11 C 12/2021

Plný text

název soudu rozhodl samosoudkyní Mgr. Pavlínou Štěpánovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně anonymizována dvě slova údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného anonymizována tři slova jméno příjmení anonymizováno adresa o zaplacení 400 000 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, kterou se žalobkyně domáhala po žalovaném zaplacení částky 400 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 400 000 Kč od [datum] do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení v částce 160 446 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám [anonymizováno] žalovaného.

1. Žalobkyně se žalobou ze dne [datum] domáhala na žalovaném zaplacení částky 400 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení z titulu smlouvy o výhradním zprostředkování koupě nemovitostí a pozemku ze dne [datum]. Žalobu odůvodnila tím, že na základě této smlouvy se žalobkyně zavázala vyvíjet činnost směřující k tomu, aby měl žalovaný jako zájemce možnost uzavřít kupní smlouvu o převodu nemovitých věcí ve vlastnictví [jméno] [příjmení], [datum narození], bytem [adresa], a to parcely p.č. st. [anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jejíž součástí je stavba budovy [adresa] (rod. dům), parcely p. [číslo] (ostatní plocha), parcely p. [číslo] (zahrada), vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce] na [list vlastnictví] pro [katastrální uzemí] (dále též jen„ předmětné nemovitosti“). Na základě činnosti žalobkyně byla mezi žalovaným jako kupujícím a paní [jméno] [příjmení] jako prodávajícím dne [datum] uzavřena kupní smlouva o převodu předmětných nemovitostí. V souladu se smlouvou o zprostředkování tak žalobkyni vznikl nárok na zaplacení sjednané odměny ve výši 400 000 Kč, kterou byl žalovaný povinen uhradit ke dni [datum].

2. Žalovaný ve vyjádření k žalobě ze dne [datum] žalobou uplatněný nárok neuznal a ke své obraně uvedl, že s žalovaným jednala výlučně paní [jméno] [příjmení], [datum narození], aniž by předložila jakékoliv zmocnění ze strany žalobkyně. Její jednání je v rozporu s elementárními zásadami slušnosti a poctivosti, v rozporu s dobrými mravy, a nenaplňuje požadovaný standard chování realitního zprostředkovatele. [příjmení] [příjmení] oslovila žalovaného, že mu zprostředkuje koupi předmětných nemovitostí, jakož i zařídí hypoteční úvěr k úhradě kupní ceny 3 000 000 Kč, i když jí sdělil, že má malé příjmy. [příjmení] [příjmení] žalovaného opakovaně naváděla k tomu, aby si u svého zaměstnavatele opatřil zfalšované výplatnice s vyšší mzdou, než kterou reálně pobíral, s tím obtěžovala též zaměstnavatele žalovaného. Dne [datum] zaslala žalovanému v e-mailu výplatní pásky, které si měl žalovaný u svého zaměstnavatele opatřit. Dne [datum] mu zaslala nejméně 35 zpráv, aniž by reagoval, situace se opakovala dne [datum], ve zprávách je žalovanému opakovaně vyhrožováno a je na něj činěn nátlak, aby spáchal úvěrový podvod. Žalovaný byl při uzavření smlouvy o výhradním zprostředkování koupě nemovitostí a pozemku uveden v omyl a byl podveden, neboť paní [příjmení] předložila žalovanému dvě vyhotovení uvedené smlouvy s tím, že se jedná o tytéž smlouvy, avšak jednalo se o dvě různá znění. Žalovaný podepsal smlouvy o výhradním zprostředkování koupě nemovitostí a pozemku dne [datum] v [obec], nikoliv dne [datum] v [obec] Smlouvy byly podepsány mimo obchodní prostory žalobkyně, takže na ně dopadá úprava § 1820 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ OZ“), přičemž nebyly ze strany žalobkyně naplněny povinnosti, které OZ stanoví na ochranu spotřebitele. Žalovaný nebyl poučen o postupu pro uplatnění práva na odstoupení, nebyl mu poskytnut formulář pro odstoupení od smluv, nebyl mu sdělen údaj o existenci, způsobu a podmínkách mimosoudního vyřizování stížností spotřebitelů. Obě znění smluv o výhradním zprostředkování koupě nemovitostí a pozemku jsou velmi zmatená, neurčitá a neprofesionální, jsou nesrozumitelné. Není zřejmé, čí vůle je smlouvami projevena, pročež jde o zdánlivé právní jednání, a to zejména v části týkající se provize. Dále žalovaný namítl neplatnost smluv dle zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ ZRZ“), neboť žalobkyně do [datum] nedisponovala živnostenským oprávněním k provozování realitního zprostředkování, smlouvy neobsahují povinné náležitosti dle § 10 odst. 1 ZRZ, pročež jsou dle § 10 odst. 3 ZRZ neplatné, žalobkyně nejednala profesionálně a odborně, žalobkyně není a nebyla plátcem DPH, ani z jedné ze smluv není srozumitelné, kdy měla být provize splatná, a dále sjednat zálohu na provizi ve stejné výši, v jaké je sjednána provize, je vyloučeno dle § 19 odst. 3 ZRZ. Žalovaný dále namítl, že výzva k úhradě provize ze dne [datum] obsahuje kopii vlastnoručního podpisu [anonymizováno] [příjmení], který je však zjevně nakopírovaný z dohody o úschově, kterou uzavřel s žalovaným a paní [jméno] [příjmení] v souvislosti s úschovou kupní ceny za předmětné nemovitosti dne [datum]. Žalovaný dne [datum] uzavřel se [jméno] [příjmení] kupní smlouvu na převod předmětných nemovitostí, dne [datum] uzavřel se [jméno] [příjmení] dohodu o zániku této kupní smlouvy z důvodu nemožnosti žalovaného uhradit kupní cenu, čímž došlo i k zániku dohody o úschově.

3. Žalobkyně v replice ze dne [datum] uvedla, že SMS zprávy a e-mailové zprávy předložené žalovaným jsou vytrženy z kontextu, neobsahují odpovědi žalovaného. Ke komunikaci, jednání o transakci a jejímu financování se bude schopna vyjádřit paní [příjmení], jejíž svědecký výslech žalobkyně navrhla. Existence dvou znění smluv o výhradním zprostředkování koupě nemovitosti je dána tím, že v první fázi projevil žalovaný zájem o koupi nemovitosti za cenu 3 500 000 Kč, následně došlo přičiněním žalobkyně ke snížení kupní ceny na 3 000 000 Kč, přičemž současně došlo k dohodě, že provize žalobkyně bude navýšena na 400 000 Kč. V souladu s vůlí stran je smlouva o výhradním zprostředkování koupě nemovitostí, kde je uvedena výše provize 400 000 Kč. [příjmení] [příjmení] byla žalobkyní zmocněna k podpisu smlouvy o výhradním zprostředkování koupě nemovitostí, plná moc byla žalovanému předložena. Nemovitosti v k. ú. Slavíč předmětem smlouvy nebyly – tato část věty je překlepem, resp. částí, která ve smlouvě administrativním pochybením zůstala z obecného vzoru. Žalobkyně zpochybnila neplatnost smlouvy dle § 10 odst. 1 ZRZ, neboť označení předmětu převodu bylo ve smlouvě obsaženo, výše kupní ceny byla jasně sjednána a o její výši není mezi stranami pochybností, jakož i výše provize byla sjednána. I v případě rozporu mezi výší provize ve dvou konkurujících si zněních smlouvy, provize sjednána byla. Ani případný rozpor znění smlouvy s § 19 odst. 3 ZRZ nezakládá její neplatnost. Ze strany žalobkyně se nejednalo o snahu zajistit falešné výplatnice, ale o snahu uvést stav ohledně příjmů žalovaného do souladu se skutečným stavem, neboť žalovaný měl mimo oficiální mzdy od zaměstnavatele pobírat také finanční prostředky neoficiální cestou. [obec] nemovitosti řešila celá rodina žalovaného. Žalovaný byl schopen financovat koupi nemovitosti, neboť prohlásil příjem ve výši 65 000 Kč. Otec žalovaného přesvědčil paní [příjmení], aby od kupní smlouvy odstoupila, aby se žalovaný vyhnul nutnosti hradit provizi realitní kanceláře, čímž se zabývala i [stát. instituce].

4. Při jednání konaném dne [datum] žalobkyně uvedla, že datum [datum] do smlouvy dopsala paní [jméno] [příjmení], jelikož očekávala toho dne, že dojde k podpisu, ale k němu došlo až [datum], jak je uvedeno v ověřovací doložce.

5. V podání ze dne [datum] žalobkyně ke své žalobě doplnila, že paní [příjmení] se s žalovaným setkala v [obec] opakovaně, jednak dne [datum] v prostorách vestibulu hlavního nádraží, kdy došlo k podpisu smlouvy o výhradním zprostředkování žalovaným. Smlouva byla předtím podepsána ze strany žalobkyně jednatelem, [anonymizováno] [jméno] [příjmení], paní [příjmení] ji s sebou přinesla již podepsanou. [příjmení] [příjmení] se s žalovaným setkala znovu v [obec] dne [datum], kdy účelem schůzky bylo zejména řešení úvěrového financování částky 400 000 Kč, dostavili se na poštu, kde došlo k ověření podpisů na větším množství listin, vč. smlouvy o výhradním zprostředkování, kdy paní [příjmení] uznala podpis za vlastní omylem, v důsledku množství listin, které byly podepisovány. Dne [datum] došlo k další schůzce paní [příjmení] s žalovaným v [obec], kdy došlo k podpisu kupní smlouvy a smlouvy o úschově žalovaným a k vložení mzdy na bankovní účet žalovaného. K další schůzce mělo dojít [datum], avšak žalovaný se nedostavil. Kupní smlouva byla mezi stranami sjednána tak, že kupní cena nemovitostí měla být uhrazena žalovaným z vlastních prostředků, z hypotečního úvěru měla být hrazena částka odpovídající provizi žalobkyně ve výši 400 000 Kč. Žalovaný by na úvěr dosáhl i s nižšími příjmy, než které tvrdil.

6. V podání ze dne [datum] žalovaný ke své obraně doplnil, že mezi stranami neproběhlo jednání o změně výše kupní ceny, nikdy nebyla sjednána cena 3 500 000 Kč, došlo k podpisu dvou rozdílných znění smluv s kupní cenou 3 000 000 Kč. [příjmení] [příjmení] měla souhlasit, že kupní cena bude snížena na 2 950 000 Kč + 10 % z kupní ceny jako odměna, žalobkyni tedy měla náležet provize 295 000 Kč, nikoli 400 000 Kč. V dohodě o úschově ze dne [datum], je sjednáno, že částka 50 000 Kč má být vyplacena na účet žalobkyně č. [bankovní účet], žalobkyně tak měla v úmyslu pro sebe získat provizi ve výši 450 000 Kč za prodej nemovitostí, jejichž kupní cena byla 3 000 000 Kč, tedy více než 15 %, což je provize v rozporu s dobrými mravy. Žalobkyně porušila též § 12 odst. 3 ZRZ. Žalobkyně je jako profesionál, realitní zprostředkovatel, silnější strana, povinna jednat se znalostí a pečlivostí. V žádosti o přípravu návrhu smlouvy o úvěr, kterou měl žalovaný podepsat dne [datum] v [obec], se vyskytují přepsané částky a škrty, například v části týkající se kupní ceny je doplněno 3 100 000 Kč a částka na rekonstrukci 600 000 Kč, avšak v obou případech se jedná o částku zjevně změněnou a přepsanou. Žalovaný žádost nevyplňoval, pouze ji k žádosti žalobkyně podepsal, aniž by v ní byly vyplněny jakékoliv údaje. Souhlas se zpracováním osobních údajů, který měli dne [datum] ve [obec] podepsat rodiče žalovaného, ho nepodepsali, nejedná se o jejich pravé podpisy. Souhlas se zpracováním osobních údajů, který jí měl udělit dne [datum] v [obec], žalovaný nepodepsal. Žalovaný nikdy netvrdil svůj příjem ve výši 65 000 Kč měsíčně. Jednání žalobkyně naplňuje znaky lichvy ve smyslu § 1796 OZ Ani v jedné ze smluv není možné jednoznačně určit výši provize žalobkyně, dále není srozumitelné, kdy měla být provize splatná.

7. V podání ze dne [datum] žalovaný uvedl, že se s paní [příjmení] potkal poprvé [datum] v [obec], kdy došlo k podpisu dvou rozdílných znění smluv o výhradním zprostředkování koupě nemovitostí a jejich ověření. Smlouvy o zprostředkování přitom ověření nevyžadují. K podpisu smlouvy o zprostředkování ze strany žalovaného došlo [datum] v [obec]. Žalovaný jednání s paní [příjmení] ukončil ve chvíli, kdy zjistil, že by financování měl získat úvěrovým podvodem. Z předloženého e-mailu paní [příjmení] je zřejmé, že z hypotečního úvěru měla být rovněž hrazena kupní cena za nemovitosti, nikoliv jen odměna žalobkyně za zprostředkování.

