74 C 44/2023

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl samosoudkyní JUDr. Editou Votočkovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátkou údaje o zástupci pro zaplacení 351 206,05 Kč s příslušenstvím

I. Vzájemný návrh žalované, aby jí žalobkyně zaplatila částku 351 206,05 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 351 206,05 Kč od [datum] do zaplacení, se zamítá.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce 121 484,60 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.

1. Žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne [datum] se žalobkyně po žalované domáhala uhrazení částky 766 392,55 Kč s příslušenstvím. Řízení bylo vedeno u zdejšího soudu pod sp. zn. [spisová značka]. Žalobkyně tvrdila, že se žalovanou uzavřela dne [datum] nájemní smlouvu ve znění dodatku [číslo] jejímž předmětem byly prostory v budově [adresa] na adrese [adresa], [obec a číslo]. Žalovaná dlužila žalobkyni na nájemném a službách v souvislosti s uvedenou nájemní smlouvou po částečném zpětvzetí žaloby, o němž bylo soudem rozhodnuto usnesením ze dne [datum rozhodnutí], [anonymizováno] [číslo jednací], částku 917 523,88 Kč, přičemž jistota složená žalovanou ve výši 363 000 Kč byla zcela použita k úhradě (a) dlužného poplatku za služby za měsíce [anonymizována tři slova] [rok] v celkové výši 6.050 Kč (tj. 5x 1.210 Kč), (b) dlužného nájemného za [anonymizováno] [rok] ve výši 186.583,33 Kč, (c) dlužného nájemného za [anonymizováno] [rok] ve výši 162 507,99 Kč, (d) části dlužného nájemného za [anonymizováno] [rok] v rozsahu částky 7.858,68 Kč. Žalovaná částka tak po částečném zastavení řízení sestávala z dlužného nájemného za měsíc [anonymizováno] [rok] ve výši 186.583,33 Kč, z dlužného nájemného za měsíc [anonymizováno] [rok] ve výši 186.583,33 Kč, ze zbývající části dlužného nájemného za měsíc [anonymizováno] [rok] ve výši 178.724,65 Kč a vodného a stočného ve výši 2.632,57 Kč.

2. Žalovaná nárok uplatněný v žalobě neuznala, když uvedla, že nájemní vztah mezi účastníky zanikl na základě odstoupení od smlouvy učiněné žalobkyní ke dni [datum]. Podáním ze dne [datum] ve znění jeho upřesnění ze dne [datum] a [datum] pak žalovaná uplatnila vůči žalobkyni vzájemný návrh na zaplacení částky 363 000 Kč s příslušenstvím, který představuje nárok na vrácení složené jistoty dle nájemní smlouvy, a dále nárok na vydání konkrétně specifikovaných movitých věcí ve vlastnictví žalované, které byly žalobkyní zadrženy za účelem zajištění domnělého dluhu žalované na nájemném. Kromě těchto vzájemných návrhů byl žalovanou uplatněn i vzájemný návrh na zaplacení částky 351 206,05 Kč, která dle žalované představuje zhodnocení předmětu nájmu, spolu se zákonným úrokem z prodlení z této částky ode dne [datum] do zaplacení. Řízení o tomto vzájemném návrhu bylo usnesením vyhlášeným při ústním jednání dne [datum] (ve znění opravného usnesení ze dne [datum rozhodnutí], [anonymizováno] [číslo jednací]) vyloučeno k samostatnému projednání a nadále vedeno pod sp. zn. [spisová značka].

3. Rozsudkem zdejšího soudu ze dne [datum rozhodnutí], [anonymizováno] [číslo jednací], ve znění opravného usnesení ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], byla žalované ve výroku I uložena povinnost zaplatit žalobkyni částku 554 523,88 Kč s příslušenstvím. Výrokem II byl zamítnut vzájemný návrh žalované na zaplacení částky 363 000 Kč s příslušenstvím a výrokem III rozsudku byl zamítnut vzájemný návrh žalované, aby jí žalobkyně vydala movité věci uvedené v příloze 1 rozsudku, nebo aby žalobkyně zaplatila žalované částku ve výši 663 843,80 Kč odpovídající celkové hodnotě movitých věcí. Žalované byla dále uložena povinnost nahradit žalobkyni náklady řízení.

