63 C 378/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl samosoudcem JUDr. Davidem Štamberkem, Ph.D., ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem údaje o zástupci pro zaplacení 435 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni částku 435 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 435 000 Kč od 22. 7. 2021 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce 105 149,20 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.

1. Žalobkyně se domáhala rozhodnutí, kterým by byla žalovanému uložena povinnost zaplatit žalobkyni 435 000 Kč s příslušenstvím. Žaloba byla odůvodněna tím, že žalobkyně s žalovaným uzavřela výhradní dohodu o zprostředkován ze dne 6. 1. 2021 („ Smlouva“). Na základě ní žalobkyně zahájila investice do propagace, vynaložila nemalé náklady na činnost realitních makléřů a jiných pracovníků, náklady na inzerci nemovitosti na placených a jiných webových serverech, náklady za tisk reklamních letáků a nabídkových katalogů apod.

2. Na tuto činnost se následně začali ozývat zájemci o převod vlastnického práva, kteří měli zájem o prohlídku předmětné nemovitosti. Žalobkyně pro žalovaného opatřila zájemce o koupi – klienty [anonymizováno] („ Zájemci“), s nimiž byla za účasti žalované uzavřena dohoda o koupi nemovitosti.

3. V článku 2 Smlouvy bylo ujednáno, že se žalovaný zavazuje v případě opatření příležitosti k uzavření kupní smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí kupní, zaplatit žalobkyni provizi dle článku 5 Smlouvy ve výši 3 % z kupní ceny. V článku 2 dohody o koupi nemovitosti uvedeno, že tato je smlouvou o smlouvě budoucí kupní. V jejím článku 5.1 se pak uvádí, že jejím uzavřením žalobkyně obstarala žalovanému a Zájemcům příležitost k uzavření smlouvy, a žalobkyni tak vznikl nárok na úhradu provize. Výše kupní ceny dle dohody o koupi nemovitosti činila 14 500 000 Kč. Výše provize tedy činí 435 000 Kč.

4. Není pravdou, že by předmětná dohoda o koupi nemovitosti zanikla uplynutím doby, jak tvrdí žalovaný. Zájemci prostřednictvím svého zmocněnce [jméno] [příjmení] odstoupili od předmětné dohody e-mailem ze dne 7. 4. 2021. Důvodem bylo, že jim žalovaný v rozporu s dohodou o koupi nemovitosti nepředal vyčíslení zástavního věřitele o výši pohledávky.

5. Žalovaný ve svém podání ze dne 11. 7. 2022 uvádí, že předmětné vyčíslení zástavního věřitele Zájemcům nepředložil. Již tato skutečnost je sama o sobě dostatečným odůvodněním toho, že žalovaný smlouvu porušil, a odstoupení Zájemců od ní je tak potřeba akceptovat. Uvádí-li žalovaný, že dohoda stanovuje povinnost žalovaného potvrzení zástavního věřitele zajistit, nikoli dále z vlastní iniciativy předávat zúčastněným stranám, nelze s tímto souhlasit. V čl. 13 dohody bylo totiž sjednáno, že žalovaný zajistí pro Zájemce písemné potvrzení zástavního věřitele. Slovní spojení„ zajistí pro zájemce“ je potřeba nepochybně vykládat tak, že žalovaný toto potvrzení měl opatřit a současně i Zájemcům předložit, nota bene za situace, kdy se v příslušném smluvním ujednání výslovně hovoří o písemném potvrzení. Je zcela evidentní, že smyslem daného ujednání bylo, aby měl zájemce přehled o výši závazku zajištěného zástavním právem. Pouhé opatření tohoto potvrzení a nikoli i jeho předložení Zájemcům nepochybně koliduje s účelem daného ujednání. Ostatně, měl-li žalovaný příslušné potvrzení skutečně k dispozici (nutno dodat, že o tomto žalobkyni ani Zájemce nijak neinformoval), měl jemu dodané odstoupení zájemce od dohody o koupi nemovitosti rozporovat. Toto však po dobu trvání této dohody neučinil.

