11 C 306/2022

Plný text

Obvodní soud pro Prahu Anonymizováno rozhodl soudkyní Mgr. Alžbětou Stříbrnou ve věci žalobkyně: Jméno zainteresované společnosti 0/0 , IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 proti žalované: Jméno zainteresované osoby 0/0 , narozená Datum narození zainteresované osoby 0/0 bytem Adresa zainteresované osoby 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 o určení neplatnosti výpovědi z nájmu a určení, že nájemní vztah trvá

I. Žaloba, aby soud určil, že výpověď ze dne , datum, nájemní smlouvy uzavřené mezi žalobkyní a právními předchůdci žalované dne , datum, označená jako „Výpověď z nájmu“ je neplatná, se zamítá.

II. Žaloba, aby soud určil, že právní vztah založený nájemní smlouvou uzavřenou mezi žalobkyní a právními předchůdci žalované dne , datum, trvá, se zamítá.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů řízení v částce , částka, , a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalované.

1. Žalobkyně se domáhala vydání rozhodnutí, jímž by soud určil, že (i) výpověď z nájmu ze dne , datum, je neplatná a (ii) právní vztah založený nájemní smlouvou trvá. Žalobu odůvodnila tím, že s právními předchůdci žalované uzavřela dne , datum, nájemní smlouvou, jejímž předmětem byl pronájem nebytových prostorů v přízemí budovy č. p. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, , obec , adresa, , na adrese , adresa, (dále jen „nájemní smlouva“). Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou tří roků od , datum, do , datum, s tím, že nájem se automaticky prodlužuje o další tříleté období, pokud některá ze smluvních stran písemně nesdělí, že na pokračování nemá zájem nejpozději v dvouměsíčním předstihu. Pro případ prvního prodloužení byla pro žalobkyni sjednána opce pokračovat v nájmu se stejnými podmínkami včetně nezměněného nájemného. Žalovaná na jaře 2022 jednala s žalobkyní o možnosti úpravy podmínek nájmu, neboť je považovala za nevýhodné a následně zaslala žalobkyni výpověď z nájmu. Obálku adresovala přímo statutárnímu orgánu žalobkyně, , tituly před jménem, , jméno FO, , který se však v květnu a červnu 2022 nacházel v , Anonymizováno, a z toho důvodu se zásilka vrátila jako nedoručená dne , datum, . Žalovaná zaslala žalobkyni dne , datum, nový dopis, k němuž výpověď přiložila; tento dopis předseda žalobkyně převzal po návratu z dovolené a dne , datum, zaslal žalované e-mail, v němž sdělil nesouhlas s výpovědí a záměr pokračovat v nájmu s využitím opčního práva. Tento e-mail lze považovat za námitky ve smyslu § 2314 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“). Žalovaná ve lhůtě jednoho měsíce výpověď nevzala zpět, žalobkyně proto při zachování dvouměsíční lhůty podala tuto žalobu, jejímž prostřednictvím se domáhá přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu.

2. Žalovaná ve vyjádření k žalobě uvedla, že nájemní smlouva nezaložila žalobkyni právo na automatické prodloužení nájmu, ale toliko garantovala zachování stejných podmínek pro případ, že bude nájemní smlouva prodloužena. Žalovaná písemně sdělila žalobkyni, že v pokračování nájmu nemá zájem dopisem ze dne , datum, , který zaslala na adresu žalobkyně. Přitom není její vinou, že předseda žalobkyně má stejnou adresu pobytu jako žalobkyně. E-mail ze dne , datum, nelze považovat za námitky ve smyslu § 2314 o. z., nadto námitky nebyly zaslány písemnou formou. Rovněž žaloba nebyla podána v zákonem stanovené době., právnická osoba, replice ze dne , datum, žalobkyně dodala, že v důsledku uplatnění práva opce byl nájem prodloužen a výpověď žalované je neplatná. Námitky proti výpovědi žalobkyně podala včas, jejich zaslání písemnou formou zákon neukládá. Právo opce bylo sjednáno s právními předchůdci žalované, neboť žalobkyně se při uzavření nájemní smlouvy zavázala splácet dluh na nájemném po předchozí nájemkyni ve výši cca , částka, . Pokud by právo opce na prodloužení nájmu nebylo sjednáno, žalobkyně by se ke splácení dluhu třetí osoby nezavázala, neboť by pro ni takový postup nedával ekonomicky smysl.

