14 C 247/2021

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 10 rozhodl soudkyní Mgr. Petrou Holečkovou ve věci žalobců: a) celé jméno žalobce , datum narození anonymizováno adresa žalobce a žalobkyně b) celé jméno žalobkyně , datum narození anonymizováno adresa žalobce a žalobkyně anonymizována čtyři slova jméno příjmení anonymizováno adresa proti žalované: osobní údaje žalované anonymizována tři slova jméno příjmení anonymizováno adresa o zaplacení 50 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům částku 50 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně z částky 50 000 Kč od 8. 7. 2021 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům náhradu nákladů řízení v částce 18 456 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám [anonymizováno] žalobců.

1. Žalobci se po žalované domáhali zaplacení částky 50 000 Kč s příslušenstvím v podobě zákonného úroku z prodlení, žalovaná částka představuje smluvní pokutu z rezervační smlouvy uzavřené mezi účastníky dne 2. 6. 2021. Svůj nárok odůvodnili tím, že žalovaná jako realitní makléř, označená v uzavřené rezervační smlouvě jako zprostředkovatel, porušila své povinnosti z této smlouvy vyvinout maximální úsilí k tomu, aby prodávající uzavřel s žalobci jako s kupujícími do konce rezervační lhůty, tj. do 26. 6. 2021, kupní smlouvu, resp. smlouvu o budoucí smlouvě kupní na nemovitosti – pozemek parc. [číslo] o výměře 166 m2, zastavěná plocha a nádvoří, na němž stojí budova [adresa] a pozemek parc. [číslo] o výměře 671 m2 v [katastrální uzemí], [územní celek], zapsané na [list vlastnictví] (dále jen„ předmětné nemovitosti“). Žalovaná prohlásila, že prodávající je dle smlouvy o zprostředkování, kterou uzavřela s prodávajícím dne 1. 2. 2021, povinen se žalobci uzavřít kupní smlouvu a prodat jim předmětné nemovitosti. Žalobci uhradili v souladu se smlouvou o zprostředkování žalované rezervační poplatek ve výši 490 000 Kč jako zálohu na kupní cenu předmětné nemovitosti. S žalovanou průběžně komunikovali ohledně znění smluvní dokumentace, po celou dobu je žalovaná ujišťovala, že nemovitosti budou žalobcům prodávajícím prodány. Zcela nečekaně pak žalovaná dne 9. 6. 2021 vrátila žalobcům složený rezervační poplatek a oznámila jim, že prodávající nemá zájem s žalobci předmětnou smlouvu kupní (budoucí smlouvu kupní) uzavřít a tedy se rezervační smlouva ruší. Žalovaní s tímto postupem nesouhlasili a dále se na žalované domáhali toho, aby žalovaná svou povinnost z rezervační smlouvy splnila. Dále doplnili, že žalovaná se uvedenou rezervační smlouvou zavázala, že po dobu rezervační lhůty nebude nemovitosti nabízet jiným osobám, přičemž tento závazek porušila, když dne 9. 6. 2021, tedy před uplynutím lhůty sjednané v rezervační smlouvě s žalobci, uzavřela smlouvu se [právnická osoba] [anonymizována dvě slova] na jejímž základě poté došlo k uzavření kupní smlouvy na předmětné nemovitosti.

2. Žalovaná navrhla, aby soud žalobu zamítl, neboť má za to, že žádné povinnosti z rezervační smlouvy neporušila. Žalovaná se nikdy nezavázala k tomu, že prodávající s žalobci uzavře kupní smlouvu ohledně předmětných nemovitostí, ostatně takový závazek by ani nemohla platně převzít, stejně tak se žalobci nemohli platně v čl. II. rezervační smlouvy zavázat k tomu, že s prodávajícím uzavřou smlouvu o budoucí smlouvě kupní, když k uzavření budoucí smlouvy kupní se mohou platně zavázat pouze účastníci smlouvy, která má být v budoucnu uzavřena. V důsledku chování žalobců, kteří v průběhu sjednávání obsahu budoucí smlouvy kupní a smlouvy kupní odmítli složit část kupní ceny přímo na účet prodávajícího a trvali na advokátní úschově, stala se smluvní dokumentace a celý související proces pro prodávajícího příliš složitý a tento neměl již zájem s žalovanými smlouvu kupní uzavřít, což žalovaná žalobcům obratem sdělila a vrátila jim zaplacený rezervační poplatek. Z důvodu nedostatku vůle na straně prodávajícího se plnění rezervační smlouvy stalo pro žalovanou nemožným. Žalovaným bylo opakovaně sdělováno, že rezervační smlouvou nebyla nikdy založena práva ani povinnosti mezi žalobci a prodávajícím, v rezervační smlouvě není nikde uvedeno, že prodávající se dle smlouvy o zprostředkování se zájemci povinen kupní smlouvu uzavřít. Se [právnická osoba] štěrkopísky bylo jednáno již před podpisem rezervační smlouvy s žalobci, předmětná nemovitost byla nabízena k prodeji po delší doby a před žalobci bylo jednáno s celou řadou zájemců.

