76 C 195/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl samosoudkyní Mgr. Mariannou Marcinkovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem údaje o zástupci pro zaplacení 60 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku ve výši 60 000 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky 60 000 Kč od [datum] do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku 22 000 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám právního zástupce žalobkyně.

1. Žalobkyně se žalobou domáhá vůči žalované zaplacení částky ve výši 60 000 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že dne [datum] uzavřela jako zájemce s žalovanou, jako zprostředkovatelem a [jméno] [příjmení], jako prodávající, dohodu o koupi nemovitosti (dále jen„ rezervační smlouva“). Dne [datum] uhradila žalované rezervační poplatek 60 000 Kč. Žalobkyně má však za to, že rezervační smlouva je neplatná, když neobsahovala správné a platné vymezení předmětu rezervace, když není zřejmé, co je předmětem rezervace, tedy budoucí koupě. Rezervační smlouva se měla týkat pozemku p. [číslo] který se měl rozdělovat. Dále je důvodem neplatnosti i skutečnost, že smluvní strany nebyly správně vymezeny, když je jako zájemce vymezena jen žalobkyně, přitom budoucím kupujícím byla žalobkyně a její manžel. Žalobkyně se s ohledem na neplatnost rezervační smlouvy domáhá vzájemného vrácení poskytnutého plnění a úroku z prodlení v zákonné výši.

2. Žalovaná se k věci vyjádřila tak, že nárok žalobkyně neuznává a navrhla žalobu v celém rozsahu zamítnout. Žalovaná potvrdila, že v rámci zprostředkovatelské činnosti nabízela prodej nemovité věci, a to pozemku vedeném jako parcela [číslo] (zahrada), obec Ptýrov, zapsaný v kat. území [obec], okres [okres], [list vlastnictví], přičemž předmětem byl prodej části pozemku, která měla vzniknout rozdělením na základě připraveného geometrického plánu. Realitní makléřka [jméno] [příjmení] informovala žalobkyni o budoucím záměru a byla jí předána informace o velikosti pozemku a jeho části, která je předmětem prodeje, spolu s geometrickým plánem, načež byla uzavřena rezervační smlouva. Žalovaná se domnívá, že předmět převodu je v rezervační smlouvě vymezen dostatečně, když smlouva uvádí, že pozemek se bude oddělovat geometrickým plánem na pozemky st. [anonymizováno], [číslo], [číslo]. Námitku neplatnosti pak považuje zjevným zneužitím práva ve smyslu § 8 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“). Dále má za to, že s ohledem na to, že žalobkyně uplatnila námitku neplatnosti až po skončení platnosti rezervační smlouvy, je taková námitka neopodstatněná. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do [datum] a důvodem proč k realizaci nedošlo bylo, že se žalobkyni nepodařilo zajistit si dostatečné finanční prostředky na koupi, tedy z důvodu výlučně na straně žalobkyně a vznikla jí v souladu s čl. 5 odst. 5.2 rezervační smlouvy povinnost uhradit žalované na místo prodávající provizi ve výši 60 000 Kč. Žalovaná tak započetla svůj nárok oproti nároku žalobkyně na vrácení blokační úhrady.

3. Žalobkyně k tomu dále uvedla, že to byla žalovaná, kdo celou situaci způsobila tím, že nedokázala vymezit předmět prodeje, přičemž důvodem nebylo, že by nebyla schopna zajistit finanční prostředky.

4. Mezi účastníky není sporu o tom, že žalobkyně provedla platbu ve výši 60 000 Kč na účet žalované, jako blokační úhradu, dne [datum], a že spolu strany uzavřely rezervační smlouvu dne [datum], a to spolu s prodávající [jméno] [příjmení].

