65 C 216/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl soudcem Mgr. Jiřím Kohoutkem ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupená advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 60 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku částku ve výši 60.000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení z této částky ve výši 8,25% ročně od [datum] do zaplacení.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku na náhradě nákladů řízení částku ve výši 58.166,63 Kč, a to k rukám právního zástupce žalobce.

1. Žalobce se žalobou domáhá zaplacení částky 60.000 Kč s příslušenstvím. K žalobě uvedl, že projevil zájem o koupi nemovitosti Stavba ev. [číslo] (stavba pro rodinnou rekreaci), stojící na parcele [číslo] vše v [katastrální uzemí], v obci [obec], zapsané na [list vlastnictví] v katastru nemovitostí vedeném u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň – jih.

2. V souvislosti s tímto pak žalobce uzavřel s žalovaným, jakožto zprostředkovatelem dne [datum] Dohodu o koupi nemovitosti, kdy v souladu s uzavřenou Dohodou o koupi nemovitosti žalobce ze svých prostředků uhradil žalovanému částku ve výši 60.000 Kč. Tato úhrada pak měla sloužit k blokaci nemovitosti pro žalobce.

3. Žalobce již před uzavřením předmětné Dohody jednal telefonicky s makléřem žalované (p. [celé jméno svědka]), kdy byl několikrát ujištěn, že předmětná nemovitost disponuje žumpou, kde by se měla shromažďovat odpadní voda. Žalobce následně při návštěvě předmětné nemovitosti, po uzavření předmětné Dohody za účasti p. [celé jméno svědka] a místního hajného byl nadále ujišťován o tom, že zde někde žumpa skutečně je, avšak jen není zřejmé kde. K tomuto sdělujeme, že dle dostupných informací pak v rámci nabízené nemovitosti tato nedisponuje žumpou a není tedy vyřešeno odvádění odpadní vody, kdy navíc předmětná nemovitost je umístěna v ochranném pásmu vodního zdroje a skutečnost, že nemovitost nedisponuje žumpou, pak zakládá předpoklad případného pokutování za nevyřešený odtok odpadní vody v řádech statisíců korun.

4. S ohledem na hrubé porušení uzavřené Dohody o koupi nemovitosti pak žalobce neprodleně dne [datum] od předmětné Dohody o koupi nemovitosti odstoupil, kdy mu byly zatajeny natolik zásadní informace, kdy neměl jinou možnost jak jinak postupovat, a to přestože o nemovitost měl enormní zájem s ohledem na lokalitu umístění dané nemovitosti. Žalobce pak současně vyzval žalovaného k vrácení blokační úhrady, kdy předpokládal, že s ohledem na podvodné jednání žalovaného mu bude blokační úhrada obratem vrácena. Ze strany žalovaného však byl toliko odkázán, že vrácení blokační úhrady má řešit přímo s vedením společnosti a nikoliv s makléřem p. [celé jméno svědka] a ze strany žalovaného se pak jednalo o značně obstrukční jednání a přemlouvání, aby žalobce nemovitost koupil.

5. V důsledku obstrukčního jednání ze strany žalovaného pak byl žalobce nucen obrátit se na právního zástupce, kdy z důvodu právní opatrnosti došlo ze strany žalobce prostřednictvím právního zástupce k opakovanému odstoupení od Dohody o koupi nemovitosti ze dne [datum], a to dle ustanovení § 2002 a § 2106 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění. Současně s tím žalobce zaslal žalovanému předžalobní výzvu k vrácení blokační úhrady ve výši 60.000 Kč, nicméně na tuto výzvu žalovaný reagoval se zamítavým stanoviskem a dále poukazoval na kolaudační rozhodnutí z roku 1989, s tím, že předmětná nemovitost disponuje odpadní jímkou. V souvislosti s tímto žalobce rovnou sděluje, pro případnou argumentaci žalované, že existence nekompletního kolaudačního rozhodnutí z roku 1989 nezakládá skutečnost, že předmětná nemovitost skutečně fyzicky disponuje odpadní jímkou. Navíc kolaudační rozhodnutí neobsahuje listinu dokládající umístění tvrzené odpadní jímky a žalobce se pak důvodně domnívá, že se stal obětí podvodu, kdy ze strany žalovaného se jedná o zcela nepoctivé jednání, kdy toto jednání je přinejmenším krajně nemorální a příčí se dobrým mravům.

6. Žalobce dále v návaznosti na výše uvedené sděluje, že jednání žalovaného porušuje v samotných základech povinnosti podnikatele při jednání se spotřebitelem (žalobcem), kdy žalobce vůbec nebyl poučen o svých právech a celé jednání bylo úmyslně zastřené s cílem získat vlastní prospěch, nikoliv poskytnout službu. Žalobce dále sděluje, že samotná cena za službu je výrazně vyšší, než je u obchodu s nemovitostmi obvyklé a je stanovena pevnou částkou, což také není standardní. Ze samotné Dohody o koupi nemovitosti ze dne [datum] pak dále vůbec není zřejmé, jestli blokační úhrada je provizí žalovaného, kdy se v Dohodě o koupi nemovitosti zároveň uvádí, že blokační úhrada slouží k blokaci nemovitosti.

7. Zároveň žalobce zpochybňuje samotnou platnost uzavřené Dohody o koupi nemovitosti, kdy u Zájemce je uvedeno [rodné číslo], a to přestože žalobce se narodil dne [datum], tato skutečnost pak žalobce jen utvrzuje v diletantském způsobu uzavírání Dohody o koupi nemovitosti a s tím spojeného podvodného jednání žalovaného.

8. Žalobce dále sděluje, že celé pozadí sjednávání Dohody o koupi nemovitosti, tj. mimo provozovnu žalovaného, bez možnosti si smlouvu prostudovat, bez možnosti být informován atd. ve vztahu k sedmdesátiletému pánovi bez jakéhokoliv právního vzdělání, je zcela v rozporu s celým hodnotovým základem zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. [příjmení] Dohoda o koupi nemovitosti je zmatečná, pravděpodobně se pak jedná o zneužitý vzor jiné realitní kanceláře, kdy samotnému prodávajícímu nepřináší žádnou službu, jediné a podstatné je si zajistit příjem pro žalovaného. Dohoda o koupi nemovitosti dále ani neupravuje, jaký bude další postup ohledně koupě nemovitosti. Žalobce dále sděluje, že ze strany žalovaného mu ani nebylo sděleno, jaké konkrétní náklady žalovaného vznikly (např. hrazení inzerce, právní služby), přesto žalovaný nechce blokační úhradu po odstoupení žalobce od Dohody o koupi nemovitosti ze dne [datum] vrátit.

9. Žalobce sděluje, že žalovaný byl dopisem ze dne [datum] a následně dopisem ze dne [datum] vyzván k úhradě částky ve výši 60.000 Kč, a to nejpozději do [datum]. Jelikož pak žalovaný danému závazku uhradit danou částku nedostál, dluží k dnešnímu dni žalobci také zákonný úrok z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 60.000 Kč ode dne [datum] do zaplacení.

