16 C 78/2020

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 10 rozhodl soudcem JUDr. Janou Hustedovou ve věci žalobce (žalobkyně); právnická osoba , IČO , anonymizováno adresa , obec a číslo , anonymizována dvě slova titul . anonymizováno jméno příjmení , anonymizováno adresa , obec a číslo proti; žalovanému (žalované); právnická osoba , IČO , anonymizováno adresa , obec a číslo , anonymizována dvě slova titul . jméno příjmení , anonymizováno adresa , obec a číslo 183 714,28 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 183 714,28Kč se zákonnými úroky z prodlení ve výši 10 %, z částky 16417 KČ od 11.11.2019 do zaplacení zákonný úrok z prodlení ve výši 10 %, z částky 83648,64 KČ od 11.12.2019 do zaplacení zákonný úrok z prodlení ve výši 10 %, z částky 83648,64 KČ od 11.1.2020 do zaplacení to vše do 3 dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaný je povinen nahradit žalobci náklady řízení ve výši [anonymizováno] 147 038,50 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám [titul] Ing. [jméno] [příjmení].

1. Žalobce se žalobou podanou u zdejšího soudu dne 4.3.2020 domáhal po žalovaném zaplacení částky 183 714,28Kč s přísl. Svůj nárok odůvodnil tím, že žalobce si pronajal nebytový prostor od společnosti [právnická osoba] o celkové podlahové ploše 224,59m2 nacházející se v 1. nadzemním podlaží budovy čp [číslo] stojící na pozemku parc. [číslo] v k.ú. [část obce]. Dne 16.4.2019 uzavřel žalobce, jakožto nájemce se žalovaným podnájemní smlouvu, kterou žalovanému přenechal k užívání nebytový prostor za účelem provozování cukrárny, na dobu určitou od 1.5.2019 do 30.4.2024. Ve smlouvě bylo dohodnuto, že žalovaný bude platit měsíční nájemné ve výši 56.148 Kč bez DPH, které bylo v období od 1.5.2019 do 31.5.2019 sníženo na 0Kč, v období od 1.6.2019 do [číslo] 2019 na částku 40 426 Kč bez DPH měsíčně a v období od 1.11.2019 do 30.4.2020 na částku 49.410 Kč bez DPH. Splatnost nájemného byla k 10. dni kalendářního měsíce, za které se nájemné platí. Dále v čl. IV bod 7 se žalovaný zavázal platit žalobci poplatek za marketing měsíčně ve výši 4 492 Kč splatný s nájemným, dále v čl. V odst. 1 podnájemní smlouvy se žalovaný zavázal platit paušální poplatek za služby spojené s užíváním nebytového prostoru měsíčně ve výši 13.427 Kč bez DPH splatný s nájemným a dále žalovaný měl platit zálohové platby za odebraná média, tj. elektrickou energii, teplo, vodné a stočné ve výši 10 107 Kč zúčtovatelné dle platných právních předpisů. Počínaje měsícem říjnem 2019 žalovaný přestal žalobci platit nájemné, a proto žalobce požaduje zaplatit částku 2x82 885 Kč za nájemné za říjen, listopad 2019 – faktury [číslo] částku 2x93755,64 nájemné za prosinec 2019, leden 2020 faktury [číslo]. Žalobce žalovaného vyzval k úhradě dluhu písemně dne 16.1.2020, avšak bezvýsledně. Vzhledem k tomu, že jsou zálohové platby za odebraná media předmětem vyúčtování, žalobce úhradu za ně touto žalobou nepožaduje/ 10 107 Kč Žalobce tedy požaduje po započtení jistiny ve výši 139 246 Kč pohledávky ve výši 16417 Kč část nájemného za listopad 2019, a 2x83 648,64 Kč za prosinec 2019, leden 2020, k úhradě zbývá žalovaná částka.

2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil. Namítal nezpůsobilost pronajatých prostor z důvodu nevyhovujících podmínek [anonymizováno]. Funkčnost klimatizace lze zjistit, až rozdílem mezi venkovním a vnitřním prostorem. V bodě uzavření a předání prostor, v dubnu 2019, bylo chladno a klimatizace se zjišťovala až později. Žalovaný se snažil dohodnout s žalobcem na vybudování nové vzduchotechniky provozovny. Žalobce návrh odmítl. Žalovaný byl nucen vypovědět nájem dne 14.8.2019 s tříměsíční výpovědní dobou. Nájem skončil nejpozději k 29.11.2019.