8. V podání ze dne [datum] žalovaný uvedl, že soudní jednání bylo již několikrát odročeno z důvodu [anonymizováno] [role v řízení] [jméno] [příjmení], přitom poukázal, že se několikrát omlouvala ze [anonymizována dvě slova] též ze soudních jednání, která byla nařízena v insolvenčním řízení vedeném proti ní u [název soudu] pod sp. zn. [insolvenční spisová značka]. K hodnocení důkazu svědeckou výpovědí žalovaný odkázal na rozsudek [název soudu] ze dne 13. 1. 2009 pod sp. zn. [spisová značka] a uvedl, že [jméno] [příjmení] má zájem na výsledku řízení a vystupuje zcela neomezeně za žalobkyni, ačkoliv není členem jejího statutárního orgánu, dále byla v minulosti společníkem žalobkyně a rovněž členem statutárního orgánu, přičemž svou účast ukončila zřejmě v souvislosti s oddlužením.

9. V podání ze dne [datum] žalovaný uvedl, že svědkyně [příjmení] ani žalobkyně nevysvětlily existenci dvou rozdílných smluv o výhradním zprostředkování koupě nemovitostí, ani důvod uznání podpisu [jméno] [příjmení] za vlastní na jedné smlouvě o zprostředkování, když tuto měl podepsat jednatel žalobkyně, navíc přiznala, že jí na výsledku věci záleží, jelikož žalobkyně je společností jejího syna, ve které rovněž působí a ve které byla dříve společníkem a jednatelkou. Svědkyně [příjmení] vyloučila, že by mezi ní a žalobkyní mělo dojít k dohodě ohledně snížení kupní ceny za předmětné nemovitosti pro žalovaného z částky 3 500 000 Kč, resp. 3 200 000 Kč, na 3 000 000 Kč. [jméno] [příjmení] nakonec prodala předmětné nemovitosti za kupní cenu 2 250 000 Kč, tedy nižší, než kterou navrhovala žalobkyně. Dále uvedl, že pokud by byla transakce realizována, obdržela by [jméno] [příjmení] pouze 2 950 000 Kč (50 000 Kč by bylo uhrazeno jako odměna Mgr. [příjmení] za provádění úschovy), což by bylo v rozporu s tvrzeními [jméno] [příjmení] vůči [jméno] [příjmení] a opět to svědčí o nepoctivém jednání žalobkyně v rozporu s dobrými mravy a neprofesionálním jednání. [jméno] [příjmení] sdělila [stát. instituce], že není pravda, že by na ni měli žalovaný či jeho otec činit nátlak. Žalovaný shrnul, že smlouvy jsou zdánlivé, jelikož není zřejmá vůle jednající osoby, dále z důvodu neurčitosti a nesrozumitelnosti smluv, dále neobsahují povinné náležitosti dle § 10 odst. 1, 3 ZRZ, a jsou tedy neplatné, kdy zejména není možné určit výši provize žalobkyně. Žalobkyně nikdy nebyla plátcem DPH, což potvrdila i [jméno] [příjmení] během svého výslechu, zároveň však uvedla, že v odměně mělo být zahrnuto DPH. Nesrozumitelná je též část smluv týkající se splatnosti provize. [jméno] [příjmení] uvedla, že smlouvy podepisované žalovaným nečetla, avšak měla žalovanému sdělovat, že rezervační poplatek je splatný do 3 dnů ode dne podpisu smlouvy, následně, že splatnost byla do [datum], jak uváděl [anonymizováno] [příjmení] ve výzvě, dále uváděla, že ve smlouvě nebyla sjednána záloha na provizi, což je v rozporu s předloženými smlouvami. Je běžnou praxí [jméno] [příjmení], že mění znění listin, přičemž sama se k tomuto přiznala. Dále měla být dle žalobkyně sjednána provize 400 000 Kč a žalobkyni měla náležet částka 50 000 Kč dle smlouvy se [jméno] [příjmení] a dle znění smlouvy o úschově, tedy celkem provize 450 000 Kč z kupní ceny 2 950 000 Kč, tj. provize ve výši 15,25 %, což je neadekvátní, nepřiměřené, v rozporu s dobrými mravy, prokazující neprofesionální jednání žalobkyně, poškozující žalovaného a rovněž paní [příjmení].

10. Při jednání konaném dne [datum] žalobkyně uvedla k vyjádření žalovaného ze dne [datum], že svědkyně [jméno] [příjmení] vysvětlila existenci dvou rozdílných smluv, a že není podstatné, kdo ověřoval podpis na smlouvě o výhradním zprostředkování. V závěrečné řeči žalobkyně uvedla, že pokud soud shledá, že smlouva není perfektní či je neplatná, není na místě zamítnout celou žalobu, nýbrž přiznat žalobkyni alespoň bezdůvodné obohacení ve výši odpovídající zhruba 5 %, jako v obdobných věcech v odměnách realitních zprostředkovatelů.

11. Mezi účastníky bylo nesporné, že dne [datum] byla uzavřena kupní smlouva na předmětné nemovitosti mezi žalovaným jako kupujícím a paní [jméno] [příjmení] jako prodávající.

12. Soud o věci rozhodl při nařízeném jednání. Při svém rozhodování ve věci vycházel ze skutkových zjištění učiněných na základě provedených listinných důkazů a shodných tvrzení účastníků, jakož i na základě provedených výslechů [role v řízení], paní [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], a dospěl k následujícím skutkovým zjištěním:

13. Z předžalobní upomínky původní zástupkyně žalobkyně ze dne [datum] a ze dne [datum], včetně podacích lístků, bylo zjištěno, že žalovaný byl žalobkyní upomínán k zaplacení částky 400 000 Kč s příslušenstvím před podáním žaloby.

14. Ze smlouvy o výhradním zprostředkování koupě nemovitostí a pozemku ze dne [datum], podepsané žalovaným a jednatelem žalobkyně, panem [jméno] [příjmení], na níž žalovaný a [jméno] [příjmení] uznali podpis za vlastní na pobočce [anonymizováno], s.p. dne [datum] (dále též jen„ Smlouva 1“) bylo zjištěno, že podle [anonymizována tři slova]) předmětem závazku zprostředkovatele je zprostředkování uzavření kupní smlouvy, kterou zájemce v postavení kupujícího koupí od jejich vlastníka tyto nemovité věci: budova s číslem popisném [adresa] [PSČ] [obec], stavba stojící na pozemku p.č. st. [anonymizováno] zástavní plocha a nádvoří o výměře [výměra], [obec] zapsaná na LV č: [anonymizováno] s podílem na společných částech, parcelní číslo: [anonymizováno] o výměře [výměra], zahrada parcelní [číslo] o výměře [výměra], ostatní plocha parcelní [číslo] o výměře [výměra], celkem plocha [výměra], zapsané v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], na listu vlastnictví [číslo] pro [anonymizována dvě slova] a [územní celek] [PSČ] zapsané v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], na listu vlastnictví [číslo] pro [anonymizována dvě slova] a [územní celek], [územní celek], okres [okres]. Podle [anonymizována tři slova]) smlouvy kupní cena za předmětné nemovitosti bude ve výši 3 000 000 Kč, bude uhrazena z vlastních zdrojů a za podmínek uvedených v dohodě o úschově, složí z úvěru poskytnutého korporací, do úschovy [anonymizováno] [jméno] [příjmení], advokáta ev. č. [číslo advokáta] se sídlem v [obec], č. ú. [bankovní účet], a to nejpozději do 14 dnů od podpisu od uzavření této smlouvy, jinak je strana kupující povinna zaplatit za porušení smluvní povinnosti (zaplatit kupní cenu řádně a včas) smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč. Podle [anonymizována tři slova] smlouvy„ Výše provize činí částku včetně DPH 11% 400 000 Kč; (slovy: čtyři sta tisíc korun českých) zprostředkovatel bude plátce DPH.“, podle [anonymizována tři slova]) smlouvy je provize splatná tíž den podpisu smlouvy o výhradním zprostředkování, přitom se předpokládá, že bude uhrazena ze složené zálohy a podle [anonymizována tři slova]) smlouvy„ Zájemce zaplatí zprostředkovatele zálohu na provizi 11% ve 400 000 Kč; … zprostředkovatel bude plátce DPH. do 17 dnů do [datum] od podpisu této smlouvy. na [anonymizována dvě slova] [právnická osoba] číslo účtu: [bankovní účet], účet vedený u [anonymizováno], …, klient bude brát úvěr od [anonymizována dvě slova]“.

15. Ze smlouvy o výhradním zprostředkování koupě nemovitostí a pozemku bez uvedení data, podepsané žalovaným a jednatelem žalobkyně, panem [jméno] [příjmení], na níž žalovaný uznal podpis za vlastní na pobočce [anonymizováno], s.p. dne [datum] (dále též jen„ Smlouva 2“) bylo zjištěno, že podle [anonymizována tři slova]) předmětem závazku zprostředkovatele je zprostředkování uzavření kupní smlouvy, kterou zájemce v postavení kupujícího koupí od jejich vlastníka tyto nemovité věci: budova s číslem popisném [adresa] [PSČ] [obec], stavba stojící na pozemku p.č. st. [anonymizováno] zástavní plocha a nádvoří o výměře [výměra], [obec] zapsaná na LV č: [anonymizováno] s podílem na společných částech, parcelní číslo: [anonymizováno] o výměře [výměra], zahrada parcelní [číslo] o výměře [výměra], ostatní plocha parcelní [číslo] o výměře [výměra], celkem plocha [výměra], zapsané v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], na listu vlastnictví [číslo] pro [anonymizována dvě slova] a [územní celek] [PSČ] zapsané v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], na listu vlastnictví [číslo] pro [anonymizována dvě slova] a [územní celek], [územní celek], okres [okres]. Podle [anonymizována tři slova]) smlouvy kupní cena za předmětné nemovitosti bude ve výši 3 000 000 Kč, bude uhrazena z vlastních zdrojů a za podmínek uvedených v dohodě o úschově, složí z úvěru poskytnutého korporací, do úschovy [anonymizováno] [jméno] [příjmení], advokáta ev. č. [číslo advokáta] se sídlem v [obec], č.ú. [bankovní účet], a to nejpozději do 14 dnů od podpisu od uzavření této smlouvy, jinak je strana kupující povinna zaplatit za porušení smluvní povinnosti (zaplatit kupní cenu řádně a včas) smluvní pokutu ve výši 100 000 Kč. Podle [anonymizována tři slova] smlouvy„ Výše provize činí částku včetně DPH 375 600 Kč; (slovy: třista sedumdesat pet tisci šescet [anonymizováno] českých) zprostředkovatel bude plátce DPH.“, podle [anonymizována tři slova]) smlouvy je provize splatná tíž den podpisu smlouvy o výhradním zprostředkování, přitom se předpokládá, že bude uhrazena ze složené zálohy a podle [anonymizována tři slova]) smlouvy„ Zájemce zaplatí zprostředkovatele zálohu na provizi ve 375 600 Kč; (slovy: třista sedumdesat pet tisci šescet [anonymizováno] českých) zprostředkovatel bude plátce DPH. nejpozději (při podpisu smlouvy uzavření této smlouvy. na [anonymizována dvě slova] [právnická osoba] číslo účtu: [bankovní účet], účet vedený u [anonymizováno]“.

16. Z [anonymizováno] zpráv zaslaných paní [příjmení] z telefonního čísla + [tel. číslo] [anonymizováno] ze dne [datum] v čase od 13:09 hodin do 16:05 hodin a ze dne [datum] v čase od 07:07 hodin do 18:43 hodin, bylo zjištěno, že zasílala žalovanému několik [anonymizováno] zpráv ohledně toho, že nebere telefony, že bude muset zaplatit realitní kanceláři 400 000 Kč, že mu běží penále z celkové částky 3 % každý den, že příjem 42 000 Kč mu můžou potvrdit, že může poslat na šéfa žalovaného hloubkovou kontrolu a [anonymizováno] oznámení, že má žalovaný donést potvrzení příjmů na částku 40 008 Kč, jinak půjde na šéfa podat [anonymizováno] oznámení, že psala paní [příjmení], aby dala žalovanému výplatní pásky na 40 000 Kč čistého, jinak půjde na firmu podat [anonymizováno] oznámení, že to předává právníkovi na vymáhání 400 000 Kč plus 100 000 Kč, že plnou moc od majitele realitky má k dispozici k nahlédnutí, že v 03:00 ho očekává v bance u paní [příjmení] s potvrzením příjmů a výplatnicemi, že nemá od čeho odstupovat, když už má uzavřenou kupní smlouvu, že dluží pokutu realitce 700 000 Kč, že stačí, když mu přijde ještě jedna výplata 40 000 Kč na účet a nebude muset dokládat doklady na hypotéku, že už to převzal právník, protože 30. 11. měly být na účtu peníze, a že to následně podá k soudu.

