64 C 20/2016

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl samosoudkyní JUDr. Enikö Machovou, Ph.D., ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem údaje o zástupci pro: přezkum oprávněnosti výpovědi

I. Soud určuje, že výpověď žalované ze dne 19.10.2015 je neoprávněná.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce 54 820 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám právního zástupce žalobkyně.

1. Žalobkyně dne 5.2.2016 podal soudu návrh, jímž se domáhala přezkumu oprávněnosti výpovědi žalované dle ust. § 2314 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., (občanský zákoník, dále jen o.z.). Tvrdila, že je výlučným vlastníkem nemovitosti, a to pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je i budova [adresa] v katastrálním území Nové Město, obec Praha. Žalobkyně jako pronajímatel a žalovaná, jako nájemce, uzavřeli dne 31.7.2013 nájemní smlouvu, jejímž předmětem byly nebytové prostory v prvním patře budovy, a to kancelář o výměře 26,22 m2 s příslušenstvím, kuchyňka o výměře 3,57 m2 a sociální zařízení o výměře 3,85 m2, celkem 33,64 m2. K nájemní smlouvě účastníci uzavřeli dodatek dne 21.8. 2013 a dne 2.9.2013 Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou od 1.9.2013 do 31.12. 2022 a nájemné bylo stanoveno dohodou. V souladu s nájemní smlouvou, žalovaná složil depozit ve výši 83 500 Kč na účet žalobkyně. Dne 21.10.2015 obdržela od žalované výpověď nájemní smlouvy. Ve smyslu ust. § 2314 odst. 1 o.z., jako vypovídaná strana, dne 3.11.2015 vznesla písemné námitky proti této výpovědi. V projednávané věci namítala neurčitost výpovědi a okolnost, že výpovědní důvod neodpovídá žádnému z důvodů uvedených v ust. § 2308 o.z. Žalobkyně poukazovala dále na to, že stav předmětu nájmu byl žalované při uzavření nájemní smlouvy znám, a z písemné komunikace mezi účastníky vyplývalo, že ke dni podání námitek proti výpovědi dlužila na nájemném a službách též žalobkyni částku 294 431 Kč.

2. Žalovaná navrhovala zamítnutí žaloby. Tvrdila, že tvrzení uvedená v žalobě nejsou pravdivá a jsou zavádějící. Uvedla, že účastníci uzavřeli nájemní smlouvu i dne 2.10.2012. Z uvedeného důvodu pak se v roce 2013 dohodli na pronájmu kancelářských prostor ve stejné budově. Nesporovala, že účastníci uzavřeli předmětnou nájemní smlouvu dne 31.7.2013, včetně jejich dodatků, jejímž předmětem byl pronájem kancelářských prostor v prvním patře předmětné budovy. Poukazovala na to, že v nájemní smlouvě se účastníci řádně dohodli na výpovědních důvodech a odchýlili se od dispozitivní úpravy podle o.z. Vzhledem k tomu, že pronajaté prostory nebylo možné užívat ke smluvenému účelu, a žalobkyně nezabezpečil pro žalovanou plný a nerušený výkon práv, byla žalobkyni ze strany žalované doručena dne 21.10.2015 předmětná výpověď. K důvodům ukončení nájmu uvedla, že tyto prostory žalovaná nemohla využívat ke smluvenému účelu a že předmět nájmu ze strany žalované nebyl užíván pro nemožnost.

3. Rozsudkem ze dne 11.1.2021, č.j. 64C 20/2016-218 soud návrh na určení, že výpověď žalované je neoprávněná, zamítl. Rozhodnutí soudu napadla odvoláním žalobkyně a namítala nesprávné právní posouzení věci v předběžné otázce, o včasnosti podání žaloby v souladu s ustanovením § 2314 odst. 3 o.z. Usnesením ze dne 9.2.2022, č.j. 91Co 386/2021-244 Městský soud v Praze zrušil rozsudek soudu I. stupně a věc vrátil soudu k dalšímu řízení. Ve svém rozhodnutí uzavřel, že předmětná výpověď nájemce byla pronajímateli doručena dne 9.11.2015 a lhůta pro zpětvzetí výpovědi podle hypotézy právní normy tak počala běžet od 10.11.2015 a skončila dnem 9.12.2015. Dvouměsíční lhůta od tohoto data počítaná pak nemohla skončit před dnem 9.2.2016, když ve věci žaloba byla soudu podána dne 5.2.2016. Závěrem konstatoval, že v projednávané věci žalobkyně má právo v soudním řízení na přezkum oprávněnosti výpovědi žalované.