3. Soud v řízení provedl dokazování v následujícím rozsahu a učinil tato jednotlivá skutková zjištění:

4. Mezi účastníky bylo nesporné a koresponduje to i s provedenými důkazy, vlastníkem výše uvedených nemovitostí byl v době uzavření zprostředkovatelské smlouvy pan [jméno] [příjmení] (výpisem z katastru nemovitostí). Dále bylo nesporné, že žalobci v postavení zájemců uzavřeli dne 2. 6. 2021 s žalovanou jako zprostředkovatelem smlouvu označenou jako smlouva o rezervaci, kterou žalovaní projevili zájem o koupi výše uvedených nemovitostí v nabídce zprostředkovatele, a to za kupní cenu 41 000 000 Kč. Za tímto účelem měla být mezi žalobci a prodávajícím uzavřena smlouva o budoucí smlouvě kupní a následně kupní smlouva. Žalovaní dne 4. 6. 2021 zaplatili rezervační poplatek ve výši 490 000 Kč na účet žalovaného, jak se uvedenou rezervační smlouvou zavázali (nesporná tvrzení účastníků, dokladem o úhradě). Tento poplatek byl žalobcům dne 9. 6. 2021 žalovaným vrácen s odůvodněním, že kupující již nemá zájem s žalobci smlouvu uzavřít (doklad o vrácení rezervačního poplatku).

5. Pokud jde o obsah rezervační smlouvy, pak v čl. I. bodu 4 uvedené smlouvy zprostředkovatel prohlásil, že uvedené nemovitosti jsou ve vlastnictví pana [jméno] [příjmení] (prodávající) se kterým zprostředkovatel uzavřel dne 1. 2. 2021 smlouvu o zprostředkování, jejíž kopie je přílohou rezervační smlouvy. V čl. II. rezervační smlouvy bylo uvedeno, že zájemce se zavazuje, že bez zbytečného odkladu, nejpozději do konce rezervační lhůty, tj. do 26. 6. 2021 uzavře s prodávajícím smlouvu o budoucí smlouvě kupní na předmětné nemovitosti při sjednané kupní ceně a zprostředkovatel se zavázal, že vyvine maximální úsilí k tomu, aby prodávající smlouvu o budoucí smlouvě kupní se zájemci do konce rezervační lhůty uzavřel. Zájemci se dále zavázali složit do tří pracovních dnů od uzavření rezervační smlouvy rezervační poplatek ve výši 490 000 Kč na účet zprostředkovatele. Zprostředkovatel se pak v čl. II. bodu 3 mimo jiné zavázal k tomu, že a) po dobu rezervační lhůty nebude předmětné nemovitosti dále nabízet a c) bude vyvíjet činnost směřující k tomu, aby zájemce uzavřel s prodávajícím smlouvu o budoucí smlouvě kupní a kupní smlouvu a f) bude sdělovat bez zbytečného odkladu zájemci okolnosti důležité pro uzavření smlouvy. Pro případ porušení závazku zprostředkovatele se zprostředkovatel zavázal (čl. II. bod 4) uhradit zájemci smluvní pokutu 50 000 Kč, a to do 5ti pracovních dnů od výzvy zájemce.

6. Ze smlouvy o zprostředkování uzavřené mezi žalovanou jako zprostředkovatelem a panem [jméno] [příjmení], [datum narození] jako prodávajícím dne 1. 2. 2021 se podává, že prodávající se rozhodl prodat výše uvedené nemovitosti za kupní cenu 40 000 000 Kč a zavázal se mimo jiné k tomu, že bez zbytečného odkladu, nejpozději do 30 dnů od konce platnosti smlouvy (31. 12. 2021) uzavře se zájemcem, který mu bude doporučen zprostředkovatelem kupní smlouvu k předmětným nemovitostem při sjednané kupní ceně (čl. II. bod 2 písm. e).

