64 C 75/2023

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl zastupující soudkyní Mgr. Dominikou Bujalkovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně A ., IČO IČO žalobkyně A sídlem Adresa žalobkyně A zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B pro přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu prostoru sloužícího k podnikání

I. Určuje se, že výpověď ze dne 1.2.2023, kterou dala žalovaná žalobkyni z nájmu prostoru sloužícího k podnikání o výměře , Anonymizováno, nacházejícího se v 1. suterénu, přízemí a 1. patře budovy č.p. , Anonymizováno, , jež je součástí pozemku parc. č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, , na adrese , adresa, , je neoprávněná.

II. Určuje se, že výpověď ze dne 19.5.2023, kterou dala žalovaná žalobkyni z nájmu prostoru sloužícího k podnikání o výměře , Anonymizováno, nacházejícího se v 1. suterénu, přízemí a 1. patře budovy č.p. , Anonymizováno, , jež je součástí pozemku parc. č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, , na adrese , adresa, , je neoprávněná.

III. Žalovaná je povinna žalobkyni zaplatit náhradu nákladů řízení k rukám právního zástupce žalobkyně v částce 20 940 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se žalobami z 20.3.2023 a 7.8.2023 domáhala přezkoumání oprávněnosti dvou výpovědí z nájmu prostor sloužících k podnikání. V žalobě uvedla, že na základě nájemní smlouvy ze dne 25.6.2014 je nájemkyní prostoru sloužícího k podnikání, a to prostoru o výměře , Anonymizováno, nacházejícího se v 1 v suterénu, v přízemí a 1. patře budovy č.p. , Anonymizováno, , jež je součástí pozemku parc. č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, , na adrese , adresa, , žalovaná je pronajímatelem. Dne 1.2.2023 žalobkyně obdržela první výpověď smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání, výpověď byla odůvodněná s odkazem na článek 17.1. písm. b) Nájemní smlouvy s tím, že žalobkyně je po dobu delší než 1 kalendářní měsíc prodlení s platbou nájemného, a to za období od 1. do 31.1.2023. Žalobkyně proti výpovědi vznesla dne 3.2.2023 námitky, uvedla, že podle článku 6.2 nájemní smlouvy je nájemné splatné vždy dopředu k 1. dni kalendářního měsíce, za nějž se nájemné platí. Nájemné za leden 2023 bylo splatné k 1.1.2023. Lhůta 1 měsíce skončila 1.2.2023. Prodlení by nastalo k 2.2.2023, Ovšem nájemné za leden 2023 bylo uhrazeno 1.2.2023. Žalovaná v reakci na námitky v dopise ze dne 13.2.2023 sdělila, že námitky neakceptuje a na výpovědi trvá. Druhou výpověď žalobkyně obdržela dne 19.5.2023. V odůvodnění žalovaná odkazovala na článek 17.1. písm. b) nájemní smlouvy s tím, že žalobkyně jako nájemce hrubě porušila své povinnosti tím, že dlouhodobě a pravidelně platí nájemné a zálohy na služby za měsíce červenec 2022 – leden 2023 s podstatným prodlením, a to bez ohledu na to, zda prodlení přesáhlo dobu jednoho měsíce či nikoli. Žalobkyně vznesla proti výpovědi z nájmu dne 9.6.2023 námitky, v nichž sdělila, že ustanovení smlouvy sice výslovně předvídá situaci, kdy nájemce je v prodlení po určitou dobu, neuvádí, že stejně tak je nutno považovat za hrubé porušení smlouvy situaci, kdy nájemce byl někdy v minulosti v prodlení s platbou nájemného, avšak v době podání výpovědi již tato situace netrvá. Žalobkyně dále namítala, že z jednání žalované je zřejmé, že jedná účelově ve snaze zbavit se za každou cenu žalobkyně jako nájemce. Dále v žalobkyně uvedla, že žalovaná svým dosavadním jednáním dávala najevo, že jednání žalobkyně za hrubé porušení smlouvy nepovažuje, když žalovaná zasílala žalobkyní faktury s odlišnou splatností, žalobkyně má za to, že výpověď je v rozporu s dobrými mravy.

