65 C 248/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl soudcem Mgr. Jiřím Kohoutkem ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupeného advokátem titul . jméno příjmení sídlem adresa o na určení neplatnosti výpovědi z nájmu

I. Zamítá se žaloba, podle které by soud určil, že výpověď ze dne 28. 4. 2020 daná žalovaným žalobci z nájmu bytové jednotky [číslo] umístěné v [anonymizováno] nadzemní podlaží budovy [adresa] v ulici [ulice a číslo] v [obec a číslo], je neoprávněná.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalované do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku na náhradě nákladů řízení částku ve výši 16.940 Kč, a to k rukám právního zástupce žalovaného.

1. Žalobce se žalobou domáhá určení, že výpověď ze dne 28. 4. 2020 daná právním předchůdcem žalovaného (dále také jen:„ žalovaný“) žalobci z nájmu bytové jednotky [číslo] umístěné v [anonymizováno] nadzemní podlaží budovy [adresa] v ulici [ulice a číslo] v [obec a číslo], je neoprávněná. Žalobce k žalobě uvedl, že dne 27. 8. 2020 byla žalobci, konkrétně jeho právnímu zástupci, [titul]. [jméno] [příjmení], doručena výpověď z nájmu bytu [číslo] v [anonymizováno] nadzemním podlaží budovy [adresa] v ulici [ulice a číslo] v [obec a číslo] ze dne [datum]. Ve výpovědi žalovaný mimo jiné tvrdí, že žalobce porušil svoje povinnosti plynoucí z nájemní smlouvy a příslušných zákonných ustanovení v intenzitě, která dle názoru žalovaného dosahuje zvlášť závažného porušení a vypověděl žalobci nájemní smlouvu pro hrubé porušení povinností žalobce, jakožto nájemce. Dále žalovaný ve výpovědi vyzval žalobce, aby nejpozději v poslední den výpovědní doby byt vyklidil a předal žalované zpět.

2. Výpověď považuje žalobce za neplatnou, jelikož nenaplnil žádný z výpovědních důvodů, které jsou mu vytýkány. Není pravdou, že by žalobce byt užíval k podnikatelským účelům, jak tvrdí žalovaný. Byt je užíván k osobnímu bydlení. Žalobce pouze v souladu s čl. III. nájemní smlouvy uzavřel podnájemní smlouvu, kterou dal byt do podnájmu třetí osobě, konkrétně paní [jméno] [příjmení]. Předání bytu do podnájmu však není porušením nájemní smlouvy. Žalovaný ostatně ani netvrdí, že by žalobce neměl právo byty podnajímat. Připomeneme-li, že žalovaný dal žalobci do nájmu původně celkem 4 byty, je logické, že neočekával, že bude žalobce ve všech čtyřech sám bydlet. Souhlasil s tím, že bude žalobce byty podnajímat. S tímto vědomím se nájemní smlouva od počátku uzavírala. Žalovaný je velmi dobře obeznámen s osobou podnájemkyně v předmětném bytě, neboť v mnoha případech emailové či dopisní komunikace mezi [anonymizováno] a panem [celé jméno žalobce] se o této podnájemkyni hovoří a rovněž sama podnájemkyně komunikuje se správcovskou firmou apod. [anonymizováno] dokládá k podané výpovědi z nájmu bytu [číslo] jako přílohu mimo jiné i Zápis o provedené prohlídce předmětu nájmu ze dne 18. 8. 2020, z nějž je patrné, že prohlídce byla přítomna právě tato podnájemkyně paní [jméno] [příjmení] a dále pan [příjmení] coby technický pracovník pana [celé jméno žalobce].

3. Žalobce nesouhlasí s tvrzením žalovaného, že v bytě dochází k nadměrnému opotřebení a že žalobce porušil povinnost péče řádného hospodáře. Žalovaný však žalobce nikdy žádným způsobem nevyzval, aby byt užíval řádně, nedal mu přiměřenou lhůtu k nápravě a neupozornil jej na možné následky neuposlechnutí výzvy. Proto má žalobce za to, že neporušil péči řádného hospodáře a byt je užíván řádně v souladu s nájemní smlouvou. I pokud jde o faktický stav bytu, žalobce má za to, že k žádnému nadměrnému opotřebení nedochází.

