75 C 86/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl soudkyní Mgr. Janou Novotnou ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalované: Jméno žalované ., IČO IČO žalované sídlem Adresa žalované zastoupená advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky pro zaplacení 690 000 Kč s příslušenstvím a protinároku žalované na 25 500 Kč

I. Žaloba se v části, ve které se žalobce domáhal zaplacení částky , částka, s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení a částky , částka, s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení zamítá.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku , částka, s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení a dále pak částku , částka, s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení a částku , částka, s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žaloba, kterou se žalovaná domáhala částky , částka, se zamítá.

IV. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši , částka, , a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobce.

1. Žalobce se žalobou domáhal zaplacení dlužného nájemného za užívání jeho nemovitostí – tj. třech bytových jednotek 1875/4, 1875/5 a 1875/6 v domě č.p. 1875, který je součástí pozemku p.č. , hodnota, , vše v k.ú. Nové město. Jednotky fakticky představují 12 bytů (dále jen jako Byty). Byty si žalovaná pronajala za účelem podnikatelské činnosti tak, že je dále poskytovala podnájemcům. Nájemní smlouvou ze dne , datum, se zavázala hradit za pronajaté Byty nájemné v celkové výši 225 000 KIč měsíčně, v žalovaném období však svou povinnost neplnila. Mezi stranami docházelo v podstatě od počátku nájemního vztahu ke sporům. Bylo to z důvodu rekonstrukce domu, i platební nekázně žalované (která např. nikdy nedoplatila druhou část kauce stanovené nájemní smlouvou). Problémům přispěla covidová epidemie. Strany před podáním žaloby jednaly, avšak neúspěšně. Žalovaný dluh z nájemného zůstal neuhrazen. Na nájemné za květen tak žalobce započetl kauci (1 část) ve výši , částka, , žalovaná tak zůstala dlužna , částka, . Za další žalované měsíce již nebylo hrazeno ničeho, žalovaná je tak povinna zaplatit celé nájemné. Žalobce se dále domáhal úhrady úroku z prodlení v zákonné výši.

2. Žalovaná se žalobou nesouhlasila, její rozsáhlou obranou se soud zabývá v jednotlivostech v rozsudku níže. Pro shrnutí lze uvést, že žalovaná potvrdila, že v žalovaném období byl mezi smluvními stranami vztah pronajímatel – nájemce založený smlouvou z , datum, , rovněž nesporovala, že nájemné v žalovaném období nebylo hrazeno. Měla však za to, že v žalovaném období byla mezi stranami dohoda o tom, že žalované se poskytuje sleva, po níž mělo nájemné činit pouze , částka, měsíčně. Dále uváděla, že podmínky užívání najaté nemovitosti byly z důvodu trvající rekonstrukce nemovitosti (sklepní prostory, výměna oken, fasáda) po většinu doby nájmu natolik neúnosné, že žalované založily nárok na uplatnění slevy, kterou započetla proti nároku žalobce na neuhrazené nájemné. V počátku řízení avizovala, že po ukončení nájmu si žalobce ponechal nábytek v hodnotě cca , částka, , který nadále jako vybavení jednotek užívá s tím, že tento nárok bude rovněž započítávat, takový nárok však v předmětném řízení nakonec uplatněn nebyl (žalovaná sdělila, že bude podána separátní žaloba).

3. Soud ve věci provedl šest jednání + vyhlášení rozsudku.

4. Z provedeného dokazování zjistil následující skutkový stav:

5. Z výpisu z katastru nemovitostí, LV 7121, k.ú. , adresa, zjistil, že žalobce je vlastníkem mimojiné bytových jednotek 1875/4, 1875/5 a 1875/6 v domě č.p. 1875, který je součástí pozemku p.č. , hodnota, , vše v k.ú. Nové město (dále jen Byty). Mezi stranami nebylo sporné a z dalších důkazů vyplynulo, že tyto tři jednotky fakticky představují 12 samostatných bytů, které žalovaná využívala k podnikatelskému zisku. Tento bude dále rozveden. Pro stručnost soud nyní uvádí, že se jednalo nejdříve o krátkodobé turistické podnájmy, následně zejména s ohledem na covidové období přešla žalovaná na podnájmy střednědobé. Jednotlivé byty byly označeny čísly 101, 102, 103, 104, 105, 106, 201, 202, 203, 204, 205, 206. Žalobce je dále vlastníkem dvou nebytových jednotek 1875/1 a 1875/2 ve sklepních prostorách domu.

6. Z informace k budově 1875 soud zjistil, že žalobce je menšinovým spoluvlastníkem (id. podíl na pozemku a budově 7906/23499), většinovým vlastníkem je jediný subjekt – společnost L-, právnická osoba, (id. podíl na pozemku a budově 15593/23499).

7. Z výpisu OR žalované soud zjistil, že je podnikatelkou s předmětem činnosti , právnická osoba, , bytů a nebytových prostor.

8. Z nájemní smlouvy ze dne , datum, soud zjistil, že strany mezi sebou uzavřely nájemní smlouvu na období od , datum, do , Datum narození advokáta, užívat za nájemné ve výši , částka, za prvního půl roku nájmu, od , datum, činilo nájemné , částka, měsíčně. Dále byla povinna hradit zálohy na služby. V článku 9 bylo smluveno, že pronajímatel je oprávněn nájemné zvyšovat o míru inflace zjištěnou vždy za měsíc září daného roku. To je povinen nájemci oznámit do listopadu předcházejího roku, za něž zvýšení náleží. První zvýšení bylo přípustné na rok 2020. Žalovaná se zavázala uhradit kauci ve výši , částka, , a to ve dvou splátkách. Výpověď ze strany pronajímatele při hrubém porušení povinností nájemce byla stanovena na měsíc.

9. Skutková zjištění k předsoudním jednáním stran:

10. Z e-mailu z , datum, jednatele žalované zástupkyni žalobce soud zjistil, že tento si stěžuje na vady v bytech (sprchové vaničky, dveře bytových jednotek, problémy s teplem a elektřinou apod.), za něž požaduje slevu , částka, a přislibuje úhradu dlužného nájmu ve výši , částka, .

11. Z komunikace žalobce a žalované (zejm. zprávy , jméno FO, z , datum, a odpovědi z , datum, ) soud zjistil, že strany měly mezi sebou neshody, které se snažily vyřešit. Žalovaná se zejména dožadovala snížení nájmu, žalobce se dožadoval včasných plateb nájemného a druhé části kauce. Byl zpracován a zaslán návrh dohody o narovnání.

12. Z e-mailu z , datum, žalobce žalované soud zjistil, že žalobce reaguje na zprávu z , datum, a sděluje, že v reakci na žádost o slevu nájmu z důvodu epidemie Covid je ochoten snížit nájemné o 50% na měsíce březen a duben 2020, na což bude navazovat roční sleva (od , datum, do , datum, ), kdy nájemné bude přechodně činit , částka, + služby. Následně bude nájem opět , částka, . Podmínkou byl doplatek dlužného nájemného.

13. Z e-mailu žalobce z , datum, soud zjistil, že k uvedené slevě na , částka, měsíčně uvádí, že tuto poskytne na celý nastávající rok 2020/2021.

14. Z e-mailu z , datum, soud zjistil, že žalobce zaslal žalované návrh dodatku č. , hodnota, k nájemní smlouvě s návrhem výše nájmu od , datum, do , datum, ve výši , částka, měsíčně. Upozorňuje, že je nezbytné podepsat i první dodatek, který doposud žalobce podepsaný neobdržel. Mezi stranami bylo nesporné, že žádný z dodatků nakonec uzavřen nebyl.

15. Z předžalobní výzvy k uhrazení dlužného nájemného z , datum, soud předně zjistil, že žalobce dal žalované pro neplacení nájmu výpověď, datovanou , datum, , která byla doručena , datum, (tato skutečnost nebyla stranami sporována). V souladu s článkem VII odst. 6 nájemní smlouvy tak nájem skončil , datum, .

16. Z žaloby na vyklizení podané žalobcem proti žalované dne , datum, Obvodnímu soudu pro , adresa, (následně vedeno pod spisovou značkou , spisová značka, ) soud zjistil, že žalovaná předmět nájmu při jeho ukončení nepředala a žalobce se domáhal vyklizení u soudu (tato skutečnost mezi stranami rovněž nebyla sporná).

17. Z výzvy žalobce (z , datum, – bod 15) soud rovněž zjistil, že žalobce žalované navrhl tento postup: „Dle nájemní smlouvy jste byli povinni hradit nájemné ve výši , částka, a zálohy na služby spojené s užíváním bytu ve výši , částka, , celkově , částka, měsíčně. V důsledku krize související s pandemií koronaviru Vám bylo nájemné snížené na částku , částka, a částka na zálohy na služby zůstala stejná. Jelikož dodatky ke smlouvě nebyly nikdy podepsány, jsou ujednání v nich neplatná. V rámci smírného ukončení nájemního vztahu po Vás však budeme požadovat sníženou částku nájemného. Do dnešního dne evidujeme nedoplatek na nájemném a zálohách na služby spojených s užíváním bytu a společných prostor v domě za měsíc květen, červen a červenec 2021 ve výši , částka, . Na dlužné nájemné byla jednostranně započtena Vámi uhrazena kauce ve výši , částka, , dále jsou uhrazeny za částky zúčtování za rok 2019 ve výši , částka, . K dnešnímu dni tak evidujeme pohledávku ve výši , částka, a dále je zde tedy výzva k úhradě.“18. Z listiny z , datum, označené jako reakce na e-mail ze dne , datum, odeslaná , tituly před jménem, , jméno FO, , advokátkou, předchozí právní zástupkyní žalované soud zjistil, že žalovaná na návrhy žalobkyně nepřistoupila a uplatnila nárok na slevu takto: Klient požaduje za veškeré provedené rekonstrukce v budově slevu na nájemném , částka, , což považuje vzhledem k době a rozsahu prováděných rekonstrukcí a úhrady na nájemném po dobu nájmu, tedy částku přes , částka, za zcela přiměřenou.

19. Z konceptu dohody o narovnání, soud zjistil, že strany i následně jednaly o vyřešení věci narovnáním. Žalobce i dále navrhoval snížení nájemného pod podmínkou úhrady dluhu.

20. Z listiny žalobce ze dne , datum, soud zjistil, že dohoda o narovnání nebyla uzavřena, jako důvod žalobce uvádí, že žalovaná neustále mění termín předání bytu a výši požadovaného vyrovnání. Nejprve požadovala kompenzace za nábytek a do bytu vložených finančních prostředků, nyní naopak požaduje slevu z nájmu. Dále uvádí své podmínky takto: „V případě, že v bytových jednotkách bude ponechán veškerý nábytek, nebude po Vašem klientovi (žalované) požadováno dlužné nájmu od května do října 2021 v celkové výši , částka, “.

21. Z - e-mailu žalované z , datum, soud zjistil, že tato souhlasí s tím, že v případě podepsání dohody o narovnání je žalovaná připravena dne , datum, odevzdat sedm bytových jednotek, dne , datum, další tři jednotky a , datum, dvě bývalé jednotky, případně lze , datum, odevzdat šest bytových jednotek. Co se týče finančního narovnání navrhla úhradu , částka, s tím, že si žalobce ponechá nábytek. (Z tohoto důkazu soud ověřil, že ještě k , datum, nebyl předmět nájmu předán).

22. Z výzvy k úhradě dluhu z , datum, vyhotovenou advokátní kancelář Špirk s.r.o. adresované předchozí právní zástupkyni žalované , tituly před jménem, , jméno FO, datovou schránkou, soud zjistil, že žalobce žalovanou vyzval dle §142 o.s.ř. k úhradě žalované částky.

23. Z e-mailu ze dne , datum, od právního zástupce žalobce žalované soud zjistil, že žalobce nabídl tento postup: „Spor o vyklizení považujeme za bezpředmětný, když Váš klient předal svazek klíčů manželce mého klienta. Žalobu o zaplacení dluhu z vyúčtování služeb považujeme za důvodnou, a klient trvá na zaplacení tohoto dluhu. K žalované částce , částka, dluh nájemném a náhradě za užívání po skončení nájmu činí celkem , částka, , přičemž klient s Vaším návrhem na vyrovnání formou doplacení částky , částka, a přenechání movitých věcí nesouhlasí. V zájmu mimosoudního řešení klienta v podobě doplacení částky , částka, , která odpovídá dluhu na nájemném s tím, že zbývající část je ochoten vypořádat převzetím movitých věcí. Očekávám stanovisko do 7.2.

