65 C 166/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl soudcem Mgr. Jiřím Kohoutkem ve věci žalobce: Jméno zainteresované osoby 0/0 Datum narození zainteresované osoby 0/0 Adresa zainteresované osoby 0/0 zastoupený advokátem Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 proti žalované: IČO zainteresované společnosti 0/0 o zaplacení 150 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku částku ve výši 150.000,- Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení z této částky od 24. 11. 2021 do zaplacení ve výši 8,5% p.a.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku na náhradě nákladů řízení částku, ve výši 100.198,50 Kč, a to k rukám právního zástupce žalobce.

III. Žalovaný je povinen do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku zaplatit České republice prostřednictvím Obvodního soudu pro Prahu 1 na náhradě nákladů řízení částku, 1.541,- Kč.

1. Žalobce se žalobou domáhá zaplacení částky ve výši 150.000,- Kč s příslušenstvím. V žalobě uvedl, že uzavřel s žalovaným Dohodu o zprostředkování koupě nemovitosti a poskytování služeb. Předmětem Dohody bylo realitní zprostředkování koupě nemovitých věcí v obci , adresa, , katastrálním území , adresa, , zapsaných na listu vlastnictví č. , hodnota, . V Dohodě byla současně sjednána tzv. Blokační úhrada v částce ve výši 150.000,- Kč, která byla žalobcem uhrazena v plné výši při podpisu Dohody, a to v hotovosti.

2. Žalobce následně, tj. po podpisu Dohody a složení částky Blokační úhrady, zjistil, že nebude schopen financovat kupní cenu předmětných nemovitých věcí. S ohledem k ujednání článku 2.

1. Dohody, jak uvedeno shora, dle něhož měla být Blokační úhrada buď (a) započtena na kupní cenu předmětných nemovitých věcí, nebo (b) měla být vrácena žalobci. V souvislosti s ukončením však byla žalobci ze strany žalovaného předložena Dohoda o ukončení smlouvy a finančním vypořádání, uzavřená dne 8. 1. 2021, dle které sice došlo k ukončení Dohody, avšak žalovaný si měl uhrazenou Blokační úhradu v plné výši ponechat, údajně jako smluvní pokutu dle ujednání čl. 4.

2. Dohody, na jejíž úhradu měl mít dle svého názoru nárok. Žalobce bohužel přeloženou Dohodu o ukončení smlouvy a finančním vypořádání podepsal. Měl totiž jednak obavy z problémů, které by mu snad měly ze strany žalovaného hrozit, a jednak proto, že jako spotřebitel (amatér) neuměl obsah dohody posoudit, resp. dohlédnout důsledky svého podpisu. Dohodou o ukončení smlouvy a finančním vypořádání se totiž žalovaný zjevně pokusil legalizovat neplatné ujednání Dohody. Takový postup je však contra legem, neboť jde o obcházení zákona.

3. Vzhledem k výše uvedenému je dle žalobce zřejmé, že plnění, které žalovaný inkasoval jako Blokační úhradu dle ukončené Dohody, je povinen žalobci vrátit. Jde totiž ve smyslu ust. § 2991 odst. 2 občanského zákoníku o plnění bez platného právního důvodu, tj. plnění, které je žalovaný povinen vydat žalovanému jako bezdůvodné obohacení. Žalovaný tak však dosud neučinil, a to ani přes opakované pokusy žalobce o rozumnou dohodu, a ani přes žalovanému zaslanou předžalobní výzvu právního zástupce žalobce, ze dne 16. 11. 2021. Nejpozději tohoto dne se totiž žalovaný ocitl v prodlení, neboť v předžalobní výzvě, jež byla žalovanému prokazatelně doručena dne 16. 11. 2021, žalobce vyzval žalovaného k vydání bezdůvodného obohacení nejpozději do 7 (sedmi) kalendářních dnů ode dne doručení, tj. nejpozději do 23. 11. 2021. Žalovaný vrácení plnění odmítl svým přípisem ze dne 23. 11. 2021, který byl právnímu zástupci žalobce doručen dne 2. 12. 2021.

