65 C 72/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl soudcem Mgr Jiřím Kohoutkem ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného o neplatnost výpovědi z nájmu nebytových prostor

I. Zamítá se žaloba podle které by soud určil, že výpověď žalovaného správce pozůstalosti, z nájemní smlouvy uzavřené de 1.10.2014 mezi pronajímatelem [jméno] [příjmení] [rodné číslo] a [právnická osoba] [anonymizováno], [IČO] ze dne 13.12.2019 je neplatná.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku na náhradě nákladů řízení částku ve výši 900 Kč.

1. Žalobce se žalobou domáhá určení, že ve výroku uvedená výpověď je neplatná. K žalobě uvedl, že obdržel v prosinci roku 2019 od žalovaného výpověď z nájemní smlouvy uzavřené s předchozím majitelem nemovitosti [jméno] [příjmení], a to domu [adresa] v [obec a číslo], [anonymizována tři slova] dne 1. 10. 2014. Výpovědní lhůta činí 3 měsíce a pokud by žalobce souhlasil s výpovědí, lhůta by skončila 31. 3. 2020. Žalovaný je na základě usnesení [název soudu], č.j.: [číslo jednací] ze dne [datum rozhodnutí] správcem pozůstalosti po zemřelé [jméno] [příjmení] [datum narození] a zemřelé dne [datum].

2. Žalobce dále uvedl, že má pronajaté přízemní prostory v domě [adresa] na [anonymizována dvě slova] v [obec a číslo] pro provoz kavárny. Celý dům je však předmětem dědictví po zemřelé [jméno] [příjmení], která se stala dědičkou po svém synovi [jméno] [příjmení] a následně dne [datum] zemřela. V probíhajícím dědickém řízení jsou jako závětní dědičky určeny [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], kterým zůstavitelka odkázala kromě jiného i celý dům [adresa], ve kterém je provozována kavárna. Zákonní dědici, synové [titul]. [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], byli zůstavitelkou vyděděni a podali u [název soudu] žalobu o určení neplatnosti závěti. Řízení je vedeno pod sp.zn. sp.zn.: [spisová značka]. Žalobce má pronajaté prostory v přízemí řádnou a platnou nájemní smlouvou a prostřednictvím své jednatelky, [jméno] [příjmení], spravuje majetek náležející do dědictví. Jde především o pravidelný úklid domu, hrazení veškerých energií a pojištění domu. Pokud by došlo k ukončení nájmu pronajatých prostor, došlo by k uzavření celého domu a nepochybně by se zhoršil faktický stav domu. Navíc je zcela nereálné, aby v případě probíhajícího soudního sporu o neplatnost závěti došlo k jinému nájmu s jiným právním subjektem.

3. Záměrem jednatelky žalobce je v případě, že jí bude potvrzeno dědictví, dům i s pozemkem prodat. Hodnota nemovitosti se pohybuje v řádech desítek miliónů korun převyšujících značným způsobem jedno sto miliónů korun českých. Proto snížení hodnoty nemovitostí by vedlo ke vzniku dosti značné škody. Žalobce je přesvědčen o tom, že pokud by byl nucen prostory domu vyklidit, bylo by porušeno ust. § 2 odst. 1 obč. zákoníku. Byla by totiž porušena základní práva žalobce, pokud jde o povinnost chránit a využívat hodnotu svěřeného a pronajatého majetku. Formálně jsou sice splněny požadavky výpovědi z nájmu, ale s ohledem na okolnosti případu, na vedený spor o platnost závěti a vydědění, by byl takovýto postup v přímém rozporu nejenom s ekonomikou řízení a ochranou soukromého vlastnictví, ale především v rozporu s dobrými mravy. Žalobce považuje podanou výpověď za zjevné zneužití práva, které nepožívá podle ust. § 8 obč. zák. právní ochrany.