24. Z odpovědi žalované ze , datum, soud zjistil, že žalovaná navrhované řešení odmítla a vznesla nárok na slevu nájemném za období od , datum, do poloviny března 2020, kdy Vás klient nechal vybudovat nové bytové jednotky ve sklepních prostorech, a to slevu ve výši 35 % měsíčního uhrazeného nájemného ve výši , částka, po dobu sedmi měsíců v celkové výši , částka, , dále uplatňuje slevu na nájemném za období od , datum, do konce května 2021 za výměnu oken v bytových jednotkách a úpravy fasády celé budovy v období od května do srpna 2021, to je slevu ve výši 35 % měsíčního nájemného ve výši , částka, po dobu pěti měsíců v celkové výši , částka, . Dále vyčísleno a v návaznosti na užívání nábytku a dalšího zařízení po dobu minimálně od , datum, klient požaduje uhradit částku ve výši , částka, měsíčně, kterou tímto započítává do různého nájemného.

25. Z uvedených listin soud zjistil obsah předžalobních jednání stran, který je rozhodný jednak pro zjištění, zda nájem v rozhodném období trval a dále pro výši nájemného, neboť z těchto jednání žalovaná vyvozovala, že žalobce nájemné snížil na , částka, .

26. Soud tak zjistil, že nájemné založené smlouvou z roku 2018 skončilo ukončením nájmu výpovědí danou pro neplacení nájmu ke dni , datum, . Žalovaná předmět nájmu nevyklidila, žalobce se domáhal vyklizení žalobou. Ještě k , datum, se z dopisu právní zástupkyně žalované podává, že žalobkyně jednotky nepředala – předání podmiňuje svými podmínkami. V rozhodném období od , datum, do , datum, tedy žalobci vzniká nárok na nájem smluvený smlouvou a do , datum, nárok na jeho ekvivalent dle §2295 o.z.

27. K otázce výše nájmu soud zjistil, že v nájemní smlouvě byla (kromě prvního půl roku, kdy bylo nájemné sníženo) sjednána výše , částka, .

28. K výši nájmu v žalovaném období:

29. Část obrany žalované spočívala v tom, že v rozhodném období byla sjednána sleva na nájemném. Soud dospěl k závěru, že mezi stranami pro žalované období sleva na nájemném sjednána nebyla a nájemné tak činilo , částka, měsíčně, jak stanoveno nájemní smlouvou z roku 2018. Soud vycházel zejména ze skutkových zjištění vyplývajících z důkazů uvedených pod body 10 -24 tohoto rozsudku:

30. Snížení nájmu bylo nabídnuto žalobcem v e-mailu ze dne , datum, , kdy uvádí, že částka , částka, je kompromisní mezi požadavkem žalované strany a žalobcem a jasně zde vymezuje dobu , datum, až , datum, . Zde uvádí, že tímto reaguje na žádost strany žalované z , datum, , přičemž v obsahu tohoto e-mailu ze dne , datum, žalovaná strana uvádí kromě požadavku na slevu z důvodu covidové epidemie rovněž nepohodlí vzniklé v souvislosti s úpravami domu. Z reakce žalobce není zcela zřejmé, zda slevou 26 % měl v úmyslu kompenzovat pouze covidovou epidemii, či i nepohodlí související s opravami domu.

31. Dále žalobce ke slevě na , částka, uvádí v e-mailu z , datum, , že sleva je poskytnuta na celý nastávající rok 2020/2021. Tuto verbalizaci soud chápe tak, že žalobce nabídl slevu na dobu dvanácti měsíců zahrnující přelom let 2020 a 2021, z uvedeného nijak nevyplývá, že by sleva měla být poskytnuta na část roku 2020 a celý zbývající rok 2021.

32. Dále byl ze strany žalobce zaslán žalované návrh dodatku nájemní smlouvy v e-mailu ze dne , datum, , kterým skutečně navrhoval snížení nájmu až do konce roku 2021. Mezi stranami však není sporné, že tento dodatek nebyl nikdy podepsán (stejně tak jako první dodatek). V platnosti tak zůstala nájemní smlouva z roku 2019.

33. Dále je sleva řešena předžalobní upomínkou z , datum, , kde však žalobce upozorňuje žalovanou stranu na to, že dodatky nájemní smlouvy nebyly podepsány, nelze z nich tedy vycházet. Stále v rámci smírného ukončení věci navrhuje snížení nájmu. Z uvedeného je tak zřejmé, že k datu , datum, nemá dohodu o slevě na nájmu za uzavřenu a podmiňuje ji tím, že věc bude uzavřena smírně – tj. za splnění dalších podmínek.

34. Z uvedeného soud vyvodil, že žalobce konzistentně navrhoval pokračování slevy i po květnu 2021, vždy však připojil další podmínky tohoto snížení. Primární podmínkou samozřejmě bylo doplacení dluhu a v poslední nabídce z července i předání jednotek, neb se již jednalo dobu po podání výpovědi.

35. Dle § 1740 o.z. platí, že (1) Osoba, které je nabídka určena, nabídku přijme, projeví-li s ní včas vůči navrhovateli souhlas. Mlčení nebo nečinnost samy o sobě přijetím nejsou. (2) Projev vůle, který obsahuje dodatky, výhrady, omezení nebo jiné změny, je odmítnutím nabídky a považuje se za novou nabídku. Přijetím nabídky je však odpověď, která vymezuje obsah navržené smlouvy jinými slovy. (3) Odpověď s dodatkem nebo odchylkou, která podstatně nemění podmínky nabídky, je přijetím nabídky, pokud navrhovatel bez zbytečného odkladu takové přijetí neodmítne. Navrhovatel může přijetí nabídky s dodatkem nebo odchylkou předem vyloučit již v nabídce nebo jiným způsobem, který nevzbuzuje pochybnost.

36. Z provedeného dokazování bylo zjištěno, že k takové situaci nikdy nedošlo, neboť žalobcem učiněné nabídky nebyly žalovanou (bez výhrad!) přijaty, k uzavření žádné z dohod, která by vedla ke smírnému řešení věci nikdy nedošlo a nedošlo tak ani k dohodě o snížení nájmu v období po květnu 2021.

37. Soud dodává, že žalovaná v této věci nemohla být v dobré víře v tom, že z návrhů žalobce platí pouze to, co je pro ni výhodné (snížení nájmu) a k ostatnímu není třeba přihlížet.

38. Vše shora uvedené odpovídá předběžnému právnímu názoru soudu, který stranám na jednání sdělil. Žalovaná poté k předmětné otázce navrhla ještě provedení listin ze soudních spisů, které soud provedl i po koncentrační lhůtě (neb reagovaly na poučení soudu o předběžném právním názoru a výpověď svědkyně , jméno FO, , která uváděla, že sleva na nájemném v rozhodném období poskytnuta nebyla).

39. Z takto předložených listin – tj. žaloba a návrh na vydání předběžného opatření bylo prokázáno, že žalobce (bez zastoupení) proti žalované uplatňoval nárok řešený v tomto řízení, avšak ve snížené částce , částka, měsíčně u Obvodního soudu pro , adresa, (sp. zn.. , spisová značka, ). Z těchto žalobcem učiněných podání v soudních řízení proběhlých po ukončení nájmu, však soud zjistil, že mohou svědčit pouze o tom, co žalobce uplatnil u soudu, nikoliv o tom, co s žalovaným smluvil. Z těchto listin je sice zřejmé, že žalobce uplatňoval nájemné skutečně pouze ve výši , částka, (řízení bylo následně zastaveno), z toho však soud nevyvodil žádné závěry platné pro toto řízení, neboť je na každém žalobci zda se rozhodne žalovat celou pohledávku, či např. z opatrnosti či zájmu na rychlém vyřešení věci žaluje pouze jistější část nároku, či je při podání žaloby veden chybným právním názorem. Soud tak konstatuje, že tyto důkazy neměly ve věci žádný důkazní potenciál a soud z nich tak neučinil žádný závěr rozhodný pro skutkové posouzení věci.

40. Za daných okolností soud uzavřel, že z jednání mezi stranami je sice zřejmé, že žalobce konzistentně navrhoval žalovanému slevu na částku , částka, měsíčně, tato však představovala pouze část návrhu žalobce, který měl žalovaného motivovat k přijetí dalších požadavků žalobce. Žalovaný však nabídku tak, jak byla žalobce navržena v její úplnosti nepřijal a nemohl tak být v dobré víře o tom, že by nabídka žalobce platila v té části, která je pro žalovaného výhodná, aniž by jej zavazovala ke splnění podmínek, které mu nebyly po vůli.

41. Soud tedy shrnuje, že v listinných důkazů založených účastníky nevyplynulo, že by došlo k právnímu jednání obou stran, které by představovalo platnou dohodu o poskytnutí slevy na nájemné v žalované době a toto tak bylo stanoveno písemnou nájemní smlouvou ve výši , částka, měsíčně.

42. Skutková zjištění ke splnění nároku na slevu z nájmu43. Mezi stranami nebyla sporná skutečnost, že žalovaná nájemné v žalovaném období (část května, červen, červenec a srpen 2021) neuhradila, ačkoliv v předmětné době byla nájemkyní nemovitostí a tyto rovněž užívala k podnájmu dalším osobám. Obrana žalované, na níž zakládá své stanovisko, že ji povinnost k zaplacení neuhrazeného nájemného za užívané nemovitosti nestíhá, spočívala v započtecí námitce, podložené tvrzenou pohledávkou na slevu z nájmu.

44. Včasnost uplatnění slevy a námitka promlčení45. Soud se zabýval otázkou, zda žalovaná uplatnila nárok na slevu včas, neboť žalobkyně v tomto směru vnesla námitku promlčení. Námitce promlčení z následujících důvodu nevyhověl.

46. Z listinných důkazů vyplynulo, že žalovaná před podáním žaloby s každým právním zástupcem uplatňovala slevu v jiné výši, z jiných důvodů (či z důvodů natolik vágních, že nebylo možno posoudit, zda se jedná o důvody shodné). Tato uplatnění soud vnímá pouze jako podpůrné, neboť na stavění promlčecí lhůty nemají vliv (nejedná se o uplatnění nároku u soudu). Naposled žalovaná uplatnila nárok na slevu dopisem z , datum, , kde vyčíslený nárok na slevu započítává oproti nároku žalobce na nájemné v žalovaném období. Tato listina dle názoru soudu není platným zápočtem z toho důvodu, že jsou zde započteny dvě samostatné pohledávky proti jedné a není konkrétně uvedeno, která z dvou pohledávek a v jaké části by měla zápočtem zaniknout.

47. Soud tak vychází z toho, že procesně účinně žalovaná uplatnila nárok na slevu ve vyjádření k žalobě ze dne , datum, a tímto nárokem se v řízení zabýval. Předchozí uplatnění slevy vnímá pouze jako důkaz o tom, že žalovaná projevovala s předmětem nájmu průběžně nespokojenost.

48. Námitce promlčení uplatněné žalobkyní soud nevyhověl, neboť má za to, že lhůta k uplatnění nároku dle §2210 o.s.ř. je tříletá. Jelikož ze zákona nevyplývá povinnost nájemce uplatnit právo na slevu z nájemného u pronajímatele, řídí se totiž promlčecí doba obecnými ustanoveními o promlčení. Tříletá promlčecí lhůta tak počala běžet dnem, kdy se nájemce dozvěděl, resp. dozvědět měl a mohl, že oprava prováděná na předmětu nájmu trvá nepřiměřeně dlouho nebo ztěžuje užívání předmětu nájmu nad obvyklou míru.

49. Pokud tedy žalovaná námitku u soudu vznesla dne , datum, , nemohou být promlčeny nároky vzniklé po , datum, – přičemž všechny žalovanou uplatněné požadavky jsou datovány později.

50. Tvrzené vady51. Po těchto závěrech se tak soud začal zabývat jednotlivými nároky na slevu, když proběhlé mediační řízení mezi stranami spíše „přililo olej do ohně“ namísto toho, aby přispělo k odstranění sporu dohodou.