6. Rozporuje-li dále žalovaný formu, kterou bylo odstoupení učiněno s odkazem na § 561 zákona č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník, v platném znění, („o. z.“), nelze s tímto souhlasit. Zájemci zvolená forma právního jednání odpovídá dikci článku 14.1 dohody o koupi nemovitosti, kde bylo sjednáno, že„ (v ) eškerá komunikace smluvních stran na základě Dohody může probíhat prostřednictvím e-mailu uvedeného v čl. 1 Dohody“. Toto ujednání přitom vychází z § 559 o. z., dle něhož„ (k ) aždý má právo zvolit si pro právní jednání libovolnou formu, není-li ve volbě formy omezen ujednáním nebo zákonem“. Z § 562 odst. 1 o. z., který je lex specialis k žalovaným uváděnému § 561 o. z., pak vyplývá, že„ (p) ísemná forma je zachována i při právním jednání učiněném elektronickými nebo jinými technickými prostředky umožňujícími zachycení jeho obsahu a určení jednající osoby“. Odstoupení zájemců od dohody o koupi nemovitosti přitom tyto požadavky splňuje. Bylo učiněno z e-mailové adresy [email], která je v záhlaví dané dohody uvedena jako kontakt na zájemce, a dále je opatřeno podpisem„ [jméno] [příjmení], [číslo]“. Dané telefonní číslo je přitom v záhlaví dohody rovněž uvedeno jako kontakt na Zájemce. Jednající osoba tedy byla dostatečně určena v souladu s § 562 odst. 1 o. z. Rovněž dle § 574 o. z. platí, že„ (n) a právní jednání je třeba spíše hledět jako na platné než jako na neplatné. Z čl. 25 odst. 1 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 910/2014 ze dne 23. července 2014 o elektronické identifikaci a službách vytvářejících důvěru pro elektronické transakce na vnitřním trhu a o zrušení směrnice 1999/93/ES, 32014R0910, („ eIDAS“) vyplývá, že„ (e) lektronickému podpisu nesmějí být upírány právní účinky a nesmí být odmítán jako důkaz v soudním a správním řízení pouze z toho důvodu, že má elektronickou podobu nebo že nesplňuje požadavky na kvalifikované elektronické podpisy“. Tzv. prostým elektronickým podpisem se přitom dle čl. 3 odst. 10 eIDAS rozumí„ data v elektronické podobě, která jsou připojena k jiným datům v elektronické podobě nebo jsou s nimi logicky spojena a která podepisující osoba používá k podepsání“. Žalovaným uváděná judikatura je zastaralá (rok 2007), když pochází z doby, kdy ještě nebylo v účinnosti nařízení eIDAS.

7. Nelze souhlasit ani s argumentací žalovaného, že příslušné odstoupení Zájemců od dohody je neplatné i z důvodu, že bylo učiněno osobou, která k tomuto nebyla oprávněna. Pan [příjmení] [příjmení] v dohodě figuroval jako kontaktní osoba za Zájemce. I kdyby z jeho strany došlo k překročení zmocnění, je třeba uvést, že z § 446 o. z. vyplývá, že„ (p) řekročil-li zmocněnec zástupčí oprávnění a nesouhlasí-li s tím zmocnitel, oznámí to osobě, se kterou zmocněnec právně jednal, bez zbytečného odkladu poté, co se o právním jednání dozvěděl. Neučiní-li to, platí, že překročení schválil.“. Žádný ze Zájemců přitom odstoupení od dohody o koupi nemovitosti prostřednictvím svého zmocněnce nerozporoval. Toto tvrzení ostatně podporuje i skutečnost, že Zájemci, vědomi si toho, že od dohody odstoupili, žalovaného nevyzvali k uzavření kupní smlouvy.

8. Uvádí-li dále žalovaný, že„ (ž) alob (kyně) pochybil (a), když vyplatil (a) blokační úhradu Zájemc (ům) v rozporu s (d) ohodou a začal (a) ji vymáhat po (ž) alovaném“, nelze toto akceptovat. Jelikož dohoda o koupi nemovitosti na základě předmětného odstoupení zanikla, naplňovalo by jakékoli zadržování finančních prostředků Zájemců žalobkyní skutkovou podstatu bezdůvodného obohacení.

9. Protože žalovaný požadovanou částku dobrovolně neuhradil, požaduje žalobkyně též zákonný úrok z prodlení, a to od uplynutí 7denní lhůty stanovené předžalobní výzvou, která byla žalovanému dodána dne 14. 7. 2021.

10. Žalovaný ve svém vyjádření k žalobě učinil nesporným uzavření dohody o koupi nemovitosti s Ing. [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], jak tvrdí žalobkyně. Rovněž učinil nesporným, že žalobkyni vzniklo právo na úhradu žalované provize. K ukončení předmětné dohody nicméně došlo pouhým uplynutím času dle jejího článku 8. Nestalo se tak v souvislosti s právním jednáním Zájemců, který byl žalovanému adresován dne 7. 4. 2021 do emailové schránky. Jím Zájemci sledovali odstoupení od dohody, a to s odkazem na její čl. 13 odst. 3, tj. pro porušení povinnosti žalovaného dle čl. 13 odst. 1 bodu 13.5 dohody. Tuto svou povinnost však žalovaný splnil, když k 16. 3. 2021 měl předmětné potvrzení k dispozici a informoval o tom Zájemce i žalobkyni, byť pouze telefonicky.