2. Žalovaná navrhovala žaloby zamítnout. Žalovaná k první výpovědi uvedla, že se jednalo o hrubé porušení smlouvy, jelikož uhrazeno bylo až 1.2.2023, tj. po splatnosti, která nastala již 1.1.2023, odkázala na znění nájemní smlouvy – zejm. čl. 17.1.b) smlouvy. K druhé výpovědi pak přistoupila poté, co žalobkyně napadla výpověď žalobou a výpověď odůvodnila dlouhodobým porušováním nájemní smlouvy, jelikož nájemné a zálohy na služby platila s prodlením přesahujícím měsíc. Pokud by žalovaná věděla, že bude žalobkyně hradit s prodlením, nájemní smlouvu by s ní neuzavřela. Pokud jde o vystavování faktur, pak žalovaná odkázala na smluvní ujednání, přičemž faktura nemůže změnit smluvní ujednání. Dále žalovaná uvedla, že v době podání výpovědi nemusí porušení existovat.

3. Usnesením ze dne , datum, , č.j. , spisová značka, byla řízení o jednotlivých žalobách vedených u zdejšího soudu pod sp.zn. , spisová značka, a , spisová značka, o neoprávněnosti výpovědi z nájmu prostoru sloužícího k podnikání spojena.

4. Na jednání dne žalovaná uvedla, že platební morálka za období od ledna do května 2023 se zlepšila a nájemné i zálohy za služby byly hrazeny včas, žalobkyně byla za předchozí prodlení s úhradou opakovaně vyzývána k včasnému hrazení nájemného i záloh za předchozí období, žalovaná žalobkyni vyčíslila smluvní úroky z prodlení, které žalobkyně řádně uhradila. Žalobkyně k datu jednání prostory sloužící k podnikání stále užívá.

