74 C 20/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl samosoudkyní JUDr. Editou Votočkovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem údaje o zástupci pro: zaplacení 1 893 300 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku 1 893 450 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 1 262 300 od [datum] do zaplacení a se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 631 150 Kč od [datum] do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na náhradu nákladů řízení 102 653 Kč a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalovaná je povinna zaplatit České republice na náhradu nákladů řízení částku 9 584 Kč a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku na účet Obvodního soudu pro Prahu 1.

1. Žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne [datum] se žalobce domáhal nejprve uhrazení částky 1.262.300 Kč, představující nájemné za rok 2017 s tím, že jako pronajímatel uzavřel se žalovanou jako nájemkyní dne [datum] nájemní smlouvu [číslo] 2009, ve znění dodatku [číslo] ze dne [datum], dodatku [číslo] ze dne [datum], dodatku [číslo] ze dne [datum], dodatku [číslo] ze dne [datum] a dodatku [číslo] ze dne [datum] (dále jen„ smlouva“). Předmětem nájmu byly nemovité věci ve vlastnictví žalobce - pozemky [parcelní číslo] o výměře 3558 m2, [parcelní číslo] o výměře 4083 m2, p. [číslo] o výměře 1.131 m2, část p. [číslo] o výměře 460 m2, p. [číslo] o výměře 191 m2 a p. [číslo] o výměře 3.200 m2 v katastrálním území Věkoše, vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Hradec Králové, na [list vlastnictví] pro obec Hradec Králové, katastrální území Věkoše (dále též„ Pozemky“). Dodatkem [číslo] ke smlouvě, uzavřeným dne [datum], byla opravena výše celkového nájemného tak, aby odpovídala dohodnuté ceně 100 Kč za 1 m2 pozemku za kalendářní rok, tj. na částku 1.262.300 Kč za kalendářní rok. V dodatku [číslo] smlouvy, uzavřeném dne [datum], smluvní strany sjednaly, že nájemné za rok 2017 ve výši 1.262.300 Kč bude žalovanou uhrazeno nejpozději do [datum]. Žalovaná nájemné za rok 2017 žalobci nezaplatila a dluží mu tak částku ve výši 1.262.300 Kč (čl. 2 dodatku [číslo] ke smlouvě). Žalobce žalovanou vyzval k úhradě dlužné částky dne [datum]. Tuto výzvu zároveň učinil jakožto výzvu předžalobní ve smyslu ust. § 142a o.s.ř. Žalovaná výzvu převzala dne [datum]. Dlužnou částku žalobci neuhradila. Podáním doručeným soudu dne [datum] žalobce rozšířil žalobní nárok o dlužný nájem za období od [datum] do skončení nájmu dne [datum], konkrétně o částku ve výši 631.150 Kč (polovinu ročního nájemného ve výši 1.262.300 Kč). Nájemné za rok 2018 bylo v souladu s ujednáním čl. IV. odst. 4. smlouvy splatné ročně předem, nejpozději do [datum]. Žalobce žalovanou vyzval k úhradě dlužné částky dne [datum]. Žalovaná dlužnou částku žalobci neuhradila.

2. Žalovaná se bránila podané žalobě, když tvrdila, že předmětem nájemní smlouvy mají být mimo jiné i části pozemků, nikoliv pouze celé pozemky a tyto části mají být vyznačeny ve snímku katastrální mapy, která je přílohou smlouvy. Z přiloženého plánku však není zřejmé, jakých částí se pozemků se nájem týká. Z toho důvodu je dle žalované smlouva neurčitá a dle starého občanského zákoníku, podle kterého byla uzavřena, neplatná. Další námitkou žalované strany je zpochybnění podpisu jednatele žalované na uzavřené nájemní smlouvě. Poslední námitkou žalované byla námitka spočívající v zápočtu slevy z nájemného oproti pohledávce z nájemného za rok 2017 v plné výši a pohledávce z nájemného za rok 2018 ve výši 245, 543,29 Kč. Žalovaná uplatnila slevu z nájemného z důvodu nemožnosti užívat pronajatou věc k dohodnutému účelu a to z důvodu, který nezpůsobila. Žalovaná uvedla, že k nájmu pozemků došlo se zcela specifickým účelem. Na pronajatých pozemcích mělo dojít k výstavbě konkrétních, v nájemní smlouvě vyjmenovaných objektů. Výstavbu měla provést žalovaná. V době uzavření nájemní smlouvy již přitom existovala stavební povolení, podle kterých měla tato výstavba proběhnout, přičemž stavebníkem tam byla uvedená osoba od žalované odlišná. Předpokládalo se přitom, že dojde k převodu práv a povinností z již existujících stavebních povolení ze stavebníka v povoleních uvedeného na žalovanou jako stavebníka nového. K takovému převodu však byla nezbytná součinnost žalobkyně. Žalobkyně však tento souhlas nikdy neudělila. Dle žalované tak nebylo možné předmětné pozemky využívat ke sjednanému účelu a žalované náleží sleva z nájemného, kterou vyčíslila a započetla. Konečně pak žalovaná uvedla, že rozhodnutím žalobkyně ze dne [datum] došlo ke snížení nájemného o 50%, tedy soud by měl žalobu zamítnout, pomine-li výše uvedené argumenty, minimálně co do poloviny žalované částky.