4. Žalovaný dále ve výše uvedené výpovědi tvrdí, že žalobce porušil povinnost oznámit žalovanému veškeré změny v počtu osob v bytě. Žalobce je přesvědčen, že mu nevznikla povinnost oznámit žalovanému zvýšení počtu osob žijících v bytě, protože tento počet se nezměnil. Žalobce eviduje v bytě stejný počet osob, jaký je uveden v nájemní smlouvě, tedy jedna (1) osoba. Pokud měl žalobce v bytě podnájemce, tak sám v bytě nebydlel, tzn., že počet osob byl stále stejný. Žalobce pro úplnost uvádí, že dle čl. III. nájemní smlouvy je oprávněn přenechat byt nebo jeho část do podnájmu jiné osobě.

5. Dle žalobce není pravdou, že by žalobce neuhradil nájemné za měsíce duben a červen 2020. Nájemné za uvedené měsíce bylo žalobcem uhrazeno dne 7. 8. 2020. Nájemné za měsíce červenec a srpen 2020 žalobce uhradil dne 31. 8. 2020. Žalobce tak neporušil svoji povinnost hrubým způsobem.

6. Žalovaný ve svém vyjádření k žalobě uvedl, že jako pronajímatel uzavřel s žalobcem, jako nájemcem, nájemní smlouvu, jejímž předmětem bylo přenechání bytu k dočasnému užívání, a to výlučně k bytovým účelům. Nájem byl sjednán na dobu neurčitou. Dne 27. 8. 2020 doručil žalovaný žalobci výpověď z nájmu bytu, a to z důvodu porušení povinností v intenzitě, kterou žalovaný shledal zvlášť závažnou. Přes uvedené vypověděl nájem podle ust. § 2288 odst. 1 písm. a) občanského zákoníku, tedy pro hrubé porušení povinností s tříměsíční výpovědní lhůtou.

7. Žalovaný dále uvedl, že za porušení povinnosti užívat byt k bydlení považuje skutečnost, že žalobce byt užívá ke své podnikatelské činnosti spočívající v krátkodobém ubytovávání cizinců (k poskytování ubytovacích služeb). Tuto skutečnost oznámil žalovanému sám žalobce, když žádal žalovaného o odpuštění nájemného z důvodu, že Českou republiku v důsledku pandemie Covid-19 nenavštěvují cizinci, a tudíž nemá příjem z ubytování cizinců.

8. Žalovaný poté zjistil, že žalobce nabízí byt ke krátkodobému poskytnutí ubytovacích služeb, a to prostřednictvím různých webových stránek sloužících k těmto účelům [webová adresa] a [webová adresa]). Žalovaný rovněž uvedl, že žalobce mu navrhl smírné řešení spočívající v tom, že mimo jiné dojde k dohodě o finanční kompenzaci za uvolnění bytu, a to ve výši, která by měla odpovídat ušlému zisku, který má žalobce z pronájmu bytů, a to za každý měsíc, v jakém by případně probíhalo soudní řízení, ve kterém by soud přezkoumával oprávněnost podané výpovědi. Na základě uvedeného se žalovaný domnívá, že žalobou je zjevně sledován jiný účel než ochrana nájmu bytu. K porušení povinnosti péče řádného hospodáře žalovaný uvedl, že uvedené úzce souvisí se střídáním turistů v bytě, čímž dochází k jeho nadměrnému opotřebení. Konkrétní opotřebení nad míru přiměřenou okolnostem vyplývají ze zápisu o provedené prohlídce stavu předmětu nájmu. K porušení povinnosti oznámit veškeré změny v počtu osob žalovaný uvedl, že tuto povinnost žalobce nesplnil ani v jednom případě za celou dobu trvání nájmu. K porušení povinnosti hradit sjednané nájemné žalovaný sdělil, že ke dni podání výpovědi činilo dlužné nájemné částku 66 477,50 Kč. Žalobce tak dlužil na nájemném za tři měsíce, a to červen až srpen 2020.