17. Ze záznamu o provozu vozidla ze dne [datum] bylo zjištěno, že služební vozidlo žalovaného vyjelo z garáže v 06:45 hodin a vrátilo se v 13:45 hodin, poté znovu vyjelo v 14:00 hodin a vrátilo se v 15:45 hodin, podpis řidiče – žalovaného, vše terén [obec].

18. Z dopisu advokáta [anonymizováno] [jméno] [příjmení] s jeho vlastnoručním podpisem ze dne [datum] bylo zjištěno, že sdělil žalovanému, že od uzavřené smlouvy o výhradním zprostředkování a kupní smlouvy nelze odstoupit, a vyzval žalovaného, aby řádně plnil své povinnosti z uzavřených smluv, kdy smlouva o výhradním zprostředkování již byla ze strany realitní kanceláře splněna, a v případě zájmu vyzval žalovaného ke smírčímu jednání a k reakci stanovil žalovanému termín [datum]. Z kopie obálky k tomuto dopisu bylo zjištěno, že byla odeslána dne [datum] z pošty v [obec] pod hlavičkou [anonymizováno] [jméno] [příjmení], advokáta, [PSČ] [obec], [ulice a číslo].

19. Z dopisu advokáta [anonymizováno] [jméno] [příjmení] s jeho digitálním podpisem ze dne [datum] bylo zjištěno, že ho digitálně podepsal dne [datum] v 18:4 6:30 hodin, kdy je dopis ve zcela hodném znění jako v předchozím případě.

20. Z dopisu advokáta [anonymizováno] [jméno] [příjmení] s jeho digitálním podpisem ze dne [datum] bylo zjištěno, že ho digitálně podepsal dne [datum] v 18:4 6:30 hodin a sdělil žalovanému, že od uzavřené smlouvy o výhradním zprostředkování a kupní smlouvy nelze bezdůvodně odstoupit, přitom má jasně ve smlouvách napsáno, jak se má posílat písemnou formou, a to žalovaný neučinil, a vyzval žalovaného, aby řádně plnil své povinnosti z uzavřených smluv, kdy smlouva o výhradním zprostředkování již byla ze strany realitní kanceláře splněna, a v případě zájmu vyzval žalovaného ke smírčímu jednání a k reakci stanovil žalovanému termín [datum]. Z kopie obálky k tomuto dopisu bylo zjištěno, že byla odeslána dne [datum] z pošty v [obec] s razítkem [název žalobkyně], [část obce a číslo], [PSČ] [obec], [IČO], mob. + [tel. číslo] [anonymizováno].

21. Z e-mailové zprávy zástupce žalovaného ze dne [datum] bylo zjištěno, že zástupce žalovaného upozorňuje [anonymizováno] [jméno] [příjmení] na nesoulad zaslaných dopisů ze dne [datum] a ze dne [datum], kdy má za to, že přípis ze dne [datum] nebyl sepsán a zaslán jeho osobou, neboť s největší pravděpodobností obsahuje nakopírovaný digitálnípodpis s datem [datum], čas 18:4 6:30, který je zcela totožný, zejména časově, s digitálním podpisem na přípisu ze dne [datum], ačkoliv datum vyhotovení je uveden [datum], v datu se [číslo] v čísle 24 jeví jako doplněné k originálnímu dopisu ze dne [datum], navíc obsahuje v doplněných částech nesrozumitelné pasáže a gramatické chyby, byl zaslán poštou z [obec], ačkoliv [anonymizováno] [příjmení] sídlí v [obec] a byl zaslán jeho jménem přímo žalovanému, ačkoliv bylo [anonymizováno] [příjmení] známo, že žalovaného zastupuje [anonymizováno] [jméno] [příjmení], advokát.

22. Z výpisu z katastru nemovitostí pro [list vlastnictví], [katastrální uzemí] ([číslo]), bylo zjištěno, že jako vlastník je zde uvedena paní [jméno] [příjmení], [adresa] [anonymizováno] [obec].

23. Z výpisu z katastru nemovitostí pro [list vlastnictví], [katastrální uzemí] ([číslo]), bylo zjištěno, že jako vlastník je zde uvedena paní [jméno] [příjmení], [adresa] [anonymizováno] [obec].

24. Ze vzoru výplatnice za období 10/ 2020 bylo zjištěno, že byla vystavená společností [právnická osoba] na jméno [celé jméno žalovaného], osobní číslo [anonymizováno], na částku čisté mzdy 53 207 Kč.

25. Ze vzoru výplatnice za období 11/ 2020 a výplatního listu za období 11/ 2020 bylo zjištěno, že byla vystavená společností [právnická osoba] na jméno [celé jméno žalovaného], osobní číslo [anonymizováno], na částku čisté mzdy 52 531 Kč.

26. Z e-mailu od [email] ze dne [datum] ve 20:47 hodin bylo zjištěno, že byl zaslaný na adresu [email] ve znění:„ [příjmení] [celé jméno žalovaného], z osobního ohodnocení se neplatí daň v příloze ať se účetní na to podívá jinak by tam bylo 3 roky že tam děláte a když dá osobní hodnocení jinak ted to co jsme dali do banky musí být přepočítáno na 53 200 Kč a před tím ať vám spočítá 40 000 jinak když tak se bude muset odvést prosinec dan. Dobrý účetní to dá tak aby to moc nebolelo“.

27. Z e-mailu ze dne [datum] od [jméno] [příjmení], zaslaného [anonymizováno] [jméno] [příjmení], bylo zjištěno, že v něm zástupce žalovaného zasílá v příloze oznámení o zániku dohody o úschově uzavřené dne [datum] a dohodu o zániku kupní smlouvy uzavřené dne [datum].

28. Z dohody o zániku kupní smlouvy uzavřené dne [datum] bylo zjištěno, že ji uzavřeli [jméno] [příjmení] jako prodávající a [celé jméno žalovaného] jako kupující dne [datum]. Z dohody bylo zjištěno, že dne [datum] uzavřeli strany kupní smlouvu, jímž předmětem byl převod předmětných nemovitostí na kupujícího za kupní cenu ve výši 3 000 000 Kč, kdy kupující se zavázal uhradit kupní cenu z vlastních zdrojů do advokátní úschovy [anonymizováno] [příjmení] nejpozději do [datum]. Z dohody bylo dále zjištěno, že strany se v ní dohodly, že veškeré závazky smluvních stran z kupní smlouvy ze dne [datum] zanikají ke dni podpisu této dohody, stejně tak jako kupní smlouva.

29. Z oznámení o zániku dohody o úschově uzavřené dne [datum] bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi paní [jméno] [příjmení] jako prodávající a [celé jméno žalovaného] jako kupujícím dne [datum]. Z oznámení bylo zjištěno, že jím strany oznamují [anonymizováno] [příjmení] jako schovateli, že dohoda o úschově zanikla na základě § 1727 OZ, jakožto smlouva závislá na kupní smlouvě, která zanikla na základě dohody o zániku kupní smlouvy, přičemž žádají schovatele o vydání smluvní dokumentace.

30. Z návrhu na vklad práva do katastru nemovitostí podle § 14 zákona č. 256/2013 Sb. bylo zjištěno, že v něm paní [jméno] [příjmení] navrhuje vklad vlastnického práva pro [celé jméno žalovaného] k předmětným pozemkům v [katastrální uzemí].

31. Z dohody o úschově ze dne [datum] bylo zjištěno, že byla uzavřená mezi [jméno] [příjmení] jako prodávající a [celé jméno žalovaného] jako kupujícím a Mgr. [jméno] [příjmení], advokátem jako schovatelem, kdy se strany dohodly, že kupující složí kupní cenu za převod předmětných nemovitých věcí ve výši 3 000 000 Kč na účet schovatele, kdy schovatel se zavazuje s převzatými finančními prostředky naložit tak, že částku ve výši 2 950 000 Kč převede na účet prodávající a částku ve výši 50 000 Kč převede na účet č. [bankovní účet].

32. Z úředního záznamu o podání vysvětlení ze dne [datum] bylo zjištěno, že paní [jméno] [příjmení] byla podat na [stát. instituce] v [obec] vysvětlení, že otcem žalovaného měl být vyvíjen nátlak na paní [příjmení], aby odstoupila od kupní smlouvy s žalovaným.

33. Z žádosti o přípravu návrhu smlouvy o úvěru ze dne [datum] bylo zjištěno, že je vystavena na jméno [celé jméno žalovaného], je v ní uvedena průměrná čistá měsíční mzda ze zaměstnání ve výši 64 000 Kč a požadovaná výše úvěru v celkové výši 3 700 000 Kč, z toho na koupi nemovitosti 3 100 000 Kč a na rekonstrukci 600 000 Kč, je očíslována stranami 1 z [anonymizováno], 2 z [anonymizována dvě slova] z [anonymizována dvě slova] z [anonymizována dvě slova] z [anonymizována dvě slova] z [anonymizována dvě slova] z [anonymizováno] a na poslední stránce [anonymizováno] z [anonymizováno].

34. Z originálu této žádosti, předloženého svědkyní [příjmení] při jejím výslechu dne [datum], pak bylo zjištěno, že není sešitý, strany 1 až 7 jsou vytisknuty na jiném papíře, žlutějším, s jinou gramáží, než poslední stránka [číslo] z [anonymizováno], která je vytisknutá na bělejším papíře, s jinou gramáží, a na níž je obsažen podpis žalovaného, přičemž v záhlaví papírů na prvních [anonymizováno] stranách je vlevo uvedeno„ [spisová značka]“, vpravo je uvedeno„ [příjmení] [příjmení] …………… (doplní pobočka)“ a dále„ Důvěrné“, přičemž na straně 8 z 9 záhlaví zcela chybí a tato stránka je též nakopírována menším textem než předchozích [anonymizováno] stran.

35. Z výhradní dohody o zprostředkování ze dne [datum] bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi žalobkyní jako realitní kanceláří, zastoupené [jméno] [příjmení], a paní [jméno] [příjmení] jako klientem, kdy je v ní uvedeno, že výše kupní ceny byla původně 3 500 000 Kč s provizí realitní kanceláři, dále se cena snižovala dohodou majitele a cena je uváděna bez provizí realitní kanceláře ve výši 2 950 000 Kč, což je částka, kterou požaduje prodávající za prodej domu. Dohoda je opatřena stejným podpisem jako smlouvy o výhradním zprostředkování koupě nemovitostí a pozemku, podepsanými jednatelem žalobkyně, panem [jméno] [příjmení].

36. Ze souhlasu se zpracováním osobních údajů ze dne [datum] bylo zjištěno, že byl podepsaný ve [obec] otcem žalovaného, panem [celé jméno žalovaného], a matkou žalovaného, paní [jméno] [příjmení], sepsaný stejným rukopisem jako žádost o přípravu návrhu smlouvy o úvěru ze dne [datum].

37. Z originálu tohoto souhlasu, předloženého svědkyní [příjmení] při jejím výslechu dne [datum], pak bylo zjištěno, že úvod ohledně nacionálů rodičů žalovaného je sepsán jinou barvou propisky než zbytek souhlasu, strana [anonymizováno] je jiného odstínu bílé než strana [anonymizováno], datum na souhlasu je přepisován za pomocí bělící pásky, a navíc je originál souhlasu vlevo nahoře sešitý a přelepený nálepkou [název žalobkyně], na kopii založené ve spisu na [číslo listu], předložené žalobkyní k replice ze dne [datum], tato nálepka absentuje.

38. Ze souhlasu se zpracováním osobních údajů ze dne [datum] bylo zjištěno, že byl podepsaný v [obec] / v [část obce] žalovaným, sepsaný stejným rukopisem jako žádost o přípravu návrhu smlouvy o úvěru ze dne [datum] a souhlas se zpracováním osobních údajů ze dne [datum].

39. Z originálu tohoto souhlasu, předloženého svědkyní [příjmení] při jejím výslechu dne [datum], pak bylo zjištěno, že údaje na straně 1 souhlasu jsou několikrát přepisovány za pomocí bělící pásky a na straně [anonymizováno] je oproti kopii souhlasu založené ve spisu na [číslo listu], předložené žalobkyní k replice ze dne [datum], dopsána stejným písmem věta„ [celé jméno žalovaného] BYLO VŠE VYSVĚTLENO A SVÍM [právnická osoba] STVRZUJE ŽE VŠEMU ROZUMÍ“ a doplněno přeškrtnutí zbytku papíru jednou čarou.

40. Z e-mailové komunikace mezi žalovaným a paní [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že dne [datum] žalovaný poslal paní [příjmení] kopii občanského a řidičského průkazu, dne [datum] žalovaný poslal paní [příjmení] kopii rodného listu, dne [datum] mu paní [příjmení] napsala, aby přes účet protočil nejméně 40 000 Kč, že mají na hypotéku 10 %, že banka nebude dávat do dokumentů, že má žalovaný malý dítě, že majitel mu nemá psát na potvrzení profese řidič a že na 400 000 Kč si vezmou půjčku na bydlení, dne [datum] paní [příjmení] napsala žalovanému, že žádá okamžitě za 3 měsíce potvrdit příjem, aby to bylo okolo 53 000 Kč měsíčně.