4. Vzájemný návrh žalované na zaplacení částky 351 206,05 Kč s příslušenstvím odůvodnila žalovaná tím, že v průběhu trvání nájemního vztahu provedla na svůj náklad změnu předmětu nájmu v hodnotě 351 206,05 Kč. Změna předmětu nájmu spočívala v montáži vinylové podlahy a úpravě schodů (59 449 Kč), v malířských pracích (20 016,78 Kč), ve výměně skleníkových výloh (17 485,12 Kč), ve výměně zámků (5 674,38 Kč) a v zakoupení a instalaci systému rekuperace vzduchu (187 703 Kč). Žalovaná dále vynaložila na zhodnocení předmětu nájmu náklady na zakoupení stavebního materiálu ve výši 27 177,77 Kč, náklady na kolaudaci předmětu nájmu ve výši 11 600 Kč a odměnu stavebnímu inženýrovi ve výši 22 100 Kč. Podle žalované byla žalobkyně v souladu s § 2220 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) povinna při skončení nájemního poměru žalované částku zahrnující náklady, které žalovaná jakožto nájemce na zhodnocení předmětu nájmu vynaložila, zaplatit.

5. Žalobkyně se k předmětnému vzájemnému návrhu žalované vyjádřila dne [datum] tím způsobem, že si strany v nájemní smlouvě ujednaly, že žalované právo na vyrovnání míry zhodnocení nenáleží, resp. takové zhodnocení není žalovaná vůbec oprávněna provést, a při skončení nájmu je povinna vrátit předmět nájmu do stavu, v jakém jej převzala, tedy odstranit jakékoliv případné zhodnocení.

6. Na jednání dne [datum] byla žalovaná vyzvána podle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř., aby tvrdila a prokázala, že mezi stranami bylo písemně dohodnuto, že změny předmětu nájmu, a to dovolené i nedovolené, které žalovaná označuje jako ty, které vedly ke zhodnocení předmětu nájmu, není nájemce povinen odstraňovat.

7. Žalovaná na výzvu soudu reagovala vyjádřením, že pronajatý prostor byl původně užíván pro jiný účel, než byl provoz kavárny, muselo proto dojít ke stavebním úpravám a instalacím, které si vyžádaly orgány památkové péče, hygienické služby a stavebního úřadu, které byly podmínkou kolaudace prostoru pro účely provozování předmětu podnikání žalované. Trvání na splnění podmínky uvedené v čl. 8 [číslo] nájemní smlouvy a případné doložení písemného ujednání, že změny není třeba odstraňovat, považuje žalovaná za ryzí formalismus a požadavek uvedení prostoru do původního stavu je v rozporu s dobrými mravy. Žalovanou bylo dále uvedeno, že všechny úpravy byly dohodnuty, resp. uloženy k provedení dávno před uzavřením nájemní smlouvy a na věc tak nejde vztahovat čl. 8 [číslo] nájemní smlouvy, který měl řešit případné úpravy nad rámec již dohodnutých a realizovaných dle projektové dokumentace.

8. Na jednání dne [datum] žalobkyně namítla promlčení nároku na vydání bezdůvodného obohacení žalované v případě, kdy žalovaná tvrdí provádění úprav předmětu nájmu mimo nájemní smlouvu. Žalovaná upřesnila rozpor ve vyjádřeních, když původně tvrdila, že změna předmětu nájmu byla provedena v průběhu nájemního vztahu, přičemž následně uvedla, že všechny úpravy byly dohodnuty dávno před uzavřením nájemní smlouvy, tak, že změny předmětu nájmu byly ujednány a prováděny před uzavření nájemní smlouvy, aby nájemní smlouva mohla být následně uzavřena. Uvedením předmětu nájmu do původního stavu by došlo ke znehodnocení vložených prostředků, odstraňování zhodnocení prostor je nehospodárné a žalovanou učiněná investice zůstala k dispozici žalobkyni. Dále pak žalovaná uvedla, že prováděné práce s nájemní smlouvou souvisely. To potvrdila i žalobkyně s tím, že přípravné práce sice byly zahájeny před samotným zahájením provozu, avšak v rámci samotné smlouvy, což vyplývá i ze snížení nájemného za měsíce listopad a prosinec [rok] [anonymizována dvě slova] [rok], kdy částka za nájemné byla pouze symbolická, žalobkyně tak investovala do úpravy prostor nemalé prostředky, neboť předpokládala, že nájemní vztah s žalovanou bude dlouhodobý.

