64 C 128/2016

Plný text

: Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl soudkyní JUDr. Enikö Machovou Ph.D. v právní věci žalobce: právnická osoba , IČO , se sídlem adresa , obec a číslo , zast. údaje o zástupci proti žalovanému: právnická osoba , IČO , se sídlem adresa , obec a číslo , zast. anonymizováno jméno příjmení , se sídlem adresa , obec a číslo , o přezkum oprávněnosti výpovědi

I. Žaloba, že výpověď z nájemní smlouvy uzavřené dne [datum] mezi žalobcem a žalovaným, jejímž předmětem je pronájem nebytových prostor v budově [adresa] na adrese [adresa] [obec] [část obce], obec Praha, zapsané v katastru nemovitostí na LV [číslo] vedeném Katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha, není oprávněná, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému náklady řízení ve výši 28 500 Kč, k rukám právního zástupce žalovaného do tří dnů od právní moci rozsudku. Žalobce dne [datum] doručil soudu návrh, jímž se domáhal přezkumu oprávněnosti výpovědi žalovaného ze dne [datum]. Tvrdil, že žalovaný je výlučným vlastníkem pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba, dům [adresa] k.ú. [obec] – [část obce], na adrese [ulice a číslo]. Účastníci dne [datum] uzavřeli písemnou nájemní smlouvu, na základě které žalovaný jako pronajímatel přenechal žalobci do užívání nebytové prostory blíže specifikované o celkové ploše 1 043,18 m2 a smlouva byla uzavřena na dobu určitou, do [datum]. Tvrdil dále, že dne [datum] doručil žalovaný žalobci výpověď této smlouvy. Proti předmětné výpovědi žalobce podal námitky dne [datum] podle ust. § 2314 zákona č. 89/2000 Sb., občanský zákoník (dále jen NOZ). Uvedl dále, že důvody výpovědi nebyly pravdivé. Žalovaný ve výpovědi uvedl, že žalobce byl s úhradou nájemného, které bylo splatné ke dni [datum], v prodlení. Žalobce však dne [datum] zjistil, že žalovaný zablokoval východ, který vedl k nebytovým prostorům, které měl užívat na základě nájemní smlouvy. Žalobce byl nucen okamžitě činnost provozovaného klubu omezit a uzavřít. Žalobce pak byl nucen uplatnit slevu z nájemného a uplatnit nároky z titulu náhrady škody, protože nemohl užívat pronajaté prostory ke smluvenému účelu. Tvrdil dále, že předmětná výpověď je neplatná a účelová. Poukazoval na to, že žalovaný opakovaně porušoval své povinnosti vyplývající z nájemní smlouvy, narušoval užívání předmětných prostor, vypínal ústřední elektrické jističe, vyvíjel fyzický a psychický nátlak na jeho zaměstnance, dokonce v březnu 2016 násilím vnikl do pronajatých prostor a tyto žalobci znepřístupnil. V žalobě tvrdil, že od doručení jeho námitky, žalovaný výpověď nevzal zpět a proto se domáhá přezkumu oprávněnosti výpovědi dle ust. § 2314 odst. 3 NOZ. Žalovaný navrhoval zamítnutí žaloby. Tvrdil, že tvrzení uvedená v žalobě neuznává. Výpověď daná žalovanou stranou byla důsledkem soustavného porušování nájemní smlouvy žalobcem a systematického neplnění jeho povinností, zejména se jednalo o prodlení v placení nájemného a služeb, neprovádění povinné revize a servisních prohlídek zařízení, přenechání nebytových prostor třetí osobě bez souhlasu žalovaného atd. Tvrzení žalobce o nemožnosti užívání prostor jsou smyšlená a nepodložená, jednání žalobce je účelové a míří na osobu jednatele žalované společnosti. Žalovaný dále vznesl námitku nedostatku své pasivní legitimace v řízení s poukazem na to, že mu není znám subjekt označený v žalobě s identifikačním [číslo] poukazoval na to, že žalobce své námitky doručil žalovanému dne [datum], po uplynutí zákonem stanovené lhůty v § 2314 odst. 1 NOZ a jeho právo tak o soudní přezkum oprávněnosti výpovědi zaniklo podle ust. § 2314 odst. 2 NOZ. Po provedeném dokazování soud zjistil následující skutkový stav. Z písemné nájemní smlouvy ze dne [datum] soud zjistil, že žalobce jako nájemce a žalovaný jako pronajímatel uzavřely písemnou nájemní smlouvu, jejímž předmětem byly nebytové prostory v přízemí budovy [adresa], parc. [číslo] v k.