4. Po provedeném a doplněném dokazování soud zjistil mezi účastníky nesporný skutkový stav.

5. Dne 31.7.2013 uzavřeli účastníci písemnou nájemní smlouvu jejímž předmětem byly nebytové prostory nacházející se v prvním patře objektu [adresa], parc. [číslo] v k. ú. [obec] [část obce], na adrese [adresa žalobkyně a svědka]. Žalobkyně se jako pronajímatelka v této smlouvě zavázala přenechat nebytové prostory o celkové výměře 33,64 m2, do užívání žalované jako nájemkyni, pro kancelářskou činnost. Z obsahu samotné nájemní smlouvy dále vyplývá, že uvedené prostory byly ve stavu způsobilém ke smluvenému užívání. Účastníci dále ve smlouvě sjednali nájemné dohodou a ujednali, že úhradu za služby bude nájemce platit ročně vždy k 15.8 předcházejícího roku, na specifikovaný účet dle daňového dokladu vystaveného pronajímatelem. Účastníci ve smlouvě sjednali, že nejpozději do pěti dnů ode dne podpisu smlouvy žalovaná, jako nájemce, složí na účet pronajímatele vratný depozit ve výši 98 144 Kč, který bude použit k úhradě nákladů vynaložených na uvedení pronajatých nebytových prostor do původního stavu v případě poškození nebo v případě ukončení nájemního vztahu k úhradě případných smluvních pokut, vzniklých nedoplatků na nájemném a úhradách za plnění spojená s nájmem. Účastníci dále ujednali, že nájem může být ukončen odstoupením od smlouvy výpovědí nebo písemnou dohodou smluvních stran. Součástí smlouvy byly dále přílohy, mimo jiné fotodokumentace a plány nebytových prostor. Z dodatku [číslo] této smlouvy dále vyplývá, že účastníci dne 21.8.2013 ujednali dodatek k uvedené nájemní smlouvě a doplnili, že pronajímatel je oprávněn vstupovat do nebytových prostor za účelem oprav a pravidelné údržby servisu, který je ve vlastnictví pronajímatele a nachází se v nebytových prostorách. Účastnící dne 2.9.2013 ujednali dodatek [číslo] o nahrazení původní smlouvy o ujednání ukončení nájmu a to tak, že nájem může být ukončen výpovědí nebo písemnou dohodou smluvních stran. V ujednání upřesnili, že pronajímatel i nájemce jsou oprávněni vypovědět tuto smlouvu pouze v případech uvedených v čl. 9 zákona č. 116/1990 Sb., v platném znění a výpovědní lhůta se sjednává na tři měsíce, a začíná běžet dnem doručení doporučeného dopisu nebo dnem předání výpovědi druhé smluvní straně. Výše uvedené mezi účastníky sporné nebylo a vyplývá to ze smlouvy ze dne 31.7.2013, z dodatku [číslo] dodatku [číslo] k uvedené smlouvě.

6. Z předávacího protokolu ze dne 30.8.2013 soud dále zjistil, že společnost žalobkyně, dle výše uvedené písemné smlouvy, předává kancelářské prostory v prvním patře žalované a že uvedené prostory jsou ve stavu způsobilém ke smluvenému užívání. Svým podpisem na uvedené listině zástupce žalované potvrdil, že byl seznámen se stavem zařízení, jeho funkčností a převzal klíče od vstupu do budovy a ke vstupním dveřím do kanceláře.

7. Z písemné výpovědi nájemní smlouvy ze dne 19.10.2015 vyplývá, že žalovaná písemně vypověděla nájemní smlouvu uvedenou výše ze dne 31.7.2013, a uvedená výpověď byla doručena žalované dne 21.10.2015. Uvedené skutečnosti mezi účastníky sporné nebyly. V písemné výpovědi žalovaná uvedla důvod, že přes opakované přísliby, žalobkyně nezajistila žalované nerušené užívání kanceláře k jejímu účelu, že bezprostředně přiléhající prostory jsou užívány jako kuřárna pro celou budovu, a v místě se pravidelně shromažďuje značné množství osob.

