65 C 239/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl soudcem Mgr. Jiřím Kohoutkem ve věci žalobců: a) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa žalované, žalobce, žalobkyně a žalobkyně b) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalované, žalobce, žalobkyně a žalobkyně c) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalované, žalobce, žalobkyně a žalobkyně všichni zastoupeni advokátkou Mgr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupená advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o na určení nové výše nájemného k bytu

I. Určuje se, že žalovaný je povinen s účinností od 20. 10. 2022 platit žalobcům měsíční nájemné za užívání bytu [číslo] o velikosti [anonymizováno], nacházejícího se ve druhém nadzemním podlaží domu [adresa] na adrese [adresa žalované, žalobce, žalobkyně a žalobkyně], jenž je součástí pozemku č. par. [anonymizováno] o výměře [výměra] zapsaného na [list vlastnictví] pro [katastrální uzemí], [územní celek] ve výši, 17.500 Kč měsíčně.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku na náhradě nákladů řízení částku, ve výši 35.314 Kč, a to k rukám právního zástupce žalobce.

1. Žalobci jako vlastníci bytového domu se žalobou domáhají určení zvýšení nájemného. K žalobě uvedli, že jsou vlastníky pozemku, jehož součástí je stavba dům [adresa] na adrese [adresa žalované, žalobce, žalobkyně a žalobkyně], jehož součástí je bytová jednotka [číslo] kterou užívá žalovaný. Naposledy došlo ke zvýšení nájemného k 1. 1. 2012 a to na částku 8.760,20 Kč.

2. Přípisem datovaným dne 12. 5. 2022, zaslali žalobci žalovanému návrh na zvýšení nájemného dohodou stran a to ve výši 15.000 Kč měsíčně. Žalovaný se k přípisu vyjádřil dne 30. 5. 2022, kdy namítl stavební investice do jednotky a uvedl, že aktuální výši nájemného ve výši 8.760,21 Kč považuje za maximální možnou.

3. Dne 10. října 2022 byla žalovanému zaslána předžalobní výzva, kterou si žalovaný převzal dne 12. 10. 2022, k předžalobní výzvě se ve stanovené lhůtě nevyjádřil.

4. Žalobci uvedli, že v souladu s ustanovením § 3074 odst. 2 občanského zákoníku ve spojení s ustanovením § 2249 odst. 3 občanského zákoníku jsou oprávněni navrhnout, aby výši nájemného určil soud a na návrh pronajímatele rozhodl o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

5. Žalovaný navrhuje žalobu zamítnout. Ve vyjádření k žalobě uvedl, že činí nesporným, že žalobci jsou vlastníky uvedené nemovitosti. Současně je nesporné, že součástí předmětného domu je rovněž bytová jednotka [číslo] užívaná žalovaným. Rovněž je nesporné, že žalovaný předmětný byt užívá. Dále je nesporné, že nájemné předmětné jednotky bylo zvyšováno k 1. 1. 2012, na celkovou částku 8.760,20 Kč.

6. Žalovaný dále činí nesporným, že mu byl doručen návrh na zvýšení nájemného ze dne 12. května 2022 na částku 15.000 Kč, na který reagoval svým přípisem ze dne 30. května 2022. Žalovaný namítá učiněné stavební a technické investice do uvedeného bytu a žalobcům připomíná ustanovení § 2249 občanského zákoníku, podle kterého může pronajímatel navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše obvyklého v daném místě, které však nesmí překročit 20% výše nájemného posledních třech.

7. Žalovaný se dále vyjádřil dne 7. 11. 2022, k předžalobní výzvě ze dne 11. 10. 2022, kde neuznal navrženou výši nájemného, a stejně jako ve své reakci adresované žalobcům, navrhuje zvýšit nájemné na částku 10.512 Kč. Rozdíl nájemného v době tři roky před datem dojití návrhu na zvýšení nájemného a nájemného po navrženém zvýšení nesmí být větší než dvacet procent. Nájemné po navrženém zvýšení nemůže být tedy vyšší než 120 % nájemného v době před třemi roky. Přihlíží se přitom k veškerým zvýšením nájemného, např. na základě dohody. Žalobci zaslali žalovanému dne 22. května 2022 svůj návrh na zvýšení nájemného. Tímto návrhem žalovaný svým přípisem datovaným 30. 5. 2022 vyjádřil svůj nesouhlas. Od tohoto okamžiku běží hmotněprávní lhůta 3 měsíců k tomu, aby se žalobci obrátili k místně příslušnému soudu se svým návrhem na určení nájemného. S ohledem na skutečnost, že řízení bylo zahájeno až dne 20. 10. 2022, má žalovaný za to, že byla předmětná žaloba podána až po uplynutí této tříměsíční lhůty dané dle ustanovení § 2249 odst. 3 obč. zák. S ohledem na uvedené, žalovaný z procesní opatrnosti namítá, že návrh žalobců byl podán opožděně.

