76 C 141/2023

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl soudkyní Mgr. Mariannou Marcinkovou ve věci žalobkyně: Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno registrovaná pod č. Anonymizováno sídlem Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno , Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno , Anonymizováno zastoupená advokátkou Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno / Anonymizováno , Anonymizováno Anonymizováno proti žalované: Jméno zainteresované společnosti 0/0 , IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0 pro na přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu

I. Žaloba na určení, že výpověď nájemní smlouvy uzavřené mezi účastníky dne 1. 11. 2020, daná žalobkyni dne 2. 5. 2023, je neoprávněná, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku na nákladech řízení částku 6 534 Kč, a to k rukám právního zástupce žalované.

1. Žalobou doručenou zdejšímu soudu dne , datum, se žalobkyně domáhala určení neoprávněnosti výpovědi nájemní smlouvy. V žalobě uvedla, že mezi účastníky byla uzavřena nájemní smlouva dne 1. 11. 2020 k užívání budovy č.p. , Anonymizováno, , jež je součástí pozemku parc. č. , hodnota, , v obci , adresa, , k.ú. , adresa, , kde žalobkyně provozuje , Anonymizováno, . Nájemné pro období od , datum, do , datum, bylo uzavřeno dodatkem ke smlouvě. Dne 2. 5. 2023 obdržela žalobkyně výpověď z nájmu k , datum, s odůvodněním vzniku dluhu. Žalobkyně na toto reagovala námitkami proti výpovědi, které zaslala 5. 5. 2023, a to s ohledem na neexistenci dluhu a s ohledem na to, že dle čl. , Anonymizováno, . , Anonymizováno, . , Anonymizováno, nájemní smlouvy není možné od nájemní smlouvy odstoupit nebo ji vypovědět po dobu trvání prvních tří let trvání nájmu. Tyto námitky se vrátily žalobkyni jako nedoručené, s tím, že žalovaná je na adrese sídla neznámá, opakovaně tak byly zaslány dne 17. 5. 2023 do datové schránky žalované. Žalobkyně má za to, že výpověď je nedůvodná, neurčitá, nepřezkoumatelná, není zřejmé, za jaké období a v jaké výši měl dluh vzniknout. Během jednání bylo zjištěno, že žalobkyně předmět nájmu ke dni vyhlášení rozhodnutí nadále užívá.

2. Žalovaná se k věci vyjádřila tak, že navrhla, aby soud žalobu v plném rozsahu zamítl. Uvedla, že nájemní smlouva obsahovala rozvazovací podmínku pro případ, že žalobkyně nesplní svou smluvní povinnost vyplývající z čl. , Anonymizováno, . , Anonymizováno, . , Anonymizováno, nájemní smlouvy v plné výši a včas. Žalobkyně se zavázala složit na bankovní účet žalované jistotu (kauci) ve výši 40 000 EUR v termínu do 1. 11. 2020. Žalobkyně uhradila jistotu na účet žalované dne 3. 11. 2020 a v důsledku této skutečnosti nastala rozvazovací podmínka účinnosti nájemní smlouvy a smlouva zanikla k 2. 11. 2020. Tuto skutečnost potvrdila i žalobkyně. S ohledem na to má žalovaná za to, že v případě, kdy neexistuje nájemní smlouva, nemůže z ní být dána výpověď, žaloba tak není důvodná, když k 27. 7. 2023 nebyl a doteď není dán právní zájem na rozhodnutí soudu o přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu.

3. Mezi stranami nebylo sporu o tom, že žalobkyně učinila platbu kauce na účet žalované ve smyslu nájemní smlouvy opožděně.

4. Soud k věci provedl následující dokazování: Z nájemní smlouvy, která není datováno, mezi žalobkyní, jako nájemcem a žalovanou, jako pronajímatelem, si strany sjednaly, že pronajímatel dává nájemci do užívání předmět nájmu (budova č.p. , Anonymizováno, na pozemku č. parc. , Anonymizováno, katastrální území , adresa, , obec , adresa, , nacházející se na adrese , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , , adresa, ). Nájemní smlouva byla sjednána na dobu určitou 6 let, počínaje 1. 11. 2020.Nájemní stanoveno na 40 000 EUR + DPH měsíčně. Dle článku , Anonymizováno, , Anonymizováno, si strany sjednaly kauci, kterou se nájemce zavázal složit ve výši 40 000 EUR,, Anonymizováno, přičemž tato měla být složena na účet pronajímatele nejpozději do 1. 11. 2020, přičemž porušením tohoto závazku je rozvazovací podmínkou účinnosti smlouvy. Z dodatku k nájemní smlouvě bylo zjištěno, že pronajímatel a nájemce se dohodly, že od 1. 11. 2020 do 31. 12. 020 se nájemce osvobozuje od úhrady nájemného. Dodatek není datován. Z listiny adresované žalobkyni žalovaná vypovídá nájemní smlouvu hotelu , Anonymizováno, od , datum, z důvodu, že žalobkyně neplní podmínky nájemní smlouvy, neplatí nájem, a dluží minimálně 250 000 EUR. Žalobkyně podala dopisem ze dne , datum, námitky proti výpovědi z nájmu, namítala, že nemá vůči žalované dluhy, označila výpověď za neplatnou, vyzvala žalovanou, nechť vezme výpověď zpět. Z podacího archu a kopie obálky bylo zjištěno, že námitky byly odeslány 5. 5. 2023, z doručenky datové zprávy bylo zjištěno, že námitky byly doručeny žalované do datové schránky dne 18. 5. 2023. Z dopisu ze dne 1. 6. 2023 žalovaná na tyto námitky reagovala tak, že sdělila, že námitky žalobkyně akceptuje, avšak z jiných důvodů, když v důsledku toho, že žalobkyně složila na účet žalované kauci ve výši 40 000 EUR opožděně, nastala rozvazovací podmínka účinnosti nájemní smlouvy a smlouva zanikla k 2. 11. 2020. Dle doručenky datová zpráva doručena dne 5. 6. 2023. Žalobkyně odpověděla dopisem ze dne 30. 6. 2023 kde uvedla, že souhlasí s tím, že písemná nájemní smlouva zanikla na základě rozvazovací podmínky dne 2. 11. 2020, ale současně došlo k uzavření ústní pachtovní smlouvy. Dopisem ze dne 21. 7. 2023 žalovaná dala výpověď/ odstoupení od smlouvy, pro případ, že nájemní smlouva nezanikla v důsledku rozvazovací podmínky. Dle doručenky datová zpráva doručena dne 28. 7. 2023.