4. Při jednání konaném dne , datum, žalovaná sdělila, že žalobkyně pronajaté prostory vyklidila a pravděpodobně má již pronajaty jiné prostory.

5. Soud ve věci rozhodoval podle § 101 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), v nepřítomnosti žalobkyně, neboť z prvního jednání nařízeného na , datum, se předseda žalobkyně pro , podezřelý výraz, omluvil bezprostředně před začátkem jednání a navzdory výzvě soudu nedoložil , Anonymizováno, potvrzení. Dne , datum, předseda žalobkyně opětovně požádal o odročení jednání nařízeného na , datum, , neboť se nachází na plánované zahraniční cestě s tím, že zpět bude , datum, a následně opět odjede od , datum, do , datum, . Soud žalobkyni opětovně vyzval k doložení lékařského potvrzení a rovněž potvrzení o zahraniční pracovní cestě. Žalobkyně ke dni , datum, na výzvu nikterak nereagovala. Dne , datum, zaslal předseda žalobkyně krátké vyjádření, že požadované dokumenty dodá bezodkladně po návratu do , Anonymizováno, republiky. Ke dni , datum, avizované doklady soudu nezaslal. Z výše uvedeného plyne, že žalobkyně o výsledek sporu ztratila zájem, o čemž svědčí rovněž to, že v průběhu řízení přestala být zastoupena právním zástupcem a nového zástupce si nezvolila.

6. Při svém rozhodování ve věci soud vycházel ze skutkových zjištění učiněných na základě provedených listinných důkazů a dospěl k následujícím zjištěním:

7. Žalovaná je vlastníkem pozemku parc. č. , hodnota, v k. ú. , adresa, , obec , adresa, , jehož součástí je budova č. p. 741 (výpisem z katastru nemovitostí LV č. , hodnota, ).

8. Žalobkyně jako nájemkyně uzavřela dne , datum, nájemní smlouvu, na jejímž si pronajal nebytové prostory v přízemí budovy č. p. 741 v k. ú. , adresa, , obec , adresa, . Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou tří roků od , datum, do , datum, . Strany sjednaly, že nájem se automaticky prodlužuje o další tříleté období, pokud některá ze stran nesdělí nejpozději v dvouměsíčním předstihu písemným oznámením, že na dalším pokračování nájmu nemá zájem. Pro případ prvního prodloužení byla sjednána nájemkyni opce pokračovat v následujícím období se stejnými podmínkami, zejména s nezměněným nájmem. Nájemné bylo sjednáno ve výši , částka, měsíčně, po dobu prvních tří roků pronájmu se nájemkyně zavázala společně s nájmem splácet dluh předchozího nájemce v celkové výši , částka, ve splátkách po , částka, . Dále byla sjednána platba záloh na služby ve výši , částka, měsíčně. Dle čl. X strany sjednaly, že pronajímatel i nájemce mohou smlouvu vypovědět v jednoměsíční výpovědní době způsobem a z důvodů stanovených občanským zákoníkem. V případě prodlení s platbou nájemného či záloh či vyúčtování, které přesáhne výši měsíčního nájemného včetně záloh, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby (nájemní smlouvou ze dne , datum, ). Předmět nájmu byl žalobkyni předán dne , datum, (předávacím protokolem).