41. Ze sdělení [anonymizováno] [jméno] [příjmení] ze dne [datum], [anonymizováno] [právnická osoba] s.r.o. – 25 let tradice v oblasti kurzů a poradenství pro realitní kanceláře, bylo zjištěno, že obvyklá provize za realitní zprostředkování činí 5 %. U předmětného případu by bylo obvyklé k tomuto ještě počítat DPH, tedy 5 % + DPH. Pro prodejní ceny 1 000 000 Kč je provize nejčastěji účtována v paušální částce, např. 50 000 Kč + DPH. U těchto obchodů by se tedy mohlo stát, že by percentuálně vyjádření provize bylo výrazně nad 5 %, ale to jsme u obchodů do milionu, nikoliv za 3 000 000 Kč. V rámci českého realitního trhu není žádný obecně závazný sazebník odměn, na trhu je vícero procesních sdružení, [anonymizováno 6 slov] kanceláří, atd. Pouze však [anonymizována čtyři slova] by bylo možné považovat za opravdu nezávislé profesní sdružení, jelikož není napojena na žádný realitní podnikatelský subjekt. Ohledně výše provize doporučil oslovit významnější realitní hráče [spisová značka], [anonymizována tři slova] a [anonymizována dvě slova], kteří tím, že ročně realizují stovky obchodů, by se dokázali lépe vyjádřit k této věci.

42. Ze sdělení pana [jméno] [příjmení] ze dne [datum], [anonymizováno] [právnická osoba] [anonymizována dvě slova], bylo zjištěno, že běžná provize u takových případů je obvykle 5 % z dosažené prodejní ceny. Vše je však závislé na dohodě s klientem a rozsahu požadovaného servisu. Obecně bez ohledu na lokalitu a cenu se provize pohybuje v rozsahu 3 – 5 % + DPH v zákonné výši.

43. Ze sdělení pana [jméno] [příjmení] ze dne 26. 1. 2022 z [spisová značka] [anonymizováno] bylo zjištěno, že průměrná provize za období měsíce listopadu 2020 byla 4,31 %. Předmětná nemovitost je lehce pod celostátním cenovým průměrem, obvyklá provize tedy může být 4,5 – 5 %.

44. Ze sdělení [titul] [jméno] [příjmení] ze dne [datum], generálního sekretáře [anonymizována čtyři slova], bylo zjištěno, že neexistuje žádný cenový předpis, který by taxativně určoval výši odměn za zprostředkování realitních kanceláří. Provizí se rozumí odměna za zprostředkování příležitosti k prodeji (koupi) nemovitosti a její výše je dána předchozí vzájemnou dohodou zakotvenou ve zprostředkovatelské smlouvě. Záleží na dohodě, je-li účtována prodávajícímu, kupujícímu nebo oběma stranám. Asociaci nepřísluší svým členům ani nečlenským realitním kancelářím doporučovat provizní sazby za jimi poskytnuté služby a ani tak nečiní. Na základě zjištění získaných v rámci dlouholeté praxe v oboru nemovitostí na postu generálního sekretáře [anonymizována čtyři slova], zejména vzhledem k prakticky každodennímu styku s praktikujícími realitními kancelářemi činnými na českém trhu, sdělil generální sekretář pro účel dotazu soudu, že obvyklá provize realitních kanceláří napříč [anonymizována dvě slova] se pohybuje nejčastěji v rozmezí 2 – 7 % z realizované ceny, avšak může být dohodnuta jako vyšší, resp. nižší, s ohledem na složitost případu, resp. jako motivační, případně v rámci akce nebo pokud zahrnuje i zajištění jiných služeb než běžných zprostředkovatelských apod. Výše dohodnuté provize bývá nejčastěji ovlivňována výši realizované ceny nemovitosti, tzn., drahé nemovitosti bývají realizovány za relativně nižší provize a naopak levné nemovitosti za provize vyšší. 45. [role v řízení] [jméno] [příjmení] při výslechu před dožádaným soudem formou videokonference dne [datum] vypověděla, že žalovaného nikdy neviděla, ani s ním nejednala, jednal za něj jeho otec. Žalobkyni znala tak, že se paní [příjmení], která s ní vždy za realitku jednala, sama nabídla, že jí prodá dům, přišla za ní sama v létě roku 2020, když šla okolo její zahrady. Mezi svědkyní a paní [příjmení] byla v roce 2020 podepsána písemná smlouva o zprostředkování, bylo to v domě [adresa] a přítomní u toho byli ona, otec žalovaného a paní [příjmení], smlouvu již nemá, zlikvidovala ji. Žádná další dohoda nebyla mezi ní a paní [příjmení] uzavřena. [příjmení] [příjmení] se ke svědkyni chovala přátelsky, setkaly se dvakrát nebo třikrát, vždy osobně, jednou ji paní [příjmení] vezla do [obec] k notáři a byly domluvené, že ji odveze i zpět, ale nakonec ze [obec] jela sama vlakem, neboť paní [příjmení] jela za panem [celé jméno žalovaného]. Svědkyně uvedla, že cena za nemovitost se jí zdála vysoko, ale paní [příjmení] ji ubezpečovala, že se to prodá, částka 3 000 000 Kč byla představa paní [příjmení], svědkyně si myslela, že se to prodá za nižší částku, ale neměla odhad. Žádná odměna za zprostředkování prodeje nemovitosti mezi svědkyní a společností nebyla dohodnuta, paní [příjmení] jí tvrdila, že dostane plnou částku, tj. 3 000 000 Kč. Jaké konkrétní činnosti měla žalobkyně vykonat ohledně prodeje nemovitosti, svědkyně nevěděla, pouze věděla, že paní [příjmení] jezdila za žalovaným a fotila dům, inzerát k prodeji nemovitosti nikdy neviděla. O nemovitost svědkyně projevil zájem otec žalovaného, moc se mu dům i zahrada líbily. [příjmení] [příjmení] říkala svědkyni, že žalovaný měl financovat koupi nemovitostí prostřednictvím hypotéky, o tom, že by měl koupi financovat i někdo jiný, svědkyně nic nevěděla. Kupní smlouvu na převod nemovitostí podepsala v domě [adresa], byla u toho dále přítomna nejspíše paní [příjmení] a otec žalovaného. Svědkyně uvedla, že to vypadalo, že si žalovaný nakonec nebude moct vzít hypotéku, tak se rozhodla spolu se svým synem, že od kupní smlouvy odstoupí, poté dali vědět realitce, že odstupují od koupě, svědkyně zaslala paní [příjmení] doporučený dopis a její syn to provedl přes internet. [příjmení] [příjmení] zapřela, že dopis dostala, neboť svědkyně ho neposlala doporučeně, ale syn to poslal e-mailem, takže o tom nebylo pochyb, ale paní [příjmení] se to nelíbilo, nechtěla uznat, že dodrželi termín pro odstoupení. Poté zadali další nabídky k prodeji nemovitostí a s nikým z rodiny žalovaného již o té doby nejednala. [příjmení] [příjmení] poté potkala na autobusáku a paní [příjmení] jí řekla, že svědkyně bude platit pokutu asi 100 000 Kč, ale svědkyně se s ní nechtěla bavit. Svědkyně uvedla, že ze strany otce žalovaného, ani jiného člena jeho rodiny, nikdy nedošlo k nevhodnému chování vůči svědkyni. [anonymizováno] řekla svědkyni, že paní [příjmení] uvedla, že pan [příjmení] na svědkyni činit nátlak, ale svědkyně k tomu [anonymizováno] vypověděla, že to není pravda. Svědkyně uvedla, že paní [příjmení] plnou moc ke zprostředkovatelské smlouvě neměla, ve smlouvě byla uvedena částka 3 000 000 Kč, o částce 3 500 000 Kč nic nevěděla, vždy jednaly pouze o částce 3 000 000 Kč. Svědkyně nakonec prodala předmětné nemovitosti za částku 2 250 000 Kč.

