64 C 218/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl zastupující soudkyní Mgr. Dominikou Bujalkovou ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Anonymizováno ., IČO Anonymizováno sídlem Anonymizováno zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o vyklizení nemovitosti

I. Žalovaná je povinna vyklidit, odevzdat a zpřístupnit žalobci bytovou jednotku číslo , Anonymizováno, , umístěnou v budově , Anonymizováno, , , jméno FO, , nacházející se na pozemku parc. č. , hodnota, , katastrální území , jméno FO, , obec , adresa, , zapsané na listu vlastnictví č. , hodnota, , spolu s příslušným spoluvlastnickým podílem souvisejícím s bytovou jednotkou o velikosti , Anonymizováno, , to vše zapsané u Katastrálního úřadu , Anonymizováno, , Katastrální pracoviště , adresa, , a to ve lhůtě 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna žalobci zaplatit k rukám právního zástupce žalobce náhradu nákladů řízení ve výši 21 516,50 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobce se na žalované domáhal vyklizení, odevzdání a zpřístupnění žalobci bytové jednotky č. , Anonymizováno, , umístěné v budově č.p. , Anonymizováno, , , jméno FO, , nacházející se na pozemku parc. č. , hodnota, , katastrální území , jméno FO, , obec , adresa, , zapsané na listu vlastnictví č. , hodnota, , spolu s příslušným spoluvlastnickým podílem souvisejícím s bytovou jednotkou o velikosti , Anonymizováno, , to vše zapsané u Katastrálního úřadu , Anonymizováno, ,, Anonymizováno, Katastrální pracoviště , adresa, (dále jako „byt“ či „nemovitost“). V žalobě uvedl, že s paní , jméno FO, jsou vlastníky bytu, je součástí společného jmění manželů. Uvedl, že p. , jméno FO, vzala žalobu na vědomí. Žalovaná byt užívala jako nájemce na základě uzavřené nájemní smlouvy ze dne 1. 7. 2017. Nájem byl sjednán na dobu určitou, a to do 30.6.2022. Dle článku 2 odstavce 2 smlouvy měla žalovaná možnost požádat žalobce či paní , jméno FO, o prodloužení doby nájmu o dalších 5 let za shodných podmínek, za kterých byla smlouva uzavřena. Tuto žádost měla žalovaná učinit vůči pronajímatelům nemovitostí nejpozději do jednoho měsíce před skončením doby nájmu. Žalovaná však ve lhůtě vůči pronajímatelům takovou žádost nevznesla, a proto ji žalobce dne 27.6.2022 prostřednictvím e-mailové komunikace kontaktoval s tím, kdy dojde k předání nemovitosti. Až poté projevila žalovaná zájem o prodloužení smlouvy, žalobce však za žalované sdělil, že na pokračování nájemního vztahu již nemá zájem. I přes zaslanou předžalobní výzvu žalovaná předmětnou nemovitost užívá. Žalovaná, ani její právní zástupce na předžalobní výzvu nijak nereagovali. V mezidobí žalovaná zaslala žalobci výzvu k úhradě poměrné částky nákladů na havarijní opravu výtahu.

2. Žalovaná nárok na to neuznala a navrhovala žalobu pro nedůvodnost zamítnout. Uvedla, že žalovaná užívá předmětnou nemovitost na základě platného právního titulu – nájemní smlouvy až do 30.6.2027. Poukázala na skutečnost, že nemovitost je ve společném jmění manželů, manželství prochází krizí a podstupují rozvodové řízení, žalobce má na využití nemovitosti jiný názor než jeho manželka. Žalovaná řádně a včas hradí nájemné. Žalovaná má za to, že užívá předmětnou nemovitost na základě nájemní smlouvy ze dne 1.7.2017 v znění opce ze dne 28.6.2022, tedy ještě za trvání nájemní smlouvy. Žalovaná dále uvedla, že paní , jméno FO, sdělila žalované za trvání nájemní smlouvy, že s prodloužením nájemního vztahu na základě zaslané opce souhlasí, nájemní vztah tak byl prodloužen o dalších 5 let.

3. Na jednání dne 18.9.2023 soud vyzval žalovanou dle ustanovení § 118a odst. 3 o.s.ř., aby označila důkazy k prokázání úmyslu jednajících stran, a to manželky žalobce a nájemce setrvat dále v nájemním vztahu, a že bylo v rámci jednání projeveno, aby nadále nájemní vztah byl automaticky obnoven podle ujednání v písemné smlouvě, a to s poučením, pokud žalovaná uvedené neprokáže, nese následky neúspěchu ve sporu. Žalovaná za tím účelem navrhla výslech jednatelky žalované , jméno FO, .