3. Při prvním jednání dne 13.8.2020 se soud pokusil o smírné vyřešení sporu, avšak bezvýsledně. Zároveň byli účastníci poučeni o koncentraci řízení dle § 118b o.s.ř.

4. Žalovaný podáním ze dne 10.8.2020 blíže popsal nebytový prostor, který sloužil od počátku jako [anonymizováno] – [anonymizováno] s vlastní výrobou chlebíčků a jiného studeného občerstvení, kdy dne 4.4.2019 proběhla první prohlídka prostor a 16.4.2019 došlo k podpisu smlouvy, zaplacení kauce na nájemné a dne 20.4.2019 obdržel žalovaný klíče od prostoru. Plánovaný zkušební provoz byl od 1.5.2019, který však nebyl dodržen s ohledem na řešení zásobování, logistiky, přístupu k popelnicím apod. Již v květnu 2019 byl zjištěn problém s klimatizací a vzduchotechnikou. Odborník na klimatizaci přišel v průběhu června, teplota vzduchu byla vysoká. Protože nefungovala klimatizace, bylo žalovanému odpuštěno za červen, červenec a srpen 2019 nájemné. V srpnu 2019 měli částečně otevřeno [obec] byly řešeny s p. [příjmení] a p. [příjmení]. Z důvodu nedostatečné klimatizace byl v srpnu 2019 ukončen provoz. Žalovaný se dostal do ztráty.

5. Mezi účastníky není sporu, že žalobce si pronajal nebytové prostory o podlahové ploše 224,59 m2 v 1. nadzemním podlaží budovy [číslo] stojící na pozemku parc. č.. [číslo] k.ú. [část obce], zapsaného na listu vlastnictví č. 2029 dne 16.4.2019 uzavřel nájemce s žalovaným, jakožto podnájemcem podnájemní smlouvu na dobu určitou od 1.5.2019 do 30.4.2020 a bylo odsouhlaseno jak placení nájmu, tak poplatek za marketing, tak za služby a rovněž za media. Rovněž nesporným mezi účastníky je, že žalovaný složil jistinu žalobci ve výši 139 246 Kč. Soud provedl dokazování listinnými důkazy, které tyto nesporná tvrzení prokazují - výpis z obchodního rejstříku [číslo] vložka oddíl C pro žalovaného a výpis z obchodního rejstříku [číslo] vložka oddíl C pro [právnická osoba], podnájemní smlouva z 16.4.2019, dodatek [číslo] ke smlouvě mezi žalovaným a [právnická osoba] nepodepsaný,předávací protokol z 17.4.2019. Faktury č. 2019 a [číslo] dokládají, že žalovaný si odkoupil zařízení- vybavení cukrárny a kavárny od společnosti [právnická osoba], jakož i dveří, kamerového systému apod. Faktury [číslo] dokládají vyúčtování žalobce žalovanému za nájem se službami za období červen 2019 2019, které však nejsou předmětem sporu a výpisy z účtu u [příjmení] [příjmení] z 4.6.2019, 2.7.2019, 13.8.2019, 16.9.2019 dokládají jejich úhradu.

6. Žalovaný žalobci dal dne 14.8.2019 výpověď z důvodu nemožnosti užívání prostor k dohodnutému účelu pro technické závady na vzduchotechnice a klimatizaci prostor, což dokládal jak zmíněnou výpovědí, avšak nepodepsanou, tak odborným posudkem zpracovaným [anonymizována dvě slova] ze dne 29.10.2019. Ohledně výpovědi probíhala komunikace mezi účastníky, a to [anonymizováno] z 7.9.2019, 9.9.2019, odmítnutí výpovědi z 18.9.2019, emailová korespondence z 2.10.2019 29.11.2019 žalovaného z 29.11.2019, ve kterém je uvedeno odmítnutí převzetí klíčů za účasti svědků [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. Fotodokumentace dokládá naměření teplot.