5. Po právní stránce soud posoudil věc takto.

6. Dle ustanovení § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o.s.ř.“) o.s.ř. určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem.

7. Dle ustanovení § 548 odst. 1, 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“) (1) Vznik, změnu nebo zánik práv lze vázat na splnění podmínky. Je-li zánik práva nebo povinnosti vázán na nemožnou podmínku, nepřihlíží se k ní. (2) Podmínka je odkládací, závisí-li na jejím splnění, zda právní následky jednání nastanou. Podmínka je rozvazovací, závisí-li na jejím splnění, zda právní následky již nastalé pominou.

8. Dle ustanovení § 2201 odst. 1 OZ nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

9. Dle ustanovení § 2302 odst. 1 OZ ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen „prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.

10. Dle ustanovení § 2314 odst. 1, 2 a 3 OZ vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. Nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. Vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.

11. Soud se nejprve zabýval otázkou včasnosti podání žaloby, když žalobu je nutné podat ve lhůtě 2 měsíců od uplynutí lhůty pro zpětvzetí výpovědi (ta činí 1 měsíc od doručení námitek). Z provedeného dokazování a nesporných tvrzení účastníků bylo zjištěno, že žalobkyni byla doručena výpověď z nájmu dne 2. 5. 2023, námitky byly podány dne 17. 5. 2023 a žaloba byla podána ke dni 27.7. 2023., Anonymizováno, Žaloba tedy byla podána včasně.

12. Ve zvláštním řízení o určení neoprávněnosti výpovědi ve smyslu § 2314 odst. 3 OZ není soud oprávněn zkoumat tzv. naléhavý právní zájem na tomto určení jako u „obecné“ určovací žaloby podle § 80 o. s. ř. (k tomu rozhodnutí publikovaného pod č. 94/2020). V řízení o přezkoumání oprávněnosti výpovědi jde totiž o závěr, zda výpověď z nájmu prostoru sloužícího podnikání byla dána „po právu“ a zda nájem skončil, nebo nebyla „po právu“ a nájem dále pokračuje (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. 3. 2020, sp. zn. 26 Cdo 3111/2019, publikovaný pod č. 93/2020 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek).

13. Na základě skutkového stavu, který vyplýval především ze samotných tvrzení účastníků, provedených důkazů a s přihlédnutím k právní stránce věci, dospěl soud k závěru, že žaloba není důvodná. Předmětem zkoumání soudu v případě žaloby o přezkumu oprávněnosti výpovědi je otázka, zda byly splněny výpovědní důvody uvedené ve výpovědi. Než se však mohl soud zabývat samotnou oprávněností výpovědi, bylo nutné zodpovědět si předběžně, zda nájemní smlouva nadále trvá či došlo k ukončení tohoto právního jednání a předmět nájmu, přestože nadále užíván žalobkyní, je užíván bez tohoto právního důvodu. Nájemní smlouva byla uzavřena platně, avšak žalobkyně nesplnila podmínku v ní stanovenou. Nájemní smlouva obsahovala ve smyslu ust. § 548 OZ rozvazovací podmínku a na jejím splnění tak záviselo, zda právní následky z nájemní smlouvy pominou či nikoliv. Bylo prokázáno, že žalobkyně uhradila platbu kauce na účet žalované opožděně, tj. ke dni 2. 11. 2020, nadto toto ani samotná žalobkyně nesporovala. Došlo tedy ke skončení písemné nájemní smlouvy. S ohledem na to, tak nebylo nutné se nadále zabývat tím, zda byla výpověď z nájemní smlouvy přezkoumatelná, dostatečně určitá, když tento nájemní vztah již netrval.

14. Nájem dle předmětné nájemní smlouvy skončil na základě rozvazovací podmínky, kterou si strany v rámci smlouvy sjednaly a oprávněnost takové výpovědi, tedy naplnění výpovědního důvodu, nelze v řízení podle § 2314 OZ přezkoumávat. Z toho důvodu soud rozhodl, jak ve výroku I. uvedeno.

15. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o.s.ř. tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení při bránění práva zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 6 534 Kč. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 1, § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 10 000 Kč sestávající z částky 1 500 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., z částky 1 500 Kč za písemné podání ze dne , datum, dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. a z částky 1 500 Kč za účast na jednání soudu dne , datum, dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. včetně tří paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 5 400 Kč ve výši 1 134 Kč.

16. Lhůta k plnění byla stanovena v souladu s ust. § 160 odst. 1 o.s.ř.