4. Žalovaný žalobou uplatněný nárok neuznává v celém rozsahu a navrhuje žalobu zamítnout. K žalobě uvedl, že považuje za nesporné, že s žalobcem jakožto zájemcem uzavřel dne 2. 11. 2020 Dohodu o zprostředkování koupě. Žalovaný je přesvědčen, že žalobce porušil povinnost, když svým jednáním jednoznačně zprostředkovatelskou činnost zmařil, čímž žalovanému vznikl v souladu s ujednáním čl. IV odst. 4.2 Smlouvy nárok na smluvní pokutu ve výši 150.000,- Kč. Jelikož si byl sám žalobce vědom svého pochybení, po vzájemné domluvě s žalovaným uzavřel žalobce dne 28. 1. 2021 Dohodu o ukončení smlouvy a finančním vypořádání, na základě které došlo k ukončení Smlouvy, přičemž došlo také k vypořádání se složenou blokační úhradou, která propadla ve prospěch žalovaného na úhradu smluvní pokuty. Žalobce se nyní ve svém podání snaží vyvolat dojem, že žalobce jakožto spotřebitel nebyl schopen posoudit obsah dohody, resp. důsledky svého podpisu.

5. Žalovaný považuje za nutné odkázat na samotný obsah předmětné dohody na ukončení smlouvy, která je psána jednoduše a to tak, aby byl její obsah jasný a zřetelný i laikovy, přičemž samotný předmět dohody je shrnut pouze ve dvou odstavcích.

6. Žalobce si byl velice dobře vědom následku spojeného s uzavřením dohody v takovém znění, kdy je zřejmé, co je účel takové dohody. Současně žalovaný považuje za nutné poukázat na ustanovení § 4 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník, kdy se má za to, že každá svéprávná osoba má rozum průměrného člověka i schopnost užívat jej s běžnou péčí a opatrností a že to každý od ní může v právním styku důvodně očekávat. Žalovanému není známo, že by byl žalobce omezen na svéprávnosti a nebyl by schopen sám za sebe jednat v právním styku. Z tohoto důvodu je žalovaný přesvědčen, že žalobce je schopen rozeznat důsledek rozhodnutí co se týče podpisu dohody, na základě které má dojít k finančnímu vypořádání se žalovaným.

7. Žalovaný dále poukazuje na skutečnost, že dohoda je dle § 1903 a nav. zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník dohoda o narovnání, která byla uzavřena platným způsobem. Taková dohoda o narovnání nepozbývá platnosti ani tehdy, pokud by jedna ze stran pohledávku po právu neměla.

8. Na základě provedeného dokazování a shodných tvrzení účastníků, která vzal soud za svá skutková zjištění podle § 120 odst. 3 o.s.ř., má za prokázané, že žalobce uzavřel s žalovaným, který byl v tomto případě zastoupen pověřeným realitním makléřem, panem , jméno FO, , č. , hodnota, , formulářovou Dohodu o zprostředkování koupě nemovitosti a poskytování služeb, č. , hodnota, , ev. č. zakázky , Anonymizováno, , ze dne 2. 11. 2020 (dále jen: "Dohoda , adresa, "). Předmětem Dohody , adresa, bylo (dle čl. I odst. 1.1) realitní zprostředkování koupě nemovitých věcí v obci , adresa, , katastrálním území , adresa, , zapsaných na listu vlastnictví č. , hodnota, . Žalobce se na základě ujednání čl. I. odst. 1.4 zavázal mimo jiné na výzvu žalovaného poskytnout veškerou součinnost potřebnou k převodu předmětné nemovitosti, jednat o podmínkách kupní smlouvy, dostavovat se na naplánované schůzky a především nemařit zprostředkovatelskou činnost. Tato povinnost pak byla v čl. IV odst. 4.2 utvrzena smluvní pokutou ve výši 150.000,- Kč. V Dohodě , adresa, byla současně sjednána tzv. Blokační úhrada v částce ve výši 150.000,- Kč (dále jen: "Blokační úhrada"), která byla žalobcem uhrazena v plné výši při podpisu Dohody , adresa, , a to v hotovosti dle příjmového daňového dokladu, ze dne 2. 11. 2020. Dle ujednání článku 2.