3. Soud připustil změnu žaloby usnesením č.j. 74 C 20/2020-27 ze dne 19.července 2021 a předmětem řízení se tak stalo dlužné nájemné za období roku 2017 a období [datum] – [datum], celkem žalovaná částka představovala 1.893.450 Kč, včetně zákonného úroku z prodlení.

4. Soud má z provedených důkazů za prokázáno, že mezi účastníky byla dne [datum] uzavřena nájemní smlouva [číslo] 2009 podle níž pronajímatel přenechává nájemci pozemky, [parcelní číslo] o výměře 3558 m2, [parcelní číslo] o výměře 4083 m2, p. [číslo] o výměře 1.131 m2, část p. [číslo] o výměře 460 m2, p. [číslo] o výměře 191 m2 a p. [číslo] o výměře 3.200 m2 v katastrálním území Věkoše, vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Hradec Králové, na [list vlastnictví] pro obec Hradec Králové, katastrální území Věkoše a to za účelem výstavby polyfunkčních objektů, nájemce se ve smlouvě oproti tomu zavazuje, že výstavba objektů bude realizována za podmínek, stanovených místně příslušných stavebním úřadem a v souladu s územním plánem. Smlouva je uzavřena na dobu neurčitou, nájem končí převodem vlastnického práva nájemci, a to okamžikem vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, nájemce se zavazuje platit nájemné, a to s výjimkou roku 2009 v celkové výši 1 250 400 Kč, k ceně je pak připočtena ještě daň z přidané hodnoty. Platby nájemného mají být hrazeny vždy nejpozději do 31. 3. běžného roku, nájemce se v článku V. smlouvy zavazuje užívat předmět pronájmu jen k účelu, ke kterému byl pronajat. Nedílnou přílohou nájemní smlouvy je snímek mapy, na němž jsou šrafovaně vyznačeny pozemky nebo jejich části, které jsou nedílnou přílohou této smlouvy. Ze snímku jednoznačně vyplývá, jaké pozemky tvoří předmět nájmu (pronajaté území je ohraničeno a vyšrafováno) a taktéž pronajatá část pozemku [číslo] je jednoznačně zakreslena do mapy, když její hranici tvoří z velké části okraj komunikace, která již součástí pronajatého pozemku není (viz snímek mapy č.l. 110 + orto foto mapu 109 + originál nájemní smlouvy včetně přílohy). Z dodatku [číslo] k nájemní smlouvě [číslo] 2009 vyplývá, že v něm byla sjednána úprava ceny nájmu, a to na částku 1 262 300 Kč. V dodatku [číslo] k nájemní smlouvě [číslo] 2009 je ujednána prodloužená splatnost nájemného za rok 2016, a to do [datum], v dodatku [číslo] k nájemní smlouvě [číslo] 2009 je pak oboustrannou dohodou posunuta ještě jednou splatnost nájemného za rok 2016, a to na [datum], v dodatku [číslo] k nájemní smlouvě [číslo] 2009 je opět posunuta splatnost nájemného za rok 2017, a to do [datum] a v dodatku [číslo] k nájemní smlouvě [číslo] 2009 je pak posunuta splatnost za rok 2017, který je předmětem tohoto sporu, a to do [datum]. Soud má za prokázáno, že žalobce zaslal žalované dvě předžalobní výzvy a to k plnění dluhu za rok 2017 a druhou za polovinu roku 2018 (viz předžalobní výzva k plnění dluhu za rok 2017 ze dne [datum], včetně doručenky, předžalobní výzva k úhradě dluhu ze dne [datum], včetně doručenky datové zprávy). Soud má z předložených listin za prokázáno, že žalovaná uplatnila nárok na slevu z nájemného ve výši 2.500.000 Kč s tvrzením, že žalovaná nemohla z důvodů na straně žalobce pronajímané pozemky užívat k účelu v předmětné nájemní smlouvě ujednanému (viz přípis žalované s uplatněním slevy z nájemného dle nájemní smlouvy [číslo] 2009 z [datum] a výzva k její úhradě ze dne [datum]). Soud má taktéž za prokázáno, že žalovaná přípisy ze dne 8.3. a [datum] oznámila žalobci započtení pohledávek proti nájemnému za rok 2017 a části nájemného ve výši 245.543,29 Kč (viz oznámení o započtení pohledávek ze dne [datum], včetně doručenky, oznámení o započtení pohledávek [číslo] ze dne [datum], včetně doručenky datové zprávy). Soud má za prokázáno, že žalobce se započtením pohledávek nesouhlasil a své stanovisko sdělil žalované přípisem ze dne [datum] (viz vyjádření k dopisům ze dne [datum], [datum], [datum], [datum] (včetně sdělení o nemožnosti započtení) - přípis ze dne [datum]). Ze dvou usnesení rady města Hradec Králové má soud za prokázáno, že první usnesení č. RM/2013/904, ze dne 30. 7. 2013, v němž rada města Hradec Králové v bodě I. schvaluje snížení nájemného dle uzavřené nájemní smlouvy [číslo] 2009, a to o 50% a ukládá v článku 3 usnesení Mgr. [příjmení], vedoucímu odboru správy majetku, uzavření dodatku [číslo] k této nájemní smlouvě. Z druhého usnesení rady města Hradec Králové, č. RM/2014/566, které bylo vydáno v návaznosti na jednání rady, konané dne [datum], má soud za prokázáno, že toto usnesení revokuje bod I. usnesení rady města Hradec Králové č. RM/2013/904, tedy neschvaluje 50% snížení nájemného a ukládá opět Mgr. [příjmení] informovat o znění tohoto usnesení. Ze znaleckého posudku [celé jméno znalce], soudního znalce z oboru písmoznalectví [číslo] má soud za prokázáno, že podpis jednatele [jméno] [příjmení], [datum narození], na nájemní smlouvě [číslo] 2009 ze dne [datum], je kategoricky jeho pravým podpisem.