4. Z provedených důkazů soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním:Z výpisu katastru nemovitostí vyplynulo, že byt - jednotka č. , Anonymizováno, nacházející se v budově č. p. , Anonymizováno, , kat. úz. , jméno FO, , č. LV , Anonymizováno, , s podílem na společných částech , Anonymizováno, je ve společném jmění manželů , jméno FO, .Z nájemní smlouvy uzavřené mezi žalobcem a , jméno FO, na straně pronajímatelů a žalovanou, jakožto nájemcem ze dne 1. 7. 2017 vyplynulo, že pronajímatelé mají ve společném jmění manželů jednotku číslo , Anonymizováno, – byt nacházející se v budově číslo popisné , Anonymizováno, , v k.ú. , jméno FO, , obec , adresa, , LV , Anonymizováno, vedené Katastrálním úřadem , Anonymizováno, , Katastrální pracoviště , adresa, , na základě této smlouvy se pronajímatelé zavazují přenechat nájemci k dočasnému užívání předmět nájmu tu a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné, dle článku 2 odstavec 1 byl nájem uzavírán na dobu určitou, a to od d 1.7.2017 do 30.6.2022, dle odstavce 2 téhož článku v případě, že nájemce písemně oznámí pronajímateli nejméně měsíc před uplynutím doby nájmu sjednané v odstavci 1, že má zájem na pokračování nájmu, prodlouží se doba nájmu o dalších 5 let za shodných podmínek, pokud pronajímatelé prodloužení písemně neodmítnou do 1 měsíce od oznámení nájemce. Tak to je možné prodloužit dobu nájmu i opakovaně. Dle článku 5 odstavec 1 nájem předmětu nájmu skončí uplynutím doby, na kterou byl sjednán, nevyužijí-li smluvní strany možnosti jednostranně prodloužit dobu nájmu dle článku 2 odstavec 2 této smlouvy, dle odstavce 6 téhož článku k datu skončení nájemního vztahu je nájemce povinen předat pronajímateli předmět nájmu vyklizený, se vším vybavením a zařízením ve stavu, v jakém ho převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení.Z e-mailu z 27.6.2022 adresovaného žalobcem jednatelce žalované vyplynulo, že vzhledem k tomu, že žalovaná neprojevila zájem o prodloužení nájemní smlouvy, prosí o navržení termínu předání bytu a klíčů, dle smlouvy se tak má stát do čtvrtka 30.