11. Právní jednání Zájemců ze dne 7. 4. 2021 trpí vadou co do formy pro níž je nelze považovat za platné. Dohoda byla uzavřena v písemné formě. Rovněž předmětné právní jednání tedy mělo být učiněno v písemné formě. Tento požadavek též vyplývá z čl. 14 odst. 14. 1 předmětné dohody. Předmětnému právnímu jednání přitom chybí podstatná náležitost písemné formy, tj. podpis.

12. Za podstatnou vadu právního jednání ze dne 7. 4. 2021 lze považovat i skutečnost, že za Zájemce učinila právní jednání osoba, která k tomu nedisponovala plnou mocí. [jméno] [příjmení] byla Zájemci udělena toliko plná moc k podpisu předmětné dohody, nikoli k souvisejícím úkonům. Nadto tato plná moc pozbyla účinnosti ke dni 1. 3. 2021.

13. Zájemci platně neodstoupili od dohody o koupi nemovitosti a rovněž ani nevyzvali žalovaného k uzavření převodní smlouvy dle čl. 12 odst. 12.2 dohody. K ukončení dohody o koupi nemovitosti proto došlo plynutím času ke dni 26. 4. 2021. K uzavření převodní smlouvy tak nedošlo z důvodu na straně Zájemců. Dle čl. 5 odst. 5.2 dohody o koupi nemovitosti jsou pak oni povinni uhradit provizi žalobkyni. Ta zřejmě chybně vyhodnotila situaci a postupoval v rozporu s čl. 6 odst. 6.1 dohody o koupi nemovitosti, když blokační úhradu Zájemcům vrátila.

14. Nutno však podotknout, že svůj podíl na neuzavření převodní smlouvy nese rovněž sama žalobkyně, když v rozporu s čl. 10 odst. 10.1 nepředložila účastníkům dohody návrh převodní smlouvy, ačkoli již k 10. 3. 2021 ji přislíbila předložit.

15. Soud žalovaného na jednání dne 9. 6. 2022 poučil dle § 118a odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., Občanský soudní řád, v platném znění, („ o. s. ř.“), že neunáší břemeno důkazní, pokud jde o splnění povinnosti zajistit Zájemcům písemné potvrzení banky dle článku 13.5 dohody o koupi nemovitosti s tím, že zajištění tohoto podkladu tak, aby zájemci v dané lhůtě byli o jeho zajištění a jeho obsahu spraveni, soud považuje za podmínku konstatování, že k nerealizaci koupě došlo z důvodu na straně Zájemců. Žalovaný na to ve svém podání ze dne 11. 7. 2022 výslovně potvrdil, že k takovému předání nedošlo.

16. Byl zjištěn následující skutkový stav: Mezi žalovaným a Zájemci byla za účasti žalobkyně dne 26. 2. 2021 uzavřena dohoda o koupi nemovitosti. Na základě toho došlo ke splnění podmínek pro vznik nároku žalobkyně na provizi, která je předmětem tohoto řízení. (nesporné skutečnosti, viz též kopie dohody o koupi nemovitosti ze dne 26. 2. 2021)

17. Uvedená dohoda o koupi nemovitosti byla dle svého článku 8 uzavřena na dobu určitou do 26. 4. 2021. Dle odst. 5.2 dohody o koupi nemovitosti ve spojení s článkem 7 téže dohody platí, že pokud k uzavření kupní smlouvy nedojde z důvodu na straně Zájemců, příp. jejich vinou dojde k odstoupení žalovaného od kupní smlouvy či jinému ukončení kupní smlouvy, zavazují se Zájemci místo žalovaného uhradit žalobkyni provizi za obstarání příležitosti k uzavření kupní smlouvy s žalovaným ve výši 435 000 Kč (viz kopie dohody o koupi nemovitosti ze dne 26. 2. 2021)

18. Dle odst. 13.5 dohody o koupi nemovitosti se žalovaný zavázal nejpozději do 4 týdnů od podepsání této dohody o koupi nemovitosti zajistit pro Zájemce písemné potvrzení zástavního věřitele ([právnická osoba]), jímž by tento bankovní ústav vyslovil souhlas s předčasným splacením zbývající části úvěru a zároveň by se zavázal vydat potvrzení o zániku zástavních práv (zapsaných v katastru nemovitosti pod č. [spisová značka]) za účelem jejich výmazu z katastru nemovitostí poté, kdy mu bude pohledávka zajištěná výše uvedenými zástavními právy zcela splacena („ Potvrzení"). (viz kopie dohody o koupi nemovitosti ze dne 26. 2. 2021)