7. Z předložené emailové komunikace a jejích příloh (dohoda o zřízení advokátní úschovy, smlouva o budoucí smlouvě kupní) má soud za prokázané, že mezi účastníky probíhala komunikace ohledně uzavření rezervační smlouvy a na ni navazující smlouvy o budoucí smlouvě kupní a ohledně způsobu úhrady kupní ceny. Emailová komunikace probíhala od 25. 5. 2021do 1. 6. 2021 mezi žalobkyní [celé jméno žalobkyně] a jednatelem žalované panem [jméno] [příjmení]. Dne 9. 6. 2021 pan [příjmení] vyrozuměl emailem žalobkyni, že vlastník nevyslovil souhlas s podmínkami prodeje v předjednaných návrzích smluvní dokumentace a tedy není možné naplnit čl. II rezervační smlouvy, žalobcům bude vrácen rezervační poplatek a smlouva zanikne. Žalovaní pak dne 0. 6. 2021 v odpovědi na tento email uvedli, že rezervační smlouvu považují za platnou a jsou připravení budoucí smlouvu kupní uzavřít.

8. Žalobci před podáním žaloby vyzvali žalovanou k úhradě smluvní pokuty ve výši 50 000 Kč a stanovili k tomu žalované lhůtu do 7. 7. 2021 (předžalobní upomínka, dodejka datové schránky).

9. Dne 28. 7. 2021 byla uzavřena smlouvy o prodeji předmětných nemovitostí mezi prodávajícím a [právnická osoba] štěrkopísky spol. s.r.o. jako kupujícím za účasti žalované jako vedlejšího účastníka a zprostředkovatele. V čl. III. předmětné smlouvy je uvedeno, že první část kupní ceny uhradil kupující prodávajícímu k rukám zprostředkovatele na základě rezervační smlouvy uzavřené mezi zprostředkovatelem a kupujícím dne 9. 6. 2021. Na základě této smlouvy byl následně učiněn návrh na vklad vlastnického práva k výše uvedeným nemovitostem pro [právnická osoba] [anonymizováno] spol. s.r.o. (smlouvou, návrhem na vklad).

10. Uvedené důkazy hodnotil soud jednotlivě i v jejich souhrnu podle § 132 o. s. ř. Listinné důkazy soud považoval za pravé a pravdivé, když ani sami účastníci k nim neměli námitek a skutečnosti z nich zjištěné na sebe navazují z hlediska časového i obsahového.

11. Na základě zjištěných skutečností dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu ve věci samé.

12. Žalobci jakožto zájemci uzavřeli s žalovanou jakožto zprostředkovatelem dne 2. 6. 2021 smlouvu o rezervaci, dle níž si žalobci z nabídky zprostředkovatele vybrali výše specifikované nemovitosti a zavázali se do konce rezervační lhůty, tj. do dne 26. 6. 2021 uzavřít s vlastníkem vybraných nemovitostí smlouvu o budoucí smlouvě kupní k předmětným nemovitostem s tím, že v budoucí smlouvě kupní bude sjednáno, že uzavření kupní smlouvy k předmětným nemovitostem proběhne nejpozději do 29. 10. 2021 (viz čl. II. smlouvy). Žalovaná se zavázala, že vyvine maximální úsilí k tomu, aby prodávající smlouvu o smlouvě budoucí do konce rezervační lhůty s žalobci uzavřel. Žalobci v souladu s čl. 3 rezervační smlouvy uhradili na účet zprostředkovatele rezervační poplatek ve výši 490 000 Kč. Mezi žalobci a žalovanou probíhala emailová komunikace stran obsahu smlouvy o budoucí smlouvě kupní a kupní smlouvy, jakož i o způsobu úhrady kupní ceny. Dne 9. 6. 2021 byl zaplacený rezervační poplatek žalobcům vrácen s vyjádřením žalované, že prodávající již nemá zájem s žalobci uzavřít kupní smlouvu a tedy že žalovaná od uzavřené rezervační smlouvy odstupuje, neboť se její plnění stalo nemožným. Žalobci žalované obratem sdělili, že jsou připraveni kupní smlouvu uzavřít a trvají na splnění rezervační smlouvy žalovanou. Následně žalobci žalovanou vyzvali k zaplacení smluvní pokuty ve výši 50 000 Kč. Dne 9. 6. 2021 pak žalovaná uzavřela novou rezervační smlouvu ohledně předmětných nemovitostí se [právnická osoba] štěrkopísky spol. s.r.o. a následně došlo k prodeji předmětných nemovitostí této společnosti. <i>13. Podle § 2445 o. z. se smlouvou o zprostředkování zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi.</i> <i>14. Podle § 1746 odst. 1, 2 o.z. zákonná ustanovení upravující jednotlivé typy smluv se použijí na smlouvy, jejichž obsah zahrnuje podstatné náležitosti smlouvy stanovené v základním ustanovení pro každou z těchto smluv (odst. 1). Strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena (odst. 2).</i> <i>15. Podle § 1785 o. z. smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň v obecné rovině.</i> <i>16. Podle § 2001 o. z. od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon.</i> <i>17. Podle § 2048 o. z. ujednají-li si strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.</i> <i>18. Podle § 1970 o. z. po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku stanoví vláda nařízením; neujednají-li si strany výši úroku z prodlení, považuje se ujednanou výše takto stanovená.</i> <i>19. Podle § 2 nařízená vlády č. 351/2013 Sb. výše úroku z prodlení odpovídá ročně výši repo sazby stanovené Českou národní bankou pro první den kalendářního pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o 8 procentních bodů.</i> 20. Po právní stránce soud zjištěný skutkový stav věci hodnotil následovně.