10. Žalovaný je přesvědčen, že veškeré žalobcem u zdejšího soudu uplatňované nároky jsou neoprávněné. Žalovaný žalobou uplatněný nárok žalobce zcela neuznává.

11. Žalovaný měl ve své nabídce jakožto zprostředkovatel k prodeji nemovitost - Stavba ev. [číslo] (stavba pro rodinnou rekreaci), stojící na parcele [číslo] vše v [katastrální uzemí], v obci [obec], zapsané na [list vlastnictví] v katastru nemovitostí vedeném u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň – jih.

12. Žalobce projevil zájem o koupi nemovitosti a z tohoto důvodu oslovil žalovaného. Dne [datum] došlo k osobnímu setkání mezi žalobcem a žalovaným a to v místě nemovitosti, kde byla žalovaným provedena prohlídka nemovitosti. Jménem žalovaného jednal její makléř a to pan [celé jméno svědka]. Na prohlídce nemovitosti byl žalobce seznámen se stavem nemovitosti, přičemž také byla řešena otázka odvádění odpadní vody z nemovitosti. Žalobce byl makléřem informován, že nemovitost disponuje samostatnou žumpou (odpadní jímkou). Jelikož však nemovitost nebyla dlouhodobě stranou prodávající užívána, nebyl znám technický stav žumpy, přičemž nebylo známo, ani kde přesně se žumpa nachází, jelikož toto nevěděl ani sám prodávající. Původní kupní cena nemovitosti byla 999.000 Kč. S ohledem na stav nemovitosti a především na stav žumpy si žalobce vyžádal slevu z kupní ceny a to ve výši 40.000 Kč. Prodávající požadavek žalobce akceptoval.

13. Žalobce si byl tedy velice dobře vědom stavu nemovitosti a tedy i stavu žumpy, a po poskytnuté slevě z kupní ceny se žalobce rozhodl následující den, tj. [datum] uzavřít se stranou prodávající – panem [jméno] [příjmení] – a žalovaným smlouvu – Dohodu o koupi nemovitosti [číslo] na základě které se žalobce mimo jiné zavázal s prodávajícím uzavřít kupní smlouvu k nemovitosti. Po uzavření Smlouvy byl žalobce o existenci žumpy také ujištěn místním hajným, což žalobce ve svém podání také potvrzuje. Skutečnost, že žalobci byla poskytnuta sleva z kupní ceny, vyplývá také z emailové komunikace mezi žalobcem a makléřem panem [celé jméno svědka], ve které žalobce potvrzuje poskytnutou slevu, přičemž také uvádí, že ušetřenou částku zřejmě využije na žumpu. Na základě této komunikace má pak žalovaný za to, že je zcela bezpředmětné, zda se na nemovitosti žumpa nachází, když sám žalobce již počítal s variantou, že ušetřené peníze ve výši poskytnuté slevy využije na opravu/vybudování žumpy, jak ve své emailové zprávě sám uvedl.

14. Žalobce ve svém podání uvádí, že dle dostupných informací údajně nemovitost žumpou nedisponuje, aniž by však blíže uvedl, jakým způsobem k takovému závěru dospěl, když nic nenasvědčuje tomu, že by nemovitost žumpou disponovat neměla. Žalovaný je tak přesvědčena, že se jedná pouze o domněnku žalobce, která se nezakládá na žádné relevantní skutečnosti či podkladu. Takové tvrzení pak v žalovaném vyvolává dojem, že žalobce pouze o koupi nemovitosti ztratil zájem a vyvíjel tak snahu se vyvázat z uzavřeného závazku bez sankcí.

15. Žalobce prostřednictvím svého právního zástupce oslovil žalovaného přípisem ze dne [datum] nadepsaným jako„ Odstoupení od Dohody o koupi nemovitosti ze dne [datum], výzva k vrácení blokační úhrady ve výši 60.000 Kč“ se svým požadavkem na vrácení složené blokační úhrady ve výši 60.000 Kč. Již v tomto přípise žalobce uvedl, že dle zjištěného nemovitost žumpou nedisponuje, aniž by však uvedl, jak k tomuto závěru dospěl, případně co tomuto tvrzení nasvědčuje.

16. Žalovaný se důvodně domnívá, že takové jednání je zcela účelové a zastírající pravý důvod ukončení celé transakce, kdy je zřejmé, že žalobce pouze od záměru koupě nemovitosti bez opodstatněného důvodu upustil. Žalovaný za účelem vyloučení pochybnosti o existenci žumpy na nemovitosti pak spolu s dalším přípisem ze dne [datum] doložil žalobci kolaudační rozhodnutí, ve kterém je výslovně uvedeno, že„ stavba obsahuje: WC, umývárnu a NEPROPUSTNOU JÍMKU“. Na poslední přípis již žalobce nereagoval, ani se k doloženému kolaudačnímu rozhodnutí nevyjádřil.

17. Žalovaný dále uvádí, že žalobce složil částku ve výši 60.000 Kč na účet žalovaného v souladu s ujednáním čl. 6 a 7 Smlouvy jakožto blokační úhradu, která slouží k blokaci nemovitosti pro zájemce. Žalovaná tak nesouhlasí s tvrzením žalobce, že není zřejmé, zda blokační úhrada slouží na úhradu provize, když je v čl. 6 odst. 6.1 Smlouvy výslovně uvedeno, že„ blokační úhrad slouží k blokaci nemovitosti“. Žalovaný zároveň nesouhlasí s tvrzením žalobce, že Smlouvu uzavíral bez možnosti si Smlouvu prostudovat. Žalobce tuto možnost měl, přičemž měl také možnost navrhnout změny či úpravy ve Smlouvě, jak je uvedeno v čl. 14 odst. [číslo] Smlouvy„ Smluvní strany měly možnost navrhnout úpravy a doplnění Smlouvy a seznámily se s ní v dostatečném předstihu před jejím podpisem“.

18. Na základě výše uvedeného je žalovaný přesvědčen, že za daných okolností žalobci nárok na vrácení složené blokační úhrady ve výši 60.000 Kč nevznikl. Naopak důsledkem jednání žalobce došlo k naplnění ustanovení čl. 5 odst. 5.2 Smlouvy, na základě kterého žalobci vzniká povinnost uhradit žalovanému provizi ve výši blokační úhrady, tj. částky ve výši 60.000 Kč.

