje o opravě nebo údržbě společné části anebo stavební úpravě společné části, která nevyžaduje změnu prohlášení, převyšují-li náklady v jednotlivém případě částku ve výši 50 000 Kč včetně DPH. Dále je ve Stanovách uvedeno, že písemná právní jednání za Společenství podepisuje předseda výboru společně s dalším členem výboru. Žalovaný se rozhodl předmětnou bytovou jednotku zrekonstruovat, a proto podal dne , datum, žádost o vydání stavebního povolení. Cílem bylo změnit dispozice bytu s tím, že se měl mimo jiné vytvořit a rozšířit otvor v nosné stěně. Předsedkyně výboru Společenství a členka výboru Společenství odsouhlasily za Společenství tuto rekonstrukci dne , datum, . Stavební úřad , Anonymizováno, , adresa, následně vydal dne , datum, stavební povolení na úpravy předmětného bytu. Vlastník bytu původně s rekonstrukcí souhlasil, nicméně dopisem ze dne , datum, svůj souhlas s rekonstrukcí odvolal. Žalobkyně dopisem ze dne , datum, vyzvala žalovaného, aby přerušil či nezahajoval stavební úpravy předmětné bytové jednotky č. , Anonymizováno, , což žalovaný odmítl dopisem z , datum, . Dne , datum, skončil žalovanému nájemní vztah k jednotce, nicméně žalovaný ji přesto nevyklidil. Proto byl upozorněn dopisem ze dne , datum, , Anonymizováno, , adresa, , že nájem skončil, a byl současně vyzván k jeho předání nejpozději do , datum, . V , Anonymizováno, podala , Anonymizováno, , adresa, vůči žalovanému návrh na vydání předběžného opatření, na základě kterého mu byla uložena v řízení vedeném u zdejšího soudu pod sp.zn. , spisová značka, povinnost zdržet se jakékoliv stavební činnosti v předmětné jednotce. Žalovaný ke dni vyhlášení rozsudku bytovou jednotku nevyklidil, a proto Městská část , adresa, podala u zdejšího soudu žalobu na vyklizení bytové jednotky č. , Anonymizováno, , a toto řízení je vedeno u zdejšího soudu pod sp. zn. , spisová značka, .

28. Při právním posouzení soud vycházel z ust. § 1042 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“) podle kterého platí, že vlastník se může domáhat ochrany proti každému, kdo neprávem do jeho vlastnického práva zasahuje nebo je ruší jinak než tím, že mu věc zadržuje.

29. Podle § 1127 o.z. platí, že z právního jednání týkajícího se společné věci jsou všichni spoluvlastníci oprávněni a povinni společně a nerozdílně.

30. Podle § 1158 odst. 1 o.z. je bytové spoluvlastnictví je spoluvlastnictví nemovité věci založené vlastnictvím jednotek. Bytové spoluvlastnictví může vzniknout, pokud je součástí nemovité věci dům alespoň s dvěma byty.

31. Podle § 1160 odst. 1 o. z. společné jsou alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně. podle odstavce 2 téhož ustanovení společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání.

32. Podle §162 o.z. zastupuje-li právnickou osobu člen jejího orgánu způsobem zapsaným do veřejného rejstříku, nelze namítat, že právnická osoba nepřijala potřebné usnesení, že usnesení bylo stiženo vadou, nebo že člen orgánu přijaté usnesení porušil.

33. Podle § 5 odst. 1 písm. a) nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „nařízení vlády“) jsou společnými částmi domu, jako částmi podstatnými pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu podle § 1160 odst. 2 občanského zákoníku, jsou zejména vodorovné a svislé nosné konstrukce včetně základů domu, obvodové stěny domu. Podle odstavce 3 jsou podlahy společnými částmi domu, vyjma podlahových krytin v bytě a všeho, co je spojeno s položením či usazením a s funkcí příslušného druhu podlahových krytin, spolu s případnou kročejovou protihlukovou izolací a s tepelnou izolací, je-li součástí podlahové krytiny a nezasahuje do společných částí domu.

34. V řízení bylo prokázáno, že žalobkyně je vlastníkem bytové jednotky č. , Anonymizováno, v budově na adrese , adresa, , ve které se nacházejí i další bytové jednotky. Za účelem správy domu bylo v domě zřízeno , právnická osoba, . V této budově měl žalovaný pronajatou sousední bytovou jednotku č. , Anonymizováno, , v níž zahájil rekonstrukční práce v blíže nezjištěné době, které prováděl minimálně do začátku , Anonymizováno, . V rámci této činnosti žalovaný zasáhl do nosné stěny, protože v souladu se stavebním povolením vyboural a rozšířil otvor v této stěně mezi místnostmi č. , hodnota, a , Anonymizováno, v předmětném bytě. Protože jsou nosné stěny společnými částmi budovy, jak vyplývá z ust. § 1160 odst. 2 o.z., a ust. § 5 odst. 1 písm. a) nařízení vlády č. 366/2013 Sb., byla žalobkyně jako vlastník jedné z bytových jednotek předmětného domu oprávněna se domáhat, aby nikdo nezasahoval do společných částí domu, nicméně pouze za předpokladu, že tak činí bez právního důvodu.