1. Dohody , adresa, , věty druhé, měla být Blokační úhrada užita tak, že měla být započtena na kupní cenu předmětných nemovitých věcí nebo měla být vrácena žalobci. (viz důkaz Dohoda o zprostředkování koupě nemovitosti a poskytování služeb, č. , hodnota, , ze dne 2. 11. 2020, příjmový daňový doklad, ze dne 2. 11. 2020)

9. Soud má dále za prokázané, že mezi žalobcem a žalovaným byla sjednána další dohoda o zprostředkování ze dne 24. 11. 2020, na základě které byl sjednán prodej nemovitosti žalobce v , Anonymizováno, . (viz důkaz výhradní dohoda o zprostředkování, ze dne 24. 11. 2020 (, adresa, )

10. Soud má dále za prokázané, že žalobce a žalovaný dne 28. 1. 2021 uzavřeli Dohodu o ukončení smlouvy a finančním vypořádání (dále jen: „Dohoda o narovnání“), která mimo jiné v čl. I. odst. 5 obsahuje text: „Smluvní strany dále prohlašují, že zprostředkovaná kupní smlouva nebyla uzavřena z důvodů na straně Zájemce, jelikož ten nedostál své povinnosti poskytovat potřebnou součinnost za účelem uzavření kupní smlouvy, čímž Zprostředkovateli vznikl nárok na uhrazení smluvní pokuty Zájemcem dle ustanovení čl. IV. odst. 4.

2. Smlouvy, a to ve výši blokační úhrady tj. 150.000,- Kč.“. A dále čl. II. odst. 1.: „Smluvní strany se dohodly, že si zprostředkovatel ponechá blokační úhradu ve výši 150.000,- Kč jakožto smluvní pokutu v souladu s ustanovením čl. IV. odst. 4.2 Smlouvy.“. Dle čl. II. 2.: „Uzavřením této dohody zanikají veškeré závazky smluvních stran vyplývající ze Smlouvy a jsou nahrazeny novými závazky, které vyplývají z této dohody. Účastníci této dohody prohlašují, že tímto jsou jejich vzájemné vztahy zcela vyjasněny a nemají a ani nebudou mít vůči sobě v souvislosti s uzavřenou Smlouvou žádných dalších nároků.“. (viz důkaz Dohoda o ukončení smlouvy a finančním vypořádání, ze dne 8. 1. 2021 (chybně označená datem 8. 1. 2020)

11. Z inzerátu na prodej nemovitosti , Anonymizováno, se mimo jiné podává, že stav objektu byl uváděn jako dobrý. (viz důkaz prodej rodinného domu , Anonymizováno, , adresa, , zakázkový list)

12. Z čestného prohlášení žalobce ze dne 21. 11. 2023, které bylo k důkazu provedeno vzhledem k špatnému zdravotnímu stavu žalobce, se podává, že žalobce po prohlídce nemovitosti , Anonymizováno, podepsal Dohodu , adresa, , ale následně po konzultaci s odborníky zjistil nevhodný technický stav nemovitosti , adresa, . Jak dále uvedl: „Na základě všech informací jsem sdělil panu , jméno FO, že od koupě ustupuji, důvody jsem mu řekl a požaduji vrácení zálohy Asi po 14 dnech od složení zálohy. To jsem ještě pominul zhroucený zadní sklep a na stodole velké pukliny na nosné zdi. , jméno FO, ještě argumentoval slevou a že mi prodá chatu za 5 mil. Kč. Odpovídám, že není záruka prodeje za tu cenu a i tak by to nestačilo a když máte tolik zájemců tak to prodejte, prodávajícím by se nelíbilo čekat jestli se prodá chata za 5 mil. Nakonec se tak skutečně nestalo. Prodej chaty skončil po půl roce bez výsledku na 4 mil. Kč. , jméno FO, akceptoval moje ukončení zájmu o dům ale zálohu že mi vrátí pokud mu dám exkluzivní zastoupení prodeje chaty s pozemkem. Kupci jsem se omluvil a podepsal vše panu , jméno FO, . Tehdy mi musel podstrčit mezi množstvím listin, připiš že se vzdávám blokační zálohy. Nikdy bych to vědomě ncpodepsal .V určitých časových intervalech jsem tel. urgoval vrácení zálohy. Prý až skončí prodej. Po skončení prodeje jsem panu , jméno FO, napsal. Jeho odpověď jsem ocenil ale odkázal mě navedení realitní kanceláře. Tam jsem je slušně požádal i s ohledem na můj zdravotní stav o vrácení blokační zálohy. Odepsali mě. že je vše v pořádku a nic mi nevrátí. To mi zvedlo tlak a odepsal jsem, že jsou bezcitní a následně jsem se obrátil na , Anonymizováno, ve věci zastupování.“. (viz důkaz čestné prohlášení žalobce)