19. Žalobkyně vyzvala žalovaného k úhradě žalované částky dopisem svého právního zástupce ze dne 12. 7. 2021, který byl žalovanému doručen prostřednictvím jeho právního zástupce dne 14. 7. 2021. Žalovanému přitom byla poskytnuta lhůta k úhradě daného dluhu v délce sedmi dnů od doručení posledně uvedeného dopisu. (kopií předžalobní výzvy ze dne 12. 7. 2021 a informace k zásilce [anonymizováno])

20. Z ostatních provedených důkazů nezjistil soud nic rozhodného pro posouzení skutkového stavu. Uvedené důkazy hodnotil soud jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti, přičemž má za to, že prokazují zjištěný skutkový stav a další dokazování by již bylo v rozporu se zásadou rychlosti a hospodárnosti řízení.

21. Podle § 3 odst. 2 písm. d) o. z. daný slib zavazuje a smlouvy mají být splněny.

22. Dle § 1785 o. z. se smlouvou o smlouvě budoucí nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.

23. Soud byl při svém rozhodování veden následujícími úvahami: Mezi účastníky v zásadě není sporné, že nárok žalobkyně na předmětnou provizi 435 000 Kč vznikl, jak tato tvrdí. Není ani sporné, že k její úhradě byl původně zavázán žalovaný. Spor se vede toliko o to, zda tato povinnost následně přešla dle odstavce 5.2 dohody o koupi nemovitosti na Zájemce. Uvedené ujednání se uplatní pouze, pokud ke konečné realizaci zamýšlené koupě nedojde z důvodů na straně Zájemců. Povinnost k úhradě provize jim tak v podstatě vzniká jako důsledek nedostatků na jejich straně, kterou vedou ke zmaření transakce.

24. Žalovaný takovéto nedostatky spatřuje v tom, že ho Zájemci nevyzvali k uzavření realizační kupní smlouvy a doba platnosti dohody o koupi nemovitosti tak marně uplynula, aniž došlo k realizaci jejího předmětu. Takováto argumentace by byla opodstatněnou pouze za předpokladu, že sám žalovaný nebyl v prodlení s plněním svých povinností potřebných k zajištění nezbytných předpokladů k realizaci koupě.

25. Za situace, kdy sám žalobce připouští, že Zájemců nedoložil Potvrzení, (viz bod 15 odůvodnění tohoto rozsudku) tito neměli zajištěno, že nabydou do svého vlastnictví předmětnou nemovitost bez právní vady v podobě zástavního práva úvěrující banky žalovaného. Požadovat po nich za daných okolností, aby přesto žalovaného vyzývali k realizaci koupě, se soudu jeví jako neúnosné a jdoucí proti smyslu dohody o koupi nemovitosti jako takové.

26. V tomto kontextu je irelevantní, zda Zájemci od dohody o koupi nemovitosti platně odstoupili nebo zda tato zanikla uplynutím doby, na kterou byla sjednána a po kterou Zájemci marně čekali na splnění předpokladů realizace koupě žalovaným (předložení Potvrzení). Stejně tak je za daných okolností irelevantní, zda žalobkyně žalovanému a Zájemcům předložila návrh kupní smlouvy (viz bod 14 odůvodnění tohoto rozsudku), když vinou žalovaného nebyly připraveny podmínky pro její podpis. Lze tak bez dalšího uzavřít, že předpoklady uplatnění odstavce 5.2 dohody o koupi nemovitosti nebyly splněny a žalovaný zůstal po celou dobu jediným povinným k úhradě provize žalobkyně.

27. Pokud se jedná o žalované příslušenství v podobě zákonného úroku z prodlení, vycházel soud ze zjištění, že žalobkyní poskytnutá 7denní lhůta (viz bod 19 odůvodnění tohoto rozsudku) marně uplynula dnem 21. 7. 2021. Následujícího dne proto začaly k žalované pohledávce přirůstat úroky z prodlení.

28. S ohledem na výše uvedené soud žalobě ve výroku I. tohoto rozsudku v plném rozsahu vyhověl.

29. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud ve výroku II. tohoto rozsudku podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 105 149,20 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 17 400 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, („a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 435 000 Kč sestávající z částky 10 060 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., z částky 10 060 Kč za výzvu k plnění se základním skutkovým a právním rozborem předcházející návrhu ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 12. 7. 2021, z částky 10 060 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 21. 9. 2021, z částky 10 060 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 8. 6. 2022, z částky 10 060 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 9. 6. 2022, z částky 10 060 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 9. 8. 2022 a z částky 10 060 Kč za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. ze dne 27. 10. 2022 včetně sedmi paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 72 520 Kč ve výši 15 229,20 Kč.