11 C 327/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 10 rozhodl samosoudkyní Mgr. Pavlínou Štěpánovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně anonymizována dvě slova údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované anonymizována tři slova jméno příjmení anonymizováno adresa o vyklizení prostor sloužících k podnikání

I. Žalovaná je povinna vyklidit nebytové prostory: a) opravárenskou halu (včetně šatny a WC) v prostoru [příjmení] [příjmení] (v budově bez č. p. / č. e. na pozemku parc. [číslo]) o rozloze 550 m2, b) sklad pneumatik v hale v druhém nadzemním podlaží (v budově bez č. p. / č. e. na pozemku parc. [číslo]) o rozloze 60 m2, c) sklad pneumatik v prvním podzemním podlaží (v budově bez č. p. / č. e. na pozemku parc. [číslo]) o rozloze 228 m2, d) garážové stání [číslo] v prvním podzemním podlaží budovy [adresa] na pozemku parc. [číslo] e) servisní prostory [číslo] (VW) v prvním nadzemním podlaží (v budově [adresa] na pozemku parc. [číslo]) o rozloze 440 m2, f) parkovací místa – 5 míst před budovou [adresa] na pozemku parc. [číslo] to vše v katastrálním území Vršovice, jak je zakresleno ve snímku katastrální mapy, který je přílohou [číslo] tohoto rozsudku a vyklizené je předat žalobkyni ve lhůtě do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce 17 160,50 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám [anonymizována dvě slova] žalobkyně.

1. Žalobkyně se žalobou ze dne 19. 11. 2021 domáhala na žalované vyklizení nebytových prostor sloužících k podnikání specifikovaných ve výroku I. tohoto rozsudku. Aktivní a pasivní věcnou legitimaci účastníků doložila žalobkyně výpisem z katastru nemovitostí pro [list vlastnictví] [anonymizována dvě slova] [obec] (okres [územní celek]) a nájemní smlouvou o pronájmu prostoru sloužícího k podnikání ([příjmení]) ze dne 22. 1. 2021 a nájemní smlouvou o pronájmu prostoru sloužícího k podnikání ([anonymizováno]) ze dne 22. 1. 2021. Nájem byl ujednán v obou případech na dobu neurčitou, a to od 1. 1. 2021. V první uvedené smlouvě byla sjednána v čl. VII výše nájemného 140 000 Kč měsíčně bez DPH a dále zálohy na úhradu služeb, splatnost nájemného byla sjednána do 20. dne měsíce předcházejícího měsíci, za který se nájem platí, kdy žalobkyně vystavila v souladu s nájemní smlouvou žalované též platební kalendář (výpočtový list), ze kterého vyplývá celková povinnost žalované k plnění ve výši 222 224 Kč měsíčně za nájem a zálohy na služby vč. DPH. V druhé uvedené smlouvě byla sjednána v čl. VII výše nájemného 150 000 Kč měsíčně bez DPH a dále zálohy na úhradu služeb, splatnost [anonymizováno] byla sjednána do 20. dne měsíce předcházejícího měsíci, za který se nájem platí, kdy žalobkyně vystavila v souladu s [anonymizováno] smlouvou žalované též platební kalendář (výpočtový list), ze kterého vyplývá celková povinnost žalované k plnění ve výši 201 212 Kč měsíčně za nájem a zálohy na služby vč. DPH. Žalovaná se dostala do prodlení s úhradami nájemného a záloh na služby, kdy za pronájem prostor [anonymizováno] se jednalo o prodlení s platbami za měsíce 4-6/ 2021 v plném rozsahu (po 222 224 Kč měsíčně) a za měsíc 3/ 2021 v částce 12 224 Kč, celkem šlo o dluh ve výši 678 896 Kč ke dni 28. 6. 2021, a za pronájem prostor [anonymizováno] se jednalo o prodlení s platbami za měsíce 5-6/ 2021 (po 201 212 Kč měsíčně) a za měsíc leden 2021 v částce 53 882 Kč, celkem šlo o dluh ve výši 456 306 Kč. V souladu s čl. VI odst. 1 obou [anonymizováno] smluv byla žalovaná vyzvána žalobkyní přípisem ze dne 28. 6. 2021 k úhradě dluhů v náhradní lhůtě ne kratší 10 dní, a to nejpozději do 12. 7. 2021, který žalovaná převzala dne 2. 7. 2021. Ač byla žalovaná upozorněna na existenci dluhu z [anonymizováno] smluv a upozorněna na možnost naplnění výpovědního důvodu, v náhradní lhůtě dlužné platby nezaplatila. Žalobkyně proto dne 19. 7. 2021 vyhotovila výpověď obou [anonymizováno] smluv a tuto zaslala žalované dne 20. 7. 2021, kdy jí tato byla doručena dne 26. 7. 2021. Po uplynutí výpovědní doby, která dle čl. VI. odst. 1 [anonymizováno] smluv činila 1 měsíc ode dne doručení výpovědi (tj. ke dni 27. 8. 2021), mělo dojít ze strany žalované k vyklizení pronajatých prostor. Ač žalovaná žádné námitky proti výpovědi nevznesla, pronajaté prostory ani přes další výzvu ze dne 22. 9. 2021 v náhradní lhůtě do 30. 9. 2021 nevyklidila. Žalovaná tak již nemá žádný platný právní titul, na základě kterého by byla oprávněna užívat pronajaté prostory.