8. Na základě provedeného dokazování a shodných tvrzení účastníků, která vzal soud za svá skutková zjištění podle § 120 odst. 3 o.s.ř., má za prokázané, že žalobci jsou vlastníky (s podílem každý id 1/3) pozemku č. par. [anonymizováno] o výměře [výměra] zapsaného na [list vlastnictví] pro [katastrální uzemí], [územní celek], jehož součástí je stavba – dům [adresa] na adrese [adresa žalované, žalobce, žalobkyně a žalobkyně] [anonymizováno] (nebo také [číslo]) o velikosti [anonymizováno] ve druhém nadzemním podlaží o výměře [výměra] (dále jen:„ předmětná jednotka“), kterou užívá žalovaný, na základě rozhodnutí o přidělení náhradního bytu ze dne 14. 1. 1985 a dohody o užívání bytu ze dne 19. 3. 1986 (viz důkaz nesporná tvrzení účastníků, výpis z katastru nemovitostí [list vlastnictví], dohoda o užívání bytu ze dne 19. 3. 1986, rozhodnutí o přidělení náhradního bytu ze dne 14. 1. 1985)

9. Soud má dále za prokázané, že žalovaný hradí nájemné ve výši 8.760,20 Kč, a to na základě oznámení o jednostranném zvýšení nájemného ze dne 18. 9. 2011, kterým bylo zvýšené nájemné na částku 143,61 Kč k 1. 1. 2012 (viz důkaz nesporná tvrzení, oznámení o jednostranném zvýšení ze dne 18. 9. 2011).

10. Soud má dále za prokázané, že dopisem ze dne 12. 5. 2022, který byl dle nesporných tvrzení účastníků žalovanému doručen dne 28. 5. 2022, navrhli žalobci zvýšení nájemného, a to v souladu s ustanovením § 2249 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku v platném znění. Žalobci navrhli zvýšení nájemného dohodou stran a to ve výši 15.000 Kč měsíčně. (viz důkaz návrh na zvýšení nájemného; podací lístek ze dne 22. 5. 2022; nesporná tvrzení účastníků)

11. Soud má dále za prokázané, že žalovaný dopisem ze dne 30. 5. 2022 označeným jako odvolání, namítl stavební investice do jednotky a dále odkázal na ustanovení § 2249 o. z. s tím, že navrhované nájemné převyšuje výši, o níž lze nájemné zvýšit. (viz důkaz přípis ze dne 30. 5. 2022)

12. Soud má dále za prokázané, že dne 10. října 2022 byla žalovanému zaslána předžalobní výzva, kterou si žalovaný převzal dne 12. 10. 2022, ve které byl vyzván k přijetí návrhu na zvýšení nájemného na částku 15.000 Kč, a to nejpozději do 19. 10. 2022. V případě nepřijetí byl upozorněn na další postup spočívající v podání žaloby. Vyjádřením ze dne 7. 11. 2022 žalovaný sdělil, že nesouhlasí s navýšením nájemného jak je navrhováno, ale souhlasí s navýšením o 20% (viz důkaz předžalobní výzva, nesporná tvrzení účastníků, dodejka)

13. Ze znaleckého posudku znalce [příjmení] [jméno] [příjmení] [číslo] ze dne 13. srpna 2021 se podává, že znalec uzavřel, že ke dni 19. 7. 2021 činila obvyklá výše měsíčního nájemného k předmětné bytové jednotce částku 17.500 Kč, tj. 302 Kč/m2/měsíc. Přičemž znalec vycházel z metody přímého porovnání. (viz důkaz znaleckým posudkem Ing. [jméno] [příjmení] [číslo] ze dne [datum] se znaleckou doložkou, včetně inzerátů [webová adresa])

14. Soud hodnotil provedené důkazy každý jednotlivě i ve vzájemných souvislostech a dospěl k závěru, že získal dostatek skutkových zjištění významných pro rozhodnutí ve věci a další dokazování by tak bylo v rozporu se zásadou hospodárnosti řízení. <i>Podle § 2249 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném v rozhodném období (dále jen:„ o.z.“) neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. Prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu. Navrhuje-li nájemce snížení nájemného, použijí se ustanovení odstavců 1 až 3 obdobně.</i> <i>Podle § 3074 odst. 2 o.z. ustanovení § 2249 odst. 1 se nepoužije v případě, že nájemné nebylo určeno ujednáním pronajímatele a nájemce nebo rozhodnutím soudu, ale na základě jiného právního předpisu. V takovém případě má pronajímatel právo navrhnout v písemné formě nájemci zvýšení nájemného; ustanovení § 2249 odst. 3 se použije obdobně.</i> 15. Při posouzení oprávněnosti žalobou uplatněného nároku soud nejprve zdůrazňuje, že citovaná zákonná úprava vymezuje způsob, jakým lze v průběhu nájmu měnit výši nájemného. Nedohodnou-li se smluvní strany na úpravě nájemného jinak, musí pronajímatel postupovat podle § 2249 odst. 1 o. z. a může navrhnout zvýšení nájemného na částku, která spolu se zvýšením, k němuž došlo za poslední tři roky, nebude vyšší než 20 %. Tímto limitem není omezen pouze v případech stanovených v přechodném ustanovení § 3074 odst. 2 o. z. Z jazykového i logického výkladu přitom vyplývá, že k naplnění skutkové podstaty tohoto ustanovení je zapotřebí, aby nájemné bylo stanoveno na základě jiného právního předpisu. Další podmínka v tomto ustanovení upravena není, stávající právní úprava tedy umožňuje posuzovat pouze to, zda nájemné bylo stanoveno na základě vyhlášky č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s užíváním bytu, dále jen„ vyhláška č. 176/1993 Sb.“, a nebo dříve podle jiného právního předpisu.