13. Ze svědecké výpovědi , jméno FO, se podává, že je realitní makléř u , právnická osoba, , v demisi. Svědek si vybavuje obchod s žalobcem, kdy se jednalo o prodej nemovitosti v obci , adresa, . Svědek uvedl, že v telefonickém hovoru mu žalobce sdělil, že chce od smlouvy odstoupit z důvodu rekonstrukce nemovitosti, že by ho to vyšlo moc draho. Dohodu o ukončení podepisovali po telefonické dohodě u pana , Anonymizováno, doma. K podpisu dohody uvedl: „Předložil jsem mu dokument na ukončení té dohody a s tím, že dohodou o odstoupení, ta dohoda o odstoupení ukončuje rezervační smlouvu a řekl jsem, že tam propadá těch 150.000,- Kč protože právní oddělení neshledává důvod pro vrácení. Takhle mi to napsali, takhle jsem to řekl. Takhle jsem to řekl a dal jsem mu to do ruky, aby si to pročetl.“. K dotazu soudu svědek nedokázal sdělit, co bylo důvodem propadnutí 150.000,- Kč. K opakovaným dotazům soudu svědek sdělil pouze: „Sdělil jsem mu, že jím tvrzený důvod k odstoupení neshledalo právní oddělení jako důvod k tomu odstoupení a vrácení blokační zálohy.“. ( Dle názoru soudu svědek nedokázal zdůvodnit právní důvod toho, proč došlo k nevrácení blokační zálohy žalobci. Jak při výslechu uvedl, důvod neví.) Svědek dále uvedl, že při uzavírání Dohody , adresa, neinformoval žalobce o nutnosti rekonstrukce krovu („My jsme si s panem , Anonymizováno, prošli celou nemovitost, ale abych řekl pravdu, tohle jsme při podpisu smlouvy neprobírali. Prošli jsme nemovitost a bavili se o nemovitosti a pak jsme se přesunuli do kanceláře, kde jsme řešili tu rezervaci, jako takovou.“). K otázce právního zástupce žalobce: ... zda se někdy stalo, že by Vám pan , Anonymizováno, neposkytl součinnost k vaší práci?; uvedl že ne. A výslovně sdělil, že neví, jakou součinnost žalobce neposkytl. Z výpovědi svědka , jméno FO, tak vyplynulo, že svědek potvrdil uzavření Dohody , adresa, , aniž však byl žalobce dostatečně informován o rozsahu nutných oprav na prodávané nemovitosti. Současně svědek potvrdil, že důvodem pro ukončení zájmu o koupi nemovitosti , adresa, ze strany žalobce byl rozsah a náklady rekonstrukce nemovitosti , adresa, . Dle názoru soudu bylo zásadní zjištění, že svědek neznal důvody Dohody o ukončení smlouvy a finančním vypořádání a zejména důvod, proč nebyla vrácena blokační úhrada žalobci, případně z jakého důvodu vznikl žalovanému nárok na smluvní pokutu. Vzhledem k tomu, že svědek potvrdil, že to byl on, kdo se žalobcem Dohodu o ukončení smlouvy uzavíral, je stěží představitelné, že dokázal sdělit žalobci obsah smlouvy a důsledky z ní vyplývající. (viz důkaz výslech svědka , jméno FO, )

14. Soud má dále za prokázané, že žalobce vyzval předžalobní výzvou ze dne 16. 11. 2021 (doručeno 16. 11. 2021) žalovaného k vrácení blokační zálohy ve výši 150.000,- Kč a nákladů na právní zastoupení ve výši 17.908,- Kč ve lhůtě 7 dnů. Žalovaný dopisem ze dne 23. 11. 2021 sdělil, že nárok na vrácení blokační úhrady nevznikl. (viz důkaz výzva k vydání bezdůvodného obohacení, předžalobní výzva ze dne 16. 11. 2021, doručenka z datové schránky žalovaného, ze dne 16. 11. 2021, vyjádření k výzvě k vydání bezdůvodného obohacení, ze dne 23. 11. 2021)