19. Na základě provedeného dokazování a shodných tvrzení účastníků, která vzal soud za svá skutková zjištění podle § 120 odst. 3 o.s.ř., má za prokázané, že žalovaný prostřednictvím internetové inzerce nabízel ke koupi chatu 60 m2, [obec], ve kterém v podrobném popisu uvádí (dále jen:„ předmětná nemovitost“):„ Nabízíme chatu ve stráni, na břehu řeky Úhlavy. V přízemí je započatá rekonstrukce, nová plastová okna a dveře, nová plastová okna a dveře, nová elektřina a rozvody vody. Zateplená fasáda. V podkroví pak ložnice. Chata je částečně podsklepená a stojí na pronajatém pozemku. Celková plocha pronajatého pozemku je 370m2. Velmi dobrá dostupnost z [obec] cca 10 min.“. (viz důkaz inzerát nemovitosti aktualizovaný ke dni [datum])

20. Soud má dále za prokázané, že žalobce se zúčastnil prohlídky předmětné nemovitosti dne [datum] za účasti zástupce žalovaného pana [celé jméno svědka] (viz důkaz protokol o prohlídce ze dne [datum], výslech [celé jméno svědka])

21. Mezi účastníky byla vedena emailová komunikace, ze které se podává: Email od [celé jméno svědka] pro žalobce [datum] ([číslo]) <i>„ Dobrý den, v příloze zasílám koncept KS. Prosím o kontrolu a případné požadavky na úpravu. Dále prosím o číslo účtu k doplnění. Jakmile budeme mít smlouvu odsouhlasenou, domluvíme termín podpisu a doplatku KC. Po té bude vygenerováno číslo úschovního účtu a připraven i návrh na vklad.“</i> Email od žalobce pro [celé jméno svědka] [datum] ([číslo]) <i>„ Dobrý den, děkuji za zaslání konceptu smlouvy. Ve smlouvě požaduji ještě malé úpravy 1) ….</i> <i>2) dle čl. 7, bod 1 prosím o řádnou prohlídku nemovitosti za účasti prodávajícího a nejlépe majitele pronajímaného pozemku, aby byl jednoznačně vysvětlen a vyznačen zřetelný přístup k nemovitosti.</i> <i>3. Dále žádám jako přílohu ke KS výpis z Katastru nemovitostí k aktuálnímu datu. Taktéž žádám o odstranění starého nábytku o ostatní haraburdí pod přístřeškem na zahradě.“</i> Email od [celé jméno svědka] pro žalobce [datum] ([číslo]) <i>„ Dobrý den pane [celé jméno žalobce], k jednotlivým bodům ad) 1 doplním do KS, ad 2) schůzku domluvím na příští týden ad 3) LV stáhnu těsně před podpisem KS K vyčištění přístřešku- dle vyjádření majitele. Vyklízet nebude, prodává chatu ve stavu jakém je a poskytl vám slevu [číslo]„</i> Email žalobce pro [celé jméno svědka] [datum] ([číslo]) <i>„ Dobrý den, děkuji za info. Proti nákupu chaty ve stavu v jakém je (a případném nepořádku kolem staveniště) samozřejmě nic nemám, ale mezi slušnými lidmi bývá zvykem, že si po sobě uklidí. Já jsem si při prodeji nemovitosti po sobě (a to po mnoha letech-bylo to o něčem jiném) také uklidil. Z toho plyne, že to se slevou 40.000 Kč nemá nic společného. Výše uvedená sleva asi bude bohužel použita na žumpu, kterou jste mi při prohlídce nebyl schopen ukázat. Vzhledem k tomu, že se nemovitost nachází v ochranném pásmu řeky Úhlavy, která je zdrojem pitné vody pro město Plzeň, nelze odpadní vody vypouštět do neurčita. A k bodu 2 bych doplnil, že by asi bylo optimální na schůzku o přístupu do nemovitosti přizvat i majitelku sousední chaty se společným přístupem.“.</i> Email ze dne [datum] od [celé jméno svědka] pro žalobce ([číslo]) <i>„ Dobrý den pane [celé jméno žalobce], při podpisu RS vám majitel říkal, že neví kde žumpa je. A já mohu předat jen informace, které od majitele mám. Schůzku zkusím domluvit na příští týden, ale na majitelku vedlejší chaty kontakt nemám.“</i> Email ze dne [datum] ([číslo]) od žalobce pro [celé jméno svědka] <i>„ Zdravím. Neměl jsem adresu do [obec]. Pošlu. Děkuji. S pozdravem [celé jméno žalobce]“</i> Email ze dne [datum] od [celé jméno svědka] pro žalobce <i>„ Dobrý den pane [celé jméno žalobce], jak jsem vám říkal na poslední schůzce. Odstoupení od smlouvy je potřeba zaslat doporučeně na centrálu do [obec]. Takto zaslanou výpověď nelze akceptovat. Děkuji, s pozdravem [celé jméno svědka]“</i> Email ze dne [datum] od žalobce pro [celé jméno svědka] <i>„ Vážený pane řediteli. Odvolávám se na naše osobní jednání v [obec] za přítomnosti p. hajného od vlastníka pozemků v [obec] a odstupuji od Dohody o koupi nemovitosti po vyjasnění přístupu k nemovitosti E. 83 a nevypátrání žumpy o které bylo psáno v inzerátu v int. nabídce. Přístup majitele k této obchodní transakci mne zarazil. Nejen, že prodává nemovitost s neskonalým nepořádkem, který odmítá odstranit, přístup k chatě je po schodech s 20 cm nánosem jehličí pouze pro 1 osobu (dvě osoby by neprošli) a žumpu o které se psalo v inzerátu mi nedokázal ukázat. Pokud se domnívá, že si koupím chatu v Ochranném pásmu vodního zdroje bez žumpy dle zákonných předpisů, tak se spletl. Na pokuty v řádu milionů korun totiž NEMÁM!!! [obec] kde je chata postavena mne sice učarovalo, ALE nemusím mít všechno za každou cenu!!! Z těchto důvodů od koupi sice nerad, ale odstupuji. Děkuji Vám osobně za Váš velice vstřícný a obětavý přístup i přes [příjmení] těžkou situaci po dopravní nehodě. Pan majitel nemovitosti by se měl (pokud je toho schopen) nad sebou minimálně zamyslet. Proto Vás tímto žádám o vrácení Rezervační zálohy. S pozdravem [celé jméno žalobce]“</i> <i>(viz důkaz E-mailová komunikace mezi žalobcem a žalovaným)</i> 22. Soud má dále za prokázané, že žalobce (jako zájemce) a žalovaný (jako realitní kancelář zastoupena [celé jméno svědka]) a pan [jméno] [příjmení] (jako prodávající) uzavřeli dne [datum] dohodu o koupi nemovitosti číslo zakázky [číslo] (dále jen:„ Dohoda“). Z čl. 2 Dohody se podává, že tato Dohoda je smlouvou o smlouvě budoucí kupní. Prodávající a zájemce se na jejím základě zavazují uzavřít kupní smlouvu a RK se zavazuje vykonávat činnosti sjednané v této dohodě. V čl. 3 je specifikována nemovitost Stavba ev. [číslo] (stavba pro rodinnou rekreaci), stojící na parcele [číslo] vše v katastrálním území Čižice, v obci [obec], zapsané na [list vlastnictví] v katastru nemovitostí vedeném u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj Katastrální pracoviště Plzeň – jih (dále jen: předmětná nemovitost“) V čl. 4 je stanovena výše kupní ceny na částku 959.000 Kč. Z čl. 5 se podává:„ Smluvní stany prohlašují, že uzavřením Dohody jim RK obstarala příležitost k uzavření Smlouvy a RK tak vznikl nárok na provizi. Provize je sjednána s Prodávajícím v Dohodě o zprostředkování.“. Z čl. 5 se podává:„ Pokud k uzavření Smlouvy nedojde z důvodu na straně Zájemce, příp. vinou Zájemce dojde k odstoupení prodávajícího od Smlouvy či jinému ukončení Smlouvy, zavazuje se Zájemce místo Prodávajícího uhradit RK provizi za obstarání příležitosti k uzavření Smlouvy s Prodávajícím ve výši BÚ. Splatnost provize není vázána na uzavření na uzavření Smlouvy. Zánikem dohody není dotčeno právo RK na provizi.“ Z čl. 6 se podává:„ BÚ slouží k blokaci Nemovitosti pro Zájemce. RK vrátí BÚ Zájemci, pokud nedojde k uzavření Smlouvy, vyjma čl. 5 odst. 5.