7. Soud s ohledem na spornost způsobilosti předmětu nájmu doplnil dokazování při jednání dne 12.1.2021 výslechem p. [příjmení], který uvedl, že prostory byly pronajaty prostřednictvím zprostředkovatele [právnická osoba], které byla vyplacena provize. Žalovaný si před podpisem 2x prostory prohlédl. Prostor byl zkolaudován na cukrárnu a dříve tam byla provozována. Autorizovaná společnost provedla opětovně vyčištění klimatizace. Měla být ústní dohoda mez účastníky na posílení klimatizace na rozdělení investic, neboť žalobce není vlastníkem nemovitostí, jeho předmětem je pronájem nemovitostí. Byla objednána projektová dokumentace, žalovaný ji neodsouhlasil, poslal klíče od prostor a přestal podnikat. Od vydání kolaudačního rozhodnutí, tj. 22.7.2013 se žádné změny nedělali. Vzduchotechnika je částečně sdílená, vedle se nachází gastro služby – restaurace [anonymizováno], který se otevřel v létě 2019, se zvýšením provozu došlo k revizi a čištění/ dodán předávací protokol z 23.9.2019, jakož i kolaudační rozhodnutí z 9.10.2019 důkazy- kolaudační souhlas s užíváním stavby ze dne 22.7.2013, který byl správním orgánem vydán a dokládá, že zjištěné vady a nedostatky díla nejsou, protokol o servisu chladícího zařízení ze dne 6.6.2019 od společnosti [právnická osoba] dokládá doplnění chladiva do klimatizačních jednotek, který byl proveden na základě cenové nabídky zaslané emailem z 7.8.2019 8.Při jednání dne 9.2.2021 byl vyslechnut [jméno] [příjmení], který potvrdil, že v září-říjnu 2019 byla zahájena po kolaudaci činnost provozovny gyrosu, který je větrán vlastním potrubím pro sebe. Pronajímaný prostor orientovaný na jižní část – [anonymizováno], byl v roce 2019 zkolaudován a nebyl od této doby upravován. Žalovaný si stěžoval na vysoké teploty v letním období, řešila se funkčnost klimatizace. Na stejnou orientaci je ještě nebytový prostor – [anonymizováno], stížnosti zde nejsou. Vzduchotechnika je připravena pro dvě provozovny, které jsou samostatně odvětrány, [anonymizováno] má svoji vlastní, takže se nenapojuje a nesdílí potrubí s [anonymizováno]. Výslech svědka [jméno] [příjmení] potvrdil převzetí předmětných prostor v květnu 2019 byl v dubnu/ [anonymizováno] fungovala nepřerušovaně do 17.7.2019, kdy bylo rozhodnuto o uzavření prostor za účelem vyřešení klimatizace a odvzdušnění. Došlo k vyčištění a napuštění klimatizace [právnická osoba]. Přikoupení příruční klimatizace nepomohlo. Docházelo od gyrosu ke zpětnému návratu vzduchu. [příjmení] žalovaná nesouhlasila s podílením se na nákladech na klimatizaci. Na základě neshod účastníků došlo k výpovědi a v listopadu 2019 nepřevzetí klíčů [anonymizováno] [příjmení] a [příjmení]. Proto je svědek vhodil do schránky žalobce, o čemž učinil fotodokumentaci. Uvedl, že lednice, které byly ve vlastnictví žalovaného, byly umístěny u pultu, [anonymizováno] měly být užívány primárně na vyrábění chlebíčků. Dorty se dovážely asi 4 hodin ráno. [obec] to nestíhaly. Potvrdil, že obdržel žalovaný slevu na nájemném. Zatažení žaluzií nepomohlo ke snížení teplot uvnitř.

9. Při dalším jednání dne 18.11.2021 byl proveden znalecký posudek [anonymizováno] [celé jméno znalce], který uvedl, že v době zpracování nebyla žádná závazná norma na větrání kuchyní, tedy nelze hovořit o překročení nějakého zákonného předpisu. Navržené řešení však bylo v rozporu s uznávanými zásadami pro navrhování větracích zařízení kuchyní. [příjmení] vzduchotechnika neřeší technologii skladování, vzduchotechnika se stará o mikroklimatické poměry v prostoru. V případě nepoužití žaluzií, dochází k výraznému zvýšení tepelné zátěže osluněním. Při teplých dnech je třeba používat chladící zařízení, neboť okny to nelze dostatečně zajistit. Větrání má odpovídat platné legislativě, má být funkční a v chodu během provozní doby. V bodě 17 znaleckého posudku je uvedeno, že projektová dokumentace byla odsouhlasena kolaudačním rozhodnutím na cukrárnu a restaurace se zázemím, tj. na odbytovou část a kuchyň. Vzduchotechnika však dle znalce nebyla výkonově pro provoz kuchyně dostatečná, při dostatečném výkonu větracího zařízení je navržené zařízení dostatečné/bodč.18/. [anonymizováno] závěr však byl uveden tak, že větrací zařízení pro kuchyň není dostatečné. K žádosti byl znalcem vypracován dodatek den 17.1.2022, ve kterém uvedl, že pokud prostor je kolaudován pro určitý účel užíváním, měl by v provozu tomuto účelu vyhovět. Prostory s přípravou studených pokrmů mají menší nároky než prostory s přípravou pomocí tepelné úpravy.