21. Žalovaná jako zprostředkovatel a žalobci jako zájemci uzavřeli smlouvu označenou jako„ smlouva o rezervaci“. Jednalo se o smlouvu typově nepojmenovanou ve smyslu § 1746 odst. 2 o. z. (dále jen„ rezervační smlouva“).

22. Pokud jde o závazek žalobců dle čl. II smlouvy, tedy závazek uzavřít smlouvu s prodávajícím, pak k takové povinnosti se ve smlouvě o rezervaci žalovaní platně zavázat nemohli. Závazek k uzavření budoucí kupní (či jiné převodní) smlouvy lze uzavřít jen mezi účastníky této budoucí smlouvy a nikoliv mezi jedním z nich a třetí osobou, vyjma případu, kdy je třetí osoba nepřímým zástupcem druhého účastníka budoucí smlouvy (viz zejména žalovanými odkazovaný rozsudek [název soudu] ze dne 28. 5. 2013, sp. zn. [spisová značka]).

23. Z uvedeného vyplývá, že ani žalovaná, která v dané věci vystupovala jako zprostředkovatel a nikoliv jako zástupce prodávajícího s oprávněním za prodávajícího jednat (což žalobcům ze smlouvy o zprostředkování muselo být známo), se nemohla platně zavázat k tomu, že třetí osoba (prodávající) uzavře s žalobci kupní smlouvu k předmětným nemovitostem, ostatně žádný takový závazek žalované z rezervační smlouvy uzavřené s žalobci dle názoru soudu ani nevyplývá.

24. Neplatnost závazku žalobců v čl. II bodu 1. smlouvy pak ovšem nemá vliv na závazek žalované vyvinout maximální úsilí k tomu, aby prodávající s žalobci do konce rezervační lhůty uzavřel smlouvu o budoucí smlouvě kupní, jakož i závazky žalované upravené v čl. II. bodu 3 předmětné smlouvy (§ 576 o.z.).

25. Dále se soud zabýval tím, zda žalovaná mohla od smlouvy jednostranně odstoupit, kdy od smlouvy lze odstoupit, pokud si to strany ujednají nebo stanoví-li tak zákon (§ 2001 o. z.). V daném případě byla účastníky uzavřena smlouva na dobu určitou, možnost odstoupení od smlouvy si strany ve smlouvě výslovně nesjednaly, takže žalovaná (stejně jako žalobci) od smlouvy odstoupit nemohla. Pokud jde o zákonné důvody, pro které lze od smlouvy odstoupit, okruh zákonných důvodů odstoupení od smlouvy je poměrně široký, přičemž právní teorie je zpravidla rozděluje takto: a) reakce na nastalé či hrozící porušení smlouvy, b) reakce na nepředvídatelnou změnu okolností, c) právo spotřebitele„ stornovat“ smlouvu bez udání důvodu, d) jiné zvláštní případy v úpravě smluvních typů či ve speciálních zákonech.