16. Jak ze skutkových zjištění vyplynulo, nájem k předmětné bytové jednotce vznikl na základě rozhodnutí o přidělení bytu vydaného MNV v [obec a číslo] ze dne 14. 1. 1985 podle § 155 obč. zák. a dohodě o odevzdání a převzetí bytu dle § 154 obč. zák. (z. č. 40/1964 Sb.) ze dne 19. 3. 1986, kdy nájemné bylo určeno jako regulované nájemné, a tedy vztahovala se na něj vyhláška č. 176/1993 Sb., která byla zrušena nálezem Ústavního soudu ze dne 21. 6. 2000, sp. zn. Pl. ÚS 3/2000, vyhlášeném pod č. 231/2000 Sb., ke dni 31. 12. 2001. V posuzované věci se tak uplatní přechodné ustanovení § 3074 o.z.

17. Právní úprava předpokládá, že nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Dne 10. října 2022 byla žalovanému zaslána předžalobní výzva, kterou si žalovaný převzal dne 12. 10. 2022, ve které byl vyzván k přijetí návrhu na zvýšení nájemného na částku 15.000 Kč, a to nejpozději do 19. 10. 2022. Žaloba byla podaná dne 20. 10. 2022, tedy včas.

18. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu. Soud tak při svém rozhodování není vázán 20% limitem zvýšení nájemného za poslední tři roky tak jako pronajímatel. Jediným kritériem je výše obvyklého nájemného. Soud rozhodne, že je nájemce povinen platit nájemné ve výši obvyklého nájemného, které v průběhu řízení zjistil postupem podle nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, a to jednak pořízením posudku znalce o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě, nebo stanovením na základě prokazatelného doložení výše nejméně tří srovnatelných nájemných.

19. Žalobci předložili, a v řízení byl proveden, znalecký posudek znalce [příjmení] [jméno] [příjmení] [číslo] dne 13. srpna 2021 dle kterého ke dni 19. 7. 2021 činila obvyklá výše měsíčního nájemného k předmětné jednotce částku 17.500 Kč, tj. 302 Kč/m2/měsíc. Soud tyto závěry považuje za přesvědčivé a odpovídající obdobným nájmům za bytové jednotky v dané lokalitě. S ohledem na uvedené tak soud uzavírá, že postupem dle § 2249 odst. 3 o. z. určil nájemné k předmětné jednotce obvyklé v místě a čase dle závěrů znaleckého posudku ve výši 17.500 Kč měsíčně, které je žalovaný povinen hradit s účinností od podání žaloby, tj. od 20. 10. 2022 tak, jak je uvedeno ve výroku shora ad. I.

20. O nákladech řízení soud rozhodl podle ustanovení § 142 odst. 1 o.s.ř. vzhledem k tomu, že žalobci byli v žalobě zcela úspěšní, přiznal jim soud náhradu nákladů řízení ve výši 35.314 Kč sestávající ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 2.000 Kč, dále nákladů právního zastoupení za tři žalobce zastupované jedním právním zástupcem dle ustanovení § 12 odst. 4 advokátního tarifu, tzn. za každou zastupovanou osobu náleží mimosmluvní odměna snížená o 20%. Soud vycházel z tarifní hodnoty 10.000 Kč, kdy s odkazem na recentní judikaturu Nejvyššího soudu v řízení o zvýšení nájemného se sazba mimosmluvní odměny za jeden úkon právní služby určí podle § 7 a § 9 odst. 1 AT, neboť v daném řízení je předmětem určovací žaloba, jejíž hodnotu nelze vyjádřit v penězích (jde o určení výše nájemného na dobu neurčitou, nikoli o opětující se plnění) – viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 10. 2017, sp. zn. 26 Cdo 1486/2016; v projednávané věci proto advokátovi náleží odměna za jeden úkon právní služby ve výši 1.500 Kč, za každou zastupovanou osobu snížená o 20%. Celkem bylo učiněno 6 úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, předžalobní výzva, žaloba ze dne 20. 10. 2022, písemné podání ve věci samé – odstranění vady k výzvě soudu ze dne 5. 12. 2022, písemné podání ve věci samé – vyjádření k výzvě soudu ze dne 12. 5. 2023, účast na jednání před soudem dne 3. 10. 2023) tj. 7.200 Kč x 3, dále pak 6 režijních paušálů (á 300 Kč), tj. celkem 1.800 Kč. Dále pak náhrada hotových výdajů, ve výši 5.000 Kč za zpracovaný znalecký posudek [anonymizováno] [jméno] [příjmení]. Součástí náhrady nákladů řízení je i DPH v zákonné výši.