6. Z e-mailu z 27.6.2022 adresovaného žalovanou žalobci a v kopii uvedené , jméno FO, vyplynulo, že společnost žalované neprojevila zájem, jelikož nebyli vyzváni, zda mají zájem o prodloužení, mají zájem jednat, žádá o sdělení, zda mají zájem o prodloužení smlouvy.Z uplatnění opce k nájemní smlouvě vyplynulo, že žalovaná na základě článku 2 odstavce 2 nájemní smlouvy ze dne 1. 7. 2017 uplatnila zájem na pokračování nájmu o dalších 5 let za shodných podmínek. Z podací strvrzenky ze dne 28. 6. 2022 vyplynulo, že tato byla zaslaná žalobci a , jméno FO, .Z předžalobní výzvy k vyklizení bytu z 1.11.2022 vyplynulo, že žalobce vyzval žalovanou k vyklizení nemovitosti s tím, že nebude-li vyhověno, bude se domáhat vyklizení soudní cestou. Z doručenky vyplynulo, že výzva byla žalované doručena dne 21.11.2022.Z e-mailu právního zástupce žalovaného (bez data) vyplynulo, že nesouhlasí se zápočtem, klient nájemné řádně hradí, užívá nemovitost dle platného právního titulu, žádný nárok na smluvní pokutu nevzniká a žádá o úhradu 32 961 Kč obratem.Z výslechu svědkyně , tituly před jménem, , jméno FO, vyplynulo, že žalobce je její manžel, nachází se v rozvodovém řízení, o majetku rozhodováno nebylo, byt je součástí společného jmění manželů, není si vědoma, kdo provádí vyúčtování služeb a plateb, nájemné je hrazeno na spořící účet manžela, uvedla, že většinou s nájemcem jednal manžel, většinou e-mailovou komunikací, neprojevila vůli ukončit nájemní vztah, s manželem o právních věcech technicky nemluvili ani to nehlídala, nebyla si vědomá, že se blíží konec nájemní smlouvy, měla za to, že až manžel bude chtít podnikat nějaké právní kroky, že se spolu domluví, následně telefonicky mluvila s paní , jméno FO, , která měla zájem o prodloužení nájemní smlouvy a dotazovala se jí, zda by s prodloužením smlouvy souhlasila nebo by to vyloučila, načež svědkyně jí uvedla, že není jediný vlastník, ale nevidí důvod, proč by s tím neměla souhlasit, ovšem že není jediným vlastníkem, musí se s manželem dohodnout, nevnímala, že by souhlasila s prodloužením nájmu, souhlas k vyklizení bytu nedala, dle telefonické domluvy s jednatelkou žalované pak bylo domluveno, že si má vyzvednout zásilku, nicméně na poště se obsílka od žalované nenacházela. Probíhalo jednání s právními zástupci ohledně dohody o vypořádání společného jmění manželů, v návaznosti na to pak žalovaná i její právní zástupkyně dostala předžalobní výzvu k vyklizení nemovitosti. O tom, že by s žalobcem hovořila ústně, že nehodlá prodloužit nájemní smlouvu si nepamatuje, neuvědomuje. E-mail s výzvou k předání bytu z 27.6.2022 obdržela spolu s e-mailem žalované z téhož dne žádající o prodloužení nájemního vztahu.Z účastnického výslechu žalobce vyplynulo, že s manželkou měli krizi, navrhoval, ať se rozejdou pokojnou cestou, vypořádají si společné jmění a v rámci toho navrhoval, že by se přestěhoval do bytu na , jméno FO, , manželka s tím byla obeznámena, věděla, že bude končit nájem předmětného bytu k 30.6.2022, ten den, kdy požádal žalovanou o předání klíčů, informoval manželku e-mailem, že se hodlá do bytu nastěhovat, v době Covidu vyšel žalované vstříc ohledně nájemného, které snížil na polovinu, žalovaná nevyvinula žádnou aktivitu k prodloužení nájemního vztahu ve sjednaném termínu, správu rodinného majetku vykonával vždy žalobce, nájemné chodí na spořící účet, žalovaná byla po 1.7.2022 kontaktována ze strany žalobce několikrát i ústně.Z účastnického výslechu jednatelky žalované vyplynulo, že přímo se žalobcem řešila záležitosti týkající se předmětné nemovitosti, v době Covidu byla dohodnuta na slevě na nájemném, nájemní vztah probíhal bez problémů, jedno období měla špatně nastavený platební příkaz k úhradě nájemného, to bylo jediné, co po dobu trvání jejich nájemního vztahu řešili, nic nenasvědčovalo, že by mohlo dojít k ukončení nájemního vztahu, okamžitě po emailu z 27. 6. 2022 odpověděla a požádala o prodloužení paní , jméno FO, , ta jí sdělila, že je překvapená a informovala ji o rozvodovém řízení a že s manželem moc nekomunikují. Dále vyplynulo, že řekla, paní , jméno FO, , aby se mezi sebou domluvili, neví, zda žádost o prodloužení byla doručena, ale byla odeslána. Pokud jde o souhlas p. , jméno FO, , tato dle jejího sdělení uvedla, že má zájem, aby v nájemním vztahu setrvali, s manželem však nekomunikují, na to jednatelka sdělila, že by se především měli spolu domluvit. Dále vyplynulo, že asi v červenci jí volal advokát žalobce, neoznámila 1 měsíc před uplynutím nájemní smlouvy, že bude mít zájem nájemní smlouvu prodloužit, ohledně organizačních věcí komunikovala s žalobcem, jelikož držel rodinnou kasu, do kopie e-mailové komunikace uvedla p. , jméno FO, , neměla informaci, že žalobce žádá byt pro vlastní osobní účely, momentálně platí nájemné, nemovitost užívá, mrzelo ji, že nájemní smlouvu neprodloužila.