9. Žádná dohoda, podle které by snad žalobce nebyl povinen hradit nájemné, mezi účastníky uzavřena nebyla. Žádosti žalobce na odpuštění nájemného z důvodu uzavření hranic, a tudíž nemožnosti ubytovávat turisty, žalovanou vyhověno nebylo, žádný zápočet na nájemné žalobcem proveden nebyl, žádný nárok (způsobilý k započtení) nebyl u žalovaného žalobcem řádně uplatněn.

10. Žalovaný uvedl, že žalobou je sledován jiný účel než je ochrana nájmu bytu [číslo]. Žalobce podáním žaloby sleduje zájem na zachování své podnikatelské činnosti spočívající v poskytování ubytovacích služeb, případně v protiprávním obohacení na úkor žalovaného.

11. Na základě provedeného dokazování a shodných tvrzení účastníků, která vzal soud za svá skutková zjištění podle § 120 odst. 3 o.s.ř., má za prokázané, že dne 3. 11. 2009 žalobce a žalovaný (právní předchůdce) uzavřeli nájemní smlouvu, jejímž předmětem je nájem bytu [číslo] garsoniéra s halou a příslušenstvím a celkové užitné ploše 41,59 m2 nacházející se v [anonymizováno] nadzemním podlaží [anonymizováno] schodiště budovy [adresa] v ulici [ulice a číslo], [obec a číslo] (dále jen:„ předmětný byt“). Podle čl. I. odst. 3 smlouvy bude předmět nájmu užíván výlučně pro bytové účely v souladu s určeným účelem užívání budovy. Podle čl. III. je nájemce oprávněn přenechat předmět nájmu nebo jeho část do podnájmu jiné osobě. Podle čl. IV. byla smlouva uzavřena na dobu neurčitou. Podle čl. IV. odst. 2 a 3 činí výpovědní lhůta 6 měsíců a strany mohou smlouvu vypovědět bez udání důvodu. V čl. V. je nájemné stanoveno ve výši 10.106 Kč měsíčně. Nájemce je rovněž povinen platit nájemné za užívání movitých věcí dle seznamu v příloze, a to částku 500 Kč měsíčně. Dále je nájemce povinen hradit zálohu na poskytované služby spojené s nájmem bytu, a to v částce 2090 Kč měsíčně. Nájemné a měsíční zálohy za služby jsou splatné vždy do 15. dne každého kalendářního měsíce, za který se platí, na účet správce. V čl. VI. odst. 2 strany sjednaly, že veškeré změny této nájemní smlouvy lze provést po dohodě smluvních stran formou písemného dodatku ke smlouvě (dále jen:“ předmětná nájemní smlouva“). (viz důkaz nájemní smlouva na bytovou jednotku [číslo] z listopadu 2009)

12. Z inzerátů uveřejněných na webových stránkách [webová adresa] a [webová adresa] se podává, že je zde nabízen ke krátkodobému pronájmu byt shodných parametrů s předmětným bytem. (viz důkaz inzeráty zveřejněné na [webová adresa] a [webová adresa])

13. Soud má dále za prokázané, a mezi účastníky je nesporné, že právní předchůdce žalovaného pronajal předmětné nemovitosti žalobci také byty [číslo].