52. Žalovaná svá tvrzení podporovala intenzivně (včetně návrhu na provedení výslechu všech zahraničních osob, které v rozhodné době měly jednotky v podnájmu), dále pak předložením četných listin, spočívajících v různých stížnostech jejích klientů (podnájemců jednotek) a komunikací žalované se žalobcem. Zejména v počátku řízení se žalobce bránil důkazům žalované ve formě komunikace mezi stranami, popř. stížnostmi nájemců tím, že předložené listiny nejsou (z řady různých důvodů) dostatečně hodnověrné, není dána jistota, kdo je píše, kdo s kým komunikuje a zda se týkají předmětné věci. Poukázal na to, že např. v jedné zprávě si nájemník stěžuje na ruch tramvaje. Tramvaj přitom v okolí řešené nemovitosti nejezdí. Vzhledem k tomu, že žalovaná podnajímá stejným způsobem i mnoho jiných bytů, není tak zřejmé, zda se všechny stížnosti nájemců, které předložila týkají nemovitosti žalobce. Soud k této argumentaci uvádí, že – není – li v jednotlivostech uvedeno jinak – vychází z toho, že provedená e-mailová, sms a whatsuppová komunikace předložená k důkazu žalovanou je hodnověrná. Nesrovnalost zprávy s tramvají jednatel žalované vysvětlil (viz níže). Soud vychází z toho, že neměl důvod pochybovat o advokátní etice zástupkyně žalované tak, aby ji podezíral z „vyrábění“ důkazů, či toho, že by pro daný spor využívala listiny, které se jej netýkají. Zejména se však reálnost předložené komunikace jevila jako pravděpodobná s přihlédnutím ke všem okolnostem řízení, které byly nesporné, či vyplynuly z jiných důkazů, když se jedná o komunikaci o tom, jak zatěžující je pro obyvatele domu rekonstrukce (jejíž realizace nebyla ve věci sporná). Žalobce zpočátku nepotvrzoval ani komunikaci, kterou za něj ve věci vedly , jméno FO, a , jméno FO, . Na ústním jednání však následně vysvětlil, že se jednalo o osoby, které byly pověřeny v době jeho pobytu v zahraničí záležitosti domu řešit, to bylo osvědčeno i výslechem svědkyně , jméno FO, . Vzhledem k tomu, že veškerá komunikace za žalobce (nejednal – li osobně, či prostřednictvím právního zástupce) byla vedena jednou z těchto dam, soud pro stručnost v případě důkazů, kde komunikuje jednatel žalované a jedna z dam , jméno FO, uvádí jako komunikaci žalobce se žalovanou.

53. Z fotografie domu na CD označeném jako „204/205/206 Inzeráty“, založeném žalovanou soud k požadavku právního zástupce žalobkyně zvětšil fotografii budovy zvenku. Z té zjistil, že se jedná o rohový dům na magistrále, kde je živá doprava, v době pořízení fotografie jsou zde kolony aut stojící na červenou.

54. Z whatsupové komunikace mezi zástupkyněmi žalobce a žalovanou ze srpna 2019, z let 2019, 2020-2021 soud zjistil, že předmětem této rozsáhlé komunikace jsou výtky ke stavu nemovitosti v průběhu rekonstrukcí, odpovědi žalobce včetně řešení, žalovaná rovněž oznamuje, že vše má vliv na její podnikání, hosté si stěžují, odjíždějí, došlo ke snížení hodnocení na booking.com. Přikládá fotografie prasklin ve zdech v jednom z bytů, omítky, fotografie schodiště domu, kde jsou plastové pytle, někde 4 plastové pytle, jiné celá hromada, ve zdi je díra, dále je zde fotografie polité podlahy, či fotografie zachycující roli papíru rozloženou na rohožkách. Všechny fotografie soud rovněž provedl k důkazu. Výňatky konverzace jsou dále uvedeny rovněž zvlášť vždy v souvislosti s tou tvrzenou vadou, kterou žalovaná vytýkala.

55. Z výslechu svědkyně Erizzy Bazzan soud zjistil, že v rozhodném období (od 2018) byla zaměstnaná společnosti u , právnická osoba, . , o sporu mezi stranami tedy ví. Stále pro žalovanou pracuje, v době výslechu však byla na rodičovské dovolené. Pracuje jako uklízečka a také ta, co se potkává z hosty. Stará se o jejich check in a check out. Řeší stížnosti a žádosti ohledně podnajatých bytů. V domě , adresa, i sama bydlela, a to cca jeden rok, okolo roku 2019 až 2020, odstěhovala se nejspíš v únoru nebo březnu. Z výslechu vyplynulo, že svědkyně měla byt pronajatý od druhého spoluvlastníka jednotek v domě , adresa, . V domě v tom období docházelo k rekonstukci sklepa, pak výměně oken, pak tam byla také rekonstrukce ohledně nového výtahu a nakonec se malovala budova. Rekonstrukce ve sklepním prostoru byla hlučná, i když svědkyně bydlela ve 4. patře, slyšela, že ten hluk začal v brzkých ranních hodinách již kolem šesté či sedmé hodiny ráno, bylo tam mnoho prachu, u vstupních dveří, u vchodu, po té tam byly nečistoty na zdi. Svědkyně se snažila nepořádek sama uklízet, ale nešlo to. , adresa, nebyl jen z prací, ale hluční byli i dělníci sami o sobě. Když tam byla rekonstrukce, měl její partner problémy se spaním, takže to byl opravdu problém. Hlavní vchod byl velice špinavý, byl tam nepořádek, bylo to opravdu ošklivé. Bydlela ve 4. patře a neustále tam nefungoval výtah a nejhorší tam byl hluk z rekonstrukce, který začínal brzy. Hosté si stěžovali. Mnoho z nich to rušilo, třeba přijeli a jak viděli, co se v budově děje, tak to zrušili. V době, kdy probíhala rekonstrukce fasády tam již nechtěla z důvodu těhotenství chodit kvůli pachu, protože to bylo možné cítit i uvnitř. Pak jí volala jedna z těch nájemnic, že tam nemůže být, protože má astma. Nájemci nemohli otevírat okno. Mnoho lidí provádělo malbu venku, ti pracovníci, co tam pracovali, ji však použili i vevnitř. Nepříjemné bylo i to, že dělníci kouřili. Na to si rovněž hosté stěžovali. Stěžovali si na puch z popelnic. Řada hostů z důvodu rekonstrukce pobyt zrušila. Zrušit mohli přes platformu booking., právnická osoba, , co předložili fotky. Když přijeli, tak si vyfotili budovu a fotografie pak byly dostatečné proto, aby booking.com akceptoval to zrušení. Po té žalovaná dostala od bookingu požadavek, že host žádá plné vrácení peněz, což žalovaná musela akceptovat. Výměna oken probíhala tak, že nejprve svědkyně hosty informovala o přesném čase a přesném dni, kdy to bude probíhat. Takže někteří z nich zůstali v bytě, aby vyčkali opraváře, a oni nějaké ty dni ti opraváři nepřišli. Po výměně oken nechali v bytě nepořádek. Zdi byly hodně zašpiněné, svědkyně se dotazovala zástupce žalobce kdo to vymaluje. Hosté z toho byli opravdu vyřízeni, nelíbilo se jim to, byli naštvaní a mnozí z nich žádali kompenzaci. Řada z nich odešla. Prach a nepořádek byl i po výměně parapetů. Výměna oken a parapetů neproběhla jeden den. Žalobce o rekonstrukci neposkytl dostatečné informace, svědkyně nevěděla, jak dlouho vše bude ještě probíhat, proto se i sama rozhodla z domu odstěhovat.. Svědkyně vše řešila se zástupcem žalobce, při výslechu si již nevybavila s kým jednala, bylo to po WhatsApp, uvedenou osobu nikdy neviděla. Občas se stávalo, že nedostala odpověď, znovu přeposílala svou zprávu nebo volala. Požadavek na to, aby rekonstrukce započala později sama neřešila, to řešil přímo její zaměstnavatel pan , jméno FO, . Svědkyně prováděla práci pro žalovanou týkající se domu v Legerově i po svém odstěhování, ale když dělníci započali se stěhováním, již tam nemohla chodit, kvůli tomu, že to bylo cítit, což jako těhotná nemohla snášet. V domě však i po svém odstěhování několikrát byla (cca 10x) ještě v listopadu 2021 v domě nějací klienti žalované bydleli. O tom, že žalovaná dostala výpověď z nájmu věděla, ale již tomu s ohledem na nastávající rodičovství nevěnovala moc pozornosti.