15. Soud hodnotil provedené důkazy každý jednotlivě i ve vzájemných souvislostech a dospěl k závěru, že získal dostatek skutkových zjištění významných pro rozhodnutí ve věci a další dokazování by tak bylo v rozporu se zásadou hospodárnosti řízení. Zamítl tak pro nadbytečnost návrh důkazu: výslechem svědka , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly před jménem, , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, .Podle § 14 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (zákon o realitním zprostředkování), ve znění účinném v rozhodném období (dále jen: „zákon o realitním zprostředkování“) ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.Podle § 1812 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník ve znění účinném v rozhodném období (dále jen „o.z.“) lze-li obsah smlouvy vyložit různým způsobem, použije se výklad pro spotřebitele nejpříznivější. K ujednáním odchylujícím se v neprospěch spotřebitele od ustanovení zákona stanovených k ochraně spotřebitele se nepřihlíží. To platí i v případě, že se spotřebitel vzdá zvláštního práva, které mu zákon poskytuje.Podle § 1813 o.z. zneužívající jsou ujednání, která zakládají v rozporu s požadavkem poctivosti významnou nerovnováhu práv nebo povinností stran v neprospěch spotřebitele. To neplatí pro ujednání o hlavním předmětu závazku ani pro posouzení přiměřenosti vzájemného plnění, pokud jsou spotřebiteli poskytnuty jasným a srozumitelným způsobem. Zneužívající povaha ujednání se posoudí zejména s ohledem na povahu předmětu závazku, na ostatní smluvní ujednání a na všechny okolnosti při uzavření smlouvy, i s ohledem na ujednání obsažená v jiné smlouvě, na které dané ujednání závisí.

16. Při posouzení oprávněnosti žalobou uplatněného nároku soud nejprve shrnuje, že má za prokázané, že žalobce a žalovaný uzavřeli Dohodu , adresa, , jejímž předmětem bylo zprostředkování koupě nemovitosti , adresa, . Tuto dohodu podepsal žalobce po prohlídce nemovitosti, aniž byl (jak potvrdil při svědecké výpovědi zprostředkovatel , jméno FO, , pověřený realitní makléř) informován o rozsahu a nákladech na opravu nemovitosti. Současně složil tzv. blokační úhradu ve výši 150.000,- Kč. Žalobce následně avizoval úmysl odstoupit od záměru koupit nemovitost , adresa, , právě z důvodu výskytu vad nemovitosti a rozsahu nutné rekonstrukce. (tuto skutečnost opět potvrdil při svědecké výpovědi zprostředkovatel , jméno FO, , pověřený realitní makléř). Žalovaný v reakci na sdělený úmysl žalobce předložil k podpisu Dohodu o ukončení, která obsahovala prohlášení žalobce, že neposkytl potřebnou součinnost za účelem uzavření kupní smlouvy. A dále, že si žalovaný ponechá blokační zálohu ve výši 150.000,- Kč jakožto smluvní pokutu v souladu s ustanovením čl. IV. odst. 4.2 Smlouvy.

17. Při posouzení oprávněnosti žalobou uplatněného nároku je třeba nejprve zdůraznit, že žalobce vystupoval ve smluvních vztazích s žalovaným v pozici spotřebitele a je tak třeba smluvní vztah s žalovaným hodnotit optikou právní úpravy na ochranu spotřebitele.

18. Ač žalovaný dovozuje svůj nárok na ponechání si blokační úhrady až z následné Dohody o narovnání, zabýval se soud nejprve existencí nároku na smluvní pokutu tak, jak byl dovozován z Dohody , adresa, . Je třeba poukázat na skutečnost, že svědek , jméno FO, (realitní makléř, osoba jednající a zavazující žalovaného) při svědecké výpovědi výslovně uvedl, že neví o tom, že by žalobce nějakou nesoučinnost neposkytl. Tedy zjevně nedošlo k porušení povinnosti tak, jak byla předpokládána čl. 4.