14. Soud má dále za prokázané, že dopisem ze dne 5. 11. 2018 žalovaný (právní předchůdce) oznámil žalobci úmysl zvýšit nájemné počínaje 1. 1. 2019, a to na částku 431 Kč za m2 měsíčně (viz důkaz dopis o navýšení nájemného ze dne 5. 11. 2018)

15. Soud má dále za prokázané, že žalovaný (právní předchůdce) zaslal žalobci dopis ze dne 12. 2. 2019 označený jako žádost o ukončení nájmu dohodou spojená s výpovědí nájmu. Z textu se podává, že žalovaný žádá o dřívější ukončení nájmu předmětného bytu. Pro případ, že nebude návrh akceptován, dává žalovaný dle článku IV. předmětné nájemní smlouvy výpověď:„ Nájemní vztah skončí uplynutím šesti měsíční výpovědní doby, která počíná běžet od prvního dne měsíce následujícího po měsíci, ve kterém byla tato výpověď doručena. Ke dni ukončení nájemního vztahu jste jako nájemce bytu [číslo] povinen prostory bytu vyklidit a protokolárně předat [anonymizováno] nebo pověřenému zaměstnanci [právnická osoba], a.s. [IČO], jako správci bytu.“. V reakci na tento dopis a dopis o zvýšení nájemného ze dne 5. 11. 2018 [titul], [jméno] [příjmení] v zastoupení žalobce sděluje, že žalobce s tímto postupem nesouhlasí a dovolává se tímto neplatnosti žalovaným učiněných kroků. Jednak nesouhlasí s ukončením nájemních vztahů výpovědí, ale i jednostranným zvýšením nájemného. Současně oznamuje, že zvýšené nájemné hradit nebude. (viz důkaz žádost o ukončení nájmu dohodou spojená s výpovědí nájmu ze dne 12. 2. 2019, odpověď žalobce na navýšení nájemného ze dne 8. 3. 2019)

16. Emailem ze dne 15. 4. 2020, 11:00, žalobce požádal žalovaného (právního předchůdce) o prominutí nájemného, a to vzhledem k aktuální situaci ohledně uzavření hranic, a tudíž nemožnosti ubytování turistů, a to zpětně, od začátku dubna 2020. Dále uvedl, že byt [číslo] ve [anonymizováno] patře je již od [datum] prázdný, jelikož z důvodu prasklého vodovodního potrubí a nefunkční kotle je neobyvatelný. Nájemné za únor i březen (15. 2. – 31. 3. 2020) žalobce přesto uhradil a přeplatek žádá o použítí na úhradu nájemného v následujícím období. V emailové reakci ze dne 30. 4. 2020 právní předchůdce žalovaného žalobci v příloze návrh na odpuštění nájemného a informaci ohledně opravy kotle. Emailem ze dne [datum] požádal žalobce [právnická osoba] (správce předmětného bytu) o vyúčtování. V reakci [právnická osoba] uvedla mimo jiné, že aktuální nedoplatek za nájemné od 1. 4. do 31. 7. 2020 činí 123.752,5 Kč (viz důkaz emailová komunikace mezi žalobcem a žalovanou a jejich zástupci – emaily ze dne 15. 4. 2020, 30. 4. 2020, 16. 7. 2020, emailová komunikace ohledně dlužného nájemného ze dne 20. 7. 2020)

17. Soud má dále za prokázané, že dopisem ze dne 30. 4. 2020 právní předchůdce žalovaného mimo jiné sdělil žalobci, že mu nabízí možnost odpuštění plateb nájemného počínaje obdobím 1. 4. 2020, a to po dobu platnosti opatření uzavření státních hranic, ale nejdéle do 31. 7. 2020. Současně žádá o podpis dodatků, kterými by byla změněna účinnost nájemních smluv ke dni 30. 6. 2021. Právní zástupce žalobce v reakci na dopis ze dne 30. 4. 2020 sdělil dopisem ze dne 14. 5. 2020 také, že odmítá nabídku na odpuštění nájemného vázané na změnu účinnosti smluv. (viz důkaz dopis ze dne 30. 4. 2020, reakce žalobce na dopis ze dne 14. 5. 2020)

18. Ze zápisu o provedené prohlídce soud zjistil, že dne 18. 8. 2020 se uskutečnila prohlídka v bytě za účasti zástupců účastníků, kdy za nájemce byla přítomna paní [jméno] [příjmení] a pan [příjmení]. Při prohlídce bylo zjištěno zastaralý topný systém, nízký tlak vody v koupelně a kuchyni, postříkaná zeď, odřená podlaha. (viz důkaz zápis ze dne 18. 8. 2020).