5. Z komplexu smluv uzavřených mezi žalobcem a [právnická osoba] a.s. a následně mezi spol. smlouvy [právnická osoba] a žalovanou má soud za prokázáno, že nejprve byly uzavřeny dvě smlouvy a to Smlouva o úpravě vztahů, uzavřená mezi [právnická osoba] a žalobcem ze dne [datum] a dále Budoucí kupní smlouva [číslo] uzavřená mezi [právnická osoba] a žalobcem ze dne [datum], přičemž obě smlouvy se týkají pozemku p. [číslo] o výměře 3.200 m2 v katastrálním území Věkoše, vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Hradec Králové, na [list vlastnictví] pro obec Hradec Králové, katastrální území Věkoše. V čl. V. odst.

2. Budoucí kupní smlouvy [číslo] je sjednáno, že smlouva pozbývá platnosti, pokud budoucí stavebník ([právnická osoba]) nedokončí stavbu polyfunkčního souboru na pozemku p. [číslo] do [datum]. Budoucí kupní smlouva [číslo] tak pozbyla platnosti uplynutím data [datum]. Dále byl i přesto dne [datum] uzavřen komplex smluv mezi žalovanou a [právnická osoba] a.s. (Smlouva o převodu práv a povinností ze Smlouvy o úpravě vztahů, uzavřené mezi [právnická osoba] a žalovanou ze dne [datum], Smlouva o převodu práv a povinností z Budoucí kupní smlouvy [číslo] uzavřená mezi [právnická osoba] a žalovanou ze dne [datum]), podle kterých měla být postoupena práva a povinnosti ze shora uzavřených smluv mezi žalobcem a spol. [právnická osoba] na žalovanou a až v návaznosti na to, co nabydou účinnosti obě smlouvy o postoupení práv a povinností, měla a mohla nabýt účinnosti smlouva o postoupení práv k územnímu a stavebnímu povolení mezi [právnická osoba] a žalovanou ze dne [datum]. Na základě této smlouvy měla převést [právnická osoba] a.s. na žalovanou práva plynoucí ze stavebního povolení, týkající se stavby označené jako Polyfunkční soubor [příjmení]. V bodu 9 Smlouvy o převodu práv a povinností ze Smlouvy o úpravě vztahů je mj. uvedeno, že smluvní strany sledují záměr převést práva a povinnosti podle uvedené smlouvy jako celek spolu s právy a povinnostmi ze smlouvy o převodu práv a povinností z Budoucí kupní smlouvy [číslo] nemají zájem na účinnosti kterékoli z těchto smluv bez účinnosti druhé z nich.