2. Žalovaná ve vyjádření k žalobě uvedla, že nárok uplatněný v žalobě neuznává a navrhla, aby soud žalobu v plném rozsahu zamítl a uložil žalobkyni povinnost k úhradě nákladů řízení. Žalovaná učinila nesporným, že se na základě obou smluv [anonymizována dvě slova] prostoru sloužícího k podnikání ([příjmení] a VW), uzavřených dne 22. 1. 2021, stala nájemcem nebytových prostor uvedených ve výroku I. tohoto rozsudku. Žalovaná na svoji obranu uvedla, že se v průběhu trvání [anonymizováno] vztahů dostala do prodlení s úhradou sjednaného [anonymizováno], tuto nepříznivou situaci však s žalobkyní aktivně řešila, přičemž výsledkem vzájemných jednání byla v červenci 2021 ústně uzavřená dohoda mezi žalovanou a žalobkyní, jejímž obsahem bylo poskytnutí další dodatečné lhůty k úhradě dluhu, kdy celková dlužná částka 1 475 427,12 Kč měla být uhrazena nejpozději do 31. 7. 2021. Ve stejné lhůtě pak měly být uhrazeny i oba nájmy za srpen 2021. V případě splnění těchto závazků mělo dojít k pokračování nájemních vztahů a zpětvzetí výpovědi z nájmů. Žalovaná dne 28. 7. 2021 uhradila žalobkyni částku 1 898 863,12 Kč, tedy veškeré dlužné [anonymizováno] a [anonymizováno] za srpen 2021, žalobkyně však v rozporu se sjednanou vzájemnou dohodou a v rozporu s dobrými mravy nevzala zpět svoji výpověď z [anonymizováno].

3. V replice ze dne 3. 2. 2022 se žalobkyně ohradila proti tvrzení žalované, že mělo dojít k uzavření ústní dohody o dalším dodatečném termínu k plnění dlužného nájemného a úhrad za spotřebované služby a o následném zpětvzetí žaloby ze strany žalobkyně.

4. Při jednání konaném dne 21. 4. 2022 žalobkyně uvedla, že v rámci mimosoudního jednání mezi stranami byla uzavřena dohoda o úhradě závazků ze dne 9. 3. 2022, podle které měla žalovaná své závazky vůči žalobkyni uhradit do 31. 3. 2022, avšak žalovaná ničeho neuhradila. Žalobkyně dne 11. 4. 2022 zaslala žalované výzvu k plnění s náhradní lhůtou plnění do 19. 4. 2022, avšak ani na tuto výzvu neuhradila žalovaná ničeho. Tuto dohodu učinila žalovaná nespornou, uvedla, že úhrada neproběhla z důvodu její nepříznivé ekonomické situace.

