17 C 220/2025

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 10 rozhodl soudkyní Mgr. Alenou Novotnou ve věci žalobců: a) Jméno žalobce A , narozený Datum narození žalobce A bytem Adresa žalobce A b) Jméno žalobce A , narozená Datum narození žalobce B bytem Adresa žalobce A oba zastoupeni advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného o 176 897 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům částku 176 897 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 17 200 Kč od 26. 3. 2025 do zaplacení ve výši 12 % ročně, z částky 17 200 Kč od 26. 4. 2025 do zaplacení ve výši 12 % ročně, z částky 17 200 Kč od 26. 5. 2025 do zaplacení ve výši 12 % ročně, z částky 17 200 Kč od 26. 6. 2025 do zaplacení ve výši 12 % ročně, z částky 17 200 Kč od 26. 7. 2025 do zaplacení ve výši 11,5 % ročně, z částky 17 200 Kč od 26. 8. 2025 do zaplacení ve výši 11,5 % ročně, z částky 17 200 Kč od 26. 9. 2025 do zaplacení ve výši 11,5 % ročně, z částky 56 497 Kč od 21. 5. 2025 do zaplacení ve výši 12 % ročně, to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům na náhradě nákladů řízení částku 42 973,40 Kč, a to k rukám právního zástupce žalobců do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobci se domáhali zaplacení částky 176 897 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 17 200 Kč od 26.3.2025 do zaplacení ve výši 12 % ročně, z částky 17 200 Kč od 26. 4. 2025 do zaplacení ve výši 12 % ročně, z částky 17 200 Kč od 26. 5. 2025 do zaplacení ve výši 12 % ročně, z částky 17 200 Kč od 26. 6. 2025 do zaplacení ve výši 12 % ročně, z částky 17 200 Kč od 26. 7. 2025 do zaplacení ve výši 11,5 % ročně, z částky 17 200 Kč od 26. 8. 2025 do zaplacení ve výši 11,5 % ročně, z částky 17 200 Kč od 26. 9. 2025 do zaplacení ve výši 11,5 % ročně a z částky 56 497 Kč od 21. 5. 2025 do zaplacení ve výši 12 % ročně. Uvedli, že jsou vlastníky bytové jednotky č. , Anonymizováno, v budově č.p. , Anonymizováno, , včetně spoluvlastnického podílu na společných částech na adrese , adresa, („byt“). Nájemní smlouvou ze dne 27. 4. 2020 pronajali byt žalovanému. Splatnost nájemného byla sjednána do 25. dne měsíce předcházejícímu měsíci, na něž je nájemné hrazeno. Splatnost nedoplatku či přeplatku z vyúčtování byla sjednána do 30 dnů od doručení vyúčtování. Dodatkem ke smlouvě ze dne 17. 1. 2023 bylo nájemné zvýšeno na 14 000 Kč. Vedle nájemného se žalovaný zavázal platit zálohy na služby ve výši 3 200 Kč měsíčně. Žalovaný však sjednané platby nehradil řádně a včas. Žalobci se proto domáhají zaplacení dlužného nájemného a záloh na služby za měsíce březen až září 2025 a nedoplatku z vyúčtování služeb za rok 2024 ve výši 56 497 Kč včetně zákonného úroku z prodlení. Účastníci si ujednali, že nájemní vztah bude trvat do 30. 4. 2026.

2. Žalovaný žalovanou částku neuznal. Argumentoval tím, že v bytě došlo k závadě na přívodu vody do kuchyňského koutu. , adresa, byla skrytá pod kuchyňskou linkou, voda unikala pod linku a vsakovala se do přilehlé stěny. Trvalo tedy delší dobu, než jí žalovaný odhalil. Okamžitě po odhalení závady ji žalovaný odstranil. Žalobce o závadě neinformoval, nepovažoval za nutné žalobce informovat, neboť závadu sám odstranil a již dříve závady v bytě řešili účastníci dohodu, tak že žalovaný závadu odstraní a případné náklady vyúčtuje. O závadě žalobce uvědomil až v návaznosti na vyúčtování, do něhož se závada propsala zvýšenou spotřebou vody. Odmítá proto platit nedoplatek na vodě. Námitky proti vyúčtování služeb žalovaný ve lhůtě 30 dnů od doručení vyúčtování nevznášel.

3. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalovaný neuhradil předepsanou platbu za nájemné a služby za měsíce březen až září 2025 a nedoplatek z vyúčtování za rok 2024 ve výši 56 497 Kč.

4. Soud na základě níže uvedených důkazů učinil následující skutkový závěr:

5. Účastníci uzavřeli dne 27. 4. 2020 nájemní smlouvu, kterou se žalobci zavázali žalovanému pronajmout byt a žalovaný se zavázal platit nájemné v původní výši 13 000 Kč a zálohy na služby ve výši 3 200 Kč. Obě platby se žalovaný zavázal zaplatit nejpozději do 25. dne měsíce předcházející měsíci, na který je hrazeno. Žalobci se zavázali vyhotovit nejpozději do 30. 6. vyúčtování služeb a žalovaný se jej zavázal zaplatit do 30 dnů ode dne jeho doručení. Doba nájmu byla sjednána na dobu určitou od 27. 4. 2020 do 30. 4. 2021 s automatickou prolongací o jeden rok, jestliže jedna ze stran neoznámí té druhé nejméně jeden měsíc před skončením platnosti, že již nemá zájem o prodloužení smlouvy (prokázáno smlouvou o nájmu bytu). Dodatkem č. , hodnota, ze dne 17. 1. 2023 se strany dohodly na zvýšení nájemného na částku 14 000 Kč měsíčně s účinností ke dni podpisu dodatku (prokázáno dodatkem č. , hodnota, ke smlouvě o nájmu bytu).

6. Dne 14. 4. 2025 bylo žalobci zasláno od SVJ pro dům , adresa, vyúčtování zálohově hrazených služeb za zúčtovací období od 1. 1. 2024 do 31. 12. 2024. Výsledkem vyúčtování byl nedoplatek ve výši 56 497 Kč plynoucí v podstatě jen z plateb za vodné a stočné za TUV a SUV (prokázáno dopisem s vyúčtováním z 14. 4. 2025). Žalobkyně přeposlala žalovanému toto vyúčtování emailem ze dne 14. 4. 2025, mezi účastníky bylo běžné, že žalobci takto žalovanému přeposílali vyúčtování zpracované poskytovatelem služeb (prokázáno emailovou komunikací z 14. 4. 2025 a nespornými tvrzeními účastníků). Emailem ze dne 17. 4. 2025 vyjádřil žalovaný překvapení nad výší vyúčtování. Sdělil žalobkyni, že pravděpodobnou příčinou je porucha baterie a přívodu vody v kuchyni s tím, že protékal uzavírací ventil kuchyňské baterie. Dále napsal, že tímto problémem nechtěl žalobce zatěžovat, když byli domluveni, že on se postará o opravu kuchyňské linky a baterie, přičemž porucha se objevila druhé polovině roku. Uvedl, že na přelomu dubna a května by měl inkasovat finanční obnos na úhradu dluhu na nájemném a bude mít prostor i na řešení účtu za vodu (prokázáno emailovou komunikací z 14. 4. 2025 a 17. 4. 2025). Žalobkyně reagovala na toto sdělení emailem ze dne 10. 5. 2025, kde uvedla, že vyúčtováním byli zaskočeni i žalobci, žalovaného upozornila na domluvu, že měl nechat opravit baterii a uzavřít si pojistku na domácnost a že tedy doufá, že již poruchu opravil. Také jej upozornila na splatnost vyúčtování stanovenou na 20. 5. a žádala o neprodlené zaslání minimálně čtyř dlužných nájmů, aby měli žalobci z čeho spotřebu vody zaplatit. Avizovala, že jsou schopni následně sestavit na platbu za vodu splátkový kalendář, ale více vyhovět nemohou (prokázáno emailem ze dne 10. 5. 2025).

7. K zaplacení dluhu byl žalovaný vyzván předžalobní výzvou ze dne 3. 6. 2025. Výzva byla včetně evidenčního listu plateb za rok 2024 a vyúčtování služeb za rok 2024 zaslána dne 3. 6. 2025 na email žalovaného. Následně byl k zaplacení vyzván i opakovanou výzvou ze dne 14. 7. 2025 (prokázáno výzvou k plnění a emailem z 3. 6. 2025 a upomínkou ze dne 14. 7. 2025).