56. Z výslechu svědkyně , jméno FO, soud zjistil, že je dcerou přítelkyně žalobce a má k němu pracovní vztah, žalobce je často v cizině, potřebuje osobu, která by tady za něj vyřizovala jeho pracovní záležitosti, což svědkyně, dle jeho pokynů činí. Za žalobce takto řešila i záležitosti týkající se nemovitosti v Legerově. Pro žalobce pracuje asi 7 let, k okolnostem ohledně spolupráce se žalovanou sdělila, že v roce 2018, přes zprostředkovatele, našli společnost Lia, jako zájemce o podnájem prostor, v této době byl dům po celkové rekonstrukci. Byly rekonstruovány i byty. Rekonstruované jednotky, byly ve všech 5 podlažích domu. , adresa, byla původní, ale byla repasovaná, byla v dobrém stavu. Jednatel žalované pan , jméno FO, , si byty nejdříve prošel se zástupcem realitní kanceláře, potom byla sjednána schůzka, které se účastnil pan , jméno FO, , pan , jméno FO, a svědkyně. Svědkyně si s jistotou nevzpomněla, zda na této schůzce byl jednatel žalované informován, že budou rekonstruovány sklepní prostory, má spíše za to, že ano. S jistotou však uvedla, že na schůzce jednatel žalované požadoval výměnu oken, na to mu bylo sděleno, že toto úplně na žalobci nezávisí, neboť on je pouze menšinovým vlastníkem, to znamená, muselo by být nejdřív předjednáno s většinovým vlastníkem, který by s tím musel souhlasit. Nová okna požadoval jednatel žalované, protože předchozí propouštěla hluk z dopravního provozu. Žalobce přislíbil, že se pokusí zajistit výměnu oken s tím, že pokud budou vyměňována okna, bude měněná i fasáda, neboť tak to je praktičtější. Neodkladně započala jednání s většinovým vlastníkem, s kterým bylo dohodnuto, že k výměně oken dojde. Svědkyně si vybavuje, že pan , jméno FO, , v mezidobí výměnu oken upomínal, bylo zřejmé, že se jedná o jeho prioritu. K výměně oken došlo v celém domě, nikoliv pouze v podlaží žalobce. Akce probíhala tak, že pan , jméno FO, dostal harmonogram, kdy budou okna v kterých bytových jednotkách měněny, s tím, že to bylo naplánováno tak, že v jeden den došlo vždy, k výměně dvou oken, oken ve dvou bytových jednotkách. Bohužel dodržování harmonogramu, bylo problematické, vzhledem k tomu, že bylo nezbytné, aby nájemci ty byty zpřístupnili, aby mohlo dojít k výměně oken a rovněž, aby ty byty připravili tak, že odklidí nábytek a tento nábytek rovněž zakryjí, dělníci, kteří výměnu oken prováděli, si však často stěžovali na to, že byty buď nebyli přístupné, nebo nebyly ve stavu, kdy bylo možno okno vyměnit, museli tedy ten nábytek zakrývat sami, ta příprava tam nebyla. Po výměně oken, hrubý úklid provedli. Oprava fasády probíhala tak, že tato byla zalepena průhlednou folií, do které bylo možno vystřihnout malé okénko, nesměla se však strhávat, to bylo panu Luigimu sděleno, že o tomto musí nájemce informovat. Přesto toto nájemci porušovali, folie byla stržená, což následně způsobilo poškození oken, které doposud trvá. Jednatel žalované žádal úklid jednotek, nikoliv hrubý, ale opravdu úklid jednotek zcela dočista. My jsme ho žádali, aby všechny stížnosti a problémy, které mu v souvislosti s výměnou oken vznikly sepsal, takový soupis však nikdy nebyl dodán. , adresa, samozřejmě prováděn byl, k tomu jsou k dispozici faktury za úklid nemovitosti. Svědkyně uvedla, že fasáda se v dané době opravovala pouze ze strany domu do ulice, nikoliv do dvora, přičemž žalovaná měla pronajaté byty jak do ulice, tak do dvora. Strana do dvora tak nijak omezena nebyla. K platební morálce žalované uvedla, že dle smlouvy mělo být nájemné hrazeno vždy dopředu, to se nedělo, bylo hrazeno v nejlepším případě za měsíc, za nějž již náleželo. Žalovaná rovněž neuhradila druhou část kauce, k čemuž se zavázala již v původní smlouvě. K rekonstrukci sklepních prostor uvedla, že tato byla provedena z důvodu přání většinového vlastníka, má za to, že na to byl jednatel žalované upozorněn již před podpisem smlouvy, s ohledem na odstup času, si není zcela jistá. Žalovaná nejdříve měla zájem si po rekonstukci rovněž pronajmout sklepní prostory druhého z vlastníků a požádala svědkyni, aby toto zprostředkovala. K dohodě nejspíše z důvodu neshodě na ceně nedošlo. Ke sklepům uvedl, že část je žalobce, část většinového spoluvlastníka (pana Macáka). Na rekonstrukci druhého spoluvlastníka žalobce neměl žádný vliv, druhý vlastník ji prováděl zcela separátně, měl na to svou firmu. Žalobce se se žalovanou původně domluvil tak, že ve sklepích měla uskladněné bezplatně svoje věci. Když mělo dojít k rekonstrukci sklepních prostor, bylo samozřejmě nezbytné je odklidit, neboť jsou ve sklepech rozvody. Jednatel žalované to však ani po urgencích nečinil, došlo tak k podstatnému zpoždění s rekonstrukcí sklepní části domu. Ještě z e-mailu z 12.11. je zjevné, že žalovaná věci neodklidila, přestože byla informována o tom, že rekonstrukce má probíhat už od října. Domluva byla, že práce budou začínat až v 9 hodin, to bylo na přání jednatele žalované, má rovněž k dispozici email, kde pan , jméno FO, reklamoval, že se začíná již v 5.30 hod. Tento e-mail se však nemůže týkat předmětného domu, neboť tam je rovněž zmíněno, že je v domě slyšet hluk tramvají, které v Legerově ulici nejsou. Žalovaná podnajímá více nemovitostí, stížnost se zřejmě týkala jiného domu. K žádosti soudu svědkyně předložila komunikaci k nahlédnutí, z té soud zjistil, že na stížnost žalované svědkyně reagovala tak, že jsou přiloženy fotografie jiného domu, na to jednatel žalované odpovídá – „, jméno FO, spletl jsem se“. Jednatel žalované přítomný na jednání se vyjádřil tak, že fotografie se týkají jiné budovy podnajímané žalovanou, ale text a stížnost se týká budovy v Legerově. Došlo k tomu, že si host stěžoval na hluk v Legerově, proto byl přesunut jinam, kde si však rovněž stěžoval. K období, kdy rekonstrukce sklepních prostor probíhala, svědkyně uvedla, že z důvodu zdržení zapříčiněného jednatelem žalované, započala až v polovině listopadu, kdy probíhala dále během prosince. V prosinci s ohledem na vánoční svátky byla přerušena, právě z toho důvodu, aby pan , jméno FO, neměl problémy se svými nájemci, byla přerušena až do poloviny ledna. Dále probíhala až do března, kdy se už nejednalo o hlučné práce, pouze obklady a podobně. Ke stížnostem žalované uvedla, že si průběžně stěžovala na hluk, a to jak ze stavby (zejm. sbíječek), rovněž však na hluk z ulice, či na hluk související s odvozem komunálního odpadu. Rovněž na nedostatečný úklid, přičemž úklid domu byl zajištěn 4x týdně a kromě toho po sobě uklízela i samotná stavba, což stavbyvedoucí dokládal zasíláním fotografií, v průběhu, jak úklid probíhá. Svědkyně se vždy vše snažila řešit, avšak např. ohledně vývozu z popelnic jí bylo řečeno, že se nemovitost nachází na magistrále, odpadový vůz tak nemá kde zaparkovat, a proto je nezbytné, aby k vývozu docházelo v brzkých ranních hodinách. O tom jednatele žalované informovala. Ke svědkyni Erizze Bazan si vybavila, že s ní rovněž komunikovala ohledně nějakých dokumentů, paní , jméno FO, ji rovněž žádala, zda v domě není volný byt pro její kamarádku. Svědkyně naopak paní Erizzu Bazan žádala o urgenci jednatele k vyklizení sklepa, neboť jednatel na její žádosti nereagoval. K ukončení nájmu, mezi účastnicemi sporu, svědkyně sdělila, že k tomu došlo výlučně z důvodu nehrazení nájemného žalovanou - žalovaná přestala hradit nájemné, po dobu delší než tří měsíců, proto dostala výpověď. Žalovaná přislibovala předání bytů, následně však termíny prodlužovala. Tvrdila, že je nezbytné vyčkat ukončení výpovědních lhůt podnájemců. Žalovaná nemovitosti dobrovolně nepředala. Po převzetí nemovitosti žalobcem, byly některé byty nájemci obsazeny, asi se čtyřmi se žalobce domluvil tak, že budou v nájmu dále pokračovat. Jednalo se o ženy, které vyjádřily pocit obav z jednatele žalované, požadovaly výměnu zámků, kterou žalobkyně na svůj náklad tedy provedla. Těchto nájemkyň se ptala, zda jim byla na nájmu poskytnuta nějaká sleva, toto popřely. Ostatní nájemci se odstěhovali. Svědkyně se dále vyjádřila k poskytnutí slev žalované. Jednak byla sleva sjednaná ihned na prvního půl roku nájmu, z toho důvodu, že to žalovaná tak požadovala, žalobce, po takto rozsáhlé rekonstrukci slevu pro jistotu poskytl. I v průběhu si žalovaná stěžovala na výši nájmů, žalobce tedy nevyužil nároku zvyšovat nájem o inflaci, ačkoliv toto jeho právo, bylo nájemní smlouvou zakotveno. Na konci roku 2018, kdy v domě vypadly jističe, to nechal žalobce vše vyměnit a žalované byla poskytnuta sleva , částka, . Svědkyně opravuje, že nikoliv v roce 2019, ale již na konci roku 2018. Tedy na samotném začátku, toho nájemního vztahu. Dále byla poskytnuta sleva , částka, za rekonstrukci sklepa, tato částka byla smluvena na schůzce mezi panem Macákem, , jméno FO, a panem Luigim a měla pokrýt veškeré nepohodlí, související s rekonstrukcemi, tedy sklepních prostor domu. V souvislosti s pandemií Covidu v roce 2020, byla poskytnuta další sleva, kdy za měsíce březen a duben, žalovaná měla 50% slevu, respektive tedy zaplatila pouze jedno měsíční nájemné za 2 měsíce. Sleva byla sjednána na rok, počínaje květnem 2020, následně svědkyně dostala pokyn od žalobce, aby o tomto sepsala dodatek, což učinila a ten dodatek žalované zaslala, ta jej však nikdy nepodepsala, v této době již situace byla vyostřenější, protože žalovaná již byla v prodlení z úhradou třech nájemných za leden, únor, březen 2020. Ačkoliv ona tedy nebyla přímým účastníkem v jednávání o té slevě, tak svědkyně veškeré emaily informačně dostávala a je přesvědčena o tom, že ze strany žalobce bylo jednoznačně uvedeno, že ačkoliv je o slevě jednáno primárně z důvodu covidové epidemie, tak při poskytnutí této slevy, již nebude poskytnuta, žádná další sleva z jiných důvodů. Sleva tedy měla pokrýt i veškerá nepohodlí s opravami v domě.

57. Z účastnického výslechu jednatele žalované soud zjistil, že se o projekt , adresa, , začal zajímat v roce 2018, rozhodl se svým obchodním partnerem, že do něj budou investovat, investice byla kolem mezi 3 – 4 mil., doufali v ekonomický profit, samozřejmě. Bezprostředně po podpisu smlouvy se však objevily první problémy, když tam stěhovali nábytek, apartmány nebyly zcela připravené, vybavuje si jednotku 102, kde byla špatně instalovaná sprcha, ani po žádosti tam nebyl instalován sprchový box, zatékalo tam. Před podpisem smlouvy, rozhodně nebyl informován o tom, že v nemovitosti bude probíhat takto rozsáhlá rekonstrukce, v opačném případě by ji nepodepsal. Celkově v nemovitosti měli být 38 – 48 měsíců, a z toho 12 – 13, byly zásadní problémy, nějaké problémy byly až 14 měsíců. V nejvyšší sezóně, což je srpen dostával od podnájemců zprávy, že se v domě bourají zdi, už třeba od 7 hod. Nájemcům říkal, že to bude trvat maximálně tak 2 měsíce, ale nakonec to trvalo od srpna do března. Neustále se to snažil řešit, jak s paní , jméno FO, , tak s panem Macákem (druhý vlastník jednotek v domě), ale nikdy jsem nedostal žádnou pořádnou konkrétní odpověď. Když nastala Covidová epidemie, kdy i kvůli lockdawnu nebylo možné ani provádět prohlídky, dal žalobci nabídku, že spolupráce bude buď ukončena nebo požadoval slevu s tím, že následně přejde z nabízení jednotek k turistickému krátkodobému pronájmu na střednědobý nájem, na pár měsíců. Žalobce ukončení spolupráce a nechtěl a na tyto podmínky přistoupil. Byty byly vzhledově hezké, to znamená, zájemci, když toto viděli na internetu, očekávali, že přijedou do hezkého prostředí, namísto toho, když přijeli, otevřeli dveře od domu, viděli nepořádek, plno prachu, na zemi se válely nedokouřené cigarety, byla tam třeba krabice s oblečením déle než týden a samozřejmě tam byl hluk. Rovněž tam byly skvrny. Mnoho z nich tedy rezervaci zrušilo v den příjezdu. Při rekonstrukci podzemí bylo opravdu obrovské množství zrušení rezervací. Po té, když došlo k rekonstrukci oken a fasády, tak už to bylo období, kdy byly nabízeny střednědobé nájmy, i tam ti lidé přijeli a když viděli, v jakém je dům stavu, tak okamžitě odjeli a rezervaci zrušili. Například dorazil zákazník, ten měl zůstat několik měl zůstat několik měsíců, ale okamžitě odjel, to znamená, že byt na místo toho, aby byl obsazený, tak byl prázdný a nenesl žádný příjem, žalovaná však musela platit stále. Tomuto postupu klientů se nemělo smysl nějak bránit, neboť jejich stížnosti byly zcela oprávněné. Při výměně oken, dělníci nepostupovaly tak, jak uváděla svědkyně , jméno FO, , rozhodně to nikdy netrvalo jeden, spíše dva, tři dny. Skvrny, které po těchto pracech zůstávaly, nikdy nikdo nezabarvil, i z tohoto důvodu lidé odcházeli. Stalo se, že si museli vzít volno ze zaměstnání, aby umožnili přístup do jednotky a nakonec dělníci vůbec nedorazili. Při opravě fasády, byla zase používána silná chemikálie, jejíž pach se dostával dovnitř do budovy, na chodbách bylo uloženo pracovní vybavení. Proto i jednotky, kde se fasáda neopravovala (tedy myšleno jednotky do dvora domu), tou rekonstrukcí trpěly. Žalovaná měla v nájmu deset jednotek do ulice (kde byla fasáda opravována) a dvě do dvora. Připustil, že výměnu oken opravdu sám požadoval, neboť jinak byl v domě značný hluk z hlavní ulice a žalovaná v této souvislosti dostávala řadu stížností. Popřel však, že by mu žalobcem bylo sděleno, že pokud dojde k výměně oken, bude prováděna i oprava fasády. Toto žalobce nezmínil ani nikdy později. Vybavuje si pouze, že to žalobce někdy zmínil okrajově s tím, že má k domu citový vztah, neboť se tam narodil a chce, aby byl dům hezký. Neuvedl k tomu žádný specifický údaj ohledně k tomu, na kdy je oprava plánována. Jednatel žalované dále připustil, že i přes svou nespokojenost s předmětem nájmu předčasné ukončení nájemního vztahu nepožadoval, s výjimkou jednání v době covidu. To bylo z toho důvodu, že v souvislosti s tímto projektem žalovaná nesla velké investice. Potvrdil, že žalovaná nikdy nezaplatila druhou část kauce, neboť měla finanční problémy, protože nemovitost neprofitovala tak, jak si představoval. To odůvodnil tím, že nízký profi měla nemovitost právě z důvodu rekonstrukcí. K připomínce právního zástupce žalobce, že kauce byla splatná dříve, než rekonstrukce započaly, jednatel uvedl, že problémy byly od samého počátku, v jednom bytě to byla sprcha, v druhém nefunkční sporák, šest jednotek muselo měnit vstupní dveře. K tomu však jednatel připustil, že náklady s tím související nenesla žalovaná, nýbrž žalobce. Nicméně na žalovanou to mělo dopad, neboť její klienti nebyli spokojeni a rušili pobyty. Byty tak byly často prázdné, v průběhu zimy 2018, když konečně 10 z 12 jednotek bylo funkčních, tak během svátků přestala fungovat na dva dny elektřina. K okolnostem ukončení vztahu a předání nemovitosti jednatel žalované připustil, že nájem byl ukončen výpovědí ze strany žalobce, žalovaná ve lhůtě ukončení předmět nájmu nevrátila - nemohla, protože tam byly nějaké těhotné ženy -cizinky, nemohli je poslat na ulici. Někteří uživatelé začali platit panu , jméno FO, , jinak si na ty platby nepamatuje, nepamatuje si ani na to, kdy inkasoval z nemovitosti poslední nájemné. S paní , jméno FO, jednal často, neboť v domě byly každý druhý den problémy, posílal jí fotky a screenshoty, než došlo k soudnímu jednání, tak se potkal s paní , jméno FO, a panem , jméno FO, . Ukazoval jim i dokumentaci, aby se nějak dohodli, oni o tom nechtěli slyšet. O rekonstrukci sklepa se dozvěděl až ze zprávy uživatelky bytu (jedná se o zprávu z , datum, ) předtím nikdy žalobce nezmínil, že by taková rekonstrukce v domě měla být prováděna. Hned psal paní , jméno FO, , která na to sdělila, že se jedná o část sklepa, která nepatří žalobci, ale druhému spoluvlastníku. Připustil, že o rekonstrukcích zájemce o užívání bytů v inzerci ani jiné komunikaci předem neupozornil, tito se tedy o všem dozvěděli až po příjezdu.

