12 C 101/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 10 rozhodl samosoudkyní Mgr. Monikou Kymlovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem Mgr. jméno příjmení , LL. M. sídlem adresa o určení neplatnosti výpovědi nájemní smlouvy

I. Soud určuje, že výpověď Smlouvy o nájmu nemovitostí číslo [rok] [spisová značka] uzavřené dne 14. 11. 2011 mezi [anonymizována dvě slova] – [anonymizováno], [ulice] odborná škola a [právnická osoba], jakožto právním předchůdcem žalobkyně, a žalovanou ze dne [datum] doručená žalobkyni dne [datum], je neplatná.

II. Soud zamítá vzájemný návrh žalované, kterým požadovala, aby žalobkyně vyklidila a do 15 dnů od právní moci rozsudku jí předala budovu [adresa], která je součástí pozemku parc. [číslo] pozemek parc. [číslo] vše zapsané na listu vlastnictví [číslo] u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, katastrální pracoviště Praha pro [katastrální uzemí], obec Praha.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni, k rukám právního zástupce žalobkyně, náhradu nákladů řízení ve výši 157 851,50 Kč, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalovaná je povinna zaplatit České republice na účet [název soudu] soudní poplatek ze vzájemného návrhu ve výši 5 000 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se žalobou, doručenou Obvodnímu soudu pro Prahu 10 dne [datum], domáhala určení neplatnosti výpovědi Smlouvy o nájmu nemovitostí číslo [rok] [spisová značka], uzavřené dne 14. 11. 2011 mezi [anonymizována čtyři slova], [ulice] odborná škola a [právnická osoba], jakožto právním předchůdcem žalobkyně, a žalovanou. Svůj návrh odůvodnila tím, že mezi žalobkyní (resp. jejím právním předchůdcem - [anonymizována tři slova], [ulice] odborná škola a [právnická osoba]), jakožto nájemcem, a žalovanou, jakožto pronajímatelem, byla dne [datum] uzavřena Smlouva o nájmu nemovitostí č. [rok] [spisová značka], jejímž předmětem je nájem budovy [adresa], který je součástí pozemku p. [číslo] pozemku [parcelní číslo], vše v [katastrální uzemí], obec Praha. Dne [datum] byla žalobkyni doručena výpověď nájemní smlouvy (datovaná [datum]), která uváděla jako výpovědní důvod hrubé porušení povinností nájemce vůči pronajímateli spočívající v zanedbání běžné údržby předmětu nájmu. Žalobkyně vyhodnotila výpověď nájemní smlouvy jako zjevně nedůvodnou, a proto dne [datum] odeslala žalované písemné námitky proti její oprávněnosti, žalovaná však na námitky žalobkyně žádným způsobem nereagovala. Žalobkyně odmítla tvrzení žalované, že by po dobu nájmu jakkoli zanedbávala běžnou údržbu předmětu nájmu, naopak žalovaná měla již delší dobu zájem nájemní vztah ukončit a pro tento krok účelově hledala záminku.

2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila tak, že problematika stavu předmětu nájmu byla mezi účastníky řešena, když ze strany žalobkyně byl namítán havarijní stav předmětu nájmu. Z pohledu žalované však bylo vedle posouzení, zda je předmět nájmu opravdu ve špatném stavu, potřeba zjistit rovněž rozsah a míru tohoto stavu a dále z jakého důvodu se předmět nájmu do takového stavu dostal. Předmět nájmu byl totiž od roku 2011 pronajat žalobkyni (resp. jejímu právnímu předchůdci), která měla povinnost o předmět nájmu řádně pečovat. Za tímto účelem nechala žalovaná v srpnu 2019 zpracovat znalecký posudek [číslo] od Ing. [jméno] [příjmení], CSc. a na základě posudku bylo zjištěno, že špatný stav předmětu nájmu vznikl v důsledku dlouhodobého a systematického zanedbání povinností ze strany žalobkyně. Znalecký posudek dle žalované jasně uvádí, jaké opravy a údržba měly být prováděny a s jakou frekvencí a na základě stavu předmětu nájmu dochází k nezpochybnitelnému závěru, že takové nutné servisní úkony prováděny nebyly. Pokud by žalobkyně prováděla opravy a údržbu předmětu nájmu řádně a havarijní stav oken by tedy byl způsoben jinými vnějšími vlivy nesouvisejícími s porušením smlouvy ze strany žalobkyně, očekávala žalovaná, že ze strany žalobkyně dojde k uvedení provedených oprav či pravidelně prováděných servisních prací. I z podané žaloby podle žalované vyplývá, že řádné opravy a údržba předmětu nájmu nebyla ze strany žalobkyně prováděna ani v minimálním rozsahu a podaná výpověď je tedy důvodná a platná. Dle předávacího protokolu byl předmět nájmu způsobilý k provozu školského zařízení, s ohledem na dobu trvání nájemní smlouvy mezi žalobkyní a žalovanou a absenci jakékoli údržby a oprav výplní ze strany žalobkyně bylo dle žalované zcela zřejmé, že za současný havarijní stav dřevěných výplní okenních otvorů je zodpovědná žalobkyně.