5. Z provedených důkazů soud zjistil následující:Ze smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání ze dne 25.6.2014 vyplynulo, že společnost , právnická osoba, ., IČ , IČO, , jakožto pronajímatel a žalobce, jakožto nájemce, prohlásili, že pronajímatel před uzavřením této smlouvy pronajímá nájemci předmět nájmu za podmínek smlouvy o nájmu uzavřené ze dne 19.12.1994 ve znění dodatku, smluvní strany se dohodly změnit původní smlouvu, přizpůsobit ji nové právní úpravě a nahradit její obsah ustanoveními této smlouvy. Dle článku 3 se pronajímatel zavázal přenechat nájemci předmět nájmu (prostor sloužící k podnikání o výměře , Anonymizováno, nacházející se v 1. suterénu, přízemí a 1. patře budovy č.p. , Anonymizováno, na adrese , adresa, ). Nájemce se zavázal přijmout předmět nájmu do užívání a zavázal se pronajímateli za užívání předmětu nájmu platit sjednané nájemné a všechny platby související s užíváním předmětu nájmu za podmínek stanovených v této smlouvě. Dle článku 5. 1 smluvní strany dohodly, že smlouva se uzavírá na dobu určitou, a to do 31.12.2024, dle článku 6. 1 jsem nájemce zavázal platit měsíční nájemné ve výši 129 808 Kč, dle článku 6. 2 smluvní strany dohodly že nájemce bude pronajímateli platit nájemné měsíčně dopředu k 1. dni kalendářního měsíce, za nějž se nájemné platí, dle článku 7. 2 se strany dohodly, že nájemce bude ode dne, kdy smlouva nabyde účinnosti, platit na příslušný kalendářní měsíc zálohy na náklady na služby v paušální měsíční částce 26 000 Kč. Dle článku 8. 2 v případě prodlení nájemce s placením jakékoli částky, je nájemce povinen zaplatit pronajímateli úrok z prodlení ve výši 0,05% za každý i jen započatý den prodlení. Dle článku 16.1 písm. b) před uplynutím sjednané doby nájmu zanikají závazky z této smlouvy výpovědí některé ze smluvních stran dle článku 17 a 18 této smlouvy. Dle článku 17. 1 písmene b) smluvní strany dohodly, že pronajímatel je oprávněn smlouvu vypovědět zasláním písemné a odůvodněné výpovědi nájemci s tříměsíční výpovědní dobou, a to z důvodu, že nájemce porušuje hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že je po dobu delší než 1 kalendářní měsíc v prodlení s placením nájemného, zálohy nebo jiných plateb dle této smlouvy.Z výpisu z katastru nemovitostí z 17.6.2014 vyplynulo, že vlastnické právo jako pozemku parcelní číslo , hodnota, , jehož součástí je stavba č.p. , Anonymizováno, , k.ú. , adresa, , obec , adresa, , svědčí spol. , právnická osoba, .Z výpisu z obchodního rejstříku společnosti , právnická osoba, ., IČ , IČO, , vyplynulo, že společnost zanikla fúzí splynutím se společností , právnická osoba, , IČ , IČO, , se vznikem nové nástupnické společnosti , Jméno žalobkyně B, , s.r.o., IČ , IČO, .Z výpisu z obchodního rejstříku společnosti , právnická osoba, ., IČ , IČO, , vyplynulo, že společnost zanikla fúzí sloučením s nástupnickou společností , právnická osoba, , IČ , IČO žalované, (následně došlo ke změně obchodní firmy na , Jméno žalované, ., což vyplynulo z výpisu z obchodního rejstříku).Z výpisu z účtu (č. účtu , č. účtu, ) vyplynulo, že dne 16. 8. 2022 byla uhrazena částka 165 663 Kč a zaúčtována na úhradu nájemného za červen 2022, dne 7.9.2022 uhrazena žalobkyní částka 165 663 Kč a zaúčtována na úhradu nájemného za červenec 2022, dne 16.9.2022 uhrazena žalobkyní částka 100 000 Kč a zaúčtována na úhradu nájemného na srpen 2022, dne 5.10.2022 uhrazena žalobkyní částka 65 663 Kč a zaúčtována na úhradu doplatku nájemného na srpen 2022, dne 5.10.2022 žalobkyní uhrazena částka 165 663 Kč a zaúčtována na úhradu nájemného na září 2022, dne 2.11.2022 žalobkyní uhrazena částka 165 663 Kč a zaúčtována na úhradu nájemného za říjen 2022, dne 9.12.2022 žalobkyní uhrazena částka 165 663 Kč a zaúčtována na úhradu nájemného za listopad 2022, dne 4.1.2023 žalobkyní uhrazena částka 165 663 Kč a zaúčtována na úhradu nájemného na prosinec 2022, dne 24.1.2023 žalobkyní uhrazena částka 65 663 Kč a zaúčtována na úhradu nájemného za leden 2023, dne 1.2.2023 žalobkyní uhrazena částka 100 000 Kč a zaúčtována na doplatek nájemného za leden 2023. Z pokladního dokladu z 1.2.2023 vyplynulo, že na účet číslo , č. účtu, byla částka 100000 Kč.Z výpisu z účtu (č. účtu , č. účtu, ) vyplynulo, že dne 16.8.2022 žalobkyně uhradila částku 28 662 Kč a částka byla zaúčtována na úhradu zálohy na služby za červen 2022, dne 7.9.2022 žalobkyně uhradila částku 28 662 Kč a tato byla zaúčtována na úhradu zálohy na služby za červenec 2022, dne 16.9.2022 žalobkyně uhradila částku 28 662 Kč a tato byla zaúčtována na úhradu zálohy na služby za srpen 2022, dne 2.11.2022 žalobkyně uhradila částku 28 662 Kč a tato byla zaúčtována na úhradu zálohy na služby za září 2022, dne 2.11.2022 žalobkyně uhradila částku 38 980 Kč, a tato byla zaúčtována na úhradu zálohy na služby za říjen 2022, dne 9.12.2022 žalobkyně uhradila částku 38 980 Kč a tato byla zaúčtována na úhradu zálohy za služby na listopad 2022, dne 4.1.2023 žalobkyně uhradila částku 38 980 Kč a tato byla zaúčtována na úhradu zálohy na služby za prosinec 2022, dne 24.1.2023 žalobkyně uhradila částku 38 980 Kč a tato byla zaúčtována na úhradu zálohy na služby za leden 2023.Z faktury č. , hodnota, vystavené žalovanou žalobkyni vyplynulo, že za nájem vyúčtovala 165 663 Kč se splatností k 10.7.2022. Ze zálohové faktury č. , hodnota, vyplynulo, že za zálohy na služby žalovaná žalobkyni vyúčtovala částku 28 662 Kč se splatností k 10.7.2022.Z faktury č. , hodnota, vystavené žalovanou žalobkyni vyplynulo, že za nájem vyúčtovala 165 663 Kč se splatností k 