2. Dohody“ V čl. 7 je určena výše blokační úhrady 60.000 Kč. V čl. 8 je určena doba trvání Dohody do [datum]. <i>(viz důkaz dohoda o koupi nemovitosti ze dne [datum])</i> 23. Soud má dále za prokázané, že žalobce prostřednictvím svého právního zástupce zaslal žalovanému totožné dopisy ze dne [datum] a [datum] označený: Věc: Odstoupení od Dohody o koupi nemovitosti ze dne [datum], výzva k vrácení blokační úhrady ve výši 60.000 Kč, ze které se mimo jiné podává:„ že s ohledem na veškeré výše uvedené skutečnosti tak náš klient již dne [datum] od předmětné Dohody odstoupil, nicméně z důvodu právní opatrnosti náš klient tímto od Dohody o koupi nemovitosti ze dne [datum] s Vámi cobi realitní kanceláří odstupuje prostřednictvím svého právního zástupce, a to dle ustanovení § 2002 a § 2106 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění.“. Dále se z dopisu podává:„ S ohledem na uvedené Vás tedy vyzýváme k vrácení blokační úhrady ve výši 60.000 Kč, a to na účet naší advokátní kanceláře….nejpozději do [datum]“ Zástupce žalovaného výslovně učinil nesporným, že mu tento dopis byl doručen. (viz důkaz odstoupení žalobce ze dne [datum] předžalobní výzva ze dne [datum] a poštovní podací arch)

24. Soud má dále za prokázané, že žalovaný zaslal dne [datum] právnímu zástupci žalobce dopis, ve kterém reaguje na odstoupení žalobce od Dohody, kdy uvádí:„ Ze strany Společnosti bylo na obecním úřadě v [obec] zjištěno a ověřeno, že k předmětné nemovitosti bylo vydáno kolaudační rozhodnutí na přístavbu koupelny s odvodem do nepropustné jímky (čili žumpy). Je tedy nesporné, že u nabízené nemovitosti je vyřešeno odvádění odpadní vody a to avizovanou žumpou.“. Žalovaný dále uvedl, že odstoupení žalovaného považuje za bezpředmětné a žádost na vrácení blokační úhrady považuje za bezpředmětnou. (viz důkaz dopis žalovaného ze dne [datum])

25. Soud má dále za prokázané, že žalobce prostřednictvím svého právního zástupce zaslal žalovanému dopis ze dne [datum], který byl žalovanému doručen, a ve kterém opětovně vyzývá k vrácení blokační úhrady ve výši 60.000 Kč a to nejpozději do [datum] (viz důkaz dopis označený Výzva adresovaná žalovanému ze dne [datum] a poštovní podací arch)

26. Soud má dále za prokázané, že v reakci na dopis právního zástupce ze dne [datum] žalobce zaslal žalovaný právnímu zástupci žalobce dopis ze dne [datum], ve kterém setrvává na stanovisku vyjádřeném v dopise ze dne [datum], a tedy, že nárok na vrácení blokační úhrady žalobci nevznikl. Součástí dopisu bylo i sdělení o zaslání kolaudačního rozhodnutí kolaudační rozhodnutí na přístavbu koupelny s odvodem do nepropustné jímky (čili žumpy). (viz důkaz dopis žalovaného ze dne [datum])

27. Z čestného prohlášení paní [jméno] [příjmení] ze dne [datum] se podává:„ Čestně prohlašuji, že jsem provedla společně a p. [celé jméno žalobce] prohlídku pozemku okolí chaty p. [příjmení]. Prohlídku jsme provedli za účelem dohledání žumpy, o které mi nebylo známo, že by na místě samém existoval. Hledanou žumpu jsme nenašli.“. (viz důkaz čestné prohlášení paní [příjmení])

28. Soud má dále za prokázané, že komise výstavby při MNV [obec] vydala dne [datum] kolaudační rozhodnutí č. 587/90, kterým povoluje na základě výsledku ústního jednání, spojeným s místním šetřením dne [datum] užívání přístavby WC a umývárny s nepropustnou jímkou na vyvážení na parcele č. kat. [číslo] v kat. území [obec]. Stavba obsahuje WC, umývárnu a nepropustnou jímku. (viz důkaz Kolaudační [ustanovení právního předpisu EU] ze dne [datum])