4. Žalobce výslovně odkazuje na právní názor vyslovený Ústavním soudem v Nálezu sp.zn. Pl. ÚS 21/96, kde se kromě jiného uvádí:„ Soud není absolutně vázán doslovným zněním zákonného ustanovení, nýbrž se od něj smí a musí odchýlit v případě, kdy to vyžaduje ze závažných důvodů účel zákona, historie jeho vzniku, systematická souvislost nebo některý z principů, jež mají svůj základ v ústavně konformním právním řádu jako významovém celku. Je nutno se přitom vyvarovat libovůle; rozhodnutí soudu se musí zakládat na racionální argumentaci.“ Obdobný právní názor Ústavního soudu, který ve svém Nálezu sp.zn .III. ÚS 258/03 ze dne 6. května 2004 vyjádřil právě touto právní argumentací, dopadá podle názoru žalobce i na projednávaný případ před Obvodním soudem pro Prahu 1. Dále pak odkazuje žalobce na jiný názor Ústavního soudu ČR vyjádřený v Nálezu sp.zn. Pl.ÚS 33/97. Zde soud konstatoval, že neudržitelným momentem používání práva je jeho aplikace vycházející pouze z jazykového výkladu. V tomto naznačeném směru by se tedy měly ubírat úvahy žalovaného, který je velmi dobře informován o probíhajícím dědickém řízení před [název soudu] a pověřenou notářskou komisařkou [titul] [příjmení].

5. Žalovaný žalobu v celém rozsahu neuznává. Žalovaný uvedl, že usnesením [název soudu], pověřenou soudní komisařkou [titul]. [jméno] [příjmení], notářkou v [obec], se sídlem [adresa] [číslo jednací] ze dne 4. 7. 2019 byl žalovaný ustanoven správcem celé pozůstalosti po zemřelé [jméno] [příjmení], [datum narození], zemřelé se zanecháním pořízení pro případ smrti dne [datum]. Součástí pozůstalosti po zemřelé [jméno] [příjmení] je i nemovitost nacházející se na adrese [adresa]. Jak žalovaný při kontrole nemovitostí zjistil, v přízemních prostorách je zřízena provozovna kavárny, kterou provozuje pod názvem„ [anonymizována dvě slova]“ právě žalobce.

6. Žalovanému nebylo po ujmutí se funkce správce pozůstalosti doloženo, že by žalobce nejméně ode dne úmrtí zemřelé [jméno] [příjmení] hradil jakékoliv nájemné či jiné platby spojené s užíváním nemovitosti. S ohledem na uvedené skutečnosti vyzval žalovaný dopisem ze dne 15. 10. 2019 žalobce, aby buď uzavřel nájemní smlouvu s obvyklým nájemným nebo užívání ukončil a zároveň jej upozornil, že nebude-li učiněno ani jedno z výše uvedeného, pak po marném uplynutí lhůty žalovaný podá žalobu na vyklizení. Na tuto výzvu pak teprve bylo strany žalobce reagováno tak, že zaslal žalovanému nájemní smlouvu ze dne 1. října 2014, která byla uzavřena se synem zemřelé [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], kdy s ohledem na jeho úmrtí přešlo vlastnické právo k nemovitostem na zemřelou [jméno] [příjmení] v rámci dědického řízení. Dle této smlouvy bylo sjednáno nájemné za lukrativní prostor kavárny na [část obce] ve výši 1.500 Kč měsíčně.

7. Nájemní vztah založený nájemní smlouvou ze dne 1. 10. 2014 proto žalovaný ukončil výpovědí ze dne 13. 12. 2019, kterou převzal jednatel žalobce dne 16. 12. 2019. Nájemní vztah byl tedy ukončen v souladu s čl. III, odst. 6. nájemní smlouvy ke dni 31. 3. 2020. V rozporu s ujednáním však nebyly pronajaté prostory k tomuto datu vyklizeny, a proto žalovaný podal žalobu na vyklizení, jež je projednávána u zdejšího soudu pod č.j. [spisová značka]. Žalovaný především proto namítá, že otázka, jestli v projednávané věci jde o výpověď platnou či neplatnou je otázkou toliko předběžnou ve vztahu k nároku na vyklizení. Žaloba na určení neplatnosti výpovědi má tedy jen povahu předběžné otázky, která by měla být řešena v řízení na vyklizení, když dle žalovaného nemá žalobce naléhavý právní zájem na požadovaném určení neplatnosti výpovědi. Tomu ostatně nasvědčuje i samotný obsah vyjádření žalobce v řízení o vyklizení, kdy sám žalobce nesporuje, že došlo k formálně platnému vypovězení nájemní smlouvy, přičemž důvody, pro které nesouhlasí s výpovědí a považuje ji za neplatnou, jsou pro posouzení věci zcela irelevantní.