5. Soud provedl následující dokazování: Z dohody o koupi nemovitosti ze dne [datum] (dále jen„ rezervační smlouva“) bylo zjištěno, že mezi žalobkyní jako zájemcem, žalovanou jako zprostředkovatelem a [jméno] [příjmení], jako prodávajícím, byla uzavřena rezervační smlouva, jejímž předmětem byla smlouva o smlouvě budoucí kupní, kdy se prodávající a zájemce zavazují uzavřít kupní smlouvu a zprostředkovatel se zavázal vykonávat činnosti ve smlouvě sjednané. Předmětem koupě byla parcela [číslo] (zahrada), v kat. území [obec], zapsaná na [list vlastnictví], cena 2 590 000 Kč, provize sjednána ve výši 60 000 Kč s tím, že dle čl. 5 se jí zavazuje uhradit prodávající, pokud k uzavření smlouvy nedojde z důvodu na straně zájemce, příp. vinou zájemce dojde k odstoupení prodávajícího od smlouvy či jinému ukončení smlouvy, zavazuje se zájemce na místo prodávajícího uhradit realitní kanceláři provizi dle odst. 5.1. tohoto článku za obstarání příležitosti k uzavření smlouvy s prodávajícím. Dle čl. 7 činí blokační úhrada 60 000 Kč. Dle čl. 8 se dohoda uzavírá do [datum]. Dle čl. 12 1 se zájemce zavázal poskytnout realitní kanceláři a prodávajícímu součinnost potřebnou ke koupi nemovitosti a nemařit zprostředkovatelskou činnost realitní kanceláře. Dle čl. 12 2 se zájemce zavazuje vyzvat prodávajícího nejpozději do konce doby trvání dohody k uzavření smlouvy. Dle čl. 12 je zájemce povinen jednoznačně prokázat prodávajícím u a realitní kanceláři do konce trvání dohody schopnost financovat celou kupní cenu nemovitosti. Dle čl. 12 zájemce prohlašuje, že je mu znám právní a faktický stav nemovitosti. Dle čl. 13 pozemek se bude oddělovat geometrickým plánem, dle něj k prodeji pozemky st. 241, [číslo], [číslo]. Dle potvrzení o platbě, žalobkyně uhradila blokační úhradu ve smyslu rezervační smlouvy ve výši 60 000 Kč dne [datum]. Soudu byly předloženy informace k pozemku parc. [číslo] na [list vlastnictví], jednou uvedena výměra 631 m2, dále výměra 431 m2. Soudu byla předložena pracovní verze kupní smlouvy a smlouvy o úschově, která měla být mezi žalobkyní a jejím manželem, žalovanou a [jméno] [příjmení] uzavřena, návrh obsahuje poznámky na straně, jak předmět koupě jsou uvedeny parcely [číslo], [číslo], [číslo]. Další návrh kupní smlouvy již obsahoval vymezení předmětu koupě jako parcela st. [číslo] a [číslo]. Z výpisu z katastru nemovitostí a informace o pozemku k [datum] [list vlastnictví] bylo zjištěno, že vlastníkem je [jméno] [příjmení] a pozemky jsou následující: [číslo] – součástí pozemku je stavba, [číslo] – součástí pozemku je stavba, [číslo] a [číslo]. U pozemku [číslo] je uvedena výměra 431 m2. Z informací o pozemku k [datum] k parcele [číslo] pak plyne rozloha 631 m2. Ze sjetiny z vyhledávače google pak vyplývá, že žalovaná pozemek inzerovala jako pozemek s rozlohou 800m2. Z oznámení o započtení ze dne [datum] včetně podacího lístku bylo zjištěno, že žalovaná dle čl. 5 rezervační smlouvy započítala svůj nárok na zaplacení provize na nárok žalobkyně na vrácení blokační úhrady. Z předžalobní výzvy ze dne [datum] spolu s doručenkou datové zprávy bylo zjištěno, že žalobkyně vyzvala žalovanou k navrácení částky 60 000 Kč a na tuto výzvu žalovaná prostřednictvím svého právního zástupce dopisem ze dne [datum] reagovala.