29. Z výslechu svědka [celé jméno svědka] narozeného [datum] se podává, že svědek pracoval pro žalovaného jako realitní makléř, do prosince roku 2020. K realizaci prodeje chaty v [obec] svědek uvedl, že:„ Chata byla v rekonstrukci, protože předtím nebo aspoň, co máme informaci od bývalého majitele, kterému jsem, s kterým jsem to zprostředkovával, tak chata asi 15 nebo 20 let to přesně nevím, nebyla užívána a on jí začal rekonstruovat. Vlastně bylo zrekonstruované 1. patro s tím, že vlastně majitel říkal, že nevím, v jaké stavu tam ta jímka je. Takže jako osobně fyzicky jsem jí neviděl přitom, když jsem nemovitost nabíral do nabídky, jsem jí fyzicky neviděl. Pan [celé jméno žalobce] hned na té prohlídce, toho si pamatuji, protože to byl už starší pán, já myslím, že mu bylo nějak přes 60, což už mě to trošku zarazilo, že pan [příjmení] si kupuje chatu, takovej starší pán. Myslím, že už jako taky málo vlasů. A on, přímo na tý prohlídce, právě mi řekl, když si jí prohlídl, tu chatu, tak mi řekl, když dá majitel slevu, takto beru. A já jsem řekl, jakou slevu si představujete a on říká no nevím, kolik majitel dá. Takže vím, že jsme tam a teď už nevím kolik jsme tam domluvili, jestli 20 či 30 fakt to už nevím, to už si nepamatuju. A pak vlastně, protože se vlastně měnila cena oproti zprostředkovatelské smlouvě, tak jsme museli podepsat novou smlouvu s prodávajícím, proto jsem udělal vlastně trojstrannou rezervační smlouvu a podepisovala se přímo v kanceláři, kde byl i majitel, a pan [celé jméno žalobce] se tam na všecky věci zase znovu technicky vyptal, protože ta chata byla zrekonstruována, bych řekl tak napůl jo, a nebylo tam všechno doděláno. A on se ptal na ty technický věci, jaká je tam, znovu se ptal, čím je to zateplený, co tam je daný, elektrika, jak je udělána, všechny tyhle věci se ptal, a speciálně vím, že i na tu jímku, protože ta jímka byla problém vlastně pro všechny ty lidi. Jako, že tam je jenom žumpa na vyvážení jo, takže to byl jeden z problémů, proč třeba spousta lidí to nechtělo. Takže pana [celé jméno žalobce] si pamatuji. Navíc pan [celé jméno žalobce] poté, co podepsal rezervační smlouvu, mě kontaktoval e-mailem a chtěl domluvit ještě vlastně další schůzku, vlastně s hajným, který měl vlastně na starosti ten les, kde ta chata stojí. A protože tam vlastně problém byl v tom, že ten pozemek nebyl jasně vymezený v mapě, v katastrální mapě, ale byl jenom určenej prostě nějakým vyměřením toho hajnýho, který vlastně se o to staral tomu majiteli. Takže on tam vlastně, jsme se sešli na to chatě znovu a on ten hajný mu tam vlastně ukazoval, odkud, z kterýho bodu, jak je to vyměření, co vlastně všecko teda k tomu patří, co k tomu nepatří a tam vlastně na tý schůzce mi pan [celé jméno žalobce] řekl, že nebude tahat věci po schodech nahoru, že na to je moc starej, že od toho chce odstoupit. Takže si na něj pamatuji velmi dobře.“. K otázce, kdy viděl svědek jímku, uvedl, že:„ Potom později jsem potom vlastně, až když přišlo ukončení té rezervace, kdy pan [celé jméno žalobce] chtěl odstoupit od rezervační smlouvy, tak jsem vlastně kontaktoval majitele, jestli k to mu má ještě nějakou dokumentaci. Jestli by někde něco dohledal. Takže jsme ještě dohledali to kolaudační rozhodnutí, a protože majitel k tomu byl poměrně laxní, k tomu přístupu jako bylo mu tak nějak trošku jedno, tak jsem sám vlastně v rámci další prohlídky hráběma vlastně vyhrabal jsem tam vlastně ten poklop, kde byla ta jímka byla jako schovaná, protože jsem obnažil jsem vlastně v tom lese, kde to bylo zapadaný, tak jsem to vlastně jako obnažil to vedení a dostal jsem až, kde ta jímka je a našel jsem jakoby poklop a ten jsem už teda nezvedal a dovnitř jsem jakoby nelezl, do jímky, ale vím v kterých místech byla. A myslím, že jsem pak posílal vlastně nějaké fotografie z místa.“. Svědek dále uvedl, že smlouva o rezervaci se podepisovala v kanceláři na [ulice], v [obec]. K dotazu, zda jímku svědek ukázal žalobci, svědek uvedl, že:„ Ne, protože vlastně to jsem začal až vlastně v momentě, kdy mi pan [celé jméno žalobce] chtěl odstoupit od té smlouvy a uvedl jakou důvod tu jímku. Tzn. my jsme začali řešit jestli tam ta jímka je, aby jsme jí, teda fyzicky, jako našli, abychom měli jakoby důkaz, že jsme panu [celé jméno žalobce] nelhali, takže potom jsem to začal to, ale to už jsem s panem slámou nebyl v kontaktu, už jenom pouze přes ty esemesky. Pak majitel vlastně dohledal kolaudační rozhodnutí a k tomu doposlal toto kolaudační rozhodnutí, který jsme mu potom posílali panu [celé jméno žalobce]. Já jsem potom šel teda a fyzicky, a protože mi to slíbil majitel, že tam pošle firmu. A že ta firma co tam dělala, že mu to jako najde, protože vlastně udělali odpad jenom ven z chaty ven a to pokračování v tý jímce ještě nebylo hotový. A říkal, že to najde a pak se na to vykašlal, takže prostě, protože jsem chtěl, aby to bylo jako v pořádku, tak jsem tam pak jel sám s dalšíma zájemcema a při tý prohlídce jsem tam prostě našel někde hrábě a vyhrabal jsem tam prostě to vedení, kudy to vede, jako obnažil jsem to, vyhrabal jsem to z toho jehličí a našel jsem tam tu rouru, kudy to vede, kde je ten poklop.“. K otázce na následný prodej jinému zájemci svědek uvedl, že:„ K prodeji došlo, já to mám, teď jako nevím úplně přesně kdy, vím, že tam byla, že jsme tam řešili vlastně, že musíme počkat na tu lhůtu, kdy skončí tahleta platnost tý smlouvy, tý dohody ale přesnej datum to už vám nepovím, jako prodalo se to tak bych řek já nevím 2 měsíc potom, 6 tejdnů potom, fakt nevím, to už nedokažu říct.“. K dotazu s kým byla uzavřena smlouva o provizi, svědek uvedl, že s majitelem a provize prodávajícím byla uhrazena. K dotazu, zda žalovaný přijal dvakrát provizi, prodávajícího a na základě ust. čl. 5 [číslo] z této smlouvy od teoretického zájemce, tedy kupujícího, tedy v tomto případě od žalobce, svědek uvedl:„ [jméno]. Byla složena jedna z rezervační smlouvy nebo jedna tahleta rezervace od pana [celé jméno žalobce] a potom od nového zájemce, a ta se započítala jako provize při podpisu kupní smlouvy, takže dvakrát.“.

30. Soud v řízení provedl i další důkazy, z nichž však pro posouzení věci nevyplynula nad rámec výše uvedeného žádná další skutková zjištění, významná pro posouzení věci, a to výpis z obchodní rejstříku žalovaného, fotografie [číslo] (A), fotografie [číslo] (B).