5. Na základě provedeného dokazování soud dospěl k závěru o skutkovém stavu, dle kterého mezi žalobcem a jeho manželkou, coby pronajímateli a žalovanou, coby nájemcem, byla uzavřena nájemní smlouva z 1. 7. 2017 (nájemní smlouva z 1.7.2017), dle které žalobce a jeho manželka poskytli žalované jednotku č. , Anonymizováno, – byt, nacházející se v budově č.p. , Anonymizováno, , , adresa, , jehož jsou vlastníky v rámci společného jmění manželů (výpis z KN), za což se žalovaná zavázala platit nájemné. , jméno FO, ujednaly, že nájem se sjednává na dobu určitou, a to do 30.6.2022. Rovněž bylo ujednáno, že v případě, že nájemce písemně oznámí pronajímateli nejméně měsíc před uplynutím doby nájmu, že má zájem na pokračování nájmů, prodlouží se doba nájmu o dalších 5 let, pokud pronajímatele prodloužení písemně neodmítnou do 1 měsíce od oznámení nájemce. Vzhledem k absenci žádosti o prodloužení nájemní smlouvy provedené nejméně měsíc před uplynutím doby nájmu (výpověď jednatelky žalované), zaslal žalobce dne 27. 6. 2022 e-mailem žalované žádost o předání bytu a klíčů (e-mail z 27.6.2022). Žalovaná následně e-mailem vyjádřila zájem o prodloužení trvání nájemní smlouvy (e-mail z 27.6.2022 adresovaný žalobci žalovanou). Následně p. , jméno FO, hovořila s p. , jméno FO, (jednatelkou žalované) o prodloužení nájemní smlouvy, načež p. , jméno FO, sdělila, že o tom, že se s manželem musí dohodnout. Uvedené koresponduje i s tím, co uvedla jednatelka žalované, tedy, že se mají žalobce i s p. , jméno FO, domluvit.

6. Soud však nemá za zjištěné, že by p. , jméno FO, žalované byl poskytnut jednoznačný souhlas s dalším trváním nájemního vztahu, když výpovědi svědkyně p. , jméno FO, a jednatelky žalované, která má na výsledku řízení zájem, se lišily. Uvedenému souhlasu nekoresponduje ani následné chování žalované, kdy je zasláno uplatnění opce k nájemní smlouvě, o němž žalovaná p. , jméno FO, informovala a kvůli kterému pak p. , jméno FO, šla na poštu. Pokud by byl udělen jednoznačný souhlas, nebyl by důvod pro to zasílat žádost o prodloužení nájmu. Dne 28.6.2022 žalovaná prostřednictvím právního zástupce zaslala (podací stvrzenka) pronajímatelům uplatnění opce k nájemní smlouvě. Následně dne 1.11.2022 vyzval žalobce žalovanou prostřednictvím svého právního zástupce k vyklizení nemovitosti (předžalobní výzva k vyklizení bytu z 1.11.2022, doručenka). Dále bylo zjištěno, že paní , jméno FO, o tom, že žalobce nájemní vztah se žalovanou neprodloužil, věděla, neboť jí byla zaslána v kopii žádost žalobce o předání bytu spolu s následnou žádostí žalované o prodloužení nájmu (výpověď p. , jméno FO, , jednatelky žalované, žalobce).

7. Při posouzení věci soud vycházel z následujících ustanovení:Podle ust. § 713 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, (dále jako „OZ“) součásti společného jmění užívají, berou z nich plody a užitky, udržují je, nakládají s nimi, hospodaří s nimi a spravují je oba manželé nebo jeden z nich podle dohody. Dle odst. 2 téhož ustanovení povinnosti a práva spojená se společným jměním nebo jeho součástmi náleží oběma manželům společně a nerozdílně. Dle odst. 3 z právních jednání týkajících se společného jmění nebo jeho součástí jsou manželé zavázáni a oprávněni společně a nerozdílně.Podle ust. § 714 odst. 1 OZ v záležitostech týkajících se společného jmění a jeho součástí, které nelze považovat za běžné, právně jednají manželé společně, nebo jedná jeden manžel se souhlasem druhého. Odmítá-li manžel dát souhlas bez vážného důvodu a v rozporu se zájmem manželů, rodiny nebo rodinné domácnosti, či není-li schopen vůli projevit, může druhý manžel navrhnout, aby souhlas manžela nahradil soud. Dle odst. 2 téhož ustanovení jedná-li právně manžel bez souhlasu druhého manžela v případě, kdy souhlasu bylo zapotřebí, může se druhý manžel dovolat neplatnosti takového jednání.Podle ust. § 2285 OZ pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.

