76 C 135/2023

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl soudkyní Mgr. Mariannou Marcinkovou ve věci žalobců: a) Jméno zainteresované osoby 0/0 , narozený Datum narození zainteresované osoby 0/0 bytem Adresa zainteresované osoby 0/0 , Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno b) Jméno zainteresované osoby 1/0 , narozená Datum narození zainteresované osoby 1/0 bytem Adresa zainteresované osoby 1/0 oba zastoupeni advokátkou Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 1/0 proti žalované: Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno . Anonymizováno . Anonymizováno ., Anonymizováno IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0 pro zaplacení 1 085 912 Kč s příslušenstvím Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům společně a nerozdílně částku ve výši 1 085 912 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 1 085 912 Kč od 20. 6. 2023 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům společně a nerozdílně na náhradě nákladů řízení částku 99 806 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám právního zástupce žalobkyně. Žalobci se žalobou domáhají vůči žalované zaplacení částky ve výši 1 085 912 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že mezi žalobcem a žalovanou byla uzavřena rezervační smlouva dne , datum, a v návaznosti na to smlouva o smlouvě budoucí kupní ze dne , datum, , předmětem byla koupě nemovité věci, pozemku p.č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, - , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , obec , adresa, , vedeného na LV č. , hodnota, , k.ú. , adresa, u , Anonymizováno, , jehož součástí bude , Anonymizováno, , Anonymizováno, . Žalobce uhradil žalované rezervační poplatek ve výši 100 000 Kč a zálohu na kupní cenu nemovitosti ve výši 985 912 Kč. Strany se zavázaly, že nejpozději do 30 kalendářních dnů od výzvy učiněné jednou ze smluvních stran a současně za splnění podmínek uvedených ve smlouvě, uzavřou kupní smlouvu na předmětnou nemovitost. Dne , datum, byl žalobci doručen od žalovaného dopis o změně okolností, na což reagoval žalobce výzvou k předložení podstatných částí navrhované smlouvy. Následně v květnu 2023 obdržel žalobce dopis, kterým bylo žalobci sděleno, že na základě nabídky žalované ze září 2022 nedošlo k akceptaci navrhovaných variant převodu nemovitosti, a z tohoto důvodu došlo k zániku povinnosti uzavřít kupní smlouvu. Žalovaná se dále zavázala vrátit žalobci uhrazenou zálohu, z čehož žalobce usuzuje uznání dluhu. K vrácení zálohy v celkové výši 1 085 912 Kč však do rozhodnutí soudu nedošlo.Žalovaná se k věci vyjádřila tak, že nárok žalobců neuznává a rozporuje jej, co do důvodu i výše. Považuje za nesporné, že mezi stranami byla dne , datum, uzavřena rezervační smlouva a rovněž dne , datum, smlouva o smlouvě budoucí kupní, jejímž předmětem byla budoucí koupě nemovité věci, pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, - , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , k.ú. , adresa, u , Anonymizováno, , obec , adresa, , zapsáno v kat. nemovitostí vedeném kat. úřadem pro , Anonymizováno, kraj, kat. pracoviště , jméno FO, na LV č. , hodnota, . Učinila nesporným tak uhrazení částky 1 085 912 Kč jako zálohy ze strany žalobců. Uvedla dále, že v důsledku nastalé ekonomické situace a ekonomickým změnám v letech 2021 a 2022 došlo k nepředvídatelným a podstatným změnám okolností, která založila zvlášť hrubý nepoměr v právech a povinnostech stran. Proto byla oprávněna domáhat se obnovení jednání o smlouvě v souladu s ust. § 1765 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. K dohodě však mezi stranami nedošlo a žalovaná informovala žalobce, že dle jejího názor došlo k zániku povinnosti žalované uzavřít kupní smlouvu, proto žalovaná měla za to, že žalobci zánik povinnosti žalované uzavřít kupní smlouvu rozporují, a proto nevrátila zaplacenou zálohu.Mezi účastníky tak není sporu o tom, že žalobci uhradili na účet žalované platbu ve výši 1 085 912 Kč, jež se skládá z rezervační zálohy a zálohy na kupní cenu, a že spolu strany uzavřely rezervační smlouvu dne , datum, a dne , datum, smlouvu o smlouvě budoucí kupní.Soud provedl následující dokazování: Z výpisu z katastru nemovitostí ze dne , datum, , LV , Anonymizováno, , bylo zjištěno, že žalovaná má zapsáno vlastnické právo ke stavebním parcelám , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , jejichž součástí je stavba , adresa, , č.p. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , Anonymizováno, , zatíženo zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky vůči , právnická osoba, ., pro , právnická osoba, ., pro , Anonymizováno, , Anonymizováno, , , Anonymizováno, ., Anonymizováno, ., zahájena exekuce a podána žaloba o určení vlastnického práva. Z rezervační smlouvy uzavřené mezi účastníky dne , datum, bylo zjištěno, že strany si sjednaly úhradu rezervačního poplatek ve výši 100 000 Kč. Dle bodu III. Rezervační smlouvy pak je žalovaná povinna vrátit rezervační poplatek zájemci (žalobci) do 5 dnů ode dne doručení písemné výzvy zájemce a uhradit smluvní pokutu, pokud vlastník porušil některou svou povinnost dle této smlouvy, pokud vlastník neuzavře, z důvodu na straně vlastníka, nejpozději do skončení rezervační doby kupní smlouvu se zájemcem, ačkoliv tento jej k tomu písemně vyzval během rezervační doby a prokázal připravenost uhradit kupní cenu. Ze smlouvy o smlouvě budoucí kupní uzavřené mezi účastníky dne , datum, bylo zjištěno, že dle článku B se smluvní strany dohodly, že před podpisem kupní smlouvy bude uzavřena mezi budoucím prodávajícím, jako zástavcem, a budoucími kupujícími zvoleným peněžním ústavem na strabě druhé jako zástavním věřitelem, za účasti budoucích kupujících, jako osobních dlužníků, zástavní smlouva, jejímž předmětem bude zřízení zástavního práva k převáděné nemovitosti za účelem zajištění pohledávky zástavního věřitele za budoucími kupujícími z úvěrové smlouvy, když prostředky takto budoucími kupujícími získané budou použitý k úhradě části kupní ceny dle této kupní smlouvy. Pro případ prodlení budoucíhího prodávajícího nebo neposkytnutí potřební součinnosti pro uzavření zástavní smlouvy, jsou budoucí kupující oprávněni od smlouvy odstoupit. Z odst. 6 navrhovaného znění kupní smlouvy se uvádí, že strany prohlašují, že před podpisem této kupní smlouvy byla mezi prodávajícím, jako zástavcem, a kupujícími zvoleným peněžním ústavem, tj. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , , Anonymizováno, ., Anonymizováno, ., jako zástavním věřitelem, za účasti kupujících, jako osobních dlužníků, uzavřena zástavní smlouva, jejímž předmětem je zřízení zástavního práva k převáděné nemovitosti za účelem zajištění pohledávky zástavního věřitele za kupujcícími z úvěrové smlouvy, když prostředky takto kupujícími získané budou použity k úhradě části kupní ceny dle této kupní smlouvy. Na příslušné kastrální pracoviětě byl, resp. bude podán návrh na vklad tohoto zástavního práva ve prospěch financující banky kupujících. Kupující berou tuto skutečnost na vědomí a prohlašují, že nemovitost s tímto zástavním právem kupují, když závazky zajištěné zástavním právem jsou závazky kupujících a tito jsou povinni je uhradit. Zývající část cena byla předběžně sjednána na částku ve výši 5 486 831 Kč, z toho částka ve výši 5 000 000 Kč měla být hrazena z hypotečního úvěru a částka 486 831 Kč z vlastních finančních prostředků. V článku C se strany sjednaly, že se kupující zavaziuuje zaplatit na bankovní účet zálohu kupní ceny ve výši 985 912 Kč. Z potvrzení o provedení platby a z nesporných tvrzení bylo zjištěno, že žalobci složili na účet žalované částku ve výši 100 000 Kč dne , datum, a částku 985 912 Kč dne , datum, . Z dopisu ze dne , datum, nazvaném oznámení o změně okolností, výzva k uzavření smlouvy, bylo zjištěno, že žalovaná informovala žalobce o dalším postupu dokončování výstavby rodinných domů v , Anonymizováno, s ohledem na vývoj ekonomické situace v České republice v důsledku vysoké inflace. Bylo sděleno, že žalvaná zaznamenává výraznýá nárůst cen řady klíčových komodit, přičemž toto nepředpvídala, byly jí zvýšeny úrokové sazby. S ohledem na mimořádné a nepředvídatelné změny okolností pak není možné, aby veškeré zvýšení cena nákladů nesla žalovaná, proto konstatuje, že není schopna dokončit