ú. [obec] – [část obce], na adrese [adresa žalované], nebytové prostory v mezaninu budovy o celkové výměře [výměra], nebytové prostory v prvním suterénu budovy o celkové výměře [výměra] a ve druhém suterénu budovy o celkové výměře [výměra]. Pronajímatel se smlouvou zavázal přenechat nájemci do užívání předmětné prostory pro provozování stravovacího zařízení. Předmětem podnikání, které měl nájemce provozovat v nebytových prostorách, byla hostinská činnost. V písemné smlouvě účastníci ujednali nájem na dobu určitou od [datum] do [datum]. Ujednaly cenu nájmu s právem pronajímatele zvýšit nájemné každoročně podle roční míry inflace za předcházející kalendářní rok měřené indexem spotřebitelských cen (inflace). Nájemce se dále zavázal platit smluvně pronajímateli úhradu za nájemné a služby měsíčně, vždy do 20. dne předcházejícího měsíce na uvedený účet vedený u [anonymizováno] a to na základě daňového dokladu. V bodě V. této smlouvy účastníci ujednali ukončení nájmu a to buď odstoupením od smlouvy, nebo výpovědí ze zákona, nebo smluvně dohodnutých důvodů a písemnou dohodou smluvních stran. V bodu V. 5 účastníci ujednali, že pronajímatel i nájemce jsou oprávněni vypovědět tuto smlouvu z důvodů stanovených v zákoně číslo 116/1990 Sb. a pronajímatel je dále oprávněn smlouvu vypovědět v případě, že nájemce celkem třikrát se dostane do prodlení s úhradou nájemného delší 7 dnů v průběhu jednoho kalendářního roku a v případě, že nájemce se dostane do prodlení s úhradou nájemného delšího 21 kalendářních dnů a v případě, že během 7 dnů od doručení výzvy pronajímatele nedoplnil depozitum v souladu se smlouvu. V závěrečném ujednání účastníci ujednali, že smlouva může být doplňována pouze písemnou dohodou smluvních stran a že stanou-li se některá ustanovení této smlouvy neplatná či neúčinná, nedotýká se to ostatních ustanovení této smlouvy, která zůstávají platná a účinná. Mezi účastníky nebylo sporné, že žalovaný smlouvu uzavíral jako pronajímatel a vlastník nemovitostí, a žalobce jako nájemce. Z písemné výpovědi ze dne [datum] soud dále zjistil, že žalobci dle jeho tvrzení dne [datum] byla doručena výpověď žalovaného v písemné formě. Z písemné výpovědi nájemní smlouvy ze dne [datum] soud dále zjistil, že pronajímatel v souladu s nájemní smlouvou vypovídá nájem, jelikož v průběhu trvání nájmu žalobce soustavně a opakovaně porušoval nájemní smlouvu, jednak proto, že se třikrát dostal do prodlení s úhradou nájemného po dobu delší než 7 dnů, nájemné za [anonymizována dvě slova] [rok] splatné dne [datum] uhradil [datum], dále nájemné za [anonymizováno] [rok] splatné [datum] uhradil dne [datum] a nájemné za [anonymizováno] [rok] splatné [datum] dne [datum] a z důvodu, že v rozporu s nájemní smlouvou umístil bez přechozího projednání a souhlasu pronajímatele reklamní zařízení na fasádu budovy. V rozporu se svým závazkem vyplývajícím z nájemní smlouvy též nepředložil rozvrh revize zařízení a tyto revize neprováděl, uvedená skutečnost mezi účastníky sporná nebyla. Z opisu podacího lístku k přepravě [právnická osoba] a z opisu dodejky soud dále zjistil, že výpověď byla předána k přepravě dne [datum]. Z dopisu ze dne [datum] a z opisu podacího lístku k přepravě [právnická osoba] ze dne [datum] soud dále zjistil, že žalobce reagoval na výše uvedenou výpověď žalovaného ze dne [datum] (zřejmě 2016) a shledal jeho výpověď za neplatnou, jelikož mezi účastníky byl dohodou o narovnání narovnán závazek nájemce k úhradě nájemného za [anonymizováno] [rok] a v případě prodlení s úhradou nájemného splatného dne [datum] namítal, že pronajímatel pro nájemce nezajistil nerušený výkon jeho nájemních práv. Uvedl, že v rozporu s nájemní smlouvou a NOZ, žalovaný nezajistil nejen užívání předmětu nájmu, ale i opakované porušoval dobré mravy, především ze strany společníka společnosti pronajímatele, včetně napadení zaměstnanců nájemce a fyzického a psychického nátlaku. Žalobce sdělil pronajímateli, že jeho výpověď považuje za nedůvodnou a neplatnou a že uplatní své nároky na určení neplatnosti výpovědi na vrácení bezdůvodného obohacení, nároky z titulu náhrady majetkové i nemajetkové újmy. Soud hodnotil provedené důkazy v souladu s ust. § 132 o.s.ř. podle své úvahy, a to každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti, přitom pečlivě přihlížel ke všemu, co vyšlo za řízení najevo, včetně toho, co účastníci uvedli. Uzavírá následující skutkový stav. Účastníci uzavřeli dne [datum] písemnou nájemní smlouvu, jejímž předmětem byly nebytové prostory v přízemí budovy [adresa], parc. [číslo] v k.