58. Soud ve věci provedl rozsáhlé dokazování týkající se stížností podnájemců (e-mailové a whatsappové stížnosti, recenze na portálu Airbnb.) Některé uvádí pro stručnost souhrnně zde, jiné jsou uvedeny u konkrétních tvrzených vad. Jednalo se např. o stížnost , jméno FO, na brzký hluk z rekonstrukce, recenzi osoby označené jako Sarah na portálu Airbnb, která byt popisuje jako krásný pohodlný byt, avšak stěžuje si na hlučnost z hlavní ulice, sousedy a rekonstrukci. Rovněž chybějící zatemňování žaluzií. Recenzi z , datum, na portálu Airbnb, kde si že další uživatel stěžuje na hluk z rekonstrukce v podzemí a sirény v průběhu dne. Recenzi na Airbnb od pana Hanze z , datum, , který si stěžoval na hluk, prach i pach z rekonstrukce. Rovněž další zprávy, kde nájemci požadují ukončení nájmu, či oznamují, že dělníci, kteří měli vyměnit okna se v konkrétní termín nedostavili. Jedna z uživatelek oznamuje, že dělníci práci nestihli a chtějí přijít další den, ale ona již musí do práce, nemůže si vzít další homo office.

59. Z whatsapové komunikace od osoby označené jako LT Beatrix 202 soud zjistil, že tato píše: „, adresa, ráno, čtu a zas čtu zprávu, nejdříve jsem myslela, že je to vtip, teď jsem v šoku, jsme pořád v Covid 19 v izolaci, druhá nejhorší země, jen členové domácnosti se mohou potkávat, tyto lidi zůstanou několik hodin, nebo se prokážou certifikátem, za posledních 48 hodin. Nemůžeme vidět naše přátele několik měsíců, chodíme pouze do supermarketu, bude tady všude prach několik dnů, nebo týdnů nebo bude nám poskytnutý profesionální úklid, mám astma, kašlu aspoň 30 minut každé ráno, mám dušnost, beru medikaci, když tady dělali výtah, byla to totální noční můra, musela jsem použít inhalátor, nemohla jsem dýchat, to jsem byla jenom minutu na chodbě, v mojí krajině, když jsme měnili okna, šla jsem na týden žít k mojí babičce, z těchto všech důvodů, tady mám jít kam? V našem bytě taky pracujeme, každý den, včetně velikonoc, často mám schůzky. Cítím se jako kdyby se mnou někdo jednal, jako s zvířetem, nikdo se vás neptal, jen nás upozornil, přijedou a když nebudou doma, vstoupí tady, bez kousku empatie v této situaci. To je celá situace, Covid, izolace, práce z domova, mám za to, že na začátku naší smlouvy, nám nikdo neřekl o výměně oken, takže jsme si mohli vybrat byt.“60. Z e-mailu z , datum, od osoby označené jako , e-mail, soud zjistil, že tento píše jednateli žalované: „Ahoj Luigi, potvrzuji, že jsem bydlel na adrese , adresa, , po dobu rekonstrukce fasády a výměny oken, velmi mě zklamalo, jak se k nám chovali dělníci a neprofesionálové, kteří měnili okna, při výměně bylo vše zaprášené, uvnitř byla zima, měli jsme malé děti, takže to bylo nepříjemné, byt zůstal úplně špinavý a nikdo ho neuklízel, ve zdech zůstaly skvrny, během malování fasády, jsme nemohli otevřít okno a byla tma. Společné prostory budovy, byly vždy špinavé a plné prachu, chtěli jsme i změnit byt, ale vzhledem k tomu, že jsem pracoval a manželka byla těhotná, jsme to nemohli změnit.“61. Z emailu z , datum, soud zjistil, že další uživatelka Bytu píše: „předtím jsem bydlela v , adresa, , konstrukce byla bolest v zadku, začínala brzo ráno, byla to špatná zkušenost, bydlet v této budově, zatím co probíhala rekonstrukce. Budova byla plná prachu, nemohla jsem otevřít okna, protože tam malovali, a jak jsem chtěla otevřít okno směrem do dvora, nemohla jsem také proto, že dělníci tam kouřili cigarety. Představte si, že žijete v bytě, kde nemůžete minimálně dýchat, zatím co stavba probíhala, budova byla plná prachu a špinavých podlah a byla smradlavá. ..nerozumím… práce to nějak uklidili, ale nebylo to tak. Smrad z barvy byl silný, až se vám točí hlava, když pak měnili okna, neuklidili pro sobě nepořádek. Musela jsem to udělat sama, čistila jsem přebytečný cement na podlahách a radiátorech, bílé stěny byly také špinavé, takže to vypadalo opravdu ošklivě, i když byla nová okna.

62. Z e-mailu od , jméno FO, z , datum, soud zjistil, že tato osoba měla pronajat byt v řešené nemovitosti v druhém patře, od , datum, do konce roku. Dále píše: „Byt byl v pořádku, s novým nábytkem. Koncem května, však proběhly práce na oknech a vnější fasádě, které neumožňovaly mít světlo a neměli jsme možnost otevřít okna. Navíc bylo zakázáno otevírat okna, což bylo proti pravidlům covidu. Zhruba po dvou týdnech po nastěhování, jsem pochopil, že to bude trvat mnohem déle, než pár týdnů a naštěstí jsem se přestěhoval ke svému příteli. Bylo to velmi stresující, v některých horkých dnech, nebylo možné dýchat přes všech hluk dělníků. Pamatujete si? Po nějakém vyjednávání, jsme se dohodli na 50% úhradě, je mi líto, ale z takovými problémy, není možné pronajímat. ne-li za velmi nízkou cenu.

63. Z e-mail od osoby , jméno FO, , ze , datum, , soud zjistil, že tato osoba popisuje okolnosti podnájmu takto: „Během léta 2021, začátkem července, jsem měl rezervovaný byt u společnosti , právnická osoba, ., se sídlem , adresa, na cca 2 měsíce s možností prodloužení. Když jsem dorazil do budovy, zjistil jsem, že venkovní fasáda se rekonstruuje a v důsledku práce, nelze otevřít okna. Vzhledem k této nepříjemnosti, jsem se musel s Lia dohodnout, na zrušení reservace.

64. Z potvrzení o zrušených rezervacích soud zjistil, že v období mezi , datum, do , datum, došlo v padesáti třech případech ke zrušení rezervací podnájemců žalované rezervovaných přes systém Bookin.com.

65. Z uvedených důkazů soud zjistil, že klienti žalované si stěžovali na situaci v domě v průběhu rekonstrukce, nejčastější stížnosti jsou na hluk v brzkých ranních hodinách, ale rovněž na pach užitých nátěrů, pach z odpadu, prašnost a obecný nepořádek v domě. Řada zpráv je značně emotivní, hosté popisují poměry v domě jako noční můru apod., stěžují si na chování pracovníků, kteří rekonstrukci prováděli (včetně pachu z jimi kouřených cigaret), sdělují, že byt za účelem výměny oken opakovaně nezpřístupní, neboť k výměně nedošlo v tvrzeném termínu. Sdělují, že po výměně oken nechali dělníci v bytě prach.

66. Řada hostů požaduje z uvedených důvodů předčasné ukončení nájmu, popř. slevu. Dochází ke zrušení rezervací před booking.com. K tomuto soud sděluje, že nemůže ověřit, že všech 53 rezervací bylo zrušeno z důvodu rekonstrukce, nicméně velký počet z nich nepochybně ano – což bylo doloženo negativními recenzemi klientů žalované.

67. Soud předesílá, že hosté si však stěžují i na řadu skutečností, které s rekonstrukcí vůbec nesouvisí (pomineme-li stížnosti na vybavení bytů), pak se jedná i na stížnosti na hluk a prašnost z ulice, sirény, hluk a pach z vývozu komunálního odpadu, či jiné obyvatele domu. Dále si stěžují na problémy způsobené rekonstrukcí výtahu, což v tomto řízení rovněž není řešeno (žalovaná takový nárok neuplatnila).

68. Poskytnuté slevy:

69. Soud na tomto místě předesílá, že z důkazů rozvedených částečně výše, částečně však i dále (v části zabývající se jednotlivými tvrzenými vadami nájmu) vyplynulo, že žalobce v průběhu nájemního vztahu řadu slev žalované poskytoval. Soud pro vysvětlení následujících úvah tyto slevy shrnuje na tomto místě:

70. Prvního půl roku nájmu bylo nájemné sníženo o , částka, měsíčně již v nájemní smlouvě – výslechem svědkyně , jméno FO, bylo zjištěno, že toto snížení mělo zohlednit právě možné komplikace ve stavbě po rozsáhlé rekonstrukci V roce 2018 byla poskytnuta sleva , částka, za problémy s výpadkem elektřiny.

71. Tyto dvě shora uvedené slevy se žalobou uplatněného nároku netýkaly. Soud se jimi však zabýval z toho důvodu, že obrana žalované byla založena na tom, že problémy v domě byly dlouhodobého rázu. Soud proto měl za podstatné ověřit, že průběžné problémy byly ze strany žalobce řešeny a to i uznáním slev. V době rozhodné pro toto řízení pak žalovaná obdržela tyto slevy na nájemném:

72. Neuplatnění inflace od roku 2020 (3,2%). Dle nájemní smlouvy měl žalobce nárok zvýšit nájemné o inflaci. Tento nárok nikdy neuplatnil, a to - jak vyplynulo rovněž z výslechu svědkyně , jméno FO, – rovněž z důvodů zohlednění nepohodlí v době rekonstrukcí. Z rozhodnutí NS ČR , spisová značka, přitom vyplývá, že právě takový postup je nutno zohlednit jako poskytnutí slevy z nájmu.73. , adresa, 000 za rekonstrukci sklepních prostor74. Slevu ve výši jednoho měsíčního nájemného , částka, . Sleva byla poskytnuta v rozsahu 50% v měsících březen 2020 a duben 2020.