10.8.2022. Ze zálohové faktury č. , hodnota, vyplynulo, že za zálohy na služby žalovaná žalobkyni vyúčtovala částku 28 662 Kč se splatností k 10.8.2022.Z faktury č. , hodnota, vystavené žalovanou žalobkyni vyplynulo, že za nájem vyúčtovala 165 663 Kč se splatností k 10.9.2022. Ze zálohové faktury č. , hodnota, vyplynulo, že za zálohy na služby žalovaná žalobkyni vyúčtovala částku 28 662 Kč se splatností k 10.9.2022.Z faktury č. , hodnota, vystavené žalovanou žalobkyni vyplynulo, že za nájem vyúčtovala 165 663 Kč se splatností k 10.10.2022. Ze zálohové faktury č. , hodnota, vyplynulo, že za zálohy na služby žalovaná žalobkyni vyúčtovala částku 38 980 Kč se splatností k 10.10.2022.Z faktury č. , hodnota, vystavené žalovanou žalobkyni vyplynulo, že za nájem vyúčtovala 165 663 Kč se splatností k 10.11.2022. Ze zálohové faktury č. , hodnota, vyplynulo, že za zálohy na služby žalovaná žalobkyni vyúčtovala částku 38 980 Kč se splatností k 10.11.2022.Z faktury č. , hodnota, vystavené žalovanou žalobkyni vyplynulo, že za nájem vyúčtovala 165 663 Kč se splatností k 10.12.2022. Ze zálohové faktury č. , hodnota, vyplynulo, že za zálohy na služby žalovaná žalobkyni vyúčtovala částku 38 980 Kč se splatností k 10.12.2022.Z faktury č. , hodnota, vystavené žalovanou žalobkyni vyplynulo, že za nájem vyúčtovala 165 663 Kč se splatností k 1.1.2023. Ze zálohové faktury č. , hodnota, vyplynulo, že za zálohy na služby žalovaná žalobkyni vyúčtovala částku 38 980 Kč se splatností k 10.1.2023.Z výpovědi smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání ze dne 1.2.2023 vyplynulo, že žalovaná v souladu s článkem 17.1. písm. b) smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání uzavřené dne 25.6.2014 vypovídá smlouvu, neboť nájemce je po dobu delší než 1 kalendářní měsíc prodlení s platbou nájemného, a to za období 1.-31. leden 2023, k uvedenému dni činí dlužná částka nájemného 100 000 Kč. Z doručenky vyplynulo, že výpověď byla odeslána dne 1.2.2023.Z námitek proti výpovědi ze dne 2.2.2023 vyplynulo že žalobkyně vznáší námitky, a to s uvedením, že nájemce nebyl v prodlení s platbou nájemného za leden 2023, když nájemné bylo uhrazeno 1.2.2023, a tedy nenastalo prodlení po dobu delší než 1 kalendářní měsíc, nedošlo k naplnění výpovědního důvodu dle čl. 17.1. písm. b) smlouvy. Z podacího lístku z 3.2.2023 vyplynulo, že žalobkyně námitky odeslala prostřednictvím poskytovatele poštovních služeb.Z odpovědi na dopis ze dne 2.2.2023 vyplynulo, že žalovaná sděluje, že námitky neakceptuje, jelikož neodpovídají skutečnému ani právnímu stavu předmětné věci a na výpovědi ze dne 1.2.2023 žalovaná trvá.Z výpovědi smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání ze dne 19.5.2023 vyplynulo, že žalovaná v souladu s článkem 17.1. písm. b) smlouvy o nájmu vypovídá smlouvu z důvodu opakovaného hrubého porušení smlouvy nájemcem, každé porušení smlouvy je samo o sobě výpovědním důvodem, a tedy nájemce hrubě porušil své povinnosti smlouvy prodlením s platbou nájemného a záloh na služby přesahujícím 1 měsíc, když nájemné a zálohy na služby splatné k 1.7.2022 uhradil až 7.9.2022, nájemné a zálohy na služby splatné k 1.8.2022 uhradil až 5.10.2022, nájemné a zálohy na služby splatné k 1.9.2022 uhradil až 5.10.2022, nájemné a zálohy na služby splatné k 1.10.2022 uhradil až 2.11.2022, nájemné a zálohy na služby splatné k 1.11.2022 uhradil až 9.12.2022, nájemné a zálohy na služby splatné k 1.12.2022 uhradil až 4.1.2023, nájemné a zálohy na služby splatné k 1.1.2023 uhradil až 1.2.2023. Nájemce hrubě porušil své povinnosti ze smlouvy tím, že dlouhodobě a pravidelně platí nájemné a zálohy na služby co podstatným prodlením. Hrubé porušení povinnosti nájemce pronajímatel spatřuje v soustavnosti a opakovanosti tohoto jednání nájemce bez ohledu na okolnost, zda v jednotlivých případech přesáhlo prodlení dobu 1 měsíce nebo nikoliv, protože je zřejmé, že se jedná o tak podstatné soustavné porušování smlouvy, že se znalostí tohoto jednání nájemce by pronajímatel smlouvu nikdy neuzavřel. Tato výpověď je dávána z právní opatrnosti s ohledem na námitky nájemce a jeho žalobu na přezkum oprávněnosti z 1.2.2023, neboť hrubé porušování smlouvy nájemcem bylo mnohem rozsáhlejší než důvod uvedený ve výpovědi z 1.2.2023. Z dodejky datové zprávy vyplynulo, že výpověď byla žalobkyní dodána dne 19.5.2023.Z námitek proti výpovědi smlouvy o nájmu ze dne 10.6.2023 vyplynulo, že žalobkyně namítala, že ustanovení smlouvy sice výslovně předvídá situaci, kdy nájemce je v prodlení po určitou dobu, neuvádí však, že stejně tak je nutno považovat za hrubé porušení smlouvy situaci, kdy nájemce byl někdy v minulosti v prodlení s platbou nájemného, avšak v době podání výpovědí již tato situace netrvá. Žalobkyně má za to, že žalovaná jedná účelově ve snaze zbavit se nájemce z důvodu záměru využít celou budovu k jinému než stávajícímu účelu. Účelovost jednání potvrzuje jednak dosavadní jednání pronajímatele, kdy pronajímatel dal nájemci výpověď již dne 1.2.2023 a v nyní tvrzeném porušování smlouvy výpovědní důvod nespatřoval, a ze samotného tvrzení pronajímatele v nyní namítané výpovědi, kdy pronajímatel sám uvádí, že novou výpověď dává z opatrnosti s ohledem na běžící žalobu proti výpovědi dřívější. Žalovaná svým dosavadním jednáním dávalo najevo, že za hrubé porušení smlouvy nepovažuje, když zasílala faktury s odlišnou splatností, než jak je uvedena ve smlouvě. Namítala, že výpověď je v rozporu s dobrými mravy.Soud pro nadbytečnost zamítl návrh žalobkyně na výslech jednatele žalobkyně a , Anonymizováno, .