3. V podání ze dne [datum] žalovaná podala návrh na vyklizení předmětné budovy s tím, že žalobkyně dosud budovu nevyklidila a nepředala zpět žalované. Podle žalované platí, že vypovědět lze pouze platně uzavřenou a účinnou smlouvu, přičemž z dodatků k nájemní smlouvě podle žalované vyplývá, že nájem dle této smlouvy skončil v souladu s ustanovením dodatku [číslo] ke dni [datum]. Dle dodatku [číslo] k Nájemní smlouvě mělo dojít k prodloužení doby trvání účinnosti nájemní smlouvy až do [datum], tento dodatek [číslo] však byl podepsán až [datum], tedy v době, kdy již byl nájemní vztah ukončen a nemohl být dále jakýmkoli dodatkem prodloužen. Vzhledem k výše uvedenému žalovaná uzavřela, že nájemní smlouva zanikla nejpozději dne [datum] a nová nájemní smlouva mezi stranami nikdy uzavřena nebyla. <b>4. Při svém rozhodování ve věci soud vycházel ze skutkových zjištění učiněných jednak na základě shodných tvrzení účastníků, jednak na základě provedených důkazů.</b> 5. Mezi účastníky bylo učiněno nesporným, že dne [datum] uzavřely Smlouvu o nájmu nemovitostí č. [rok] [spisová značka], jejímž předmětem je nájem budovy [adresa], který je součástí pozemku p. [číslo] pozemku [parcelní číslo], vše v [katastrální uzemí], obec Praha (dále jen„ nájemní smlouva“). Předmětné nemovitosti byly přebírány kompletně zrekonstruované, včetně oken. Dne [datum] byla žalobkyni doručena výpověď nájemní smlouvy (datovaná [datum]), jejímž důvodem bylo hrubé porušení povinností nájemce vůči pronajímateli spočívající v zanedbání běžné údržby předmětu nájmu. Spornými skutečnostmi mezi účastníky však zůstala otázka trvání nájemního vztahu ke dni podání výpovědi, otázka řádného učinění hmotněprávního úkonu výpovědi a řádné specifikace i oprávněnosti výpovědního důvodu.

6. Soud konstatoval rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 10, vydaný dne 30. 11. 2021 pod č. j. [číslo jednací], týkající se nemovitostí žalované, která uzavřela nájemní smlouvu nebytových prostor [datum] a žalobkyně požadovala, aby soud určil neplatnost výpovědi ze dne [datum] pro zanedbání běžné údržby předmětu nájmu na adrese [adresa žalobkyně], kdy soud určil, že výpověď nájemní smlouvy je neplatná a zamítl vzájemný návrh žalované, kterým požadovala, aby žalovaná nemovitosti vyklidila a do 15 dnů od právní moci rozsudku předala předmětné budovy.

7. Soud konstatoval protokol o místním šetření ze dne [datum], jehož se zúčastnili účastníci se svými právními zástupci, kdy na místě osobně přítomná soudkyně neshledala žádné viditelné vady oken, která shlížela, žádné závady, nedostatečnou údržbu či jiné nevhodné zacházení s okny, respektive na konkrétní vady konkrétních oken neupozornil ani právní zástupce žalované při místním šetření. Naopak bylo zřejmé, že na dvorku u domu, kde jsou umístěny prostory mateřské školky, jsou ze strany žalované jako pronajímatele neudržované prostory, v případě vchodu do mateřské školky, kde není udržovaná fasáda domu, avšak tyto prostory nejsou předmětem tohoto sporu.

8. Z kopie smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne [datum] vč. dodatku [číslo] ze dne [datum] se podává, že se jedná o pronájem vedlejších budov k předmětné nemovitosti dle tohoto sporu, kdy sporná věc je vedena u zdejšího soudu pod sp. zn. [spisová značka]. V článku II. odst. 2.3 dodatku [číslo] je uvedeno, že se strany dohodly v termínu do [datum] uzavřít smlouvu o společném postupu a spolupráci při realizaci nezbytných oprav, přičemž závazek k výzvě na uzavření předmětné smlouvy měly obě strany.