5. Mezi účastníky bylo nesporné, že se žalovaná stala nájemcem předmětných nebytových prostor sloužících k podnikání ve vlastnictví žalobkyně a dále to, že se žalovaná dostala do prodlení s úhradou sjednaného nájemného, konkrétně za měsíce duben až červenec 2021 ve výši 871 791,12 Kč a za měsíce květen až červenec 2021 ve výši 603 636 Kč.

6. Mezi účastníky bylo sporné, zda došlo k ukončení nájemního vztahu či nikoliv.

7. Na základě skutkových zjištění učiněných jednak na základě shodných tvrzení účastníků o skutkových okolnostech sporu, jednak na základě provedených listinných důkazů soud po skutkové stránce zjistil, že žalobkyně jakožto vlastník nebytových prostor sloužících podnikání, a to opravárenské haly (včetně šatny a WC) v prostoru [příjmení] [příjmení] (v budově bez č. p. / č. e. na pozemku parc. [číslo]) o rozloze 550 m2, skladu pneumatik v hale v druhém nadzemním podlaží (v budově bez č. p. / č. e. na pozemku parc. [číslo]) o rozloze 60 m2, skladu pneumatik v prvním podzemním podlaží (v budově bez č. p. / č. e na pozemku parc. [číslo]) o rozloze 228 m2, garážového stání [číslo] v prvním podzemním podlaží budovy [adresa] na pozemku parc. [číslo] servisních prostor [číslo] (VW) v prvním nadzemním podlaží (v budově [adresa] na pozemku parc. [číslo]) o rozloze 440 m2, parkovacího místa – 5 míst před budovou [adresa] na pozemku parc. [číslo] to vše v [katastrální uzemí], jak je zakresleno ve snímku katastrální mapy, který je přílohou [číslo] tohoto rozsudku (dále též jen„ předmětné nemovitosti“), platně uzavřela s žalovanou smlouvu o pronájmu prostoru sloužícího k podnikání ([příjmení]) ze dne 22. 1. 2021 a smlouvu o pronájmu prostoru sloužícího k podnikání (VW) ze dne 22. 1. 2021 k předmětným nemovitostem (výpisem z [anonymizováno] nemovitostí pro [list vlastnictví] v [katastrální uzemí], snímkem z katastrální mapy s vyznačení dotčených nemovitostí, smlouvou o pronájmu prostoru sloužícího k podnikání ze dne 22. 1. 2021 – [anonymizováno], smlouvou o pronájmu prostoru sloužícího k podnikání ze dne 22. 1. 2021 – VW). Nájem byl sjednán na dobu neurčitou od 1. 1. 2021 se splatností nájemného do 20. dne měsíce předcházejícího měsíci, za který se nájem platí, kdy nájemné činilo v případě prostor VW částku 150 000 Kč měsíčně bez DPH a dále zálohy na úhradu služeb, kdy činila celková povinnost žalované k plnění 201 212 Kč měsíčně za nájem a zálohy na služby vč. DPH, a nájemné v případě prostor [anonymizováno] činilo částku 140 000 Kč měsíčně bez DPH a dále zálohy na úhradu služeb, kdy činila celková povinnost žalované k plnění 222 224 Kč měsíčně za nájem a zálohy na služby vč. DPH. V čl. 6 odst. 1 nájemních