35. V řízení se i přes pučení žalobkyně ve smyslu § 118a odst. 1 a 3 o.s.ř. nepodařilo prokázat, že náklady na zásah žalovaného do společných částí budovy (vybourání a zvětšení otvoru v nosné stěně domu) přesáhly 50 000 Kč včetně DPH, a že tedy o tomto zásahu mělo rozhodnout shromáždění Společenství podle článku 11 odst. 1 písm. e) bod ii. Stanov ze dne , datum, . Žalovaný nicméně byl pouze nájemcem předmětné bytové jednotky, a nikoliv jejím vlastníkem. I v případě, že by v tomto případě byl nezbytný souhlas shromáždění Společenství, stavební záměr žalovaného, a tedy i předmětná rekonstrukce včetně zásahu do nosné příčky, byl odsouhlasen za Společenství předsedkyní výboru a členkou výboru , právnická osoba, , jak vyplývá ze souhlasu tohoto společenství ze dne , datum, . Tyto osoby jsou pak zapsány v obchodním rejstříku jako statutární orgán Společenství, v němž je i uvedeno, že písemná právní jednání za společenství podepisuje předseda výboru společně s dalším členem výboru. Obě tedy za Společenství jednaly způsobem zapsaným ve veřejném rejstříku. Protože žalovaný byl vůči Společenství v postavení třetí osoby, a statuární orgán Společenství vyslovil s rekonstrukcí souhlas právě způsobem zapsaným ve veřejném rejstříku, nelze s ohledem na ust. § 162 o.z. namítat, že Společenství nepřijalo potřebné usnesení svým Shromážděním, tedy že zásah do nosných konstrukcí neodsouhlasilo shromáždění Společenství. Protože se žalobkyně domáhala poskytnutí negatorní ochrany vůči žalovanému s tím, že zasahuje do nosné příčky bez potřebného souhlasu společenství vlastníků, nebyla tato skutečnost v řízení prokázána. Jak konstatoval Nejvyšší soud v rozsudku sp.zn. 21 Cdo 3125/2018, [SR 9/2019 s. 285], „Možnost (právo) namítat, že právnická osoba nepřijala potřebné usnesení, že usnesení bylo stiženo vadou nebo že člen orgánu přijaté usnesení porušil, závisí na tom, zda právnickou osobu zastupuje člen jejího orgánu způsobem zapsaným ve veřejném rejstříku, či nikoli. V kladném případě je možnost této námitky vyloučena, a to obecně pro kohokoli, tedy jak pro právnickou osobu, za kterou bylo jednáno, tak pro jakoukoli třetí osobu (i zaměstnance), která je tímto právním jednáním dotčena“.

36. V řízení bylo dále prokázáno, že vlastník bytové jednotky č. , Anonymizováno, odvolal dopisem ze dne , datum, svůj souhlas s rekonstrukcí, nicméně se nevyjádřil k zásahům do společných částí domu. Žalovaný přesto zřejmě v rekonstrukci pokračoval, a to minimálně do začátku , Anonymizováno, . Soud proto hodnotil, zda zde existuje protiprávní zásah, který trvá, anebo hrozí jeho opakování.

37. Jak vyplývá z komentáře , právnická osoba, . Beck k ust. § 1042 o.z. „Negatorní žaloba směřuje proti takovým způsobům rušení vlastnického práva, které nespočívají v neoprávněném zadržovaní věci, a náleží jak v případě, že (i) již nastaly jejich protiprávní následky nebo že (ii) existuje nebezpečí jejich opakování. V případě (ii) se tak vlastníkovi poskytuje ochrana proti protiprávnímu zásahu z hlediska doby trvajícímu, opakujícímu se nebo hrozícímu opakováním, i když tento již netrvá ani se neopakuje (NS 22 Cdo 1485/2005), přičemž taková hrozba odpadne, jakmile zde již není rozumná obava z dalšího rušení. … Rušení musí trvat do vyhlášení rozsudku soudu prvního stupně, případně musí do této doby hrozit nebezpečí opakování zásahu.“ Negatorní žaloba má tedy preventivně-zákazní povahu; a jejím cílem není sankcionovat zásahy minulé, nýbrž zamezit zásahům budoucím. Předpokladem úspěchu negatorní žaloby tak není pouhá existence zásahu v minulosti, ale musí existovat rušivý stav i v době rozhodnutí soudu, nebo musí existovat alespoň jeho bezprostřední hrozba.