19. Soud má dále za prokázané, že dopisem ze dne 24. 8. 2020 žalovaný (právní předchůdce) nájem předmětného bytu vypověděl. Jako důvody uvedl, že byt je užíván k podnikatelským účelům, a to krátkodobému ubytování za účelem dosažení zisku, přičemž uvedené je patrné ze samotné žádosti žalobce ze dne 15. 4. 2020, ve které uvádí, že má nemožnost ubytování turistů z důvodu uzavření hranic, z inzerátů uveřejněných na [webová adresa] a [webová adresa], i ze samotné prohlídky bytu, která se uskutečnila dne 18. 8. 2020, a které se zúčastnili zástupci žalovaného i žalobce. Dalším uvedeným důvodem je porušení povinnosti péče řádného hospodáře, kdy vzhledem ke střídání turistů v bytě dochází k nadměrnému opotřebení bytu. Rovněž žalobci vyčetl porušení povinnosti oznámit veškeré změny v počtu osob, kdy žalobce tuto povinnost nesplnil ani v jediném případě, ačkoli v bytě dochází neustále ke střídání počtu osob. Konečně, žalobce porušil povinnost hradit sjednané nájemné a další poplatky, které měsíčně činilo částku 8.000 Kč. K podání výpovědi žalovaný evidoval pohledávky po splatnosti, a to nájemné a úhrady za služby za duben 2020 ve výši 8.500 Kč, červen 2020 ve výši 8.500 Kč, červenec ve výši 8.500 Kč, srpen ve výši 8, 500 Kč. Výpověď byla dána podle ust. § 2288 odst. 1 písm. a) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, tedy pro hrubé porušení povinností nájemce s tříměsíční výpovědní dobou, která počíná běžet od prvního dne kalendářního měsíce následujícího po měsíci, kdy byla výpověď doručena. Obsahuje poučení ve smyslu ust. § 2286 odst. 2 NOZ. Účastníci výslovně učinili nesporným, že výpověď z nájmu bytu [číslo] byla žalobci doručena dne 27. 8. 2020. Proti výpovědi uplatnil žalovaný prostřednictvím svého právního zástupce námitky. Z textu námitek proti výpovědi ze dne 5. 10. 2020 se podává, že žalobci byla výpověď doručena dne 27. 8. 2020. Mezi účastníky je nesporné, že námitky proti výpovědi ze dne 5. 1. 2020 byly doručeny žalovanému dne 7. 10. 2020 (viz důkaz výpověď z nájmu bytu [číslo] v [anonymizováno] nadzemním podlaží budovy [adresa] v ulici [ulice a číslo] v [obec a číslo] ze dne 24. 8. 2020, námitky ze dne [datum], námitky žalobce proti výpovědím z nájmu bytu ze dne 5. 10. 2020)

20. Z výpisu z účtu žalobce č. [bankovní účet] soud zjistil, že dne 7. 8. 2020 uhradil žalobce nedoplatek na nájemném ve výši 62 862 Kč a dne 31. 8. 2020 uhradil žalobce doplatek nájemného ve výši 45 194 Kč (viz důkaz výpisy z bankovního účtu žalobce – transakční historie, shrnující veškeré platby z účtu žalobce na účet žalovaného za rok 2020)

21. Z knihy vydaných faktur správce objektu [právnická osoba], a.s., vyplývá, že žalovaný (právní předchůdce) ke dni 24. 8. 2020 evidoval nedoplatek na nájmu a službách ve výši 31 457 Kč a ke dni 1. 9. 2020 nedoplatek ve výši 31 457 Kč (viz důkaz přehled úhrad nájemného ke dni 3.9.2020 kniha vydaných faktur [právnická osoba] ze dne 3.9.2020)

22. Soud v řízení provedl i další důkazy, z nichž však pro posouzení věci nevyplynula nad rámec výše uvedeného žádná další skutková zjištění, významná pro posouzení věci, a to: dopis ze dne [datum], e-mailová komunikace ze dne 22. 10. 2020, emailová komunikace ze dne 5. 1. 2020.