8. Z námitky žalobkyně ze dne 3.11.2015 vyplývá, že dopisem z uvedeného data doručeného žalované dne 3.11.2015, reagovala na výpověď nájemní smlouvy ze dne 31.7.2013, která jí byla doručena v souladu s ust. § 2314 odst. 1 o.z. V námitkách sdělila žalované, že v souladu s ustanovením § 2310 o.z. musí být uvedeny ve výpovědi výpovědní důvody, jinak je výpověď neplatná. Namítala, že výpovědní důvod je po formální stránce neurčitý a zavádějící, neboť neodpovídá žádnému z důvodů uvedených v ust. § 2308 o.z., a že tvrzení ve výpovědi se nezakládají na pravdě. Žalobkyně považoval výpověď nájemní smlouvy za neoprávněnou a jednání žalované jako účelové, jehož cílem bylo se vyhnout placení nájemného a služeb. Zároveň upozornila žalovanou na uplatnění zadržovacího práva k movitým věcem, které se nacházejí v předmětných prostorách, za účelem zajištění splatného dluhu.

9. Z listin spisu Obvodního soudu pro Prahu 1, sp. zn. 64C 128/2016, a to ze žaloby ze dne 24.6.2016, z vyjádření k žalobě, z protokolu o jednání konaného dne 19.8.2019, z rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 1 ze dne 11.1.2021, č.j. 64C 128/2016-181 a z rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 23.9.2021, č.j. 53Co 207/2021-214 vyplývá, že žalovaná se žalobou podanou soudu dne 30.6.2016 domáhala proti žalobkyni přezkumu oprávněnosti její výpovědí ze dne 28.2.2016, v níž uvedla, že se přezkumu domáhá jako nájemce nebytových prostor v předmětné nemovitosti na základě nájemní smlouvy ze dne 2.10.2012, o celkové ploše 1 043,18 m2, kdy nájemní smlouva byla mezi účastníky uzavřena na dobu určitou do 31.12.2022. Výpovědním důvodem žalobkyně v uvedeném řízení bylo opakované porušení povinností ze strany nájemce, tedy žalované, protože byla v prodlení s úhradou nájemného od května 2014. Účelem pronájmu uvedených prostor podle smlouvy uzavřené mezi účastníky dne 2.10.2012 byla hostinská činnost žalované. V uvedeném řízení žalovaná tvrdila účelovost výpovědi a nepravdivost výpovědního důvodu žalobkyně. Namítala, že žalobkyně dne 20.12.2015 zablokovala požární východ, který vedl nebytovým prostorám v suterénu a že byla nucena okamžitě omezit provoz klubu a nemohla proto užívat pronajaté prostory ke smluvenému účelu. Nájemní vztah mezi účastníky zanikl uplynutím výpovědní lhůty k těmto prostorám. Soud žalobu pro opožděnost zamítl a rozhodnutí soudu I. stupně bylo odvolacím soudem potvrzeno, nabylo tak právní moci.

10. Z výpovědi [titul] [celé jméno svědka], dále vyplývá, že společnost žalované měla záměr v předmětných prostorách provozovat podnikatelskou činnost a problémy s pronajímatelem nastaly již v roce 2014. Svědek měl zastupovat společnost žalované v jednání s pronajímatelem. Uvedl, že v předmětných prostorách žalovaná provozovala restauraci a že do nemovitosti investovala desítky milionů korun. Sám též připravoval předmětnou výpověď žalované, která se týkala kanceláře. Mezi účastníky šlo o velmi rozsáhlý spor, a časté incidenty. Předmětnou výpověď v této věci připravoval, protože nevěděl, jak se bude vyvíjet vztah mezi jednatelem společnosti žalobkyně a žalované, tedy mezi panem [příjmení] a [anonymizováno]. Žalovanou rovněž poučil, jak má zformulovat předmětnou výpověď. Svědek dále uvedl, že předmětem podnikání žalované byly do roku 2012 telekomunikace a poskytování telekomunikačních služeb. Pak se statutární zástupce žalované rozhodl investovat své peníze do rekonstrukce předmětné nemovitosti a do klubu.

11. Z výpovědi [jméno] [celé jméno svědka] dále vyplývá, že v předmětném období podané výpovědi byla zaměstnankyní žalované, ale byla na dovolené. Vykonávala pro žalovanou činnost provozního, starala se o chod klubu, který byl v předmětné nemovitosti. Klub byl čtyřpatrový, do zaměstnání měla nastoupila v roce 2016, kdy v podstatě již pronajímatel zatarasil hlavní vchod do klubu. Svědkyně dále uvedla, že po dovolené se již do práce nevrátila, a že v předmětných prostorách měla své osobní věci, které se jí nikdy nevrátily. Uvedla, že ze začátku klub žalované dobře fungoval, ale majitel jim začal dělat problémy, vypínal elektřinu, vodu.