31. Soud hodnotil provedené důkazy každý jednotlivě i ve vzájemných souvislostech a dospěl k závěru, že získal dostatek skutkových zjištění významných pro rozhodnutí ve věci a další dokazování by tak bylo v rozporu se zásadou hospodárnosti řízení. Zamítl tak pro nadbytečnost návrh důkazu: výslech účastníků, inzerát nemovitosti ke dni [datum], audio nahrávka hovoru žalobce s hajným p. [příjmení] (CD nosič), místní šetření, výslech pana [příjmení] (prodávající), výslech paní [jméno] [příjmení]. <i>Podle § 2002 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném v rozhodném období (dále jen„ OZ“) poruší-li strana smlouvu podstatným způsobem, může druhá strana bez zbytečného odkladu od smlouvy odstoupit. Podstatné je takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není. [příjmení] může od smlouvy odstoupit bez zbytečného odkladu poté, co z chování druhé strany nepochybně vyplyne, že poruší smlouvu podstatným způsobem, a nedá-li na výzvu oprávněné strany přiměřenou jistotu.</i> <i>Podle § 2004 OZ odstoupením od smlouvy se závazek zrušuje od počátku. Plnil-li dlužník zčásti, může věřitel od smlouvy odstoupit jen ohledně nesplněného zbytku plnění. Nemá-li však částečné plnění pro věřitele význam, může věřitel od smlouvy odstoupit ohledně celého plnění. Zavazuje-li smlouva dlužníka k nepřetržité či opakované činnosti nebo k postupnému dílčímu plnění, může věřitel od smlouvy odstoupit jen s účinky do budoucna. To neplatí, nemají-li již přijatá dílčí plnění sama o sobě pro věřitele význam.</i> <i>Podle § 2005 OZ odstoupením od smlouvy zanikají v rozsahu jeho účinků práva a povinnosti stran. Tím nejsou dotčena práva třetích osob nabytá v dobré víře. Odstoupení od smlouvy se nedotýká práva na zaplacení smluvní pokuty nebo úroku z prodlení, pokud již dospěl, práva na náhradu škody vzniklé z porušení smluvní povinnosti ani ujednání, které má vzhledem ke své povaze zavazovat strany i po odstoupení od smlouvy, zejména ujednání o způsobu řešení sporů. Byl-li dluh zajištěn, nedotýká se odstoupení od smlouvy ani zajištění.</i> <i>Podle § 2445 OZ smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi. Je-li již při uzavření smlouvy, kterou se jedna strana zaváže obstarat druhé straně příležitost k uzavření smlouvy s třetí osobou, z okolností zřejmé, že za obstarání bude požadována odměna, má se za to, že byla uzavřena smlouva o zprostředkování.</i> <i>Podle § 2447 OZ provize je splatná dnem uzavření zprostředkované smlouvy; byla-li tato smlouva uzavřena s odkládací podmínkou, je provize splatná až splněním podmínky. Bylo-li ujednáno, že zprostředkovatel pro zájemce obstará příležitost uzavřít s třetí osobou smlouvu s určitým obsahem, je provize splatná již obstaráním příležitosti.</i> <i>Podle § 2448 OZ bylo-li ujednáno, že zprostředkovateli vznikne právo na provizi, až třetí osoba splní povinnost ze zprostředkované smlouvy, zaplatí zájemce provizi i tehdy, oddálilo-li se, či zmařilo-li se splnění této povinnosti z důvodů, za něž zájemce odpovídá. Má-li být výše provize určena podle rozsahu plnění třetí osoby, započte se do základu i plnění neuskutečněné z důvodů, za něž odpovídá zájemce.</i> <i>Podle § 2450 OZ zprostředkovatel nemá právo na provizi a na úhradu nákladů, byl-li v rozporu se smlouvou činný také pro druhou stranu zprostředkovávané smlouvy.</i> <i>Podle § 2991 OZ kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.</i> <i>Podle § 2993 OZ plnila-li strana, aniž tu byl platný závazek, má právo na vrácení toho, co plnila. Plnily-li obě strany, může každá ze stran požadovat, aby jí druhá strana vydala, co získala; právo druhé strany namítnout vzájemné plnění tím není dotčeno. To platí i v případě, byl-li závazek zrušen.</i> <i>Podle § 1812 OZ lze-li obsah smlouvy vyložit různým způsobem, použije se výklad pro spotřebitele nejpříznivější. K ujednáním odchylujícím se od ustanovení zákona stanovených k ochraně spotřebitele se nepřihlíží. To platí i v případě, že se spotřebitel vzdá zvláštního práva, které mu zákon poskytuje.</i> <i>Podle § 1813 OZ má se za to, že zakázaná jsou ujednání, která zakládají v rozporu s požadavkem přiměřenosti významnou nerovnováhu práv nebo povinností stran v neprospěch spotřebitele. To neplatí pro ujednání o předmětu plnění nebo ceně, pokud jsou spotřebiteli poskytnuty jasným a srozumitelným způsobem.</i> <i>Podle § 1814 OZ Zvláště se zakazují ujednání, která</i> <i>a) vylučují nebo omezují spotřebitelova práva z vadného plnění nebo na náhradu újmy,</i> <i>b) spotřebitele zavazují plnit, zatímco podnikateli vznikne povinnost plnit splněním podmínky závislé na jeho vůli,</i> <i>c) umožňují, aby podnikatel nevydal spotřebiteli, co mu spotřebitel vydal, i v případě, že spotřebitel smlouvu neuzavře či od ní odstoupí,</i> <i>d) zakládají podnikateli právo odstoupit od smlouvy bez důvodu, zatímco spotřebiteli nikoli,</i> <i>e) zakládají podnikateli právo vypovědět závazek bez důvodu hodného zvláštního zřetele bez přiměřené výpovědní doby,</i> <i>f) zavazují spotřebitele neodvolatelně k plnění za podmínek, s nimiž neměl možnost seznámit se před uzavřením smlouvy,</i> <i>g) dovolují podnikateli, aby ze své vůle změnil práva či povinnosti stran,</i> <i>h) odkládají určení ceny až na dobu plnění,</i> <i>i) umožňují podnikateli cenu zvýšit, aniž bude mít spotřebitel při podstatném zvýšení ceny právo od smlouvy odstoupit,</i> <i>j) zbavují spotřebitele práva podat žalobu nebo použít jiný procesní prostředek či mu v uplatnění takového práva brání, nebo ukládají spotřebiteli povinnost uplatnit právo výlučně u rozhodčího soudu nebo rozhodce, který není vázán právními předpisy stanovenými na ochranu spotřebitele,</i> <i>k) přenášejí na spotřebitele povinnost prokázat splnění povinnosti podnikatele, kterou mu ukládají ustanovení o smlouvě o finanční službě, nebo</i> <i>l) zbavují spotřebitele jeho práva určit, který závazek má být poskytnutým plněním přednostně uhrazen.</i> <i>Podle § 1815 OZ k nepřiměřenému ujednání se nepřihlíží, ledaže se jej spotřebitel dovolá.</i> 32. Při posouzení oprávněnosti nároku uplatněného žalobou soud nejprve konstatuje, že žalobce se domáhá vrácení částky, kterou složil k rukám žalovaného na základě smluvního ujednání jako blokační úhradu. Kdy soud má na základě nesporných tvrzení účastníků a provedeného dokazování za prokázané, že žalobce žalovanému částku 60.000 Kč uhradil.

33. Soud rekapituluje, že má za prokázané, že žalobce s žalovaným a třetí osobou uzavřeli Dohodu na dobu určitou do [datum]. Z obsahu této Dohody se podává, že se jedná o více právních jednání, kdy část Dohody lze hodnotit jako smlouvu o smlouvě budoucí kupní uzavřenou mezi žalobcem a třetí osobou (prodávajícím), který se zavazuje uzavřít s žalobcem kupní smlouvu na předmětnou nemovitost nejpozději do 1 měsíce od vyzvání, za kupní cenu 959.000 Kč (čl. 3, 4, 11, a čl. 12). V další části Dohody vztahující se k blokační úhradě jsou sjednány práva a povinnosti mezi žalobcem a žalovaným, spočívající v uhrazení blokační úhrady žalobcem pro žalovaného a způsob jejího vrácení (čl. 5, 6., 7). A konečně jsou zde obsažena ustanovení, která nelze jednoznačně přiřadit ani k jedné z výše uvedených částí Dohody (čl. 9, čl. 10, čl. 5).