10. Při jednání dne 8.2.2022 byl vyslechnut znalec [celé jméno znalce], který se odvolal na svůj znalecký posudek a uvedl, že podstatné je, pro který účel je prostor zkolaudován. Dostatečné větrání je legislativně v pořádku, kolaudační souhlas byl vydán. V zimních měsících je místo bezpečnější než v létě z hlediska dodržení teplot. Užívání bylo pro cukrárnu, nikoliv výrobu, tedy uložení zboží.

11. Při jednání dne 17.2.2022 soud nepřipustil provedení důkazů znaleckým posudkem z oboru potravinářství [anonymizováno] důkazů nebylo dodáno a navrhováno a soud rozhodl na základě výše provedených důkazů za použití § 132 o.s.ř.

12. Po právní stránce soud posoudil vztah dle ust. § 2215 a násl. z.č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku (dále jen „o. z.“), upravující podnájem, kdy v případě nemovité věci je dle § 2222 odst. 3 o. z. tříměsíční výpovědní doba. Ust. § 2229 o.z. stanoví, že nájem ujednaný na dobu určitou může každá ze stran vypovědět, jen v případě, že ve smlouvě byly zároveň ujednány důvody výpovědi a výpovědní doba. Dle § 2303 o. z. je-li s nájmem prostoru sloužícího podnikání spojeno poskytování služeb, použijí se ustanovení o poskytování služeb souvisejících s nájmem bytu obdobně, jakož i pro podnájem. Účastníci si uzavřeli podnájemní smlouvu za účelem podnájmu prostor sloužící jako cukrárna/bod III1,2/. kdy ve výpisu z obchodního rejstříku je uveden rozsah, jakož v bodě i prohlásili, že předmět je způsobilý k užívání. v [anonymizováno] IV bod 1 je uvedena cena nájemného, jakož i splatnost, v [anonymizováno] VI je upravena doba nájmu na dobu určitou k 30.4.2024, jakož je i v VII upraven způsob odevzdání předmětu podnájmu – písemným předávacím protokolem. Skončení podnájmu je upraveno v [anonymizováno] XII, kdy v písm. d/ se připouští, že podnájemce může podat výpověď s tříměsíční výpovědní lhůtou v případě, že předmět podnájmu přestane být z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl určen a nájemce nezajistí podnájemci odpovídající náhradní prostor do 6 měsíců od nastalé události. Žalovaný využil tohoto ustanovení smlouvy a podal výpověď z podnájemní smlouvy ze dne 14.8.2019 z důvodu nemožnosti užívání prostor k dohodnutému účelu pro technické závady na vzduchotechnice a klimatizaci prostor, kdy žalobce odmítl převzít klíče od prostor, což dokládá dopis z 29.11.2019. Ustanovení § 2208 o.z. upravuje případ vady věci, kterou nájemce zjistí a je povinen ji oznámit pronajimateli řádně a včas. Neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby. Soud zkoumal, zda předmětný prostor mohl žalovaný užívat k předmětu nájmu jako cukrárna. Z výpisu z obchodního rejstříku vložka [číslo] oddíl C vedeného u [název soudu] je výčet předmětu podnikání, kde však není uvedena výroba [anonymizováno] výrobků, je zde uveden maloobchod a služby. Soud ustanovil znalce za účelem zjištění možnosti užívání prostor a [anonymizováno] [celé jméno znalce] ve znaleckém posudku, jakož i ve svém výslechu uvedl, že prostory byly zkolaudovány jako cukrárna a restaurace se zázemím, ale domnívá se, že vzduchotechnika nebyla výkonově pro provoz kuchyně dostatečná, tj. větrací zařízení pro kuchyň nebylo dostatečné. Sám znalec uvedl, že je třeba vycházet ze správnosti rozhodnutí správního orgánu o kolaudaci prostor. Soud proto odborný posudek zhotovený [anonymizována dvě slova] – [jméno] [příjmení] ze dne 29.10.2019 nepoužil jako hodnověrný, který se vyjadřoval rovněž k odvětrávání. V bodě 4.2 se zmiňuje o výrobně potravin, na kterou předmět nájmu nezněl.