6. Z výslechu svědkyně paní [jméno] [příjmení], realitní makléřky žalované, bylo zjištěno, že je zaměstnankyní žalované a žalobkyni prodávala pozemek paní [příjmení], uzavřely spolu rezervační smlouvu. Rezervační smlouva byla uzavřena s žalobkyní, neboť se nemohl dostavit i její manžel. Věc řešila i s paní [příjmení], která žalobkyni vyřizovala úvěr na financování koupě nemovitosti, a nakonec jí sdělila, že nebyly ze strany kupujících doloženy nějaké podklady a k úvěru nedojde. Následně se začalo řešit vrácení rezervace, neboť pozemek se blokoval dlouho a prodávající chtěla kompenzaci. Do rezervační smlouvy byly uvedeny k prodeji pozemky podle geometrického plánu, který byl v pracovní verzi a který katastr nemovitostí vrátil a geodeti jej přepracovávali na novou, a změnili tam i čísla pozemků. Žalobkyně si měla kupovat 800m2, neboť takovýto rozměr splňuje podmínky obce na možnost postavit na pozemku nemovitost. V současné době je již pozemek prodán, avšak jinou realitní kanceláří. Svědkyně uvedla, že žalobkyni ukázala konkrétní část pozemku, která byla na prodej i jakým způsobem dojde k rozdělení geometrickým plánem. Svědkyně uvedla, že byla v kontaktu s finanční specialistkou žalobkyně, která ji sdělila, že manželé budou schopni financovat a úvěr bude vyřízen, avšak potom jí zavolala, že úvěr jim nelze vyřídit, že pozemek kupovat nechtějí a nebyly doloženy podklady.

7. Svá skutková zjištění soud opřel o shora uvedené listinné důkazy, o jejichž pravosti a věcné správnosti neměl žádných pochybností a o provedené svědecké výpovědi. Soudem byly provedeny také další důkazy, avšak s ohledem na to, že z nich nebylo zjištěno nic relevantního, je soud v rozsudku dále nevyjmenovává, protože za těchto okolností je jejich hodnocení nadbytečné.

8. Soudem učiněný závěr o skutkovém stavu věci se plně shoduje s výše uvedenými skutkovými zjištěními soudu, a z tohoto důvodu lze již jen odkázat na shora uvedené a shrnout, že žalobkyně uzavřela dne [datum] s žalovanou, jako zprostředkovatelem, a prodávajícím, [jméno] [příjmení], dohodu o koupi nemovitosti. V rámci této smlouvy si, jak výše uvedeno, sjednali účastníci podmínky, provizi ve výši 60 000 Kč a také dobu trvání smlouvy, a to do [datum]. Při uzavření rezervační smlouvy nebyl dosud rozdělen předmět budoucí kupní smlouvy, který měl být rozdělen na více parcel na základě geometrického plánu. K tomuto rozdělení posléze došlo, avšak na základě jiného geometrického plánu, přičemž rozloha nesouhlasila s inzerovanou rozlohou. Do ukončení rezervační smlouvy nedošlo k uzavření kupní smlouvy.

9. Po právní stránce soud věc posoudil tak, že mezi žalobkyní, žalovanou a převodcem [jméno] [příjmení], byla dle § 2445 a násl. občanského zákoníku a dle § 2 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, písemně uzavřena smlouva o zprostředkování, kdy smlouvou o zprostředkování zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi.

10. Dle § 2 zákona o zprostředkování pro účely tohoto zákona se rozumí a) realitním zprostředkováním činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy, b) realitním zprostředkovatelem ten, kdo jako podnikatel poskytuje realitní zprostředkování, c) smlouvou o realitním zprostředkování smlouva o zprostředkování, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy, d) realitní smlouvou smlouva o nabytí 1. vlastnického práva k nemovité věci, nebo 2. práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, ledaže se jedná o ubytování.

11. Dle § 14 zákona o zprostředkování ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.

12. Dle § 1812 odst. 2 občanského zákoníku k ujednáním odchylujícím se v neprospěch spotřebitele od ustanovení zákona stanovených k ochraně spotřebitele se nepřihlíží. To platí i v případě, že se spotřebitel vzdá zvláštního práva, které mu zákon poskytuje.