46. Svědkyně [jméno] [příjmení] při výslechu před soudem dne [datum] vypověděla, že žalobkyně je společností jejího syna, pana [příjmení], svědkyně je v důchodu, od roku 2019 nebo 2018 mu občas vypomáhá bez nároku na odměnu, má udělenou plnou moc, kdy pan [příjmení] podepisuje smlouvy a svědkyně řeší obchůzky a obdobné administrativní úkony, není profesionálkou v realitním zprostředkování. Společnost žalobkyně založila ona, následně ji přepsala na syna. Žalovaný byl klientem žalobkyně. Svědkyni oslovili jeho rodiče, kteří byli na prohlídce rodinného domu paní [příjmení] ve [obec], ve kterém chtěli všichni bydlet. Žalovaný podepsal rezervační smlouvu s možností do 14 dnů odstoupit, což měl zaslat žalobkyni na formuláři, ale nesložil rezervační poplatek za zprostředkování koupě nemovitosti. Svědkyně zaslechla, že paní [příjmení] prodává dům, tak jí řekla, že zkusí oslovit zájemce, proto oslovila otce žalovaného, kterého znala již od roku 2015, kdy se na ni obrátil z důvodu vyřizování hypotéky. [příjmení] [příjmení] ale nejprve chtěla zajistit náhradní byt. S paní [příjmení] si většinou volaly. Kontakt na žalovaného dali svědkyni jeho rodiče při prohlídce domu. Poprvé se s ním viděla [datum] při podpisu smluv, kdy vypisovali souhlas, papíry jsou natisknuté vždy předem, píše se to na místě, bělítko bylo použito, aby nebylo v souhlasu škrtání. Souhlas rodičů žalovaného byl podepsán v chodbě domu paní [příjmení] při prohlídce, žalovaný souhlas podepsal na hlavním vlakovém nádraží v [obec], dále podepsal rezervační smlouvu a o týden později ještě podepisovali papíry ohledně hypotéky. Svědkyně uvedla, že byly připraveny dvě rezervační smlouvy, žalovaný si mohl vybrat, ale výslovně mu řekla, že nesmí být podepsány obě smlouvy, pak se jí smlouvy ztratily a najednou se objevila ověřená smlouva, nejspíše jí ji musel vytáhnout z tašky, ale na policii to nehlásila, nevšimla si toho. Smlouvy většinou sepisoval pan [příjmení], ten ji poslal e-mailem, poté ji svědkyně dala podepsat panu [příjmení], ale neví, zda ji četl, ona ji pouze vytiskla, neví, zda v ní byly chyby, nečetla ji. Žalovaný si následně smlouvu přečetl, svědkyně mu řekla, že může od smlouvy do 14 dnů odstoupit, a že musí složit rezervační poplatek 400 000 Kč, všichni s tímto postupem souhlasili, 25. podepsali kupní smlouvu a smlouvu o úschově, paní [příjmení] ji podepsala 26. Svědkyně uvedla, že paní [příjmení] chtěla 3,5 milionu korun za prodej domu (později během výslechu svědkyně změnila částku na 3,2 milionu Kč), dala tedy žalovanému na výběr, zda chce podepsat rezervační smlouvu na 3,2 milionu korun a k tomu rezervační poplatek 10 % a DPH, nebo zda chce podepsat rezervační smlouvu za 3 000 000 Kč a k tomu rezervační poplatek 400 000 Kč, zde DPH bylo součástí již částky, záloha na provizi nebyla sjednána. Žalobkyně nebyla plátcem DPH, ale kdyby žalovaný a ještě 1 další člověk zaplatili, tak už by DPH musela platit. Svědkyně řekla žalovanému, že bude nejlepší, když poplatek zaplatí do třech dnů od podpisu, ale když mu za pár dní volala, tak žalovaný řekl, že to ještě nezaplatil. Svědkyně uvedla, že paní [příjmení] věděla o dohodnuté výši odměny mezi žalobkyní a žalovaným, a že s paní [příjmení] bylo předjednáno snížení částky z 3,2 mil. Kč na 3 mil. Kč, již předem se bavila s paní [příjmení] o možnosti snížení, proto dávala žalovanému vybrat, aby ušetřil peníze, paní [příjmení] věděla, že svědkyně dá žalovanému vybrat dvě možnosti kupní ceny. Ke splatnosti odměny svědkyně uvedla, že [anonymizováno] [příjmení] vždy řekli, že má nějakou smlouvu zpracovat, nedávali mu pokyny ke splatnosti, nastavil to [anonymizováno]. [příjmení] sám. Svědkyně neví, jak byla splatnost ve smlouvě nastavena. Následně uvedla, že [anonymizováno]. [příjmení] to tam samovolně nepíše, ale měl od nich pokyny, že má nastavit čtrnáctidenní splatnost. Svědkyně uvedla, že uznala podpis na smlouvě za vlastní omylem, dávali k podpisu a ověření více smluv, asi 6 dalších, bylo to [datum] na hlavní poště v [obec]. Svědkyně uvedla, že nejdříve chtěli rodiče žalovaného platit dům v hotovosti, že otec žalovaného prodá byt. Svědkyně uvedla, že v roce 2020 se na chodu realitní kanceláře účastnil pouze její syn a ona mu vypomáhala, teprve letos tam vypomáhá paní na smlouvu. Svědkyně uvedla, že žalovaný nevěděl název společnosti, kde pracoval, majitelka mu prý dávala peníze na ruku, 65 000 Kč, někdy i 80 000 Kč. Svědkyně řekla panu [celé jméno žalovaného], ať jí dá potvrzení o příjmech z důvodu žádosti o hypotéku. Majitelka společnosti ani její účetní nevěděly, jak má potvrzení vypadat, tak svědkyně poslala vzor. Výše hypotéky byla domluvena na 4 800 000 Kč, vyjednání hypotéky trvá 2 měsíce, 400 000 Kč odměna pro realitní kancelář proto měla být zaplacena ze spotřebitelského úvěru na bydlení. Svědkyně uvedla, že banka spočítala, že žalovaný by potřeboval příjmy 38 000 Kč měsíčně, aby dosáhl na hypotéku v požadované výši, ale když mu 3 měsíce za sebou přijdou peníze na účet, dostane spotřebitelský úvěr a v tu chvíli nemusí dokládat příjmy. Babička žalovaného tehdy byla v důchodu, měla 13 000 Kč, otec měl kolem 20 000 Kč, matka měla příjem 15 000 Kč až 18 000 Kč jako prodavačka a jestli žalovaný měl 65 000 Kč, tak by na hypotéku dosáhli. Matka platila byt v [obec] kolem 8 000 Kč a měla příjem 8 500 Kč z pronájmu bytu v [obec], otec platil náklady na bydlení kolem 14 000 Kč, kdyby byt následně pronajal, tak by z toho měl příjem, v souhrnu by jim dával 24 000 Kč měsíčně, z čehož by byly následně schopni platit hypotéku. Ještě kolem 20. prosince přijela svědkyně za žalovaným do [obec], stále do toho chtěl jít, ale uváděl, že rodina ho v tom nechala. Po [anonymizováno] roce jí začaly chodit od otce žalovaného nesmyslné [anonymizováno] a dozvěděla se, že dělal nátlak na paní [příjmení], aby odstoupila od kupní smlouvy. [příjmení] [příjmení] jí brečela do telefonu, svědkyně to proto nahlásila na policii, ale paní [příjmení] obvinění nakonec stáhla. Svědkyně uvedla, že ve smlouvě o rezervaci byla stanovena sankce 100 000 Kč, kterou měl zaplatit žalovaný paní [příjmení] v případě, že nedostane hypotéku, sankce vůči realitní kanceláři nebyla nastavena žádná. O odstoupení žalovaného od kupní smlouvy se svědkyně dozvěděla z e-mailu od syna paní [příjmení]. Svědkyně uvedla, že paní [příjmení] si určitě vzala těch 100 000 Kč, jinak by jí její syn nedovolil podepsat odstoupení. Svědkyně vyzývala žalovaného k úhradě odměny, řekla [anonymizováno] [příjmení], aby to připravil, ten jí poslal koncept k připomínkám, ona ho vytiskla a poslala fyzicky poštou, [příjmení] to současně zaslal datovou schránkou, druhá strana jí poté napadla, že něco zfalšovala, ale došlo pouze k omylu, neboť paní, co chodila s poštou, to v prosinci poslala. Svědkyně uvedla, že paní [příjmení] věděla o původní ceně 3,5 milionu Kč, neboť to podepsala. K dotazu, z jakého důvodu je uvedena částka 2 950 000 Kč, svědkyně uvedla, že 50 000 Kč je odměna dr. [příjmení] za úschovy, paní [příjmení] neplatila ani korunu, následně se opravila, že dr. [příjmení] měli vyplácet až z provize 400 000 Kč, paní [příjmení] měla dostat 3 000 000 Kč. K dotazu na výši provize svědkyně uvedla, že je uvedena 11 % včetně DPH, paní [příjmení] má napsáno 10 % + 1 % DPH. [jméno] za provize stanovuje majitel. Na rezervační smlouvě nejsou podepsáni rodiče žalovaného, neboť měli špatný záznam, nemohli by ani ručit. Svědkyně uvedla, že formulář pro odstoupení od smlouvy není příloha smlouvy, ale automaticky ho dává ke všem smlouvám, žalovaný ho obdržel. Svědkyně uvedla, že zastupovala paní [příjmení] profesionálně. Na podzim roku 2020 dávali všude 10 % provizi, neboť [obec] je daleko a jsou tak velké náklady, domů se moc neprodalo, zhruba 3 prodeje. K dotazu na zájem svědkyně na výsledku tohoto sporu svědkyně uvedla, že chce, aby žalobkyně spor vyhrála, neboť vše nasvědčovalo tomu, že dojde k prodeji nemovitostí a žalobkyně by tak měla dostat své peníze.

47. Z úplného výpisu z obchodního rejstříku k osobě žalobkyně ze dne [datum] bylo zjištěno, že jednatelem žalobkyně byla v období od [datum] do [datum] paní [jméno] [příjmení], [datum narození] a v období od [datum] do současnosti pan [jméno] [příjmení], [datum narození].

48. Ze sdělení [anonymizována dvě slova] ze dne [datum] a z přiložené kopie části ověřovací knihy [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] ze dne [datum] bylo zjištěno, že dne [datum] byla na poště [obec a číslo] provedena legalizace podpisu osoby [celé jméno žalovaného], [datum narození] na listině„ Smlouva o výhradním zprostředkování koupě nemovitosti a pozemku“ pod pořadovým [číslo] až [číslo] (2x ověření podpisu v rámci hromadné transakce), kdy žadatel o legalizaci podpisu uznal podpis na listině za vlastní a před provedením legalizace byl ověřen na předložený doklad totožnosti [číslo] ([anonymizována dvě slova]). Dne [datum] byla na poště [obec a číslo] provedena legalizace podpisu osoby [jméno] [příjmení], [datum narození] na listině„ Smlouva o výhradním zprostředkování koupě nemovitosti a pozemku“ pod pořadovým [číslo] kdy žadatel o legalizaci podpisu uznal podpis na listině za vlastní a před provedením legalizace byl ověřen na předložený doklad totožnosti [číslo] ([anonymizována dvě slova]). Jiné záznamy legalizací podpisů výše uvedených osob nebyly dne [datum] dohledány.

49. Z ukončení platnosti výhradní dohody o zprostředkování k [datum] ze dne [datum] bylo zjištěno, že paní [jméno] [příjmení] oznámila žalobkyni, že v souladu s čl. 7 dohody o zprostředkování prodeje nemovitosti trvá na jejím ukončení ke dni [datum].

50. Z potvrzení ukončení platnosti [anonymizováno] dohody o zprostředkování prodeje nemovitosti ze dne [datum], včetně přiložené obálky, bylo zjištěno, že paní [jméno] [příjmení] potvrdila její úmysl na ukončené dohody, a to k poslednímu dni měsíce února 2021.

51. Z dopisu žalobkyně ze dne [datum], včetně kopie podacího lístku, bylo zjištěno, že žalobkyně sdělila paní [jméno] [příjmení], že trvá na pokračování výhradní dohody s odůvodněním, že smlouva je platná do [datum], ale výpověď musí být podána písemně 1 měsíc před ukončením výhradní smlouvy do sídla společnosti.

52. Soud zamítl návrh žalovaného na provedení důkazu usnesením [název soudu] ze dne [datum], č. j. [insolvenční spisová značka], přiložený žalovaným k podání ze dne [datum], neboť nemá souvislost s předmětem řízení. Ze stejného důvodu soud zamítl návrh žalovaného na provedení důkazu celým tímto spisem [název soudu], kdy ke svému vyjádření ze dne [datum] žalovaný založil z tohoto spisu omluvu nedostavení se k soudu adresovanou [název soudu] paní [jméno] [příjmení] ze dne [datum] a ze dne [datum].

53. Soud zamítl návrh žalovaného na provedení důkazu výslechem osoby ověřující podpis v ověřovací knize [anonymizována dvě slova] [obec a číslo] ze dne [datum], pana [jméno] [příjmení] z [anonymizováno] [obec a číslo], k provedení ověření uznání podpisu za vlastní ze strany paní [jméno] [příjmení], a to pro nadbytečnost, neboť byl proveden důkaz výpisem z ověřovací knihy z tohoto dne, což shledal soud za dostatečné.

54. Soud zamítl návrh žalovaného na provedení důkazu spisem [stát. instituce], [stát. instituce], územní odbor [obec], [anonymizována dvě slova] [obec], [číslo jednací], a to pro nadbytečnost a hospodárnost řízení, neboť z výslechu svědkyně [jméno] [příjmení] vyplynulo, že otec žalovaného na svědkyni žádný nátlak nevyvíjel.

55. Soud zamítl návrh žalobkyně na provedení důkazu výpisem z bankovního účtu žalovaného za období od [datum] do [datum] a výslechem paní [jméno] [příjmení], pracovnice [anonymizována dvě slova], a to pro nadbytečnost, neboť výše příjmu žalovaného nesouvisela s právním posouzením předmětné věci, tj. s předmětem tohoto řízení, čímž je posouzení nároku na provizi vyplývající ze smlouvy o výhradním zprostředkování.

56. Soud zamítl návrh žalobkyně na provedení důkazu účastnickým výslechem žalovaného, neboť žalovaný se svým výslechem nesouhlasil, jak potvrdila jeho zástupkyně ještě při posledním jednání u soudu, kdy podmínkou k jeho výslechu dle § 131 o. s. ř. je právě jeho souhlas.

57. Soud zamítl návrh žalobkyně na provedení důkazu formulářem pro odstoupení od smlouvy, který předložila svědkyně [příjmení] při jejím výslechu dne [datum] (založen na [číslo listu] spisu), neboť nemá vypovídací hodnotu k předmětu tohoto sporu, tzn., nic neprokazuje ani nevyvrací, neboť je čistý, nevyplněný a není z něj pro předmět tohoto řízení nic zřejmé.

58. Soud zamítl návrh žalobkyně na provedení důkazu [anonymizována dvě slova] z [anonymizováno] ohledně prodeje rodinného domu v obci [obec] za cenu 2 800 000 Kč, na níž je hodnocení od uživatele [jméno] ze dne [datum], neboť nemá vypovídací hodnotu k předmětu sporu, tzn., nic neprokazuje ani nevyvrací k předmětu sporu.

59. Soud zamítl návrh žalobkyně na provedení důkazu znaleckým posudkem k ověření podpisu žalovaného a podpisu jeho rodičů na listinách se souhlasy, a to pro nadbytečnost, jakož i z důvodu hospodárnosti řízení, neboť s ohledem na právní posouzení předmětu sporu tyto důkazy nemají z obsahového hlediska k žádnému tvrzení žalobkyně vypovídací hodnotu, pouze slouží pro dokreslení věrohodnosti výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení].

60. Co se týče [anonymizováno] komunikace od paní [jméno] [příjmení] ze dne [datum] až [datum], zaslané soudu žalovaným dne [datum], tato k důkazu provedena nebyla, neboť zástupce žalovaného na provedení důkazu touto SMS komunikací netrval, a to s ohledem na již provedenou SMS komunikaci ze dne [datum] a ze dne [datum].