12. Z výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení] dále vyplývá, že je jednatelkou společnosti, která měla své sídlo v předmětné nemovitosti. Majitel nemovitosti v [anonymizována dvě slova], pro ni a její zaměstnance nabízel další možnosti pronájmu kanceláře. Mělo se jednat o kancelář v prvním patře. V té době v této kanceláři byly tři stolky a kuchyňský kout se záchodem. Svědkyně též uvedla, že s pronajímatelem byla uzavřena písemná nájemní smlouva k této kanceláři, konkrétní okolnosti o ujednání této písemné smlouvy neuvedla. Neuvedla soudu jasně, určitě, srozumitelně kým konkrétně mělo být jednáno o uzavření této smlouvy.

13. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] dále vyplývá, že jeho společnost zajišťovala pro žalobkyni správu nemovitostí na adrese [ulice a číslo]. Osobně proto jednal i s jednatelem společnosti pronajímatele, panem [příjmení]. Firma zajišťovala technickou správu a údržbu nemovitosti. Svědek též uvedl, že v pronajatých prostorách žalovaná prováděla různé rekonstrukce, měnila interiér. Byl tam i klub. K předmětným prostorám kanceláře uvedl, že v kanceláři se rekonstrukce neprováděla, ta byla zrekonstruována, a že v kanceláři byla kuchyňská linka. Kancelář, kterou využívala žalovaná, byla i klimatizovaná. Dále uvedl, že v prvním patře byla i terasa, kde byl vyhrazen kuřácký prostor. Na terase byla dřevěná podlaha, nějaké stolky, květináče a pergola. V prvním patře, kde byla terasa vyhrazena pro kuřáky, byly tři kanceláře. Svědek uvedl, že žalovaná kancelář užívala jako sklad nábytku nebo pro skladování jiných věcí. Osobně viděl v prostorách hromadu nábytku, nějaký spacák, matrace. Svědek uvedl, že společnost žalované v nemovitosti pronajímala i další prostory, provozovala tam i restauraci.

14. Z výpovědi svědka [jméno] [celé jméno svědka] vyplynulo, že svědek byl správcem předmětné nemovitosti. Svědek uvedl, že terasa sloužila všem nájemcům a byla využívána pro kouření. Svědek se vyjádřil, že předmětné kancelářské prostory měly vstup z budovy a že z předmětných prostor dělal fotodokumentaci v roce 2015.

15. Z výpovědi svědka [celé jméno svědka] vyplynulo, že dělal provozního žalované společnosti. Svědek uvedl, že v předmětné nemovitosti žalovaná měla restauraci, bar, i VIP restauraci, která fungovala asi do srpna 2015. K předmětným prostorám kanceláře svědek uvedl, že žalovaná společnost měla pronajatou i kancelář, kde byla předsíňka s kuchyňkou, ze které byla vidět terasa. Uvedl, že za jeho období výkonu správy nemovitostí, do těchto prostor nikdo nechodil, nikoho tam neviděl, v podstatě tam nic nebylo, pouze nějaké základní vybavení a nějaký počítač. Společnost žalované měla vlastní firmu a vlastní kancelář někde v [ulice] [anonymizováno].

16. Z výpovědi [titul] [celé jméno svědka] vyplývá, že v předmětné nemovitosti pronajímá kancelářské prostory od roku 2006. Uvedl, že v předmětné nemovitosti fungovala v minulosti diskotéka a restaurace. Jeho nájemní vztah funguje standardně. V současné době pronajímá kancelář v prvním patře, která sousedí s terasou, kde na oknech i dveřích kanceláře jsou mříže.

17. Z výpovědi jednatele společnosti žalované do 19.4.2016, [celé jméno svědka] dále vyplývá, že předmětné nemovitosti společnost žalované chtěla využít pro investice, včetně provozu klubu. Společnost měla dvě luxusní restaurace a v přízemí nemovitosti se rekonstruovaly i další prostory. V podstatě žalovaná za dobu pronájmu zrekonstruovala 4 patra v předmětné nemovitosti. Podnikání žalované v předmětné nemovitosti začalo již v roce 2012. Společnost chtěla tedy v prostorách podnikat, ale pak začal mezi účastníky spor, protože žalobkyně chtěla nemovitost prodat. Žalovaná společnost chtěla nemovitost koupit, ale nedošlo k dohodě mezi účastníky. Žalovaná společnost v předmětné nemovitosti prováděla rekonstrukce a žalobkyně přislíbila, že odpustí žalované alespoň část nájmu z uvedeného důvodu. Spory mezi účastníky vyvrcholily v dubnu 2016, kdy se objevili v nemovitosti ruští vymahači. Uvedl dále, že podepsal předmětnou nájemní smlouvu i ke kancelářským prostorám, které však společnost žalované neužívala. Jednatel společnosti žalobkyně žalované nabízel i jiné kancelářské prostory, ale vždy nastal nějaký problém. Uvedl dále, že předmětná kancelář ani nebyla nikdy vybavena, že tam nikdy společnost žalované vlastně nefungovala, sloužilo to pro žalovanou jenom jako sklad. Problémy s předmětnou kanceláří byly v tom, že tam chodilo moc lidí na terasu kouřit. Uvedl též, že společnosti žalované tak o terasu ani nešlo, ale šlo o kancelář, protože nevěděla, že tato terasa je veřejným prostorem.