6. Soud učinil skutkový závěr, dle něhož mezi žalobkyní, co by nájemcem a spol. , právnická osoba, ., coby pronajímatelem, byla uzavřena smlouva o nájmu prostor sloužících k podnikání (prostory o výměře , Anonymizováno, m2 nacházející se v 1. suterénu, přízemí a 1. patře budovy č.p. , Anonymizováno, na adrese , adresa, ), na jejímž základě žalobkyně užívala ve smlouvě vymezené prostory sloužící k podnikání, a za to se zavázala platit nájemné a zálohy za služby spojené s nájmem předmětných prostor, a to měsíčně dopředu k 1. dni kalendářního měsíce, za nějž se nájemné platí. Mezi účastníky bylo smlouvou upraveno, že pronajímatel je oprávněn smlouvu vypovědět, pokud nájemce porušuje hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že je po dobu delší než 1 kalendářní měsíc prodlení s placením nájemného nebo zálohy. Pronajímatelem se stala společnost , Jméno žalované, . (spol. , právnická osoba, . zanikla fúzí splynutím se vznikem nové nástupnické spol. , Jméno žalobkyně B, , IČ , IČO, , ta pak zanikla fúzí sloučením s nástupnickou společností , právnická osoba, , což je dřívější obchodní firma žalované). Žalobkyně nájemné a zálohy na služby za červenec 2022 uhradila dne 7.9.2022, za srpen 2022 dne 16.9.2022 částku 100 000 Kč a 28 662 Kč, dne 5.10.2022 částku 65 663 Kč, za září 2022 dne 5.10.2022 nájemné a dne 2.11.2022 zálohu na služby, za říjen 2022 dne 2.11.2022, za listopad 2022 dne 9.12.2022, za prosinec 2022 dne 4.1.2023, za leden 2023 dne 24.1.2023 částku 65 663 Kč a 38 980 Kč, dne 1.2.2023 částku 100 000 Kč. Dne 1.2.2023 žalovaná zaslala žalobkyni výpověď z nájmu prostor sloužící k podnikání, neboť nájemce byl po dobu delší než 1 kalendářní měsíc v prodlení s platbou nájemného, a to za období 1.-31. leden 2023, k uvedenému dni činila dlužná částka nájemného 100 000 Kč. Žalobkyně se bránila podanými námitkami ze dne 2.2.2023 (odeslanými dne 3.2.2023), přičemž žalovaná v reakci na námitky sdělila, že na výpovědi trvá. Dne 20.3.2023 byla podána žaloba na přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu prostor sloužících k podnikání. Dne 19.5.2023 žalovaná podala opětovně výpověď z nájmu, v níž specifikovala jednotlivá prodlení s úhradami nájemného a záloh na služby za období od července 2022 do ledna 2023. Dne 10.6.2023 se žalobkyně bránila námitkami proti výpovědi smlouvy o nájmu. Dne 7.8.2023 pak je podána druhá žaloba o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu z 19.5.2023.