38. Jak soud zjistil při místním šetření, žalovaný skutečně v určité fázi stavebních úprav zasáhl do nosné příčky, která je společnou částí domu ve smyslu § 1160 o. z., nicméně tyto práce byly k datu zahájení řízení již ukončeny, jak potvrzují i fotografie ze znaleckého posudku. Žalovaný v tomto směru postupoval v souladu se souhlasem Společenství, které mu bylo uděleno dne , datum, . V řízení nebylo prokázáno, že by žalovaný ke dni vyhlášení rozsudku prováděl jiné další práce, kterými by bylo zasahováno do společných částí bytové jednotky č. , Anonymizováno, , potažmo domu č.p. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, na adrese , adresa, . Přestože v předmětném bytě došlo ke zvětšení otvoru v nosné stěně, nedošlo tím ke změně podílu na společných částech domu. Tuto skutečnost konstatovalo nejprve rozhodnutí , Anonymizováno, , adresa, , č. j. , Anonymizováno, , RČ, , ze dne , datum, , a následně i , Anonymizováno, ve svém rozhodnutí ze dne , datum, . Nad to vlastníkem předmětné bytové jednotky není žalovaný, a proto ani v případě, že by skutečně došlo k protiprávnímu zásahu do společných částí budovy, či ke změně spoluvlastnického podílu, není v tomto směru žalovaný ve věci pasivně legitimován.

39. Současně soud nezjistil, že by se žalovaný připravoval na to, že by v pracích na rekonstrukci bytové jednotky bezprostředně pokračoval. Z projektové dokumentace pak vyplývá, že i pokud by tyto práce pokračovaly, žalovaný by jimi nově nezasahoval do dalších nosných konstrukcí. S ohledem na předložený znalecký posudek pak lze předpokládat, že by žalovaný v rámci rekonstrukce pouze dokončil povrchovou úpravu stěn a podlah bytové jednotky. Mezi účastníky pak bylo nesporné, že v řízení vedeném u zdejšího soudu pod sp.zn. , spisová značka, byla žalovanému uložena předběžným opatřením povinnost zdržet se jakékoliv stavební činnosti v předmětné bytové jednotce. Jak vyplývá z místního šetření, žalovaný toto předběžné opatření dodržuje. Současně byla proti němu podána žaloba na vyklizení jednotky. Z uvedeného je tak zřejmé, že bezprostředně nehrozí, že by žalovaný hodlal zasahovat do společných částí domu.

40. Proto pouhá skutečnost, že žalovaný v minulosti provedl zásah do společné části domu, která byla schválena Společenstvím, sama o sobě neodůvodňuje přiznání preventivního zákazu. Soud připomíná, že podle § 154 odst. 1 o. s. ř. je rozhodující stav v době vyhlášení rozsudku. V řízení bylo prokázáno, že v okamžiku rozhodování soudu v bytě neprobíhaly žádné práce, kterými by žalovaný zasahoval do společných částí budovy, a ani takový zásah nehrozí. Negatorní žaloba v tomto případě neslouží k deklaratornímu posouzení minulého případného protiprávního stavu ani k jeho sankcionování.

41. Protože nebyly splněny podmínky úspěchu žaloby spočívající v existenci protiprávního zásahu do společných částí budovy, nebo alespoň jeho hrozby, když žalobkyně neprokázala žádnou skutečnost, která by činila obavu z opakování zásahu reálnou a bezprostřední, dospěl soud k závěru, že žaloba není důvodná, a proto ji podle § 1042 o. z. zamítl (výrok I. rozsudku).

42. O nákladech řízení bylo rozhodnuto dle ust. § 142 odst. 1 o.s.ř., žalovaný byl v řízení plně úspěšný, a má tedy právo na plnou náhradu jeho nákladů. Náklady řízení žalovaného tvoří odměna jeho právního zástupce vypočtená z tarifní hodnoty 30 000 Kč podle § 9 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif, neboť hodnotu práva nebylo možné určit. Žalovanému tak vznikly náklady právního zastoupení, jež představují mimosmluvní odměnu za 7 úkonů právní služby po 2 300 Kč (dle ust. § 7 bod 4 vyhl. č. 177/1996 Sb.), náhradu hotových výdajů za 7 úkonů právní služby po 450 Kč (dle ust. § 13 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb.; (převzetí a příprava zastoupení, 3x sepis vyjádření, 2x účast na jednání a 1x účast na místním šetření), to vše zvýšeno o daň z přidané hodnoty ve výši 21 % ve výši 4 042,50 Kč. Celkem tedy soud přiznal žalovanému náhradu nákladů řízení ve výši 23 292,50 Kč. Vzhledem k tomu, že žalovaný byl ve sporu zastoupen advokátem, uložil soud celkovou částku nákladů řízení zaplatit přímo tomuto advokátovi (§ 149 odst. 1 o.s.ř.), jak je uvedeno ve výroku II. tohoto rozsudku.