2. Dohody , adresa, .

19. Dle čl. 4.

2. Dohody , adresa, -„V případě, že Zájemce poruší povinnost uvedenou v odst. (1.4.) této Dohody, je povinen uhradit Zprostředkovateli smluvní pokutu ve výši Blokační úhrady.“. Podle čl. (1.4.) této dohody „Zájemce se zavazuje na výzvu Zprostředkovatele poskytnout veškerou součinnost potřebnou k převodu. Zájemce se zejména zavazuje dostavovat se na naplánované schůzky, jednat o podmínkách Zprostředkovávané smlouvy s Převodcem, poskytovat součinnost při vyřizování hypotéčního úvěru a svým jednáním dále nemařit výkon zprostředkovávatelské činnosti Zprostředkovatele. Dále je zájemce povinen prokázat schopnost financovat cenu za Předmět převodu a do konce Doby trvání Dohody uhradit zbývající část ceny Předmětu převodu, nebude-li ve Zprostředkovávané smlouvě sjednán termín jiný.“.

20. Ve světle úpravy zákona o realitním zprostředkování lze z Dohody , adresa, zcela bez pochybností dovodit, že žalovaný se jako realitní zprostředkovatel zavázal poskytnout žalobci jakožto zájemci o nabytí vlastnického práva k nemovité věci (srov. § 11 a 12 zákona o realitním zprostředkování) realitní zprostředkování za úplatu ve smyslu § 2 písm. b) zákona o realitním zprostředkování, kterou žalobce uhradil ve formě blokační úhrady. Posuzovaná smlouva je smlouvou o realitním zprostředkování ((§ 2 písm. c) zákona o realitním zprostředkování). Ve vztahu k povinnosti dle čl. 1.4. „do konce Doby trvání Dohody uhradit zbývající část ceny Předmětu převodu..“ je soud toho názoru, že tato část zavazuje žalobce hradit část ceny Předmětu převodu ovšem nikoliv žalovanému, ale třetí osobě (prodávajícímu). Takové ujednání lze shledat absolutně neplatným pro rozpor se zákonem, a to § 14 zákona o realitním zprostředkování, podle kterého nelze ve smlouvě o realitním zprostředkování uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu. Jednoduše řečeno zájemci nelze platně uložit povinnost uzavřít smlouvu o koupi nemovitých věcí, jejíž uzavření má být zprostředkováno. Předpokladem uhrazení kupní ceny (zbývající části Předmětu převodu) je logicky vázáno na uzavření převodní smlouvy, a tedy nelze-li platně sjednat povinnost uzavřít kupní cenu, lze uvedené vztáhnout i na zaplacení kupní ceny z takové smlouvy. To pak pro ustanovení Dohody , adresa, zakotvující smluvní pokutu znamená, že není-li možné sjednat takovou povinnost, nelze s jejím porušením platně spojovat vznik nároku na smluvní pokutu. V této části tak soud považuje ujednání o smluvní pokutě za absolutně neplatné.

21. Pokud tedy současně platí, že svědek , jméno FO, , který s žalobcem po celou dobu realizace obchodu jednal, uzavíral s ním všechny smluvní vztahy, při výslechu uvedl, že k porušení žádných povinnosti součinnosti dle Dohody , adresa, nedošlo, pak je zjevné, že nárok žalovaného na smluvní pokutu nevznikl.

22. Uvedený závěr má dle soudu zásadní relevanci v otázce vyhodnocení obsahu a okolností vzniku Dohody o narovnání kdy, jak již bylo výše uvedeno, byla uzavřena mezi žalobcem a žalovaným v okamžiku projevu zájmu žalobce odstoupit od úmyslu koupit nemovitost , adresa, , a to z důvodu stavebnětechnických vad, které zjistil po bližším ohledání nemovitosti , adresa, , byť inzerované v technickém stavu „dobrý“.