75. Na slevu uvedenou v předchozím bodě navazovala sleva od května 2020 do dubna 2021 ve výši téměr , částka, měsíčně – tj. sleva 26%. Při zohlednění neuplatnění inflace, tak měla žalovaná po celý tento rok slevu cca 30%.

76. Rekonstrukce sklepních prostor77. Z whatsuppové zprávy z , datum, od , jméno FO, , soud zjistil, že tato si jako uživatelka jednotky 103 stěžovala na hluk z rekonstrukce v brzkých ranních hodinách a zaslala jednateli žalované nahrávku tohoto zvuku.

78. Soud provedl důkaz touto videonahrávkou přiloženou k této zprávě (poskytnutou žalovanou na CD označeném jako 204/205/206 Inzeráty komunikace). Video je označeno 103 Rekonstrukce zvuk ráno a je ve formátu MP 4. Z vlastností souboru bylo zjištěno, že bylo pořízeno dne , datum, , 7: 24:

22. Z videa je slyšet hlasitý zvuk vrtání.

79. Z fotografie označené jako „Čistota po rekonstrukci“ soud zjistil, že je vyfocena chodba v době rekonstrukce domu se skvrnou na podlaze a s hadrem. Z dalších fotografií soud zjistil stav v nemovitosti v době rekonstrukce, kde je zjevný odpad na chodbě či díra ve stěně před vchodovými dveřmi, rovněž velké igelitové pytle na schodech.

80. Z whatsappové komunikace z , datum, soud zjistil, že zástupkyně žalobce jednateli žalované píše, že žalobce souhlasí s tím, aby si žalovaná pronajala jeho prostory v suterénu a v případě dalšího zájmu i prostory druhého spoluvlastníka pana Macáka. Dále sděluje, že rekonstrukce bude probíhat u obou vlastníků současně a předpokládá se, že by mohla být dokončena na jaře 2020. Na to reaguje jednatel žalované: „, právnická osoba, , super , jméno FO, , mi na to počítáme, budete vy informovat pana Macák, nebo my?“ Z uvedeného tedy soud zjistil, že žalobce se žalovanou rekonstrukci sklepních prostor řešil nejpozději , datum, , když v této době strany řešily, že si žalovaná najme po rekonstrukci právě i tyto prostory (a to nejen prostory žalobkyně, ale i prostory druhého spoluvlastníka pana Macáka). V dané chvíli rekonstrukce prostor žalobce ještě nepochybně neprobíhala). Jednatel žalované neprojevuje žádnou nespokojenost a s postupem souhlasí.

81. Z e-mailu od , jméno FO, z , datum, soud zjistil, že tento žalované sdělil, že „Ve věci Vaší stížnosti na stavební hluk mimo sjednané časové období jsme důrazně reklamovali u obou podnikatelů, tj. u pana Fejtka i pana Kušina“ Soud tak má za doložené, že nejpozději , datum, probíhala rekonstrukce sklepních prostor žalobce, žalovaná si stěžovala a žalobce přislíbil nápravu.

82. Z uvedených důkazů v souvislosti s výpovědí , jméno FO, , která uvedla, že rekonstrukce sklepních prostor žalobce měla započít v říjnu, avšak z toho důvodu, že jednatel žalované prostory nevyklidil byla odložena až na listopad soud zjistil, že žalovaná sice byla rekonstrukcí sklepních prostor obtěžována již od , datum, , soud však má za to, že v období mezí , datum, a , datum, žalobce vůči žalované nenese odpovědnost, neboť se nejednalo o rekonstrukci jeho věci, nýbrž o rekonstrukci druhého vlastníka jednotek (tento má dvoutřetinový podíl na společných částech domu), do níž tak nemohl nijak zasahovat.

83. Ustanovení §2210 o.z. přitom nájemci zakládá právo na slevu pouze v případě, že je rušeno jeho právo věc užívat jednáním pronajímatele, který opravuje svou vlastní věc. Pronajímatel dle tohoto ustanovení neodpovídá za rušení nájemce způsobené jinými vlastníky jednotek, popř. jinými subjekty – např. výstavbou v okolí apod.

84. Z e-mailu ze dne , datum, od paní , jméno FO, soud zjistil, že žalobce poskytuje žalované v souvislosti s rekonstrukcí sklepních prostor kompenzaci ve výši , částka, .85. , právnická osoba, z transakční historie soud zjistil, že v únoru 2020 žalovaná zaplatila žalobci na nájmu pouze , částka, , což je odůvodněno tím, že se jedná o nájemné minus plyn a kompenzace.

86. Z e-mailu z , datum, sepsaného , tituly před jménem, , jméno FO, předchozí právní zástupkyní žalované soud zjistil, že v reakci na e-mail ze dne , datum, sděluje žalobci, že odškodnění za rekonstrukce sklepních prostor ve výši , částka, se nezakládá na pravdě, jednalo o se o částku , částka, , která byla podmíněna poskytnutím bytových jednotek ve sklepních prostorech do nájmu klienta, což se neuskutečnilo. Vzhledem k rozsahu a době rekonstrukce je částka ve výši , částka, nepřiměřená.

87. Z těchto důkazů tedy soud zjistil, že v domě, kde měla žalovaná pronajaty byty od žalobce proběhla rekonstrukce sklepních prostor, a to tak, že začala již , datum, rekonstrukcí druhého vlastníka jednotek. Žalobce s žalovanou jednal o tom, že žalovaná si po rekonstrukci jeho sklepní bytové prostory pronajme, žalovaná měla zájem i o jednotky druhého vlastníka. Žalovaná měla ve sklepech žalobce uloženy věci, které přes výzvy nevyklidila, počátek rekonstrukce žalobce se tedy zpozdil až do listopadu 2019. K dohodě o nájmu těchto jednotek nedošlo, žalovaná si následně stěžovala na problémy způsobené rekonstrukcí, které měly negativní dopad na její podnikání (podnájem bytů). Soud nemá pochyb o tom, že rekonstrukce sklepních prostor stěžovala poměry v celém domě, tedy i užívání předmětu nájmu obyvatelům vyšších pater. Žalobce žalované poskytl jako kompenzaci slevu na nájmu ve výší , částka, . Rekonstrukce byla v období vánočních svátků přerušena z důvodu žádosti žalované, aby její hosté nebyli rušeni. To žalobce dodržel. Rekonstrukce pokračovala následující dobu, skončila na počátku března. Soud uvěřil výpovědi svědkyně , jméno FO, , že rekonstrukce byla více obtížná v jejím počátku, kdy byly prováděny hrubé stavební práce, od února, kdy docházelo již k obkladovým a dokončujícím pracím byla obtížná méně. Hosté však byli obtěžováni i chováním samotných pracovníků, kteří měli v domě své věci, kouřili a byli hluční.

88. Žalovaná požadovala slevu od , datum, do 4.3 2020 za vybudování nových sklepních jednotek.

89. Soud má však za to, že žalované náleží sleva za rekonstrukci sklepních prostor pouze v období od , datum, do konce února 2020 (viz bod 83 rozsudku), s výjimkou doby vánočních svátků, kdy byla přestávka, tj. cca za tři měsíce, kdy výraznější bylo omezení v počátku rekonstrukce, později již nižší.

90. Žalovaná za toto období obdržela kompenzaci , částka, a slevu v podobě nezvýšení nájmu o inflaci. Na jeden měsíc, tak připadá sleva cca 10% z titulu poskytnuté slevy , částka, a 3,2% z důvodů nezvýšení nájemného o inflaci. Soud považuje tuto slevu za dostatečnou.

91. Pokud rekonstrukce trvala ještě krátce v březnu 2020, pak soud předesílá, že v tomto období čerpala žalovaná slevu z nájmu 50% a žádnou další tak dle názoru soudu požadovat nemůže.92. , adresa93. K této otázce soud předesílá, že okna jsou vždy společnou částí domu (od toho se nelze odchýlit ani prohlášením vlastníka), žalobce tak odpovídá za nepohodlí vzniklé při výměně v celém domě, nikoliv pouze v jeho jednotkách a vysvětlení uvedené v bodě 83 tohoto rozsudku se tedy předmětného nároku nedotýká.

94. Z listiny označené jako reklamace (bez podpisu) s vytištěnými jmény Bělorusová K. a Kulijaková V. datované , datum, soud zjistil, že si pisatel stěžuje na poměry v jednotce 204 na adrese , adresa, při výměně oken. Uvádí, že byt nebylo možno užívat, dělníci instalovali okna za špatného počasí, zanechali po sobě nepořádek, který museli nájemníci uklízet. Soud k tomu uvádí, že v době , datum, však již nájemní vztah mezi žalobkyní a žalovanou byl ukončen.

95. Z komunikace přes aplikaci Whatsupp soud zjistil, že jednatel žalované a zástupkyně žalobce komunikovali dne , datum, - Za žalovanou:„, právnická osoba, , prosím Vás, já nevím, co mám dělat, většina lidí píše, že má plné zuby rekonstrukce, hlavně jak nechají byt, mají pocit, že se chovat, jako kdyby byli psi, furt komunikace na poslední chvíli, byty jsou po práci, plno fleky, špinavý, tak nevím, čtyři byty říkali, že nechtějí a nemůžou zítra.“ Odpověď za žalobce: „, právnická osoba, , pane Luigi, každá rekonstrukce v bytě s sebou přináší nutné vstupy do jednotky, měření parapetu bylo nájemníkům oznámeno týden dopředu, ti mají ze zákona povinnost umožnit vstup do bytu.“ Odpověď za žalovanou: „Já to chápu, ale není podle zákona, mají právo také říkat ne a psát jiný termín, není úplně tak, máme jiné budovy a prostě ten způsob chování byl někde jinde, žádné problémy jsme neměli, ale tady bohužel bez roušky chodili, domluvili se na termín, pak nešli, nechali byly špatně. Komunikace dále pokračuje stížnostmi se strany žalované a zdůrazňováním, že nájemníci byty musejí zpřístupnit ze strany žalobce.

96. Z tohoto důkazu soud zjistil, že žalovaná vyjadřovala frustraci z poměrů při provádění výměny oken, sdělovala, že si podnájemníci bytů stěžují na postup dělníků, sděluje, že čtyřem z nich nevyhovuje termín, kdy mají byt zpřístupnit. Na to žalobce reaguje vysvětlením, že určité nepohodlí je při výměně oken nutno očekávat a trvá na tom, aby uživatelé bytů tyto za účelem výměny oken zpřístupnili s tím, že termín byl sdělen týden předem.

97. Při hodnocení této otázky soud přihlédl zejména k tomu, že výměnu oken jednatel žalované sám požadoval (což bylo provedeným dokazováním vč. výslechu samotného jednatele a jím odeslaných zpráv) dostatečně prokázáno. Pokud měl jednatel žalované představu, že výměna oken v domě (kdy nemohl předpokládat, že by byla měněna pouze v jednotkách najatých žalovanou) bude méně náročná a obtížná, tak to nemůže být kladeno k tíži žalobce. V domě o několika patrech na magistrále, bylo nutno předpokládat, že takový projekt přinese značnou míru diskomfortu a neproběhne za týden či dva, v tichosti, bez prachu, bez pohybu značného množství osob v objektu, bez dočasného uskladnění oken v domě a zejména bez nutnosti součinnosti samotných podnájemců ve formě zpřístupnění jednotek. Očekávat, že termíny budou při koordinaci takového množství osob ve 100% dodrženy, je pak dle názoru soudu rovněž spíše projevem neobvykle optimistického pohledu na svět.

98. Ohledně průběhu výměny oken žalobce tvrdí a svědecky prokazuje, že tato se zdržela, protože uživatelé bytů neposkytli nezbytnou součinnost. Toto bylo prokázáno listinnými důkazy, v nichž uživatelé bytů skutečně sdělují, že v požadovaný termín byt nezpřístupní z důvodu svých pracovních povinností. To, že byty nebyly zpřístupněny a připraveny na výměnu (výslech svědkyně , jméno FO, ) pak nepochybně muselo mít vliv na narušení harmonogramu, které však za daných okolností nelze klást žalobci k tíži.