61. Na základě provedeného dokazování učinil soud následující závěr o skutkovém stavu: Žalobkyně se zavázala pro žalovaného zprostředkovat koupi předmětných nemovitostí od paní [jméno] [příjmení]. Účastníci za tím účelem sepsali a podepsali dvě listiny nazvané„ Smlouva o výhradním zprostředkování koupě nemovitostí a pozemku“, obě datované dnem [datum], na nichž jsou podpisy žalovaného a jednatele žalobkyně, pana [jméno] [příjmení]. Na Smlouvě 1 uznala paní [jméno] [příjmení] podpis jednatele za vlastní. Kupní cena za předmětné nemovitosti byla v obou listinách stanovena ve výši 3 000 000 Kč. Výše provize byla ve Smlouvě 1 stanovena částkou„ včetně DPH 11% 400 000 Kč“, splatnost byla nastavena při podpisu smlouvy o výhradním zprostředkování, přitom se předpokládalo, že bude uhrazena ze složené zálohy, která byla stanovena na„ 11% ve 400 000 Kč“ včetně DPH, se splatností„ do 17 dnů do [datum] od podpisu této smlouvy“. Výše provize byla ve Smlouvě 2 stanovena částkou„ včetně DPH 375 600 Kč“, splatnost byla nastavena při podpisu smlouvy o výhradním zprostředkování, přitom se předpokládalo, že bude uhrazena ze složené zálohy, která byla stanovena na„ 375 600 Kč“ včetně DPH, se splatností„ nejpozději při podpisu smlouvy“. Účet žalobkyně byl v obou listinách uveden jako vedený u [anonymizováno] pod č. [bankovní účet]. Dne [datum] uznal žalovaný na listině„ Smlouva o výhradním zprostředkování koupě nemovitosti a pozemku“ 2x podpis za vlastní a paní [jméno] [příjmení] 1x, jiné záznamy o ověřování těchto osob nebyly dne [datum] provedeny. Dne [datum] se paní [jméno] [příjmení] zavázala převést na žalovaného předmětné nemovitosti za částku 3 000 000 Kč a žalovaný se zavázal uhradit tuto částku z vlastních zdrojů do advokátní úschovy [anonymizováno] [jméno] [příjmení] nejpozději do [datum]. Dne [datum] došlo k zániku této dohody. Dne [datum] se paní [jméno] [příjmení], žalovaný a [anonymizováno] [jméno] [příjmení] zavázali, že žalovaný zaplatí 3 000 000 Kč na účet [anonymizováno] [jméno] [příjmení], kdy [anonymizováno] [jméno] [příjmení] částku 2 950 000 Kč převede na účet prodávající a částku ve výši 50 000 Kč převede na účet č. [bankovní účet]. Dne [datum] a [datum] paní [jméno] [příjmení] urgovala žalovaného z telefonního čísla žalobkyně + [tel. číslo] 873, aby zaplatil žalobkyni 400 000 Kč, penále 3 % za každý den, aby si nechal potvrdit příjem 40 - 42 000 Kč měsíčně, a že dluží pokutu žalobkyni 700 000 Kč, protože 30. 11. měly být peníze na účtu. V lednu 2021 odstoupila paní [příjmení] od [anonymizováno] dohody o zprostředkování prodeje nemovitosti.

62. Jednatelem žalobkyně byla v období od [datum] do [datum] paní [jméno] [příjmení], v období od [datum] do současnosti pan [jméno] [příjmení].

63. Obvyklá výše provize za realitní zprostředkování prodeje obdobných nemovitostí realitními zprostředkovateli činila v období listopadu 2020 průměrně výši 4,5 % bez DPH. Žalobkyně nebyla nikdy plátkyní DPH. Výše provize 4,5 % z částky 3 000 000 Kč činí částku 135 000 Kč.

64. Svědkyně [jméno] [příjmení] s žalovaným nikdy nejednala ani ho neviděla, jednal za něj otec. [příjmení] [příjmení] se paní [příjmení] v létě 2020 sama nabídla, že prodá její dům, podepsaly proto smlouvu o zprostředkování, paní [příjmení] plnou moc nepředložila. Žádnou další dohodu nepodepsaly. [příjmení] 3 000 000 Kč byla představa paní [příjmení], svědkyně tak vysoké částce nevěřila, ale byla to jediná částka, o které spolu jednaly, neměnila se. Svědkyně prodala nemovitosti někomu jinému za 2 250 000 Kč. Od kupní smlouvy se žalovaným svědkyně odstoupila, paní [příjmení] se to nelíbilo, nechtěla uznat, že dodržela termín. [příjmení] [příjmení] poté po svědkyni chtěla pokutu 100 000 Kč. Otec žalovaného na svědkyni nátlak nevyvíjel.

65. Svědkyně [jméno] [příjmení] má k zastupování žalobkyně udělenou plnou moc od jednatele žalobkyně, pan [jméno] [příjmení], který podepisuje veškeré smlouvy. Většinu smluv pro žalobkyni sepisoval [anonymizováno] [jméno] [příjmení], advokát. Kontakt na žalovaného dali svědkyni jeho rodiče při prohlídce domu paní [příjmení], v němž měli zájem bydlet. Byly připraveny dvě rezervační smlouvy, žalovaný si mohl vybrat, aby ušetřil peníze, zda chce podepsat rezervační smlouvu na 3,2 milionu korun a k tomu rezervační poplatek 10 % a DPH, nebo zda chce podepsat rezervační smlouvu za 3 000 000 Kč a k tomu rezervační poplatek 400 000 Kč včetně DPH. Svědkyně smlouvu vytiskla, nečetla ji.

66. Skutková zjištění soud opřel o shora uvedené listinné důkazy a výpovědi svědkyň paní [jméno] [příjmení] a paní [jméno] [příjmení].

67. O pravosti a pravdivosti listinných důkazů měl soud v některých případech pochybnosti, a to za situace, kdy žalovaný jejich pravost či pravdivost také sporoval, jedná se o žádost o přípravu návrhu smlouvy o úvěru ze dne [datum], souhlas se zpracováním osobních údajů ze dne [datum], souhlas se zpracováním osobních údajů ze dne [datum] a výhradní dohodu o zprostředkování ze dne [datum], proto z jejich obsahu soud při hodnocení důkazů nevycházel, avšak zohlednil jejich dílčí (většinou vizuální) vlastnosti, jak uvedeno níže.

68. Co se týče žádosti o přípravu návrhu smlouvy o úvěru ze dne [datum], jejíž originál předložila svědkyně [jméno] [příjmení] při svém výslechu dne [datum], tato nebyla sešitá, strany [anonymizováno] až [anonymizováno] byly vytisknuty na jiném papíře (žlutějším, s jinou gramáží), než jak byla vytisknutá poslední stránka [číslo] z [anonymizováno], která je vytisknutá na jiném papíře (bělejším papíře, s jinou gramáží), přičemž v záhlaví papírů na prvních [anonymizováno] stranách bylo vlevo uvedeno„ [spisová značka]“, vpravo„ [příjmení] [příjmení] …………… (doplní pobočka)“ a dále„ Důvěrné“, přičemž na straně [anonymizováno] z [anonymizováno] záhlaví zcela chybělo a tato stránka je též nakopírována menším textem než předchozích 7 stran. Z tohoto důvodu soud usuzuje na nepravost předloženého důkazu, která je zjevná na první pohled ze samotného vizuálního posouzení.

69. Co se týče souhlasu se zpracováním osobních údajů ze dne [datum], jehož originál předložila svědkyně [jméno] [příjmení] při svém výslechu dne [datum], tento byl v úvodu ohledně nacionálů rodičů žalovaného sepsán jinou barvou propisky než zbytek souhlasu, strana 1 souhlasu byla v jiném odstínu bílé než strana 2 souhlasu, datum na souhlasu byl přepisován za pomocí bělící pásky, navíc byl originál souhlasu vlevo nahoře sešitý a přelepený nálepkou [název žalobkyně], zatímco na kopii založené ve spisu na č. l. 95, předložené žalobkyní k její replice ze dne [datum], tato nálepka absentovala. Nepravost tohoto důkazu namítal žalovaný a soud se s jeho námitkou vzhledem k uvedeným nepřesnostem ztotožnil.

70. Co se týče souhlasu se zpracováním osobních údajů ze dne [datum], jehož originál předložila svědkyně [jméno] [příjmení] při svém výslechu dne [datum], na něm údaje na straně 1 byly taktéž několikrát přepisovány za pomocí bělící pásky a na straně 2 byla dopsána stejným písmem věta„ [celé jméno žalovaného] BYLO VŠE VYSVĚTLENO A SVÍM [právnická osoba] STVRZUJE ŽE VŠEMU ROZUMÍ“ a doplněno přeškrtnutí zbytku papíru jednou čarou, zatímco na kopii souhlasu založené ve spisu na [číslo listu], předložené žalobkyní k její replice ze dne [datum], tato věta s gramatickými chybami a přeškrtnutím zbytku listiny absentuje. Nelze dále přehlédnout od skutečnosti, že v listinách sepsaných paní [jméno] [příjmení], podáních zaslaných soudu z její strany, jakož i v listinách vyhotovených z její strany, se často nacházejí překlepy, gramatické chyby či jiné písařské nesprávnosti apod. Z tohoto lze na první pohled usuzovat, které listiny pocházejí z tvorby paní [jméno] [příjmení] a se kterými manipulovala či je upravovala. Nepravost tohoto důkazu namítal žalovaný a soud se s jeho námitkou vzhledem k uvedeným nepřesnostem ztotožnil.

71. Co se týče výhradní dohody o zprostředkování ze dne [datum], uzavřené mezi žalobkyní a paní [jméno] [příjmení], v níž je uvedeno, že výše kupní ceny byla původně 3 500 000 Kč s provizí realitní kanceláři, dále se cena snižovala dohodou majitele a cena je uváděna bez provizí realitní kanceláře ve výši 2 950 000 Kč, což je částka, kterou požaduje prodávající za prodej domu, k tomuto soud uvádí, že obsah listiny nikterak nekoresponduje s výslechem svědkyně [jméno] [příjmení] ani svědkyně [jméno] [příjmení], kdy obě tvrdily, že paní [jméno] [příjmení] měla dostat přesně 3 000 000 Kč, navíc částku ve výši 3,5 mil. Kč svědkyně [jméno] [příjmení] též popřela, když během svého výslechu se rozpomněla, že původně byla s paní [příjmení] dohodnuta částka 3,2 mil. Kč, nikoliv částka 3,5 mil. Kč. Navíc tato listina pak nekoresponduje s jinými listinnými důkazy provedenými v řízení, a to s ukončením platnosti výhradní dohody o zprostředkování od paní [jméno] [příjmení] ze dne [datum], s potvrzením ukončení platnosti dohody o zprostředkování od paní [jméno] [příjmení] ze dne [datum], a s dopisem žalobkyně ze dne [datum], který žalobkyně zaslala paní [příjmení] právě v reakci na tyto dvě její sdělení, kdy obě v dopisech uváděly, že výhradní dohoda o zprostředkování má končit ke dni [datum], zatímco v předložené listině bylo v čl. 7 uvedeno, že dohoda se uzavírá do [datum]. Vzhledem k tomu, že obě svědkyně uváděly, že dohoda měla končit dnem [datum] a svědkyně [jméno] [příjmení] si byla v rámci své svědecké výpovědi zcela jistá, že termín pro odstoupení od smlouvy stihla řádně, ačkoliv první dopis nezaslala doporučeně (což napravila zasláním druhého dopisu, v němž žalobkyni o tomto datu utvrzovala), jakož i vzhledem ke skutečnosti, že svědkyně [příjmení] nedisponovala originálem této dohody, nelze přisvědčit pravosti též této listiny.

72. S ohledem na právní hodnocení předmětné věci, jak je uvedeno v právním posouzení v odůvodnění rozsudku níže, soud s ohledem na zásadu hospodárnosti soudního řízení nepodroboval uvedené listiny znaleckým posouzením, neboť by to vzhledem k důvodům, pro něž byla žaloba zamítnuta, bylo nadbytečné a nehospodárné, kdy by to účastníkům řízení navyšovalo náklady. Navíc za situace, kdy již vizuálním posouzením předložených listin bylo možné dojít ke shora rozvedenému skutkovému stavu věci.

73. Po právní stránce soud posoudil věc následovně:

74. Na projednávanou věc je nutné aplikovat ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen„ OZ“) a zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování (dále jen ZRZ“).

75. Podle § 553 OZ o právní jednání nejde, nelze-li pro neurčitost nebo nesrozumitelnost zjistit jeho obsah ani výkladem (odstavec 1). Byl-li projev vůle mezi stranami dodatečně vyjasněn, nepřihlíží se k jeho vadě a hledí se, jako by tu bylo právní jednání od počátku (odstavec 2).

76. Podle § 554 OZ k zdánlivému právnímu jednání se nepřihlíží.

77. Podle § 576 OZ týká-li se důvod neplatnosti jen takové části právního jednání, kterou lze od jeho ostatního obsahu oddělit, je neplatnou jen tato část, lze-li předpokládat, že by k právnímu jednání došlo i bez neplatné části, rozpoznala-li by strana neplatnost včas.

78. Podle § 588 OZ soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek. To platí i v případě, že právní jednání zavazuje k plnění od počátku nemožnému.

79. Podle § 2445 odst. 1 OZ smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi.

80. Podle § 2 písm. c) ZRZ se pro účely tohoto zákona rozumí smlouvou o realitním zprostředkování smlouva o zprostředkování, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy.

81. Podle § 9 ZRZ realitní zprostředkovatel poskytuje realitní zprostředkování na základě smlouvy o realitním zprostředkování (odstavec 1). Smlouva o realitním zprostředkování vyžaduje písemnou formu. Námitku neplatnosti smlouvy pro nedostatek formy může vznést pouze zájemce (odstavec 2).

82. Podle § 10 odst. 1 ZRZ smlouva o realitním zprostředkování obsahuje také a) označení předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání, b) výši kupní ceny, nájemného nebo jiné úplaty, popřípadě způsob jejich určení, je-li realitní smlouva úplatná, c) výši provize, nebo způsob jejího určení.

83. Podle § 10 odst. 2 ZRZ není-li při uzavírání smlouvy o realitním zprostředkování některý z údajů podle odstavce 1 písm. a) nebo b) znám, ujedná se alespoň obecným způsobem.