8. Žalovaný pak k tvrzeným důvodům neplatnosti výpovědi z nájmu uvádí, že to jestli paní [příjmení] bude jedním z dědiců po zemřelé či nikoliv nemá vliv na to, aby bylo zpochybněno oprávnění žalovaného vypovědět zcela v souladu s nájemní smlouvou nájem prostor užívaných žalobcem, který není účastníkem dědického řízení, je samostatným subjektem, který v prostorách podniká a nehradí žádné (ani sjednané) nájemné. Výše sjednaného nájmu je naopak v hrubém nepoměru s tržním nájmem v daném místě a čase. Žalovanému se s žalobcem nepodařilo dohodnout na hrazení běžného nájemného, a tak byl i zde nucen uplatnit nároky žalobou, která je projednávána u [název soudu] pod č.j. [spisová značka], kdy se žalovaný domáhá zaplacení částky [částka], která představuje výši obvyklého nájmu za uplynulé období. Byť jsou dle žalovaného námitky o tom, jak se paní [příjmení] stará o dům, uklízí v něm a hradí pojistku irelevantní pro posouzení platnosti výpovědi z nájmu žalobcem, pak i z výše uvedeného je zjevné, že kdyby žalobce platil tržní nájem, pak z něj by se nejen mohly všechny tyto náklady uhradit, ale bezpochyby by ještě prostředky zůstaly pro pozůstalé, neboť dům není nikým užíván a jediným faktickým nákladem je jen pojištění domu, které však dle informací žalovaného činí částku v řádu desítek tisíc Kč. Naopak v rozporu s § 2 odst. 1 OZ, kterým žalobce argumentuje, je tak stávající stav, kdy žalobce užívá fakticky„ bezplatně“ lukrativní nemovitost na úkor pozůstalosti, když náklady s tím spojené nemá žádné.

9. Na základě provedeného dokazování a shodných tvrzení účastníků, která vzal soud za svá skutková zjištění podle § 120 odst. 3 o.s.ř., má za prokázané, že mezi [jméno] [příjmení], [datum narození], jako pronajímatelem, a žalobcem, jako nájemcem, byla uzavřena dne 1. 10. 2014 nájemní smlouva, kterou pronajímatel přenechal do nájmu žalobci nebytové prostory v nemovitosti na adrese [adresa]. Dle čl. II. je nájemní smlouva sjednána od 15. 8. 2014 na dobu neurčitou. Dle čl. III. odst. 1 výše nájemného činí 1.500 Kč. Dle čl. III. odst. 7 pokud nájemce nedodržuje své závazky vyplývající z nájemní smlouvy, může pronajímatel vypovědět smlouvu s okamžitou platností s výpovědní dobou jednoho měsíce. (viz důkaz nájemní smlouva ze dne 1. 10. 2014)

10. Soud má dále za prokázané, že usnesením [název soudu] ze dne [datum rozhodnutí] čj. [číslo jednací] byl ustanoven správcem celé pozůstalosti po zemřelé [jméno] [příjmení] narozené [datum] žalovaný. (viz důkaz usnesení [příjmení] [obec a číslo] ze dne [datum rozhodnutí] čj. [číslo jednací])

11. Soud má dále za prokázané, že žalovaný dopisem ze dne 13. 12. 2019 vypověděl nájemní smlouvu ze dne 1. 10. 2014 v souladu s čl. III. odst. 6 této nájemní smlouvy. Na dopise je uvedeno převzetí dne 16. 12. 2019 (viz důkaz výpověď z nájemní smlouvy ze dne 13. 12. 2019)

12. Soud má dále za prokázané, že žalobou ze dne [datum rozhodnutí] vedenou pod sp. zn. [spisová značka] se žalovaný domáhá vyklizení přízemních prostor budovy [adresa] v k.ú. [část obce], [územní celek] na adrese [adresa] (viz důkaz žaloba u [název soudu] sp. zn. [spisová značka])