13. Dle § 2453 občanského zákoníku závazek zaniká, není-li zprostředkovávaná smlouva uzavřena v ujednané době.

14. Podle ust. § 2991 občanského zákoníku kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

15. Dle § 1970 občanského zákoníku Po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

16. Dle rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 13. 6. 2023, sp.zn. 33 Cdo 1507/2022:„ Ve světle úpravy zákona o realitním zprostředkování lze z citovaných ujednání smlouvy (zejména z čl. III. 2) zcela bez pochybností dovodit, že žalovaná se jako realitní zprostředkovatel zavázala poskytnout žalobcům jakožto zájemcům o nabytí vlastnického práva k nemovité věci (srov. § 11 a 12 zákona o realitním zprostředkování) realitní zprostředkování za úplatu (ve smyslu § 2 písm. b) zákona o realitním zprostředkování), kterou žalobci uhradili ve formě rezervačního poplatku. Posuzovaná smlouva - oproti mínění dovolatelky - je smlouvou o realitním zprostředkování (§ 2 písm. c) zákona o realitním zprostředkování). V této souvislosti je vhodné dodat, že samotný text smlouvy obsahuje v čl. III. 2. písm. b) odkaz na zákon o realitním zprostředkování („ Realitní zprostředkovatel v souladu s ustanovením § 19 zákona o realitním zprostředkování poučuje zájemce a převodce…). Argumentuje-li dovolatelka ustanovením § 3 odst. 1 zákona o realitním zprostředkování, pak její úvaha vychází z izolované aplikace zmíněného ustanovení, přehlíží související ustanovení tohoto zákona, zejména § 2 (jinak řečeno zmíněná úvaha nezohledňuje kontext zákonné úpravy jako celku) ….Je tedy správný názor odvolacího soudu, že na posuzovanou smlouvu se vztahují ustanovení zákona o realitním zprostředkování, a to včetně jeho ustanovení § 14 zapovídající možnost uložení povinnosti zájemci, je-li spotřebitelem, uzavřít realitní smlouvu, popř. smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy (tedy tak, jak tuto povinnost žalobcům ukládá čl. II. 4 smlouvy) ….Namítá-li žalovaná, že účelem smlouvy bylo vytvoření přímého závazku mezi prodávající a kupující stranou, a že výklad podaný odvolacím soudem nereflektuje cíl zákonné úpravy, jímž je ochrana toho, pro koho realitní zprostředkovatel svou činnost skutečně vykonává, pak tato její argumentace zcela pomíjí, že jak podle dřívější judikatury, tak i podle nyní platné úpravy povinnost uzavřít smlouvu (smluvní pokuta zajišťující tuto povinnost) může být sjednána pouze pro osoby ve vzájemném postavení věřitele a dlužníka hlavního závazku, jinak řečeno k uzavření budoucí smlouvy se mohou zavázat pouze její budoucí účastníci, nikoliv že se k tomu zaváže zájemce ve zprostředkovatelské smlouvě. I proto platí zákaz sjednání povinnosti uzavřít smlouvu ve zprostředkovatelské smlouvě (§ 14) a možnost, aby smlouva o realitním zprostředkování byla obsažena ve stejné listině jako realitní smlouva (§ 15).“ 17. Soud uzavřenou smlouvu ze dne [datum] nazvanou dohoda o koupi nemovitosti posuzoval ve světle výše uvedené judikatury a právní úpravy dle zákona o realitním zprostředkování. Žalovaná jako realitní zprostředkovatel se zavázala poskytnout žalobkyni jakožto zájemci o nabytí vlastnického práva k nemovité věci realitní zprostředkování. Účelem smlouvy tak bylo uzavření realitní smlouvy (smlouvy o nabytí vlastnického práva k nemovité věci), žalovaná jako realitní zprostředkovatel se zavázala vykonávat činnost směřující k uzavření realitní smlouvy, jako realitní zprostředkovatel vystupovala ve vztahu k prodávajícímu ([jméno] [anonymizováno]) i kupujícímu (žalobkyni) a jedná se tak o smlouvu o realitním zprostředkování. Žalobkyně přitom bezesporu vystupovala v postavení spotřebitele.