9. Účastníci učinili nesporným, že mezi nimi byla dne [datum] uzavřena předmětná nájemní smlouva. Ze smlouvy ze dne [datum] ve znění dodatku [číslo] ze dne [datum] soud zjistil, že v čl. 1 jsou konkrétně specifikovány pronajaté prostory a v čl. 1 je sjednáno, že nájemce je oprávněn užívat předmět nájmu výlučně k níže uvedenému předmětu činnosti nájemce zapsanému v živnostenském rejstříku, a to hostinská činnost. V rámci povoleného užívání je nájemce oprávněn užívat předmět nájmu pouze pro účely provozování kavárny. V čl. 2 byla sjednána povinnost nájemce zajistit na vlastní náklady a odpovědnost kolaudační souhlas, na základě kterého bude oprávněn prostory užívat k povolenému užívání. K provedení kolaudace poskytne pronajímatel nájemci nezbytnou součinnost. V čl. 3 byl sjednán nájem na dobu 10 let ode dne zahájení. Dále bylo ze smlouvy zjištěno, že nájemné bylo sjednáno v čl. 4, přičemž dle čl. 4 [číslo] činilo měsíčně 150 000 Kč plus DPH. V čl. 4 se smluvní strany dohodly, že pronajímatel poskytne nájemci slevu z nájemného za měsíce listopad a prosinec [rok], a to tak, že nájemné za každý tento měsíc (bez ohledu na to, jakou část měsíce bude nájem dle smlouvy trvat) bude činit 1 Kč + DPH. Bez ohledu na jakákoliv jiná ustanovení této smlouvy bude nájemné za měsíce listopad [anonymizována dvě slova] [rok] ve výši dle tohoto ustanovení splatné spolu s nájemným za [anonymizována dvě slova] [rok]. Pokud se nájemci nepodaří zajistit kolaudační souhlas, na základě kterého bude oprávněn prostory užívat k povolenému užívání, nejpozději do [datum], a to za podmínky, že získání kolaudačního souhlasu bránily důvody mimo kontrolu nájemce (včetně prodlení na straně příslušného správního orgánu – stavebního úřadu, orgánu památkové péče atp.) a současně za podmínky, že nájemce vynaložil maximální úsilí, které po něm lze spravedlivě požadovat, aby kolaudační souhlas zajistil, poskytne pronajímatel nájemci slevu z nájemného i za měsíc [anonymizováno] [rok], a to tak, že nájemné za měsíc [anonymizováno] [rok] bude činit 1 Kč + DPH. Z čl. 8 soud zjistil, že nájemce byl oprávněn povést bez předchozího souhlasu pronajímatele pouze menší úpravy interiéru předmětu nájmu (např. instalaci vlastního nábytku či jiného interiérového vybavení předmětu nájmu), které však nesmí v žádném případě zasahovat či jakkoliv ovlivňovat konstrukci budovy, stěny, střechu, rozvody pro dodávku médií či jakékoli další systémy budovy a nesmí mít takový charakter, aby mohly být považovány za technické zhodnocení ve smyslu zákona o dani z příjmu. Z čl. 8 [číslo] vyplývá, že jiné než menší úpravy může nájemce provést pouze po předchozím písemném souhlasu pronajímatele (dovolené úpravy). Povolení pro dovolené úpravy pak nájemce obstará na své náklady, riziko a odpovědnost, jak vyplývá z čl. 8 [číslo] písm. b) nájemní smlouvy a dovolené úpravy provede nájemce podle čl. 8 [číslo] písm. d) nájemní smlouvy na vlastní náklady a odpovědnost. Z čl. 8 [číslo] smlouvy pak bylo zjištěno, že nebude-li smluvními stranami písemně dohodnuto jinak, je nájemce povinen veškeré změny či úpravy předmětu nájmu (včetně dovolených úprav) na vlastní náklady, riziko a odpovědnost před ukončením nájemní smlouvy odstranit a zjednat nápravu jakékoli škody tím způsobené. Podle čl. 8 pak nejpozději v den skončení nájmu je nájemce povinen odevzdat předmět nájmu pronajímateli ve stavu, v jakém jej převzal s přihlédnutím k běžnému opotřebení. V čl. 8 a [číslo] jsou pak uvedena oprávnění pronajímatele v případě, když nájemce poruší povinnosti z čl. 8 [číslo] a [číslo]. Z čl. 12 závěrečná ustanovení bylo zjištěno, že v čl. 12.9 smluvní strany výslovně uvedly, která ustanovení občanského zákoníku vylučují. V čl. 12 se smluvní strany dohodly, že při výkladu ustanovení této smlouvy nebudou přihlížet k praxi, mezi nimi zavedené, k obchodním zvyklostem ani k jednáním, která předcházela uzavření této smlouvy. Smluvní strany jsou vázány ve svých právech a povinnostech pouze obsahem této smlouvy.

10. Provedení důkazů navržených žalovanou k prokázání zhodnocení předmětu nájmu soud zamítl pro nadbytečnost, neboť ve věci již bylo na základě zjištěného skutkového stavu možno rozhodnout.