13. Soud má dále za prokázané, že žalovaný se žalobou podanou u [název soudu] pod sp. zn. [spisová značka] domáhá zaplacení částky ve výši [částka] s příslušenstvím po žalobci, a to z titulu úhrady obvyklého nájemného za užívání přízemních prostor budovy [adresa] v k.ú. [část obce], [územní celek] na adrese [adresa] za období 8 měsíců. (viz důkaz žaloba u [název soudu] čj. [spisová značka])

14. Soud v řízení provedl i další důkazy, z nichž však pro posouzení věci nevyplynula nad rámec výše uvedeného žádná další skutková zjištění, významná pro posouzení věci, a to výpis z OR žalobce, vyjádření právního zástupce žalobce ze dne 8. 8. 2019, výzvy ze dne 17. 9. 2019 a 15. 10. 2019.

15. Soud hodnotil provedené důkazy každý jednotlivě i ve vzájemných souvislostech a dospěl k závěru o nadbytečnost návrhu důkazu: spisy [příjmení] [obec a číslo] sp. zn. [spisová značka], ohledání místa, tržní ocenění pronájmu, které usnesením zamítl. <i>Podle § 80 o.s.ř. určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem.</i> <i>Podle § 2314 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném v rozhodném období (dále jen:„ OZ“) Vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. Nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. Vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.</i> 16. Při posouzení oprávněnosti žalobou uplatněného nároku soud nejprve zdůrazňuje, že má za prokázané, že žalobce uzavřel s [jméno] [příjmení], [datum narození], jako pronajímatelem, dne 1. 10. 2014 nájemní smlouvu (dále jen:“ Nájemní smlouva“) a žalovaný jako správce celé pozůstalosti vypověděl tuto Nájemní smlouvu dopisem ze dne 13. 12. 2019 (viz výše).

17. Žalobce tyto skutečnosti nerozporoval, dokonce v samotné žalobě uvedl, že výpověď ze dne 13. 12. 2019 považuje za formálně správnou a neuvádí žádné námitky a skutečnosti, ze kterých by bylo možné usuzovat na neplatnost výpovědi. Jediným tvrzeným důvodem proč se žalobce domáhá neplatnosti výpovědi je:„ Žalobce je přesvědčen o tom, že pokud by byl nucen prostory domu vyklidit, bylo by porušeno ust. § 2 odst. 1 OZ. Byla by totiž porušena základní práva žalobce, pokud jde o povinnost chránit a využívat hodnotu svěřeného a pronajatého majetku. Formálně jsou sice splněny požadavky výpovědi z nájmu, ale s ohledem na okolnosti případu, na vedený spor o platnost závěti a vydědění, by byl takovýto postup v přímém rozporu nejenom s ekonomikou řízení a ochranou soukromého vlastnictví, ale především v rozporu s dobrými mravy. Žalobce považuje podanou výpověď za zjevné zneužití práva, které nepožívá podle ust. § 8 OZ právní ochrany.“.

18. K uvedenému soud zdůrazňuje, že z tvrzených skutečností, ani souvislostí, které vyplynuly z provedeného dokazování nemá za prokázanou skutečnost, že výpověď Nájemní smlouvy může ohrožovat správu předmětného domu (pozůstalosti). Skutečnost, že nájemce vykonával blíže nespecifikovanou a neprokázanou údržbovou činnost na nemovitosti, nevyplývá z Nájemní smlouvy. Pokud tak bylo činěno jeho jednatelkou [jméno] [příjmení], což opět není nikterak prokazováno, jedná se tak spíše o osobní zájem fyzické osoby [jméno] [příjmení] z důvodů uplatněného dědického nároku.

19. V této souvislosti je třeba uvést, že žalobce, ač řádně předvolán se k prvnímu nařízenému jednání bez omluvy nedostavil a nemohl tak být účinně poučen dle § 118a o.s.ř. o povinnosti doplnit rozhodné skutečnosti a návrhy důkazů k jejich prokázání, čímž svou procesní pasivitou způsobil důsledek spočívající v neunesení břemene tvrzení a břemene důkazního.