18. Jak je uvedeno shora dle § 14 zákona o realitní zprostředkování nelze uložit povinnost zájemci, je-li spotřebitelem, uzavřít realitní smlouvu, popř. smlouvu o budoucí realitní smlouvě. Žalobkyně se v rezervační smlouvě ve čl. 12 2 zavázala vyzvat prodávajícího nejpozději do konce doby trvání dohody k uzavření smlouvy, přičemž pokud toto neučiní a nedojde tak k uzavření kupní smlouvy (realitní smlouvy), byla vázáná povinností uhradit 60 000 Kč jako provizi žalované. V rozporu s právní úpravou tak žalobkyni, jež je spotřebitel, byla uložena povinnost k uzavření realitní smlouvy, přičemž toto ujednání nemohl soud jinak než posoudit jako neplatné. Nesplnění povinnosti uzavřít v čase do [datum] realitní smlouvu byla pak sankciována tak, že přejde povinnost úhrady provize z prodávajícího na zájemce, pokud tedy k neuzavření realitní smlouvy dojde z důvodů na straně zájemce. Toto ujednání pak soud posoudil jako ujednání o smluvní pokutě. Ve smyslu § 1812 odst. 2 občanského zákoníku soud tak k ujednání, kterým byla uložena povinnost uzavřít realitní smlouvu, nepřihlížel a s ohledem na to také nelze za porušení takového ujednání sjednat smluvní pokutu. Ponechala-li si žalovaná blokační úhradu jako smluvní pokutu za nesplnění neexistující povinnosti je povinna jej žalobkyni vydat, jako bezdůvodného obohacení, které na její straně vzniklo.

19. S ohledem na vše výše uvedené tak soud dospěl k závěru, že je na místě nároku žalobkyně vyhovět, jak je uvedeno ve výroku I. rozsudku, přičemž žalobkyni vyhověl rovněž ohledně nároku na zaplacení úroku z prodlení, který žalobkyně požadovala v zákonné výši ve smyslu ust. § 1970 občanského zákoníku od [datum].

20. Nad rámec výše uvedeného soud dodává, že nedospěl k závěru, že by byla smlouva jako celek neplatná, z důvodů, kterých se žalobkyně dovolávala. Tedy, že předmět prodeje nebyl řádně vymezen a stranou realitní smlouvy nebyl manžel žalobkyně. Žalobkyně byla seznámena s tím, že předmět prodeje bude blíže specifikován poté, co dojde k rozdělení pozemku na základě geometrického plánu a vymezení jež rezervační smlouva obsahovala považuje soud, i v souvislosti s výpovědí svědkyně, za zcela dostačující pro platnost rezervační smlouvy. Skutečnost, že manžel žalobkyně nebyl stranou rezervační smlouvy rovněž nezakládá neplatnost celé smlouvy, neboť jsou to právě strany závazku, které určují, kdo bude účasten právního jednání a kdo nikoliv. Bylo tak volbou žalobkyně, případně jejího manžela, zda bude účasten právního jednání smlouvy o zprostředkování a jeho absenci nelze klást k tíži žalované. S ohledem na to, že však soud dospěl k výše uvedeným závěrům, nezabýval se již více tím, kdo zavinil, že realitní smlouva nebyla v termínu platnosti rezervační smlouvy uzavřena.

21. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 22 000 Kč (výrok II. rozsudku). Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 3 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 60 000 Kč sestávající z částky 5 x 3 500 Kč dle § 11 odst. 1 za převzetí a přípravu, za výzvu k plnění se základním skutkovým a právním rozborem předcházející návrhu ve věci samé, za žalobu, za podání ze dne [datum] a za účast na jednání soudu dne [datum], včetně pěti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t..