23. Soud hodnotil provedené důkazy každý jednotlivě i ve vzájemných souvislostech a dospěl k závěru, že získal dostatek skutkových zjištění významných pro rozhodnutí ve věci a další dokazování by tak bylo v rozporu se zásadou hospodárnosti řízení. Zamítl tak pro nadbytečnost návrh důkazu: účastnickým výslechem žalobce, výslechem [jméno] [příjmení], nájemní smlouvy na byty [číslo] emaily ze dne 17.8.2020, 18.8.2020, 22.5.2020, 19.5.2020, 13.5.2020, 29.4.2020, 6.9.2020, 7.8.2020, výslechem [jméno] [příjmení], výslechem [jméno] [příjmení], výslechem [anonymizováno] [jméno] [příjmení], výslechem [jméno] [příjmení], fotografie bytů [číslo] [číslo] znaleckým posudkem ohledně stavu bytu, výslechem pana [jméno] [příjmení], výslechem [jméno] [příjmení], rozhodnutím [anonymizováno] v [obec] čj. [číslo jednací], rozsudkem [název soudu], čj. [číslo jednací]. <i>Podle ust. § 2202 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném v rozhodném období (dále jen„ OZ“) se pronajímatel nájemní smlouvou zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.</i> <i>Podle ust. § 2235 OZ zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu. Ustanovení tohoto pododdílu se nepoužijí, přenechává-li pronajímatel nájemci byt nebo dům k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu.</i> <i>Podle ust. § 2991 odst. 1 OZ poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu. Podle odst. 2 cit. ustanovení nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.</i> 24. Soud při posouzení oprávněnosti žaloby zdůrazňuje výše uvedená skutková zjištění, že mezi žalobcem a žalovaným (právním předchůdcem) byla uzavřena předmětná nájemní smlouva k předmětnému bytu, a to na dobu neurčitou, jejímž účelem bylo uspokojování bytových potřeb, neboť předmět nájmu mohl být užíván pouze pro bytové účely (čl. I. odst. 3 předmětné nájemní smlouvy). Žalobci tedy svědčil chráněný nájem bytu, který bylo možné jednostranně ukončit výpovědí pouze ze zákonem vymezených důvodů. Na předmětnou nájemní smlouvu je tak třeba aplikovat ustanovení § 2235 OZ.

25. Jak dále vyplynulo z provedeného dokazování, žalobce přenechával předmětný byt ke krátkodobému pronájmu turistům (o uvedeném svědčí např. sdělení žalobce ze dne 15. 4. 2020). K uvedenému je třeba zdůraznit, že předmětná nájemní smlouva sice umožňovala nájemci předmětný byt pronajmout třetí osobě, stále však musel být zachován účel pronájmu, tj. uspokojování bytových potřeb (čl. III. předmětné nájemní smlouvy). Dle názoru soudu je třeba poskytování krátkodobého ubytování turistů hodnotit jako činnost blízkou podnikatelské činnosti (jejímž účelem je generování zisku) a nikoliv realizaci bytových potřeb dotčených osob. I kdyby právní předchůdce žalovaného byl srozuměn s tím, že v předmětném bytě bude uspokojována bytová potřeba třetích osob (o čemž svědčí skutečnost, že žalobci pronajal i byty 1, 2, 4 a souhlas s podnájmem explicitně vyslovený v předmětné nájemní smlouvě) nadále však jednoznačně v předmětné nájemní smlouvě vymezil nutnost realizace bytové potřeby. Cizinci, kteří tuto formu ubytovávání většinou vyhledávají, přijíždějí za účelem rekreace a turistiky, rozhodně v tomto typu bydlení neuspokojují bytovou potřebu. Takovéto nakládání s bytem se pak blíží výkonu podnikatelské činnosti, kde není nutné, aby smluvním vztahům byla poskytována zvýšená ochrana z hlediska jejich ukončení, jak je tomu v případě uspokojování bytových potřeb. Užívání předmětného bytu ke krátkodobému ubytovávání turistů, je tak již nutné kvalifikovat, jako užívání bytu v rozporu s účelem nájmu a lze v něm shledat hrubé porušení povinností nájemce ve smyslu § 2288 odst. 1 písm. a) OZ. Výpovědní důvod vymezený ve výpovědi ze dne 24. 8. 2020 pod bodem 1, užívání předmětného bytu v rozporu se sjednaným účelem, tedy namísto k uspokojování bytových potřeb v jeho užívání k podnikatelským účelům spočívajícím v krátkodobém ubytovávání za účelem dosažení zisku, je tak nepochybně dán.