9. Ze smlouvy o nájmu nemovitostí číslo [rok] [spisová značka] ze dne [datum rozhodnutí], vč. dodatku [číslo] ze dne [datum], dodatku [číslo] ze dne [datum], dodatku [číslo] ze dne [datum] a dodatku [číslo] ke smlouvě o nájmu nebytových prostor ze dne [datum] vzal soud za prokázané, že smlouva byla uzavřena mezi žalobkyní jako nájemcem, a žalovanou jako pronajímatelem, k pronájmu budovy [adresa] umístěné na parc. [číslo] na pozemku [číslo] vše v ulici [ulice a číslo], v [katastrální uzemí], [obec a číslo]. V článku II. odst. 2.4 dodatku [číslo] se smluvní strany dohodly, že pokud nebudou nezbytné opravy (specifikované v odst. 2.2) realizovány v souladu s tímto dodatkem a dodatkem [číslo] ke smlouvě o nájmu nebytových prostor ze dne [datum], bude ustanovení odst. 2.1 tohoto dodatku bez náhrady zrušeno a nájemce nebude oprávněn z tohoto titulu požadovat na pronajímateli náhradu vynaložených nákladů či vzniklé škody, přičemž v odst. 2.1 bylo stanoveno, že se strany dohodly na prodloužení doby nájmu do [datum]. V případě, že by neměl být dodatek [číslo] se smlouvou o nájmu nebytových prostor ze dne [datum] nedílnou součástí dodatku [číslo] ze dne [datum] ke smlouvě o nájmu nebytových prostor ze dne [datum], pak by nebyl naplněn článek II. odst. 2.4, kdy by žalobkyně jako nájemce nebyla oprávněna požadovat po žalované, jako pronajímateli, náhradu vynaložených nákladů či vzniklé škody, přičemž oba dodatky [číslo] ke smlouvě ze dne [datum] a dodatek [číslo] ke smlouvě ze dne [datum] byly uzavřeny smluvními stranami ve stejný den, a to ze strany žalobkyně jako nájemce [datum] a ze strany žalované jako pronajímatele dne [datum].

10. Ze smlouvy o postoupení nájemní smlouvy ze dne [datum], soud ověřil, že tato byla uzavřena mezi právním předchůdcem žalobkyně ([anonymizována dvě slova] – [anonymizováno] a [právnická osoba]) jako původním nájemcem, žalobkyní jako novým nájemcem, a žalovanou jako pronajímatelem, a to dne [datum], podepsána všemi třemi stranami. V článku I. odst. 1.2 je uvedeno, že pronajímatel a původní nájemce učinili nesporným, že nájemní smlouva je platná a účinná a není dán žádný důvod k jejímu ukončení a podle článku II. odst. 2.3 je uvedeno, že pronajímatel s postoupením nájemní smlouvy bez výhrad souhlasí.

11. Ze stanoviska odboru školství Úřadu Městské části [obec a číslo] ze dne [datum] vyplývá, že umožnění dalšího působení žalobkyně je v rámci zachování a podpory stabilní vzdělávací soustavy na území městské části [obec a číslo] v zájmu žalované.

12. Z usnesení Rady městské části [obec a číslo] ze dne [datum] pod [číslo] včetně důvodové zprávy a přílohy [číslo] se podává, že k návrhu řešení havarijního stavebně technického stavu původních oken a oplechování střechy v budově [adresa] v [anonymizováno] ulici č. o. [anonymizováno] a v budově [adresa] v [anonymizována čtyři slova], které užívá na základě nájemní smlouvy žalobkyně, [jméno] schválila uzavření dodatku [číslo] ke smlouvě o nájmu nemovitostí ze dne [datum] s žalobkyní, ve znění dle upravené přílohy [číslo] předloženého materiálu, a uložila Mgr. [příjmení] (pověřenému vedením OBN) podepsat dodatek [číslo] ke smlouvě o nájmu nemovitostí ze dne [datum] s žalobkyní.

13. Z účetního deníku žalobkyně, oznámení advokáta o úschově ze dne [datum] a smlouvy o advokátní úschově peněžní částky pod [číslo] 2019 ze dne [datum], uzavřené mezi advokátkou JUDr. [jméno] [příjmení] a žalobkyní jako schovatelem soud zjistil, že předmětem úschovy bylo přijetí peněžní částky o celkové výši 12 000 000 Kč. Jedná se o částku k plnění dohodnutého financování dle smlouvy o nájmu nemovitostí ze dne [datum], ve znění dodatku [číslo] až 7, jejímž předmětem je nájem nebytových prostor v objektu [adresa], umístěném na pozemku parc. [číslo] objektu [adresa], umístěném na pozemku parc. [číslo] vše v k. ú. [obec], uzavřené mezi žalovanou a žalobkyní.

14. Z výzvy ke společnému postupu a spolupráci ve smyslu dodatku [číslo] nájemní smlouvy ze dne [datum] soud zjistil, že se jedná o výzvu žalobkyně adresovanou žalované ke společným jednáním, které předpokládá dodatek [číslo] nájemní smlouvy.

15. Z pověření Ing. [jméno] [příjmení] vzal soud za prokázané, že Ing. [obec] je oprávněn k jednáním ve správních řízeních, v občansko-správních řízeních a exekučních řízeních před soudy všech stupňů i před exekutory a dále disponuje oprávněním ve stejném rozsahu pověřit i jiné zaměstnance.