11. Po právní stránce soud věc posoudil následovně:

12. Dle § 2220 odst. 1 o. z. má nájemce právo provést změnu věci jen s předchozím souhlasem pronajímatele; byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu. Změnu věci provádí nájemce na svůj náklad; dojde-li změnou věci k jejímu zhodnocení, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení.

13. Dle § 2220 odst. 2 o. z. provede-li nájemce změnu věci bez souhlasu pronajímatele, uvede věc do původního stavu, jakmile o to pronajímatel požádá, nejpozději však při skončení nájmu věci. Neuvede-li nájemce na žádost pronajímatele věc do původního stavu, může pronajímatel nájem vypovědět bez výpovědní doby.

14. Podle § 1 odst. 2 o. z. nezakazuje-li to zákon výslovně, mohou si osoby ujednat práva a povinnosti odchylně od zákona; zakázána jsou ujednání porušující dobré mravy, veřejný pořádek nebo právo týkající se postavení osob, včetně práva na ochranu osobnosti.

15. Podle § 1724 odst. 1 o. z. smlouvou projevují strany vůli zřídit mezi sebou závazek a řídit se obsahem smlouvy.

16. Podle § 1725 o. z. smlouva je uzavřena, jakmile si strany ujednaly její obsah. V mezích právního řádu je stranám ponecháno na vůli svobodně si smlouvu ujednat a určit její obsah.

17. Účastníci mezi sebou uzavřeli dne [datum] řádně nájemní smlouvu ve znění jejího dodatku [číslo] ve které si komplexně upravili vzájemné vztahy, a to včetně případných úprav předmětu nájmu. Ustanovení § 2220 o. z. je dispozitivní právní normou, kterou lze ujednat odchylně od zákona. V předmětné věci účastníci smlouvy této možnosti využili a ohledně úprav předmětu nájmu si ujednali režim od znění zákona odlišný.

18. Podle čl. 8 [číslo] nájemní smlouvy byl nájemce povinen před ukončením nájemní smlouvy na vlastní náklady, riziko a odpovědnost odstranit veškeré změny či úpravy předmětu nájmu. Výslovně je zde přitom uvedeno, že tento režim se týká i dovolených úprav, což jsou ve smyslu čl. 8 [číslo] takové úpravy, které nespadají do kategorie menších úprav a které musí být předem písemně odsouhlasené pronajímatelem. K menším úpravám předchozí souhlas pronajímatele nebyl třeba, nicméně se týkaly toliko menších úprav interiéru předmětu nájmu, např. o instalaci vlastního nábytku či jiného interiérového vybavení. Ze znění nájemní smlouvy jednoznačně vyplývá, že všechny úpravy a změny je nájemce před ukončením nájemní smlouvy odstranit a zjednat nápravu jakékoli škody tím způsobené. Lze říci, že smluvní strany zvolily ohledně všech úprav (menších, dovolených i nedovolených) obdobný režim jaký má § 2220 odst. 2 o. z. Nájemce by se povinnosti odstranit úpravy a změny a sjednat nápravu škody tím způsobené mohl zprostit pouze v případě, pokud by se smluvní strany písemně dohodly jinak. Žádnou takovou písemnou dohodu nicméně žalovaná soudu nedoložila (ani její existenci netvrdila), ač k tomu byla soudem vyzvána ve smyslu § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř.

19. Na rozdíl od paralelně vedeného řízení pod sp. zn. [spisová značka], v tomto řízení není podstatné, kdy nájemní vztah skončil, významná je pro zhodnocení povinnosti žalované odstranit změny a úpravy předmětu nájmu toliko skutečnost, že nájemní vztah skutečně skončil, o čemž mezi účastníky nebylo sporu.