smluv bylo sjednáno, že pronajímatel je oprávněn vypovědět nájemci nájem předmětu pronájmu v jednoměsíční výpovědní době, mj. z důvodu prodlení s úhradou nájemného nebo služeb delší, než 30 dní i přes písemné upozornění ze strany pronajímatele, v němž bude poskytnuta dodatečná lhůta k úhradě nájemného ne kratší, než 10 dní. V čl. 9 odst. 4 nájemních smluv bylo sjednáno, že smlouvy můžou být měněny či doplňovány pouze písemnou formou v podobě postupně číslovaných dodatků pod sankcí neplatnosti (smlouvou o pronájmu prostoru sloužícího k podnikání ze dne 22. 1. 2021 – [anonymizováno], smlouvou o pronájmu prostoru sloužícího k podnikání ze dne 22. 1. 2021 – VW, platebním kalendářem 2021 za pronájem prostoru VW, [anonymizována dvě slova] [číslo], [obec a číslo] ze dne 26. 1. 2021, platebním kalendářem 2021 na pronájem prostoru [anonymizováno], [anonymizována dvě slova] [číslo], [obec a číslo] ze dne 26. 1. 2021). Dopisem ze dne 28. 6. 2021 oznámila žalobkyně žalované zjištěný nedoplatek na nájemném a zálohách na služby za plnění poskytovaná s užíváním nebytového prostoru [anonymizováno] ve výši 678 896 Kč a zjištěný nedoplatek na nájemném a zálohách na služby za plnění poskytovaná s užíváním nebytového prostoru [anonymizováno] ve výši 456 306 Kč a žalovaná byla vyzvána k úhradě obou částek nejpozději do 12. 7. 2021 (upozorněním na existenci dluhu – dlužný [anonymizováno] – poskytnutí dodatečné lhůty k plnění ze dne 28. 6. 2021, dodejkou ze dne 30. 6. 2021). Dopisem ze dne 22. 1. 2021 žalobkyně vypověděla nájem nebytových prostor sloužících k podnikání ([příjmení] i [anonymizováno]), a to z důvodu prodlení s úhradou [anonymizováno] a služeb delšího než 30 dní i přes písemné upozornění ze strany žalobkyně, a to ve lhůtě jednoho měsíce ode dne doručení výpovědi, s poučením o možnosti podat proti výpovědi námitky, popřípadě též o následném právu žalované požádat o přezkoumání oprávněnosti výpovědi soud. Výpověď byla žalované doručena dne do její datové schránky dne 26. 7. 2021, kdy se do ní přihlásila oprávněná osoba ve smyslu § 8 odst. 1 až 4 zákona č. 300/2008 Sb., v platném znění (výpovědí smlouvy o pronájmu prostoru sloužícího k podnikání ([příjmení]) ze dne 22. 1. 2021 a výpovědí smlouvy o pronájmu prostoru sloužícího k podnikání ([anonymizováno]) ze dne 22. 1. 2021, doručenkou). Následně žalobkyně výzvou ze dne 22. 9. 2021 vyzvala žalovanou k vyklizení nebytových prostor sloužících k podnikání pro zánik právního titulu k užívání výpovědí, a to nejpozději do 30. 9. 2021 (výzvou k vyklizení nebytových prostor sloužících k podnikání pro zánik právního titulu k užívání výpovědí ze dne 22. 9. 2021, doručenkou).