7. Při posouzení soud vycházel z následujících ustanovení:Podle ust. § 2302 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jako „OZ“) ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místností, je-li účelem provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen. Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.Podle ust § 2309 písm. b) OZ jedná-li se o nájem na dobu určitou, má pronajímatel právo nájem vypovědět i před uplynutím ujednané doby, porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím že, přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, chová se nájemce v rozporu s ustanovením § 2305, nebo je po dobu delší než 1 měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího podnikání.Podle ust. § 2310 odst. 1 OZ ve výpovědi musí být uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná.Podle ust. § 2314 odst. 1 OZ vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. Podle odst. 2 téhož ustanovení nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. Podle odst. 3 téhož ustanovení vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do 1 měsíce ode dne, kdy ji námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do 2 měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.Podle ust. § 605 odst. 2 OZ konec lhůty nebo doby určené podle týdnů, měsíců nebo let připadá na den, který se pojmenováním nebo číslem shoduje se dnem, na který připadá skutečnost, od níž se lhůta nebo doba počítá.

8. Mezi právním předchůdcem žalované, co by pronajímatelem a vlastníkem předmětné nemovitosti, a žalobkyní, co by nájemkyní, byla uzavřena nájemní smlouva o nájmu prostoru sloužícího podnikání ve smyslu ust. § 2302 OZ, která navazovala na předchozí nájemní smlouvu. Splatnost úhrad nájemného a záloh na služby byla smluvně upravena tak, že tyto platby měly být placeny měsíčně předem k prvnímu dni kalendářního měsíce, za nějž se nájemné či záloha na služby platila. Zároveň bylo dohodnuto, že pronajímatel je oprávněn smlouvu vypovědět, pokud nájemce hrubě poruší své povinnosti tím, že bude po dobu delší než jeden kalendářní měsíc v prodlení s úhradou nájemného či zálohy na služby.