18. Z dopisu žalobkyně ze dne 20.8.2015 a ze dne 2.9.2015, včetně podacího lístku vyplývá, že žalobkyně vyzvala žalovanou k úhradě dlužného nájmu ve výši 333 960 Kč a služeb ve výši 58 615 Kč.

19. Z fotodokumentace dále vyplývá, že na zobrazených prostorách ke dni 20.11.2015 se nachází kancelářský stůl, židle, monitoru počítače, matrace ke spaní a kuchyňka s rychlovarnou konvicí a mikrovlnnou troubou.

20. Z výkresu půdorysu 1. patra předmětné budovy dále vyplývá, že předmětná kancelář, kterou si žalovaná pronajala, se nachází vedle atria, o rozloze 26,29 m2.

21. Z výpisu obchodního rejstříku společnosti žalované vyplývá, že předmětem její činnosti je pronájem nemovitostí, činnost účetních poradců, vedení účetnictví od 29.11.2010, podnikání v elektronických komunikacích od 31.10.2011 a hostinská činnost od 10.6.2013. Sídlo žalované je od 5.4.2011 zapsáno na adrese [adresa žalované].

22. Soud hodnotil provedené důkazy v souladu s ust. § 132 o.s.ř., podle své úvahy, a to každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti, přitom pečlivě přihlížel ke všemu, co vyšlo za řízení najevo, včetně toho, co účastníci uvedli. Na základě dostatečných skutkových zjištění uzavírá v projednávané věci následující skutkový závěr. Nájemní smlouva, jejímž předmětem byly nebytové prostory v prvním patře objektu [adresa], parc. [číslo] v k. ú. [obec] [část obce], na adrese [adresa žalobkyně a svědka], byla mezi účastníky uzavřena dne 31.7.2013 na dobu určitou, a za účinnosti smlouvy žalovaná doručila žalobkyni svou výpověď ze dne 19.10.2015. Předmětem nájmu byla kancelář v prvním patře objektu [adresa], parc. [číslo] v k. ú. [obec] [část obce], na adrese [adresa žalobkyně a svědka], o rozloze 33,64 m2. Přílohou smlouvy byl i plánek umístnění pronajatých prostor. V té době již žalovaná pronajímala v nemovitosti i jiné prostory, kde provozovala hostinskou činnost a klub, a to na základě nájemní smlouvy ze dne 2.10.2012, o celkové ploše 1 043,18 m2. Nájemní vztah k těmto prostorám mezi účastníky zanikl na základě výpovědi žalobkyně ze dne 29.2.2016, uplynutím sjednané výpovědní lhůty, z důvodu neplacení nájemného. Jak soudu bylo prokázáno výpovědí statutárního zástupce žalované, žalovaná měla v úmyslu ve všech pronajatých prostorách podnikat v oblasti hostinské činnosti. Její podnikání v předmětné nemovitosti probíhalo již od roku 2012. Pronajaté nebytové prostory žalovaná opravovala a provozovala zde restauraci i klub. Vztahy se mezi účastníky časem ale zhoršili a žalovaná pronajaté prostory v předmětné nemovitosti neužívala již od 20.12.2015. Dokonce statutární zástupce žalované uvedl, že v předmětných prostorách, o rozloze 33,64 m2, nikdy nebyla vybavená kancelář žalované, a že žalobkyně nabízela žalované i jiné prostory ke kanceláři, ale jednání mezi účastníky nebylo o výměně kanceláře úspěšné. Žalovaná ani netvrdila a neprokazovala soudu, že by v pronajatých prostorách provozovala kancelářskou činnost, dle svého předmětu podnikání zapsaného v obchodním rejstříku jako je např. činnost účetních poradců, vedení účetnictví. Svědek [celé jméno svědka] rovněž potvrdil, že předmětná kancelář se užívala jako sklad nábytku a jiných věcí. Z fotodokumentace bylo prokázáno, že prostory nejsou užívány ke kancelářské činnosti. Předmětný výpovědní důvod byl označen žalovanou tak, že žalobkyně nezajistila žalované nerušené užívání kanceláře k jejímu účelu, že bezprostředně přiléhající prostory ke kanceláři jsou užívány jako kuřárna pro celou budovu, a že v místě se pravidelně shromažďuje značné množství osob. O tom, že terasa se nachází vedle pronajatých prostor, však žalovaná musela vědět již v době uzavření smlouvy, protože součástí smlouvy byl plánek umístnění kanceláře v 1 patře budovy. S výpovědi statutárního zástupce žalované, však jednoznačně bylo soudu prokázáno, že předmětnou kancelář o rozloze 33,64 m2, měla žalovaná užívat jako skla, nikoliv jako kancelář. Z obsahu nájemné smlouvy i z protokolu ze dne 30.8.2013 bylo prokázáno, že předmětné prostory jsou ve stavu způsobilém ke smluvenému užívání, a že žalovaná přebírá klíče od těchto prostor. Z výpovědi svědka [titul] [celé jméno svědka] bylo prokázáno, že rovněž pronajímá kancelář v prvním patře v předmětné nemovitosti, která sousedí s terasou, a že kancelář užívá již od roku 2006 nerušeně, standardním způsobem. Soud tak předpokládá i podle výkresu půdorysu, že přilehlá terasa k pronajaté místnosti kanceláře, již ke dni 30.8.2013 sloužila pro všechny nájemce, jako vyhrazený prostor pro kuřáky, o čemž žalovaná musela vědět již v době uzavřené smlouvy. Dále bylo prokázáno dopisem žalobkyně, že žalovaná v předmětném období neplatila nájemné ani služby spojené s užíváním předmětných prostor. Soud další provedené důkazy nehodnotil, protože z nich nezjistil právně významné okolnosti o nezpůsobilosti užívání předmětných pronajatých nebytových prostor.