16. Z usnesení Rady městské části [obec a číslo] [číslo] ze dne [datum], vedené pod číslem [anonymizováno] [číslo] 2019, se podává, že [jméno] městské části [obec a číslo] v bodě I. schválila uzavření smlouvy o poskytování právních služeb s právním zástupcem žalované [příjmení] [jméno] [příjmení], LL. M., jako advokátem dle přílohy [číslo] předloženého materiálu, se záměrem ukončení smlouvy o nájmu nebytových prostor číslo [rok] [spisová značka] s žalobkyní a záměrem podání žaloby na vyklizení vůči žalobkyni. V bodě II. usnesení byla Ing. [příjmení] uložena povinnost podepsat smlouvu o poskytování právních služeb schválenou bodem I. usnesení, které tvoří přílohu [číslo] předloženého materiálu a podepsat související plné moci v termínu do [datum].

17. Z plné moci, udělené žalovanou, zastoupenou Ing. [jméno] [příjmení] - vedoucím odboru bytů a nebytových prostor žalované, advokátovi Mgr. [jméno] [příjmení] dne [datum], vyplývá, že se jedná o generální plnou moc, k jejímuž udělení je nezbytné schválení zastupitelstvem žalované, které z plné moci žádným způsobem nevyplývá.

18. Ze smlouvy o poskytování právních služeb ze dne 5. 12. 2019 pod číslem [rok] [spisová značka], podepsané Mgr. [jméno] [příjmení], LL. M. jako advokátem, s žalovanou jako klientem, vyplývá, že advokát se smlouvou zavázal poskytovat žalované právní služby týkající se smluvních vztahů s žalobkyní, tj. zejména s ohledem na smluvní vztahy ze smlouvy ohledně nájmu [anonymizováno] ze dne [datum] ve znění dodatku [číslo] – 8, a nájmu„ [anonymizováno]“ ze dne [datum], ve znění dodatku [číslo] – 4, a to provést pro žalovanou analýzu stávajícího smluvního rámce vč. návrhu postupu vůči žalobkyni, jednat za žalovanou s žalobkyní o případných změnách stávajícího smluvního rámce, zastupovat žalovanou v případných soudních nebo jiných řízeních proti žalobkyni a jakékoliv jiné právní služby, vyžádané od žalované a týkající se žalobkyně.

19. Z usnesení Rady městské části [obec a číslo], pod [číslo] ze dne [datum], včetně důvodové zprávy a přílohy [číslo] vedené pod číslem [anonymizováno] [číslo] [rok], se podává, že k návrhu na podání výpovědi nájemních smluv rada žalované v bodě I. schválila výpověď smlouvy o nájmu nemovitostí číslo [rok] [spisová značka] uzavřené dne 14. 11. 2011 s žalobkyní, respektive jejím právním předchůdcem ve znění pozdějších dodatků [číslo] až [číslo] jejímž předmětem je nájem budovy [adresa] a pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí]. [jméno] [příjmení] části [obec a číslo] uložila Mgr. [příjmení], jako právnímu zástupci žalované, najít důvody pro výpověď pro žalobkyni, dále schválila znění výpovědi smlouvy dané shora dle přílohy [číslo] předloženého materiálu a v bodě II. uložila místostarostovi Ing. [jméno] zajistit odeslání výpovědí schválených pod body I. tohoto usnesení.

20. Z výpovědi nájmu ze dne [datum] soud zjistil, že advokát Mgr. [jméno] [příjmení], LL. M., žalobkyni písemně vypověděl nájemní smlouvu ze dne [datum] za předpokladu dosavadního trvání nájemního vztahu, neboť jak uvedl, dle něho existují důvodné pochybnosti vůči platnosti a účinnosti nájemní smlouvy, resp. jednotlivých jejích dodatků. V odůvodnění výpovědi advokát odkázal na vypracovaný znalecký posudek, podle něhož nebyla prováděna běžná údržba oken v potřebném rozsahu, čímž došlo na straně žalobkyně k závažnému zanedbání povinností, a proto vyzval žalobkyni k vyklizení a předání předmětné budovy ke dni skončení nájmu.

21. Ze sdělení žalobce ze dne [datum] vč. doručenky datové zprávy, adresované žalované, vzal soud za prokázané, že proti oprávněnosti výpovědi smlouvy o nájmu nemovitostí č. [rok] [spisová značka] ze dne 14. 11. 2011, podala žalobkyně včas dne [datum] námitky, v nichž tvrzení o zanedbání běžné údržby předmětu nájmu označila za nepravdivá s tím, že předmětné skutkové okolnosti nelze subsumovat pod aplikovaný výpovědní důvod, neboť žalobkyně vždy řádně plnila své zákonné a smluvní povinnosti. Zároveň žalobkyně požádala o poskytnutí znaleckého posudku, na který výpověď odkazovala.

22. Z výzvy ze dne [datum] se podává, že žalobkyně vyzvala žalovaného k jednání o společném postupu o uzavření smlouvy o spolupráci při realizaci nezbytných oprav.

23. Z předžalobní výzvy žalobkyně vůči žalované ze dne [datum] vzal soud za prokázané, že žalobkyně před podáním žaloby písemně žalovanou vyzvala k smírnému projednání věci do [datum] s tím, že se jí dosud nedostalo žádné reakce na písemné námitky k neodůvodněnosti výpovědi nájemní smlouvy a tvrzení o zanedbání běžné údržby předmětu nejsou pravdivá.