26. Soud je také názoru, že zákaz krátkodobého ubytování turistů vyplývá již ze samotné formulace předmětné nájemní smlouvy a tedy nebyl zde důvod pro výslovné, další upozorňování žalobce na rozpor jeho jednání se smluvními podmínkami. Potud tedy nelze mít výpověď za rozpornou s dobrými mravy.

27. Soud dále poznamenává, že jak z čl. VI. 2. předmětné nájemní smlouvy vyplývá, tuto lze měnit pouze písemnými dodatky a nemohlo tak dojít ke konkludentní změně účelu předmětné nájemní smlouvy. Bez ohledu na tento závěr nelze přehlédnout, že v případě, kdy by došlo ke změně účelu užívání bytu, tak by nájemce pozbyl ochrany speciálních ustanovení § 2235 a násl. OZ, neboť tento oddíl se vztahuje na nájemní smlouvy k zajištění bytových potřeb nikoli k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu. Ve věci by pak bylo aplikovatelné ustanovení § 2231 OZ ve spojení s ust. čl. III odst. 2 a 3 předmětné nájemní smlouvy upravující možnost smlouvu vypovědět kdykoli i bez udání důvodu.

28. Jelikož v posuzované věci bylo zjištěno, že byt je užíván k jinému než ujednanému účelu, již jen tento jediný důvod postačuje k tomu, aby výpověď z nájmu bytu učiněná 24. 8. 2020 byla oprávněná. Porušuje-li nájemce své povinnosti zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel možnost dát mu výpověď podle § 2291 OZ nebo podle § 2288 odst. 1 písm. a) OZ.

29. Vzhledem k tomu, že soud shledal naplnění jednoho z výpovědních důvodů, a současně výpověď byla náležitě dána žalobci v písemné formě, osahuje konkrétní vymezení 4 výpovědních důvodů po skutkové stránce, stanovení výpovědní lhůty a jejího počátku a poučení o právu podat námitky a žalobu na přezkum oprávněnosti výpovědi v zákonné lhůtě, tedy výpověď z nájmu předmětného bytu obsahuje všechny zákonné náležitosti stanovené v § 2286 odst. 1 a 2 OZ, jje dán důvod pro zamítnutí žaloby, neboť i jen pro první výše rozvedený výpovědní důvod, jehož naplnění bylo prokázáno, je třeba napadenou výpověď považovat za platnou. Soud se tak dalšími výpovědními důvody z procesní ekonomie nezabýval.

30. S ohledem na právě uvedené tak soud žalobu shora ve výroku ad. I. zamítl.

31. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl dle ust. §142 odst. 1 o. s. ř. a přiznal žalovanému náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování práva v celkové výši 16 940 Kč Náklady sestávají z odměny právního zástupce v celkové výši 12 500 Kč (převzetí zastoupení, 2x vyjádření ve věci samé, 2x účast na soudním jednání vyhlášky č. 177/1996 Sb., v platném znění) a paušální náhrady hotových výdajů právního zástupce za pět úkonů právní služby v celkové výši 1 500 Kč (dle § 13 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., v platném znění). Součástí náhrady nákladů řízení je i DPH v zákonné výši.