8. Emailem ze dne 10. 6. 2025 žalovaný žalobce uvědomil o tom, že příčinou úniku vody je závada ventilu, nikoliv závada baterie, kterou již opravil. Dále napsal, že závada nebyla patrná, na únik vody jej upozornil soused bydlící pod ním, přičemž dalšímu úniku vody bylo zamezeno výměnou poškozeného ventilu. Uvedl, že po konzultaci s osobami zabývajícími se pojišťovnictvím shledal, že odpovědnost za závadu i její následky nenese on, že nemůže suplovat funkci pojišťovny a krýt náklady na škodu, za kterou nenese odpovědnost a navrhoval, že dlužné nájemné by bylo částečně započteno na opravu škod v kuchyňském koutu. Přílohou emailu byl příjmový doklad o poukázání částky 34 400 Kč (prokázáno emailem ze dne 10. 6. 2025).

9. Dopisem ze dne 4. 8. 2025 vypověděli žalobci žalovanému nájem bytu bez výpovědní doby pro zvlášť závažné porušení povinnosti spočívající v tom, že nezaplatil nájemné po dobu delší tří měsíců. Dopis byl odeslán téhož dne (prokázáno okamžitou výpovědí z bytu včetně podacího lístku ze 4. 8. 2025).

10. Žalovaný nezaplatil nájemné (14 000 Kč/měsíc) a zálohy na služby (3 200 Kč /měsíc) za měsíce březen 2025 až září 2025 (ujištěno z evidenčního listu plateb z 27. 8. 2025 a nesporných tvrzení účastníků).

11. Emailem ze dne 21. 12. 2025 oznámil žalovaný žalobcům, že s ohledem na závadu (porucha na přívodu vody do kuchyně) uplatňuje slevu na nájemném ve výši 50 %, a to zpětně od měsíce dubna 2025, kdy závadu oznámil (prokázáno emailem ze dne 21. 12. 2025).

12. Soud dospěl k následujícímu právnímu závěru:Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník („o.z.“), nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.Podle § 2217 o.z., nájemné se platí v ujednané výši, a není-li ujednána, platí se ve výši obvyklé v době uzavření nájemní smlouvy s přihlédnutím k nájemnému za nájem obdobných věcí za obdobných podmínek.Podle § 2251 o.z., nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel; o těchto zálohách a nákladech platí § 2253 obdobně.Podle § 2252 odst. 1 o.z., požádá-li o to nájemce, umožní mu pronajímatel zpravidla nejpozději do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období nahlédnout do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby za minulý kalendářní rok, jakož i pořídit si z vyúčtování výpisy, opisy nebo kopie; totéž platí o dokladech týkajících se účtovaných nákladů. Podle odst. 2 nedoplatek i přeplatek záloh na poskytnuté služby jsou splatné k témuž dni; není-li ujednána jiná doba, jsou splatné do tří měsíců po uplynutí lhůty uvedené v odstavci 1.Podle § 4 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., poskytovatel služeb má právo požadovat na příjemci služeb placení záloh na úhradu nákladů na služby poskytované s užíváním bytu. Výši záloh si poskytovatel služeb s příjemcem služeb ujednají, nebo o ní rozhodne družstvo, nebo společenství.Podle § 7 zákona č. 67/2013 Sb., odstavce 1 není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. Podle odstavce 2 téhož ustanovení poskytovatel služeb ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování. Podle odst. 3 téhož ustanovení finanční vyrovnání provedou poskytovatel a příjemce služeb v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb. Vady vyúčtování neovlivňují splatnost přeplatku. Splatnost nedoplatku neovlivňují takové vady vyúčtování, které nemají vliv na vypočtenou výši nedoplatku. Podle odstavce 4 téhož ustanovení náklady na vyhotovení a doručení vyúčtování podle odstavce 1 nelze zahrnout do nákladů na služby.Podle § 8 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb., případné námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování předloží příjemce služeb poskytovateli služeb do 30 dnů od doručení vyúčtování, popřípadě doložení podkladů podle odstavce 1. Nepředloží-li příjemce služeb námitky v této lhůtě, platí, že se způsobem a obsahem vyúčtování souhlasí. Včas uplatněné námitky musí poskytovatel služeb vyřídit do 30 dnů od jejich předložení.