26. V daném případě žalovaná uvedla, že od smlouvy odstoupila z důvodu, že prodávající již neměl zájem smlouvu za daných podmínek s žalobci uzavřít a tedy se splnění povinnosti žalované stalo nemožným. K tomu nutno říci, že žalovaná po celou dobu jednání s žalobci, jak vyplývá z emailové komunikace, jednala s žalobci ohledně obsahu budoucí smlouvy kupní a úhrady kupní ceny, byly připomínkovány návrhy smluvní dokumentace, v žalobcích tak žalobkyně vzbudila očekávání, že smlouvy budou s prodávajícím uzavřeny. Po několika dnech jednání pak žalovaná zcela překvapivě kontrakční jednání ukončila s tím, že prodávající s návrhem smluvní dokumentace a způsobem uzavření smlouvy nesouhlasí, aniž by žalobcům bylo konkrétně sděleno, jaké smluvní podmínky jsou pro prodávajícího nepřijatelné a v čem konkrétně by tedy bylo namístě obsah sjednávaných smluv, které mají být uzavřeny, upravit tak, aby byly pro prodávajícího vyhovující. Odstoupení žalované od smlouvy tak soud nepovažuje za účinné a závazek žalované vyvinout maximální úsilí k tomu, aby žalobci mohli s prodávajícím uzavřít do konce rezervační lhůty smlouvu o budoucí smlouvě kupní, trval. Institut odstoupení od smlouvy rozhodně nepředstavuje možnost vyvázat se ze smlouvy kdykoliv, kdy přestane být pro danou stranu výhodná, nebo kdy strana samotný vstup do závazku přehodnotí; v základní poloze nejde o obecnou únikovou cestu ze závazkového vztahu jako právního pouta. Nejde o volné právo smlouvu„ stornovat“, pakliže by o ni jedna ze stran přestala mít zájem (viz komentář občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§ [číslo]), 1. vydání, 2014, s. [číslo] - [číslo]).

27. Za situace, kdy od smlouvy nebylo platně odstoupeno a žalobci svůj závazek uhradit rezervační poplatek a poskytovat potřebnou součinnost splnili, trval závazek žalované do konce rezervační lhůty vyvíjet maximální úsilí k tomu, aby žalobci měli možnost uzavřít smlouvu o budoucí smlouvě kupní s prodávajícím, jakož i závazky upravené v bodě II. článku 3 smlouvy, tj. mimo jiné i závazek po dobu rezervační lhůty nenabízet nemovitosti dalším zájemcům. Přitom dne 9. 6. 2021 tj. před koncem rezervační lhůty (26. 6. 2021) žalovaná ohledně předmětných nemovitostí uzavřela další rezervační smlouvu se [právnická osoba] [anonymizováno] spol. s.r.o., které byly následně předmětné nemovitosti prodány.

28. S ohledem na výše uvedené tak soud shledal žalobu důvodnou. V řízení bylo prokázáno, že žalovaná porušila povinnosti ze smlouvy o zprostředkování, a to zejména v čl. II. bodu 1 vyvinout maximální úsilí k tomu, aby prodávající s žalobci uzavřel smlouvu o budoucí smlouvě kupní k předmětným nemovitostem, jakož i závazek nenabízet nemovitosti po dobu trvání smlouvy dalším osobám a sdělovat žalobcům všechny podstatné okolnosti k důležité pro uzavření kupní smlouvy dle čl. II. bodu 3 rezervační smlouvy a žalovaným tak vzniklo právo na zaplacení smluvní pokuty, ve výši sjednané v čl. II. bodu 4. rezervační smlouvy (§ 2048 o. z.). Žalobci žalovanou k úhradě smluvní pokuty písemně vyzvali, jelikož žalovaná tuto pokutu žalobcům neuhradila v poskytnuté lhůtě, dostala se do prodlení s placením peněžitého dluhu a žalovaným též vznikl nárok na zaplacení úroku z prodlení (§ 1968 a § 1970 o. z.) ve výši stanovené nařízením vlády č. 351/2013 Sb.

29. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobcům, jež byli v řízení zcela úspěšní, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 18 456 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 2 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 4 písm. a), § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 50 000 Kč sestávající z částky 3 100 Kč za každý ze čtyř úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. včetně čtyř paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a náhrada za daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 13 600 Kč ve výši 2 856 Kč. Podle § 149 odst. 1 o. s. ř. přiznal soud tyto náklady k rukám zástupkyně žalobkyně.

30. Lhůta k plnění byla stanovena v délce 3 dnů od právní moci rozsudku v souladu s § 160 odst. 1 část věty před středníkem o. s. ř.