34. Z části Dohody, ve které jsou sjednávána práva a povinnosti pouze mezi žalobcem a žalovaným vyplývá, že žalobce se zavazuje ve stanovené době po podpisu Dohody zaplatit žalovanému blokační úhradu, která dle čl. 6 slouží k blokaci předmětné nemovitosti pro žalobce. K uvedenému soud uvádí, že není zcela zřejmé, jaká„ blokace“ má být složenou částkou realizována, kdy z Dohody vyplývá, a explicitně i sama Dohoda uvádí v čl. 2, že se jedná o smlouvu budoucí kupní. K tomu soud poznamenává, že smlouvou o budoucí smlouvě (pactum de contrahendo, § 1785 a násl. OZ) se zakládá mezi subjekty smluvní (kontraktační) povinnost. Podstata smlouvy o uzavření budoucí smlouvy spočívá v tom, že si její subjekty v souladu se širokou smluvní volností písemně shodně a tím závazně ujednají, že spolu do sjednané doby uzavřou budoucí (někdy též označovanou jako hlavní) resp. realizační smlouvu, na jejíchž podstatných náležitostech se musí dohodnout. Není-li do dohodnuté doby budoucí (realizační) smlouva uzavřena a povinný subjekt návrh na uzavření realizační smlouvy nepřijme vůbec či realizační smlouvu podle předjednaných podmínek a náležitostí odmítá uzavřít, může se oprávněný subjekt do jednoho roku od doby, kdy měla být realizační smlouva uzavřena domáhat ochrany u soudu. (§ 634 OZ). Z uvedeného tak vyplývá, že ochrana zájmů žalobce (jako kupujícího) a prodávajícího je zajištěna uzavřením smlouvy o smlouvě budoucí, přičemž činnost realitní kanceláře (žalovaného) na očekávaný výsledek, tj. uzavření kupní smlouvy a převod vlastnictví z prodávajícího na žalobce, nemá a nemůže mít žádný vliv. Je třeba zdůraznit, že žalovaný není smluvní stranou smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Ve skutečnosti, i v případě, kdyby žalovaný uzavřel jakoukoliv smlouvu o zprostředkování, či jinou smlouvu se třetím subjektem za trvání smlouvy o smlouvě budoucí kupní, neměla by taková smlouva žádný vztah k možnosti realizovat smlouvu o smlouvě budoucí kupní mezi žalobcem a prodávajícím a zamýšlenému převodu vlastnictví. V Dohodě obsažená funkce blokační zálohy k „ blokaci“ nemovitosti tak není podložena žádnou reálnou a faktickou činností žalovaného. Dle názoru soud je tak jediným skutečným důvodem zaplacení blokační úhrady zajištění úhrady„ provize“ žalovanému pro případ, že k uzavření Smlouvy o smlouvě budoucí nedojde z důvodů na straně žalobce (viz [číslo] Dohody).

35. Z Dohody se dále podává, že žalovaný vrátí blokační úhradu žalobci, pokud nedojde k uzavření Smlouvy, vyjma čl. 5 odst. 5.

2. Dohody, podle kterého, pokud k uzavření Smlouvy nedojde z důvodu na straně žalobce, příp. vinou žalobce dojde k odstoupení prodávajícího od Smlouvy či jinému ukončení Smlouvy, zavazuje se žalobce místo prodávajícího uhradit žalovanému provizi za obstarání příležitosti k uzavření Smlouvy s prodávajícím ve výši blokační úhrady.

36. Ze samotné Dohody, a to z čl. 5 věty druhé vyplývá, že provize za zprostředkování obchodu je sjednána s prodávajícím v samostatné dohodě o zprostředkování. Existenci smlouvy o zprostředkování a sjednání provize za zprostředkování s prodávajícím potvrdil také ve své výpovědi [celé jméno svědka] (zastupující žalovaného), který mimo jiné uvedl, že provizi za zprostředkování prodávající žalovanému následně uhradil. Současně potvrdil, že částku ve výši blokační úhrady si žalovaný dle čl. 5 Dohody ponechal. Z uvedeného pak vyplývá, že žalovaný přijal za prodej předmětné nemovitosti jednak sjednanou provizi ze samostatné dohody o zprostředkování od prodávajícího, ale i dle čl. 5 Dohody částku ve výši blokační úhrady – která měla být dle čl. 5„ úhradou provize místo prodávajícího“.

37. Je tak zjevné, že skutečným účelem a obsahem čl. 5 Dohody není přesunutí úhrady provize z prodávajícího na žalobce, nýbrž úhrada částky ve výši složené blokační úhrady žalovanému v případě aktivace čl. 5 Dohody, při zachování nároku žalovaného na zaplacení provize prodávajícím ze samostatné smlouvy o zprostředkování. Lze tak dospět k závěru, že povinnost dle čl. 5 Dohody není ničím jiným, než sjednáním smluvní pokuty (§ 2048 OZ) v případě, že k uzavření Smlouvy nedojde z důvodu na straně žalobce, příp. vinou žalobce dojde k odstoupení prodávajícího od Smlouvy či jinému ukončení Smlouvy.

38. Nelze také přehlédnout, že čl. 5 Dohody váže úhradu částky žalobcem žalovanému na porušení povinnosti žalobce (či existence důvodů na straně žalobce) uzavřít Smlouvu (míněno dle Dohody kupní smlouvu na převod vlastnictví k předmětné nemovitosti) s prodávajícím a nikoliv porušení jakékoliv povinnosti žalobcem ve vztahu k žalovanému. Jinými slovy, žalovaný inkasuje blokační úhradu v situaci, kdy žalobce nesplní (či zaviní nesplnění) závazek vůči prodávajícímu a nikoliv žalovanému. Je na místě zdůraznit, že smluvní pokuta je svou povahou vedlejším (akcesorickým) závazkem. Podmínkou platnosti ujednání o smluvní pokutě je tudíž existence hlavního závazku, který má být smluvní pokutou utvrzen. Má-li být závazek k zaplacení smluvní pokuty sjednán platně, musí platně vzniknout (hlavní) závazek, aby mohl být smluvní pokutou utvrzen. Nevznikla-li totiž povinnost plnit, nemůže být ani porušena, a nemůže tak vzniknout ani nárok na zaplacení smluvní pokuty, kterou mělo být splnění povinnosti utvrzeno. Smluvní pokutu mohou sjednat pouze osoby v postavení věřitele a dlužníka hlavního (utvrzeného) závazku.