24. Ze znaleckého posudku na posouzení stavu dřevěných výplní okenních otvorů v areálu žalobkyně v ulici [ulice a číslo], v ulici [ulice a číslo] a v ulici [ulice a číslo] v [obec a číslo], zpracovaný Ing. [jméno] [příjmení], CSc., soud ověřil, že znalecký posudek byl vypracován na základě objednávky žalované v srpnu 2019, a to s fotografiemi pořízenými v souvislosti s vyhotovením znaleckého posudku znalkyní v celkovém počtu 172 kusů, opatřený znaleckou doložkou. Znalkyně prováděla fotodokumentaci směrem z ulice a převážná část znaleckého posudku se vyjadřuje k druhé budově, která je předmětem řízení, vedeného u zdejšího soudu pod sp. zn. [spisová značka]. Nadto byla znalkyně přítomna zkoumání budovy pouze zvenku v době léta, kdy se provádí generální úklid celé budovy, včetně údržby oken, kterou provádí žalobkyně vždy v červenci a srpnu každého roku a dále průběžně během každého školního roku; soud pak konstatuje, že ze znaleckého posudku, jeho obsahu i z fotografií není zřejmé, zda byly pořízeny v budově v ulici [ulice a číslo] nebo v budově v ulici [ulice a číslo] či v budově [ulice a číslo], a proto znalecký posudek považuje za nevěrohodný.

25. Ze znaleckého posudku č. [spisová značka] na posouzení oken v budově [adresa] v ulici [ulice] a v budově [adresa] v ulici [ulice] v [obec a číslo] soud zjistil, že tento posudek byl vypracován znaleckým ústavem [právnická osoba] k objednávce žalobkyně ze dne [datum], kdy znalecký ústav došel k závěru, že v předmětné budově jsou nová dřevěná okna s nadsvětlíkem z roku 2010 se zasklením izolačním dvojsklem, celoobvodovým kováním, okapnice okenních křídel a spodního rámu jsou hliníková, okna jsou opatřeny demontovanými otevíracími kličkami a stav oken odpovídá jejich stáří a běžné údržbě. <b>26. K provedeným důkazům soud uvádí, že je hodnotil jednotlivě i ve vzájemné souvislosti, v souladu s ust. § 132 o.s.ř., listinné důkazy považuje za pravé a věrohodné, nebyly žádnou ze stran zpochybněny. Další provedené důkazy soud již blíže nehodnotil, neboť nemají pro posouzení věci zásadní význam či z nich soud nic podstatného nezjistil.</b> 27. Z provedeného dokazování učinil soud následující závěr o skutkovém stavu: Žalobkyně, resp. její právní předchůdkyně ([anonymizováno 5 slov] a [právnická osoba]), uzavřela s žalovanou dne [datum] smlouvu o nájmu nemovitostí č. [rok] [spisová značka], jejímž předmětem byl nájem budovy [adresa], která je součástí pozemku p. [číslo] pozemku [parcelní číslo], vše v [katastrální uzemí], obec Praha. Předmětné nemovitosti byly žalobkyní přebírány kompletně zrekonstruované, včetně oken. Na základě dodatků [číslo] ze dne [datum] a dodatku [číslo] ze dne [datum] došlo k prodloužení nájemního vztahu mezi účastníky. Dne [datum] došlo k postoupení nájemní smlouvy z právního předchůdce žalobkyně ([anonymizována čtyři slova] a [právnická osoba]) jako původního nájemce, na žalobkyni jako nového nájemce, přičemž pronajímatel a původní nájemce učinili nesporným, že nájemní smlouva je platná a účinná a není dán žádný důvod k jejímu ukončení. Na základě dodatku [číslo] ze dne [datum] se v souladu s dodatkem [číslo] ke smlouvě o nájmu nebytových prostor ze dne [datum] smluvní strany dohodly, že pokud nebudou nezbytné opravy (specifikované v odst. 2.2) realizovány v souladu s těmito dodatky, bude ustanovení odst. 2.1 dodatku bez náhrady zrušeno a nájemce nebude oprávněn z tohoto titulu požadovat na pronajímateli náhradu vynaložených nákladů či vzniklé škody, přičemž v odst. 2.1 bylo zároveň stanoveno, že se strany dohodly na prodloužení doby nájmu do [datum]. V souladu se zněním dodatků žalobkyně uložila v červnu 2019 do úschovy advokátky JUDr. [jméno] [příjmení] dohodnutou částku 12 000 000 Kč, a následně vyzvala žalovanou ke společným jednáním, které předpokládá dodatek [číslo] nájemní smlouvy. Dne [datum] však byla žalobkyni doručena výpověď nájemní smlouvy (datovaná [datum]), jejímž důvodem bylo hrubé porušení povinností nájemce vůči pronajímateli spočívající v zanedbání běžné údržby předmětu nájmu.