84. Podle § 10 odst. 3 ZRZ neobsahuje-li smlouva o realitním zprostředkování údaje podle odstavce 1, je neplatná. Námitku neplatnosti může vznést pouze zájemce.

85. Soud dospěl po provedeném dokazování k závěru, že žalobě nelze vyhovět, a to hned ze dvou důvodů.

86. Za prvé v projednávané věci nejsou splněny hmotněprávní podmínky pro vznik práva realitního zprostředkovatele na provizi, neboť smlouva o realitním zprostředkování je neurčitá a nesrozumitelná podle § 553 odst. 1 OZ, neboť z ní není pro své rozpory zřejmé, jaká výše provize byla mezi stranami sjednána, kdy v článku III. odst. 3) prvního vyhotovení smlouvy (Smlouva 1) je stanoveno, že„ Výše provize činí částku včetně DPH 11 % 400 000 Kč …“, avšak ve druhém vyhotovení smlouvy (Smlouva 2) je stanoveno, že„ Výše provize činí částku včetně DPH 375 600 Kč …“, přičemž taktéž požadovaná záloha na provizi v článku III. odst. 5) Smlouvy 1 je stanovena tak, že„ Zájemce zaplatí zprostředkovatele zálohu na provizi 11% ve 400 000 Kč …“ a ve Smlouvě 2 je stanoveno, že„ Zájemce zaplatí zprostředkovatele zálohu na provizi ve 375 600 Kč …“, tudíž jak výše provize, tak výše její zálohy, je stanovena jednak nesrozumitelně, jednak (zřejmě) je záloha na provizi stanovena ve stejné výši jako provize sama, což je dále i v rozporu s § 19 odst. 3 ZRZ, podle něhož nesmí činit více než dvě třetiny ujednané provize. Smlouva o realitním zprostředkování je dále neurčitá a nesrozumitelná podle citovaného ustanovení z důvodu, že z ní není pro své rozpory zřejmé, jak byla sjednána splatnost provize mezi stranami, kdy podle čl. III. bod 4) Smlouvy 1 i Smlouvy 2 je provize splatná tíž den podpisu smlouvy o výhradním zprostředkování, přitom se předpokládá, že bude uhrazena ze složené zálohy, zatímco svědkyně [jméno] [příjmení] uvedla, že smlouvy podepisované žalovaným nečetla, avšak žalovanému sdělila, že rezervační poplatek je splatný do 3 dnů ode dne podpisu smlouvy, následně uvedla, že splatnost byla stanovena do [datum], jak uváděl též [anonymizováno] [jméno] [příjmení] ve výzvě k plnění, ale dále též uvedla, že ve smlouvě nebyla sjednána žádná záloha na provizi, což by však bylo v rozporu s oběma smlouvami o výhradním zprostředkování. Žalovanému tudíž, navíc v pozici spotřebitele, vůči němuž byla žalobkyně ze své pozice podnikatele povinna přistupovat v souladu se spotřebitelským právem, nemohlo být jasné, jaké je protiplnění za předmět závazku.

87. Slovy zákona se v tomto případě jedná o tzv. zdánlivé právní jednání a podle § 554 OZ se ke zdánlivému právnímu jednání nepřihlíží. Znamená to, že smlouva uzavřená mezi účastníky je tak v části o sjednání výše provize a výše zálohy na provizi, nicotná.

88. Nicotné jednání (obecně) nevyvolává žádné zamýšlené právní následky (tj. následky, které jsou, resp. měly být obsahem právního jednání). Je-li podle nicotného jednání poskytnuto plnění, jedná se o plnění bez právního důvodu a příjemci vzniká bezdůvodné obohacení. Nicotnost pak působí ze zákona a soud k ní přihlíží i bez návrhu účastníků z úřední povinnosti.

89. U nicotné (toliko) části smlouvy, jako je tomu v daném případě, je pak třeba postupovat analogicky jako v případě částečné neplatnosti dle § 576 OZ a posoudit, zda je vadná část oddělitelná od zbývajícího obsahu právního jednání a zda by účastníci učinili právní jednání i bez vadné části, a na tomto základě rozhodnout, zda zbývající část obstojí jako samostatné právní jednání, anebo zda právní jednání vůbec nevznikne.

90. Zde má soud za prokázané, že vůle účastníků směřovala k tomu, že chtěli mezi sebou uzavřít smlouvu o realitním zprostředkování, neboť žalovaný projevil zájem o koupi nemovitostí v obci [obec] ve vlastnictví paní [jméno] [příjmení], k čemuž mu příležitost zprostředkovala právě žalobkyně, a to prostřednictvím paní [jméno] [příjmení].

91. Co se týče předmětu převodu označeným předmětnými nemovitostmi v obci [obec], včetně nemovitosti v k. ú. [anonymizováno], lze přitakat tvrzení žalobkyně, že předmětem smlouvy nemovitost ve [anonymizováno] nebyla, a že tato část věty byla překlepem, resp. částí, která ve smlouvě administrativním pochybením zůstala z jiného vzoru, neboť z provedeného dokazování vyplynulo, že žalovaný měl zájem toliko o předmětné nemovitosti ve vlastnictví paní [jméno] [příjmení] v obci [obec], nikoli o jinou nemovitost, navíc ve zcela jiné obci.

92. Jelikož však výše provize, nebo alespoň způsob jejího určení, je povinnou náležitostí smlouvy o realitním zprostředkování dle § 10 odst. 1 písm. c) ZRZ, přičemž ZRZ v § 10 odst. 3 ZRZ jako sankci stanovuje neplatnost smlouvy jako celku, přitom dále stanovuje, že námitku neplatnosti může vznést pouze zájemce, kdy žalovaný se její neplatnosti v daném případě dovolal, a to v pozici zájemce, v jehož prospěch je tato námitka neplatnosti stanovena, tato zákonná podmínka byla splněna. Jako důsledek je tak smlouva o realitním zprostředkování neplatná jako celek dle § 10 odst. 3 ZRZ, neboť tato zvláštní zákonná úprava má přednost před obecnou úpravou obsaženou v OZ jako obecné právní normě. Celková neplatnost smlouvy o realitním zprostředkování, jíž se žalovaný v pozici zájemce řádně dovolal dle ZRZ, má tudíž přednost před částečnou neplatností smlouvy dle OZ z důvodu její zdánlivosti (nicotnosti) v její části ohledně neurčitosti ujednání o výši provize, její splatnosti a výše zálohy na provizi.

93. Realitní zprostředkovatel je nepochybně odborníkem ve svém oboru, je tak možné na něj klást zvýšené požadavky co do povinnosti vynakládat řádnou péči ve prospěch zájemce, tedy i předložit spotřebiteli řádnou smlouvu o realitním zprostředkování, což se v daném případě nestalo. Pokud paní [jméno] [příjmení] byla v období od [datum] do [datum] jednatelkou žalobkyně, kdy pro ni taktéž zajišťovala zakázky týkající se zprostředkování prodeje či koupě nemovitostí, muselo se zcela jistě jednat o profesionálku v oboru realitního zprostředkování. Svědkyně [jméno] [příjmení] sice v úvodu své svědecké výpovědi uvedla, že není profesionálkou, v závěru však uvedla, že paní [jméno] [příjmení] zastupovala profesionálně, soud má tak za to, že pokud paní [příjmení] zastupovala realitní kancelář navenek jako realitní zprostředkovatel, byla povinna jednat se zájemci jako odborník, tudíž profesionálně. Pokud by tomu tak nebylo, je pak na žalobkyni, aby z toho vyvozovala v případě pochybení příslušné právní důsledky vůči paní [příjmení], nikoli vůči zájemcům, s nimiž jednala paní [příjmení] jménem žalobkyně navenek.

94. Nesrovnalosti ohledně stanovení výše odměny a její splatnosti nebyly odstraněny ani výslechem svědkyně [jméno] [příjmení], kdy naopak z jejího výslechu byly zjištěny další rozpory v předmětné věci. Svědkyně uvedla, že byly připraveny dvě rezervační smlouvy a žalovaný si mohl sám vybrat, kterou chce podepsat. Přitom má soud za prokázané, že došlo k situaci, kdy byly podepsány obě smlouvy, obě s jinou výší provize, jinou výší zálohy na provizi, jinou splatností provize i zálohy, obě navíc s nesrozumitelně stanovenou výší provize, výše zálohy na provizi, splatnosti provize i její zálohy, jak vyloženo shora, z výslechu svědkyně však nebylo možno zjistit, jaké byla vůle žalobkyně ke stanovení výše provize, když svědkyně uvedla, že cenotvorbu stanovoval vždy jednatel žalobkyně, pan [jméno] [příjmení]. Svědkyně dále vypověděla, že dala žalovanému na výběr, zda chce podepsat rezervační smlouvu na 3,2 mil. Kč (prvně uváděla 3,5 mil. Kč) a k tomu rezervační poplatek 10 % plus DPH, nebo zda chce podepsat rezervační smlouvu za 3 000 000 Kč a k tomu rezervační poplatek 400 000 Kč, kdy ve druhém případě bylo DPH již součástí částky. Z výslechu svědkyně [jméno] [příjmení] však vyplynulo, že měla dostat od žalobkyně v každém případě toliko částku 3 mil. Kč za prodej nemovitostí v jejím vlastnictví, nevěděla nic o vyšší ani nižší částce, paní [příjmení] jí o jiné částce nikdy nic nesdělila.

95. Přitom výpověď svědkyně [příjmení] hodnotí soud jako důvěryhodnější, než výpověď svědkyně [příjmení], neboť nemá na předmětu řízení žádný zájem, vypovídala souvisle a přesvědčivě, samozřejmě s přihlédnutím k vysokému věku svědkyně a dvouletému odstupu času, který od událostí uběhl. Naopak svědkyně [příjmení] na výsledku řízení zcela jistě zájem má, neboť žalobkyně je společností ve vlastnictví jejího syna, s podnikáním mu vypomáhá, tuto zakázku zajišťovala a sjednávala, nese za ni tedy případnou odpovědnost, navíc sama svědkyně při výslechu uvedla, že chce, aby žalobkyně spor vyhrála. Svědkyně [příjmení] pak vypovídala nekonzistentně, svou výpověď v průběhu výslechu často měnila, přeskakovala od jedné věci k druhé, mluvila o věcech, které nejsou pro řízení podstatné, kdy působila nejdříve značně nervózně, těkala pohledem, poté naopak suverénně, chvílemi až nepříjemně a celkově působila velmi nedůvěryhodně. Její výpověď je nadto velice rozporná ve svých jednotlivých částech, kdy nejprve uváděla, že není profesionálkou v oboru zprostředkování prodeje a koupě nemovitostí, v závěru výpovědi však uvedla, že paní [jméno] [příjmení] zastupovala profesionálně. Ke splatnosti odměny svědkyně nejprve uváděla, že [anonymizováno] [příjmení] vždy řekli, že má nějakou smlouvu zpracovat, ale nedávali mu pokyny ke splatnosti, tuto si vždy nastavil [anonymizováno] [příjmení] sám, kdy uváděla, že neví, jak byla splatnost ve smlouvě nastavena, jelikož ji nečetla, následně však uváděla, že [anonymizováno] [příjmení] do smluv splatnost provizí samovolně nepíše, nýbrž že od nich měl pokyny, že má nastavit splatnost čtrnáctidenní, ovšem žalovanému řekla, že bude nejlepší, když poplatek zaplatí do třech dnů od podpisu rezervační smlouvy. Svědkyně přitom nepůsobila zmateně, že by například ke svému věku či [anonymizována dvě slova] nevěděla, o čem mluví, nebo že by si produkované události již nepamatovala, naopak z jejího projevu bylo lze usuzovat, že si záměrně výpověď upravovala k obrazu svému či ve svůj prospěch, kdy na otázky soudu a jednotlivých zástupců účastníků řízení odpovídala odlišně. Svědkyně dále uváděla, že uznala podpis na smlouvě za vlastní omylem, jelikož dávali se žalovaným dne [datum] k podpisu a ověření asi 6 dalších smluv, avšak z provedeného dokazování ověřovací knihou [anonymizováno] [obec a číslo] se toto tvrzení svědkyně (potažmo i samotné žalobkyně) ukázalo jako nepravdivé, kdy toho dne byly ověřovány podpisy žalovaného pouze na dvou smlouvách a podpis [jméno] [příjmení] dokonce toliko na jedné jediné smlouvě. Svědkyně uvedla, že nejdříve chtěli rodiče žalovaného platit dům v hotovosti, že otec žalovaného prodá byt. Svědkyně dále též například nejprve uváděla, že v roce 2020 se na chodu realitní kanceláře účastnil pouze její syn a ona mu vypomáhala, teprve letos (rok 2022, pozn. soudu) mu vypomáhá paní na smlouvu, zatímco později k dotazu zástupce žalovaného, zda svědkyně vyzývala žalovaného k úhradě odměny, uváděla, že řekla [anonymizováno] [příjmení], aby výzvu připravil, ten jí poslal koncept výzvy k připomínkám, avšak ona výzvu vytiskla a poslala fyzicky poštou, kdy [anonymizováno] [příjmení] to současně zaslal datovou schránkou, přičemž došlo pouze k omylu, neboť paní, co chodila s poštou, to v prosinci poslala. V rozporu je výpověď svědkyně [příjmení] též se samotným tvrzením žalobkyně, která při jednání konaném dne [datum] upřesnila své žalobní tvrzení, že datum [datum] do smlouvy dopsala paní [příjmení], jelikož očekávala, že toho dne dojde k podpisu smlouvy o realitním zprostředkování ze strany žalovaného, avšak k němu došlo až dne [datum], jak je uvedeno v ověřovací doložce. Přitom svědkyně [příjmení] při své svědecké výpovědi dne [datum] vypověděla, že poprvé se s žalovaným viděla dne [datum] při podpisu rezervační smlouvy. Výpověď svědkyně [příjmení] pak nepodporují ani listinné důkazy, které byly v řízení provedeny, zejména smlouvy o realitním zprostředkování, kdy v obou smlouvách je uvedena kupní cena za předmětné nemovitosti ve výši 3 mil. Kč, ani v jedné nefiguruje částka 3,2 mil. Kč (případně 3,5 mil. Kč, kterou svědkyně uváděla původně). Svědkyně dále vypověděla, že na podzim roku 2020 dávali všude 10 % provizi, přitom tato výše také nekoresponduje s listinnými důkazy, neboť 10 % z 3 mil. Kč je 300 000 Kč, spolu s DPH v zákonné výši 21 % by se pak jednalo o částku 363 000 Kč, přitom tato částka není uvedena ani v jedné ze smluv o realitním zprostředkování. Dále nelze odhlédnout od skutečnosti, že žalobkyně plátcem DPH v předmětném období nebyla, což jednak svědkyně [příjmení] při výslechu sama přiznala, jednak tuto informaci soud ověřil z veřejně přístupného registru [anonymizováno] ([anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova]).