9. Žalovaná zaslala žalobkyni dne , datum, výpověď z nájmu, v níž uvedla, že vypovídá nájemní smlouvu ve smyslu čl. X nájemní smlouvy. Výpověď byla zaslána obálkou nadepsanou „pan , tituly před jménem, , jméno FO, , z. s. , Anonymizováno, , , adresa, “. Zásilka byla uložena na poště dne , datum, , neboť adresát byl nezastižen, a následně vrácena odesílateli (výpovědí ze dne , datum, , obálkou, kterou byla výpověď zaslána, podacím lístkem).

10. Předseda žalobkyně udělil plnou moc panu , jméno FO, k přebírání veškeré korespondence zasílané prostřednictvím poštovních služeb na adresu žalobkyně včetně doporučené korespondence v období od , datum, do , datum, (plnou mocí ze dne , datum, ).

11. Dne , datum, žalovaná zaslala žalobkyni dopis, v němž uvedla, že dne , datum, žalobkyni předložil novou nájemní smlouvu, neboť dosavadní smlouva pro ni byla nevýhodná. Protože novou smlouvu žalobkyně nepodepsala, žalovaná ji zaslala výpověď z nájmu a zásilka se vrátila jako nedoručená dne , datum, . Z toho důvodu považuje nájemní smlouvu za ukončenou ke dni , datum, a současně požaduje uhradit zbylý dluh, k jehož splácení se žalobkyně zavázala. K dopisu žalovaná přiložila výpověď z nájmu a přehled zůstatku dluhu. Obálka byla nadepsána totožně jako v případě odeslání výpovědi. Text dopisu žalovaná zaslala žalobkyni rovněž prostřednictví e-mailu (dopisem ze dne , datum, včetně příloh, obálkou, kterou byl dopis odeslán, e-mailem ze dne , datum, ).

12. Žalobkyně na dopis odpověděla e-mailem ze dne , datum, , v němž uvedla, že má opci na první prodloužení o další tři roky. Závazky předchozího nájemce převzala s podmínkou, že na nájmu v budoucnu ušetří. Výpověď byla zaslána na adresu předsedy žalobkyně, nikoliv na adresu spolku, a proto k prodloužení nájmu již stejně došlo (e-mailem ze dne , datum, ).

13. Žalovaná vyzvala žalobkyni k vyklizení prostor dopisem ze dne , datum, . Následně společně komunikovali právní zástupce žalobkyně a žalované (dopisem ze dne , datum, , e-mailovou korespondencí za období od 23. 8. do , datum, ).

14. Soud zamítl návrh na provedení důkazů účastnickou výpovědí předsedy žalobkyně, svědeckou výpovědí , Anonymizováno, , Anonymizováno, , , jméno FO, a , tituly před jménem, , jméno FO, a dohodou uzavřenou mezi tehdejšími pronajímateli a žalobkyní, neboť tyto důkazy jsou pro posouzení věci nadbytečné.

15. Na základě provedeného dokazování učinil soud následující závěr o skutkovém stavu věci:

16. Žalobkyně a právní předchůdci žalované uzavřeli nájemní smlouvu na pronájem nebytových prostor v přízemí domu č. p. , Anonymizováno, v k. ú. , adresa, . Nájemní smlouva byla uzavřena na tři roky s možností automatického prodloužení, pro případ prvního prodloužení byla sjednána opce pokračovat v nájmu se stejnými podmínkami. Výpověď mohly strany dát způsobem a z důvodů stanovených občanským zákoníkem. Žalovaná zaslala žalobkyni dne , datum, výpověď z nájmu, v níž uvedla, že vypovídá nájemní smlouvu ve smyslu čl. X nájemní smlouvy. Výpověď byla adresována předsedovi žalobkyně. Zásilka se vrátila jako nedoručená dne , datum, . Dne , datum, žalovaná zaslala žalobkyni nový dopis a e-mail, v němž zopakovala svou výpověď, žalobkyně odpověděla e-mailem ze dne , datum, , že s výpovědí nesouhlasí, neboť byla sjednána opce prvního prodloužení a k prodloužení nájmu již došlo, neboť výpověď byla chybně zaslána předsedovi žalobkyně, nikoliv samotné žalobkyni.