9. Soud nejprve posuzoval včasnost jednotlivých úkonů. Výpověď ze dne 1.2.2023 byla žalobkyni doručena ve stejný den, proti ní podala námitky, jež byly odeslány poštou dne 3.2.2023. Výpověď ze dne 19.5.2023 byla žalobkyni dodána ve stejný den, námitky žalobkyně uplatnila dne 10.6.2023. V obou případech byly námitky proti výpovědi podány včas. Žalovaná ani v jednom případě nevzala žádnou z výpovědí ve lhůtě jednoho měsíce zpět, a proto plynula lhůta 2 měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi. Pokud byly žaloby podány dne 20.3.2023 a 7.8.2023, byly ve smyslu ust. § 2314 odst. 3 OZ uplatněny včas.

10. Z hlediska naplnění daného výpovědního důvodu, jenž je sankční povahy, je rozhodné, zda ke dni dání (doručení) výpovědi k takovémuto porušení povinnosti nájemcem došlo; tento protiprávní stav nemusí trvat i v době, kdy mu byla dána (doručena) výpověď z nájmu (k tomu lze odkázat např. na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 532/2000).

11. V řízení bylo prokázáno, že žalobkyně hradila v rozmezí od července 2022 do ledna 2023 opožděně (prodlení s platbou úhrad za červenec 2022 činilo 68 dní, srpen 65 dní, září 34 dní, říjen 32 dní, listopad 38 dní, prosinec 34 dní), a tedy žalovaná byla oprávněna už od prvního včas neuhrazeného nájemného podat žalobkyni výpověď z nájemní smlouvy.

12. Pokud jde o první výpověď z nájmu, soud vzal v úvahu, že žalovaná (ve výpovědi z nájmu z 1.2.2023) skutkově vymezila uplatněný výpovědní důvod ve smyslu § 2310 OZ uvedením konkrétního měsíce, za nějž nebylo žalobcem nájemné zaplaceno. Soud se tedy zabýval posouzením takto vymezeného důvodu výpovědi a dospěl k závěru, že výpověď je neoprávněná, neboť prodlení dle vymezeného období nepřekročilo dobu „delší než jeden kalendářní měsíc“, když k úhradě došlo v den, který připadá na poslední den „kalendářního měsíce“, když se číslem shoduje se dnem, na který připadá skutečnost, od níž se lhůta nebo doba počítá. Pokud žalobkyně nájemné za leden 2023 douhradila (část nájemného ve výši 65 663 Kč a zálohy na služby byly uhrazeny 24.1.2023) dne 1.2.2023, nejednalo se o překročení „delší“ než jeden měsíc, neboť bylo uhrazeno v hraniční době „právě“ jednoho měsíce.