28. Takto zjištěný skutkový stav soud posoudil dle následujících ustanovení právních předpisů: Vznik smluvního vztahu soud posoudil dle § 663 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném a platném do [datum], s ohledem na datum uzavření nájemní smlouvy, kdy nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky. Dále soud aplikoval ust. § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v platném a účinném znění, dle kterého nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht. Dle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (díle jen„ o.z“), se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Podle ust. § 2205 o. z., nájemní smlouva pronajímatele zavazuje a) přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu, b) udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata, c) zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu. Podle ust. § 2207 odst. o.z. po dobu nájmu provádí běžnou údržbu věci nájemce, ledaže se k ní zavázal pronajímatel. Ostatní údržbu věci a její nezbytné opravy provádí pronajímatel, ledaže se k některému způsobu nebo druhu údržby a k opravě některých vad zavázal nájemce. Podle ust. § 2309 o.z., jedná-li se o nájem na dobu určitou, má pronajímatel právo nájem vypovědět i před uplynutím ujednané doby, a) má-li být nemovitá věc, v níž se prostor sloužící podnikání nachází, odstraněna, anebo přestavována tak, že to brání dalšímu užívání prostoru, a pronajímatel to při uzavření smlouvy nemusel ani nemohl předvídat, nebo b) porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti vůči pronajímateli, zejména tím, že přestože jej pronajímatel vyzval k nápravě, chová se nájemce v rozporu s ustanovením § [číslo], nebo je po dobu delší než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo služeb spojených s užíváním prostoru sloužícího podnikání Podle ust. § 2310 odst. 1 o.z. ve výpovědi musí být uveden její důvod; výpověď, v níž není uveden její důvod, je neplatná. Podle ust. § 2314 odst. 1 o.z., vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. Podle odst. 2 téhož ustanovení, nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. Dle odst. 3 vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi. Dle ust. § 41 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, ve znění účinném do 31. 12. 2019, podmiňuje-li zákon platnost právního jednání obce předchozím zveřejněním, schválením nebo souhlasem, opatří se listina o tomto právním jednání doložkou, jíž bude potvrzeno, že tyto podmínky jsou splněny. Je-li listina touto doložkou obcí opatřena, má se za to, že povinnost předchozího zveřejnění, schválení nebo souhlasu byla splněna. Podle odst. 2 téhož ustanovení právní jednání, která vyžadují schválení zastupitelstva obce, popřípadě rady obce, jsou bez tohoto schválení neplatná. Dle dost. 3 k neplatnosti právního jednání z důvodů stanovených v odstavci 2 a v § 38 odst. 4 a § 39 odst. 1 a 2 přihlédne soud i bez návrhu. Dle ust. § 103 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb., zákona o obcích, starosta zastupuje obec navenek.

29. K otázce trvání nájemního vztahu ke dni podání výpovědi soud uvádí, že má za prokázané trvání nájemní smlouvy ke dni výpovědi ze dne [datum], resp. ke dni [datum], kdy byla výpověď nájemní smlouvy doručena žalobkyni, neboť v dodatku [číslo] ze dne [datum] účastníci projevily jednoznačně vůli, že nájem prodlužují do [datum] a dále, když v dodatku [číslo] jednoznačně projevily vůli k prodloužení nájemního vztahu do [datum] – data byla jednoznačně uvedena a jednoznačně specifikovala, do kdy má nájemní vztah trvat (výklad projevu vůle). K námitce žalované o uzavření dodatku [číslo] po skončení nájemního vztahu, tj. až dne [datum], soud uvádí, že tuto skutečnost nelze klást k tíži žalobkyni, když k podpisu smlouvy v tomto termínu došlo rovněž z důvodů na straně žalované, přičemž obě strany s uzavřením dodatku ve stanoveném termínu souhlasily. V článku II. odst. 2.4 dodatku [číslo] se smluvní strany dohodly, že pokud nebudou nezbytné opravy (specifikované v odst. 2.2) realizovány v souladu s tímto dodatkem a dodatkem [číslo] ke smlouvě o nájmu nebytových prostor ze dne [datum], bude ustanovení odst. 2.1 tohoto dodatku bez náhrady zrušeno a nájemce nebude oprávněn z tohoto titulu požadovat na pronajímateli náhradu vynaložených nákladů či vzniklé škody, přičemž v odst. 2.1 bylo stanoveno, že se strany dohodly na prodloužení doby nájmu do [datum]. V případě, že by neměl být dodatek [číslo] se smlouvou o nájmu nebytových prostor ze dne [datum] nedílnou součástí dodatku [číslo] ze dne [datum] ke smlouvě o nájmu nebytových prostor ze dne [datum], pak by nebyl naplněn článek II. odst. 2.4, kdy by žalobkyně jako nájemce nebyla oprávněna požadovat po žalované, jako pronajímateli, náhradu vynaložených nákladů či vzniklé škody, přičemž oba dodatky [číslo] ke smlouvě ze dne [datum] a dodatek [číslo] ke smlouvě ze dne [datum] byly uzavřeny smluvními stranami ve stejný den, a to ze strany žalobkyně jako nájemce [datum] a ze strany žalované jako pronajímatele dne [datum]. Uzavřít smlouvu o společném postupu a spolupráci při realizaci nezbytných oprav se účastnice zavázaly do [datum] s ujednáním, co se stane, pokud k uzavření smlouvy nedojde z důvodů na straně žalobkyně, přičemž výpověď žalobkyně obdržela již [datum]. Dne [datum] žalobkyně sdělila žalované, že složí do advokátní úschovy 12 000 000 Kč a že je připravena zahájit jednání o společném postupu a spolupráci při realizaci nezbytných oprav, které vyplývají z principů stanovených v dodatku [číslo] – jinak řečeno, pokud k uzavření smlouvy o společném postupu a spolupráci při realizaci nezbytných oprav nedošlo, nestalo se tak z důvodu na straně žalobkyně. Nad rámec uvedeného bylo v řízení prokázáno, že veškeré dodatky nájemní smlouvy byly vyhotoveny stranou žalovanou, která v jejich souladu v průběhu celého nájemního vztahu, tedy až do podání výpovědi nájemní, jednala a rovněž do té doby jejich platnost nezpochybňovala.