23. Soud je názoru, že hlavním důvodem žalovaného pro iniciování sepsání Dohody o narovnání je snaha o zajištění si ekonomického profitu v případě, kdy k uzavření obchodu nedošlo, a navíc nenastaly okolnosti iniciující vznik nároku na smluvní pokutu. Pokud by totiž byl žalovaný přesvědčen, že mu nárok na smluvní pokutu vznikl, bylo by tak již na základě Dohody , adresa, a uzavírání Dohody o narovnání by bylo zcela nadbytečné. Obsah Dohody o narovnání ve skutkových souvislostech projednávané věci také jednoznačně nasvědčuje jednostrannosti smluvních ujednání, které výrazně znevýhodňují žalobce jako spotřebitele. Dohoda o narovnání fakticky zakládá pouze jednostranné povinnosti žalobce. Soud je názoru, že Dohoda o narovnání podléhá režimu ochrany spotřebitele a i pro tuto smlouvu je nezbytné garantovat ochranu slabší smluvní strany. V opačném případě (a soud je názoru, že toto je pravý důvod iniciace uzavření Dohody o narovnání žalovaným) by tímto způsobem bylo možné omezit či vyloučit právní úpravu na ochranu spotřebitele. Nelze ve vztahu podnikatel -spotřebitel akceptovat postup, dle kterého podnikatel uzavře se spotřebitelem smluvní vztah, v jehož důsledku spotřebitel odsouhlasí vznik nároku podnikatele na smluvní pokutu (který navíc, jak je výše uvedené nevznikl) a vzdá se vrácení blokační úhrady, aniž podnikateli vznikly v této souvislosti jakékoliv povinnosti. Je na místě poukázat na okolnosti uzavření Dohody o narovnání kdy, jak z výslechu svědka , jméno FO, (který Dohodu o narovnání uzavíral s žalobcem) vyplynulo, sám neznal důvody nastavení smluvního vztahu, a je tak více než pravděpodobné, že je nemohl sdělit žalobci, který tak nemohl být v pozici slabší strany řádně seznámen s důsledky a důvody podepisované listiny.

24. Soud shrnuje, že Dohoda o narovnání obsahuje ujednání, která jsou svou povahou zneužívající, neboť v rozporu s požadavkem poctivosti zakládají významnou nerovnováhu práv nebo povinností stran v neprospěch spotřebitele. Vzhledem k tomu, že zneužívající ujednání (čl. I. odst. 5 a 6, čl. II. odst. 1. a 2.) se týkají hlavního obsahu Dohody o narovnání, lze důvod neplatnosti ve smyslu § 1815 o.z. vztáhnout na celou Dohodu o narovnání. A protože žalovanému nárok na smluvní pokutu dle Dohody , adresa, nevznikl, je povinen v souladu s čl. 2.

2. Dohody , adresa, žalobci blokační úhradu ve výši 150.000,- Kč vrátit.

25. Soud tak žalobě v celém rozsahu vyhověl shora ve výroku ad. I.

26. O úroku z prodlení rozhodl soud dle § 1970 OZ, ve spojení s nařízením vlády č. 351/2013 Sb., kdy žalovaný je v prodlení ode dne následujícího po splatnosti dlužné částky dle výzvyze dne 16. 11. 2021, tj. od 24. 11. 2021.

27. O nákladech řízení soud rozhodl podle ustanovení § 142 odst. 1 o.s.ř. vzhledem k tomu, že žalobce byl v žalobě zcela úspěšný, přiznal mu soud náhradu nákladů řízení ve výši 100.198,5 Kč spočívající v uhrazeném soudním poplatku ve výši 6.000,- Kč a dále náhrady právního zastoupení dle § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif) za 10,5 úkonů právní služby ve výši 7.100,- Kč (9. 11. 2021 převzetí a příprava právního zastoupení, 16. 11. 2021 předžalobní výzva, 11. 5. 2022 sepis žaloby (EPR), 16. 5. 2022 účast na jednání u soudu, 26. 8. 2022 sepis vyjádření k odporu žalovaného, 28. 11. 2022 sepis vyjádření na výzvu soudu, 13. 6. 2023 sepis dalšího vyjádření na výzvu soudu, 14. 11. 2023 účast na jednání u soudu, 24. 11. 2023 sepis vyjádření na výzvu soudu, 12. 3. 2024 účast na jednání u soudu, 15. 3. 2024 účast u vyhlášení rozsudku ½), dále pak 11x paušální náhrady hotových výdajů á 300,- Kč. Součástí nákladů řízení je i DPH v zákonné výši.

28. Podle § 148 o.s.ř. má stát podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. Usnesením ze dne 4. 12. 2024 č.j. , spisová značka, byla svědkovi , jméno FO, přiznána náhrada nákladů řízení ve výši 1.541,- Kč. Soud tak žalovanému, který byl ve věci zcela neúspěšný uložil povinnost uhradit tyto náklady státu ve výroku shora ad. III.