39. Vzhledem k uvedenému tak soud uzavírá, že pro aktivaci smluvní pokuty dle čl. 5 Dohody je zásadní, že není podložena hlavním závazkem mezi žalobcem a žalovaným, nýbrž hlavním závazkem mezi žalobcem a prodávajícím, a tedy není zde závazek mezi žalobcem a žalovaným, který by byl utvrzen sjednanou smluvní pokutou. Takové ujednání o smluvní pokutě je pro rozpor se zákonem neplatné (§ 580 odst. 1, § 588 OZ).

40. Nelze také pominout, že žalobce vystupoval ve smluvním vztahu s žalovaným v pozici spotřebitele (§ 419 OZ) a proto je na smluvní ujednání v Dohodě třeba pohlížet optikou ochrany spotřebitele a především hodnotit, zda některá ujednání Dohody nezakládají významnou nerovnováhu práv a povinností stran v neprospěch spotřebitele.

41. Jak již bylo výše uvedeno, povinnost hradit smluvní pokutu v případě porušení smluvních povinností (navíc nikoliv v hlavním závazku k žalovanému) stíhá výlučně žalobce, nikoli žalovaného. Takové ujednání představuje, i vzhledem k absenci zajištěné povinnosti, významnou nerovnováhu v právech a povinnostech stran, a to k újmě žalobce jako spotřebitele. Ujednání pro případ porušení smluvní povinnosti v článku 5.2 Dohody zakládá v rozporu s požadavkem přiměřenosti významnou nerovnováhu práv a povinností smluvních stran v neprospěch žalovaného; jako ujednání nepřiměřené nemá žádnou právní relevanci (§ [číslo], § 1815 OZ).

42. Odhlédne-li se od výše formulovaných závěrů, je i tak soud názoru, že v řízení bylo prokázáno, že neuzavření Smlouvy (smlouvy o koupi předmětné nemovitosti) nelze přičítat žalobci, jak předpokládá čl. 5 Dohody pro aktivaci úhrady„ provize“. Předmětná nemovitost měla z hlediska prodeje několik problematických specifik, a to zejména skutečnost, že se jednalo o stavbu na cizím pozemku, a žalobcem logicky akcentovanou nejistotu ohledně zajištění legálního odtoku odpadních vod z předmětné nemovitosti (jímku). Je třeba zdůraznit, že po celou dobu trvání Dohody, která byla uzavřena na dobu určitou tj. do [datum] existovala reálná pochybnost o existenci svodu odpadních vod (jímky) a žalovanému ani prodávajícímu se nepodařilo tuto informaci doplnit a odstranit tak nejistotu o klíčové vlastnosti prodávané předmětné nemovitosti. Žalovaný nebyl schopen ukázat fyzicky existenci jímky při první prohlídce, ale ani na další osobní prohlídce předmětné nemovitosti. Ani prodávající tuto pochybnost neodstranil (viz mail ze dne [datum]) Teprve ex post tj. po datu sjednané platnosti Dohody žalobce zaslal žalovanému pouhou informaci a existenci kolaudačního rozhodnutí, které však, a zde soud souhlasí s tvrzení žalobce, fyzickou existenci jímky neprokazuje.

43. Je zřejmé, že fyzická absence legálního zajištění odtoku odpadních vod z předmětné nemovitosti je z hlediska jejího řádného užívání zásadní překážkou. Za výše popsaná situace pak nelze spravedlivě od žalobce očekávat, že uzavře kupní smlouvu na předmětnou nemovitost, u které ani prodávající, ale ani žalovaný nejsou schopni po celou dobu trvání Dohody, jednoznačně doložit existenci či neexistenci jímky. Neuzavření Smlouvy tak dle závěrů soudu nenastalo vinou a z důvodů na straně žalobce a tedy nenastaly důvody předpokládané čl. 5 2. Dohody. Soud tak uzavírá, že vzhledem k tomu, že žalovanému nesvědčí smluvní důvod pro ponechání si částky složené k jeho rukám jako tzv. blokační úhrada ve výši 60.000 Kč je povinen tuto částku žalobci vydat, neboť se tak bez spravedlivého důvodu obohacuje na úkor žalobce (§ 2991 OZ).

44. Pro úplnost soud uvádí, že výše zmíněné důvody shledává dostatečnými i ke splnění podmínek pro odstoupení od smlouvy (§ 2002 OZ), kdy je třeba zdůraznit, že je zjevné, že by žalobce neuzavřel Dohodu a zejména se nezavázal koupit předmětnou nemovitost, pokud by předvídal, že prodávající a žalovaný nebudou schopni po dobu jejího trvání, tj. do [datum] doložit věrohodně fyzickou existenci řešení svodu odpadních vod, které, jak již výše soud uvedl, je klíčovou součástí předmětné nemovitosti a podmínkou jejího řádného užívání. Žalovaný je tak povinen vydat jím poskytnuté plnění (§ 2991 OZ).

45. Soud tak s ohledem na výše uvedenou argumentaci žalobě v celém rozsahu vyhověl ve výroku shora ad. I.

46. O úroku z prodlení rozhodl soud dle § 1970 OZ, ve spojení s nařízením vlády č. 351/2013 Sb., kdy žalovaný je v prodlení ode dne následujícího po splatnosti dlužné částky dle výzvy ze dne [datum], tedy ode dne [datum].

47. O nákladech řízení soud rozhodl podle ustanovení § 142 odst. 1 o.s.ř. vzhledem k tomu, že žalobce byl v žalobě zcela úspěšný, přiznal mu soud náhradu nákladů řízení ve výši 58.166,63 Kč spočívající v uhrazeném soudním poplatku ve výši 3.000 Kč a dále náhrady právního zastoupení dle § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif) za 11 úkonů právní služby ve výši 3.500 Kč (převzetí a příprava zastoupení, výzva protistraně ze dne [datum], vyjádření ze dne [datum] k dopisu protistrany, porada s klientem dne [datum], žaloba, replika k vyjádření žalované ze dne [datum], porada s klientem dne [datum], účast na jednání dne [datum], vyjádření ze dne [datum], porada s klientem dne [datum], účast na jednání dne [datum]) dále pak 11x paušální náhrada hotových výdajů á 300 Kč, dále pak náklady za promeškaný čas 6 hod., tj. 1.200 Kč (cesta [obec] - [obec] a zpět na jednání dne [datum], [datum]) dále cestovní náhrady 2.592,26 Kč, (cesta [obec] - [obec] a zpět na jednání dne [datum] - 200 Km - automobil Audi A6, [registrační značka] o spotřebě 6,1l [číslo] km, sazba 4,40 Kč/km, cena nafty dle vyhl. 27,20 Kč a dále cesta [obec] - [obec] a zpět na jednání dne [datum] - 200 Km- automobil Audi A6, [registrační značka] o spotřebě 6,1l [číslo] km, sazba 4,70 Kč/km, cena nafty dle vyhl. 36,1 Kč). Součástí nákladů řízení je i DPH v zákonné výši.