13. Ačkoli je zřejmé, že s úhradami za měsíce červenec 2022 až prosinec 2022 došlo k prodlení, a tedy k jednání naplňujícímu důvod k výpovědi došlo, soud se dále zabýval i tím, zda výpověď nestíhá i neplatnost či zdánlivost, neboť neoprávněná výpověď je i výpověď neplatná či zdánlivá.

14. Neplatné je dle § 580 odst. 1 OZ jednání, které se příčí dobrým mravům. Soud se tedy dále zabýval i otázkou rozporu výpovědi z 19.5.2023 s dobrými mravy, což žalobkyně mj. namítala. Při posuzování otázky neplatnosti výpovědi z nájmu budou právně významné skutečnosti, které byly objektivně dány v době, kdy pronajímatel právní jednání doručil nájemci, avšak ve vztahu k právě posuzovaným dobrým mravům.

15. V konkrétním případě soud hodnotil, že platby nájemného i záloh na služby jsou od 1.2.2023 hrazeny řádně a včas, ke dni 19.5.2023 nebyl na těchto položkách již žádný dluh. Od posledního prodlení s placením prosincového nájemného (které by zakládalo možnost výpovědi dle čl. 17.1.b) smlouvy, neboť s jeho úhradou byl žalobce v prodlení delším než 1 měsíc), uplynulo několik měsíců. Přestože žalované byl znám obsah námitek první výpovědi, která poukazovala toliko na prodlení s úhradou nájemného za leden 2023, navíc u kterého ani ještě neuplynula doba „delší než jednoho kalendářního měsíce“, uplynuly bezmála 4 měsíce. Od uvedeného data 1.2.2023 jsou platby prováděny řádně a včas, k datu výpovědi z 19.5.2023 neměla žalobkyně vůči žalované žádný dluh z předmětné nájemní smlouvy, jak žalovaná potvrdila. Jelikož druhá strana úmysl žalované nemít za nájemníka neplatiče minimálně od doby první výpovědi věděla, dle uvedeného se zařídila a platby dále probíhaly včas, byla v dobré víře, že pokud bude hradit včas, nedojde k výpovědi.

16. Soud si uvědomuje, že korektiv zásadami dobrých mravů má být poslední možností, jak zmírnit či odstranit přílišnou tvrdost zákona v situaci, kdy by se přiznání práva jevilo nespravedlivým. I při přihlédnutí k tomu, že obě strany jsou podnikateli – profesionály, a tedy citlivost k aspektům sociální spravedlnosti je o něco slabší. Soud tedy v poměrech konkrétní věci, neboť se rozpor s dobrými mravy posuzuje vždy individuálně s přihlédnutím ke všem relevantním okolnostem, dospěl k závěru, že výpověď je neplatná pro rozpor s dobrými mravy. V tomto směru hodnotil, že žalované svědčila možnost od srpna 2022 podat výpověď, učinila tak až v květnu 2023, navíc přestože věděla, že první výpověď ze dne 1.2.2023 je odůvodněna nedostatečně (viz námitky proti výpovědi z 2.2.2023). Dále soud vzal do úvahy, že žalované žalobkyně uhradila veškeré smluvní úroky z prodlení, které jí byly vyměřeny, a tedy tímto způsobem bylo do jisté míry kompenzováno prodlení s pozdní úhradou. Zároveň soud přihlédl k délce spolupráce obou účastníků smlouvy, která se datovala od roku 1994 a trvá až do současnosti, kdy žalobkyně předmětný prostor stále užívá. Jelikož nájemce o úmyslu žalované pronajímatelky nemít za nájemníka neplatiče od doby první výpovědi věděl, jeho platební morálka rapidně zlepšila.

17. S ohledem na uvedené tak vyhověl výrokem I a II. žalobě.

18. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 20 940 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 4 000 Kč (2x 2000 Kč) a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 3 písm. a), § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 35 000 Kč sestávající z částky 2 500 Kč za každý z pěti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (2x příprava a převzetí zastoupení, 2x žaloba, účast na jednání) včetně pěti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 14 000 Kč ve výši 2 940 Kč.