30. V rámci otázky o řádném učinění hmotněprávního úkonu výpovědi má soud za to, že žalovaná neučinila řádně (platně) hmotněprávní úkon dání výpovědi, když v daném případě na straně žalované absentoval souhlas rady žalované s výpovědí (materiálně právní podmínka pro vyjádření projevu vůle obce; rozhodnutí o výpovědi nebylo obsaženo v usnesení rady z [datum] a jiné rozhodnutí rady žalovaná netvrdila, potažmo neprokazovala), když nadto absentovala řádná plná moc, kterou by žalovaná zmocnila advokáta Mgr. [jméno] [příjmení], LL. M., k hmotněprávnímu úkonu dání výpovědi žalobkyni. Ve smlouvě o poskytování právních služeb žalovaná a advokát Mgr. [jméno] [příjmení] sjednali„ poskytování právních služeb“ týkajících se smluvních vztahů ze smlouvy o nájmu nebytových prostor z [datum] a další smlouvy o nájmu nebytových prostor z [datum], tedy šlo o smlouvu, kterou žalovaná a Mgr. [obec] vzájemně upravili svá práva a povinnosti v souvislosti s tím, že Mgr. [obec] bude žalované poskytovat právní služby. Jinak řečeno, ze smlouvy o poskytování právních služeb, kterou žalovaná podepsala dne [datum] a Mgr. [obec] dne [datum], nevyplývalo hmotněprávní zmocnění k tomu, aby advokát v zastoupení žalované dal žalobkyni výpověď ze smlouvy o nájmu nebytových prostor z [datum]. Z provedeného dokazování jednoznačně vyplývá, že [jméno] městské části [obec a číslo] dne [datum] schválila pouze smlouvu o poskytování právních služeb uzavřenou žalovanou s advokátem Mgr. [jméno] [příjmení], LL. M., a dále záměr Rady k ukončení nájemní smlouvy (rada [datum] neschvalovala výpověď nájemní smlouvy, neboť takové ujednání nebylo v usnesení ani důvodové zprávě obsaženo).

31. Co se týče plné moci ze dne [datum], kterou žalobkyně obdržela společně s výpovědí ze dne [datum], v plné moci bylo uvedeno, že„ [název žalované], jednající na základě písemného pověření Ing. [jméno] [příjmení], vedoucím odboru bytů a nebytových prostor Úřadu městské části [obec a číslo], zmocňuje Mgr. [jméno] [příjmení], LL. M., advokáta, aby městskou část zastupoval při všech jednáních a ve všech soudních řízeních s [anonymizováno 6 slov], provedl analýzu stávajícího smluvního rámce, včetně návrhu postupu vůči uvedené, jednal za žalovanou o případných změnách stávajícího smluvního rámce, zastupoval žalovanou v případných soudních nebo jiných řízeních proti uvedené a to zejména připravil a podal žalobu/y ohledně stávajících vztahů a účastnil se na souvisejících řízeních, vykonával veškeré úkony s tím související, zejména přijímal doručované písemnosti, nahlížel do spisů, činil výzvy a návrhy, podával žádosti, návrh, žaloby, vyjádření, námitky, stížnosti a odvolání, bral je zpět a vzdával se jich, uzavíral narovnání a soudní smír, přijímal plnění nároků ve prospěch žalované a přijetí těchto plnění potvrzoval; tato plná moc se uděluje v rozsah práv a povinnosti podle občanského zákoníku a občanského soudního řádu“. [příjmení] moc podepsal za žalovanou [příjmení] [jméno] [příjmení]. Za situace, kdy byla v plné moci použita formulace„ ve všech jednáních a ve všech soudních řízeních“ a dále výslovně nebyla některá jednání vyloučena, jednalo se dle soudu o obecnou (generální) plnou moc, která by opravňovala učinit hmotněprávní úkon dání výpovědi, ale k této plné moci by s ohledem na §§ 84, 85, 102 odst. 2 zákona č. 128/2000 Sb., ve znění účinném do 31. 12. 2019 (s ohledem na datum dání výpovědi), muselo existovat rozhodnutí zastupitelstva (rozdělení pravomoci mezi zastupitelstvem a radou). S ohledem na ust. § 103 odst. 1 zákona č. 128/2000 Sb., ve znění účinném do 31. 12. 2019, by plnou moc mohl podepsat pouze starosta, který obec zastupuje navenek. Pokud ji podepsal Ing. [jméno] [příjmení], nebyla plná moc řádně udělena, i když mu povinnost podepsat plnou moc uložila rada žalované.