8. Další v řízení provedené důkazy soud pro nadbytečnost nehodnotil, neboť ze shora provedených důkazů byly zjištěny dostatečné skutkové okolnosti k předmětu sporu.

9. Po právní stránce soud posoudil věc následovně.

10. Podle § 1042 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném znění (dále jen„ o. z“), se může vlastník domáhat ochrany proti každému, kdo neprávem do jeho vlastnického práva zasahuje nebo je ruší.

11. Podle § 2302 odst. 1 o. z. ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen„ prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.

12. Podle § 2286 odst. 1 o. z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.

13. Podle § 2286 odst. 2 o. z. vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

14. Z provedeného dokazování bylo zjištěno, že žalobkyně jakožto vlastník předmětných nebytových prostor sloužících k podnikání dala tyto prostory do nájmu žalované jakožto nájemníkovi na základě dvou nájemních smluv uzavřených mezi účastníky dne 22. 1. 2021, a to na dobu neurčitou s účinností od 1. 1. 2021. Nájemné a platby za zálohy na služby včetně DPH činilo celkem 222 224 Kč měsíčně v případě první nájemní smlouvy a 201 212 Kč měsíčně v případě druhé nájemní smlouvy. Dopisem ze dne 28. 6. 2021 oznámila žalobkyně žalované zjištěný nedoplatek na nájemném a zálohách na úhradu za plnění poskytovaná s užíváním nebytových prostor a žalovaná byla vyzvána k úhradě dluhů v náhradní lhůtě 10 dní. Dopis žalovaná převzala osobně dne 2. 7. 2021 od doručovatele poštovních služeb. Dopisem ze dne 19. 7. 2021 žalobkyně vypověděla žalované obě nájemní smlouvy s měsíční výpovědní lhůtou dle článku VI. odst. 1 nájemní smlouvy, a to z důvodu prodlení s úhradou nájemného a služeb delší než 30 dní i přes písemné upozornění ze strany žalobkyně, v němž byla poskytnuta dodatečná lhůta k úhradě nájemného ne kratší než 10 dní. Výpověď z nájmu obou nájemních smluv byla žalované doručena dne 26. 7. 2021. Nájem tedy skončil dne 1. 9. 2021 uplynutím výpovědní lhůty, která započala běžet ode dne 1. 8. 2021. Žalované tak odpadl následujícím dnem, tj. ode dne 2. 9. 2021 právní důvod užívání nebytových prostor sloužících k podnikání. Žalovaná byla žalobkyní vyzvána k vyklizení prostor nejpozději do 30. 9. 2021, a to předžalobní výzvou ze dne 22. 9. 2021, která byla doručena žalované dne 23. 9. 2021. Výpověď byla doručena žalované dne 26. 7. 2021 dle § 46 odst. 1 ve spojení s § 49 odst. 6 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. s. ř.“), prostřednictvím její datové schránky, kdy se do ní přihlásila osoba oprávněná ve smyslu § 8 odst. 1 až 4 zákona č. 300/2008 Sb., v platném znění. Výpovědní doba tak za analogického použití § 2286 o. z. začala běžet od 1. 8. 2021 a marně uplynula dnem 1. 9. 2021, nájemní vztah mezi účastníky tedy zanikl ke dni 1. 9. 2021. Ve výpovědi byla splněna zákonná podmínka dle § 2286 odst. 2 o. z. ohledně povinnosti žalobkyně poučit žalovanou o jejím právu podat námitky proti výpovědi a možnosti navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Soudu není známo, že by žalovaná podala námitky proti výpovědi z nájmu zaslané žalobkyní, ani že by požádala o soudní přezkum výpovědi dle § 2314 o. z., přičemž toto ani žalovaná v předmětném řízení netvrdila. Žalované tak odpadl právní důvod užívání předmětných nemovitostí, tj. nebytových prostor sloužících k podnikání ve vlastnictví žalobkyně. Od 2. 9. 2021 zasahuje žalovaná do výkonu vlastnického práva žalobkyně, a žalobkyně má právo na ochranu proti každému, kdo neprávem zasahuje do jejího vlastnického práva. Soud proto rozhodl tak, že žalované uložil povinnost vyklidit předmětné nebytové prostory sloužící k podnikání, specifikované ve výroku I. tohoto rozsudku s odkazem na zakreslení ve snímku katastrální mapy, který tvoří přílohu tohoto rozsudku, a vyklizené je předat žalobkyni, a to ve lhůtě do tří dnů ode dne právní moci tohoto rozsudku. Co se týče třídenní lhůty k plnění, stanovil ji soud s ohledem na návrh žalobkyně, jakož i v souladu se zněním § 160 odst. 1 o. s. ř. ve lhůtě třech dnů, kdy žalovaná žádné okolnosti pro prodloužení lhůty k plnění netvrdila.

15. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. dle zásady úspěchu ve věci tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 17 160,50 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku za žalobu ve výši 5 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1, § 7 a § 9 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 10 000 Kč (dle § 9 odst. 1 a. t.) z částky 1 500 Kč za každý z pěti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava zastoupení, podání žaloby dne 19. 11. 2021, replika žalobkyně ze dne 3. 2. 2022, účast na jednání konaném dne 3. 3. 2022 a účast na jednání konaném dne 21. 4. 2022) a z částky 750 Kč za jeden úkon právní služby uvedený v § 11 odst. 2 a. t. (předžalobní upomínka – výzva k vyklizení ze dne 22. 9. 2021) včetně šesti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 10 050 Kč ve výši 2 110,50 Kč, kterou je zástupce žalobkyně jakožto doložený plátce povinna z odměny za zastupování a z náhrad odvést podle zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty. Lhůta k plnění byla stanovena podle § 160 odst. 1 o. s. ř. a dle § 149 odst. 1 o. s. ř. byla povinnost žalované k náhradě nákladů řízení stanovena k rukám zástupce žalobkyně.