celý projekt za původních podmínek. Změnu podmínek považuje za natolik podstatnou, že zakládá v právech a povinnostech stran hrubý nepoměr způsobený neúměrným zvýšením nákladů plnění. Situaci, kdy došlo k natolik turbulentnímu vývoji cen ve stavebnictví nemohola předpokládat, ani ovlivnit. Proto navrhla žalobcům převedení rozestavěného domu ve stavu v jakém se aktuálně nachází do jejich vlastnictví za sjednanou kupní cenu a poskytnout součinnost k nezbytné kolaudaci, pročež je vyzvala k uzavření kupní smlouvy. Z emailu ze dne , datum, byla žalovaná informována, že žalobcům není známo v jakém stavu se dům nachází, ke kupní smlouvě nebyla přiložena příloha, která odkazuje na specifikaci stavby, a ani přes žádost nebyla zaslána. Z dopisu nedatovaného adresovaného žalobcům, bylo zjištěno, že žalovaná žalobcům sdělila, že s ohledem na to, že nedošlo k akceptaci žádného z žalovanou navrhovaných řešení, proto bude žalobcům vrácena záloha kupní ceny a žádá o sdělení čísla bankovního účtu. Z dopisu ze dne , datum, bylo zjištěno, že žalobci sdělili žalované, že předchozí dopis nepovažují za výzvu k uzavření kupní smlouvy, ale jako pouhý návrh dalšího postupu. Dále sdělili číslo účtu pro vrácení zálohy, a to ve lhůtě do 10 dní od doručení dopisu. Z doručenky bylo zjištěno, že byl doručen , datum, . Z předžalobní výzvy ze dne , datum, spolu s doručenkou datové zprávy bylo zjištěno, že žalobci vyzvali žalovanou k navrácení částky 1 085 912 Kč.Svá skutková zjištění soud opřel o shora uvedené listinné důkazy, o jejichž pravosti a věcné správnosti neměl žádných pochybností.Soudem učiněný závěr o skutkovém stavu věci se plně shoduje s výše uvedenými skutkovými zjištěními soudu, a z tohoto důvodu lze již jen odkázat na shora uvedené a shrnout, že žalovaná jako výlučný vlastník pozemku p.č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , k.ú. , adresa, u , Anonymizováno, , obec , adresa, , LV , Anonymizováno, , na které probíhá výstavba rodinného domu, uzavřela s žalobci nejprve rezervační smlouvu dne , datum, , na základě které žalobci složili na účet žalované rezervační zálohu ve výši 100 000 Kč, následně byla uzavřena dne , datum, smlouva o smlouvě budoucí kupní, 0když se žalovaná jako budoucí prodávající, která realizuje projekt výstavby rodinného domu v rezidenci , adresa, , o jehož koupi měli žalobci, jako budoucí kupující, zájem, zavázala, že nejpozději do 30 kalendářních dnů od výzvy uzavřou strany kupní smlouvu se sjednaným obsahem. Na základě této smlouvy pak složili žalobci zálohu kupní ceny na předmětnou nemovitost ve výši 985 912 Kč. Na straně žalované se však v průběhu výstavby změnily okolnosti do takové míry, že za stávajících podmínek nebyla schopna dokončit výstavbu za původně sjednanou cenu. S ohledem na to tak vyzvala žalobce, nechť uzavřou kupní smlouvu v jiné podobě na rozestavěný dům v opačném případě, že kupní smlouva nebude za stávajících, sjednaných podmínek, pro nepoměr uzavřena, a bude žalobcům vrácena uhrazená záloha v celkové výši 1 085 912 Kč. Žalobci požadovali další informace, zejména ohledně rozestavěnosti stavby, či nové kupní ceně, těchto se jim nedostalo, kupní smlouva nebyla uzavřena, sdělili tak žalované číslo účtu pro navrácení složené zálohy. Následně však žalovaná neuhradila ničeho.Po právní stránce soud věc posoudil ve smyslu zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“).Podle ust. § 1746 občanského zákoníku (1) Zákonná ustanovení upravující jednotlivé typy smluv se použijí na smlouvy, jejichž obsah zahrnuje podstatné náležitosti smlouvy stanovené v základním ustanovení pro každou z těchto smluv. (2) Strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena.Podle § 1785 občanského zákoníku Smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem.Podle § 1786 občanského zákoníku Zavázané straně vzniká povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve oprávněná strana v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí.Podle § 1788 občanského zákoníku (1) Nevyzve-li oprávněná strana zavázanou stranu k uzavření smlouvy včas, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. (2) Změní-li se okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí zřejmě vycházely, do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby smlouvu uzavřela, povinnost uzavřít budoucí smlouvu zaniká. Neoznámí-li zavázaná strana oprávněné straně změnu okolností bez zbytečného odkladu, nahradí oprávněné straně škodu z toho vzniklou.Podle ust. § 2991 občanského zákoníku kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.Dle § 1970 občanského zákoníku Po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.Soud mezi účastníky uzavřenou rezervační smlouvu posoudil jako smlouvu nepojmenovanou ve smyslu § 1746 občanského zákoníku, smlouvu o smlouvě budoucí kupní posoudil ve smyslu ust. § 1785 občanského zákoníku. S ohledem na to, že žalobci uhradili rezervační poplatek, avšak smlouva kupní ohledně předmětné nemovitosti nebyla uzavřena, a to zcela z důvodu na straně žalované, dospěl soud k závěru, že ve smyslu bodu III. Rezervační smlouvy, byl naplněn důvod pro vrácení rezervačního poplatku žalobcům. Žalovaná tak neučinila ani na výzvu, a s ohledem na to soud v této části žalobě vyhověl. Ohledně nároku na vrácení uhrazené zálohy na kupní cenu předmětné nemovitosti pak dospěl k závěru, že smlouva o smlouvě budoucí kupní zanikla, když ve lhůtě stanovené nedošlo k uzavření kupní smlouvy za podmínek ve smlouvě o budoucí smlouvě kupní sjednaných. Žalovaná se bránila tvrzením, že z důvodů vnějších okolností došlo k takovým změnám, že bylo na místě znovu jednat o obsahu kupní smlouvy, jejíž znění bylo v rámci smlouvy o smlouvě budoucí kupní sjednáno, protože nebylo spravedlivé po ni požadovat, aby nesla všechny náklady jen ona. Z provedeného dokazování však vyplynulo, že k žádnému takovému jednání nedošlo, a to právě z důvodu na straně žalované. Z dokazování je zřejmé, že žalobci byli aktivní, byli ochotni s žalovanou jednat o změně okolností, avšak nepřistoupili na uzavření kupní smlouvy k předmětné nemovitosti pouze na základě jednostranného návrhu ze strany žalované, ke kterému nadto nebyly přiloženy ani přílohy, na které návrh odkazoval a nebylo zcela zřejmé v jaké fázi se projekt výstavby rodinného domu vůbec nachází. Nebylo by tak spravedlivé požadovat po žalobcích, aby na základě takto nekonkrétního, neurčitého návrhu, přistoupili k uzavření smlouvy kupní. Sama žalovaná toto nijak nepopírá, směrem k žalobcům prve vystupovala tak, že smlouva o smlouvě budoucí zanikla a má v plánu přistoupit k vrácení žalobci uhrazené zálohy na kupní cenu. Soud tedy uzavírá, že k zániku smlouvy o smlouvě budoucí skutečně došlo, žalovaná se prokazatelně dostala do situace, kdy nebyla schopna uzavřít sjednanou kupní cenu na předmětnou nemovitost, nedošlo k dalším jednáním a účel smlouvy o smlouvě budoucí tak zcela zřejmě nemohl být za sjednaných podmínek naplněn. S ohledem na to, že však žalobci uhradili zálohu na kupní cenu, stala se tato bezdůvodným obohacením na straně žalované, která je tak povinna tuto částku vrátit.S ohledem na vše výše uvedené tak soud dospěl k závěru, že je na místě nároku žalobců vyhovět, jak je uvedeno ve výroku I. rozsudku, přičemž žalobcům vyhověl rovněž ohledně nároku na zaplacení úroku z prodlení, který požadovali v zákonné výši ve smyslu ust. § 1970 občanského zákoníku od , datum, . Žalobci doručili žalované výzvu k vrácení dlužné částky dne , datum, , lhůta k plnění byla stanové 10 dní od doručení, s ohledem na to, je tak na místě návrhu vyhovět i ohledně požadovaného příslušenství.O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalobcům, jež byli v řízení zcela úspěšní, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 99 806 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 54 296 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 1 085 912 Kč sestávající z částky 12 660 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., z částky 6 330 Kč za jednoduchou výzvu k plnění dle § 11 odst. 2 písm. h) a. t., z částky 12 660 Kč za žalobu dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. a z částky 12 660 Kč za účast na jednání soudu dne , datum, dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. včetně čtyř paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t..