13. Účastníci spolu uzavřeli dle § 2201 a násl. nájemní smlouvou, na základě které pronajali žalobci žalovanému byt. Žalovaný se zavázal žalobci platit nájemné ve výši 14 000 Kč a zálohy na služby ve výši 3 200 Kč. Nájemné a zálohy byly splatné vždy do 25. dne kalendářního měsíce, který předcházel tomu měsíci, za který se nájemné platí. Žalovaný nicméně nehradil nájemné a zálohy řádně a včas, když nezaplatil nájemné (7 měsíců x 14 000 Kč) a zálohy na služby (7 měsíců x 3 200 Kč) za březen 2025 až září 2025 v celkové výši 120 400 Kč, což bylo ostatně mezi účastníky nesporné. Vzhledem k tomu, že žalovaný nezaplatil nájemné do sjednaného data splatnosti, dostal se do prodlení dle § 1968 o.z. a žalobcům vzniklo právo požadovat vedle jistiny i úrok z prodlení dle § 1970 o.z. ve výši dle § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., které jim soud vedle jistiny výrokem I přiznal ve výši, v jaké jej žalobci požadovali. Žalobci požadovali úrok z prodlení až od 26. dne měsíce, na který bylo nájemné hrazeno (žalovaný se dostal do prodlení s úhradou jíž 26. dne předcházejícího měsíce, soud nicméně přiznal žalobcům nárok z prodlení až od doby, od které jej požadovali, a to v zákonné výši, která odpovídala skutečnému datu prodlení, resp. ve výši požadované žalobci v případě úroku z částky 17 200 Kč splatné 26. 6. 2027, požadovaného od 26. 7. 2025, neboť v tomto případě byla žalobci požadovaná výše nižší než zákonná).

14. Žalobci zaslali žalovanému vyúčtování nedoplatku na službách za rok 2024 znějící na částku 56 497 Kč, jehož splatnost nastala v souladu s nájemní smlouvou 30 dnů ode dne doručení vyúčtování. Žalovanému bylo vyúčtování řádně doručeno dne 14. 4. 2025 na email dle zvyklostí mezi stranami. Žalovaný vyjádřil ve svém emailu ze dne 17. 4. 2025 nad vyúčtováním překvapení, nicméně nepředložil do 30 dnů od doručení vyúčtování námitky k vyúčtování dle § 8 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb. Dle citovaného ustanovení proto platí, že žalovaný se způsobem vyúčtování a obsahem vyúčtování souhlasí. Žalobcům proto svědčí nárok na zaplacení vyúčtování za rok 2024, které jim soud výrokem I včetně odpovídajícího úroku z prodlení přiznal.

15. Nad rámec uvedeného soud poukazuje na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 1. 2021, sp. zn. 25 Cdo 1817/2020, dle něhož se za běžnou údržbu a drobné opravy dle nařízení vlády č. 308/2015 Sb., související s užíváním bytu, které nájemce hradí a provádí sám, patří mj. opravy a výměny armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt. V daném případě nebylo mezi účastníky odlišné smluvní ujednání. , adresa, na ventilu kuchyňské baterie by tak šla k tíži žalovaného, který měl povinnost její opravu uhradit a provést sám. Jak Nejvyšší soud v citovaném rozhodnutí dovodil, nelze shledat, že by nájemce neodpovídal za škodu s odkazem na to, že žádný předpis jej nezavazuje provádět pravidelné prohlídky takového zařízení a udržovat je ve funkčním stavu, neboť zákon v rámci snahy o předcházení vzniku škod na cizím majetku po nájemcích právě takovou péči vyžaduje.

16. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud výrokem II podle § 142 odst. 1 o.s.ř. tak, že přiznal žalobcům, jež byli v řízení zcela úspěšní, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 42 973,40 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 7 076 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, („a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 176 897 Kč sestávající z částky 8 180 Kč za každý ze čtyř úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. včetně čtyř paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a v souvislosti s cestou realizovanou dne 3. 3. 2026 náhrada 1 377,40 Kč za 94 ujetých km v částce 777,40 Kč (35,80 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 6,9 l/100 km a 5,80 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 4 × 30 minut v částce 600 Kč podle § 14 a. t.