6. Ze Smlouvy o budoucí smlouvě kupní uzavřené mezi žalobcem a žalovanou ze dne [datum] neučinil soud žádné závěry pro věc rozhodné.

7. Na základě zjištění učiněných z předložených listin dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu ve věci samé:

8. Mezi účastníky byla uzavřena smlouva na nájem pozemků a jejich částí, které byly specifikovány ve smlouvě a zakresleny v nedílné příloze smlouvy, stejně tak výše nájmu a jeho splatnost. Smlouvu podepsal se žalobcem tehdejší jednatel žalované [jméno] [příjmení], [datum narození] Smlouva byla změněna či doplněna celkem pěti dodatky. Žalovaná i přes výzvy žalobce nájem za rok 2017 a půlku roku 2018 neuhradila.

9. Na základě shora uvedeného závěru o skutkovém stavu posoudil soud věc po právní stránce takto:

10. Mezi účastníky byla uzavřena nájemní smlouva dle ustanovení § 663 z.č. 40/1964 Sb., podle něhož platí, že nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky. Žalovaná byla naopak v souladu s § 671 z.č. 40/1964 Sb. povinna platit žalobci ve smlouvě sjednané nájemné. Žalovaná nájemné za období roku 2017 a poloviny roku 2018 řádně nezaplatila, přičemž se bránila nejprve tím, že smlouva je neplatná z důvodu neurčitě sjednaného předmětu nájmu a podpisu osobou, která v té době nebyla jednatelem žalované. Obě námitky byly v rámci dokazování jednoznačně vyvráceny, když předmět nájmu byl vymezen určitě dostatečně a jednoznačně a to i s ohledem na část pozemku [číslo]. Zároveň bylo prokázáno, že smlouvu podepsal v té době ustanovený jednatel žalované [jméno] [příjmení], [datum narození], tedy oprávněná osoba. V rámci právního hodnocení se tak zbývalo vypořádat s námitkou žalované spočívající v tvrzeném zápočtu vyčíslené slevy na nájemném v souvislosti s nemožností užívat předmět nájmu dle sjednaného účelu, když tvrdila, že žalobce se zavázal být nápomocen při převodu práv a povinností z územního a stavebního řízení ze spol. [právnická osoba] na žalovanou a to poskytnutím svého souhlasu s takovým převodem, avšak i kdyby nebyl, žalovaná prostě bez svého zavinění nemohla předmět nájmu užívat k dohodnutému účelu - za účelem výstavby polyfunkčních objektů, tedy má právo na slevu z nájmu. K tomuto soud konstatuje, že z dokazování nevyplynul jakýkoliv závazek žalobce ať již v samotné smlouvě nebo v jiném dokumentu, který by podmiňoval možnost užívání pozemku žalovanou k účelu výstavby polyfunkčního domu. Jinými slovy, žalobce se nikde nezavázal vyřídit žalované územní a stavební rozhodnutí, tak, aby na daných pozemcích mohla stavět. K žádné součinnosti žalobce navíc bez ohledu na výše uvedený stěžejní argument fakticky ani nemohlo dojít, protože Budoucí kupní smlouva [číslo] uzavřená mezi žalobcem a spol. [právnická osoba] zanikla již k [datum], tedy po uvedeném datu ji nebylo možné platně postoupit (sporné je i to, zda vůbec byla platná celá konstrukce postoupení práv a povinností, když by mělo jít spíše o postoupení práv a převzetí dluhu). Smlouva o převodu práv a povinností z Budoucí kupní smlouvy [číslo] tedy v roce 2008 nemohla být vůbec platně uzavřena, když samotná smlouva [číslo] již zanikla a žalobce k žádnému takovému„ postoupení“ ani souhlas dát nemohl. Z toho důvodu nemohlo logicky ani platně dojít k převodu práv a povinností z územního a stavebního řízení ze spol. [právnická osoba] na žalovanou, neboť tato smlouva byla navázána na účinnost obou smluv o postoupení práv a povinností z budoucí kupní smlouvy [číslo] ze smlouvy o úpravě vztahů.