23. Po právní stránce soud posoudil věc takto. <i>24. Dle ust. § 80 o.s.ř., určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem.</i> <i>25. Dle ust. § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“), nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.</i> <i>26. Dle ust. § 2302 odst. 1 o.z., ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen„ prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.</i> <i>27. Podle ust. § 2308 o.z., nájem na dobu určitou může nájemce vypovědět i před uplynutím ujednané doby, a) ztratí-li způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor sloužící podnikání určen, b) přestane-li být najatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl určen, a pronajímatel nezajistí nájemci odpovídající náhradní prostor, nebo c) porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti vůči nájemci.</i> <i>28. Dle ust. § 2314 odst. 1, 2 a 3 o.z., vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. Nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. Vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.</i> 29. Pokud jde o včasnost podané žaloby, soud konstatuje, že žalobkyně podala po doručení předmětné výpovědi včas námitky. Po doručení této námitky žalovaná nezvala výpověď zpět a v dvouměsíční lhůtě pak žalobkyně podala žalobu na přezkoumání oprávněnosti (§ 2314 odst. 3 o.z.). Žaloba ze strany žalobkyně tedy byla podána včas, jak konstatoval ve svém rozhodnutí Městský soud v Praze ze dne 9.2.2022, č.j. 11Co 386/2021-244.

30. Předmětem soudního přezkumu byla otázka posouzení oprávněnosti výpovědi žalované z nájmu ze dne 19.10.2015. Projednávanou věc podle ust. § 3074 odst. 1 věta první před středníkem o.z. soud posuzoval podle zákon č. 89/ 2012 Sb., o.z. (viz. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 7. 3. 2019, sp. zn. 26 Cdo 2800/2018 a usnesení Ústavní soudu ze dne 18. 6. 2019, sp. zn. II. ÚS 1748/19). Jak bylo soudu prokázáno, nájemní smlouva byla mezi účastníky uzavřena dne 31.7.2013 na dobu určitou a za účinnosti smlouvy žalovaná doručila žalobkyni svou výpověď ze dne 19.10.2015, tj. za účinnosti zákona č. 89/2012 Sb.