20. Nad rámec uvedeného však soud považuje za zásadní, že dle ustanovení § 80 o.s.ř. se lze určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem. Což v tomto případě opět není žalobcem nikterak tvrzeno, ani prokazováno. Soud zdůrazňuje, že určovací žaloba je preventivního charakteru a má místo jednak tam, kde její pomocí lze eliminovat stav ohrožení práva či nejistoty v právním vztahu a k odpovídající nápravě nelze dospět jinak, jednak v případech, v nichž určovací žaloba účinněji než jiné právní prostředky vystihuje obsah a povahu příslušného právního vztahu a jejím prostřednictvím lze dosáhnout úpravy, tvořící určitý právní rámec, který je zárukou odvrácení budoucích sporů účastníků. Tyto funkce určovací žaloby korespondují právě s podmínkou naléhavého právního zájmu ve smyslu § 80 o.s.ř.; nelze-li v konkrétním případě očekávat, že je určovací žaloba bude plnit, nebude ani naléhavý právní zájem na takovém určení. Přitom příslušné právní závěry se vážou nejen k žalobě na určení jako takové, ale také k tomu, jakého konkrétního určení se žalobce domáhá. Žaloba o určení podle § 80 o. s. ř. nemůže být zpravidla opodstatněna tam, kde lze žalovat na splnění povinnosti, a ani tehdy, má-li požadované určení jen povahu předběžné otázky ve vztahu k posouzení, zda tu je či není právní vztah nebo právo, a to zejména tehdy, jestliže taková předběžná otázka neřeší nebo nemůže řešit celý obsah nebo dosah sporného právního vztahu nebo práva. (Jak bylo výše uvedeno, žalovaný se domáhá vyklizení předmětu Nájemní smlouvy v samostatném řízení.) Stav ohrožení práva žalobce nebo nejistota v jeho právním postavení se totiž v takovém případě neodstraní toliko tím, že bude vyřešena předběžná otázka, z níž bez dalšího právní vztah významný pro právní poměry účastníků ještě nevyplývá, ale až určením, zda tu právní vztah nebo právo je či není.

21. Je však také třeba zdůraznit, že v posuzovaném případě byla Nájemní smlouva sjednána jako nájem prostor určených k podnikání ve smyslu dle § 2302 OZ, kdy v případě výpovědi nájmu sjednaného na dobu neurčitou platí dle § 2314 OZ postup, na základě kterého vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. Neuplatnění takových námitek ve stanovené lhůtě má za následek zánik práva přezkoumat oprávněnosti výpovědi. Pro úplnost soud zdůrazňuje, že ustanovení o nájmu nebytových prostor je dispozitivního charakteru a nevylučuje odlišné ujednání ve smlouvě, což v případě Nájemní smlouvy platí i o důvodech a postupu při skončení nájmu (čl. III. odst. 7 Nájemní smlouvy).

22. Soud tak shrnuje, že v projednávané věci, zejména s ohledem na procesní pasivitu žalobce a flagrantní absenci skutkových tvrzení a tomu odpovídající důkazní povinnosti, neshledal možnost žalobce domoci se účinně práva přezkoumat oprávněnost výpovědi dle § 2314 OZ, a také neshledal naléhavý právní zájem na určení neplatnosti výpovědi. Soud tak žalobu v celém rozsahu shora ve výroku ad. I. zamítl.

23. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud dle § 142 odst. 1 o.s.ř ve spojení s § 151 odst. 3 o.s.ř. s ohledem na skutečnost, že žalovaný byl v řízení zcela úspěšný a nebyl zastoupen právním zástupcem. Soud tak žalovanému přiznal náhradu v celkové výši 900 Kč za 3 úkony v paušální výši á 300 Kč (vyjádření k žalobě, vyjádření ve věci, účast na jednání) dle vyhlášky č. 254/2015 Sb., o stanovení výše paušální náhrady pro účely rozhodování o náhradě nákladů řízení v případech podle § 151 odst. 3 občanského soudního řádu a podle § 89a exekučního řádu.