11. K otázce možnosti aplikace ustanovení § 673 z.č. 40/1964 Sb., podle něhož nájemce není povinen platit nájemné, pokud pro vady věci, které nezpůsobil, nemohl pronajatou věc užívat způsobem dohodnutým, nebo nebyl-li způsob užívání dohodnut přiměřeně povaze a určení věci, anebo nemohl-li z uvedených příčin při nájmu zemědělských nebo lesních pozemků docílit žádný výnos., soud pouze stručně uvádí, že ani toto ustanovení nezakládá dle názoru soudu nárok žalované na slevu. Lze se odkázat na § 664 z.č. 40/1964 Sb., podle něhož má pronajímatel povinnost přenechat pronajatou věc nájemci ve stavu způsobilém smluvenému užívání, nebo nebyl-li způsob užívání smluven, užívání obvyklému, a v tomto stavu ji svým nákladem udržovat. Zároveň, jak vyplývá z § 684, je pronajímatel povinen učinit potřebná právní opatření k jeho ochraně, uplatňuje-li třetí osoba k věci práva, jež jsou neslučitelná s právy nájemce. Právo neplatit nájemné vzniká nezávisle na tom, zda jde o vady faktické či právní. Podstatné je, že tyto vady způsobují nemožnost předmět nájmu užívat, a to buď dohodnutým způsobem, nebo způsobem přiměřeným povaze a určení předmětu nájmu ([příjmení], Milan. § 673 (Neplacení nájemného). In: ŠVESTKA, [jméno], [příjmení], [jméno], [příjmení], [jméno], [příjmení], [jméno] a kol. Občanský zákoník I, II. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, s. 1920, marg. [číslo]). Žalobce však přenechal žalované pozemky bez jakékoliv vady, která by bránila jejich užívání. Nárok na slevu tak žalované nevznikl, učiněným zápočtem pohledávky žalobce vůči žalované nezanikly.

12. Konečně pak okrajem soud uvádí, že žalovaná na počátku řízení tvrdila, že žalobce jí svým rozhodnutím poskytl slevu na nájemném ve výši 50 %, zároveň však žalobce předložil usnesení, které to původní revokovalo. Soud pouze okrajem uvádí, že i kdyby revokační usnesení nebylo doloženo, pak je potřeba zohlednit nebo akceptovat skutečnost, že samotné usnesení o tom, že má být poskytnuta sleva nebo nemá, Rady města Hradec Králové, není projevem vůle, který by bylo možno brát v potaz, není-li zde konkrétní soukromoprávní akt reflektující dané rozhodnutí. Dle judikatury Nejvyššího soudu, sp. zn. 30 Cdo 3049/2007, platí, že samotné rozhodnutí zastupitelstva obce nebo Rady, ještě nepředstavuje právní úkon, jakožto projev vůle obce, směřující ke vzniku, změně nebo zániku těch práv nebo povinností, které právními předpisy s takovým projevem vůle spojují. Usnesení příslušného orgánu obce totiž představuje materiálně právní podmínku pro vyjádření projevu vůle obce, který se stává perfektním, teprve v případě podpisu příslušné smlouvy starostou, případně místostarostou, atd. Ani této námitce žalované strany tak soud nepřisvědčil.

13. Požadované příslušenství pak bylo přiznáno v souladu s ust. § 1970 o.z. v sepjetí s nařízením vlády č. 351/2013 Sb.

14. Vzhledem k tomu, že se žalobci předloženými listinnými důkazy podařilo prokázat tvrzení obsažená v žalobě, rozhodl soud s odkazem na citovaná zákonná ustanovení tak, je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku.

15. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 102 653 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 94 673 Kč a nákladů řízení uplatněných v souladu s § 151 odst. 3 o. s. ř. za použití vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 254/2015 Sb., dle které účastníkovi řízení, jenž nebyl zastoupen zástupcem podle § 151 odst. 3 o. s. ř. a nedoložil výši hotových výdajů, náleží částka 2 400 Kč představující 300 Kč za každý z osmi úkonů dle § 2 odst. 3 uvedené vyhlášky. a dále zálohy na náklady spojené se zpracováním znaleckého posudku dle § 141 odst. 1 OSŘ v částce 5 000 Kč a nákladů účastníka nezastoupeného advokátem dle § 151 odst. 3 OSŘ představující cestovné v částce 580 Kč ([obec] – [obec] – [obec]).

16. Výrokem III. pak soud rozhodl o nákladech státu, které byly vynaloženy na znalečné v souladu s § 148 odst. 1 o.s.ř. neúspěšné žalované. O lhůtě k plnění soud rozhodl v souladu s ust. § 160 odst. 1 o.s.ř., když tuto určil třídenní.