17. Po právní stránce soud posoudil věc následovně:

18. Podle § 2302 odst. 1 o. z. ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen „prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.

19. Podle § 2201 o. z. se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

20. Podle § 2310 odst. 1 o. z. ve výpovědi musí být uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná.

21. Podle § 2314 odst. 1 o. z. vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu.

22. Podle § 2314 odst. 2 o. z. nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne.

23. Podle § 2314 odst. 3 o. z. vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.

24. Žalobkyně v žalobě uplatnila dva samostatné nároky: jednak požadovala přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu ve smyslu § 2314 o. z., jednak se domáhala určení, že nájemní vztah trvá. Soud úvodem připomíná, že žaloba upravená v § 2314 o. z. je specifickou žalobou, definovanou v hmotněprávním předpise, jíž se může vypovídaná strana ve lhůtě tam stanovené bránit proti oprávněnosti výpovědi (zahrnující v sobě nejen naplněnost výpovědního důvodu, ale i neplatnost a zdánlivost výpovědi viz např. rozsudek , Anonymizováno, soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ), žalobce nemusí v řízení prokazovat naléhavý právní zájem a § 2314 o. z. rovněž brání tomu, aby naplněnost výpovědního důvodu uplatněného ve výpovědi byla posuzována v jiném řízení, a to i jako otázka předběžná (srov. rozsudek , Anonymizováno, soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ). Ustanovení § 2314 o. z. naopak nebrání, aby soud k neplatnosti či zdánlivosti výpovědi přihlédl i v jiném řízení. Jinak řečeno, otázku platnosti výpovědi (např. otázku splnění povinnosti uvést ve výpovědi výpovědní důvod), je možno zkoumat i v řízení, které nesplňuje podmínky stanovené v § 2314 o. z.

25. Z výše uvedeného plyne, že byla-li žaloba na přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu podána opožděně (tj. po lhůtě uvedené v § 2314 o. z.), případně bez předchozího včasného zaslání námitek, nejde již o specifickou žalobu definovanou v uvedeném hmotněprávním předpisu. V takovém případě půjde vzhledem k obsahu žalobního návrhu (tzv. petitu) o obecnou určovací žalobu (§ 80 o. s. ř.). Marným uplynutím lhůty stanovené v § 2314 o. z. tudíž žalobce napříště ztrácí nejen možnost (právo) bránit se výpovědi z nájmu námitkou, že není dán důvod, pro který mu byla výpověď dána (ať již proto, že se vytýkaný skutek nestal, nebo proto, že zákon pronajímateli z takového důvodu vypovědět nájem neumožňuje), nýbrž pozbývá i jiné výhody spojené se specifickou žalobou definovanou v citovaném ustanovení (zejména právě dobrodiní spočívající v tom, že při podání žaloby podle § 2314 o. z. nemusí prokazovat naléhavý právní zájem ve smyslu § 80 o. s. ř.). Odtud se pak podává, že není-li podaná žaloba na určení neoprávněnosti výpovědi z nájmu žalobou ve smyslu § 2314 o. z. (proto, že byla podána až po uplynutí tam stanovené lhůty), je třeba ji stejně jako žalobu na určení neplatnosti téže výpovědi posoudit v intencích § 80 o. s. ř., tedy zabývat se otázkou existence naléhavého právního zájmu na požadovaném určení (srov. rozsudek , Anonymizováno, soudu ze , datum, , sp. zn. , spisová značka, , a rozsudek , Anonymizováno, soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, ).