99. O přemrštěných představách podnájemců žalované pak v některých případech soud přesvědčil i poněkud hysterický tón a nadnesené požadavky – např. u podnájemkyně, která uvádí, že při výměně oken v její krajině by byt raději na týden opustila, než by musela nepohodlí s tím spojené snášet. Soud neví, z jaké krajiny pisatelka pocházela, nicméně v poměrech České republiky nepovažuje za obvyklé kvůli výměně oken (která v důsledku nejvíce svědčí uživateli bytu) čerpat týdenní volno.

100. Soud pak přihlédl i k tomu, že žalovaná požaduje slevu za dva a půl měsíce od , datum, do , datum, , ačkoliv doznává, že samotná výměna oken proběhla do , datum, , následovala již úprava parapetů, oprav apod., (což je v částečném rozporu s jejím tvrzením, že po výměně oken zůstaly tyto vady ze strany žalobce nezapraveny.) Až do konce dubna však byla žalované poskytnuta sleva ve výši 30%. Byť tato sleva byla primárně poskytována z důvodu dopadu pandemie na podnikání žalované (26%), soud i při zohlednění skutečnosti, že žalobce neuplatnil nárok na zvýšení nájemného o inflaci (3,2%), měl za to, že požadavku žalované na přiznání další slevy nelze vyhovět. Případná nepohodlí spojená s dokončovacími pracemi po výměně oken (květen 21) dle názoru soudu nejsou takové intenzity, aby zakládala nárok na slevu, a i v opačném případě by byla kryta neuplatněním zvýšení nájemného o inflaci.

101. Pro úplnost soud dodává, že výměna oken musela ve výsledku komfort užití najatých jednotek podstatně zvýšit - což ostatně byl i důvod proč výměnu žalovaná požadovala – a podnajímatelka Bytů z něj profitovala.

102. Fasáda103. Z e-mailu od , jméno FO, , jednateli žalované ze dne , datum, soud zjistil, že žalobkyně informovala žalovanou o opravě fasády takto: „ , právnická osoba, pane Luigi, chtěli bychom vás informovat o renovaci fasády domu, která bude probíhat ve dnech od cca , datum, , do konce srpna 2021. Během prací, budou okna chráněna folií, která musí zůstat celou dobu renovace připevněna k rámu okna. Po dokončení nejvíce prašných prací, po cca třech týdnech, respektive po domluvě se zhotovitelem, bude možno vyříznout otvory pro větrání. V případě, že by folie byly odstraněny dřív, budou nájemníci zodpovědni za případnou škodu, způsobenou na nových oknech. Prosím, informujte o tom nájemníky, kdy bychom, dále bychom vám chtěli sdělit, že jste nám stále nedal dodatky k nájemní smlouvě, o jejích podepsání jsme vás žádali, kontrolou bylo zjištěno, že nebyla uhrazena platba nájemného za duben a druhá část kauce. Prosím uhraďte do konce týdne, máte-li více fotek o poškození a ušpinění zdí a špalet, v důsledku výměny oken, prosím o přeposlání. Špalety budou ještě upravovány.“104. Soud k důkazu provedl fotografie ze všech jednotek (zobrazeny některé jako náhled ikony, některé fotografie k požadavku stran otevřeny) a videa některých z nich (pokud to strany požadovaly) z CD poskytnutých žalovanou. Jednalo se o CD označené 101/102/103 obsahuje fotografie těchto jednotek, CD označeném 104/105/106 obsahuje fotografie těchto jednotek, CD označeném 201, 202, 203 obsahuje fotografie těchto jednotek a CD označeném 204/205/206 obsahuje fotografie těchto jednotek a další dvě CD). Tyto fotografie byly soudu předloženy původně pro účely tvrzení, že si žalobce ponechal vybavení jednotek zakoupených žalovanou, soudu však posloužily ke zjištění stavu bytů v době opatření domu ochrannou folií fasády, neboť z jejich metadat bylo zjištěno, že byly pořízeny v červnu 2021 v době, kdy byl dům fasádou opatřen.

105. Z těchto fotografií soud seznal, že se jedná o hezké světlé zrekonstruované jednotky, bez zjevnějších vad (příležitostně prasklina). Na jednom z videí byly viditelné praskliny na zdech a skvrna pod oknem – jedná se o složku 202, první video. K tomu jednatel žalované uvedl, že k prasklině došlo v době rekonstrukcí, rovněž skvrna pod oknem zde byla v důsledku výměny oken. Ze složky vlastností tohoto souboru bylo zjištěno, video bylo vytvořeno , datum, 15:15:38 – tedy v době, kdy byl dům opatřen folií. Z fotografií je zjevné, že se jedná o průhlednou folii, která téměř nemá vliv na světelné podmínky v jednotce – jednotka je zcela světlá. Osoba, které několikaminutové video pořizuje nejeví znaky respiračních problémů.

106. Ze souboru 20210612 12759 pořízeného dle metadat , datum, soud zjistil, že je vyfotografována jednotka s otevřeným oknem, pod ním je skvrna, o té jednatel žalované rovněž uvedl, že vznikla v důsledku výměny oken. Na fotografii je zjevné, že se jedná o dobu, kdy byla fasáda domu opatřena folií, ale okno je již otevřeno. Z uvedeného soud vyvodil, že nejpozději k , datum, již nájemci mohli okna otevírat, což odpovídá avizu žalobkyně o opravě fasády.

107. Z uvedených důkazů tak vzal soud za ověřené, že k opravě fasády docházelo , datum, – , datum, (tvrzení žalované, které potvrdila svědkyně , jméno FO, ), přičemž pro první tři týdny (do , datum, ) nebylo možno otvírat okna. Skutečnost, že k 16. 6. již bylo možno okna otvírat byla potvrzena fotografií pořízenou dne , datum, , na níž je okno v jednotce otevřené. Soud tak dovodil omezení spočívající v nemožnosti otevřít okno v období od , datum, do , datum, . Za následující období slevu nepřiznával, neboť z videa pořízeného v jednotce je zjevné, že ačkoliv je na budově folie, je jednotka světlá, osoba v ní procházející nejeví žádné obtíže s dýcháním, jednotku bylo možno vyvětrat a soud tak má za to, že uživatelé jednotky nebyly omezeni průhlednou folií, která se nacházela zvrchu budovy.

108. S ohledem na shora uvedené soud dospěl k závěru, že je možné žalované přiznat pouze nárok na slevu za dobu opravy fasády, kdy nebylo možno otvírat okna, tj. za pět dní v květnu 27- 31. 2021 a 15 dní v červnu 2021. Za každý takový den soud přiznal žalované nárok na slevu ve výši , částka, denně (z celkového denního nájmu , částka, ). Celkově soud žalované přiznal nárok na slevu ve výši , částka, za měsíc květen 2021 a , částka, za měsíc červen 2021.Další dokazování:

109. Soud ve věci provedl i další důkazy, např. podklady pro uzavření smlouvy na hladině NN PRE, žádost o přepojení z distribuční sítě predistribuce na hladině NN, faktura – daňový doklad číslo , hodnota, z roku 2018 vystavená , jméno FO, , e-mail žalované ze dne , datum, , v němž uvádí, že odešle nájemné ve výši , částka, , přičemž požaduje slevu na nájemném ve výši , částka, jako ušlý zisk. Z těchto důkazů soud ověřil tvrzení, jež nebyla mezi stranami sporná – tedy, že od počátku nájemního vztahu nepanovala ani na jedné straně spokojenost, na straně žalobce z důvodu špatné platební morálky žalované, na straně žalované z důvodů poměru v domě s tím, že kromě omezení nájmu, řešených v tomto řízení si žalovaná stěžovala průběžně i na jiná omezení, z nichž neodvozovala nárok na slevu řešenou v tomto řízení. Jednalo se např. o výpadek elektřiny. Žalobce se tato omezení snažil řešit, v konkrétním případě poskytnutím slevy , částka, , v počátku nájmu je chtěl kompenzovat půlročním snížením nájmu. Tyto důkazy sloužily soudu pouze podpůrně, proto i s ohledem na množství důkazů řešených shora, se těmito důkazy nezabývá každým jednotlivě.

110. Soud ve věci provedl i další důkazy – např. inzerci bytových jednotek makléře pana Dominika Brabce v roce 2022 (důkaz jeho výslechem pro nadbytečnost soud zamítl), faktury , tituly před jménem, , jméno FO, 2019-2 a 2019-4, první v částce , částka, , druhá v částce , částka, , z nichž však soud nezjistil nic rozhodného pro věc, neboť z nich pouze vyplynulo, že žalovaná do jednotek investovala a rovněž to, jak žalobce nemovitost inzeroval po ukončení nájemního vztahu se žalovanou stranou. Tyto skutečnosti však na povinnosti žalované k úhradě nájmu nemají žádný dopad (když nárok z investic v tomto řízení neuplatnila).

111. Soud ve věci provedl i tyto další důkazy: Ze zrušení rezervace Olena Andrejenko, č. rezervace 3842732956 soud zjistil, že pobyt na 12 nocí od středy , datum, do , datum, za jeden z Bytů stál , částka, (cca , částka, ) Z tabulky založené žalovanou soud zjistil, že cena hotelového pokoje v Praze v letech 2011 – 2019 činila průměrně cca kolem , částka, (cena se v uvedených letechprůběžně zvyšovala). Těmito důkazy žalovaná chtěla prokázat, že prostory z důvodu rekonstrukce musela nabízet levně, což porovnávala cenami hotelů v Praze. Z uvedeného však soud neučinil žádné závěry, neboť nelze srovnávat hotelové ubytování zajišťující hostům plný servis s pronájmem bytů, natož pak v případě střednědobých nájmů. Soud přihlédl i k tomu, že tabulka založená žalovanou se týká jen předcovidového období (do 2019). Tato období nelze srovnávat s cenami ubytování v době covidu, neboť právě od roku 2020 se všech podnikatelských subjektů podnikajících v této oblasti dotkla pandemická krize, která dopadla jak na hotelnictví, tak na žalovanou. Ceny ubytování před covidem jsou tak zcela irelevantní.

112. Neprovedené návrhy na dokazování:

113. Pro nadbytečnost soud zamítl provedení důkazu výslechem , jméno FO, , přítelkyně jednatele žalované, která měla vypovídat zejména ke skutečnosti, zda jednateli žalované bylo před uzavřením nájemní smlouvy sděleno, že bude probíhat rekonstrukce sklepa a o dalších jednáních mezi žalobkyní a žalovanou a poměrech v domě obecně. Tento výslech soud posoudil jako nadbytečný, neboť jednateli žalované uvěřil, že o rozsahu rekonstrukcí nebyl před uzavřením smlouvy o nájmu v úplnosti informován a tuto skutečnost tak nebylo nezbytné podporovat výslechem jeho přítelkyně. Další skutečnosti, k nimž měla svědkyně vypovídat vzal soud za dostatečně ověřené z již provedeného dokazování, a to jak z rozsáhlé komunikace mezi stranami, výslechu svědkyně , jméno FO, (pracující pro žalobce), Erizzy Bazan (pracující pro žalovanou) a samozřejmě i výslechu samotného jednatele, který o cele věci má nepochybně více informací, než jeho přítelkyně, byť jí některá jednání mohla být svěřena.

114. Dále pro nadbytečnost soud zamítl provedení důkazů výslechy Ondřeje Hlaváče, Dominika Brabce, , jméno FO, Fabregazy a dále těchto osob: , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, , Rosalen Barbon Candilado, , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, , Siti Syahirah , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, , Aniya , jméno FO, , , jméno FO, a , jméno FO, ., předávacími protokoly k bytům, důkazy o koupi nábytku a vybavení jednotek. To buď z toho důvodu, že skutečnosti, které měly být zjištěny buď vzal soud z již provedeného dokazování za dostatečně ověřené (zejména stav domu, který měl být zjištěn z výslechu podnájemců) nebo neměly žádný potenciál přispět k rozhodnutí vě věci – zejm. důkazy o tom, jak žalovaná jednotky vybavila, jakou částku do toho investovala.

115. Dále soud zamítl důkaz provedením videonahrávky pořízené svědkyní Erizzou Bazan, která měla prokazovat prašnost v domě v době rekonstrukce sklepa, neboť právní zástupce žalobkyně na jednání učinil nesporným, že v době rekonstrukce sklepa v domě prašnost byla a tato skutečnost již byla dostatečně prokázána jinými důkazy (fotografie, stížnosti, výpověď svědkyně Bazan).