20. Žalovaná se ve věci původně vyjadřovala v tom smyslu, že úpravy předmětu nájmu byly učiněny v průběhu nájemního vztahu, následně však vyjádření změnila tak, že všechny úpravy byly dohodnuty, resp. uloženy k provedení dávno před uzavřením nájemní smlouvy a na věc tak nejde vztahovat čl. 8 [číslo] nájemní smlouvy, který měl řešit případné úpravy nad rámec již dohodnutých a realizovaných dle projektové dokumentace. Tato verze žalované nicméně podle soudu nemůže obstát, a to zejména s ohledem na upřesnění vyjádření žalované na jednání soudu dne [datum], že změny předmětu nájmu byly ujednány a prováděny před uzavření nájemní smlouvy, aby nájemní smlouva mohla být následně uzavřena a že prováděné práce s nájemní smlouvou souvisely. Skutečnost, že úpravy předmětu nájmu souvisely s nájemním vztahem, resp. byly provedeny v režimu nájemní smlouvy ze dne [datum] potvrzuje i obrana žalobkyně podložená zněním nájemní smlouvy, podle které bylo pro měsíce [anonymizována tři slova] [rok] sjednáno mezi smluvními stranami toliko symbolické nájemné a taktéž pro měsíc [anonymizováno] [rok] bylo sjednáno mezi stranami symbolické nájemné pro případ, že se nájemci nepodaří získat kolaudační souhlas pro důvody na straně správních orgánů. Skutečnost, že úpravy předmětu nájmu související s kolaudací objektu pro účely podnikání žalované byly prováděny v souvislosti s předmětným nájemným vztahem pak vyplývá i z toho, že smlouva s aktivitou stran ohledně kolaudace výslovně počítá a upravuje ji. Povolení pro dovolené úpravy nájemce podle čl. 8 [číslo] písm. b) nájemní smlouvy obstará na své náklady, riziko a odpovědnost a dovolené úpravy provede nájemce podle čl. 8 [číslo] písm. d) nájemní smlouvy na vlastní náklady a odpovědnost. Z nájemní smlouvy dále jasně vyplývá i povinnost nájemce tento kolaudační souhlas na vlastní náklady a odpovědnost zajistit.

21. S ohledem na zjištění soudu, že úpravy a změny předmětu nájmu byly provedeny v souvislosti s nájemním vztahem mezi účastníky, se již soud nezabýval námitkou promlčení vznesenou žalobkyní.

22. Soud uzavírá, že účastníci s vědomím smluvní volnosti uzavřeli jako autonomní subjekty soukromého práva nájemní smlouvu, jejíž jednotlivá ujednaná a odsouhlasená ustanovení, jsou v souladu se zásadou pacta sunt servanda povinni dodržovat a plnit. Nemůže proto obstát argumentace žalované, že„ trvání na splnění podmínky uvedené v čl. 8 [číslo] nájemní smlouvy a případné doložení písemného ujednání, že změny není třeba odstraňovat, považuje žalovaná za ryzí formalismus a požadavek uvedení prostoru do původního stavu je v rozporu s dobrými mravy“.

23. S ohledem na jasné znění nájemní smlouvy v oblasti úpravy předmětu nájmu považuje soud vzájemný návrh žalované na přiznání zhodnocení předmětu nájmu za zcela nedůvodný. Na tom nemůže ničeho změnit ani argument žalované, podle kterého by uvedením předmětu nájmu do původního stavu došlo ke znehodnocení vložených prostředků, odstraňování zhodnocení prostor je nehospodárné a žalovanou učiněná investice zůstala k dispozici žalobkyni. Tento úhel pohledu je v projednávané věci irelevantní, neboť nájemní smlouva (a potažmo ani zákon v režimu § 2220 odst. 2 o. z.) kritérium zhodnocení či úhradu nákladů na změnu věci a její uvedení do původního stavu nijak nereflektuje. Názor soudu je pak podpořen i rozsudkem Nejvyššího soudu České republiky ze dne 7. 6. 2023, č. j. 26 Cdo 33/2023-546, který se analogicky vyjádřil ohledně nájmu bytu tak, že úvahy ohledně účelnosti a hospodárnosti uvedení věci (bytu) do původního stavu zde nemají místo. Právní úprava s takovým posouzením nepočítá, jestliže kategoricky uvádí, že nájemce„ uvede věc do původního stavu, jakmile o to pronajímatel požádá“, a že„ při skončení nájmu odstraní nájemce v bytě nebo domě změnu, kterou provedl“. Nehovoří tedy o možnosti, účelnosti či hospodárnosti odstranění neoprávněně provedené změny věci nájemcem.

24. S ohledem na vše shora uvedené soud výrokem I rozsudku zamítl vzájemný návrh žalované, aby jí žalobkyně zaplatila částku 351 206,05 Kč s příslušenstvím.

25. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud ve výroku II tohoto rozsudku podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení o předmětném vzájemném návrhu žalované zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 121 484,60 Kč Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.”), z tarifní hodnoty ve výši 351 206,05 Kč sestávající z částky 9 740 Kč za každý z deseti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (tj. podání ze dne [datum], podání ze dne [datum], podání ze dne [datum], podání ze dne [datum], podání ze dne [datum], účast na jednání dne [datum], podání ze dne [datum], účast na jednání dne [datum], účast na jednání dne [datum] a účast na jednání dne [datum]) včetně deseti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a náhrady za daň z přidané hodnoty ve výši 21 %.