31. Nejvyšší soud v řadě svých rozhodnutí (rozsudky ze dne 30.8.2018, sp. zn. 26 Cdo 5461/2017, ze dne 18.12.2019, sp. zn. 26 Cdo 1509/2019) zdůraznil, že žaloba upravená v § 2314 o.z. je specifickou žalobou, definovanou v hmotněprávním předpise, jíž se může vypovídaná strana ve lhůtě tam stanovené bránit proti oprávněnosti výpovědi, a to jak ve vztahu k naplněnosti výpovědního důvodu, tak i neplatnosti a zdánlivosti výpovědi, žalobce nemusí v řízení prokazovat naléhavý právní zájem, a že nezbytnou podmínkou pro uplatnění žaloby na přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem je podání námitek (§ 2314 odst. 1 o.z.). Z ustálené judikatury Nejvyššího soudu (viz. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18.1.2017, sp. zn. 26 Cdo 4249/2016, uveřejněný pod [číslo] Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, rozsudek téhož soudu ze dne 22.1.2019, sp. zn. 26 Cdo 649/2018) se také podává, že ustanovení § 2314 o.z. brání tomu, aby naplněnost výpovědního důvodu uplatněného ve výpovědi byla posuzována v jiném řízení (a to i jako otázka předběžná); na rozdíl od neplatnosti či zdánlivosti právního jednání (výpovědi z nájmu), k nimž soud přihlédne kdykoliv. Otázka naplněnosti uplatněného výpovědního důvodu je tak definitivně vyřešena buď rozhodnutím soudu v řízení podle § 2314 odst. 3 o.z., nebo v důsledku nečinnosti stran, které možnosti podat tuto žalobu nevyužily. Tyto závěry však platí jen u výpovědi nájmu prostoru sloužícího k podnikání, jehož strany nevyloučily aplikaci § 2314 o.z. Jak bylo soudu prokázáno, účastníci sjednali nájemní smlouvu na dobu určitou, a to od 1.9.2013 do 31.12.2022. Předmětem nájmu byly nebytové prostory nacházející se v prvním patře objektu [adresa], par. [číslo] v k. ú. [obec] [část obce], na adrese [adresa žalobkyně a svědka], o celkové výměře 33,64 m2, které žalobkyně se zavázala přenechat do užívání žalované pro kancelářskou činnost. V dodatku nájemní smlouvy [číslo] účastníci ujednali, že nájem může být ukončen ze zákonných důvodů. Za účinnosti nájemní smlouvy žalovaná nájem písemně vypověděla oznámením ze dne 19.10.2015, a jako důvod výpovědi uvedla okolnost, že žalobkyně nezajistila nerušené užívání kanceláře, kdy k ní bezprostředně přiléhající prostory jsou užívány jako kuřárna. Soud však nevzal z provedeného dokazování za prokázané, že by předmětné prostory byly užívány žalovanou po dobu nájmu pro kancelářskou činnost, tj. že účelem pronájmu byla kancelářská činnost žalované. Jak bylo prokázáno, žalovaná předmětné prostory kanceláře pronajala v souvislosti s pronájmem nebytových prostor dle nájemní smlouvy ze dne 2.10.2012, protože provozovala zde hostinskou činnost a klub. Z uvedených okolností soud dovodil funkční vazby mezi předmětem pronájmu z nájemní smlouvy ze dne 2.10.212 a předmětem nájmu z nájemní smlouvy ze dne 31.7.2013, kdy je zřejmé, že nebytové prostory kanceláře měli vztah k pronajatým prostorám, sloužících k hostinské činnosti žalované. Jak bylo soudu prokázáno, nájemní vztah mezi účastníky k nebytovým prostorám sloužících k hostinské činnosti žalované zanikl výpovědí žalobkyně a žalovaná žádné prostory v předmětné nemovitosti již od 20.12.2015 neužívá ke svému podnikání. Prostory pro skladování věcí, byť označené jako kancelář, rozhodně nelze oddělit od hostinské činnosti žalované, ani podle její povahy ani podle hospodářského určení. Jak bylo soudu prokázáno, předmětné prostory kanceláře zcela sdíleli i osud podnikatelského záměru žalované o poskytování hostinské činnosti, provozování klubu i restaurací. Soud dále konstatuje, že nájemce má právo nájem dle ust. § 2308 písm. b) o.z. vypovědět, jen pokud najatý prostor ztratí způsobilost k užívání z objektivních důvodů. Obsah pojmu "objektivní důvody" je třeba vykládat ve shodě s ust. § 2227 o.z.. Jde tedy o důvody objektivní ve vztahu k nájemci, tj. důvody, které nenastaly na straně nájemce. Jde např. o vznik nezpůsobilosti v důsledku živelních pohrom (požár způsobený bleskem, povodeň apod.), hygienické závadnosti (např. azbest apod.), popř. i změny právních předpisů (např. změna požadavků na prostory, v nichž je provozováno restaurační zařízení, klub, kancelář a pod.). Uvedené objektivní okolnosti ve vztahu k žalované však prokázané v projednávané věci nebyly. Nemožnost užívání v objektivním smyslu prokázaná v projednávané věci nebyla. Jak bylo prokázáno, terasa přiléhající k pronajatým prostorám, byla užívána jako kuřárna vlastně po celou dobu existence nájemního vztahu, tj. již od 31.7.2013. Pokud by žalovaná též měla vážnou vůli setrvat v závazkovém vztahu z předmětné nájemné smlouvy ze dne 31.7.2013, mohla požadovat od pronajímatele náhradní prostory, výměnu prostoru o rozloze 33,64 m2, pro svou faktickou kancelářskou činnost, což však neučinila. Jak sama uvedla v řízení vedeném ve věci 64C 128/2016, prostory pronajaté od žalobkyně dne 20.12.2015 zavřela, a to pro neshody a nemožnost užívání pronajatých prostor k jiné činnosti, než kancelářské. S ohledem na všechny okolnosti projednávané věci, nelze tak shledat na straně žalované skutečnou vůli vypovědět předmětné prostory ke dni 19.10.2015, a to pro nemožnost řádného užívání kanceláře. Zcela tak chybí vážnost vůle žalované vypovědět pronajaté prostory z hlediska všech vzájemných souvislostí, včetně její vůle neplatit sjednané nájemné za prostory hlavní, které sloužili k provozu její hostinské činnosti, neplatit nájemné za předmětné prostory kanceláře, neužívat předmětné prostory vůbec ke kancelářské činnosti, a to ve smyslu ust. § 551 a § 552 o.z.