116. Soud rovněž neprovedl důkaz stavebním deníkem, neboť rozsah rekonstrukcí má za dostatečně doložený i bez tohoto důkazu.

117. Na uvedená skutková zjištění soud aplikoval tuto právní úpravu:

118. Soud doplňuje, že kromě právních ustanovení a judikatury zmíněné v textu shora při posouzení věci vycházel i z těchto ustanovení z.č. 89/2012 Sb. občanský zákoník (dále i výše jen jako o.z.):119. § 2201 o.z. Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.120. §2202 o.z. (1) Pronajmout lze věc nemovitou i nezuživatelnou věc movitou. Pronajmout lze i část nemovité věci; co se dále stanoví o věci, použije se i pro nájem její části.121. §2210 o.z. (1) Ukáže-li se během nájmu potřeba provést nezbytnou opravu věci, kterou nelze odložit na dobu po skončení nájmu, musí ji nájemce strpět, i když mu provedení opravy způsobí obtíže nebo omezí užívání věci. (2) Trvá-li oprava vzhledem k době nájmu dobu nepřiměřeně dlouhou nebo ztěžuje-li oprava užívání věci nad míru obvyklou, má nájemce právo na slevu z nájemného podle doby opravy a jejího rozsahu. (3) Jedná-li se o takovou opravu, že v době jejího provádění není možné věc vůbec užívat, má nájemce právo, aby mu pronajímatel dočasně poskytl k užívání jinou věc, nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby.122. §2295 o.z. Pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá.

123. Shrnutí124. Jedná se o řízení, které se vyznačovalo vysokým množstvím sporných a nejasných otázek, a to jak v oblasti skutkové, tak právní, kdy strany nebyly zajedno téměř v ničem. Řízení se rovněž vyznačovalo značnou animozitou stran, typickou spíše pro půtky rozvodové, než finanční spory právnických osob. Žalobkyně zdůrazňovala špatnou platební morálku žalované a účelovost její obrany, když tvrdila, že žalovaná svou obranu konstruuje úmyslně právě v té výši, která má zamezit úhradě jejího existentního dluhu, jenž jednoduše nechce zaplatit. Žalovaná oproti tomu jednání žalobkyně označovala jako amorální, rozporné se zásadami běžné poctivosti a etiky. Uváděla, že žalobkyně plánované práce zamlčovala, nerespektovala práva žalované a všemožně mařila její podnikání tím, že znemožňovala klidné užití pronajatých jednotek.

125. Nespornou a jasně doloženou skutečností v konkrétním případě byl fakt, že mezi stranami existoval smluvní vztah, kde žalobkyně stála na straně pronajímatele, který je povinen žalované coby nájemkyni poskytnout k užití své bytové jednotky a žalovaná jako nájemce je povinen hradit nájemné.

126. Výše nájemného však již byla mezi stranami sporná, když žalobkyně uváděla pro žalované období jako nájemné částku , částka, měsíčně, zatímco žalovaná tvrdila, že mezi stranami byla pro žalované období smluvena sleva a nájemné tak mělo činit pouze , částka, měsíčně.

127. V tomto směru soud poukazuje na odůvodnění rozsudku shora. Shrnuje, že z předložených důkazů vyplývá, že žalobce slevu opakovaně nabízel, nicméně vždy podmíněně. K přijetí návrhu v jeho úplnosti nikdy nedošlo a nedošlo tak ani k jednání, které by platně založilo slevu na nájmu. Důkazy o tom, jak žalobce následně své nároky uplatňoval u soudu nemají vliv na obsah jednání stran. To, co žalobce uplatnil v jiném řízení není rozhodné, žalobci často z velké řady možných důvodů neuplatňují zpočátku nároky v jejich úplnosti (a případně jimi následně v řízení disponují), ostatně i v tomto řízení žalobce i žalovaná uváděli, že existuje i řada dalších nároků, které vůči sobě doposud neuplatnili.

128. Soud nepochybuje o tom, že rekonstrukce v domě probíhaly, působily uživatelům domu značné nepohodlí, a to dlouhodobě. Nepochybuje ani o tom, že to podstatně komplikovalo podnikání žalované.

129. Žalovaná poukazuje na to, že rekonstrukce probíhaly podstatnou dobu nájmu neuvádí však, že za podstatnou dobu nájmu jí rovněž slevy poskytnuty byly, a to v podstatě kontinuálně a nikoliv v zanedbatelné výši (viz soupis slev v rozsudku shora). Z nejpodstatnějších slev soud připomíná slevu za prvního půl roku nájmu, odpuštění celého jednoho nájmu (225 000) Kč, , částka, za rekonstrukci sklepa a rovněž to, že po celý jeden rok jí byla poskytnuta sleva 30%. Z ustálené judikatury přitom vyplývá, že sleva 30% je poskytována v případech, kdy probíhá celková rekonstrukce domu, tedy včetně stoupacích vedení, schodišť apod., což jsou nepochybně zásahy, které obyvatele jednotky postihují podstatně více a vyžadují jejich součinnost. V konkrétním případě byla součinnost nezbytná pouze při výměně oken, přičemž tato pro jednotlivé představovala zátěž pouze v rozsahu jednotek dní. Ostatní práce probíhaly buď ve sklepě (za ty byla sleva poskytnuta) nebo zvenčí (oprava fasády). Žalovaná neuváděla, že by v rozhodném období byly omezeny dodávky energií do bytových jednotek apod.

130. Podstatná část argumentace žalované pak spočívala v tom, že se v důsledku rekonstrukcí zhoršilo její hodnocení na booking.com. Při svém výslechu však jednatel žalované doznal, že jedna z předložených stížností se sice původně týkala jednotky žalobce, následně byl však host přemístěn do jiné nemovitosti provozované žalovanou, kde si stěžoval rovněž. Je tedy doloženo, že žalovaná provozuje více ubytovacích zařízení (o nichž z řízení víme pouze to, že si na podmínky v jednom z nich host stěžoval). Hodnocení žalované na platformě booking.com tak muselo zahrnovat i tato další ubytování.

131. Ve značné míře pak byl soud ovlivněn i výpovědí jednatele žalované, který uvedl, že na probíhající rekonstrukce hosty dopředu nijak neupozornil, naopak, že byty byly v inzerci vyfoceny tak, že to v hostech budilo dojem, že přijedou do krásného prostředí a následně byli zklamáni. Soud tak má za to, že ke zklamání klientů vedoucí k rušení rezervací a snížení hodnocení na booking.com tak podstatnou měrou přispěla právě i ne zcela poctivá inzerce žalované.

132. Soud pak přihlédl i k tomu, že v důvodech stížností se opakovaly i stížnosti na jiné faktory než rekonstrukce, plynoucí zejména ze skutečnosti, že se jedná o nemovitost na magistrále, tedy místě s prakticky nejhlučnějším provozem v Praze (z dokazování vyplynulo, že dům stojí přímo u semaforů, kde jsou hlučnost a prach ještě podstatně zvýšeny periodickým rozjížděním se vozidel). Žalobci rovněž nelze klást k tíži hluk z vyvážení komunálního odpadu či sirény, na něž si hosté rovněž stěžovaly. Žalovanou pak byla předložena i stížnost, která se předmětné nemovitosti jistě netýkala, když zmiňuje hluk z tramvají, které v okolí řešené nemovitosti nejsou.

133. Soud nepřehlédl argumentaci žalované, že nebyla žalobcem o rekonstrukcích dostatečně informována. Dle názoru soudu se jedná o faktor, který nutno zohlednit je, neboť nedostatečná proinformovanost může vést k nárůstu diskomfortu při užívání předmětu nájmu a lze ji pod nároky nájemce dle §2210 o.z. podřadit. V tomto směru soud žalované uvěřil, že nebyla před uzavřením smlouvy informována ani o rekonstrukci sklepních prostor, ani o rekonstrukci fasády. Rekonstrukci oken si naopak sama vyžádala. Soud však nemohl přihlédnout k trvzení, že pokud by žalovaná o rekonstrukci věděla, smlouvu by vůbec neuzavřela, neboť se jedná o tvrzení k jinému možnému nároku, než byl uplatněn v tomto řízení a pro stanovení míry diskomfortu z oprav nájmu nemá žádnou relevanci. Soud rovněž připomíná, že žalovaná následně odmítla předmět nájmu předat a tohoto se musel žalobce domáhat soudně. I přes uvedený závěr, že podávání informací ze strany žalobce nebyla vždy ideální však soud setrval na závěru, že nepohodlí s rekonstrukcemi spojená - byla kromě období , datum, – , datum, – žalobcem žalované již dostatečně kompenzována.

134. Vzhledem k tomu, že se žalobci předloženými listinnými důkazy podařilo prokázat tvrzení obsažená v žalobě o dlužném nájmu a žalované se ve větší míře nepodařilo tato tvrzení vyvrátit svou obranou o slevách z nájmu (ani v části, kde tvrdila existentní dohodu, ani tam kde nároky uplatnila až v tomto řízení), čímž nemohla být úspěšnou ani ve svém protinároku vzneseném z téhož důvodu, rozhodl soud na základě shora uvedených úvah a s odkazem na citovaná zákonná ustanovení tak, je uvedeno ve výroku II. tohoto rozsudku o nároku žalobce, kterému ve větší míře vyhověl, ve výroku I o zamítnutí části nároku tam, kde žalovaná doložila nárok na slevu z nájmu z důvodu opravy fasády a výrokem III o zamítnutí vzneseného protinároku žalované.

135. Vzhledem k tomu, že žalovaná nezaplatila žalovanou částku do rozhodnutí soudu, octla se s placením dluhu v prodlení a soud proto žalobci přiznal i úroky z prodlení dle § 1970 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku ve výši stanovené nařízením vlády č. 351/2013 Sb.

136. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 3 o. s. ř. a přiznal žalujícímu ty náklady řízení které požadoval, to je v celkové výši , částka, . Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce , částka, a nákladů právního zastoupení žalobce: , částka, spočívajících v náhradě odměny advokáta: , částka, , když dle § 6 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., v platném znění, (dále jen „Advokátní tarif“), se výše odměny advokáta stanoví podle sazby mimosmluvní odměny za jeden úkon právní služby a podle počtu úkonů právní služby, které advokát ve věci vykonal sazbu odměny za jeden úkon služby právní zástupce žalobce vyúčtoval částkou , částka, (§ 8 odst. 1 ve spojení s § 7 Advokátního tarifu) nahradit požadoval 11 úkonů právní služby, a to: převzetí věci, kvalifikovaná výzva k plnění, sepsání žaloby, replika ke vzájemnému návrhu žalovaného z , datum, , doplnění tvrzení ke slevě z nájemného z , datum, a účast na ústním jednání ve dnech , datum, , , datum, , , datum, , , datum, , , datum, a , datum, ve výši , částka, a dále náhradu hotových výdajů advokáta: , částka, , když dle § 13 odst. 3 Advokátního tarifu činí paušální náhrada za jeden úkon právní služby: , částka, a celkově byla účtována náhrada hotových výdajů za 11 úkonů právní služby (výše specifikovaných). Dále je přiznána náhrada DPH: , částka, , když náklady právního zastoupení žalobce činí , částka, , k čemuž se účtuje DPH v sazbě 21% ve výši , částka, . K uvedenému soud dodává, že dle názoru soudu by žalobce mohl požadovat i vyšší náhradu, neboť mu dle §142 odst. 3 o.s.ř. náleží náhrada jako při plném úspěchu, neb měl neúspěch jen v nepatrné výši a odměnu účtoval jen z částky jím žalované, přičemž tarifní hodnota se po uplatnění vzájemného nároku zvýšila. Soud však respektoval jeho požadavek a přiznal pouze tolik, kolik právní zástupce účtoval, když opačný přístup by shledal jako neodůvodněné znevýhodnění žalované strany.

137. Náklady tlumočníka, kterého soud zajistil k žádosti žalované, jejíž jednatel to požadoval s ohledem na to, že jeho rodným jazykem není Český jazyk nesl s ohledem na §141 odst. 2 o.s.ř. stát.