32. Ohledně řádné specifikace a důvodnosti výpovědního důvodu nad rámec výše uvedeného má soud za to, že výpovědní důvod byl ve výpovědi specifikován, když žalobkyně z textu výpovědi mohla seznat, že výpovědním důvodem je dlouhodobé neprovádění běžné údržby oken. Důvodnost podání výpovědi však soud neshledal, když okna za hranicí životnosti potvrdilo i znalecké zkoumání Ing. [příjmení] a znaleckého ústavu [právnická osoba]

33. Z důvodů shora uvedených soud ve výroku I. žalobě vyhověl s tím, že žalobkyně žalobu podala včas, když obdržela od žalované výpověď dne [datum], námitky proti výpovědi žalobkyně podala dne [datum] a žalobu ke zdejšímu soudu podala dne [datum].

34. S ohledem na výše uvedené žalobkyně není povinna nebytové prostory vyklidit, když v dodatku [číslo] k nájemní smlouvě ze dne [datum] v souvislosti s dodatkem [číslo] k nájemní smlouvě ze dne [datum] se účastnice dohodly, že nájemní vztah skončí [datum] a k uzavření smlouvy o společném postupu a spolupráci při realizaci nezbytných oprav v souladu s dodatkem [číslo] z [datum] k nájemní smlouvě z [datum] sice nedošlo, ale nestalo se tak z důvodů, které by ležely na straně žalobkyně (naopak žalobkyně žalovanou již [datum] vyzvala k uzavření smlouvy a tako v souladu se smluvními ujednáními měla připravenou částku 12 000 000 Kč jako svůj podíl na opravách; i v minulosti žalobkyně se žalovanou uzavřela smlouvy o provedení oprav). Ve výroku II. proto soud zamítl soud vzájemný návrh žalované, neboť na základě provedeného dokazování dospěl k závěru, že nájemní vztah má trvat až do [datum].

35. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 157 851,5 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 4 000 Kč, nákladů na vypracování znaleckého posudku znaleckým ústavem [právnická osoba] v září 2020 v částce 94 380 Kč, a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 3 písm. a), § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 35 000 Kč sestávající z částky 2 500 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., z částky 2 500 Kč za výzvu k plnění se základním skutkovým a právním rozborem dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 2 500 Kč za návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 2 500 Kč za návrh na předběžné opatření po zahájení řízení dle § 11 odst. 2 písm. a) a. t., z částky 2 500 Kč za odvolání proti rozhodnutí o předběžném opatření a vyjádření k nim dle § 11 odst. 1 písm. j) a. t., z částky 2 500 Kč za písemné podání ze dne [datum] dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 2 500 Kč za písemné podání ze dne [datum] dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 2 500 Kč za písemné podání ze dne [datum] dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 2 500 Kč za písemné podání ze dne [datum] dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 2 500 Kč za písemné podání ze dne [datum] dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky 2 500 Kč za účast na jednání soudu dne [datum] dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t., z částky 2 500 Kč za účast při místním šetření dne [datum] v délce trvání 2,5 hodiny dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t., z částky 2 500 Kč za účast na jednání soudu dne [datum] v délce trvání 3 hodin dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t., z částky 2 500 Kč za účast na jednání soudu dne [datum] v délce trvání 3 hodin dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. a z částky 1 250 Kč za účast při jednání dne [datum], při kterém došlo pouze k vyhlášení rozhodnutí dle § 11 odst. 2 písm. f) a. t. včetně osmnácti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a náhrady za daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 49 150 Kč ve výši 10 321,50 Kč, kterou je zástupce žalobkyně povinen z odměny za zastupování a z náhrad odvést podle zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty. S ohledem na ust. § 149 odst. 1 o. s. ř. přiznal soud tyto náklady k rukám právního zástupce žalobkyně a lhůtu k plnění stanovil v souladu s ust. § 160 odst. 1 věta před středníkem o. s. ř.

36. O soudním poplatku bylo rozhodnuto dle Položky 4 bodu 2 ve spojení s bodem 1 písm. a). Soudní poplatek může být uhrazen buď v kolkových známkách anebo na účet podepsaného soudu [číslo] pod variabilním symbolem [číslo].