8. Soud nejprve posuzoval námitku žalované týkající se skutečnosti, že nemovitost je ve společném jmění manželů, a dospěl k závěru, že žalobce, jakožto jeden z manželů je oprávněn se domáhat uložení povinnosti vyklidit nemovitost. Každému z manželů náleží právo k celé věci, omezené stejným právem druhého manžela; jestliže se jeden z manželů domáhá ochrany vlastnického práva k věci ve společném jmění manželů, nijak tím druhého manžela neomezuje, naopak brání společný majetek proti zásahům třetích osob, i když s tím druhý manžel nesouhlasí (k tomu blíže rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 28 Cdo 555/2002). Podání návrhu na zahájení občanského soudního řízení nelze považovat za jednání ve smyslu § 714 OZ, jelikož žaloba je procením úkonem, nejde o právní jednání, u kterého by bylo možné uvažovat o dovolání se neplatnosti, bylo-li učiněno bez souhlasu druhého manžela. (k tomu blíže viz (PSUTKA, Jindřich. § 713 [Správa společného jmění manželů]. In: KRÁLÍČKOVÁ, Zdeňka, HRUŠÁKOVÁ, Milana, WESTPHALOVÁ, Lenka a kol. Občanský zákoník II. Rodinné právo (§ 655−975). 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2020, s. 183–184, marg. č. 8.)

9. Pro doplnění soud uvádí, že v řízení však nevyplynulo, že by p. , jméno FO, udělila výslovný nesouhlas s ukončením nájemního vztahu a podáním žaloby.

10. Z výslechu (bývalé) manželky žalobce (p. , jméno FO, ) rovněž nebylo zjištěno, že by žalované – jednatelce žalované udělila výslovný souhlas s prodloužením nájemního vztahu, když uváděla, že se musí domluvit s manželem, neboť vlastníky jsou oba, což připustila i jednatelka žalované v rámci svého výslechu. Pokud jde o tvrzení jednatelky žalované, že p. , jméno FO, vyjádřila zájem a souhlasila se setrváním v nájemním vztahu, soud toto nemá za prokázané, když ani z následného chování žalované (stran prodloužení nájemní smlouvy), bylo reakcí zaslání dne 28.6.2022 uplatnění opce, přestože již e-mailem z 27.6.2022 jednou požádala o prodloužení a vyjádřila zájem o prodloužení trvání nájemní smlouvy. Pokud by měla souhlas druhé majitelky nemovitosti, není důvod pro další zaslání uplatnění opce. Navíc soud vzal na zřetel v rámci hodnocení výpovědi jednatelky její zájem na výsledku řízení. Soud má za to, že v řízení nebyl prokázán souhlas pronajímatelů poskytnutý žalované s dalším prodloužením nájemní smlouvy.

11. Smluvní strany si v nájemní smlouvě výslovně sjednaly mechanismus, na jehož základě mělo dojít k prodloužení nájemní smlouvy, žalovaná však ve lhůtě jí poskytnuté ve smlouvě o prodloužení nepožádala, žalobce tedy oprávněně požádal žalovanou o vyklizení nemovitosti a její předání.

12. Pokud tak žalobce učinil pár dnů před skončením nájmu, má soud za to, že jednoznačným způsobem vyjádřil svoji vůli nájemní smlouvu, jakožto vlastník nemovitosti, dále neprodloužit, v nájemním vztahu dále nepokračovat. Jednou z podmínek pro pokračování nájmu je skutečnost, že pronajímatel se chová pasivně a nájemce nevyzve k opuštění bytu v době do tří měsíců po dni, kdy měl nájem skončit, k tomu však v daném případě nedošlo, neboť žalobce vyjádřil jednoznačnou vůli dále v nájemním vztahu nepokračovat. Písemná forma byla zachována, když byla zaslána na e-mailovou adresu žalované. Požadavky na další pokračování nájemního vztahu dle ust. § 2285 OZ tak naplněny nebyly.

13. Pro doplnění soud uvádí, že i pokud by snad žalovaná požádala včas o další trvání nájemní smlouvy sjednané na dobu určitou, nemovitost je ve vlastnictví žalobce (popř. druhého manžela) a je především na jejich rozhodnutí, jak s vlastní nemovitostí v mezích zákona naloží.

14. S ohledem na uvedené, kdy došlo ke skončení nájemní smlouvy uplynutím doby na dobu určitou, užívá žalovaná byt bez právního důvodu, a proto soud žalobě v plném rozsahu vyhověl.

15. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 21 516,50 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 5 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 1, § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 10 000 Kč (srov. rozhodnutí NS, sp. zn. 26 Cdo 684/2016) sestávající z částky 1 500 Kč za každý z sedmi úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (příprava a převzetí zastoupení, předžalobní výzva, žaloba, vyjádření z 4.5.2023, účast na jednání dne 18.9.2023, 26.9.2024 a 7.10.2024) a z částky 750 Kč za jeden úkon právní služby uvedený v § 11 odst. 2 a. t. (účast při vyhlášení rozsudku) včetně osmi paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 13 650 Kč ve výši 2 866,50 Kč.