26. S ohledem na výše uvedené se soud nejprve zabýval otázkou, zda žalobkyně splnila podmínky stanovené v § 2314 o. z. pro přezkum oprávněnosti výpovědi z nájmu. Žalobkyně uvedla, že proti výpovědi z nájmu zaslala námitky prostřednictví e-mailu ze dne , datum, , a zároveň tvrdila, že tímto způsobem byla zachována písemná forma, kterou nadto zákon ani nevyžaduje. S tímto názorem však nelze souhlasit, neboť § 2314 odst. 1 o. z. naopak výslovně stanoví, že námitky proti výpovědi písemnou formu vyžadují. Dle současné judikatury vyšších soudů dále platí, že písemná forma právního jednání (ve smyslu § 561 a § 562 o. z.) předpokládá existenci dvou náležitostí, a to písemnosti a podpisu. Písemnost spočívá v tom, že projev vůle jednajícího subjektu zahrnuje všechny podstatné náležitosti zachycené v písemném textu listiny. Písemný projev musí být zároveň podepsán, tj. je platný až po podpisu jednající osoby. Za dané situace Nejvyšší soud dospěl k jednoznačnému závěru, že „námitky jsou právním jednáním, pro které je zákonem vyžadována písemná forma (§ 2314 o. z.), proto není důvodu posuzovat požadavky na zachování písemné formy u námitek odlišným způsobem, než jak je tomu u jiných právních jednání. Vznesla-li žalobkyně námitky e-mailem ze dne , datum, , který nebyl opatřen elektronickým podpisem, je závěr odvolacího soudu, že nedodržela písemnou formu Námitek, v souladu s judikaturou , Anonymizováno, soudu“ (srov. usnesení , Anonymizováno, soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, a tam citovanou judikaturu). S ohledem na právě řečené tedy zdejší soud dospěl k závěru, že žalobkyně proti výpovědi nezaslala námitky ve smyslu § 2314 o. z., neboť nedodržela jejich obligatorní písemnou formu. Žaloba na určení oprávněnosti výpovědi z nájmu tedy nemohla být úspěšná a soud ji výrokem I. tohoto rozsudku zamítl.

27. Dále se soud v intencích výše citované judikatury zabýval druhým žalobním nárokem, tedy zda nájemní vztah trvá. Jak bylo již dříve vyloženo, daná žaloba je svým charakterem klasickou žalobou na určení ve smyslu § 80 o. s. ř., u níž je nutné, aby žalobce tvrdil a prokázal naléhavý právní zájem na požadovaném určení. Existence naléhavého právního zájmu je tedy nezbytným předpokladem úspěšnosti žaloby na určení, přičemž břemeno tvrzení i důkazní stran této skutečnosti leží na žalobci. V řešeném případě však žaloba ani další písemná podání žalobkyně neobsahují vylíčení rozhodujících skutečností ohledně naléhavého právního zájmu, ani označení důkazů k jeho prokázání. Žalobkyně se přitom opakovaně nedostavila na jednání soudu, čímž se připravila o možnost být soudem v této souvislosti poučena, neboť soud poučuje podle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. toliko u jednání v přítomnosti účastníka řízení, vůči němuž poučení směřuje (srov. usnesení , Anonymizováno, soudu sp. zn. , spisová značka, ). Žalobkyně tedy neunesla břemeno tvrzení a důkazní stran existence naléhavého právního zájmu, v důsledku čehož soud zamítl výrokem II. i druhý žalobní nárok, aniž se zabýval otázkou platnosti výpovědi, případně včasnosti a oprávněnosti oznámení, že na pokračování nájemního vztahu žalovaná nemá zájem.

28. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce , částka, . Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 3 písm. e), § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši , částka, sestávající z částky , částka, za každý ze tří úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (příprava a převzetí zastoupení, vyjádření ze dne , datum, , účast na jednání dne , datum, ) a z částky , částka, představující náhradu za promeškaný čas v souvislosti s jednáním konaném dne , datum, podle § 14 odst. 2 a. t. včetně čtyř paušálních náhrad výdajů po , částka, dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky , částka, ve výši , částka, . Podle § 149 odst. 1 o. s. ř. přiznal soud tyto náklady k rukám zástupce žalobkyně.29. , adresa, byla stanovena v délce tří dnů od právní moci rozsudku podle § 160 odst. 1 věty první o. s. ř.