13. Soud má za to, že s ohledem na předmět podnikání a předmět nájmu a kolaudační rozhodnutí, byl předmět nájmu způsobilý k užívání pro daný sjednaný účel - [anonymizováno]. Žalobce se snažil s žalovaným spolupracovat, kupř. opravou klimatizace jejím vyčištěním, snížením nájmu v letních měsících, jakož i případným vylepšením klimatizace za spolupodílení se obou, čemuž žalovaný souhlas nedal. Dle názoru soudu bylo na žalovaném, aby si zajistil pro letní období pomocné zařízení, jako je kupř. elektrické odvětrávání, žaluzie, které by teplotu pomohly snížit, případně více lednic na uskladnění výrobků, které v provozovně nevyráběl, uschovával a následně prodával. Je třeba přihlédnout k tomu, že žalobce žalovanému s ohledem na teplé období a stížnosti na klimatizaci, nájemné žalovanému prominul či snížil, jakož měl snahu klimatizaci za spoluúčasti posílit. Žalovaný však striktně setrval na svém stanovisku a v srpnu 2019 podal žalobci výpověď. Soud má za to, že výpověď z podnájmu učiněná žalovaným dne 14.8.2019 není oprávněná, neboť prostory jsou způsobilé k užívání prostor pro cukrárnu, nikoliv pro výrobu, na kterou jsou zvýšené hygienické požadavky.

14. Žalovaná částka představuje nájemné se službami za období od října 2021 do ledna 2020 spočívající ve splatném vyúčtování faktur za nájemné, marketing, služby a media, kdy částky odpovídají smluvním ujednáním. Žalovaný však žalobci neuhradil ani nájemné za období říjen, listopad 2019, kdy dne 29.11.2019, mělo dle jeho skutkových tvrzení dojít k ukončení nájmu uplynutím výpovědní doby, tedy do této doby měl žalovaný své povinnosti ze smlouvy plnit. Žalovaný rovněž nedodržel způsob předání nájmu, tak jak je uveden v podnájemní smlouvě, tj. písemným předávacím protokolem.

15. S ohledem na výše uvedené, má soud za to, že se žalobci podařilo prokázat skutková tvrzení v žalobě uvedená, že podnájemní smlouva uzavřená mezi účastníky dne 1.5.2019 na dobu určitou do 30.4.2024 nebyla doposud řádně ukončena, neboť výpověď podaná žalovaným žalobci dne 14.8.2019 nebyla podána po právu, neboť pronajaté prostory s ohledem na jejich kolaudaci byly způsobilé k užívání prostor pro cukrárnu, pro kterou byly pronajaty. Žalobce žalovaného vyzval k úhradě, žalovaný na výzvy nereagoval. Faktury [číslo] [číslo] jsou splatné dle data uvedeného na splatnosti faktur, a proto se žalovaný s jejich placením dostal do prodlení a byl uznán vedle zaplacení dlužného nájmu, služeb, uhradit i příslušenství dle § 1970 o.z.

16. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o.s.ř. tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení sestávající ze zaplaceného soudního poplatku v částce 7 349 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 183 714,28 Kč sestávající z částky 8 460 Kč za každý z jedenácti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí zastoupení, žaloba, účast na jednání dne 13. 8. 2020, účast na jednání dne 3. 11. 2020, účast na jednání dne 12. 1. 2021, účast na jednání dne 9. 2. 2021, účast na jednání dne 18. 11. 2021, vyjádření (otázky) ze dne 23. 11. 2021, účast na jednání dne 21. 12. 2021, účast na jednání dne 8. 2. 2022, závěrečný návrh ze dne 16. 2. 2022) a z částky 4 230 Kč za každý ze tří úkonů uvedených v § 11 odst. 2 a. t. (výzva k plnění, vyjádření ze dne 22. 5. 2020, účast na vyhlášení 17. 2. 2022) včetně čtrnácti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 3 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 109 950 Kč ve výši 23 089,50 Kč, tj. celkem 140 388,50 Kč. Dále je žalovaný povinen zaplatit žalovanému částku 6 650 Kč, kterou žalobce vynaložil na úhradu znaleckého posudku, celkem tedy 147 038,50 Kč. Soud nepřiznal žalobci odměnu za úkony vyjádření ze dne 9. 9. 2020, 8. 1. 2021 a 19. 1. 2021, neboť se jednalo o pouhá doplnění důkazů a taková podání nelze podřadit pod žádný z úkonů uvedených v § 11 odst. 1,2 a. t.

17. Lhůta k plnění jak v [anonymizováno] I, tak v [anonymizováno] II byla stanovena dle § 160 o.s.ř. a místo plnění dle § 149 o.s.ř.