32. Protože úprava přezkumu oprávněnosti výpovědi nájmu prostoru sloužícího podnikání v ust. § 2314 o.z. je ustanovením dispozitivním, od něhož se účastníci v předmětné smlouvě neodchýlili, a nevyloučili jí, žalobkyně, která výpověď dostala, naplněnost uplatněného výpovědního důvodu mohla zpochybnit bez omezení lhůty. Samotnou objektivní oprávněnost výpovědního důvodu ani vážnost zamýšleného projevu při předmětné výpovědi však žalovaná neprokázala. Soud tak žalobě vyhověl a rozhodl tak jak je ve výroku I. tohoto rozsudku uvedeno.

33. O náhradě nákladů řízení ve vztahu mezi účastníky soud rozhod podle ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení představující náklady soudního poplatku ve výši 2 000 Kč, náklady zastoupení advokátem, kterému náleží odměna dle § 7 a § 9 odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátní tarif za úkony právní služby po částce ve výši 2 500 Kč z tarifní hodnoty ve výši 35 000 Kč za 9 úkonů právní služby dle § 11 vyhl. (převzetí a příprava právního zastoupení, písemné podání ze dne 24.3.2017 a účast na jednání soudu I. stupně dne 24.2.2017, 11.12.2017 přesahující 2 hodiny, 15.10.2018 přesahující 2 hodiny, 4.1.2021, 11.1.2021) ve výši 22 500 Kč dále pak režijní paušál za 9 úkonů po 300 Kč dle § 13 odst. 3 vyhl. ve výši 2 700 Kč a DPH, neboť advokát žalobkyně je plátcem DPH v sazbě 21% ve výši 5 292 Kč. Dále náklady soudního poplatku za odvolání ve výši 2 000 Kč, odměna za 2 úkony právní služby za odvolací řízení (odvolání, účast na jednání před odvolacím soudem dne 9.2.2022) ve výši 5 000 Kč, režijní paušál za 2 úkony po 300 Kč dle § 13 odst. 3 vyhl. ve výši 600 Kč a DPH ve výši 1 176 Kč, a odměna 4 úkony právní služby dle § 11 vyhl., za opětovné řízení před soudem I. stupně (písemné podání ze dne 1.6.2022, 13.7.2022 a účast na jednání soudu dne 2.5.2022 23.6.2022) ve výši 10 000 Kč dále pak režijní paušál za 4 úkony po 300 Kč dle § 13 odst. 3 vyhl. ve výši 1 200 Kč a DPH, ve výši 2 352 Kč, v celkové výši 50 820 Kč za odměnu advokáta a 4 000 Kč za soudní poplatky. Celkem ve výši 54 820 Kč. Náhradu nákladů řízení je pak žalovaná povinna zaplatit žalobkyni do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku (§ 160 odst. 1 o.s.ř.), k rukám právního zástupce žalobkyně, který je advokátem (§ 149 odst. 1 o.s.ř.).