ú. [obec] – [část obce], na adrese [adresa žalované], nebytové prostory v mezaninu budovy o celkové výměře [výměra], nebytové prostory v prvním suterénu budovy o celkové výměře [výměra] a ve druhém suterénu budovy o celkové výměře [výměra]. Za účinnosti smlouvy dne [datum] obdržel žalobce od žalovaného výpověď této nájemní smlouvy a jako vypovídaná strana, dne [datum] vznesla písemné námitky proti této výpovědi a následně až dne [datum] byla soudu podána žaloba o přezkum oprávněnosti této výpovědi. Výpověď nebyla vzata zpět. <i>Podle ust. § 2314 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (NOZ), vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. Podle ust. § [číslo] odst. 2, nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. Podle ust. § [číslo] odst. 3, vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi. Podle ust. § [číslo] odst. 1, nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.</i> S poukazem na výše uvedené soud uzavírá, že s ohledem na ust. § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (NOZ) je třeba věc posoudit podle současné právní úpravy (účinné od 1. 1. 2014) a že předmětem soudního přezkumu byla otázka přezkumu oprávněnosti výpovědi dle ust. § 2314 odst. 3 NOZ, jehož se žalobce domáhá. Právně významné okolnosti o existenci nájemného vztahu, výpovědi nájmu ze strany žalovaného a písemné námitce žalobce proti této výpovědi sporné nebyly. Výpověď nájemní smlouvy byla doručena žalobci dne [datum], a ve lhůtě stanovené v ust. § 2314 odst. 1 NOZ (tj. do [datum]) žalobce dne [datum] vznesl námitky proti této výpovědi. Žalovaný však do jednoho měsíce ode dne [datum] svou výpověď nevzal zpět a neuznal tak ani neoprávněnost své výpovědi. Žalobce v souladu s ust. § 2314 odst. 3 NOZ měl tak právo u soudu žádat přezkum oprávněnosti výpovědi, do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi (tj. do [datum]). Nejvyšší soud v řadě svých rozhodnutí (srov. např. rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, sp. zn. 26 Cdo 5461/2017, sp. zn. 26 Cdo 649/2018, sp. zn. 26 Cdo 1509/2019) zdůraznil, že žaloba upravená v § 2314 NOZ je specifickou žalobou, definovanou v hmotněprávním předpise, jíž se může vypovídaná strana ve lhůtě tam stanovené bránit proti oprávněnosti výpovědi, a to jak ve vztahu k naplněnosti výpovědního důvodu, tak i neplatnosti a zdánlivosti výpovědi, žalobce nemusí v řízení prokazovat naléhavý právní zájem, a že nezbytnou podmínkou pro uplatnění žaloby na přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem je podání námitek. Z ustálené judikatury Nejvyššího soudu se také podává, že ust. § 2314 NOZ brání tomu, aby naplněnost výpovědního důvodu uplatněného ve výpovědi byla posuzována v jiném řízení (a to i jako otázka předběžná); na rozdíl od neplatnosti či zdánlivosti právního jednání (výpovědi z nájmu), k nimž soud přihlédne kdykoliv. Otázka naplněnosti uplatněného výpovědního důvodu je tak definitivně vyřešena buď rozhodnutím soudu v řízení podle ust. § 2314 odst. 3 NOZ, nebo v důsledku nečinnosti stran, které možnosti podat tuto žalobu nevyužily. Jelikož ust. § 2314 NOZ je ustanovením dispozitivním a účastníci její aplikaci smluvně nevyloučili, a protože žalobce výslovně její aplikaci požaduje, soud uzavírá, že s ohledem na skutečnost, že žaloba byla soudu podána dne [datum], po uplynutí hmotněprávní lhůty stanovené v § 2314 odst. 3 NOZ, jeho právo k žádat o přezkum oprávněnosti zaniklo ke dni [datum] a soudu nezbývá nic jiného než žalobu zamítnout. Z uvedeného důvodu soud nehodnotil okolnosti o naplnění výpovědního důvodu a důkazy k této skutečnosti provedené [datum], [datum] a [datum] z důvodu nadbytečnosti a procesní ekonomie. Zamítl též návrh na doplnění dokazování výslechem svědka. O náhradě nákladů řízení ve vztahu mezi účastníky soud rozhod podle ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. tak, že přiznal žalovanému, jež byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení, představující náklady zastoupení advokátem, kterému náleží odměna dle § 9 odst. 3 a § 7 vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátní tarif za 10 úkonů právní služby po částce ve výši 2 500 Kč z tarifní hodnoty ve výši 35 000 Kč za 10 úkonů právní služby dle § 11 vyhl. (převzetí a příprava právního zastoupení, vyjádření ze dne [datum], [datum], [datum] a účast na jednání dne [datum], [datum], [datum], [datum], [datum], [datum]) ve výši 25 000 Kč dále pak režijní paušál za 10 úkonů po 300 Kč dle § 13 odst. 3 vyhl. ve výši 3 000 Kč celkem ve výši 28 500 Kč. Náhradu nákladů řízení je pak žalobce povinen zaplatit žalovanému do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku (§ 160 odst. 1 o.s.ř.) k rukám právního zástupce žalovaného, který je advokátem (§ 149 odst. 1 o.s.ř.).