96. Za druhé, i kdyby soud vešel na tvrzení žalobkyně, že provize měla činit toliko 10 % z kupní ceny prodeje nemovitostí, bylo by v tomto případě též nutné hodnotit smlouvu o realitním zprostředkování jako smlouvu neplatnou, neboť by se zjevně příčila dobrým mravům ve smyslu § 588 o. z., jelikož provize, kterou by žalobkyně požadovala za zprostředkování prodeje nemovitosti, by byla stanovena ve výši rozporné s dobrými mravy. S tím zákon spojuje absolutní neplatnost smlouvy.

97. Z obsahu listin vyžádaných soudem od [anonymizováno 6 slov] [spisová značka] [anonymizováno 6 slov] a společnosti pořádající školení, kurzy a poradenství pro realitní kanceláře, [právnická osoba], vyplývá, že obvyklá výše provize za realitní zprostředkování činila v předmětném období za zprostředkování prodeje obdobných nemovitostí výši 4,5 % bez DPH. Odměna uváděná ze strany žalobkyně ve výši 10 % + 1 % DPH je tak zjevně v rozporu s dobrými mravy, neboť činí více než dvojnásobek obvykle sjednávané odměny realitního zprostředkovatele. Navíc za situace, kdy žalobkyně nebyla nikdy plátkyní DPH, tedy 1 % uváděné jako DPH by bylo součástí provize, tj. tato by činila 11 %.

98. Provize přitom realitnímu zprostředkovateli náleží, pokud svou činnost odvede řádně, splní své povinnosti vyplývající ze smlouvy a právních předpisů, což však v případě žalobkyně naplněno nebylo, neboť do řádně odvedené činnosti realitního zprostředkovatele zcela nepochybně náleží mj. předložit srozumitelně a určitě sepsanou smlouvu o realitním zprostředkování. Nelze tedy v daném případě uvažovat ani o výjimečném případě, kdy by žalobkyně odvedla nadstandardní služby opodstatňující navýšení provize na více než dvojnásobek obvyklé odměny realitního zprostředkovatele v daném čase a místě, neboť smlouva o realitním zprostředkování je neurčitá a nesrozumitelná, jak rozvedeno v odůvodnění rozsudku shora.

99. V projednávaném případě, pokud bychom vešli na tvrzení žalobkyně a svědkyně [jméno] [příjmení], že měla být sjednána provize ve výši 400 000 Kč z kupní ceny za předmětné nemovitosti ve výši 3 000 000 Kč, činila by provize 13,33 %, tj. výše skoro až trojnásobná oproti obvyklé provizi v daném místě a čase, tudíž taktéž v rozporu s dobrými mravy. Navíc v dohodě o úschově ze dne [datum] bylo sjednáno, že částka 50 000 Kč má být vyplacena na účet žalobkyně č. [bankovní účet], bylo by lze tedy usuzovat, že žalobkyně měla v úmyslu pro sebe získat provizi ve výši 450 000 Kč za prodej nemovitostí, jejichž kupní cena byla 3 000 000 Kč, tedy více než 15 %, což je provize opět rozporná s dobrými mravy, neboť by činila více než trojnásobek obvyklé provize v daném místě a čase.

100. Nelze obstojně argumentovat tím, že plátkyní DPH by se žalobkyně již brzy stala, pokud by obdržela provizi od žalovaného a ještě od jednoho jiného zájemce, neboť plátcem DPH se osoba stává až v okamžiku, kdy ve dvanácti po sobě jdoucích měsících překročí obrat 1 milion korun, avšak plátcem DPH se stává až od prvního dne druhého měsíce, jenž následuje po měsíci, kdy byl stanovený obrat překročen. Daň z přidané hodnoty se tudíž neodvádí zpětně, nýbrž zakládá tuto povinnost do budoucna. Dále má soud za to, že účastníci by si nadto museli ve smlouvě nějak srozumitelně a určitě sjednat, že v případě, pokud se žalobkyně stane plátcem DPH, bude provize o daň z přidané hodnoty navýšena, avšak toto se v daném případě nestalo.

101. S ohledem na shora uvedené tak soud shrnuje, že žalobkyní požadovaná výše provize je v projednávané věci v každém případě zjevně nemravná, neboť vede k nepřiměřenému postižení žalovaného coby osoby spotřebitele. Výše smluvní odměny (úplaty za zprostředkování prodeje nemovitosti) je natolik vysoká, že činí 2-3 násobek průměrné výše provize zprostředkovaných prodejů nemovitostí za dané období poskytovaných realitními kancelářemi spotřebitelům v obdobných případech. Jelikož je podle § 10 odst. 1 písm. c) ZRZ pojmovým znakem (povinnou náležitostí) smlouvy o realitním zprostředkování závazek zájemce zaplatit provizi, jejíž výše byla v projednávané věci požadovaná realitním zprostředkovatelem v nemravné výši, je posuzovaná smlouva absolutně neplatná jako celek též z tohoto (druhého) důvodu. Moderace smluvních ujednání pak nepřichází v úvahu, nadto smlouva je neplatná od počátku, tj. není co moderovat.

102. Na námitku žalobkyně vznesenou v závěrečné řeči při jednání konaném dne [datum], že soud by měl přiznat žalobkyni alespoň bezdůvodné obohacení ve výši odpovídající zhruba 5 %, jako v obdobných věcech v odměnách realitních zprostředkovatelů, soud nevešel, neboť z prvně uvedeného důvodu, pro nějž je žaloba zamítána, nejsou vůbec splněny hmotněprávní podmínky pro vznik práva realitního zprostředkovatele na provizi.

103. Smlouva o realitním zprostředkování totiž není vzájemná smlouva a nejedná se o synalagmatický závazek. Právo zájemce požadovat plnění smluvních povinností od realitního zprostředkovatele je tak nezávislé na možnosti realitního zprostředkovatele požadovat současně plnění hlavní smluvní povinnosti zájemce spočívající v povinnosti zaplatit realitnímu zprostředkovateli provizi. Okamžik vzniku práva realitního zprostředkovatele na provizi není v ZRZ ani OZ výslovně upraven. Smlouva o realitním zprostředkování musí obsahovat dle § 10 odst. 1 ZRZ označení předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání, výši kupní ceny, nájemného nebo jiné úplaty, popřípadě způsob jejich určení, je-li realitní smlouva úplatná, jakož i výši provize, nebo způsob jejího určení. Pro vznik splatnosti práva realitního zprostředkovatele na provizi dle § 19 odst. 1 ZRZ tak musí uzavřená realitní smlouva přesně odpovídat těmto údajům uvedeným ve smlouvě o zprostředkování. V případě, že by se uzavřená realitní smlouva lišila od údajů uvedených ve smlouvě o realitním zprostředkování či by tato realitní smlouva neobsahovala všechny ve smlouvě o realitním zprostředkování zájemcem vymíněné údaje, pak se provize realitního zprostředkovatele vůbec nestala splatnou. V daném případě nemá realitní zprostředkovatel právo žádat zaplacení provize, a to i kdyby byla uzavřena smlouva, která by byla realitní smlouvě velmi podobná. Toto platí i v případě uvedeném v § 19 odst. 2 ZRZ, tj. v situaci, kdy je splatnost provize vázána na obstarání příležitosti zájemci k uzavření realitní smlouvy. Pokud smlouva o realitním zprostředkování neobsahuje veškeré povinné náležitosti podle § 10 odst. 1 ZRZ, právo realitního zprostředkovatele na provizi se nestalo nejen splatným, ale ani nevzniklo právo realitního zprostředkovatele na provizi, protože vůbec nebyly splněny hmotněprávní podmínky pro vznik práva realitního zprostředkovatele na tuto provizi. Pokud by byla provize realitnímu zprostředkovateli zaplacena, jednalo by se o bezdůvodné obohacení realitního zprostředkovatele, neboť v daném případě vůbec neexistuje důvod pro platbu provize ve prospěch realitního zprostředkovatele (§ 2991 odst. 2 OZ). Z uvedených důvodů se pak v žádném případě nemůže jednat o bezdůvodné obohacení vzniklé na straně realitního zprostředkovatele, jak tvrdí žalobkyně.

104. Ze shora uvedených důvodů, které v obou případech způsobují neplatnost smlouvy o realitním zprostředkování jakožto jejího celku, soud proto žalobu zamítl, jak uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku.

105. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalovanému, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 160 446 Kč Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 400 000 Kč sestávající z částky 9 900 Kč za každý ze třinácti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava zastoupení, odpor včetně vyjádření žalovaného k žalobě ze dne [datum], účast na jednání soudu konaném dne [datum], 2 úkony za účast na jednání soudu konaném dne [datum] přesahujícím dvě hodiny, vyjádření žalovaného ve věci samé na výzvu soudu ze dne [datum], vyjádření žalovaného ve věci samé na výzvu soudu ze dne [datum], účast na jednání soudu konaném dne [datum], 3 úkony za účast na jednání soudu konaném dne [datum] přesahujícím čtyři hodiny, vyjádření žalovaného ve věci samé na výzvu soudu ze dne [datum], účast na jednání soudu konaném dne [datum]) včetně třinácti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 132 600 Kč ve výši 27 846 Kč, kterou je zástupce žalovaného jakožto doložený plátce povinen z odměny za zastupování a z náhrad odvést podle zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty.

106. Soud žalovanému nepřiznal náhradu nákladů řízení za 3 úkony požadované ze strany žalovaného. Náhradu za úkon spočívající ve sdělení žalovaného ze dne [datum] ohledně stavu mimosoudního jednání mezi účastníky řízení soud žalovanému nepřiznal, neboť se nejednalo o podání ve věci samé, kdy žalovaný pouze stručně reagoval na dotaz soudu, zda mezi účastníky došlo k mimosoudnímu vyřešení věci či nikoli. Náhradu za úkon spočívající ve sdělení otázek žalovaného na svědkyni [jméno] [příjmení] ze dne [datum] soud žalovanému nepřiznal, neboť za vypracování písemností týkajících se pouze dokazování adresovaných soudu prvního stupně odměna nepřísluší (k tomu srov. usnesení [název soudu] ze dne 30. 9. 2004, sp. zn. [spisová značka], [anonymizováno] [číslo] s. [anonymizováno]). A náhradu za úkon spočívající ve vyjádření žalovaného ze dne [datum] soud žalovanému taktéž nepřiznal, neboť nebylo učiněno na výzvu soudu a nejedná se o podání ve věci samé, jelikož hodnotí osobu svědkyně, kdy odkazuje toliko na chování svědkyně [jméno] [příjmení] v insolvenčních řízeních, kam opakovaně zasílala omluvy z jednání.

107. Lhůtu k plnění soud stanovil v délce tří dnů podle § 160 odst. 1 části věty před středníkem o. s. ř., a podle § 149 odst. 1 o. s. ř. byla povinnost k náhradě nákladů řízení stanovena žalobkyni k rukám zástupce žalovaného.